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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, Chambre 1 Section 9, 11 mai 2026, n° 25/00157

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T], sont propriétaires à [Localité 1], [Adresse 4], d’une maison à usage d’habitation élevée sur deux étages ainsi que le ¼ indivis d’une parcelle à usage de chemin de plateformes à poubelles et compteurs d’eaux. 

Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] ont souhaité se porter acquéreurs de cette maison.

C’est ainsi qu’un compromis de vente a été signé le 6 novembre 2023, par l’intermédiaire de Maitre [N] [W], notaire à [Localité 1], concernant les biens susvisés pour un prix de 185 000 euros, le prix s’appliquant aux meubles à concurrence de 3500 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 181 500 euros. 

Le compromis de vente a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les époux [E], d’un montant de 185.000 euros, remboursable sur 25 ans et avec un taux nominal d’intérêt maximal de 4,9% par an, hors assurance.

Une offre de prêt a été émise par LCL, en date du 19 février 2024.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, les époux [E] ont par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 7 aout 2024, vainement, mis en demeure les consorts [G] de : 

« soit réitérer le compromis de vente de vente par acte authentique sous une mois étant précisé que cela suppose bien entendu un logement vide de toute occupation. soit de payer aux époux [E] la pénalité prévue en page 9 du compromis de vente à hauteur de 18 500 euros, étant entendu que cette somme forfaitaire a vocation à indemniser les acquéreurs du préjudice subi du fait de l’absence de réitération de l’acte, malgré la réalisation des conditions suspensives ».
C'est dans ces conditions que par acte du 20 janvier 2025, Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de solliciter le paiement de la somme de 18.500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente, outre des dommages intérêts et remboursement des frais irrépétibles et dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] demandent au Tribunal de : 

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [T] née [P] à verser à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [E] née [M] la somme de 18.500 euros au titre de la clause pénale visée au compromis de vente en date du 06.11.2023. CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [T] née [P] à verser à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [E] née [M] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [T] née [P] au paiement à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [E] née [M] de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. JUGER que rien ne s’oppose au jeu de l’exécution provisoire qui est de droit
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] demandent au Tribunal de : 

A Titre Principal :
DEBOUTER les époux [E] de toutes leurs demandes. 
A Titre Subsidiaire : 
RAMENER le montant de la clause pénale à l’euro symbolique, DEBOUTER les requérants de leurs prétentions au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du Code de procédure civile. 
En Tout Etat de cause :
CONDAMNER solidairement les époux [E] à payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens.
La clôture de l’instruction est intervenue le 22 janvier 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que lorsque le compromis de vente « indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement (…) Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt prévue par l’article L.313-41 du code de la consommation précité est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre ferme et régulièrement correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée par l’emprunteur dans l’avant contrat de vente. 

Ensuite, l’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». 

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Cependant, en cas de vente d’immeuble, il appartient à l’acquéreur, obligé de recourir à un financement, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. 

En l’espèce, il ressort de la lecture du compromis de vente que ce dernier a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les époux [E], d’un montant de 185.000 euros, remboursable sur 25 ans et avec un taux nominal d’intérêt maximal de 4,9% par an, hors assurance.

Il n’est pas contesté que les époux [E] ont obtenu auprès du LCL une offre de prêt, en date du 19 février 2024, correspondant aux exigences du compromis de vente. 

Toutefois, les consorts [T] soutiennent que la condition suspensive pour être réalisée, devait l’être dans les deux mois de l’acte soit au plus tard le 6 janvier 2024 et devait être notifiée à l’acquéreur ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, l’offre produite aux débats étant en date du 19 février 2024. 

En effet, le compromis de vente litigieux stipule que « le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. 
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les deux mois suivant la signature des présentes.
L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire. 
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’[Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit (…) ». 

Au présent cas, il est constant que les acquéreurs ont obtenu une offre de prêt conforme postérieurement à la date butoir fixée par le compromis, à savoir le 6 janvier 2024.

Toutefois, afin que la condition suspensive soit considérée comme étant défaillie, le vendeur devait mettre en demeure l’acquéreur dès le lendemain du délai visé, soit le lendemain du 6 janvier 2024, d’avoir à justifier de l’obtention ou non de l’obtention d’une offre de prêt. 

Or, les époux [T] ne justifie pas d’avoir notifié une telle mise en demeure à leurs acquéreurs et ne peuvent, dès lors, invoquer leur propre défaillance afin de soutenir que le compromis de vente serait caduc.
Par conséquent et au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater la réalisation de la condition suspensive de prêt. 

Sur l’application de la clause pénale 

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, le compromis de vente mentionne expressément : « Stipulation de pénalité : Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18 500 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de vente ». 

