Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 21 juillet 2026, n° 25/01029

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 7 septembre 2022, Monsieur [W] [G] a confié à la SARL L’IMMOBILIA la gestion de son appartement situé [Adresse 4] [Localité 1].

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2022 ayant pris effet le même jour, Monsieur [W] [G] a, par l’intermédiaire de la SARL L’IMMOBILIA, donné à bail à Monsieur [J] [Z] le logement meublé ci-dessus, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision mensuelle initiale à hauteur de 70 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 620 euros.

Monsieur [J] [Z] a quitté les lieux en date du 30 juin 2023.

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2023 ayant pris effet le même jour, Monsieur [W] [G] a de nouveau, par l’intermédiaire de la SARL L’IMMOBILIA, donné à bail à Monsieur [J] [Z] ledit logement meublé, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision mensuelle initiale à hauteur de 70 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 620 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés par le locataire, Monsieur [W] [G] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2024, mis en demeure la SARL L’IMMOBILIA d’avoir à lui payer la somme de 3 413 euros au titre des pertes pécuniaires subies du non-paiement des loyers par Monsieur [J] [Z]. 

Le mandat de gestion consenti en date du 7 septembre 2022 a été résilié. 

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 17 décembre 2024 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non-conciliation l’absence d’accord entre les parties. 

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Monsieur [W] [G] a fait assigner la SARL L’IMMOBILIA devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes : 
2 691 euros à titre d’indemnité garantie, 
1 248 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens. 

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 21 mai 2026.







A cette audience, Monsieur [W] [G], représenté par son avocat qui a plaidé, a sollicité : 

Vu l'article 1231-1 du code civil
JUGER que la garantie pertes pécuniaires est mobilisable,
CONDAMNER la requise à devoir Monsieur [G] la somme de 2 691 € en à titre d’indemnité garantie,
CONDAMNER la requise à devoir à Monsieur [G] la somme de1 248 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [G] a expliqué avoir confié la gestion de son appartement à la SARL L’IMMOBILIA, que deux baux successifs ont été consentis par cette dernière à Monsieur [J] [Z], et que des loyers ont été impayés. En réponse aux arguments adverses, il a indiqué qu’il n’était pas tenu d’assigner le locataire, qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance, qu’il n’a jamais imposé à l’agence immobilière de consentir un second contrat de bail à Monsieur [J] [Z] et que ce dernier n’a pu bénéficier d’une garantie pour les loyers impayés sur le second contrat de bail en raison de ses ressources. Il a en outre précisé que les loyers impayés dont l’indemnisation est demandée sont antérieurs à la résiliation du mandat.

En défense, la SARL L’IMMOBILIA, également représentée par son avocat qui plaidé, a demandé :

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 1231-2 du Code Civil,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l’adage fraus omnia corrumpit,

A titre principal,
CONSTATER l’absence de preuve de la persistance de l’impayé au jour où le tribunal statue CONSTATER l’absence de preuve du caractère irrecouvrable de la prétendue créance 
DEBOUTER en conséquence Monsieur [W] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,
CONSTATER que le choix du locataire a été fait par Monsieur [W] [G] dans l’optique de frauder la loi de 1989 et de maximiser les profits pouvant être retirés de son bien pendant la saison estivale
JUGER que, tenant la faute de la victime déclarée, mais aussi les gains qu'il a retirés de la fraude à la loi, et le fait qu'il ne peut être demandé qu'une indemnité venant réparer une perte locative, les prétentions de Monsieur [W] [G] ne peuvent être indemnisées que comme une perte de chance devant être ramenées à de plus justes proportions et ne pouvant excéder la somme de 1 €.

