notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juillet 2026, n° 24/13073

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2005, Madame [Y] [J] épouse [Q] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [X] des locaux composés d'une boutique avec cuisine en rez-de-chaussée et d'une cave n°11 en sous-sol constituant les lots n°2 et n°36 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 28 janvier 2005 afin qu'y soit exercé tout commerce sauf activité pouvant générer des nuisances, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 460 euros hors taxes et hors charges durant les quatre premiers mois, puis d'un montant de 490 euros hors taxes et hors charges à compter du cinquième mois, ainsi que d'une provision mensuelle sur charges locatives d'un montant de 50 euros payables à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 28 janvier 2014, et a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré à compter du 1er juillet 2018, consécutivement à la demande de renouvellement notifiée par la S.A.R.L. [X] à la mandataire et administratrice de biens de Madame [Y] [J] épouse [Q] par lettre recommandée en date du 10 juin 2018 demeurée sans réponse dans le délai de trois mois et en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de la prescription biennale, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce. 

Reprochant à la S.A.R.L. [X] de ne plus exploiter les locaux donnés à bail, d'avoir sous-loué ces derniers à un dénommé Monsieur [A] [T] qui en faisait un usage d'habitation, ainsi que d'avoir effectué des travaux sans autorisation, Madame [Y] [J] épouse [Q] a, par requête déposée par l'intermédiaire de son conseil en date du 29 mai 2024, sollicité du président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d'un commissaire de justice, sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande et a désigné Maître [E] [R], commissaire de justice, aux fins de constat.

Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice par Maître [E] [R] le 12 juillet 2024, Madame [Y] [J] épouse [Q] a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 10 octobre 2024 retournée avec la mention « Destinataire inconnu à l'adresse », mis en demeure la S.A.R.L. [X], sous quarante-huit heures, de reprendre possession des locaux, de reprendre son exploitation commerciale, de dégager tous les effets personnels de Monsieur [A] [T] ainsi que de lui communiquer un devis relatif aux travaux de remise en état. 

En l'absence de réponse, Madame [Y] [J] épouse [Q] a, par exploits de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, fait assigner la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, en expulsion sous astreinte, en paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'en conservation du montant du dépôt de garantie.

Aux termes de son assignation remise au greffe par RPVA le 28 octobre 2024, Madame [Y] [J] épouse [Q] demande au tribunal, sur le fondement de l'article 1104 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, constater que la S.A.R.L. [X] n'exploite plus les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que Monsieur [A] [T] n'est pas le gérant de la S.A.R.L. [X] ;
– constater que Monsieur [A] [T] habite personnellement dans les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que la S.A.R.L. [X] et/ou Monsieur [A] [T] ont réalisé des travaux de création d'une cloison séparative dans les locaux donnés à bail commercial sans son accord ;
– en conséquence, prononcer la résiliation du bail commercial conclu avec la S.A.R.L. [X] ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au double du montant du loyer mensuel, jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clefs ;
– dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnité conventionnelle ;
– en tout état de cause, condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] aux dépens, en ce compris les frais exposés à la suite de l'ordonnance sur requête en date du 29 mai 2024 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

En outre, aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, Madame [Y] [J] épouse [Q] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 1104 du code civil, de : 
 
