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Décision de justice

Tribunal de commerce de Bobigny, Chambre 02, 21 juillet 2026, n° 2025F00469

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Parties (entreprises)

COMANDEXL'ORÉE VERTE IMMOBILIER

Exposé du litige

FAITS

La société [Y] (Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny N° 798 159 919) est un cabinet d'expertise comptable dédié à la gestion administrative et comptable des activités de gestion immobilière et de Syndic de copropriétés.

Dans le cadre de son activité de Syndic et gestionnaire de biens, la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER (Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le N° 513 554 386) a souhaité externaliser une partie de son activité comptable relative à son activité de syndic de copropriété et de gestion immobilière auprès de la société [Y] et lui a confié, en date du 29 mai 2020, une lettre de mission de services comptables pour certains immeubles dont elle a la gestion.

Par un courrier en date du 24 novembre 2023, la société L'Orée Verte Immobilier a indiqué à la société [Y] son souhait de mettre fin à l'externalisation de ses activités comptables et donc de mettre fin au contrat après un préavis de trois mois avec une date de fin de contrat le 27 février 2024.

La société [Y] a donc continué à remplir ses missions et émis ses deux dernières factures le 31 janvier 2024 pour un montant TTC de 6575.11 euros et le 29 février 2024 pour un montant de 6534.85 euros TTC.

A ce jour, la société [Y] affirme que ces factures restent impayées faisant ainsi naitre la présente procédure.

PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2025 la société [Y] a assigné la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER (par remise à étude selon l'article 658 du code de procédure civile) à comparaitre devant le tribunal de commerce de Bobigny le 13 mars 2025 à 14 h et demande à ce Tribunal de :

Vu l'article 48 du Code de Procédure Civile Vu les articles 1194 et suivants du Code civil, Vu les articles 1217 et suivants du Code civil, Vu l'article 1343-2 du Code civil, Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR la Société [Y] en son action ;

L'EN DECLARER bien fondée ;

En conséquence :

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 février 2024 ;

DEBOUTER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dues à compter de la présente assignation, dès lors, qu'ils seront dus depuis plus d'une année entière, par application de l'article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Manuel [K].

L'affaire, enregistrée par le greffe sous le numéro 2025F00469, a été appelée à 11 audiences collégiales entre le 13 mars 2025 et le 9 avril 2026, date à laquelle la formation de jugement a également, conformément aux articles 861 et suivants du code de procédure civile, confié le soin d'instruire l'affaire à l'un de ses membres, et a convoqué les parties aux audiences de ce juge pour le 7 mai 2026.

Lors de cette audience, les parties ont repris leurs dernières conclusions à savoir les conclusions en défense N°3 et les conclusions N°3 du demandeur.

Conformément à l'article 954 du Code de procédure civile les parties confirment l'abandon de toutes leurs prétentions autres que celles contenues dans leurs dernières conclusions récapitulatives à cette date, à savoir :

Le défendeur la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER dans ses conclusions en défense N°3 fait les demandes suivantes :

Vu les articles 1119, 1217, 1219, 1220, 1223, 1231-5, 1343-2, 1347 et 1347-1 du code civil Vu notamment articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile. Vu notamment l'article L.441-10 du code de commerce Vu les pièces.

CONSTATER que la SARL [Y] a gravement manqué à ses obligations d'exécution conforme et continue de la mission externalisée, ce qui a fondé la SARL L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à suspendre le paiement des deux dernières factures par l'exception d'inexécution.

CONSTATER que la SARL L'ORÉE VERTE IMMOBILIER a dû reprendre, vérifier et corriger la comptabilité de nombreuses copropriétés, que cette reprise a nécessité l'embauche ponctuelle d'un salarié et des heures supplémentaires et que ces surcoûts directement imputables aux défaillances de la SARL [Y]

En conséquence

JUGER que l'exception d'inexécution est opposable et que la créance alléguée par la SARL [Y] n'est pas exigible

DEBOUTER la SARL [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

JUGER recevables et bien fondées les demandes reconventionnelles de la SARL L'ORÉE VERTE IMMOBILIER et, en réparation des surcoûts directement entraînés par les défaillances de la SARL [Y]

CONDAMNER la SARL [Y] à verser à la S.A.R.L. L'ORÉE VERTE IMMOBILIER :

1°) la somme de de 6 913,15 € (soit 6 215,29 € au titre du coût global de l'embauche de Mr [M] du 25/10/2024 au 31/03/2025, augmenté de 697,86 € d'heures supplémentaires à titre de dommages-intérêts