En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [W] [G] à payer la somme de 1 400 € à la SARL L’IMMOBILIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL L’IMMOBILIA a exposé que la belle-fille de Monsieur [W] [G] travaillait au sein de l’agence immobilière, que Monsieur [W] [G] a souhaité faire délivrer un congé au mois de juin à Monsieur [J] [Z] afin de mettre le logement en airbnb pour l’été, qu’elle lui a indiqué que les ressources de Monsieur [J] [Z] ne lui permettaient pas de bénéficier de la garantie lors de la souscription du second bail mais que le bailleur est passé outre. Elle a indiqué avoir fait délivrer un commandement de payer au locataire et lui avait fait signer une reconnaissance de dette. Elle a enfin précisé que Monsieur [W] [G] n’a plus cotisé sur le second contrat de bail, et qu’il a perçu le dépôt de garantie qui doit donc être déduit du montant donc le paiement est sollicité. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1984 du code civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.




Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] sollicite la condamnation de la SARL L’IMMOBILIA au paiement de la somme de 2 691 euros à titre d’indemnisation des pertes pécuniaires résultant des loyers et charges impayés par Monsieur [J] [Z]. 

L’annexe n°2 au mandat de gestion signé en date du 7 septembre 2022 entre la SARL L’IMMOBILIA et Monsieur [W] [G] prévoit en effet que « Le mandataire s’engage à indemniser le mandant des pertes pécuniaires et des détériorations immobilières subies du fait du locataires des locaux ci-dessous désignés et dont la gestion lui a été confiée », et le demandeur verse aux débats un décompte locatif duquel il ressort que Monsieur [J] [Z] restait redevable de la somme de 2 691 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2024, mensualité de juin 2024 comprise, correspondant à la période à laquelle le mandat de gestion a été résilié. 

En défense, l’agence immobilière soutient tout d’abord que le demandeur n’a cependant engagé aucune poursuite à l’encontre du locataire, que ce dernier a signé une reconnaissance de dette et s’est engagé à s’acquitter de cette dernière en un versement de 400 euros le 25 juin 2024, deux versements de 300 euros le 10 juillet 2024 et 1 000 euros le 10 août 2024, et que Monsieur [W] [G] ne démontre pas ne pas avoir perçu lesdits règlements de la part du locataire postérieurement à la résiliation du mandat de gestion au mois de juin 2024. 

Monsieur [W] [G] justifie toutefois bien l’existence de loyers impayés par la production de décompte édités par l’agence immobilière elle-même, à charge pour cette dernière de démontrer que lesdits loyers ont finalement été réglés par le locataire, ce qu’elle échoue à faire. La simple reconnaissance de dette et la proposition d’échéancier de paiement signées par Monsieur [J] [Z] en date du 11 juin 2024 sont en effet insuffisantes pour démontrer la réalité des paiements des loyers par ce dernier, et ce d’autant plus que Monsieur [W] [G] s’est opposé audit échéancier par courrier en date du 10 juin 2024 et que la SARL L’IMMOBILIA évoquait la persistance des impayés de loyers dans son courriel en date du 29 novembre 2024, soit postérieurement à l’échéancier de paiement signé avec le locataire. 

Le mandat de gestion signé entre les parties ne subordonne par ailleurs aucunement l’indemnisation de la perte de loyers par la SARL L’IMMOBILIA à une action préalable du bailleur à l’encontre du locataire.

L’agence immobilière affirme ensuite que la perte de loyers subie par Monsieur [W] [G] est imputable au demandeur puisque celui-ci a, en accord avec Monsieur [J] [Z] et en fraude des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, souhaité reprendre ce dernier comme locataire malgré l’impossibilité de l’assurer au titre de la garantie loyers impayés afin que celui-ci libère le logement pour la période estivale. Elle argue ainsi que Monsieur [W] [G] a accepté de prendre le risque d’un défaut de paiement du locataire, qu’il a donc participé à son propre préjudice, que l’acceptation du risque empêche toute réparation d’un prétendu préjudice né de la fraude et que, en tout état de cause, le demandeur ne pourrait obtenir qu’une réparation éventuelle de la perte de chance d’avoir perçu les loyers et non la totalité des sommes impayées par le locataire. 

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins aucunement de démontrer l’existence d’une fraude commise par Monsieur [W] [G], ni que Monsieur [J] [Z] aurait quitté le logement au mois de juin 2024 dans le seul objectif que le bailleur puisse proposer son logement en airbnb afin de maximiser les profits tirés de la location. 