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, constater que la S.A.R.L. [X] n'exploite plus les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que Monsieur [A] [T] n'est pas le gérant de la S.A.R.L. [X] ;
– constater que Monsieur [A] [T] habite personnellement dans les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que la S.A.R.L. [X] et/ou Monsieur [A] [T] ont réalisé des travaux de création d'une cloison séparative dans les locaux donnés à bail commercial sans son accord ;
– constater que la S.A.R.L. [X] ne règle plus ses loyers et charges locatives depuis le mois de février 2025 ;
– constater que la dette locative s'élève à ce jour à la somme de 7.383,22 euros arrêtée au 30 septembre 2025 ;
– en conséquence, prononcer la résiliation du bail commercial conclu avec la S.A.R.L. [X] ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au double du montant du loyer mensuel, jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clefs ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer la somme de 14.766,44 euros charges comprises arrêtée au 30 septembre 2025, sauf à parfaire, en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial ;
– dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnité conventionnelle ;
– en tout état de cause, condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] aux dépens, en ce compris les frais exposés à la suite de l'ordonnance sur requête en date du 29 mai 2024 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, Madame [Y] [J] épouse [Q] fait valoir qu'en n'exploitant plus les locaux loués, en ayant sous-loué ces derniers à Monsieur [A] [T], en ayant modifié la destination du bail pour en faire un usage d'habitation, et en ayant fait réaliser des travaux sans son autorisation, la S.A.R.L. [X] a gravement manqué à ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation du contrat de bail commercial.

Elle en déduit être fondée à réclamer l'expulsion des défendeurs ainsi que la condamnation de ces derniers à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel. Elle ajoute que la locataire a cessé de régler ses loyers et charges locatives depuis le mois de janvier 2025, ce qui justifie sa demande en paiement de l'arriéré locatif, dont le montant doit être multiplié par deux en exécution de la clause pénale stipulée au contrat.

Bien qu'ayant constitué avocat le 14 janvier 2025, Monsieur [A] [T] n'a jamais conclu, malgré l'injonction en ce sens adressée à son conseil par le juge de la mise en état par bulletins adressés par RPVA en date du 17 juin 2025 et du 23 septembre 2025 mentionnant expressément qu'à défaut, la clôture de l'instruction serait ordonnée.

La S.A.R.L. [X], régulièrement assignée à domicile, n'a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 décembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif de l'assignation et des conclusions de Madame [Y] [J] épouse [Q] aux fins de voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

En outre, en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'action en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions de l'article 1717 du même code, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Selon les dispositions de l'article 1729 de ce code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

D'après les dispositions de l'article 1741 du code susvisé, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L'article 1103 du code susmentionné dispose quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI


Les premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du susdit code prévoient pour leur part que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

Les articles 1224 et 1227 du code civil énoncent que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 1228 du même code mentionne que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas et de la deuxième phrase du troisième alinéa de l'article 1229 dudit code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre Madame [Y] [J] épouse [Q] et la S.A.R.L. [X] par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2005, et renouvelé à compter du 1er juillet 2018 consécutivement à la demande de renouvellement notifiée par la seconde à la mandataire et administratrice de biens de la première par lettre recommandée en date du 10 juin 2018, stipule : en sa clause intitulée « DESTINATION », que « Les locaux objet du présent bail sont réservés à l'activité commerciale, industrielle ou artisanale ci-après : tout commerce sauf activité pouvant générer des nuisances sans garantie d'exclusivité par le bailleur concernant les autres activités de l'immeuble » ; en sa clause intitulée « 6) Obligations du preneur », que « Le preneur a notamment l'obligation de : [...] d) tenir les lieux exploités sans interruption. [...] h) ne faire aucun changement, démolition, percement, transformation, sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur [...] » ; et en sa clause intitulée « 7) Cessions et sous-locations », que « Sauf convention expresse et particulière [...], le preneur est tenu d'occuper les locaux personnellement sans pouvoir les prêter, ni les sous-louer en tout ou en partie » (pièce n°1 en demande).

