Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 29 juin 2026, n° 24/12100

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, la S.C.I. SCI ASI a donné à bail commercial à la S.A.S. [K] [J], en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris, des locaux composés d'une boutique, d'un laboratoire de pâtisserie, d'une salle à manger, d'une kitchenette, de deux chambres, de deux petits débarras et de sanitaires en rez-de-chaussée, ainsi que d'un fournil, d'une salle d'eau, d'une chaufferie et d'une cave n°17 en sous-sol, constituant les lots n°2 et n°38 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2023 afin qu'y soit exercée une activité de boulangerie, de pâtisserie, de ventes à emporter et d'activités connexes à la boulangerie telles que chocolatier, glacier, confiserie, sandwicherie et boissons à emporter, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 42.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 3.600 euros payables trimestriellement ou mensuellement à terme à échoir, Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R], associés de la preneuse, se portant cautions solidaires des engagements de celle-ci pendant toute la durée du bail.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives du quatrième trimestre de l'année 2023 et des trois premiers trimestres de l'année 2024, la S.C.I. SCI ASI a, par lettre recommandée en date du 15 juillet 2024, mis en demeure la S.A.S. [K] [J] de lui verser la somme de 5.470,92 euros durant chacun des mois de juillet, août et septembre 2024, et en l'absence de règlement a, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 dénoncé à Monsieur [Y] [R] le 7 août 2024, fait signifier à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 16.412,76 euros, outre la somme de 1.641,27 euros en application de la clause pénale stipulée au bail et le coût de l'acte d'un montant de 201,93 euros. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la S.A.S. [K] [J] a fait assigner la S.C.I. SCI ASI devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, aux fins d'octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/12100.

Par exploits de commissaire de justice en date des 12 et 19 novembre 2024, la S.C.I. SCI ASI a fait assigner en intervention forcée Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] en exécution de leur engagement de caution.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/14380.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 24/12100 par le juge de la mise en état le 12 décembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 décembre 2025, la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, de :

– déclarer la première recevable et bien fondée en son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 ;
– à titre principal, débouter la S.C.I. SCI ASI de l'ensemble de ses demandes ;
– accorder à la première des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter de la somme de 17.925,69 euros correspondant au solde de sa dette locative arrêtée au 2 octobre 2025, la première échéance intervenant le 10 du mois suivant la date de signification du jugement à intervenir et les vingt-trois échéances suivantes le 10 de chacun des mois suivants ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés à la première ;
– à titre subsidiaire, accorder à la première des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter de la somme de 25.189,88 euros correspondant au solde de sa dette locative arrêtée au 2 octobre 2025, la première échéance intervenant le 10 du mois suivant la date de signification du jugement à intervenir et les vingt-trois échéances suivantes le 10 de chacun des mois suivants ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés à la première ;
– en tout état de cause, accorder aux deux derniers, en leur qualité de cautions solidaires, le bénéfice des délais de paiement accordés à la première ;
– fixer le montant dû au titre de la clause pénale à la somme de 1 euro ;
– condamner la S.C.I. SCI ASI à payer à la première la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C.I. SCI ASI aux dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier GROC.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [K] [J] fait valoir, à titre principal, que le commandement de payer litigieux en date du 5 août 2024 vise un montant erroné dès lors que d'une part, le contrat de bail permet un paiement mensuel, si bien que la somme de 4.030,97 au titre du loyer et de la provision sur charges locatives du mois de septembre 2024 n'était pas exigible à la date de sa délivrance, que d'autre part, ce n'est que dans le cadre de la présente instance que la bailleresse a finalement communiqué le justificatif des charges et taxes locatives de l'année 2023, de sorte qu'à la date de signification de l'acte, la somme de 3.600 euros au titre des provisions sur charges locatives de l'année 2023 n'était pas due, et qu'enfin, le bail ne contient aucune stipulation mettant à sa charge les éventuels frais de relance, soit la somme de 15 euros. Elle en déduit que le commandement n'est fondé qu'à hauteur d'un montant de 8.766,79 euros, et précise que dans le mois de la délivrance de celui-ci, elle a effectué des virements bancaires d'un montant total de 3.800 euros au profit de la défenderesse, de sorte qu'à l'expiration de ce délai, elle ne demeurait débitrice que de la somme de 4.966,79 euros.

Elle ajoute que la propriétaire lui facture des charges de copropriété pour des services dont elle ne bénéficie pas, à savoir l'électricité et le nettoyage des parties communes, l'électricité et l'entretien de l'ascenseur, la maintenance de la téléalarme, et la réfection de la courette commune, si bien que la provision sur charges locatives aurait dû s'élever à la somme mensuelle non pas de 300 euros mais de 86,55 euros, et fait observer qu'entre le 8 octobre et le 28 novembre 2025, elle a effectué des versements pour un montant total de 6.739,56 euros, de sorte que son arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025 s'élève en réalité à la somme de 17.925,69 euros.

À titre subsidiaire, la locataire affirme que l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025 s'élève à la somme de 25.189,88 euros.

En tout état de cause, elle fait remarquer que la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire d'un montant équivalent à 10% de l'arriéré locatif revêt un caractère manifestement excessif et doit être réduite à la somme de 1 euro. Elle déclare qu'elle ne disposait pas d'une trésorerie suffisante eu égard à la date de son début d'activité au mois de février 2023, ce qui justifie l'octroi à son profit des plus larges délais de paiement entraînant la suspension des effets de clause résolutoire, lesquels délais doivent également bénéficier à Monsieur [Z] [H] et à Monsieur [Y] [R] en leur qualité de cautions.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, la S.C.I. SCI ASI sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, et des articles 1728 et 1741 du code civil, de : 

– juger que la dette locative de la S.A.S. [K] [J] était de 12.366,78 euros à la date de délivrance du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice du 5 août 2024 ;
– constater que la S.A.S. [K] [J] s'est acquittée de la seule somme de 7.300 euros dans le délai d'un mois suivant la date de délivrance du commandement de payer ;
– constater que la S.A.S. [K] [J] n'a pas repris le paiement intégral des échéances courantes et demeure redevable de la somme de 31.929,44 euros arrêtée au 2 octobre 2025 ;
– débouter la S.A.S. [K] [J] de sa demande d'échéancier de paiement ;
– en conséquence, débouter la S.A.S. [K] [J] de l'ensemble de ses demandes ; 
– à titre reconventionnel, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2023 ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2023 aux torts de la S.A.S. [K] [J] ;
– en tout état de cause, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la S.A.S. [K] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à lui payer la somme de 31.929,44 euros au titre des loyers impayés au 2 octobre 2025 (soit la somme de 40.269,35 euros au quatrième trimestre de l'année 2025 inclus, dont le montant de 31.929,44 euros est exigible au 2 octobre 2025), assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de ses premières conclusions comportant ses demandes reconventionnelles ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives jusqu'à parfaite libération des lieux ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SCI ASI concède que dès lors que le contrat de bail permet à la locataire de régler ses loyers, charges et taxes locatives mensuellement, et ne prévoit aucuns frais de relance à la charge de cette dernière, la somme de 4.045,98 euros a été facturée en trop, mais souligne que le commandement de payer litigieux demeure valable à hauteur d'un montant principal de 12.366,78 euros dont la demanderesse ne s'est pas acquittée dans le délai d'un mois à compter de sa date de délivrance. Elle s'oppose à la contestation du montant des charges locatives soulevée par la preneuse, précisant que d'une part, la présente juridiction n'a pas le pouvoir de modifier la convention des parties, et que d'autre part, les justificatifs des charges de copropriété de l'année 2023 ainsi que des taxes foncières des années 2024 et 2025 sont produits aux débats. 