2°) la somme de 697,86 € d'heures supplémentaires de Mme [P] à titre de dommages-intérêts. À titre subsidiaire

JUGER la réduction judiciaire du prix au sens des articles 1217 et 1223 à hauteur de quatre-cinquièmes des deux factures litigieuses, soit une réfaction de 10 487,97 € TTC sur le total réclamé de 13 109,96 € TTC, ne laissant au débit qu'un solde théorique de 2 621,99 € TTC

Le demandeur la société [Y] dans ses conclusions en demande N°3 modifie uniquement sa demande au titre de l'article 700 :

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Le 7 mai 2026, le juge, conformément à l'article 871 du code de procédure civile, a tenu seul l'audience, a mis l'affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait mis à disposition au greffe le 21 juillet 2026, en application du second alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Le juge a fait rapport au tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

Le demandeur la société [Y] pour justifier d'une créance certaine, liquide et exigible des factures de janvier et février 2024 auprès de la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER produit la lettre de mission de 2020 définissant les missions à effectuer pour le compte de la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER, ainsi que le courrier de cette dernière demandant à fixer la fin du contrat au 27 février.

Il affirme que les missions ont été correctement effectuées jusqu'à cette date de fin de contrat et que donc les factures de janvier et février 2024 sont dûment justifiées.

Le défendeur la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER met en exergue une inexécution justifiant la suspension du paiement de ces deux factures et que la réduction du prix s'impose car elle a dû reprendre et refaire le travail (contrôles des m3 de répartitions individuelles, rapprochements prestataires de relève/comptes, ventilation charges récupérables, réaffectations par copropriété, recalage des annexes, etc.), avec nécessité d'avoir recours à un salarié supplémentaire et heures supplémentaires documentées, ce qui atteste d'une exécution imparfaite ouvrant droit à une réduction de 100% sur le mois de février et 60% sur le mois de janvier.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d'instruire l'affaire, des pièces versées aux débats et des articles suivants ;

L'article 1353 du code civil dispose, en substance, que «

celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que : «

les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

», «

Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public».

L'article 1217 du Code Civil dispose «

La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Concernant la demande de CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 février 2024 ;

Le demandeur produit les éléments suivants :

La Lettre de mission du 29 mai 2020 dument paraphée et signée par [F] [S] gérant de l'Orée Verte Immobilier qui mentionne :

Dans son article 3 « exécution et déroulement de la mission » que cette dernière Sera exécuté sous la direction de [O] [B] expert-comptable qui se fera assister de collaborateurs du cabinet bénéficiant d'une grande expérience en matière de comptabilité mandant sans toutefois nommer ces derniers.
 * Détaille dans son annexe 1 : « conditions tarifaires et répartition des tâches » :

De 3,2 euros HT la rémunération mensuelle par lot tenant compte d'une remise de 20% sur le tarif de 4 euros HT

Les encaissements de chèques resteront à la charge de l'Orée Verte Immobilier

Que chaque mois le nombre de lots sera ajusté pour tenir compte des entrées / sorties

D'une facturation maximale de 7600 euros HT avec régularisation au temps effectivement passé pour une vingtaine d'immeubles sur lesquels il y a des comptes de reprise, des comptes d'attente et débiteurs/créditeurs divers à reprendre dans le cadre de cette mise en externalisation.

Dans son annexe 2 : « conditions générales prévue par l'ordre des experts-comptables » dument paraphée par [F] [S], le gérant de l'Orée Verte Immobilier, le 5 juin 2020 :

Dans son paragraphe 3 « obligations de l'expert-comptable » le fait que l'expertcomptable peut se faire assister par les collaborateurs de son choix, le nom du collaborateur principal chargé du dossier est indiqué au client ce qui a été le cas dans ce dossier.

Que l'expert-comptable contracte dans le cadre de cette mission une obligation de moyens

Dans son paragraphe « honoraires » :

que les honoraires sont payés à leur date d'échéance,

qu'en cas de retard de paiement des pénalités de retard sont exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture et que ces pénalités ne peuvent être inférieures à 3 fois le taux d'intérêt légal

que ces pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire

 également que toute contestation d'une facture devra être faite dès réception et motivée

Le courrier de résiliation du 24 novembre 2023 émanant de l'Orée Verte Immobilier établissant la résiliation du contrat au 27 février 2024 au terme d'un préavis de trois mois.