Or, dans son procès-verbal de constat en date du 12 juillet 2024, la commissaire de justice instrumentaire relève : que « le rideau métallique du local commercial en rez-de-chaussée sur rue (à droite en faisant face au bâtiment) est abaissé. Je peux lire sur le bandeau "Coiffure [X] chez [H] [C]". J'ai ensuite accédé à l'immeuble, où je constate qu'il existe une boîte aux lettres au nom de la SARL [X] avec une étiquette mentionnant "[T] [V]" » ; que « J'ai ensuite frappé à la porte et à l'issue de quelques minutes, un homme m'a ouvert. [...] Ne s'opposant pas à ma mission, l'homme me déclare être Monsieur [T] [A] né le 24 février 1992 en ALGÉRIE. J'ai vérifié son identité au moyen du passeport que ce dernier me communique. Il me déclare être le nouveau gérant de la société [X] mais ne pas exploiter actuellement le local commercial, en attendant que son comptable procède aux formalités d'enregistrement auprès du registre des commerces. Monsieur [A] me déclare occuper seul l'arrière du local, ayant des problèmes conjugaux avec sa femme. Il n'a pu me justifier ni de son titre d'occupation, ni des éventuels travaux réalisés dans le local commercial. Je constate que la pièce qu'il occupe est une pièce aveugle, sans fenêtre munie d'une pièce d'eau. Dans la pièce principale, je constate en entrant à droite la présence d'une cloison. Cette pièce est garnie d'un lit, d'étagères de rangement comportant des vêtements et chaussures, plus globalement des effets personnels appartenant à Monsieur [A]. Je constate également la présence d'un petit bureau et un réfrigérateur. À gauche de la pièce, j'accède à une pièce comportant une douche, un WC et un meuble évier. Au-dessus de l'évier, je note la présence de produits d'hygiène outre une brosse à dent. Des paires de chaussures sont disposées au sol » ; et que « j'ai demandé à accéder au local sur rue. Je constate que ledit local n'est pas exploité. Il se compose d'une unique pièce avec devanture vitrée sur rue et un mur séparatif avec l'arrière-boutique occupée par Monsieur [A] » (pièce n°7 en demande, pages 3, 4, 5 et 8).

De plus, il ressort des extraits K-bis produits aux débats en date du 22 septembre 2024 et du 11 septembre 2025 que le gérant de la S.A.R.L. [X] est Monsieur [L] [S] [D] (pièces n°8 et n°10 en demande), et non Monsieur [A] [T].

Il est donc établi que les locaux donnés à bail ne sont plus exploités commercialement par la S.A.R.L. [X], que cette dernière a sous-loué ou prêté ces locaux à Monsieur [A] [T], et que celui-ci occupe lesdits locaux pour un usage d'habitation, et non pour un usage commercial, en violation des stipulations contractuelles susvisées.

Enfin, dans leurs attestations respectives en date du 10 avril 2024, du 11 avril 2024 et du 14 avril 2024, Madame [U] [M] épouse [B], Madame [Y] [O] et Monsieur [K] [P] indiquent respectivement : que « J'ai pu constater lors de mes différents passages dans le couloir que des travaux étaient en cours dans le salon de coiffure. Une cloison sans porte a été construite séparant le local en 2 parties : le salon de coiffure avec pignon sur rue, et l'arrière-boutique avec une porte donnant sur le couloir d'entrée » ; que « Lors d'une récente rencontre avec le nouveau gérant du local et l'agent immobilier en charge de ce bien, Monsieur [F] [I], j'ai constaté que des travaux de cloisonnage ont été réalisés dans le local en question. Cette cloison sépare désormais le petit salon de coiffure du reste du local. Je tiens à signaler que cette nouvelle configuration est visible de l'extérieur » ; et que « Lors des passages dans le hall de l'immeuble, j'ai constaté que la personne disant être le nouveau gérant réalisait des travaux dans l'arrière-boutique. Le 27 mars 2024, lors d'une visite avec [F] [I], agent immobilier ayant la gestion commerciale de ce bail commercial, j'ai pu constater que le nouveau gérant a monté une cloison, sans porte, entre la boutique et l'arrière-boutique, et qu'il vit dans cette dernière » (pièces n°3, n°4 et n°5 en demande).

Or, force est de constater qu'il n'est pas démontré que la S.A.R.L. [X] ait obtenu l'autorisation expresse et écrite de la bailleresse préalablement à la réalisation des travaux susmentionnés, en violation des stipulations contractuelles susvisées.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. [X] a commis de nombreux manquements contractuels, lesquels revêtent un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.R.L. [X] à compter du 31 janvier 2025.

Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] ont la qualité d'occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2025, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T] des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l'astreinte

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte comminatoire, la résistance des défendeurs à se conformer à la présente décision ne pouvant être présumée à ce stade.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Y] [J] épouse [Q] de sa demande d'astreinte.

Sur l'action en paiement

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Les deux premiers alinéas de l'article 1231-5 dudit code disposent quant à eux que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L'article 1240 de ce code prévoit pour sa part que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, le deuxième alinéa de la clause intitulée « 9) Clause pénale » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « En cas d'occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l'occupant jusqu'à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels » (pièce n°1 en demande).

Il y a lieu de relever que cette clause pénale, outre qu'elle n'est pas opposable à Monsieur [A] [T], lequel n'a jamais été partie au contrat de bail commercial, revêt un caractère manifestement excessif, dans la mesure où la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel apparaît sans commune mesure avec le préjudice effectivement subi par la bailleresse.

Dès lors, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à celui du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, comme réparant justement le préjudice subi par la propriétaire.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats en date du 12 septembre 2025 que la locataire a cessé de régler ses loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 31 janvier 2025, et que l'arriéré locatif dû pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 septembre 2025 s'élève à la somme de 7.383,22 euros charges comprises (pièce n°12 en demande).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [X] et par Monsieur [A] [T] au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu'à la date de restitution des locaux donnés à bail, et de condamner ces derniers in solidum à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] la somme de 7.383,22 euros charges comprises à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 septembre 2025. 

Sur le sort du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En vertu des dispositions de l'article 1221 dudit code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

Selon les dispositions de l'article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 1231-3 du code susvisé, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée «Dépôts de garantie», qu' « Il est versé par le preneur la somme de mille quatre cent soixante dix €uros (1.470 €) représentant trois mois de loyer » ; et en sa clause intitulée « 9) Clause pénale », qu' « En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité conventionnelle » (pièce n°1 en demande).

De plus, la bailleresse justifie avoir adressé à la locataire, par l'intermédiaire de son conseil, une lettre recommandée de mise en demeure en date du 10 octobre 2024 (pièce n°9 en demande).

Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où le bail est résilié aux torts de la preneuse, il y a lieu d'autoriser la propriétaire à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient d'autoriser Madame [Y] [J] épouse [Q] à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. [X] lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail commercial. 
Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la signification de l'ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 mai 2024 ainsi que le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire, au 31 janvier 2025, du contrat de bail commercial conclu entre Madame [Y] [J] épouse [Q] et la S.A.R.L. [X] par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2005 et renouvelé à compter du 1er juillet 2018, portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de la S.A.R.L. [X], 

ORDONNE à la S.A.R.L. [X] et/ou à Monsieur [A] [T] de restituer à Madame [Y] [J] épouse [Q] les clefs des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE Madame [Y] [J] épouse [Q] de sa demande d'astreinte,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [X] et par Monsieur [A] [T] au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu'à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] la somme de 7.383,22 euros (SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-TROIS euros et VINGT-DEUX centimes) charges comprises à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 septembre 2025, 

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, à compter du 1er octobre 2025 jusqu'à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,

AUTORISE Madame [Y] [J] épouse [Q] à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. [X] lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail commercial,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] aux dépens, en ce compris le coût de la signification de l'ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 mai 2024 ainsi que le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me KOUHANA (C1132)
 Me BOURJOLLY (E2103) 


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 24/13073 

N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

N° MINUTE : 2

Assignation du :
23 Octobre 2024









JUGEMENT 
rendu le 22 Juillet 2026 

DEMANDERESSE

Madame [Y] [J] épouse [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Yoram KOUHANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1132



DÉFENDEURS

Monsieur [A] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Claudine BOURJOLLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2103