Il est constant que l’acte n’a pas été réitéré par les parties en la forme authentique dans le délai de deux mois suivant la dernière signature apposée au compromis de vente, soit le 15 juillet 2020. 

De plus, il doit être retenu que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 aout 2024, les époux [E] ont, vainement, mis en demeure les consorts [G] de soit réitérer le compromis de vente de vente par acte authentique sous une mois soit de payer la pénalité prévue en page 9 du compromis de vente à hauteur de 18 500 euros. 

Sur ce point, et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la mise en demeure notifiée par les époux [E] est parfaitement valable et ne souffre d’aucune irrégularité. 

En effet, aucune disposition légale ne prévoit que la mise en demeure susvisée fixe une date de rendez-vous chez le notaire aux fins de réitérer la vente par acte authentique ni que les acquéreurs devraient rapporter la preuve du déblocage des fonds par la banque prêteuse. 

En conséquence, tenant la condition suspensive de prêt accomplie et l’absence de réitération de l’acte authentique, le principe de l’application de la clause pénale est acquis. 

Les époux [T] demandent au Tribunal de modérer le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro symbolique en application de l’article 1231-5 du code civil en considérant que son montant est manifestement excessif.

Toutefois, les époux [E] justifient avoir pu retrouver un bien aux fins d’acquisition seulement le 18 juillet 2025 et moyennant un prix supérieur de 25 000 à celui qui avait été convenu avec les époux [T]. 

Ensuite, les époux [E] justifient avoir, à la suite de la signature du compromis de vente, par courrier en date du 18 mars 2024, donné leur préavis concernant le bien qu’ils louaient souhaitant quitter leur logement au 18 juin 2024. 


Il résulte de ces éléments que les époux [E] ont subi un préjudice certain du fait de la non réitération de la vente litigieuse par les époux [T] de sorte que la demande de ces derniers tendant à modérer la clause pénale sera rejetée, le montant de celle-ci apparaissant justifié et correspondant, comme d’usage en la matière, à 10% du prix de vente. 

Les époux [T] seront ainsi condamnés, solidairement, à verser aux époux [E] la somme de 18.500 euros

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un manquement à l’obligation pré contractuelle d’information

En application de l’article 1112-1 du Code civil : « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » 

Il en ressort que le débiteur d’une obligation précontractuelle d’information, qui manque à cette obligation, engage sa responsabilité civile qui ne peut être que de nature délictuelle.

En l’espèce, dans le cadre du compromis de vente signé par les parties le 6 novembre 2023 et plus précisément, dans le cadre de la clause « DEVOIR D’INFORMATION RECIPROQUE », les époux [T] ont déclaré avoir porté à la connaissance de leurs acquéreurs, « l’ensemble des informations dont ils disposaient en lien direct et nécessaire avec le présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de leur consentement ». 

Il est, toutefois, établi que les époux [T] ont manqué à leur devoir d’information dès lors qu’ils n’ont pas précisé au Notaire en charge de la vente et devant lequel le compromis a été signé, que le bien, objet de la vente, n’était pas libre de toute occupation, information nécessairement déterminante pour les époux [E]. 

Il est, en effet, rapporté la preuve de ce que le bien litigieux était loué et que le locataire était toujours présent dans les lieux postérieurement à la signature du compromis de vente, ce que les époux [E] ne contestent pas. 

En outre, les époux [T], vendeurs, ne pouvaient ignorer que cette information était déterminante dès lors que les acquéreurs entendaient faire du bien vendu leur résidence principale, tel que cela a été repris dans le cadre du compromis de vente. 

Il est, dès lors, établi que les époux [E] subissent un préjudice du fait de l’abstention fautive des vendeurs à leur délivrer cette information pourtant capitale. 

En conséquence de quoi, les époux [T] seront condamnés pour manquement à leur obligation pré contractuelle d’information et leur légèreté blâmable à payer aux époux [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes, 

Sur les dépens, 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement les époux [T] aux dépens. 

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, les époux [T], condamnés aux dépens, devra verser aux époux [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Tel n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution provisoire sera prononcée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] la somme de 18 500 euros au titre de la clause pénale visée au compromis de vente en date du 6 novembre 2023 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] la somme de 2 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] aux dépens ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS 

Copie à Maître Anne-chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Maître Frédéric SIMON de la SCP
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/263

AFFAIRE N° RG 25/00157 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3RR6


Jugement Rendu le 11 Mai 2026


DEMANDEURS :

Monsieur [A] [E]
né le 21 Décembre 1982 à [Localité 2] (Turquie)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [Z] [M] épouse [E]
née le 03 Janvier 1981 à [Localité 2] (Turquie)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Anne-chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS


DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [T]
né le 01 Juin 1978 à [Localité 2] (Turquie)
[Adresse 2], 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [Q] [P] épouse [T]
née le 04 Octobre 1981 à [Localité 2] (Turquie)
[Adresse 2], 
[Adresse 3]
[Localité 3]

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties


1 copie dossier

le 

 
Tous deux représentés par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,
Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ; 


JUGEMENT : 

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T], sont propriétaires à [Localité 1], [Adresse 4], d’une maison à usage d’habitation élevée sur deux étages ainsi que le ¼ indivis d’une parcelle à usage de chemin de plateformes à poubelles et compteurs d’eaux. 

Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] ont souhaité se porter acquéreurs de cette maison.

C’est ainsi qu’un compromis de vente a été signé le 6 novembre 2023, par l’intermédiaire de Maitre [N] [W], notaire à [Localité 1], concernant les biens susvisés pour un prix de 185 000 euros, le prix s’appliquant aux meubles à concurrence de 3500 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 181 500 euros. 

Le compromis de vente a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les époux [E], d’un montant de 185.000 euros, remboursable sur 25 ans et avec un taux nominal d’intérêt maximal de 4,9% par an, hors assurance.

Une offre de prêt a été émise par LCL, en date du 19 février 2024.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, les époux [E] ont par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 7 aout 2024, vainement, mis en demeure les consorts [G] de : 

« soit réitérer le compromis de vente de vente par acte authentique sous une mois étant précisé que cela suppose bien entendu un logement vide de toute occupation. soit de payer aux époux [E] la pénalité prévue en page 9 du compromis de vente à hauteur de 18 500 euros, étant entendu que cette somme forfaitaire a vocation à indemniser les acquéreurs du préjudice subi du fait de l’absence de réitération de l’acte, malgré la réalisation des conditions suspensives ».
C'est dans ces conditions que par acte du 20 janvier 2025, Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de solliciter le paiement de la somme de 18.500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente, outre des dommages intérêts et remboursement des frais irrépétibles et dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] demandent au Tribunal de : 

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [T] née [P] à verser à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [E] née [M] la somme de 18.500 euros au titre de la clause pénale visée au compromis de vente en date du 06.11.2023. CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [T] née [P] à verser à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [E] née [M] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [T] née [P] au paiement à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [E] née [M] de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. JUGER que rien ne s’oppose au jeu de l’exécution provisoire qui est de droit
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] demandent au Tribunal de : 

A Titre Principal :
DEBOUTER les époux [E] de toutes leurs demandes. 
A Titre Subsidiaire : 
RAMENER le montant de la clause pénale à l’euro symbolique, DEBOUTER les requérants de leurs prétentions au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du Code de procédure civile. 
En Tout Etat de cause :
CONDAMNER solidairement les époux [E] à payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens.
La clôture de l’instruction est intervenue le 22 janvier 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que lorsque le compromis de vente « indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement (…) Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt prévue par l’article L.313-41 du code de la consommation précité est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre ferme et régulièrement correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée par l’emprunteur dans l’avant contrat de vente. 

Ensuite, l’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». 

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Cependant, en cas de vente d’immeuble, il appartient à l’acquéreur, obligé de recourir à un financement, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. 

En l’espèce, il ressort de la lecture du compromis de vente que ce dernier a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les époux [E], d’un montant de 185.000 euros, remboursable sur 25 ans et avec un taux nominal d’intérêt maximal de 4,9% par an, hors assurance.

Il n’est pas contesté que les époux [E] ont obtenu auprès du LCL une offre de prêt, en date du 19 février 2024, correspondant aux exigences du compromis de vente. 

Toutefois, les consorts [T] soutiennent que la condition suspensive pour être réalisée, devait l’être dans les deux mois de l’acte soit au plus tard le 6 janvier 2024 et devait être notifiée à l’acquéreur ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, l’offre produite aux débats étant en date du 19 février 2024. 

En effet, le compromis de vente litigieux stipule que « le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. 
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les deux mois suivant la signature des présentes.
L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire. 
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’[Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit (…) ». 

Au présent cas, il est constant que les acquéreurs ont obtenu une offre de prêt conforme postérieurement à la date butoir fixée par le compromis, à savoir le 6 janvier 2024.

Toutefois, afin que la condition suspensive soit considérée comme étant défaillie, le vendeur devait mettre en demeure l’acquéreur dès le lendemain du délai visé, soit le lendemain du 6 janvier 2024, d’avoir à justifier de l’obtention ou non de l’obtention d’une offre de prêt. 

Or, les époux [T] ne justifie pas d’avoir notifié une telle mise en demeure à leurs acquéreurs et ne peuvent, dès lors, invoquer leur propre défaillance afin de soutenir que le compromis de vente serait caduc.
Par conséquent et au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater la réalisation de la condition suspensive de prêt. 