La facture impayée de janvier 2024 pour un montant HT de 5 479,26 euros soit 6 575,11 euros TTC et la facture impayée de février 2024 pour un montant HT de 5 445,71 euros soit 6 534,85 euros TTC.

Le courrier de mise en demeure de payer les honoraires de janvier 2024 envoyé en LRAR en date du 16 février 2024.

Le courrier de mise en demeure de payer les honoraires de janvier et février 2024 envoyé en LRAR (AR fourni) en date du 19 mars 2024.

Des échanges de courriels entre [Y] et l'Orée Verte Immobilier mettant en évidence une réactivité de [Y] aux demandes de l'Orée Verte Immobilier pour la partie de prestations dont ils ont la délégation considérant que l'aspect remise de chèque reste à la charge de l'orée Verte Immobilier comme défini dans la lettre de mission.

L'Audit de la SOCAF du 13 janvier 2021 en présence de L'orée Verte Immobilier et [Y] précisant que le formalisme professionnel est bien appliqué

Des courriels de janvier et février 2024 entre [Y] et L'Orée Verte Immobilier sur des échanges d'information sur de la gestion courante tenant compte d'une réactivité de [Y] sans que L'Orée Verte Immobilier ne mentionne une quelconque insatisfaction.

Pour sa part L'Orée Verte Immobilier considère que l'exécution de la prestation par la société [Y] est imparfaite aux motifs suivants :

Des affectations ou des clefs de répartition incorrectes ayant nécessité de la réaffectation des dépenses

Des imputations de charges erronées

Des charges ne devant pas être comptabilisées

La lecture de la lettre de résiliation du contrat ne faisait aucune mention de ces inexécutions potentielles et le rapport d'expertise de du 13 janvier 2021 mentionnait un formalisme professionnel bien appliqué.

Il ressort également de la lettre de mission que les missions de [Y] sont les suivantes :

Dans le cadre du paramétrage de l'immeuble à :

Effectuer le paramétrage initial de l'immeuble

Reprendre la comptabilité

Analyser les comptes non justifiés

Dans le cadre des opérations liées aux comptes copropriétaires : Enregistrer les règlements

Appels des provisions sur budget prévisionnel

Appel des provisions sur budget travaux

Appels liés à un fonds de réserve

Mise en oeuvre du process de relance

Imputation des consommations individuelles de fluide ou d'énergie

Imputation de l'apurement annuel des comptes

Dans le cadre des opérations liées aux fournisseurs :

Paramétrage des comptes fournisseurs sur les comptes du Syndic

Paramétrage des contrats référencés

Saisie des factures fournisseurs pré codifiées par le syndic ou son préposé

Demande de RIB aux fournisseurs

Préparation des états de virements pour les règlements des fournisseurs

Classement des factures en conformité avec le relevé des dépenses de l'année

Dans le cadre des opérations liées à la comptabilité générale des copropriétés : Rapprochements bancaires

Comptes de prévoyance, provisions spéciales : imputations des intérêts

Gestions des emprunts, des subventions

Révision du relevé des dépenses

Préparation de la remise au Syndic successeur des éléments comptables

Il ressort de cette lettre de mission que la société [Y] exécute les opérations pour le compte de la société l'Orée Verte Immobilier selon les règles et paramétrages établies par cette dernière, et comme sa lettre de mission le précise la société [Y] est régie par une obligation de moyen.

Des différents échanges fournis, il s'établit que ce type de prestation fait l'objet de nombreux échanges permettant de corriger, après vérification par l'Orée Verte Immobilier, par exemple l'affectation de telle ou telle dépense sur le bon bâtiment (pièce 20) et faisant l'objet d'une correction rapide de la part de la société [Y].

Ce qui parait conforme lors d'une prestation externalisée, le mandant conservant l'aspect opérationnel de la gestion des immeubles. D'ailleurs la société [Y] répond en tous points aux exemples fournis par la société L'Orée Verte Immobilier en précisant qu'elle a transmis les éléments de comptabilité demandé en temps et en heure avant la fin de sa mission, qu'elle ne peut enregistrer des factures non parvenues si elles ne lui sont pas transmises, qu'elle ne peut être tenue responsable d'erreur dans le relevage de compteur dont la tâche relève du syndic, qu'elle ne peut être tenue responsable d'erreur dans des clefs de répartition établies par l'Orée Verte Immobilier conformément aux engagement de la lettre de mission.