La SARL L’IMMOBILIA n’établit par ailleurs aucunement avoir déconseillé à Monsieur [W] [G] de consentir à Monsieur [J] [Z] un nouveau contrat de location, ni même tout simplement de lui avoir précisé que ce dernier ne pourrait être assuré au titre de la garantie des loyers impayés en raison de ces ressources et l’avoir informé des risques. Le courriel versé aux débats, adressé à Monsieur [W] [G], dans lequel elle rappelle au bailleur qu’elle ne voulait « pas reprendre Monsieur [Z] en tant que locataire en septembre 2023 car il n’était pas assurable en garantie de loyer impayés » et que celui-ci lui a imposé ce locataire malgré ses conseils, est notamment daté du 29 novembre 2024, soit postérieurement à la signature du second contrat de bail consenti à Monsieur [J] [Z], et même postérieurement à la résiliation du mandat de gestion. 

La défenderesse ne démontre en outre aucunement que la belle-fille du demandeur était en charge de la gestion du logement et que les échanges entre les parties étaient donc informels, ni même simplement que cette dernière travaillait au sein de l’agence immobilière, la simple production du contrat de travail de Madame [O] [H] ne démontrant pas le lien de parenté de celle-ci avec le demandeur. 

L’agence immobilière soutient enfin que Monsieur [W] [G] n’a plus cotisé à l’assurance garantie impayé depuis la conclusion du nouveau contrat de bail consenti à Monsieur [J] [Z] au mois de septembre 2024. 

Le mandat signé entre les parties en date du 7 septembre 2022 indique néanmoins que le mandataire à pouvoir pour « à la demande du mandant, souscrire, signer ou résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en œuvre les garanties accordées par le contrat ». 

Il résulte de l’annexe n°2 du mandat de gestion et du décompte du compte propriétaire versé aux débats par l’agence immobilière elle-même que Monsieur [W] [G] avait bien demandé à la SARL L’IMMOBILIA de souscrire un contrat d’assurance pour les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le locataire, qu’un tel contrat d’assurance de loyers impayés a bien été conclu entre la SARL L’IMMOBILIA en qualité de mandataire et Monsieur [W] [G] en qualité de mandant et que ce dernier prévoit que « Le mandataire s’engage à indemniser le mandant des pertes pécuniaires et des détériorations immobilières subies du fait du locataire des locaux ci-dessous désignés et dont la gestion lui a été confiée ». 

La défenderesse ne démontre aucunement que le mandataire avait sollicité la résiliation dudit contrat d’assurance, ni même que la résiliation dudit contrat est effectivement intervenue, le simple fait qu’aucun paiement de cotisation n’ait été demandé au propriétaire étant insuffisant pour établir la résiliation. L’annexe n°2 du mandat de gestion ne mentionne en outre aucune condition de ressources du locataire s’agissant du bénéfice de la garantie loyers impayés. 

La défenderesse sera donc tenue d’indemniser le demandeur au titre des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers et charges, desquelles il convient toutefois de déduire le dépôt de garantie conservé par le bailleur à hauteur de 620 euros tel qu’indiqué par le locataire au sein de la reconnaissance de dette et ressortant du décompte propriétaire produit par l’agence immobilière, ainsi que le montant des cotisations au contrat d’assurance soit 17,25 euros par mois sur la période de septembre à juin 2024 soit 172,50 euros.

La SARL L’IMMOBILIA sera donc condamnée à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 898,50 euros au titre des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers et charges. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL L’IMMOBILIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamnée aux dépens, la SARL L’IMMOBILIA sera condamnée à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 261 euros, justifiée par facture, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS



Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE la SARL L’IMMOBILIA à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 898,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE la SARL L’IMMOBILIA aux dépens ;

CONDAMNE la SARL L’IMMOBILIA à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 261 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

N° RG 25/01029 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PUAD

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

S.A.R.L. L'IMMOBILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 21 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 21 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 21 Juillet 2026 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, Me Cyrille CAMILLERAPP


EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 7 septembre 2022, Monsieur [W] [G] a confié à la SARL L’IMMOBILIA la gestion de son appartement situé [Adresse 4] [Localité 1].

