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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 22 juillet 2026, n° 25/58863

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 novembre 2020, la société SCI Villa [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société [J] [I] Avocats des locaux situés [Adresse 3] à Paris 8ème, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2020, moyennant un loyer en principal de 40 500 € HT/HC par an, payable trimestriellement et d'avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 29 juillet 2024, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner la société [J] [I] Avocats devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Par acte signé les 25 et 26 février 2025, les parties ont signé un protocole d'accord. Par ordonnance en date du 09 avril 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a donné force exécutoire au protocole d'accord et a constaté le désistement d'instance de la société SCI [Adresse 1]. 

Par acte du 07 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [J] [I] Avocats, pour une somme de 21 754,72 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 septembre 2025.

Par acte délivré le 10 décembre 2025, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner la société [J] [I] Avocats devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l'expulsion de la société [J] [I] Avocats. 

L'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties. 

Par acte du 26 mars 2026, la locataire a donné congé à son bailleur pour le 30 novembre 2026. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 juin 2026. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SCI [Adresse 1] demande au juge des référés de : 
A TITRE PRINCIPAL 
• CONDAMNER la société [J] [I] AVOCATS à payer par provision à la SCI [Adresse 1] la somme de 38 385,66 € TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 8 novembre 2025, au titre du bail du 23 novembre 2020 portant sur un local d’environ 81 m² sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à Paris (75008) ; 
• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 23 novembre 2020 portant sur un local d’environ 81 m² sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à Paris (75008), et que par son jeu, ledit bail est résilié à compter du 8 novembre 2025 au profit de la SCI VILLA LAFERRIERE ; 
• DECLARER que le bail du 23 novembre 2020 portant sur les locaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 8 novembre 2025. 
• CONDAMNER la société [J] [I] AVOCATS à payer par provision à la société SCI [Adresse 1], en application du bail commercial du 23 novembre 2020, les sommes suivantes : 
▪ 3 375 € au titre du remboursement de la franchise ; 
▪ 78.952,75 € à parfaire, au titre des loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus jusqu'à la prochaine date pour laquelle elle aurait pu valablement délivrer congé, soit jusqu’au 30 novembre 2026, 
• DECLARER que la société [J] [I] AVOCATS est occupante sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2025, des locaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 5] à Paris (75008), propriété de la SCI [Adresse 1] ; 
- CONDAMNER la société [J] [I] AVOCATS à payer par provision à la société SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 4 048,64 € HT, TVA en sus et augmentée des taxes et provisions pour charges prévus au bail du 20 novembre 2023, et ce, à compter du 8 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux ; 
- DECLARER que les dispositions relatives à l’indexation du loyer prévues au bail commercial du 20 novembre 2023 continueront de s’appliquer à l’indemnité d’occupation due par la société [J] [I] AVOCATS en exécution de l’ordonnance à intervenir ; 
- ASSORTIR toutes les condamnations pécuniaires d’un intérêt de 10 % par mois de retard, en application du bail commercial régularisé entre les parties le 20 novembre 2023, à défaut, ASSORTIR toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ; 
- ORDONNER à la société [J] [I] AVOCATS et à tous les occupants de son chef ou non de quitter les locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4], et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ; 
- ORDONNER l’expulsion de la société [J] [I] AVOCATS de tous les occupants de son chef ou non des locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4], avec si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- CONSTATER la résiliation du bail commercial conclu entre la société [Adresse 1] et [J] [I] AVOCATS au 8 novembre 2025 ; 
- CONSTATER que la société [J] [I] AVOCATS est débitrice envers la société [Adresse 1] d’une somme de 55 667,23 € au 18 mai 2026, représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus ; 
- OCTROYER des délais de paiement à la société [J] [I], avec échéance maximum au 30 novembre 2026. 
- RAPPELER que la société [J] [I] AVOCATS devra s’acquitter, en outre, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges. 
- DECLARER, à défaut pour la société [J] [I] AVOCATS de respecter les délais de paiement impartis par l’ordonnance à intervenir, ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, que le contrat de bail commercial conclu entre la société [J] [I] AVOCATS et la société [Adresse 1] sera résilié à compter du 8 novembre 2025. 
- DECLARER que la société [J] BILLARDS AVOCAT sera déchue du bénéfice des délais de paiement octroyés par l’ordonnance à intervenir, et que le solde de la dette locative sera immédiatement exigible, majorée des intérêts de retard contractuel, et de la clause pénale prévue au bail, outre l’indemnité de résiliation ; 
- FIXER, à défaut pour la société [J] [I] AVOCATS de respecter les délais de paiement impartis ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délai de paiement, l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société [J] [I] AVOCATS depuis le 8 novembre 2025, à la somme de 4 048,64 € HT, TVA en sus et augmentée des taxes et provisions pour charges prévus au bail du 20 novembre 2023, à jusqu’à la restitution effective des locaux, 
- DECLARER que les dispositions relatives à l’indexation du loyer prévues au bail commercial du 20 novembre 2023 continueront de s’appliquer à l’indemnité d’occupation due par la société [J] [I] AVOCATS en exécution de l’ordonnance à intervenir 
- ORDONNER, à défaut pour la société [J] [I] AVOCATS, de respecter les délais de paiement impartis ou de s’acquitter d’un seul de terme de loyer et charges courants pendant ces délais, que les lieux loués soient restitués dans le délai de 8 jours, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, suivant la première présentation de la mise en demeure d’avoir à y procéder; 
- ORDONNER, à l’expiration de ce délai de 8 jours, l’expulsion de la société [J] BILLARDS AVOCATS et de tous occupants de son chef et de leurs biens, au besoin avoir concours de la force publique ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- DEBOUTER la société [J] [I] AVOCATS de ses demandes, fins et conclusions. 
- ORDONNER la conservation du dépôt de garantie prévu au bail commercial régularisé le 23 novembre 2020, soit la somme de 12 083,93 € par la société [Adresse 6] à titre d’indemnité ; 
- CONDAMNER par provision la société [J] [I] AVOCATS à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ; 
- AUTORISER la SCI [Adresse 1] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls de la société [J] [I] AVOCATS, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux loués ; 
- AUTORISER la SCI [Adresse 1] à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ; 
- DECLARER que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux loués sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du Code de Procédure Civile d’Exécution ; 
- DECLARER que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la société [J] [I] AVOCATS ; 
- RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ; 
- CONDAMNER par provision la société [J] [I] AVOCATS à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [J] [I] Avocats demande au juge des référés de : 
- AUTORISER la société MARA [I] AVOCATS à se libérer de sa dette d’un montant de 41 270,61 euros TTC en vingt-quatre versements mensuels à compter de la décision à intervenir ; 
- ORDONNER la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial signé entre le cabinet MBA et la SCI [Adresse 1] pendant le cours de ce délai ; 
Et par conséquent : 
- DEBOUTER la société VILLA LAFERRIERE de l’intégralité de ses demandes ; 
- JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 754,72 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 septembre 2025. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société [J] [I] Avocats et des engagements pris tels qu'ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de 24 mois de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Ainsi, si l'échéancier de 24 mois est respecté jusqu'au 30 novembre 2026, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué, le bail subsiste et prend fin au congé du preneur, soit le 30 novembre 2026. Le preneur reste tenu, jusqu'au 30 novembre 2026, de payer le loyer courant à son terme exact en plus des mensualités d'apurement, sous peine de faire jouer la clause. Les mensualités d'arriéré restant à courir après le 30 novembre 2026 survivent comme simple dette, le bail étant éteint.