S.A.R.L. [X] (RCS de [Localité 1] 822 728 937)
[Adresse 2]
[Localité 2]

défaillante


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort
__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2005, Madame [Y] [J] épouse [Q] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [X] des locaux composés d'une boutique avec cuisine en rez-de-chaussée et d'une cave n°11 en sous-sol constituant les lots n°2 et n°36 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 28 janvier 2005 afin qu'y soit exercé tout commerce sauf activité pouvant générer des nuisances, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 460 euros hors taxes et hors charges durant les quatre premiers mois, puis d'un montant de 490 euros hors taxes et hors charges à compter du cinquième mois, ainsi que d'une provision mensuelle sur charges locatives d'un montant de 50 euros payables à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 28 janvier 2014, et a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré à compter du 1er juillet 2018, consécutivement à la demande de renouvellement notifiée par la S.A.R.L. [X] à la mandataire et administratrice de biens de Madame [Y] [J] épouse [Q] par lettre recommandée en date du 10 juin 2018 demeurée sans réponse dans le délai de trois mois et en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de la prescription biennale, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce. 

Reprochant à la S.A.R.L. [X] de ne plus exploiter les locaux donnés à bail, d'avoir sous-loué ces derniers à un dénommé Monsieur [A] [T] qui en faisait un usage d'habitation, ainsi que d'avoir effectué des travaux sans autorisation, Madame [Y] [J] épouse [Q] a, par requête déposée par l'intermédiaire de son conseil en date du 29 mai 2024, sollicité du président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d'un commissaire de justice, sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 29 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande et a désigné Maître [E] [R], commissaire de justice, aux fins de constat.

Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice par Maître [E] [R] le 12 juillet 2024, Madame [Y] [J] épouse [Q] a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 10 octobre 2024 retournée avec la mention « Destinataire inconnu à l'adresse », mis en demeure la S.A.R.L. [X], sous quarante-huit heures, de reprendre possession des locaux, de reprendre son exploitation commerciale, de dégager tous les effets personnels de Monsieur [A] [T] ainsi que de lui communiquer un devis relatif aux travaux de remise en état. 

En l'absence de réponse, Madame [Y] [J] épouse [Q] a, par exploits de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, fait assigner la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, en expulsion sous astreinte, en paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'en conservation du montant du dépôt de garantie.

Aux termes de son assignation remise au greffe par RPVA le 28 octobre 2024, Madame [Y] [J] épouse [Q] demande au tribunal, sur le fondement de l'article 1104 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, constater que la S.A.R.L. [X] n'exploite plus les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que Monsieur [A] [T] n'est pas le gérant de la S.A.R.L. [X] ;
– constater que Monsieur [A] [T] habite personnellement dans les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que la S.A.R.L. [X] et/ou Monsieur [A] [T] ont réalisé des travaux de création d'une cloison séparative dans les locaux donnés à bail commercial sans son accord ;
– en conséquence, prononcer la résiliation du bail commercial conclu avec la S.A.R.L. [X] ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au double du montant du loyer mensuel, jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clefs ;
– dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnité conventionnelle ;
– en tout état de cause, condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] aux dépens, en ce compris les frais exposés à la suite de l'ordonnance sur requête en date du 29 mai 2024 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

En outre, aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, Madame [Y] [J] épouse [Q] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 1104 du code civil, de : 
 
