Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 16 juillet 2026, n° 24/01313

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ S.A.S. [D] IMMO GESTION, [K] [S] veuve [D], [E] [V] [R] [D], S.A. MMA IARD 
N° 26/288
Du 16 Juillet 2026 
4ème Chambre civile
N° RG 24/01313 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSJI 

















Grosse délivrée à
la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER
l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR
Me Béatrice GAGNE

expédition délivrée à


le 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame VALAT
Assesseur : Mme VALLI
Greffier : KALO.

DÉBATS

A l'audience publique du 15 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, 



DEMANDERESSE: 

Syndic. de copro. CI [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL [H] [R] [U] SARL, dont le siège social est sis à [Adresse 3], [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié es-qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDEURS:

S.A.S. [D] IMMO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domiciliée es-qualité.
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Mme [K] [S] veuve [D]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
M. [E] [V] [R] [D]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis à [Localité 5], [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié audit siège.
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Maître Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

























EXPOSÉ DU LITIGE

La société [D] Immo Gestion a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 9] à [Localité 6] pour une durée de trois ans le 29 mars 2016, mandat renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans le 29 janvier 2019.

La société [D] Immo Gestion est une société par actions simplifiées ayant pour présidente Mme [K] [D] et pour associé et salarié, M. [E] [D].

Elle était titulaire d'une carte professionnelle " syndic de copropriété " délivrée par la chambre de commerce et d'industrie de [Localité 6] Côte d'Azur le 14 mars 2016 qui a expiré le 13 mars 2019. La garantie financière délivrée par la société [C] pour son activité de syndic a pris fin le 31 décembre 2019. Le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle souscrit par la société [D] Immo Gestion auprès de la société MMA IARD a également été résilié le 31 décembre 2019.

Par ordonnance sur requête du 25 octobre 2021, la Selarl [N] [F] et Associés a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété avec notamment pour mission de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans le délai de six mois en vue de la désignation d'un syndic.

L'assemblée générale du 18 mai 2022 a désigné, en qualité de syndic, la société [H] [R] Jaurès dont le mandat a été renouvelé depuis.

Faisant valoir que son ancien syndic et ses dirigeants avaient commis de nombreuses fautes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à Nice a, par actes du 3 avril 2024, fait assigner la société [D] Immo Gestion, Mme [K] [D], M. [E] [D] et la société MMA Iard devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir réparation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 30 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6] sollicite la condamnation in solidum de la société [D] Immo Gestion, de Mme [K] [D], de M. [E] [D] et de la société MMA Iard à lui payer les sommes suivantes :

- 214.826,16 euros de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation capitalisés annuellement,
- 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de son conseil.

Il rappelle que l'exercice des fonctions de syndic de copropriété est strictement encadré par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet dont l'article 3 dispose qu'elles ne peuvent être exercées que par des personnes titulaires de la carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie, sur justification d'un niveau de compétence, d'une honorabilité, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile.
Il fait valoir que l'absence de carte professionnelle emporte la nullité du mandat de syndic et des actes accomplis en cette qualité et expose le contrevenant à des sanctions pénales. Il ajoute que, sur le plan civil, l'absence de carte professionnelle constitue une faute grave du syndic dans l'exécution de son mandat qui engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat sur le fondement de l'article 1992 du code civil.
Il expose que, de manière générale, le syndic est chargé par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de faire respecter le règlement de copropriété, d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de veiller à sa conservation et à son entretien et de faire procéder à l'exécution de tous travaux urgents nécessaires à sa sauvegarde. Il indique que le manquement à l'une de ses obligations, dont il incombe au syndicat de rapporter la preuve, engage la responsabilité du syndic.