Si une seule échéance n'est pas honorée avant le 30 novembre 2026, la clause est définitivement acquise et rétroagit au 8 novembre 2025. Le bail est alors réputé résilié à cette date et le congé du 30 novembre 2026 devient sans objet. Le preneur est rétroactivement occupant sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2025 et doit, à compter de cette date et jusqu'à la libération effective, une indemnité d'occupation, outre l'arriéré visé au commandement.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société [J] [I] Avocats depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, si la locataire soutient que la dette locative est de 41 270,61 euros, elle ne verse aucun élément en ce sens. 

Au vu du décompte produit par la société SCI [Adresse 7] [Adresse 4], l'obligation de la société [J] [I] Avocats au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 17 juin 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 55 667,23 € (somme prenant en compte le virement de 13 000 euros de la part de la locataire du 20 mars 2026), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [J] [I] Avocats. 

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 07 octobre 2025.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les autres demandes de la société SCI [Adresse 1] seront rejetées. 

Sur les demandes accessoires

La société [J] [I] Avocats, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer. En revanche, les frais d’exécution, qui sont certes à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ne constituent pas des dépens. 

L’équité commande en revanche de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 07 novembre 2025 à minuit ; 

Condamnons la société [J] [I] Avocats à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme par provision de 55 667,23 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 17 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [J] [I] Avocats se libère des sommes ci-dessus allouées par 23 versements mensuels de 2300 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le 24ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans astreinte, à l'expulsion de la société [J] [I] Avocats et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société [J] [I] Avocats devra payer mensuellement à la société SCI [Adresse 7] [Adresse 4], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Condamnons la société [J] [I] Avocats aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Jean JASMIN Mathilde BALAGUE
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/58863 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPFI

N° : 15/JJ

Assignation du :
10 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2026



par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1]
[Adresse 2] à [Localité 1]
[Localité 2]

représentée par Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS - #A0891


DEFENDERESSE

SELARL [J] [I] AVOCATS
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Karim CHAHINE, avocat au barreau de PARIS - #J0003


DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante : 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 novembre 2020, la société SCI Villa [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société [J] [I] Avocats des locaux situés [Adresse 3] à Paris 8ème, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2020, moyennant un loyer en principal de 40 500 € HT/HC par an, payable trimestriellement et d'avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 29 juillet 2024, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner la société [J] [I] Avocats devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Par acte signé les 25 et 26 février 2025, les parties ont signé un protocole d'accord. Par ordonnance en date du 09 avril 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a donné force exécutoire au protocole d'accord et a constaté le désistement d'instance de la société SCI [Adresse 1]. 