Sur l’application de la clause pénale 

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, le compromis de vente mentionne expressément : « Stipulation de pénalité : Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18 500 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de vente ». 

Il est constant que l’acte n’a pas été réitéré par les parties en la forme authentique dans le délai de deux mois suivant la dernière signature apposée au compromis de vente, soit le 15 juillet 2020. 

De plus, il doit être retenu que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 aout 2024, les époux [E] ont, vainement, mis en demeure les consorts [G] de soit réitérer le compromis de vente de vente par acte authentique sous une mois soit de payer la pénalité prévue en page 9 du compromis de vente à hauteur de 18 500 euros. 

Sur ce point, et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la mise en demeure notifiée par les époux [E] est parfaitement valable et ne souffre d’aucune irrégularité. 

En effet, aucune disposition légale ne prévoit que la mise en demeure susvisée fixe une date de rendez-vous chez le notaire aux fins de réitérer la vente par acte authentique ni que les acquéreurs devraient rapporter la preuve du déblocage des fonds par la banque prêteuse. 

En conséquence, tenant la condition suspensive de prêt accomplie et l’absence de réitération de l’acte authentique, le principe de l’application de la clause pénale est acquis. 

Les époux [T] demandent au Tribunal de modérer le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro symbolique en application de l’article 1231-5 du code civil en considérant que son montant est manifestement excessif.

Toutefois, les époux [E] justifient avoir pu retrouver un bien aux fins d’acquisition seulement le 18 juillet 2025 et moyennant un prix supérieur de 25 000 à celui qui avait été convenu avec les époux [T]. 

Ensuite, les époux [E] justifient avoir, à la suite de la signature du compromis de vente, par courrier en date du 18 mars 2024, donné leur préavis concernant le bien qu’ils louaient souhaitant quitter leur logement au 18 juin 2024. 


Il résulte de ces éléments que les époux [E] ont subi un préjudice certain du fait de la non réitération de la vente litigieuse par les époux [T] de sorte que la demande de ces derniers tendant à modérer la clause pénale sera rejetée, le montant de celle-ci apparaissant justifié et correspondant, comme d’usage en la matière, à 10% du prix de vente. 

Les époux [T] seront ainsi condamnés, solidairement, à verser aux époux [E] la somme de 18.500 euros

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un manquement à l’obligation pré contractuelle d’information

En application de l’article 1112-1 du Code civil : « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » 

Il en ressort que le débiteur d’une obligation précontractuelle d’information, qui manque à cette obligation, engage sa responsabilité civile qui ne peut être que de nature délictuelle.

En l’espèce, dans le cadre du compromis de vente signé par les parties le 6 novembre 2023 et plus précisément, dans le cadre de la clause « DEVOIR D’INFORMATION RECIPROQUE », les époux [T] ont déclaré avoir porté à la connaissance de leurs acquéreurs, « l’ensemble des informations dont ils disposaient en lien direct et nécessaire avec le présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de leur consentement ». 

Il est, toutefois, établi que les époux [T] ont manqué à leur devoir d’information dès lors qu’ils n’ont pas précisé au Notaire en charge de la vente et devant lequel le compromis a été signé, que le bien, objet de la vente, n’était pas libre de toute occupation, information nécessairement déterminante pour les époux [E]. 

Il est, en effet, rapporté la preuve de ce que le bien litigieux était loué et que le locataire était toujours présent dans les lieux postérieurement à la signature du compromis de vente, ce que les époux [E] ne contestent pas. 

En outre, les époux [T], vendeurs, ne pouvaient ignorer que cette information était déterminante dès lors que les acquéreurs entendaient faire du bien vendu leur résidence principale, tel que cela a été repris dans le cadre du compromis de vente. 

Il est, dès lors, établi que les époux [E] subissent un préjudice du fait de l’abstention fautive des vendeurs à leur délivrer cette information pourtant capitale. 

En conséquence de quoi, les époux [T] seront condamnés pour manquement à leur obligation pré contractuelle d’information et leur légèreté blâmable à payer aux époux [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes, 

Sur les dépens, 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement les époux [T] aux dépens. 

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, les époux [T], condamnés aux dépens, devra verser aux époux [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Tel n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution provisoire sera prononcée.


PAR CES MOTIFS, 

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] la somme de 18 500 euros au titre de la clause pénale visée au compromis de vente en date du 6 novembre 2023 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] la somme de 2 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] aux dépens ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [Q] [P] épouse [T] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [Z] [M] épouse [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS 

Copie à Maître Anne-chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Maître Frédéric SIMON de la SCP

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1112-1, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code de la consommation L313-24). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-11T19:23:01.051Z.