Il fait observer que la société [D] Immo Gestion ne conteste pas avoir exercé les fonctions de syndic sans carte professionnelle depuis le 14 mars 2019 mais également sans garantie financière ni assurance responsabilité civile depuis le 31 décembre 2019 et jusqu'au 25 octobre 2021, date de désignation d'un administrateur provisoire. Il souligne que le contrat de syndic et tous les documents à l'en-tête de la société [D] Immo Gestion mentionne qu'elle est titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la CCI de [Localité 6] Côte d'Azur le 14 mars 2016. Or, il indique qu'il a interrogé la chambre de commerce qui lui a confirmé que cette carte professionnelle avait expiré le 13 mars 2019 et qu'elle n'avait pas été renouvelée. Il en conclut que le défaut de carte professionnelle interdit toute rémunération pour les prestations accomplies si bien que, conformément à une jurisprudence constante, il est fondé à réclamer la restitution des honoraires de gestion prélevés du 13 mars 2019 au 25 octobre 2021.
Il expose que la société [D] Immo Gestion était également dépourvue de garantie financière, ce qui ressort d'un avis publié dans le quotidien [Localité 6] Matin le 27 décembre 2019, et estime qu'il a été trompé par la mention de cette garantie sur tous les documents commerciaux de son ancien syndic. Il ajoute avoir également découvert que la société [D] Immo Gestion n'était plus assurée par la société MMA Iard depuis le 31 décembre 2019 lorsqu'il lui a fait parvenir une déclaration de sinistre le 29 octobre 2021.
Il soutient que la société [D] Immo Gestion a usé de manœuvres frauduleuses pour lui faire croire qu'elle disposait d'une carte professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile, faussement mentionnées sur tous ses documents commerciaux, ce qui est la cause de la désignation d'un administrateur provisoire générateur de frais importants qui devront lui être remboursés.
Outre l'exercice de fonctions de syndic sans remplir les conditions requises par la loi, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société [D] Immo Gestion a commis des fautes de gestion.
Il relève que la société [D] Immo Gestion n'a pas convoqué l'assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an comme l'exige l'article 7 du décret du 17 mars 1967 mais également l'article 37 du règlement de copropriété puisqu'elle n'a pas été réunie entre le 29 janvier 2019 et le 3 décembre 2020. Il ajoute que les articles 18 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 imposent au syndic de convoquer l'assemblée générale pour faire approuver les comptes dans les six mois suivant la clôture de l'exercice, prescription qui n'a jamais été respectée.
Il ajoute que la société [D] Immo Gestion a commis des manquements dans la gestion comptable et financière de la copropriété, le quitus donné pour la gestion arrêtée au 31 mars 2021 ayant été annulé par un jugement devenu définitif si bien que les derniers comptes approuvés sont ceux de l'exercice clos au 31 mars 2018. Il fait valoir qu'il existait un compte d'attente créditeur de 18.385,08 euros en 2020 dont la provision n'était pas justifiée par le syndic si bien qu'il a été inscrit à l'ordre du jour une résolution de régularisation qui n'a été approuvée que le 13 janvier 2021. Il précise que l'ancien syndic soutient que la somme de 2.140 euros versée sur ce compte correspondait à ses honoraires pour 7 états datés qu'il avait établi lors de ventes intervenues depuis le 1er avril 2016. Il fait valoir qu'en tout état de cause, la société [D] Immo Gestion n'a pas justifié le compte d'attente ligne par ligne à la fin de chaque exercice et notamment de la somme de 6.393,20 euros dont il considère qu'elle doit lui revenir à défaut de justification.
Il soutient que la société [D] Immo Gestion a détourné la somme de 5.000 euros qu'elle a payée à la société AD Afresco chargée du ravalement de la façade sans validation d'une situation de travaux par le BET [W], maître d'œuvre. Il précise que si cette somme correspond à une facture, l'assemblée avait refusé de la payer de sorte qu'en réglant cette somme, la société [D] Immo Gestion a commis une faute.
Il explique que la désignation d'un administrateur provisoire a généré des honoraires taxés à la somme de 7.445,51 euros par la présidente du tribunal judiciaire de Nice qui devront lui être remboursés.
Mais il fait surtout valoir que l'ancien syndic a géré de manière désastreuse les travaux de ravalement de la façade sur la [Adresse 10] décidés par l'assemblée du 29 mars 2016.
Il explique que l'assemblée du 5 septembre 2014 avait demandé au syndic de faire établir un devis de réparation des balcons qui étaient en très mauvais état et que la société Acro-Bati avait fourni un devis le 16 février 2016 ayant pour objet la réfection des bandeaux et sous-faces des balcons.