Par acte du 07 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [J] [I] Avocats, pour une somme de 21 754,72 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 septembre 2025.

Par acte délivré le 10 décembre 2025, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner la société [J] [I] Avocats devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l'expulsion de la société [J] [I] Avocats. 

L'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties. 

Par acte du 26 mars 2026, la locataire a donné congé à son bailleur pour le 30 novembre 2026. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 juin 2026. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SCI [Adresse 1] demande au juge des référés de : 
A TITRE PRINCIPAL 
• CONDAMNER la société [J] [I] AVOCATS à payer par provision à la SCI [Adresse 1] la somme de 38 385,66 € TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 8 novembre 2025, au titre du bail du 23 novembre 2020 portant sur un local d’environ 81 m² sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à Paris (75008) ; 
• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 23 novembre 2020 portant sur un local d’environ 81 m² sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à Paris (75008), et que par son jeu, ledit bail est résilié à compter du 8 novembre 2025 au profit de la SCI VILLA LAFERRIERE ; 
• DECLARER que le bail du 23 novembre 2020 portant sur les locaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 8 novembre 2025. 
• CONDAMNER la société [J] [I] AVOCATS à payer par provision à la société SCI [Adresse 1], en application du bail commercial du 23 novembre 2020, les sommes suivantes : 
▪ 3 375 € au titre du remboursement de la franchise ; 
▪ 78.952,75 € à parfaire, au titre des loyers et charges, impôts, taxes et redevances dus jusqu'à la prochaine date pour laquelle elle aurait pu valablement délivrer congé, soit jusqu’au 30 novembre 2026, 
• DECLARER que la société [J] [I] AVOCATS est occupante sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2025, des locaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 5] à Paris (75008), propriété de la SCI [Adresse 1] ; 
- CONDAMNER la société [J] [I] AVOCATS à payer par provision à la société SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 4 048,64 € HT, TVA en sus et augmentée des taxes et provisions pour charges prévus au bail du 20 novembre 2023, et ce, à compter du 8 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux ; 
- DECLARER que les dispositions relatives à l’indexation du loyer prévues au bail commercial du 20 novembre 2023 continueront de s’appliquer à l’indemnité d’occupation due par la société [J] [I] AVOCATS en exécution de l’ordonnance à intervenir ; 
- ASSORTIR toutes les condamnations pécuniaires d’un intérêt de 10 % par mois de retard, en application du bail commercial régularisé entre les parties le 20 novembre 2023, à défaut, ASSORTIR toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ; 
- ORDONNER à la société [J] [I] AVOCATS et à tous les occupants de son chef ou non de quitter les locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4], et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ; 
- ORDONNER l’expulsion de la société [J] [I] AVOCATS de tous les occupants de son chef ou non des locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 4], avec si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- CONSTATER la résiliation du bail commercial conclu entre la société [Adresse 1] et [J] [I] AVOCATS au 8 novembre 2025 ; 
- CONSTATER que la société [J] [I] AVOCATS est débitrice envers la société [Adresse 1] d’une somme de 55 667,23 € au 18 mai 2026, représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus ; 
- OCTROYER des délais de paiement à la société [J] [I], avec échéance maximum au 30 novembre 2026. 
- RAPPELER que la société [J] [I] AVOCATS devra s’acquitter, en outre, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges. 
- DECLARER, à défaut pour la société [J] [I] AVOCATS de respecter les délais de paiement impartis par l’ordonnance à intervenir, ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, que le contrat de bail commercial conclu entre la société [J] [I] AVOCATS et la société [Adresse 1] sera résilié à compter du 8 novembre 2025. 
- DECLARER que la société [J] BILLARDS AVOCAT sera déchue du bénéfice des délais de paiement octroyés par l’ordonnance à intervenir, et que le solde de la dette locative sera immédiatement exigible, majorée des intérêts de retard contractuel, et de la clause pénale prévue au bail, outre l’indemnité de résiliation ; 
- FIXER, à défaut pour la société [J] [I] AVOCATS de respecter les délais de paiement impartis ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délai de paiement, l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société [J] [I] AVOCATS depuis le 8 novembre 2025, à la somme de 4 048,64 € HT, TVA en sus et augmentée des taxes et provisions pour charges prévus au bail du 20 novembre 2023, à jusqu’à la restitution effective des locaux, 
- DECLARER que les dispositions relatives à l’indexation du loyer prévues au bail commercial du 20 novembre 2023 continueront de s’appliquer à l’indemnité d’occupation due par la société [J] [I] AVOCATS en exécution de l’ordonnance à intervenir 
- ORDONNER, à défaut pour la société [J] [I] AVOCATS, de respecter les délais de paiement impartis ou de s’acquitter d’un seul de terme de loyer et charges courants pendant ces délais, que les lieux loués soient restitués dans le délai de 8 jours, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, suivant la première présentation de la mise en demeure d’avoir à y procéder; 
- ORDONNER, à l’expiration de ce délai de 8 jours, l’expulsion de la société [J] BILLARDS AVOCATS et de tous occupants de son chef et de leurs biens, au besoin avoir concours de la force publique ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- DEBOUTER la société [J] [I] AVOCATS de ses demandes, fins et conclusions. 
- ORDONNER la conservation du dépôt de garantie prévu au bail commercial régularisé le 23 novembre 2020, soit la somme de 12 083,93 € par la société [Adresse 6] à titre d’indemnité ; 
- CONDAMNER par provision la société [J] [I] AVOCATS à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ; 
- AUTORISER la SCI [Adresse 1] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls de la société [J] [I] AVOCATS, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux loués ; 
- AUTORISER la SCI [Adresse 1] à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ; 
- DECLARER que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux loués sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du Code de Procédure Civile d’Exécution ; 
- DECLARER que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la société [J] [I] AVOCATS ; 
- RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ; 
- CONDAMNER par provision la société [J] [I] AVOCATS à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [J] [I] Avocats demande au juge des référés de : 
- AUTORISER la société MARA [I] AVOCATS à se libérer de sa dette d’un montant de 41 270,61 euros TTC en vingt-quatre versements mensuels à compter de la décision à intervenir ; 
- ORDONNER la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial signé entre le cabinet MBA et la SCI [Adresse 1] pendant le cours de ce délai ; 
Et par conséquent : 
- DEBOUTER la société VILLA LAFERRIERE de l’intégralité de ses demandes ; 
- JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 754,72 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 septembre 2025. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société [J] [I] Avocats et des engagements pris tels qu'ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de 24 mois de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Ainsi, si l'échéancier de 24 mois est respecté jusqu'au 30 novembre 2026, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué, le bail subsiste et prend fin au congé du preneur, soit le 30 novembre 2026. Le preneur reste tenu, jusqu'au 30 novembre 2026, de payer le loyer courant à son terme exact en plus des mensualités d'apurement, sous peine de faire jouer la clause. Les mensualités d'arriéré restant à courir après le 30 novembre 2026 survivent comme simple dette, le bail étant éteint.