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, constater que la S.A.R.L. [X] n'exploite plus les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que Monsieur [A] [T] n'est pas le gérant de la S.A.R.L. [X] ;
– constater que Monsieur [A] [T] habite personnellement dans les locaux donnés à bail commercial ;
– constater que la S.A.R.L. [X] et/ou Monsieur [A] [T] ont réalisé des travaux de création d'une cloison séparative dans les locaux donnés à bail commercial sans son accord ;
– constater que la S.A.R.L. [X] ne règle plus ses loyers et charges locatives depuis le mois de février 2025 ;
– constater que la dette locative s'élève à ce jour à la somme de 7.383,22 euros arrêtée au 30 septembre 2025 ;
– en conséquence, prononcer la résiliation du bail commercial conclu avec la S.A.R.L. [X] ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au double du montant du loyer mensuel, jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clefs ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer la somme de 14.766,44 euros charges comprises arrêtée au 30 septembre 2025, sauf à parfaire, en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial ;
– dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnité conventionnelle ;
– en tout état de cause, condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] aux dépens, en ce compris les frais exposés à la suite de l'ordonnance sur requête en date du 29 mai 2024 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, Madame [Y] [J] épouse [Q] fait valoir qu'en n'exploitant plus les locaux loués, en ayant sous-loué ces derniers à Monsieur [A] [T], en ayant modifié la destination du bail pour en faire un usage d'habitation, et en ayant fait réaliser des travaux sans son autorisation, la S.A.R.L. [X] a gravement manqué à ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation du contrat de bail commercial.

Elle en déduit être fondée à réclamer l'expulsion des défendeurs ainsi que la condamnation de ces derniers à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel. Elle ajoute que la locataire a cessé de régler ses loyers et charges locatives depuis le mois de janvier 2025, ce qui justifie sa demande en paiement de l'arriéré locatif, dont le montant doit être multiplié par deux en exécution de la clause pénale stipulée au contrat.

Bien qu'ayant constitué avocat le 14 janvier 2025, Monsieur [A] [T] n'a jamais conclu, malgré l'injonction en ce sens adressée à son conseil par le juge de la mise en état par bulletins adressés par RPVA en date du 17 juin 2025 et du 23 septembre 2025 mentionnant expressément qu'à défaut, la clôture de l'instruction serait ordonnée.

La S.A.R.L. [X], régulièrement assignée à domicile, n'a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 décembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif de l'assignation et des conclusions de Madame [Y] [J] épouse [Q] aux fins de voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

En outre, en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'action en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions de l'article 1717 du même code, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

Selon les dispositions de l'article 1729 de ce code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

D'après les dispositions de l'article 1741 du code susvisé, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L'article 1103 du code susmentionné dispose quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI


Les premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du susdit code prévoient pour leur part que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

Les articles 1224 et 1227 du code civil énoncent que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 1228 du même code mentionne que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas et de la deuxième phrase du troisième alinéa de l'article 1229 dudit code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre Madame [Y] [J] épouse [Q] et la S.A.R.L. [X] par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2005, et renouvelé à compter du 1er juillet 2018 consécutivement à la demande de renouvellement notifiée par la seconde à la mandataire et administratrice de biens de la première par lettre recommandée en date du 10 juin 2018, stipule : en sa clause intitulée « DESTINATION », que « Les locaux objet du présent bail sont réservés à l'activité commerciale, industrielle ou artisanale ci-après : tout commerce sauf activité pouvant générer des nuisances sans garantie d'exclusivité par le bailleur concernant les autres activités de l'immeuble » ; en sa clause intitulée « 6) Obligations du preneur », que « Le preneur a notamment l'obligation de : [...] d) tenir les lieux exploités sans interruption. [...] h) ne faire aucun changement, démolition, percement, transformation, sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur [...] » ; et en sa clause intitulée « 7) Cessions et sous-locations », que « Sauf convention expresse et particulière [...], le preneur est tenu d'occuper les locaux personnellement sans pouvoir les prêter, ni les sous-louer en tout ou en partie » (pièce n°1 en demande).