Il expose que le ravalement de la façade a été décidé le 29 mars 2016 après la désignation de la société [D] Immo Gestion en qualité de syndic, que l'architecte [Z] a été choisi pour établir le cahier des charges et assurer le suivi des travaux par l'assemblée du 4 octobre 2016. Il relate toutefois que cet architecte a établi le cahier des clauses techniques particulières (CCTTP) puis a fait valoir ses droits à la retraite, ce dont l'assemblée a été informée le 12 décembre 2017 par le syndic ayant promis l'organisation d'une réunion de travail pour le remplacer. Il indique que le syndic n'en n'a rien fait puisque l'assemblée générale n'a pas été convoquée avec la désignation d'un maître d'œuvre pour remplacer Monsieur [Z] à l'ordre du jour. Il soutient que le syndic a, au contraire, choisi de sa propre initiative deux maîtres d'œuvre successifs sans solliciter ni l'assemblée générale ni le conseil syndical alors que la mise en concurrence et la consultation du conseil syndical était obligatoire pour les marchés d'un montant supérieur ou égal à 2.000 euros. Il souligne que le syndic a pris une décision n'entrant pas dans ses compétences alors que la situation n'était pas urgente et qu'elle a diffusé par voie d'affichage sa désignation du BET [W] pour assurer la maîtrise d'œuvre des travaux deux jours avant leur démarrage. Il considère qu'il est donc fondé à réclamer le remboursement des honoraires d'un montant de 1.030 euros du BET [W] qui n'a pas été choisi par l'assemblée générale.
Il indique que le chantier de ravalement a démarré le 15 janvier 2020 et que, prévu pour une durée de trois mois, il s'est achevé à la fin du mois de juillet 2023. Il explique que la durée anormale du chantier est liée au mauvais phasage des travaux car tous les professionnels avaient indiqué qu'il était nécessaire préalablement au ravalement de réparer les sept balcons privatifs, ce qui n'a pas été fait. Il expose qu'inévitablement le BET [W] a suspendu le chantier le 27 mai 2020 jusqu'à nouvel ordre en raison d'un défaut de structure des balcons qui n'ont pu être repris qu'en mars 2023. Il considère que l'ancien syndic a manqué à son obligation de faire exécuter les résolutions de l'assemblée générale qui avait décidé de la réfection des balcons bien avant de procéder aux travaux de ravalement. Il ajoute que la mobilisation de l'échafaudage a présenté un surcoût de 17.600 euros et les frais de voirie supplémentaires se sont établis à la somme de 31.406,95 euros.
Il indique que, contrairement à ce que soutient la société [D] Immo Gestion, l'étanchéité des balcons avait été préconisée par l'architecte et les devis de toutes les entreprises sollicitées pour le ravalement de la façade de sorte qu'en contrevenant à ces prescriptions, l'ancien syndic a commis une faute engageant sa responsabilité.
Il ajoute que les dégradations des balcons étaient visibles et connues depuis l'année 2013, ce qui avait conduit l'assemblée du 23 juillet 2013 à demander des devis pour leur reprise. Il en conclut que la société [D] Immo Gestion ne peut prétendre l'avoir découvert en juillet 2020 et justifier ne pas en avoir averti les entreprises intervenantes. Il explique que le chantier a été interrompu le 27 mai 2020 et que le syndic n'a pris aucune mesure pour qu'il puisse reprendre puisqu'il n'a convoqué que le 3 novembre 2020 une assemblée pour désigner un BET Structure, lequel a remis son rapport le 8 février 2021 préconisant la désignation d'un maître d'œuvre pour les travaux de structure des balcons. Il explique que le ravalement était initialement chiffré à 41.099 euros TTC mais qu'il aura finalement couté 100.000 euros répartis en charges communes générales alors que les balcons sont des parties privatives. Il soutient que ce surcoût a été causé par l'interruption du chantier par la faute du syndic qui a d'abord dissimulé la situation aux copropriétaires, puis leur a menti avant de manœuvrer pour leur en faire supporter les conséquences financières notamment en dissimulant des factures puis en les raturant pour faire croire à un accord avec l'entrepreneur portant sur une remise de prix.
Il ajoute enfin que la société [D] Immo Gestion s'est abstenue de demander une subvention à laquelle la copropriété avait droit, fût-ce-t-elle d'u montant de 2.500 euros, considérée comme modique au regard du coût total des travaux. Il rappelle que le syndic n'est pas juge de l'opportunité ou non de solliciter une subvention et que la seule demande transmise contient un exposé des motifs devant conduire la mairie à la refuser. Il considère qu'il a donc perdu une chance de se voir allouer une subvention par la faute du syndic.








Sur la responsabilité personnelle des consorts [D], il rappelle qu'au terme des articles L. 225-251 et L. 227-8 du code de commerce, les président et dirigeants des sociétés par actions simplifiées sont responsables individuellement ou solidairement, envers la société ou les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou règlementaires applicables aux sociétés, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion. Il indique que, sur ce fondement, la responsabilité du dirigeant d'une société peut être engagée lorsqu'il a commis une faute d'une particulière gravité détachable de ses fonctions, commise intentionnellement et incompatible avec l'exercice normal des fonctions.
Il soutient que M. [E] [D] s'est comporté comme le syndic comme en attestent les procès-verbaux de constat dressés par le commissaire de justice désigné pour assister aux assemblées, qu'il posait les sujets, menait la discussion et apparaissait comme le véritable syndic si bien qu'il a participé aux fautes à l'origine de son préjudice. Il rappelle que la société [D] Immo Gestion était sans carte professionnelle depuis le 14 mars 2019 si bien qu'elle ne pouvait pas poursuivre son activité de syndic, ce qu'elle ne pouvait pas ignorer. Il ajoute qu'elle n'employait qu'une seule personne, M. [E] [D] qui est devenu dirigeant de fait en se distinguant par son activité dans la direction et la gestion de la personne morale exercée en toute indépendance. Il en conclut que M. [E] [D] a, comme Mme [K] [D], commis des fautes intentionnelles d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions de dirigeant comme l'a jugé la cour d'appel d'Aix-en-Provence à propos d'une activité de syndic exercé sans carte professionnelle.
Il récapitule son préjudice matériel et fait valoir qu'il a également subi un préjudice moral évalué à 5.000 euros pour chacun des 23 copropriétaires, consistant en l'état de la façade et un échafaudage à demeure pendant plusieurs années.
En réplique à l'argumentation de la société MMA Iard, il fait valoir que la garantie est due pour toutes les fautes commises avant le 31 décembre 2019, date de résiliation du contrat d'assurance.