À titre reconventionnel, elle explique que la dette de la S.A.S. [K] [J] n'a fait que croître postérieurement à la date de signification du commandement de payer, ce qui justifie sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, sa demande de résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, ainsi que ses demandes d'expulsion, de paiement de l'arriéré locatif et de paiement d'une indemnité d'occupation en tout état de cause, dont Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] doivent être solidairement tenus en leur qualité de cautions solidaires.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 décembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif formée par la bailleresse

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l'article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l'article 1193 de ce code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

D'après les dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Les premier et quatrième alinéas de l'article R. 145-35 du même code disposent quant à eux que ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

L'article R. 145-36 dudit code prévoit pour sa part que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023 à effet rétroactif au 1er janvier 2023 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 3 – DÉSIGNATION DES LOCAUX », que « Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui l'accepte, un local dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], à l'angle du [Adresse 6] [...] composé comme suit (ci-après les "Locaux") : - Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, [...] à gauche du hall de l'immeuble, un local mixte commercial et habitation, comprenant boutique et arrière-boutique, un logement de 4 pièces principales, le tout relié au sous-sol par un escalier intérieur ; - Au sous-sol, le fournil, une salle d'eau et chaufferie ; - Le tout composant le lot n°2, représentant les 898/10.000èmes des parties communes générales [...]. - Dans le bâtiment A, escalier unique, au sous-sol, une cave n°17 ; - Le tout composant le lot n°38, représentant les 6/10.000èmes des parties communes générales » ; en sa clause intitulée « 10 – LOYER », que « 10.1. MONTANT DU LOYER : Le présent Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges égal à 42.000,00 € (quarante-deux mille euros), ci-après le "Loyer". Le Loyer est trimestriel, appelé d'avance en quatre termes égaux le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année. Par dérogation, le Bailleur accepte que le Preneur s'acquitte du montant du loyer mensuellement, le 1er de chaque mois. [...] 10.2. INDEXATION DU LOYER : Le Loyer ci-dessus fixé sera indexé annuellement en fonction de la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l'INSEE au Journal Officiel. Cette indexation interviendra de plein droit et sans formalité, chaque année à la date anniversaire de prise d'effet du Bail. Pour l'application de la présente clause, il est précisé que l'indice de référence de la première indexation est le dernier indice trimestriel des loyers commerciaux publié à ce jour par l'INSEE, soit celui du 2ème trimestre 2022 (123,65) et l'indice de comparaison sera celui du même trimestre de l'année suivante » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 11 – CHARGES, TAXES ET PRESTATIONS », que « Sans préjudice des dépenses privatives afférentes à l'occupation et/ou à l'exploitation des Locaux, le Preneur devra rembourser au Bailleur la totalité des charges de l'Immeuble, au prorata de son usage et occupation des Locaux. Ainsi, le Preneur remboursera au Bailleur, en vertu des tantièmes de charges attachés aux Locaux, soit 904/10.000èmes de charges communes générales [...] du bâtiment A. 1°) Impôts et taxes : Modalité de répartition : 100% des frais à la charge du preneur. [U] [...] satisfera également à toutes les charges de balayage, éclairage et autres de Ville et de Police auxquelles un preneur est ordinairement tenu, de sorte que le bailleur ne soit jamais recherché à ce sujet. [...] Le preneur remboursera, en outre, au bailleur tous les impôts et taxes à la charge du propriétaire de l'immeuble, en ce compris la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères [...]. Le remboursement par le preneur auprès du bailleur des impôts, taxes ou redevances précités se fera en une seule fois par an. 2°) Charges de l'immeuble : [U] remboursera au [Localité 5], en sus du loyer, sa quote-part de toutes charges, prestations de toutes natures afférentes aux lieux loués, le calcul des charges étant effectué en fonction des tantièmes relatifs aux locaux loués. [...] Par ailleurs, le Preneur remboursera au [Localité 5] le coût des dépenses qui lui seraient spécifiquement imputables et notamment à moins qu'il ne traite directement avec eux, le coût des abonnements relatifs à la fourniture ainsi que celui de ses consommations individuelles de fluides divers telles qu'elles pourraient résulter de l'indication des compteurs propres aux locaux s'il en existe. [...] Plus précisément, les catégories de charges supportées par le preneur sont les suivantes : • les consommations et frais d'abonnement d'électricité, d'éclairage, de gaz, d'eau, de chauffage ou de réfrigération, de ventilation, et d'une façon générale, toute consommation de fluides quels qu'ils soient ; • les frais d'entretien et de réparations des compteurs ; • les charges de balayage, éclairage et autres, de Ville et de Police, dont les locataires sont ordinairement tenus [...]. PROVISION SUR CHARGES : [U] versera au Bailleur, en même temps que le Loyer et à valoir sur un compte de régularisation, une provision sur charges révisable à tout moment en fonction des dépenses réelles, d'un montant de base annuel de 3.600,00 € (trois mille six cents euros), soit 900,00 € (neuf cents euros) par trimestre, le compte étant soldé une fois l'an en fonction du relevé établi par le gestionnaire de biens. Le Bailleur établira tous les ans un récapitulatif de l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, qui inclura le décompte de régularisation des charges. Cet état récapitulatif sera adressé par le Bailleur au Preneur au plus tard dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de l'Immeuble sur l'exercice annuel » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, pages 2, 3, 6, 7, 8 et 9).

La bailleresse produit aux débats un décompte actualisé en date du 1er octobre 2025 faisant état d'une créance de loyers, de charges et de taxes locatives d'un montant de 40.269,35 euros arrêté au 31 décembre 2025 (pièce n°11 en demande).

En application du principe d'intangibilité des contrats, la présente juridiction ne peut modifier les termes de la convention et réduire le montant de la provision sur charges locatives appelée par la S.C.I. SCI ASI.

De plus, la propriétaire communique : la régularisation des charges locatives de l'année 2023 calculée en fonction des tantièmes des lots donnés à bail, soit 904/10.000èmes, mentionnant un total de 3.708,29 euros, soit un solde débiteur de 108,29 euros après imputation des provisions sur charges locatives d'un montant annuel de 3.600 euros, au titre de la consommation d'eau froide, de l'électricité des parties communes, du nettoyage des parties communes, du contrat d'entretien des extincteurs, de la taxe de balayage de l'année 2023, de l'électricité et de l'entretien de l'ascenseur, de la consommation privative d'eau froide, et de la réfection de la courette commune du rez-de-chaussée (pièce n°8 en défense), étant observé que nonobstant que les locaux donnés à bail soient situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, la locataire dispose cependant d'un accès aux parties communes du rez-de-chaussée, à la courette commune de l'immeuble ainsi qu'à l'ascenseur fût-ce pour descendre à la cave, si bien que l'ensemble de ces charges et taxes locatives sont dues ; ainsi que ses avis d'impôt au titre de la taxe foncière des années 2024 et 2025 d'un montant respectif de 1.643 euros et de 1.697 euros (pièce n°12 en défense).