La société [Y] explique également avoir du mal à répondre aux éléments fournis par la société l'Orée Verte Immobilier pour des comptes établis plusieurs mois après la fin de sa mission.

De tous ces éléments le Tribunal dira que la société [Y] a correctement exécuté les tâches définies dans sa lettre de mission qui, pour une partie significative des opérations, interviennent à partir des informations, paramétrages et éléments transmis par la société l'Orée Verte Immobilier.

A l'appui de sa demande de constater une inexécution contractuelle, la société l'Orée Verte Immobilier ne quantifie pas le préjudice subit au titre de ces exécutions imparfaites et quantifie son préjudice au titre des charges en ressources humaines nécessaires pour corriger ces erreurs.

A ce titre, l'Orée Verte Immobilier produit les fiches de paie de :

Madame [U] [P] entrée le 19/02/2024 et dont le contrat a pris fin le 25/07/2024 pour un coût global pour cette période de 22 958,95 euros.

Monsieur [H] [M] pour la période du 25/10/2024 au 31/03/2025 pour un coût global attesté par l'expert comptable de 6215,29 euros sur la période.

Dans le cadre d'un ré internalisation d'une prestation il est cohérent de transformer une charge de prestation de services en une charge de personnel et la charge correspondant au salaire de Madame [P] en charge de la saisie de ces opérations dans le cadre de la ré-internalisation de 22 958,95 euros pour un peu plus de 5 mois de rémunérations sont à comparer aux 6500 euros facturés chaque mois par la société [Y] pour effectuer cette prestation.

Les heures supplémentaires évoquées par le demandeur sont celles des mois de mai à juillet soit plus de deux mois après la cessation du contrat de prestation de la société [Y] sans avoir aucun élément permettant d'attester que ces heures supplémentaires aient été rendues nécessaires du fait d'une inexécution de la société [Y] aussi le tribunal ne retiendra pas cet élément au titre d'un préjudice lié au présent dossier.

Concernant les éléments présentés concernant les rémunérations de Monsieur [M] embauché près de huit mois après la réinternalisation de la prestation de [Y] par la société L'Orée Verte Immobilier, le Tribunal n'analyse pas cela comme un préjudice et plutôt comme un remplacement du poste de Madame [P] qui ne pourrait en aucune façon être imputé à la société [Y].

L'Orée Verte Immobilier n'établit ni l'existence ni l'étendue d'une exécution imparfaite permettant au tribunal d'apprécier une éventuelle réduction du prix. Dès lors que l'inexécution alléguée n'est pas établie, l'exception d'inexécution opposée par la société L'Orée Verte Immobilier ne peut prospérer.

Le Tribunal déboutera la société l'Orée Verte immobilier de sa demande de réduction du prix de la prestation de [Y] et dira que la société [Y] dispose d'une créance certaine, liquide et exigible de 13 109,96 euros TTC auprès de la société l'Orée Verte Immobilier qui ne justifie pas s'en être libérée.

Conformément aux conditions générales signées cette somme sera à majorer d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux légal à compter de la seconde mise en demeure du 19 mars 2024 dont l'accusé de réception est fourni.

Le tribunal condamnera donc la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 mars 2024

Le tribunal ordonnera la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la demande de CONDAMNER

la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Il est constant que le fait de ne pas donner suite à des relances fussent-elles multiples ne constitue pas une résistance abusive.

En conséquence, le tribunal déboutera la société [Y] de sa demande.

Concernant les autres demandes

Le tribunal déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Partie qui succombe, le tribunal condamnera la société l'Orée Verte Immobilier aux entiers dépens.

Concernant l'article 700, le tribunal condamnera la société l'Orée Verte Immobilier au paiement de 4 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 mars 2024.

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER aux entiers dépens.

Condamne la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer la société [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 67,45 euros TTC (dont 11,02 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Benoît ANDRE, Président et par Mme Coumba DIALLO Commis Greffier.
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 21 juillet 2026

N° de RG : 2025F00469

N° MINUTE : 2026F02356

2ème Chambre

PARTIES A L'INSTANCE

DEMANDEUR(S) :
 * EURL [Y] [Adresse 1] [Localité 1] Représentant légal : M. [O] [B], Gérant, [Adresse 2] comparant par Me Virginie TREHET GERMAIN THOMAS [Adresse 3][Localité 2]) et par Me MANUEL [K] [Adresse 4]

DEFENDEUR(S):
 * SARL L'OREE VERTE IMMOBILIER [Adresse 5] comparant par Me Shirly COHEN [Adresse 6] [Localité 3] (G0486) et par Me [I] [X] [Adresse 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. BOTTIN, Juge Chargé d'instruire l'affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 7 mai 2026 devant le Juge chargé d'instruire l'affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 21 juillet 2026 et délibérée par : Président : M. Benoît ANDRE Juges : M. Thierry FARSAT M. Rémi BOTTIN

La Minute est signée électroniquement par M. Benoît ANDRE, Président et par Mme Coumba DIALLO Commis Greffier.