Dans leurs conclusions numéro 2 communiquées le 28 novembre 2025, la société [D] Immo Gestion, Mme [K] [S] veuve [D] et M. [E] [D] concluent à titre principal au débouté, à titre subsidiaire à la condamnation de la société MMA Iard à les relever et garantir de toutes condamnations et, en tout état de cause, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6] à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent qu'il n'existe aucun fondement à la mise en cause personnelle des personnes physiques car la faute détachable suppose la réunion d'une faute intentionnelle, d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice des fonctions sociales, conditions dont ils estiment qu'elles ne sont pas réunies
Ils exposent que M. [E] [D] était salarié de la société du 1er avril 2016 au 1er octobre 2023 en qualité de gestionnaire de copropriété Niveau AM2. Ils font valoir qu'il n'était pas président de fait et qu'il était normal qu'il reçoive à l'agence, pose les sujets, mène la discussion et assure le secrétariat des assemblées, ce qui relevait de ses fonctions d'agent de maîtrise niveau 2. Ils considèrent qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'il exerçait une fonction sociale dans le cabinet de syndic par l'exécution des tâches lui incombant en vertu de son contrat de travail. Ils rappellent que le syndic est, de plein droit, secrétaire de séance lors des assemblées générales en vertu de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 si bien qu'il est normal que M. [E] [D], gestionnaire de la copropriété, ait exercé ces fonctions. Ils font observer qu'il n'est pas établi que M. [E] [D] a pris des décisions pour la gestion de la société [D] Immo Gestion, tous les éléments invoqués par le syndicat se rapportant à la gestion de la copropriété. Ils soutiennent que M. [E] [D] n'a ni juridiquement ni dans les faits exercé la direction ou la gestion du cabinet si bien que le syndicat devra être débouté de sa demande de condamnation in solidum à son encontre.
Ils expliquent que le syndicat ne rapporte pas la preuve lui incombant d'une faute intentionnelle de Mme [K] [D], d'une particulière gravité, et détachable de ses fonctions de président de la société [D] Immo Gestion engageant sa responsabilité si bien qu'ils considèrent également que les demandes dirigées à son encontre devront être rejetées.
Ils rappellent les dispositions des articles 1217, 1231-1, 1231-2 et 1991 du code civil. Ils expliquent que ces textes ne peuvent fonder le remboursement des honoraires qu'il a perçus conformément au contrat de syndic après avoir été désigné en qualité de syndic.


Ils font valoir que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le syndicat des copropriétaires vote, chaque année un budget prévisionnel lors d'une assemblée réunie dans le délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable ne comporte aucune sanction. Ils relèvent que le seul préjudice pouvant résulter de son non-respect serait l'absence de fonds imputable à l'absence de budget prévisionnel, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Ils soulignent que la clôture de l'exercice comptable du syndicat est fixée au 31 mars de chaque année, que la société [D] Immo Gestion a été désignée le 29 mars 2016, mandat renouvelé le 29 janvier 2019 jusqu'à la désignation de Maître [F] le 25 octobre 2021. Or, ils observent que le budget prévisionnel a été adopté chaque année, tout comme les comptes de l'exercice précédent et ce, jusqu'à l'année 2020 marquée par la crise sanitaire et l'ordonnance du 25 mars 2020 expliquant l'absence d'assemblée générale jusqu'au 3 décembre 2020.
Ils en déduisent qu'aucune faute n'a été commise et, qu'en tout état de cause, le syndicat ne démontre pas de préjudice à l'appui de sa demande de dommages-intérêts d'un montant forfaitaire.
Ils expliquent qu'a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée du 13 janvier 2021 l'apurement du compte d'attente, ce qui a été voté sous forme de régularisation des charges. Ils indiquent que le syndicat conteste la somme de 2.140 euros qui correspond aux honoraires du syndic relatif aux frais de mutation prévus par le contrat de syndic. Ils considèrent que le compte d'attente a été parfaitement justifié.
Sur le surcoût induit par les honoraires de l'administrateur judiciaire, ils indiquent que la société [D] Immo Gestion n'a pas été rémunérée de janvier à octobre 2021, ce qui a permis au syndicat de réaliser une économie de 3.290 euros. Ils ajoutent que le syndicat aurait dû rémunérer un syndic pendant la période d'administration judiciaire de sept mois à hauteur de 2.303 euros. Ils en concluent que le syndic aurait dû percevoir des honoraires de gestion de 5.593 euros. Ils relèvent que l'administrateur judiciaire a dépassé sa mission d'un mois et que ses honoraires ont été taxés à la somme de 7.445,51 euros. Ils estiment en conséquence qu'il n'y a pas eu de surcoût de gestion.
Sur le remboursement des honoraires du BET [W], ils relatent que Monsieur [Z] a indiqué qu'il ne pourrait pas poursuivre sa mission le 16 octobre 2017, que la société [D] Immo Gestion a informé l'assemblée générale réunie le 12 décembre 2017 puis s'est a organisé des réunions avec les membres du conseil syndical qui ont proposé des maîtres d'œuvre qui n'ont pas donné suite en établissant des devis. Ils précisent que seul le BET [W] a fait une proposition reprenant les termes du contrat de Monsieur [Z], y compris le montant des honoraires de suivi, ce dont le conseil syndical a été tenu informé. Ils soutiennent qu'il n'était pas nécessaire de procéder à une nouvelle mise en concurrence dès lors que les conditions essentielles du devis du BET [W] étaient identiques à celles du devis de Monsieur [Z] qui était remplacé.
Ils contestent que l'architecte [Z] ait formulé des observations sur la dangerosité des balcons, le CCTP ne prévoyant aucuns travaux importants sur les balcons hormis la destruction du carrelage. Ils font observer que les travaux de ravalement votés par l'assemblée ne prévoyaient pas la réfection préalable des balcons, ceux-ci devant être exécutés conformément à la délibération de l'assemblée générale. Ils ajoutent que le chantier a été interrompu du 17 mars au 18 mai 2020 en raison du confinement lié au covid-19. Ils expliquent que le chantier a été interrompu par le BET [W] en attendant la nomination d'un BET Structure en raison de problèmes structurels constatés en raison de l'oxydation des aciers, distincts des problèmes de maçonnerie connus depuis plusieurs années. Ils indiquent que le maître d'œuvre a sollicité différents devis dont celui de la société Ad Afresco qui a été réquisitionnée par les autorités dans les suites de la tempête [L]. Ils précisent que le maître d'œuvre a proposé deux options le 20 octobre 2020 : le vote de la réfection de la totalité des balcons dont il assurerait la maîtrise d'œuvre, ou le vote de la réfection partielle des balcons auquel cas il n'assurerait pas la maîtrise d'œuvre ne souhaitant pas assumer la responsabilité de tels travaux. Ils soulignent que lors de l'assemblée du 3 décembre 2020, le syndicat a voté des investigations complémentaires sur les balcons et qu'une assemblée complémentaire a été organisée le 10 juin 2021 qui a rejeté les travaux de réfection totale des balcons. Ils font observer que l'assemblée a été contrainte de voter, lors de l'assemblée du 14 février 2023,