En revanche, force est de constater que la bailleresse ne verse aux débats aucun justificatif des charges locatives des années 2024 et 2025, ce qui rend sans cause, à ce stade, les provisions sur charges locatives appelées sur ces deux années pour un montant total de : 3.600 x 2 = 7.200 euros.

Enfin, la preneuse justifie, par la production de ses relevés de compte bancaire, avoir réalisé au profit de la propriétaire : un virement bancaire d'un montant de 2.869,78 euros le 7 octobre 2025 débité le 8 octobre 2025 ; un virement bancaire d'un montant de 1.000 euros le 4 novembre 2025 débité le même jour ; et un virement bancaire d'un montant de 2.869,78 euros le 27 novembre 2025 débité le 28 novembre 2025 (pièces n°7 et n°8 en demande).

La dette locative de la S.A.S. [K] [J] s'élève donc à la somme totale de : 40.269,35 - 7.200 - 2.869,78 - 1.000 - 2.869,78 = 26.329,79 euros arrêtée au 31 décembre 2025.

En conséquence, il convient de fixer la créance de charges locatives de l'année 2023, de taxes foncières des années 2024 et 2025, et de loyers hors taxes et hors charges arrêtés au 31 décembre 2025 détenue par la S.C.I. SCI ASI à la somme de 26.329,79 euros, dont à déduire tout montant versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 29 novembre 2025 et le 31 décembre 2025 inclus, et de dire que les charges de copropriété des années 2024 et 2025 ne devront être payées que sur production de leurs justificatifs. 

Sur la pénalité due en application de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 32 – CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit qu' : « En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dans le délai de 10 jours après simple mise en demeure adressée en lettre recommandée, le Preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement, [...] 10% du montant de la somme due pour couvrir le Bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 21). 

Cependant, il y a lieu de relever que le décompte actualisé produit aux débats en date du 1er octobre 2025 ne mentionne aucune somme au titre de la clause pénale (pièce n°11 en défense), et que la bailleresse ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande de dommages et intérêts à ce titre, ce qui justifie le rejet de la demande de réduction présentée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [K] [J] de sa demande de réduction du montant de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Conclusion sur la créance locative

En application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1310 du même code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon les dispositions de l'article 1313 dudit code, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.


D'après les dispositions de l'article 2288 de ce code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

L'article 2290 du code susvisé dispose quant à lui que le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2294 du code susmentionné, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 14 – CAUTIONNEMENT » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce qu' : « Interviennent aux présentes, à titre personnel : 14.1 Monsieur [Z] [H] [...], Ci-après dénommé "La Caution". Lequel a déclaré : [...] - se porter caution solidaire du Preneur et s'engager en vertu du présent acte à payer au Bailleur toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire [...]. En l'espèce, le cautionnement est d'une durée de 9 ans, et couvre les loyers, charges, indemnité d'occupation, dommages et intérêts, frais et accessoires dus par le preneur. 14.2 Monsieur [Y] [R] [...], Ci-après dénommé "La Caution". Lequel a déclaré : [...] - se porter caution solidaire du Preneur et s'engager en vertu du présent acte à payer au Bailleur toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire [...]. En l'espèce, le cautionnement est d'une durée de 9 ans, et couvre les loyers, charges, indemnité d'occupation, dommages et intérêts, frais et accessoires dus par le preneur » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, pages 11 et 12).

Il y a lieu de relever que Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] ne contestent aucunement la validité de leur engagement de caution respectif.

Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, ces derniers seront condamnés solidairement avec la locataire à payer à la bailleresse la somme de 26.329,79 euros en règlement de l'arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 26.329,79 euros en règlement de l'arriéré de charges locatives de l'année 2023, de taxes foncières des années 2024 et 2025, et de loyers hors taxes et hors charges arrêtés au 31 décembre 2025, dont à déduire tout montant versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 29 novembre 2025 et le 31 décembre 2025 inclus, ainsi que les charges de copropriété des années 2024 et 2025 sur production de leurs justificatifs.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

En vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1314 de ce code, la demande d'intérêts formée contre l'un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l'égard de tous.

En l'espèce, la bailleresse justifie avoir formé une demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif d'un montant de 29.031,75 euros par conclusions, valant mise en demeure, remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 avril 2025, ce qui justifie que le point de départ des intérêts moratoires coure à compter de cette date. 

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.S. [K] [J], de Monsieur [Z] [H] et de Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 26.329,79 euros portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 jusqu'à complet paiement. 

Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail formée par la bailleresse

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 33 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « À défaut de paiement d'un seul terme de loyer, en principal et accessoires à son échéance, comme à défaut de paiement du complément de dépôt de garantie, ou de tout arriéré consécutif à une augmentation pour quelque cause que ce soit du montant du loyer [...], et après un commandement ou une sommation demeuré infructueux pendant un délai d'un (1) mois, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et l'expulsion des lieux pourra être prononcée par simple ordonnance de référé sans aucune formalité judiciaire » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 21).

De fait, le commandement de payer querellé signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, dont la validité n'est pas contestée, reproduit intégralement la clause résolutoire susvisée, et mentionne expressément que : « Si vous ne payez pas dans le délai D'UN MOIS, à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente […] et que par ailleurs, il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail » (pièces n°2 en demande et n°5 en défense).

De plus, la locataire ne dément pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai d'un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 5 septembre 2024 à vingt-quatre heures, ce qui justifie la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 septembre 2024.
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/12100 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53GS

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, la clause intitulée « 10.3. IMPUTATION DES PAIEMENTS » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « Par dérogation aux dispositions des articles 1342-10 et 1343-1 du Code civil, l'imputation des paiements effectués par le Preneur se fera dans l'ordre suivant : 1. Frais de recouvrement et de procédure ; 2. Clause pénale ; 3. Dommages et intérêts ; 4. Intérêts de retard ; 5. Provisions sur charges et soldes de charges ; 6. Dépôt de garantie et réajustement du dépôt de garantie ; 7. Indemnités d'occupation ou loyers arriérés ; 8. Indemnités d'occupation ou loyers courants. À l'intérieur de chacun de ces postes, priorité sera donnée aux dettes les plus anciennes » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, pages 7 et 8).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que comme précédemment exposé, en l'absence de production des justificatifs des charges locatives de l'année 2024, les provisions sur charges locatives de cette même année n'étaient pas exigibles, force est de constater que les règlements effectués par la preneuse à compter du 6 août 2024, correspondant au lendemain de la date de délivrance du commandement de payer, se sont imputés en priorité sur les loyers arriérés, c'est-à-dire sur les causes du commandement de payer.