FAITS

La société [Y] (Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny N° 798 159 919) est un cabinet d'expertise comptable dédié à la gestion administrative et comptable des activités de gestion immobilière et de Syndic de copropriétés.

Dans le cadre de son activité de Syndic et gestionnaire de biens, la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER (Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le N° 513 554 386) a souhaité externaliser une partie de son activité comptable relative à son activité de syndic de copropriété et de gestion immobilière auprès de la société [Y] et lui a confié, en date du 29 mai 2020, une lettre de mission de services comptables pour certains immeubles dont elle a la gestion.

Par un courrier en date du 24 novembre 2023, la société L'Orée Verte Immobilier a indiqué à la société [Y] son souhait de mettre fin à l'externalisation de ses activités comptables et donc de mettre fin au contrat après un préavis de trois mois avec une date de fin de contrat le 27 février 2024.

La société [Y] a donc continué à remplir ses missions et émis ses deux dernières factures le 31 janvier 2024 pour un montant TTC de 6575.11 euros et le 29 février 2024 pour un montant de 6534.85 euros TTC.

A ce jour, la société [Y] affirme que ces factures restent impayées faisant ainsi naitre la présente procédure.

PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2025 la société [Y] a assigné la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER (par remise à étude selon l'article 658 du code de procédure civile) à comparaitre devant le tribunal de commerce de Bobigny le 13 mars 2025 à 14 h et demande à ce Tribunal de :

Vu l'article 48 du Code de Procédure Civile Vu les articles 1194 et suivants du Code civil, Vu les articles 1217 et suivants du Code civil, Vu l'article 1343-2 du Code civil, Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR la Société [Y] en son action ;

L'EN DECLARER bien fondée ;

En conséquence :

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 février 2024 ;

DEBOUTER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dues à compter de la présente assignation, dès lors, qu'ils seront dus depuis plus d'une année entière, par application de l'article 1343-2 du Code Civil

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Manuel [K].

L'affaire, enregistrée par le greffe sous le numéro 2025F00469, a été appelée à 11 audiences collégiales entre le 13 mars 2025 et le 9 avril 2026, date à laquelle la formation de jugement a également, conformément aux articles 861 et suivants du code de procédure civile, confié le soin d'instruire l'affaire à l'un de ses membres, et a convoqué les parties aux audiences de ce juge pour le 7 mai 2026.

Lors de cette audience, les parties ont repris leurs dernières conclusions à savoir les conclusions en défense N°3 et les conclusions N°3 du demandeur.

Conformément à l'article 954 du Code de procédure civile les parties confirment l'abandon de toutes leurs prétentions autres que celles contenues dans leurs dernières conclusions récapitulatives à cette date, à savoir :

Le défendeur la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER dans ses conclusions en défense N°3 fait les demandes suivantes :

Vu les articles 1119, 1217, 1219, 1220, 1223, 1231-5, 1343-2, 1347 et 1347-1 du code civil Vu notamment articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile. Vu notamment l'article L.441-10 du code de commerce Vu les pièces.

CONSTATER que la SARL [Y] a gravement manqué à ses obligations d'exécution conforme et continue de la mission externalisée, ce qui a fondé la SARL L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à suspendre le paiement des deux dernières factures par l'exception d'inexécution.

CONSTATER que la SARL L'ORÉE VERTE IMMOBILIER a dû reprendre, vérifier et corriger la comptabilité de nombreuses copropriétés, que cette reprise a nécessité l'embauche ponctuelle d'un salarié et des heures supplémentaires et que ces surcoûts directement imputables aux défaillances de la SARL [Y]

En conséquence

JUGER que l'exception d'inexécution est opposable et que la créance alléguée par la SARL [Y] n'est pas exigible

DEBOUTER la SARL [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

JUGER recevables et bien fondées les demandes reconventionnelles de la SARL L'ORÉE VERTE IMMOBILIER et, en réparation des surcoûts directement entraînés par les défaillances de la SARL [Y]