la démolition et la reconstruction des balcons. Ils en concluent que la société [D] Immo Gestion n'est pas responsable du retard des travaux alors qu'elle a tout mis en œuvre pour préserver les intérêts du syndicat mais que certains copropriétaires ne voulaient pas payer les travaux, au nombre desquels Monsieur [I], membre du conseil syndical.
Ils contestent ainsi le surcoût de l'échafaudage et le paiement de droit de voirie jusqu'au 21 avril 2023 alors que la société [D] Immo Gestion a cessé ses fonctions le 21 octobre 2021 ainsi qu'un détournement allégué de 5.000 euros pour le paiement d'une facture de la société Ad Afresco que le syndicat a finalement conservé pour exécuter les travaux.
Ils relèvent que le conseil municipal a voté le régime de subvention pour la rénovation des façades le 7 juin 2018 si bien qu'une telle subvention ne pouvait être sollicitée avant cette date. Ils rappellent que la société [D] Immo Gestion a cessé ses fonctions le 21 octobre 2021 et que l'octroi d'une subvention était assorti de conditions dont la copie de la déclaration préalable de travaux qui n'a été obtenu que fin 2019. Ils indiquent que la société [D] Immo Gestion n'était pas en mesure de constituer un dossier complet de subvention avant cette date et qu'elle a formulé une demande qui a été refusée, ce dont elle a informé l'assemblée générale.
Enfin, ils contestent tout préjudice moral en raison du retard de ravalement qui n'a pas été causé par une faute de la société [D] Immo Gestion mais par le refus de certains copropriétaires de payer les travaux de réfection des balcons.
Subsidiairement, ils font valoir que la société [D] Immo Gestion était assurée auprès de la société MMA Iard qui devra les relever et garantir de toute condamnation.

Dans ses écritures en défense communiquées le 28 novembre 2025, la société MMA Iard conclut au débouté et sollicite, en tout état de cause, que l'exécution provisoire de droit soit écartée, qu'il soit jugé que les franchises et plafonds de garantie seront opposables ainsi que la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que, sur le fondement de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance de rapporter la preuve que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie. Elle fait valoir que le syndicat ne rapportant pas cette preuve, il ne pourra qu'être débouté de sa demande. Elle ajoute qu'il est également constant que le défaut de carte professionnelle nécessaire à l'exercice de l'activité de syndic entraîne, de fait, la déchéance de la garantie. Elle soutient également que la garantie d'assurance n'est due que si le fait générateur de la responsabilité est antérieure à la résiliation du contrat le 31 décembre 2019, ce qui n'est pas le cas en l'espèce des fautes reprochées à son ancien assuré. Enfin, elle relève que le défaut de garantie financière était une clause d'exclusion de garantie qui n'est donc pas mobilisable, la garantie de la société [C] ayant pris fin le 31 décembre 2019.
Subsidiairement, elle explique que l'assureur de responsabilité civile ne couvre pas les éventuels détournements de fonds commis par le syndic, ce qui est l'objet de la garantie financière qui doit assurer la restitution des fonds, effets ou valeurs détenus par le syndic au nom du syndicat en cas d'insolvabilité, de détournement ou de toute autre défaillance du personnel. Elle considère que certains des manquements allégués par le syndicat sont constitutifs de détournements exclus de sa garantie si bien qu'elle devra, en tout état de cause, être mise hors de cause.
À titre infiniment subsidiaire, elle considère que les indemnités réclamées devront être réduites à défaut de démonstration d'un préjudice. Elle fait observer que le syndicat ne saurait obtenir simultanément le remboursement des honoraires du syndic et de ceux de l'administrateur provisoire, ce qui aurait pour conséquence de faire supporter à l'assureur les frais de gestion de la copropriété pendant plusieurs années. Elle estime également que la crise sanitaire liée au Covid-19, génératrice d'un retard, est exonératoire de responsabilité d'autant que la réalisation de travaux en façade aurait entraîné en tout état de cause des droits de voirie et le coût d'un échafaudage. Elle ajoute que le syndicat ne rapporte pas la preuve d'un préjudice moral calculé par référence à une somme forfaitaire pour chacun des copropriétaires qui en sont membres.