Or, dans son procès-verbal de constat en date du 12 juillet 2024, la commissaire de justice instrumentaire relève : que « le rideau métallique du local commercial en rez-de-chaussée sur rue (à droite en faisant face au bâtiment) est abaissé. Je peux lire sur le bandeau "Coiffure [X] chez [H] [C]". J'ai ensuite accédé à l'immeuble, où je constate qu'il existe une boîte aux lettres au nom de la SARL [X] avec une étiquette mentionnant "[T] [V]" » ; que « J'ai ensuite frappé à la porte et à l'issue de quelques minutes, un homme m'a ouvert. [...] Ne s'opposant pas à ma mission, l'homme me déclare être Monsieur [T] [A] né le 24 février 1992 en ALGÉRIE. J'ai vérifié son identité au moyen du passeport que ce dernier me communique. Il me déclare être le nouveau gérant de la société [X] mais ne pas exploiter actuellement le local commercial, en attendant que son comptable procède aux formalités d'enregistrement auprès du registre des commerces. Monsieur [A] me déclare occuper seul l'arrière du local, ayant des problèmes conjugaux avec sa femme. Il n'a pu me justifier ni de son titre d'occupation, ni des éventuels travaux réalisés dans le local commercial. Je constate que la pièce qu'il occupe est une pièce aveugle, sans fenêtre munie d'une pièce d'eau. Dans la pièce principale, je constate en entrant à droite la présence d'une cloison. Cette pièce est garnie d'un lit, d'étagères de rangement comportant des vêtements et chaussures, plus globalement des effets personnels appartenant à Monsieur [A]. Je constate également la présence d'un petit bureau et un réfrigérateur. À gauche de la pièce, j'accède à une pièce comportant une douche, un WC et un meuble évier. Au-dessus de l'évier, je note la présence de produits d'hygiène outre une brosse à dent. Des paires de chaussures sont disposées au sol » ; et que « j'ai demandé à accéder au local sur rue. Je constate que ledit local n'est pas exploité. Il se compose d'une unique pièce avec devanture vitrée sur rue et un mur séparatif avec l'arrière-boutique occupée par Monsieur [A] » (pièce n°7 en demande, pages 3, 4, 5 et 8).

De plus, il ressort des extraits K-bis produits aux débats en date du 22 septembre 2024 et du 11 septembre 2025 que le gérant de la S.A.R.L. [X] est Monsieur [L] [S] [D] (pièces n°8 et n°10 en demande), et non Monsieur [A] [T].

Il est donc établi que les locaux donnés à bail ne sont plus exploités commercialement par la S.A.R.L. [X], que cette dernière a sous-loué ou prêté ces locaux à Monsieur [A] [T], et que celui-ci occupe lesdits locaux pour un usage d'habitation, et non pour un usage commercial, en violation des stipulations contractuelles susvisées.

Enfin, dans leurs attestations respectives en date du 10 avril 2024, du 11 avril 2024 et du 14 avril 2024, Madame [U] [M] épouse [B], Madame [Y] [O] et Monsieur [K] [P] indiquent respectivement : que « J'ai pu constater lors de mes différents passages dans le couloir que des travaux étaient en cours dans le salon de coiffure. Une cloison sans porte a été construite séparant le local en 2 parties : le salon de coiffure avec pignon sur rue, et l'arrière-boutique avec une porte donnant sur le couloir d'entrée » ; que « Lors d'une récente rencontre avec le nouveau gérant du local et l'agent immobilier en charge de ce bien, Monsieur [F] [I], j'ai constaté que des travaux de cloisonnage ont été réalisés dans le local en question. Cette cloison sépare désormais le petit salon de coiffure du reste du local. Je tiens à signaler que cette nouvelle configuration est visible de l'extérieur » ; et que « Lors des passages dans le hall de l'immeuble, j'ai constaté que la personne disant être le nouveau gérant réalisait des travaux dans l'arrière-boutique. Le 27 mars 2024, lors d'une visite avec [F] [I], agent immobilier ayant la gestion commerciale de ce bail commercial, j'ai pu constater que le nouveau gérant a monté une cloison, sans porte, entre la boutique et l'arrière-boutique, et qu'il vit dans cette dernière » (pièces n°3, n°4 et n°5 en demande).