CONDAMNER la SARL [Y] à verser à la S.A.R.L. L'ORÉE VERTE IMMOBILIER :

1°) la somme de de 6 913,15 € (soit 6 215,29 € au titre du coût global de l'embauche de Mr [M] du 25/10/2024 au 31/03/2025, augmenté de 697,86 € d'heures supplémentaires à titre de dommages-intérêts

2°) la somme de 697,86 € d'heures supplémentaires de Mme [P] à titre de dommages-intérêts. À titre subsidiaire

JUGER la réduction judiciaire du prix au sens des articles 1217 et 1223 à hauteur de quatre-cinquièmes des deux factures litigieuses, soit une réfaction de 10 487,97 € TTC sur le total réclamé de 13 109,96 € TTC, ne laissant au débit qu'un solde théorique de 2 621,99 € TTC

Le demandeur la société [Y] dans ses conclusions en demande N°3 modifie uniquement sa demande au titre de l'article 700 :

CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Le 7 mai 2026, le juge, conformément à l'article 871 du code de procédure civile, a tenu seul l'audience, a mis l'affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait mis à disposition au greffe le 21 juillet 2026, en application du second alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Le juge a fait rapport au tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

Le demandeur la société [Y] pour justifier d'une créance certaine, liquide et exigible des factures de janvier et février 2024 auprès de la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER produit la lettre de mission de 2020 définissant les missions à effectuer pour le compte de la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER, ainsi que le courrier de cette dernière demandant à fixer la fin du contrat au 27 février.

Il affirme que les missions ont été correctement effectuées jusqu'à cette date de fin de contrat et que donc les factures de janvier et février 2024 sont dûment justifiées.

Le défendeur la société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER met en exergue une inexécution justifiant la suspension du paiement de ces deux factures et que la réduction du prix s'impose car elle a dû reprendre et refaire le travail (contrôles des m3 de répartitions individuelles, rapprochements prestataires de relève/comptes, ventilation charges récupérables, réaffectations par copropriété, recalage des annexes, etc.), avec nécessité d'avoir recours à un salarié supplémentaire et heures supplémentaires documentées, ce qui atteste d'une exécution imparfaite ouvrant droit à une réduction de 100% sur le mois de février et 60% sur le mois de janvier.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d'instruire l'affaire, des pièces versées aux débats et des articles suivants ;

L'article 1353 du code civil dispose, en substance, que «

celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que : «

les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

», «

Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public».

L'article 1217 du Code Civil dispose «

La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Concernant la demande de CONDAMNER la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 février 2024 ;

Le demandeur produit les éléments suivants :

La Lettre de mission du 29 mai 2020 dument paraphée et signée par [F] [S] gérant de l'Orée Verte Immobilier qui mentionne :

Dans son article 3 « exécution et déroulement de la mission » que cette dernière Sera exécuté sous la direction de [O] [B] expert-comptable qui se fera assister de collaborateurs du cabinet bénéficiant d'une grande expérience en matière de comptabilité mandant sans toutefois nommer ces derniers.
 * Détaille dans son annexe 1 : « conditions tarifaires et répartition des tâches » :

De 3,2 euros HT la rémunération mensuelle par lot tenant compte d'une remise de 20% sur le tarif de 4 euros HT

Les encaissements de chèques resteront à la charge de l'Orée Verte Immobilier

Que chaque mois le nombre de lots sera ajusté pour tenir compte des entrées / sorties

D'une facturation maximale de 7600 euros HT avec régularisation au temps effectivement passé pour une vingtaine d'immeubles sur lesquels il y a des comptes de reprise, des comptes d'attente et débiteurs/créditeurs divers à reprendre dans le cadre de cette mise en externalisation.

Dans son annexe 2 : « conditions générales prévue par l'ordre des experts-comptables » dument paraphée par [F] [S], le gérant de l'Orée Verte Immobilier, le 5 juin 2020 :

Dans son paragraphe 3 « obligations de l'expert-comptable » le fait que l'expertcomptable peut se faire assister par les collaborateurs de son choix, le nom du collaborateur principal chargé du dossier est indiqué au client ce qui a été le cas dans ce dossier.

Que l'expert-comptable contracte dans le cadre de cette mission une obligation de moyens

Dans son paragraphe « honoraires » :

que les honoraires sont payés à leur date d'échéance,

qu'en cas de retard de paiement des pénalités de retard sont exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture et que ces pénalités ne peuvent être inférieures à 3 fois le taux d'intérêt légal

que ces pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire

 également que toute contestation d'une facture devra être faite dès réception et motivée

Le courrier de résiliation du 24 novembre 2023 émanant de l'Orée Verte Immobilier établissant la résiliation du contrat au 27 février 2024 au terme d'un préavis de trois mois.