La clôture de la procédure initialement ordonnée le 1er décembre 2025 a été révoquée et prononcée de nouveau le 15 décembre 2025 avant l'ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026 prorogé au 18 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société [D] Immo Gestion.

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l'égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions conformément à l'article 1992 du code civil en vertu duquel le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Ce texte précise que la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire, tel un syndic professionnel qui perçoit des honoraires.

Au regard des missions qui lui sont dévolues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est susceptible d'engager sa responsabilité civile contractuelle à l'égard du syndicat, notamment s'il manque à ses obligations de gestion de l'immeuble ou s'il commet des fautes dans l'exercice de ses fonctions de gestion administrative et financière.

Cette responsabilité suppose la preuve par le syndicat d'une faute du syndic ayant un lien de causalité direct et certain avec un préjudice démontré.

1. Sur le défaut de carte professionnelle, de garantie financière et d'assurance responsabilité civile professionnelle.

Au terme de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite [Adresse 11], les activités visées à l'article 1er, au nombre desquelles les fonctions de syndic de copropriété, ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.

La délivrance de cette carte professionnelle est subordonnée par ce texte notamment à la justification d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu'à la souscription d'une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.

Ainsi, le syndic professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention " syndic de copropriété " délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale. 

Si le syndic en est dépourvu, il est passible des sanctions pénales. Sur le plan civil, l'absence de carte professionnelle (non-renouvellement ou retrait) emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic avec pour conséquences que le syndicat est dépourvu de syndic, que les actes qu'il a accomplis sont annulables (actions en justice, convocations des assemblées générales notamment), et qu'il est privé du droit de percevoir ses honoraires.

En l'espèce, la société [D] Immo Gestion a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble pour une durée de trois ans le 29 mars 2016, mandat renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans le 29 janvier 2019.






La société [D] Immo Gestion mentionne sur tous les documents établis à son en-tête qu'elle est " titulaire de la carte professionnelle CPI n° 0605 2016 000 005 025 délivrée par la CCI de [Localité 6] Côte d'Azur " et qu'elle dispose de la garantie financière de la " Caisse de Garantie [C] - [Adresse 12] ".

Selon une lettre adressée le 17 août 2021 à M. [M] [I], la Chambre de commerce et d'industrie de [Localité 6] Côte d'Azur indique que la société [D] Immo Gestion a bien été titulaire de la carte professionnelle portant le n° CPI 06052016000000025 délivrée le 14 mars 2016 et qui a expiré le 13 mars 2019.

Par lettre du 3 août 2021, la société [C] a également confirmé que la société [D] Immo Gestion ne bénéficiait plus de sa garantie financière pour son activité de syndic de copropriété depuis le 31 décembre 2019.

Enfin, par lettre du 24 novembre 2021, la société [C] a également indiqué que la société [D] Immo Gestion ne bénéficiait plus de l'assurance de responsabilité civile professionnelle de la société MMA Iard depuis le 31 décembre 2019.

La société [D] Immo Gestion ne conteste ni ne s'explique sur l'exercice d'une activité de syndic alors qu'elle ne remplissait plus les conditions d'ordre public requises par la loi depuis le 31 mars 2019.

Si elle disposait de la carte professionnelle portant la mention " syndic de copropriété " lorsqu'elle a été désignée le 29 janvier 2019, son non-renouvellement à son échéance le 13 mars 2019 a emporté de plein droit la nullité de son mandat rendant annulables tous les actes accomplis au nom du syndicat.

Plusieurs années après avoir perdu sa carte professionnelle, les documents établis à son en-tête dont les procès-verbaux d'assemblée générale mentionnaient encore qu'elle était titulaire de cette carte et de la garantie financière, ce qui a créé une apparence de régularité de l'exercice de son activité et induit en erreur les copropriétaires.

En tout état de cause, à la date du 13 mars 2019, la société [D] Immo Gestion qui n'avait plus de carte professionnelle, ne pouvait pas, compte tenu des dispositions de la loi Hoguet, exercer la profession de syndic et prétendre à des honoraires de syndic. 

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc pas la rémunérer en contrepartie d'une activité qu'elle ne pouvait pas exercer.