Le commandement de payer vise un montant total de 18.255,96 euros (pièces n°2 en demande et n°5 en défense).

Or, il ressort du décompte actualisé en date du 1er octobre 2025 que la locataire a effectué des virements bancaires au profit de la bailleresse : d'un montant de 3.400 euros le 8 août 2024 ; d'un montant de 300 euros le 22 août 2024 ; d'un montant de 100 euros le 23 août 2024 ; d'un montant de 3.500 euros le 5 septembre 2024 ; d'un montant de 3.730 euros le 2 octobre 2024 ; d'un montant de 3.730,19 euros le 5 novembre 2024 ; et d'un montant de 3.730,19 euros le 6 décembre 2024 (pièce n°11 en défense) ; correspondant à un montant total de : 3.400 + 300 + 100 + 3.500 + 3.730 + 3.730,19 + 3.730,19 = 18.490,38 euros.

Force est de constater que cette somme est supérieure au montant de 18.255,96 euros visé au commandement de payer, si bien qu'il est établi que la S.A.S. [K] [J] a réglé l'intégralité des causes du commandement de payer au plus tard le 6 décembre 2024 inclus.

En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement à la S.A.S. [K] [J] des délais de paiement jusqu'au 6 décembre 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.S. [K] [J] a apuré les causes du commandement dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué.

Conclusion sur la demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

Selon les dispositions de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'en raison des délais de paiement accordés à la locataire, la clause résolutoire n'a pas joué, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande de résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI ASI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail 

Conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En vertu des dispositions de l'article 1224 de ce code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon les dispositions de l'article 1227 du code susvisé, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 1228 du code susmentionné dispose quant à lui que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.


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Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1229 du susdit code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 1er octobre 2025 produit aux débats que la locataire ne s'est pas acquittée du montant de ses loyers aux termes convenus, procédant à des versements partiels et erratiques, étant observé que comme précédemment exposé, sa dette locative s'élève à la somme de 26.329,79 euros au 31 décembre 2025.

Il y a lieu de retenir que ce manquement contractuel réitéré à son obligation de paiement de ses loyers revêt un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. [K] [J] à compter du 31 décembre 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, aux termes des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. [K] [J] a la qualité d'occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. [K] [J] des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

En application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

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En outre, en vertu des dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, le troisième alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 33 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce que : « L'indemnité d'occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement des lieux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail, sera établie sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, tout trimestre commencé restant dû en intégralité au Bailleur, sans préjudice du droit du Bailleur à indemnisation complémentaire, sur justification du préjudice effectivement subi, en raison notamment de l'importance du loyer de relocation ou de la durée nécessaire à cette relocation » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 21 et 22).

Cependant, dès lors que la bailleresse ne sollicite pas l'exécution de cette clause, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer contractuel indexé comme réparant justement le préjudice subi par la première.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer contractuel indexé au 1er janvier 2026, à compter du 1er janvier 2026 jusqu'à la date de restitution des locaux donnés à bail, outre les charges et taxes locatives des années 2026 et suivantes sur production de leurs justificatifs, dont à déduire tout montant versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 1er janvier 2026 et la date de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement prospectifs formées par la locataire et par les cautions

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, outre qu'elle a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, il y a lieu de relever que d'une part, le bénéfice réalisé par la preneuse au titre de l'exercice de l'année 2024 s'est élevé à la somme modique de 1.042 euros, que d'autre part, les relevés de compte bancaire de celle-ci des mois d'octobre et novembre 2025 font tous deux état d'un solde débiteur d'un montant respectif de 2.086,35 euros et de 2.874,45 euros (pièces n°4, n°7 et n°8 en demande), et qu'enfin, la locataire reconnaît expressément dans ses écritures qu' « Il s'est avéré que le montant du loyer était trop élevé au regard de l'activité de la société [K] [J] » (page 5 de ses dernières conclusions), de sorte qu'il est démontré que cette dernière ne dispose ni des capacités financières, ni de la trésorerie, suffisantes pour lui permettre de respecter l'échéancier de paiement qu'elle réclame. 

De plus, s'agissant des cautions, force est de constater que Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] ne produisent aux débats aucun élément susceptible de justifier de leurs capacités financières, si bien qu'ils échouent à apporteur la preuve que des délais de paiement leur permettraient d'apurer leur dette. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] de leurs demandes de délais de paiement prospectifs.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 août 2024, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par la première au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.C.I. SCI ASI une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, et portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1], à compter du 6 septembre 2024 par l'effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024,

ACCORDE rétroactivement à la S.A.S. [K] [J] des délais de paiement jusqu'au 6 décembre 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, 
Décision du 29 Juin 2026
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CONSTATE que la S.A.S. [K] [J] a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 pendant les délais accordés, 

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, et visée au commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, n'a pas joué, 

DÉBOUTE la S.C.I. SCI ASI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire, au 31 décembre 2025, du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, et portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de la S.A.S. [K] [J], 

ORDONNE à la S.A.S. [K] [J] de restituer à la S.C.I. SCI ASI les clefs des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S. [K] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 6] cadastré section CY numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 6] cadastré section CY numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE la S.A.S. [K] [J] de sa demande de réduction du montant de la clause intitulée « ARTICLE 32 – CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial conclu avec la S.C.I. SCI ASI par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023,

CONDAMNE solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 26.329,79 euros (VINGT-SIX MILLE TROIS CENT VINGT-NEUF euros et SOIXANTE-DIX-NEUF centimes) en règlement de l'arriéré de charges locatives de l'année 2023, de taxes foncières des années 2024 et 2025, et de loyers hors taxes et hors charges arrêtés au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 avril 2025 jusqu'à complet paiement, dont à déduire tout montant déjà versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 29 novembre 2025 et le 31 décembre 2025 inclus, 

CONDAMNE solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI les charges de copropriété des années 2024 et 2025 sur production de leurs justificatifs,

CONDAMNE solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer contractuel indexé au 1er janvier 2026, à compter du 1er janvier 2026 jusqu'à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion, outre les charges et taxes locatives des années 2026 et suivantes sur production de leurs justificatifs, dont à déduire tout montant déjà versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 1er janvier 2026 et la date de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] de leurs demandes de délais de paiement prospectifs,

DÉBOUTE la S.A.S. [K] [J] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par la S.C.I. SCI ASI par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me GROC (E1624)
 Me QUETU (B0514)



■


18° chambre 
3ème section
 
N° RG 24/12100 

N° Portalis 352J-W-B7I-C53GS

N° MINUTE : 3

Assignation du :
01 Octobre 2024








JUGEMENT 
rendu le 29 Juin 2026 
DEMANDEURS

S.A.S. [K] [J] (RCS de [Localité 1] 948 303 987)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [Z] [H], par voie d'intervention forcée
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [Y] [R], par voie d'intervention forcée
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1624


DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI ASI (RCS de Strasbourg 443 148 986)
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0514


Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/12100 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53GS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 13 Avril 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, la S.C.I. SCI ASI a donné à bail commercial à la S.A.S. [K] [J], en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris, des locaux composés d'une boutique, d'un laboratoire de pâtisserie, d'une salle à manger, d'une kitchenette, de deux chambres, de deux petits débarras et de sanitaires en rez-de-chaussée, ainsi que d'un fournil, d'une salle d'eau, d'une chaufferie et d'une cave n°17 en sous-sol, constituant les lots n°2 et n°38 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2023 afin qu'y soit exercée une activité de boulangerie, de pâtisserie, de ventes à emporter et d'activités connexes à la boulangerie telles que chocolatier, glacier, confiserie, sandwicherie et boissons à emporter, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 42.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 3.600 euros payables trimestriellement ou mensuellement à terme à échoir, Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R], associés de la preneuse, se portant cautions solidaires des engagements de celle-ci pendant toute la durée du bail.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives du quatrième trimestre de l'année 2023 et des trois premiers trimestres de l'année 2024, la S.C.I. SCI ASI a, par lettre recommandée en date du 15 juillet 2024, mis en demeure la S.A.S. [K] [J] de lui verser la somme de 5.470,92 euros durant chacun des mois de juillet, août et septembre 2024, et en l'absence de règlement a, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 dénoncé à Monsieur [Y] [R] le 7 août 2024, fait signifier à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 16.412,76 euros, outre la somme de 1.641,27 euros en application de la clause pénale stipulée au bail et le coût de l'acte d'un montant de 201,93 euros. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la S.A.S. [K] [J] a fait assigner la S.C.I. SCI ASI devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, aux fins d'octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/12100.

Par exploits de commissaire de justice en date des 12 et 19 novembre 2024, la S.C.I. SCI ASI a fait assigner en intervention forcée Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] en exécution de leur engagement de caution.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/14380.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 24/12100 par le juge de la mise en état le 12 décembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 décembre 2025, la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, de :

– déclarer la première recevable et bien fondée en son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 ;
– à titre principal, débouter la S.C.I. SCI ASI de l'ensemble de ses demandes ;
– accorder à la première des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter de la somme de 17.925,69 euros correspondant au solde de sa dette locative arrêtée au 2 octobre 2025, la première échéance intervenant le 10 du mois suivant la date de signification du jugement à intervenir et les vingt-trois échéances suivantes le 10 de chacun des mois suivants ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés à la première ;
– à titre subsidiaire, accorder à la première des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour s'acquitter de la somme de 25.189,88 euros correspondant au solde de sa dette locative arrêtée au 2 octobre 2025, la première échéance intervenant le 10 du mois suivant la date de signification du jugement à intervenir et les vingt-trois échéances suivantes le 10 de chacun des mois suivants ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés à la première ;
– en tout état de cause, accorder aux deux derniers, en leur qualité de cautions solidaires, le bénéfice des délais de paiement accordés à la première ;
– fixer le montant dû au titre de la clause pénale à la somme de 1 euro ;
– condamner la S.C.I. SCI ASI à payer à la première la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C.I. SCI ASI aux dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier GROC.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [K] [J] fait valoir, à titre principal, que le commandement de payer litigieux en date du 5 août 2024 vise un montant erroné dès lors que d'une part, le contrat de bail permet un paiement mensuel, si bien que la somme de 4.030,97 au titre du loyer et de la provision sur charges locatives du mois de septembre 2024 n'était pas exigible à la date de sa délivrance, que d'autre part, ce n'est que dans le cadre de la présente instance que la bailleresse a finalement communiqué le justificatif des charges et taxes locatives de l'année 2023, de sorte qu'à la date de signification de l'acte, la somme de 3.600 euros au titre des provisions sur charges locatives de l'année 2023 n'était pas due, et qu'enfin, le bail ne contient aucune stipulation mettant à sa charge les éventuels frais de relance, soit la somme de 15 euros. Elle en déduit que le commandement n'est fondé qu'à hauteur d'un montant de 8.766,79 euros, et précise que dans le mois de la délivrance de celui-ci, elle a effectué des virements bancaires d'un montant total de 3.800 euros au profit de la défenderesse, de sorte qu'à l'expiration de ce délai, elle ne demeurait débitrice que de la somme de 4.966,79 euros.

Elle ajoute que la propriétaire lui facture des charges de copropriété pour des services dont elle ne bénéficie pas, à savoir l'électricité et le nettoyage des parties communes, l'électricité et l'entretien de l'ascenseur, la maintenance de la téléalarme, et la réfection de la courette commune, si bien que la provision sur charges locatives aurait dû s'élever à la somme mensuelle non pas de 300 euros mais de 86,55 euros, et fait observer qu'entre le 8 octobre et le 28 novembre 2025, elle a effectué des versements pour un montant total de 6.739,56 euros, de sorte que son arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025 s'élève en réalité à la somme de 17.925,69 euros.

À titre subsidiaire, la locataire affirme que l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025 s'élève à la somme de 25.189,88 euros.

En tout état de cause, elle fait remarquer que la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire d'un montant équivalent à 10% de l'arriéré locatif revêt un caractère manifestement excessif et doit être réduite à la somme de 1 euro. Elle déclare qu'elle ne disposait pas d'une trésorerie suffisante eu égard à la date de son début d'activité au mois de février 2023, ce qui justifie l'octroi à son profit des plus larges délais de paiement entraînant la suspension des effets de clause résolutoire, lesquels délais doivent également bénéficier à Monsieur [Z] [H] et à Monsieur [Y] [R] en leur qualité de cautions.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, la S.C.I. SCI ASI sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, et des articles 1728 et 1741 du code civil, de : 

– juger que la dette locative de la S.A.S. [K] [J] était de 12.366,78 euros à la date de délivrance du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice du 5 août 2024 ;
– constater que la S.A.S. [K] [J] s'est acquittée de la seule somme de 7.300 euros dans le délai d'un mois suivant la date de délivrance du commandement de payer ;
– constater que la S.A.S. [K] [J] n'a pas repris le paiement intégral des échéances courantes et demeure redevable de la somme de 31.929,44 euros arrêtée au 2 octobre 2025 ;
– débouter la S.A.S. [K] [J] de sa demande d'échéancier de paiement ;
– en conséquence, débouter la S.A.S. [K] [J] de l'ensemble de ses demandes ; 
– à titre reconventionnel, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2023 ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 17 janvier 2023 aux torts de la S.A.S. [K] [J] ;
– en tout état de cause, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la S.A.S. [K] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à lui payer la somme de 31.929,44 euros au titre des loyers impayés au 2 octobre 2025 (soit la somme de 40.269,35 euros au quatrième trimestre de l'année 2025 inclus, dont le montant de 31.929,44 euros est exigible au 2 octobre 2025), assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de ses premières conclusions comportant ses demandes reconventionnelles ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives jusqu'à parfaite libération des lieux ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SCI ASI concède que dès lors que le contrat de bail permet à la locataire de régler ses loyers, charges et taxes locatives mensuellement, et ne prévoit aucuns frais de relance à la charge de cette dernière, la somme de 4.045,98 euros a été facturée en trop, mais souligne que le commandement de payer litigieux demeure valable à hauteur d'un montant principal de 12.366,78 euros dont la demanderesse ne s'est pas acquittée dans le délai d'un mois à compter de sa date de délivrance. Elle s'oppose à la contestation du montant des charges locatives soulevée par la preneuse, précisant que d'une part, la présente juridiction n'a pas le pouvoir de modifier la convention des parties, et que d'autre part, les justificatifs des charges de copropriété de l'année 2023 ainsi que des taxes foncières des années 2024 et 2025 sont produits aux débats. 