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2022 ayant pris effet le même jour, Monsieur [W] [G] a, par l’intermédiaire de la SARL L’IMMOBILIA, donné à bail à Monsieur [J] [Z] le logement meublé ci-dessus, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision mensuelle initiale à hauteur de 70 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 620 euros.

Monsieur [J] [Z] a quitté les lieux en date du 30 juin 2023.

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2023 ayant pris effet le même jour, Monsieur [W] [G] a de nouveau, par l’intermédiaire de la SARL L’IMMOBILIA, donné à bail à Monsieur [J] [Z] ledit logement meublé, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision mensuelle initiale à hauteur de 70 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 620 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés par le locataire, Monsieur [W] [G] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2024, mis en demeure la SARL L’IMMOBILIA d’avoir à lui payer la somme de 3 413 euros au titre des pertes pécuniaires subies du non-paiement des loyers par Monsieur [J] [Z]. 

Le mandat de gestion consenti en date du 7 septembre 2022 a été résilié. 

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 17 décembre 2024 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non-conciliation l’absence d’accord entre les parties. 

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Monsieur [W] [G] a fait assigner la SARL L’IMMOBILIA devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes : 
2 691 euros à titre d’indemnité garantie, 
1 248 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens. 

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 21 mai 2026.







A cette audience, Monsieur [W] [G], représenté par son avocat qui a plaidé, a sollicité : 

Vu l'article 1231-1 du code civil
JUGER que la garantie pertes pécuniaires est mobilisable,
CONDAMNER la requise à devoir Monsieur [G] la somme de 2 691 € en à titre d’indemnité garantie,
CONDAMNER la requise à devoir à Monsieur [G] la somme de1 248 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [G] a expliqué avoir confié la gestion de son appartement à la SARL L’IMMOBILIA, que deux baux successifs ont été consentis par cette dernière à Monsieur [J] [Z], et que des loyers ont été impayés. En réponse aux arguments adverses, il a indiqué qu’il n’était pas tenu d’assigner le locataire, qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance, qu’il n’a jamais imposé à l’agence immobilière de consentir un second contrat de bail à Monsieur [J] [Z] et que ce dernier n’a pu bénéficier d’une garantie pour les loyers impayés sur le second contrat de bail en raison de ses ressources. Il a en outre précisé que les loyers impayés dont l’indemnisation est demandée sont antérieurs à la résiliation du mandat.

En défense, la SARL L’IMMOBILIA, également représentée par son avocat qui plaidé, a demandé :

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 1231-2 du Code Civil,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l’adage fraus omnia corrumpit,

A titre principal,
CONSTATER l’absence de preuve de la persistance de l’impayé au jour où le tribunal statue CONSTATER l’absence de preuve du caractère irrecouvrable de la prétendue créance 
DEBOUTER en conséquence Monsieur [W] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,
CONSTATER que le choix du locataire a été fait par Monsieur [W] [G] dans l’optique de frauder la loi de 1989 et de maximiser les profits pouvant être retirés de son bien pendant la saison estivale
JUGER que, tenant la faute de la victime déclarée, mais aussi les gains qu'il a retirés de la fraude à la loi, et le fait qu'il ne peut être demandé qu'une indemnité venant réparer une perte locative, les prétentions de Monsieur [W] [G] ne peuvent être indemnisées que comme une perte de chance devant être ramenées à de plus justes proportions et ne pouvant excéder la somme de 1 €.

En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [W] [G] à payer la somme de 1 400 € à la SARL L’IMMOBILIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL L’IMMOBILIA a exposé que la belle-fille de Monsieur [W] [G] travaillait au sein de l’agence immobilière, que Monsieur [W] [G] a souhaité faire délivrer un congé au mois de juin à Monsieur [J] [Z] afin de mettre le logement en airbnb pour l’été, qu’elle lui a indiqué que les ressources de Monsieur [J] [Z] ne lui permettaient pas de bénéficier de la garantie lors de la souscription du second bail mais que le bailleur est passé outre. Elle a indiqué avoir fait délivrer un commandement de payer au locataire et lui avait fait signer une reconnaissance de dette. Elle a enfin précisé que Monsieur [W] [G] n’a plus cotisé sur le second contrat de bail, et qu’il a perçu le dépôt de garantie qui doit donc être déduit du montant donc le paiement est sollicité. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1984 du code civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.




Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] sollicite la condamnation de la SARL L’IMMOBILIA au paiement de la somme de 2 691 euros à titre d’indemnisation des pertes pécuniaires résultant des loyers et charges impayés par Monsieur [J] [Z]. 

L’annexe n°2 au mandat de gestion signé en date du 7 septembre 2022 entre la SARL L’IMMOBILIA et Monsieur [W] [G] prévoit en effet que « Le mandataire s’engage à indemniser le mandant des pertes pécuniaires et des détériorations immobilières subies du fait du locataires des locaux ci-dessous désignés et dont la gestion lui a été confiée », et le demandeur verse aux débats un décompte locatif duquel il ressort que Monsieur [J] [Z] restait redevable de la somme de 2 691 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2024, mensualité de juin 2024 comprise, correspondant à la période à laquelle le mandat de gestion a été résilié. 

En défense, l’agence immobilière soutient tout d’abord que le demandeur n’a cependant engagé aucune poursuite à l’encontre du locataire, que ce dernier a signé une reconnaissance de dette et s’est engagé à s’acquitter de cette dernière en un versement de 400 euros le 25 juin 2024, deux versements de 300 euros le 10 juillet 2024 et 1 000 euros le 10 août 2024, et que Monsieur [W] [G] ne démontre pas ne pas avoir perçu lesdits règlements de la part du locataire postérieurement à la résiliation du mandat de gestion au mois de juin 2024. 

Monsieur [W] [G] justifie toutefois bien l’existence de loyers impayés par la production de décompte édités par l’agence immobilière elle-même, à charge pour cette dernière de démontrer que lesdits loyers ont finalement été réglés par le locataire, ce qu’elle échoue à faire. La simple reconnaissance de dette et la proposition d’échéancier de paiement signées par Monsieur [J] [Z] en date du 11 juin 2024 sont en effet insuffisantes pour démontrer la réalité des paiements des loyers par ce dernier, et ce d’autant plus que Monsieur [W] [G] s’est opposé audit échéancier par courrier en date du 10 juin 2024 et que la SARL L’IMMOBILIA évoquait la persistance des impayés de loyers dans son courriel en date du 29 novembre 2024, soit postérieurement à l’échéancier de paiement signé avec le locataire. 

Le mandat de gestion signé entre les parties ne subordonne par ailleurs aucunement l’indemnisation de la perte de loyers par la SARL L’IMMOBILIA à une action préalable du bailleur à l’encontre du locataire.

L’agence immobilière affirme ensuite que la perte de loyers subie par Monsieur [W] [G] est imputable au demandeur puisque celui-ci a, en accord avec Monsieur [J] [Z] et en fraude des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, souhaité reprendre ce dernier comme locataire malgré l’impossibilité de l’assurer au titre de la garantie loyers impayés afin que celui-ci libère le logement pour la période estivale. Elle argue ainsi que Monsieur [W] [G] a accepté de prendre le risque d’un défaut de paiement du locataire, qu’il a donc participé à son propre préjudice, que l’acceptation du risque empêche toute réparation d’un prétendu préjudice né de la fraude et que, en tout état de cause, le demandeur ne pourrait obtenir qu’une réparation éventuelle de la perte de chance d’avoir perçu les loyers et non la totalité des sommes impayées par le locataire. 

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins aucunement de démontrer l’existence d’une fraude commise par Monsieur [W] [G], ni que Monsieur [J] [Z] aurait quitté le logement au mois de juin 2024 dans le seul objectif que le bailleur puisse proposer son logement en airbnb afin de maximiser les profits tirés de la location. 