Le syndicat des copropriétaires justifie qu'il a réglé des honoraires d'un total de 5.061 euros au syndic pour la période du 30 juin 2019 au 30 septembre 2020, le surplus n'étant pas étayé, dont il demande le remboursement sous forme de dommages-intérêts qui lui seront alloués.

La nullité du mandat confié à la société [D] Immo Gestion a également conduit, lorsqu'elle a été découverte, à la désignation d'un administrateur provisoire par ordonnance sur requête du 25 octobre 2021.

Les honoraires et débours de la Selarl [F] et Associés, prise en la personne de Maître [N] [F], ont été taxés à la somme de 7.445,41 euros par ordonnance du 12 juillet 2022 dont le syndicat des copropriétaires demande également le remboursement sous forme de dommages-intérêts.

Il est certain que la faute de la société [D] Immo Gestion qui a poursuivi une activité de syndic sans carte professionnelle, sans garantie financière et sans assurance est la cause de la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47 du 17 mars 1967 dont les honoraires sont plus importants que ceux d'un syndic professionnel.





Le préjudice du syndicat est, comme il l'indique d'ailleurs justement, un surcoût des honoraires de gestion puisqu'il ne saurait obtenir à titre d'indemnisation la prise en charge de frais qu'il aurait dû normalement supporter pour la gestion et l'administration de l'immeuble même sans faute.

De même, la société [D] Immo Gestion ne saurait déduire de l'indemnisation du préjudice du syndicat des honoraires qu'elle n'a pas perçus en contrepartie d'une activité exercée de manière totalement illicite.

Dès lors, et sur le fondement d'un contrat de syndic prévoyant des frais de gestion de 329 euros par mois, ce surcoût sera évalué à la somme de 5.142,41 euros que la société [D] Immo Gestion sera condamnée à verser au syndicat.

Par conséquent, la société [D] Immo Gestion sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6] les sommes de :

- 5.061 euros en compensation du montant d'honoraires indûment versés,
- 5.142,41 euros en réparation du surcoût des frais de gestion consécutifs à la désignation d'un administrateur provisoire.

Ces sommes ayant la nature de dommages-intérêts, elles ne produiront intérêts au taux légal qu'à compter du prononcé de la présente décision qui en fixe le montant.

2. Sur les manquements dans l'exercice des fonctions administratives et financières.

a. Sur la convocation de l'assemblée générale.

En vertu de l'article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir, pour chaque syndicat, une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

L'article 7 du décret du 17 mars 1967 précise que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires qui doit être convoquée par le syndic.

Ainsi, le syndic est tenu d'élaborer un budget prévisionnel qui permet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble qui couvre un exercice comptable de 12 mois et doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne. 

Plus précisément, l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée appelée à voter ce budget doit être réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, délai qui n'est pas prescrit à peine de nullité de l'assemblée générale.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que l'exercice comptable de la copropriété court du 1er avril au 31 mars de l'année suivante et que l'assemblée générale a été réunie :

- le 29 mars 2016 avec des délibérations ayant approuvé le budget prévisionnel de l'exercice clos le 31 mars 2017 et les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2015,
- le 4 octobre 2016 avec des délibérations ayant approuvé le budget prévisionnel de l'exercice clos le 31 mars 2018 et les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2016,
- le 12 décembre 2017 avec des délibérations ayant approuvé le budget prévisionnel de l'exercice clos le 31 mars 2019 et les comptes de l'exercice clos le 31 mars 2017,
- le 29 janvier 2019 avec une délibération ayant approuvé le budget prévisionnel de l'exercice clos le 31 mars 2018.


Certes, aucune assemblée générale n'a été convoquée au cours de l'année 2018 mais celle de l'année 2017 s'était réunie le 12 décembre et celle de l'année 2019 s'est réunie le 29 janvier si bien que les comptes et budgets prévisionnels de tous les exercices ont été approuvés.

Aucune assemblée ne s'est réunie au cours de l'année 2020 marquée par la crise sanitaire qui a fait obstacle à la réunion des assemblées générales. L'ordonnance du 25 mars 2020, modifié par une ordonnance du 13 mai 2020 puis du 18 novembre 2020, a prévu la prorogation des mandats des syndics et des membres du conseil syndical pour pallier l'impossibilité de réunir les assemblées.

La dernière assemblée convoquée par la société [D] Gestion Immo s'est réunie le 13 janvier 2019 et a approuvé les comptes des exercices clos au 31 mars 2019 et 31 mars 2020, bien après l'expiration du délai de six mois prévu par l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, le syndicat ne démontre pas que l'absence de réunion de l'assemblée dans le délai de six mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable pour faire approuver les comptes non seulement est fautive mais encore lui a causé un préjudice, alors qu'il n'est ni établi ni même allégué que la copropriété n'a pas disposé de la trésorerie pour faire face aux dépenses courantes de conservation et d'entretien de l'immeuble.

L'irrégularité avec laquelle la société [D] Gestion Immo a fixé les dates d'assemblée générale, appréciée au regard notamment des mesures prises pour faire face à l'épidémie de Covid-19, n'est pas en elle-même constitutive d'une faute pouvant ouvrir droit à réparation en l'absence de préjudice démontré.

b. Sur la gestion comptable et financière.