La facture impayée de janvier 2024 pour un montant HT de 5 479,26 euros soit 6 575,11 euros TTC et la facture impayée de février 2024 pour un montant HT de 5 445,71 euros soit 6 534,85 euros TTC.

Le courrier de mise en demeure de payer les honoraires de janvier 2024 envoyé en LRAR en date du 16 février 2024.

Le courrier de mise en demeure de payer les honoraires de janvier et février 2024 envoyé en LRAR (AR fourni) en date du 19 mars 2024.

Des échanges de courriels entre [Y] et l'Orée Verte Immobilier mettant en évidence une réactivité de [Y] aux demandes de l'Orée Verte Immobilier pour la partie de prestations dont ils ont la délégation considérant que l'aspect remise de chèque reste à la charge de l'orée Verte Immobilier comme défini dans la lettre de mission.

L'Audit de la SOCAF du 13 janvier 2021 en présence de L'orée Verte Immobilier et [Y] précisant que le formalisme professionnel est bien appliqué

Des courriels de janvier et février 2024 entre [Y] et L'Orée Verte Immobilier sur des échanges d'information sur de la gestion courante tenant compte d'une réactivité de [Y] sans que L'Orée Verte Immobilier ne mentionne une quelconque insatisfaction.

Pour sa part L'Orée Verte Immobilier considère que l'exécution de la prestation par la société [Y] est imparfaite aux motifs suivants :

Des affectations ou des clefs de répartition incorrectes ayant nécessité de la réaffectation des dépenses

Des imputations de charges erronées

Des charges ne devant pas être comptabilisées

La lecture de la lettre de résiliation du contrat ne faisait aucune mention de ces inexécutions potentielles et le rapport d'expertise de du 13 janvier 2021 mentionnait un formalisme professionnel bien appliqué.

Il ressort également de la lettre de mission que les missions de [Y] sont les suivantes :

Dans le cadre du paramétrage de l'immeuble à :

Effectuer le paramétrage initial de l'immeuble

Reprendre la comptabilité

Analyser les comptes non justifiés

Dans le cadre des opérations liées aux comptes copropriétaires : Enregistrer les règlements

Appels des provisions sur budget prévisionnel

Appel des provisions sur budget travaux

Appels liés à un fonds de réserve

Mise en oeuvre du process de relance

Imputation des consommations individuelles de fluide ou d'énergie

Imputation de l'apurement annuel des comptes

Dans le cadre des opérations liées aux fournisseurs :

Paramétrage des comptes fournisseurs sur les comptes du Syndic

Paramétrage des contrats référencés

Saisie des factures fournisseurs pré codifiées par le syndic ou son préposé

Demande de RIB aux fournisseurs

Préparation des états de virements pour les règlements des fournisseurs

Classement des factures en conformité avec le relevé des dépenses de l'année

Dans le cadre des opérations liées à la comptabilité générale des copropriétés : Rapprochements bancaires

Comptes de prévoyance, provisions spéciales : imputations des intérêts

Gestions des emprunts, des subventions

Révision du relevé des dépenses

Préparation de la remise au Syndic successeur des éléments comptables

Il ressort de cette lettre de mission que la société [Y] exécute les opérations pour le compte de la société l'Orée Verte Immobilier selon les règles et paramétrages établies par cette dernière, et comme sa lettre de mission le précise la société [Y] est régie par une obligation de moyen.

Des différents échanges fournis, il s'établit que ce type de prestation fait l'objet de nombreux échanges permettant de corriger, après vérification par l'Orée Verte Immobilier, par exemple l'affectation de telle ou telle dépense sur le bon bâtiment (pièce 20) et faisant l'objet d'une correction rapide de la part de la société [Y].

Ce qui parait conforme lors d'une prestation externalisée, le mandant conservant l'aspect opérationnel de la gestion des immeubles. D'ailleurs la société [Y] répond en tous points aux exemples fournis par la société L'Orée Verte Immobilier en précisant qu'elle a transmis les éléments de comptabilité demandé en temps et en heure avant la fin de sa mission, qu'elle ne peut enregistrer des factures non parvenues si elles ne lui sont pas transmises, qu'elle ne peut être tenue responsable d'erreur dans le relevage de compteur dont la tâche relève du syndic, qu'elle ne peut être tenue responsable d'erreur dans des clefs de répartition établies par l'Orée Verte Immobilier conformément aux engagement de la lettre de mission.