Or, force est de constater qu'il n'est pas démontré que la S.A.R.L. [X] ait obtenu l'autorisation expresse et écrite de la bailleresse préalablement à la réalisation des travaux susmentionnés, en violation des stipulations contractuelles susvisées.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. [X] a commis de nombreux manquements contractuels, lesquels revêtent un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.R.L. [X] à compter du 31 janvier 2025.

Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] ont la qualité d'occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2025, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T] des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l'astreinte

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte comminatoire, la résistance des défendeurs à se conformer à la présente décision ne pouvant être présumée à ce stade.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Y] [J] épouse [Q] de sa demande d'astreinte.

Sur l'action en paiement

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Les deux premiers alinéas de l'article 1231-5 dudit code disposent quant à eux que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L'article 1240 de ce code prévoit pour sa part que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, le deuxième alinéa de la clause intitulée « 9) Clause pénale » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « En cas d'occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l'occupant jusqu'à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels » (pièce n°1 en demande).

Il y a lieu de relever que cette clause pénale, outre qu'elle n'est pas opposable à Monsieur [A] [T], lequel n'a jamais été partie au contrat de bail commercial, revêt un caractère manifestement excessif, dans la mesure où la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel apparaît sans commune mesure avec le préjudice effectivement subi par la bailleresse.

Dès lors, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à celui du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, comme réparant justement le préjudice subi par la propriétaire.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats en date du 12 septembre 2025 que la locataire a cessé de régler ses loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 31 janvier 2025, et que l'arriéré locatif dû pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 septembre 2025 s'élève à la somme de 7.383,22 euros charges comprises (pièce n°12 en demande).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [X] et par Monsieur [A] [T] au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu'à la date de restitution des locaux donnés à bail, et de condamner ces derniers in solidum à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] la somme de 7.383,22 euros charges comprises à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 septembre 2025. 

Sur le sort du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En vertu des dispositions de l'article 1221 dudit code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/13073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJI

Selon les dispositions de l'article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 1231-3 du code susvisé, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée «Dépôts de garantie», qu' « Il est versé par le preneur la somme de mille quatre cent soixante dix €uros (1.470 €) représentant trois mois de loyer » ; et en sa clause intitulée « 9) Clause pénale », qu' « En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité conventionnelle » (pièce n°1 en demande).

De plus, la bailleresse justifie avoir adressé à la locataire, par l'intermédiaire de son conseil, une lettre recommandée de mise en demeure en date du 10 octobre 2024 (pièce n°9 en demande).

Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où le bail est résilié aux torts de la preneuse, il y a lieu d'autoriser la propriétaire à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient d'autoriser Madame [Y] [J] épouse [Q] à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. [X] lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail commercial. 
Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la signification de l'ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 mai 2024 ainsi que le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire, au 31 janvier 2025, du contrat de bail commercial conclu entre Madame [Y] [J] épouse [Q] et la S.A.R.L. [X] par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2005 et renouvelé à compter du 1er juillet 2018, portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de la S.A.R.L. [X], 

ORDONNE à la S.A.R.L. [X] et/ou à Monsieur [A] [T] de restituer à Madame [Y] [J] épouse [Q] les clefs des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.R.L. [X] et de Monsieur [A] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°36 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section BV numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE Madame [Y] [J] épouse [Q] de sa demande d'astreinte,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. [X] et par Monsieur [A] [T] au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu'à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] la somme de 7.383,22 euros (SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-TROIS euros et VINGT-DEUX centimes) charges comprises à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er février 2025 et le 30 septembre 2025, 

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives, à compter du 1er octobre 2025 jusqu'à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,

AUTORISE Madame [Y] [J] épouse [Q] à conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. [X] lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail commercial,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] à payer à Madame [Y] [J] épouse [Q] la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. [X] et Monsieur [A] [T] aux dépens, en ce compris le coût de la signification de l'ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 mai 2024 ainsi que le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-12, code de commerce L145-10, code civil 1221, code civil 1717, code civil 1729, code des procedures civiles d'execution R433-7, code civil 1231-3, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution L451-1, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:29:59.971Z.