La SARL L’IMMOBILIA n’établit par ailleurs aucunement avoir déconseillé à Monsieur [W] [G] de consentir à Monsieur [J] [Z] un nouveau contrat de location, ni même tout simplement de lui avoir précisé que ce dernier ne pourrait être assuré au titre de la garantie des loyers impayés en raison de ces ressources et l’avoir informé des risques. Le courriel versé aux débats, adressé à Monsieur [W] [G], dans lequel elle rappelle au bailleur qu’elle ne voulait « pas reprendre Monsieur [Z] en tant que locataire en septembre 2023 car il n’était pas assurable en garantie de loyer impayés » et que celui-ci lui a imposé ce locataire malgré ses conseils, est notamment daté du 29 novembre 2024, soit postérieurement à la signature du second contrat de bail consenti à Monsieur [J] [Z], et même postérieurement à la résiliation du mandat de gestion. 

La défenderesse ne démontre en outre aucunement que la belle-fille du demandeur était en charge de la gestion du logement et que les échanges entre les parties étaient donc informels, ni même simplement que cette dernière travaillait au sein de l’agence immobilière, la simple production du contrat de travail de Madame [O] [H] ne démontrant pas le lien de parenté de celle-ci avec le demandeur. 

L’agence immobilière soutient enfin que Monsieur [W] [G] n’a plus cotisé à l’assurance garantie impayé depuis la conclusion du nouveau contrat de bail consenti à Monsieur [J] [Z] au mois de septembre 2024. 

Le mandat signé entre les parties en date du 7 septembre 2022 indique néanmoins que le mandataire à pouvoir pour « à la demande du mandant, souscrire, signer ou résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en œuvre les garanties accordées par le contrat ». 

Il résulte de l’annexe n°2 du mandat de gestion et du décompte du compte propriétaire versé aux débats par l’agence immobilière elle-même que Monsieur [W] [G] avait bien demandé à la SARL L’IMMOBILIA de souscrire un contrat d’assurance pour les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le locataire, qu’un tel contrat d’assurance de loyers impayés a bien été conclu entre la SARL L’IMMOBILIA en qualité de mandataire et Monsieur [W] [G] en qualité de mandant et que ce dernier prévoit que « Le mandataire s’engage à indemniser le mandant des pertes pécuniaires et des détériorations immobilières subies du fait du locataire des locaux ci-dessous désignés et dont la gestion lui a été confiée ». 

La défenderesse ne démontre aucunement que le mandataire avait sollicité la résiliation dudit contrat d’assurance, ni même que la résiliation dudit contrat est effectivement intervenue, le simple fait qu’aucun paiement de cotisation n’ait été demandé au propriétaire étant insuffisant pour établir la résiliation. L’annexe n°2 du mandat de gestion ne mentionne en outre aucune condition de ressources du locataire s’agissant du bénéfice de la garantie loyers impayés. 

La défenderesse sera donc tenue d’indemniser le demandeur au titre des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers et charges, desquelles il convient toutefois de déduire le dépôt de garantie conservé par le bailleur à hauteur de 620 euros tel qu’indiqué par le locataire au sein de la reconnaissance de dette et ressortant du décompte propriétaire produit par l’agence immobilière, ainsi que le montant des cotisations au contrat d’assurance soit 17,25 euros par mois sur la période de septembre à juin 2024 soit 172,50 euros.

La SARL L’IMMOBILIA sera donc condamnée à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 898,50 euros au titre des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers et charges. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL L’IMMOBILIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamnée aux dépens, la SARL L’IMMOBILIA sera condamnée à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 261 euros, justifiée par facture, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS



Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE la SARL L’IMMOBILIA à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 898,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE la SARL L’IMMOBILIA aux dépens ;

CONDAMNE la SARL L’IMMOBILIA à payer à Monsieur [W] [G] la somme de 1 261 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge







 En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04762

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984

• 19 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05399

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1991, code civil 1992

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01313

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1991, code civil 1992

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 19/12546

  en commun : code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00815

  en commun : code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05106

  en commun : code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984

• 10 avril 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/04860

  en commun : code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984

• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/09291

  en commun : code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984

Mise à jour de la source le 2026-07-22T20:57:04.734Z.