La société [Y] explique également avoir du mal à répondre aux éléments fournis par la société l'Orée Verte Immobilier pour des comptes établis plusieurs mois après la fin de sa mission.

De tous ces éléments le Tribunal dira que la société [Y] a correctement exécuté les tâches définies dans sa lettre de mission qui, pour une partie significative des opérations, interviennent à partir des informations, paramétrages et éléments transmis par la société l'Orée Verte Immobilier.

A l'appui de sa demande de constater une inexécution contractuelle, la société l'Orée Verte Immobilier ne quantifie pas le préjudice subit au titre de ces exécutions imparfaites et quantifie son préjudice au titre des charges en ressources humaines nécessaires pour corriger ces erreurs.

A ce titre, l'Orée Verte Immobilier produit les fiches de paie de :

Madame [U] [P] entrée le 19/02/2024 et dont le contrat a pris fin le 25/07/2024 pour un coût global pour cette période de 22 958,95 euros.

Monsieur [H] [M] pour la période du 25/10/2024 au 31/03/2025 pour un coût global attesté par l'expert comptable de 6215,29 euros sur la période.

Dans le cadre d'un ré internalisation d'une prestation il est cohérent de transformer une charge de prestation de services en une charge de personnel et la charge correspondant au salaire de Madame [P] en charge de la saisie de ces opérations dans le cadre de la ré-internalisation de 22 958,95 euros pour un peu plus de 5 mois de rémunérations sont à comparer aux 6500 euros facturés chaque mois par la société [Y] pour effectuer cette prestation.

Les heures supplémentaires évoquées par le demandeur sont celles des mois de mai à juillet soit plus de deux mois après la cessation du contrat de prestation de la société [Y] sans avoir aucun élément permettant d'attester que ces heures supplémentaires aient été rendues nécessaires du fait d'une inexécution de la société [Y] aussi le tribunal ne retiendra pas cet élément au titre d'un préjudice lié au présent dossier.

Concernant les éléments présentés concernant les rémunérations de Monsieur [M] embauché près de huit mois après la réinternalisation de la prestation de [Y] par la société L'Orée Verte Immobilier, le Tribunal n'analyse pas cela comme un préjudice et plutôt comme un remplacement du poste de Madame [P] qui ne pourrait en aucune façon être imputé à la société [Y].

L'Orée Verte Immobilier n'établit ni l'existence ni l'étendue d'une exécution imparfaite permettant au tribunal d'apprécier une éventuelle réduction du prix. Dès lors que l'inexécution alléguée n'est pas établie, l'exception d'inexécution opposée par la société L'Orée Verte Immobilier ne peut prospérer.

Le Tribunal déboutera la société l'Orée Verte immobilier de sa demande de réduction du prix de la prestation de [Y] et dira que la société [Y] dispose d'une créance certaine, liquide et exigible de 13 109,96 euros TTC auprès de la société l'Orée Verte Immobilier qui ne justifie pas s'en être libérée.

Conformément aux conditions générales signées cette somme sera à majorer d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux légal à compter de la seconde mise en demeure du 19 mars 2024 dont l'accusé de réception est fourni.

Le tribunal condamnera donc la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 mars 2024

Le tribunal ordonnera la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la demande de CONDAMNER

la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Il est constant que le fait de ne pas donner suite à des relances fussent-elles multiples ne constitue pas une résistance abusive.

En conséquence, le tribunal déboutera la société [Y] de sa demande.

Concernant les autres demandes

Le tribunal déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Partie qui succombe, le tribunal condamnera la société l'Orée Verte Immobilier aux entiers dépens.

Concernant l'article 700, le tribunal condamnera la société l'Orée Verte Immobilier au paiement de 4 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer à la Société [Y] la somme totale de 13109.96 € TTC majorée d'une pénalité de retard égale à trois fois le taux d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 mars 2024.

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER aux entiers dépens.

Condamne la Société L'ORÉE VERTE IMMOBILIER à payer la société [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 67,45 euros TTC (dont 11,02 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Benoît ANDRE, Président et par Mme Coumba DIALLO Commis Greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1194, code civil 1347-1, code civil 1119, code de procedure civile 48, code civil 1223, code de procedure civile 861, code civil 1220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T13:27:29.663Z.