À titre reconventionnel, elle explique que la dette de la S.A.S. [K] [J] n'a fait que croître postérieurement à la date de signification du commandement de payer, ce qui justifie sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, sa demande de résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, ainsi que ses demandes d'expulsion, de paiement de l'arriéré locatif et de paiement d'une indemnité d'occupation en tout état de cause, dont Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] doivent être solidairement tenus en leur qualité de cautions solidaires.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 décembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, les parties en ayant été avisées.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif formée par la bailleresse

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l'article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l'article 1193 de ce code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

D'après les dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

Les premier et quatrième alinéas de l'article R. 145-35 du même code disposent quant à eux que ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

L'article R. 145-36 dudit code prévoit pour sa part que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023 à effet rétroactif au 1er janvier 2023 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 3 – DÉSIGNATION DES LOCAUX », que « Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui l'accepte, un local dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], à l'angle du [Adresse 6] [...] composé comme suit (ci-après les "Locaux") : - Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, [...] à gauche du hall de l'immeuble, un local mixte commercial et habitation, comprenant boutique et arrière-boutique, un logement de 4 pièces principales, le tout relié au sous-sol par un escalier intérieur ; - Au sous-sol, le fournil, une salle d'eau et chaufferie ; - Le tout composant le lot n°2, représentant les 898/10.000èmes des parties communes générales [...]. - Dans le bâtiment A, escalier unique, au sous-sol, une cave n°17 ; - Le tout composant le lot n°38, représentant les 6/10.000èmes des parties communes générales » ; en sa clause intitulée « 10 – LOYER », que « 10.1. MONTANT DU LOYER : Le présent Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges égal à 42.000,00 € (quarante-deux mille euros), ci-après le "Loyer". Le Loyer est trimestriel, appelé d'avance en quatre termes égaux le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année. Par dérogation, le Bailleur accepte que le Preneur s'acquitte du montant du loyer mensuellement, le 1er de chaque mois. [...] 10.2. INDEXATION DU LOYER : Le Loyer ci-dessus fixé sera indexé annuellement en fonction de la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l'INSEE au Journal Officiel. Cette indexation interviendra de plein droit et sans formalité, chaque année à la date anniversaire de prise d'effet du Bail. Pour l'application de la présente clause, il est précisé que l'indice de référence de la première indexation est le dernier indice trimestriel des loyers commerciaux publié à ce jour par l'INSEE, soit celui du 2ème trimestre 2022 (123,65) et l'indice de comparaison sera celui du même trimestre de l'année suivante » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 11 – CHARGES, TAXES ET PRESTATIONS », que « Sans préjudice des dépenses privatives afférentes à l'occupation et/ou à l'exploitation des Locaux, le Preneur devra rembourser au Bailleur la totalité des charges de l'Immeuble, au prorata de son usage et occupation des Locaux. Ainsi, le Preneur remboursera au Bailleur, en vertu des tantièmes de charges attachés aux Locaux, soit 904/10.000èmes de charges communes générales [...] du bâtiment A. 1°) Impôts et taxes : Modalité de répartition : 100% des frais à la charge du preneur. [U] [...] satisfera également à toutes les charges de balayage, éclairage et autres de Ville et de Police auxquelles un preneur est ordinairement tenu, de sorte que le bailleur ne soit jamais recherché à ce sujet. [...] Le preneur remboursera, en outre, au bailleur tous les impôts et taxes à la charge du propriétaire de l'immeuble, en ce compris la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères [...]. Le remboursement par le preneur auprès du bailleur des impôts, taxes ou redevances précités se fera en une seule fois par an. 2°) Charges de l'immeuble : [U] remboursera au [Localité 5], en sus du loyer, sa quote-part de toutes charges, prestations de toutes natures afférentes aux lieux loués, le calcul des charges étant effectué en fonction des tantièmes relatifs aux locaux loués. [...] Par ailleurs, le Preneur remboursera au [Localité 5] le coût des dépenses qui lui seraient spécifiquement imputables et notamment à moins qu'il ne traite directement avec eux, le coût des abonnements relatifs à la fourniture ainsi que celui de ses consommations individuelles de fluides divers telles qu'elles pourraient résulter de l'indication des compteurs propres aux locaux s'il en existe. [...] Plus précisément, les catégories de charges supportées par le preneur sont les suivantes : • les consommations et frais d'abonnement d'électricité, d'éclairage, de gaz, d'eau, de chauffage ou de réfrigération, de ventilation, et d'une façon générale, toute consommation de fluides quels qu'ils soient ; • les frais d'entretien et de réparations des compteurs ; • les charges de balayage, éclairage et autres, de Ville et de Police, dont les locataires sont ordinairement tenus [...]. PROVISION SUR CHARGES : [U] versera au Bailleur, en même temps que le Loyer et à valoir sur un compte de régularisation, une provision sur charges révisable à tout moment en fonction des dépenses réelles, d'un montant de base annuel de 3.600,00 € (trois mille six cents euros), soit 900,00 € (neuf cents euros) par trimestre, le compte étant soldé une fois l'an en fonction du relevé établi par le gestionnaire de biens. Le Bailleur établira tous les ans un récapitulatif de l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, qui inclura le décompte de régularisation des charges. Cet état récapitulatif sera adressé par le Bailleur au Preneur au plus tard dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de l'Immeuble sur l'exercice annuel » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, pages 2, 3, 6, 7, 8 et 9).

La bailleresse produit aux débats un décompte actualisé en date du 1er octobre 2025 faisant état d'une créance de loyers, de charges et de taxes locatives d'un montant de 40.269,35 euros arrêté au 31 décembre 2025 (pièce n°11 en demande).

En application du principe d'intangibilité des contrats, la présente juridiction ne peut modifier les termes de la convention et réduire le montant de la provision sur charges locatives appelée par la S.C.I. SCI ASI.