Si une seule échéance n'est pas honorée avant le 30 novembre 2026, la clause est définitivement acquise et rétroagit au 8 novembre 2025. Le bail est alors réputé résilié à cette date et le congé du 30 novembre 2026 devient sans objet. Le preneur est rétroactivement occupant sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2025 et doit, à compter de cette date et jusqu'à la libération effective, une indemnité d'occupation, outre l'arriéré visé au commandement.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société [J] [I] Avocats depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, si la locataire soutient que la dette locative est de 41 270,61 euros, elle ne verse aucun élément en ce sens. 

Au vu du décompte produit par la société SCI [Adresse 7] [Adresse 4], l'obligation de la société [J] [I] Avocats au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 17 juin 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 55 667,23 € (somme prenant en compte le virement de 13 000 euros de la part de la locataire du 20 mars 2026), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [J] [I] Avocats. 

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 07 octobre 2025.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les autres demandes de la société SCI [Adresse 1] seront rejetées. 

Sur les demandes accessoires

La société [J] [I] Avocats, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer. En revanche, les frais d’exécution, qui sont certes à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ne constituent pas des dépens. 

L’équité commande en revanche de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 07 novembre 2025 à minuit ; 

Condamnons la société [J] [I] Avocats à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme par provision de 55 667,23 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 17 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [J] [I] Avocats se libère des sommes ci-dessus allouées par 23 versements mensuels de 2300 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le 24ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans astreinte, à l'expulsion de la société [J] [I] Avocats et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société [J] [I] Avocats devra payer mensuellement à la société SCI [Adresse 7] [Adresse 4], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Condamnons la société [J] [I] Avocats aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Jean JASMIN Mathilde BALAGUE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure penale 835, code de procedure civile R221-40, code de commerce L145-17, code de procedure civile R221-30, code de commerce A444-32). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:29:20.849Z.