De plus, la propriétaire communique : la régularisation des charges locatives de l'année 2023 calculée en fonction des tantièmes des lots donnés à bail, soit 904/10.000èmes, mentionnant un total de 3.708,29 euros, soit un solde débiteur de 108,29 euros après imputation des provisions sur charges locatives d'un montant annuel de 3.600 euros, au titre de la consommation d'eau froide, de l'électricité des parties communes, du nettoyage des parties communes, du contrat d'entretien des extincteurs, de la taxe de balayage de l'année 2023, de l'électricité et de l'entretien de l'ascenseur, de la consommation privative d'eau froide, et de la réfection de la courette commune du rez-de-chaussée (pièce n°8 en défense), étant observé que nonobstant que les locaux donnés à bail soient situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, la locataire dispose cependant d'un accès aux parties communes du rez-de-chaussée, à la courette commune de l'immeuble ainsi qu'à l'ascenseur fût-ce pour descendre à la cave, si bien que l'ensemble de ces charges et taxes locatives sont dues ; ainsi que ses avis d'impôt au titre de la taxe foncière des années 2024 et 2025 d'un montant respectif de 1.643 euros et de 1.697 euros (pièce n°12 en défense).

En revanche, force est de constater que la bailleresse ne verse aux débats aucun justificatif des charges locatives des années 2024 et 2025, ce qui rend sans cause, à ce stade, les provisions sur charges locatives appelées sur ces deux années pour un montant total de : 3.600 x 2 = 7.200 euros.

Enfin, la preneuse justifie, par la production de ses relevés de compte bancaire, avoir réalisé au profit de la propriétaire : un virement bancaire d'un montant de 2.869,78 euros le 7 octobre 2025 débité le 8 octobre 2025 ; un virement bancaire d'un montant de 1.000 euros le 4 novembre 2025 débité le même jour ; et un virement bancaire d'un montant de 2.869,78 euros le 27 novembre 2025 débité le 28 novembre 2025 (pièces n°7 et n°8 en demande).

La dette locative de la S.A.S. [K] [J] s'élève donc à la somme totale de : 40.269,35 - 7.200 - 2.869,78 - 1.000 - 2.869,78 = 26.329,79 euros arrêtée au 31 décembre 2025.

En conséquence, il convient de fixer la créance de charges locatives de l'année 2023, de taxes foncières des années 2024 et 2025, et de loyers hors taxes et hors charges arrêtés au 31 décembre 2025 détenue par la S.C.I. SCI ASI à la somme de 26.329,79 euros, dont à déduire tout montant versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 29 novembre 2025 et le 31 décembre 2025 inclus, et de dire que les charges de copropriété des années 2024 et 2025 ne devront être payées que sur production de leurs justificatifs. 

Sur la pénalité due en application de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 32 – CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit qu' : « En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dans le délai de 10 jours après simple mise en demeure adressée en lettre recommandée, le Preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement, [...] 10% du montant de la somme due pour couvrir le Bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 21). 

Cependant, il y a lieu de relever que le décompte actualisé produit aux débats en date du 1er octobre 2025 ne mentionne aucune somme au titre de la clause pénale (pièce n°11 en défense), et que la bailleresse ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande de dommages et intérêts à ce titre, ce qui justifie le rejet de la demande de réduction présentée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [K] [J] de sa demande de réduction du montant de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Conclusion sur la créance locative

En application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1310 du même code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon les dispositions de l'article 1313 dudit code, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.


D'après les dispositions de l'article 2288 de ce code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

L'article 2290 du code susvisé dispose quant à lui que le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2294 du code susmentionné, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 14 – CAUTIONNEMENT » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce qu' : « Interviennent aux présentes, à titre personnel : 14.1 Monsieur [Z] [H] [...], Ci-après dénommé "La Caution". Lequel a déclaré : [...] - se porter caution solidaire du Preneur et s'engager en vertu du présent acte à payer au Bailleur toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire [...]. En l'espèce, le cautionnement est d'une durée de 9 ans, et couvre les loyers, charges, indemnité d'occupation, dommages et intérêts, frais et accessoires dus par le preneur. 14.2 Monsieur [Y] [R] [...], Ci-après dénommé "La Caution". Lequel a déclaré : [...] - se porter caution solidaire du Preneur et s'engager en vertu du présent acte à payer au Bailleur toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire [...]. En l'espèce, le cautionnement est d'une durée de 9 ans, et couvre les loyers, charges, indemnité d'occupation, dommages et intérêts, frais et accessoires dus par le preneur » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, pages 11 et 12).

Il y a lieu de relever que Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] ne contestent aucunement la validité de leur engagement de caution respectif.

Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, ces derniers seront condamnés solidairement avec la locataire à payer à la bailleresse la somme de 26.329,79 euros en règlement de l'arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 26.329,79 euros en règlement de l'arriéré de charges locatives de l'année 2023, de taxes foncières des années 2024 et 2025, et de loyers hors taxes et hors charges arrêtés au 31 décembre 2025, dont à déduire tout montant versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 29 novembre 2025 et le 31 décembre 2025 inclus, ainsi que les charges de copropriété des années 2024 et 2025 sur production de leurs justificatifs.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

En vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1314 de ce code, la demande d'intérêts formée contre l'un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l'égard de tous.

En l'espèce, la bailleresse justifie avoir formé une demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif d'un montant de 29.031,75 euros par conclusions, valant mise en demeure, remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 avril 2025, ce qui justifie que le point de départ des intérêts moratoires coure à compter de cette date. 

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.S. [K] [J], de Monsieur [Z] [H] et de Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 26.329,79 euros portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 jusqu'à complet paiement. 

Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail formée par la bailleresse

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 33 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « À défaut de paiement d'un seul terme de loyer, en principal et accessoires à son échéance, comme à défaut de paiement du complément de dépôt de garantie, ou de tout arriéré consécutif à une augmentation pour quelque cause que ce soit du montant du loyer [...], et après un commandement ou une sommation demeuré infructueux pendant un délai d'un (1) mois, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et l'expulsion des lieux pourra être prononcée par simple ordonnance de référé sans aucune formalité judiciaire » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 21).

De fait, le commandement de payer querellé signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, dont la validité n'est pas contestée, reproduit intégralement la clause résolutoire susvisée, et mentionne expressément que : « Si vous ne payez pas dans le délai D'UN MOIS, à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente […] et que par ailleurs, il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail » (pièces n°2 en demande et n°5 en défense).

De plus, la locataire ne dément pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai d'un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 5 septembre 2024 à vingt-quatre heures, ce qui justifie la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 septembre 2024.
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/12100 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53GS

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, la clause intitulée « 10.3. IMPUTATION DES PAIEMENTS » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « Par dérogation aux dispositions des articles 1342-10 et 1343-1 du Code civil, l'imputation des paiements effectués par le Preneur se fera dans l'ordre suivant : 1. Frais de recouvrement et de procédure ; 2. Clause pénale ; 3. Dommages et intérêts ; 4. Intérêts de retard ; 5. Provisions sur charges et soldes de charges ; 6. Dépôt de garantie et réajustement du dépôt de garantie ; 7. Indemnités d'occupation ou loyers arriérés ; 8. Indemnités d'occupation ou loyers courants. À l'intérieur de chacun de ces postes, priorité sera donnée aux dettes les plus anciennes » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, pages 7 et 8).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que comme précédemment exposé, en l'absence de production des justificatifs des charges locatives de l'année 2024, les provisions sur charges locatives de cette même année n'étaient pas exigibles, force est de constater que les règlements effectués par la preneuse à compter du 6 août 2024, correspondant au lendemain de la date de délivrance du commandement de payer, se sont imputés en priorité sur les loyers arriérés, c'est-à-dire sur les causes du commandement de payer.

Le commandement de payer vise un montant total de 18.255,96 euros (pièces n°2 en demande et n°5 en défense).

Or, il ressort du décompte actualisé en date du 1er octobre 2025 que la locataire a effectué des virements bancaires au profit de la bailleresse : d'un montant de 3.400 euros le 8 août 2024 ; d'un montant de 300 euros le 22 août 2024 ; d'un montant de 100 euros le 23 août 2024 ; d'un montant de 3.500 euros le 5 septembre 2024 ; d'un montant de 3.730 euros le 2 octobre 2024 ; d'un montant de 3.730,19 euros le 5 novembre 2024 ; et d'un montant de 3.730,19 euros le 6 décembre 2024 (pièce n°11 en défense) ; correspondant à un montant total de : 3.400 + 300 + 100 + 3.500 + 3.730 + 3.730,19 + 3.730,19 = 18.490,38 euros.

Force est de constater que cette somme est supérieure au montant de 18.255,96 euros visé au commandement de payer, si bien qu'il est établi que la S.A.S. [K] [J] a réglé l'intégralité des causes du commandement de payer au plus tard le 6 décembre 2024 inclus.

En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement à la S.A.S. [K] [J] des délais de paiement jusqu'au 6 décembre 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.S. [K] [J] a apuré les causes du commandement dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué.

Conclusion sur la demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

Selon les dispositions de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'en raison des délais de paiement accordés à la locataire, la clause résolutoire n'a pas joué, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande de résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI ASI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail 

Conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En vertu des dispositions de l'article 1224 de ce code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon les dispositions de l'article 1227 du code susvisé, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 1228 du code susmentionné dispose quant à lui que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.


Décision du 29 Juin 2026
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Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1229 du susdit code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 1er octobre 2025 produit aux débats que la locataire ne s'est pas acquittée du montant de ses loyers aux termes convenus, procédant à des versements partiels et erratiques, étant observé que comme précédemment exposé, sa dette locative s'élève à la somme de 26.329,79 euros au 31 décembre 2025.

Il y a lieu de retenir que ce manquement contractuel réitéré à son obligation de paiement de ses loyers revêt un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. [K] [J] à compter du 31 décembre 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, aux termes des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. [K] [J] a la qualité d'occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. [K] [J] des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

En application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Décision du 29 Juin 2026
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En outre, en vertu des dispositions de l'article 1231-3 du même code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1240 dudit code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, le troisième alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 33 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce que : « L'indemnité d'occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement des lieux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail, sera établie sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, tout trimestre commencé restant dû en intégralité au Bailleur, sans préjudice du droit du Bailleur à indemnisation complémentaire, sur justification du préjudice effectivement subi, en raison notamment de l'importance du loyer de relocation ou de la durée nécessaire à cette relocation » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 21 et 22).

Cependant, dès lors que la bailleresse ne sollicite pas l'exécution de cette clause, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer contractuel indexé comme réparant justement le préjudice subi par la première.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer contractuel indexé au 1er janvier 2026, à compter du 1er janvier 2026 jusqu'à la date de restitution des locaux donnés à bail, outre les charges et taxes locatives des années 2026 et suivantes sur production de leurs justificatifs, dont à déduire tout montant versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 1er janvier 2026 et la date de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement prospectifs formées par la locataire et par les cautions

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, outre qu'elle a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, il y a lieu de relever que d'une part, le bénéfice réalisé par la preneuse au titre de l'exercice de l'année 2024 s'est élevé à la somme modique de 1.042 euros, que d'autre part, les relevés de compte bancaire de celle-ci des mois d'octobre et novembre 2025 font tous deux état d'un solde débiteur d'un montant respectif de 2.086,35 euros et de 2.874,45 euros (pièces n°4, n°7 et n°8 en demande), et qu'enfin, la locataire reconnaît expressément dans ses écritures qu' « Il s'est avéré que le montant du loyer était trop élevé au regard de l'activité de la société [K] [J] » (page 5 de ses dernières conclusions), de sorte qu'il est démontré que cette dernière ne dispose ni des capacités financières, ni de la trésorerie, suffisantes pour lui permettre de respecter l'échéancier de paiement qu'elle réclame. 

De plus, s'agissant des cautions, force est de constater que Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] ne produisent aux débats aucun élément susceptible de justifier de leurs capacités financières, si bien qu'ils échouent à apporteur la preuve que des délais de paiement leur permettraient d'apurer leur dette. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] de leurs demandes de délais de paiement prospectifs.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 août 2024, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par la première au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.C.I. SCI ASI une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, et portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1], à compter du 6 septembre 2024 par l'effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024,

ACCORDE rétroactivement à la S.A.S. [K] [J] des délais de paiement jusqu'au 6 décembre 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, 
Décision du 29 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/12100 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53GS

CONSTATE que la S.A.S. [K] [J] a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024 pendant les délais accordés, 

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, et visée au commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, n'a pas joué, 

DÉBOUTE la S.C.I. SCI ASI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire, au 31 décembre 2025, du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI ASI et la S.A.S. [K] [J] par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023, et portant sur les locaux constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de la S.A.S. [K] [J], 

ORDONNE à la S.A.S. [K] [J] de restituer à la S.C.I. SCI ASI les clefs des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à Paris 20ème cadastré section CY numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S. [K] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 6] cadastré section CY numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail constituant les lots n°2 et n°38 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 6] cadastré section CY numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE la S.A.S. [K] [J] de sa demande de réduction du montant de la clause intitulée « ARTICLE 32 – CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial conclu avec la S.C.I. SCI ASI par acte sous signature privée électronique en date du 17 janvier 2023,

CONDAMNE solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 26.329,79 euros (VINGT-SIX MILLE TROIS CENT VINGT-NEUF euros et SOIXANTE-DIX-NEUF centimes) en règlement de l'arriéré de charges locatives de l'année 2023, de taxes foncières des années 2024 et 2025, et de loyers hors taxes et hors charges arrêtés au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 avril 2025 jusqu'à complet paiement, dont à déduire tout montant déjà versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 29 novembre 2025 et le 31 décembre 2025 inclus, 

CONDAMNE solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI les charges de copropriété des années 2024 et 2025 sur production de leurs justificatifs,

CONDAMNE solidairement la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer contractuel indexé au 1er janvier 2026, à compter du 1er janvier 2026 jusqu'à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion, outre les charges et taxes locatives des années 2026 et suivantes sur production de leurs justificatifs, dont à déduire tout montant déjà versé par la S.A.S. [K] [J] entre le 1er janvier 2026 et la date de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] de leurs demandes de délais de paiement prospectifs,

DÉBOUTE la S.A.S. [K] [J] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. SCI ASI la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [K] [J], Monsieur [Z] [H] et Monsieur [Y] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par la S.C.I. SCI ASI par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:35:33.979Z.