Le syndic commet une faute lorsqu'il ne se conforme pas aux obligations qui lui incombent pour la tenue des comptes du syndicat et les opérations comptables auxquelles il doit procéder si ce manquement à ses obligations a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

● Sur le compte d'attente.

En vertu de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret.

À cet égard, l'article 7 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires énonce que peut être créé notamment un sous-compte 47 dit " Compte d'attente " comprenant un compte 471 " Compte en attente d'imputation débiteur " et un compte 472 " Compte en attente d'imputation créditeur ".

L'article 10 de cet arrêté précise que ce compte 47 dit " Compte d' attente " doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.

En l'espèce, le compte 47 de la copropriété mentionnait, selon l'annexe 1, les sommes suivantes :

2015 : 11.991,53 euros
2016 : 11.991,47 euros
2017 : 14.511,57 euros
2018 : 18.084,96 euros
2019 : 18.085,08 euros
2020 : 18.385,08 euros.




Sur demande du conseil syndical, a été porté à l'ordre du jour de l'assemblée du 3 novembre 2020 une résolution d'apurement de ce compte d'attente à hauteur de 11.991,80 euros, le syndic fournissant les éléments d'explication suivants :

" Les sommes des comptes d'attente, présentes dans l'exercice comptable se clôturant le 31.03.2020 est, comme le prévoit la loi, justifiée ligne par ligne, la copropriété depuis de nombreuses années (au moins depuis le 31.03.2020) ayant décidé sciemment de conserver cette trésorerie.
11.991,80 euros peuvent, dans le cadre d'un vote, être redistribués en fonction des tantièmes des sommes appelées :
1.895,83 euros en tantièmes de charges ascenseurs,
10.095,97 euros en tantièmes de charges générales.
2.140 euros sont dus pour des frais de mutation au syndic
4.553,20 euros sont des fonds réclamés lors des différentes ventes en provision des travaux de façade votés et date d'exigibilité dépassée. Ces sommes ne sont pas des dettes et n'ont pas à être redistribuées.
Justificatifs de ces 18.385 euros en annexe de la convocation. "

L'assemblée générale s'est tenue le 13 janvier 2021 et a voté pour l'apurement du compte d'attente en créditant, sous forme de régularisation de charge, la somme de 1.895,83 euros en tantièmes de charges ascenseur et la somme de 10.095,97 euros en tantièmes de charges communes générales le 1er février 2011.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir cependant que la société [D] Immo Gestion ne justifie pas de la somme de 6?393,20 euros (18.385 euros - 11.991,80 euros) qui, à défaut, doit lui revenir.

Toutefois, la société défenderesse produit le détail de frais de mutation du 1er avril 2016 au 31 mars 2022 correspondant aux honoraires qu'elle devait percevoir pour l'établissement des états datés nécessaires à l'occasion de la vente des lots. 

Il est donc justifié que les sommes d'un total de 2.140 euros perçus des copropriétaires vendeurs de lots ont été déposées sur ce compte d'attente.

Il n'est pas justifié du sort réservé au solde de 4.553,20 euros correspondant, selon la société [D] Immo Gestion, aux provisions versés à l'occasion de la vente de lot pour financer les travaux votés avant la mutation.

Toutefois, même si la société [D] Immo Gestion aurait dû solder ce compte à la fin de chaque exercice, ce qu'elle n'a pas fait, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'à défaut, il en a subi un préjudice égal au montant des sommes qui y étaient créditées et qui auraient dû lui revenir.

Il ne produit pas notamment les comptes établis après les nominations de l'administrateur provisoire et d'un nouveau syndic pour démontrer qu'il a subi un préjudice personnel directement causé par le manquement du syndic à son obligation de solder le compte d'attente à la fin de chaque exercice.

A défaut de rapporter la preuve du principe et du montant de son préjudice, il sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 6.393,20 euros.

● Sur le paiement des honoraires du BET [W] d'un montant de 1.030 euros.

Si le syndicat des copropriétaires allègue un " détournement " de la somme de 5.000 euros qui a été payée par la société [D] Immo Gestion à la société Ad Affresco en règlement d'une facture de travaux, il n'en tire aucune conséquence. 





Il fait valoir en revanche que le BET [W] a été choisi par le seul syndic en qualité de maître d'œuvre des travaux de ravalement après le départ à la retraite de M. [Z] qui avait initialement été désigné par l'assemblée générale.

Conformément à l' article 18, I, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965 , le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale et doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions.

L'article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 impose, pour la validité de la décision de l'assemblée générale, que soient notifiées en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation des travaux. 

En effet, l'assemblée générale doit fixer, à la majorité de l'article 25, un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

En l'espèce, les copropriétaires ont décidé d'effectuer les travaux de réfection de la façade [Adresse 13] selon la proposition de l'entreprise Ad Affresco lors de leur assemblée générale du 29 mars 2016 dans une résolution 17 indiquant également qu'ils demandaient " au syndic de se rapprocher d'un maître d'œuvre pour connaître le montant de son intervention. "

Lors de leur assemblée du 4 octobre 2016, les copropriétaires ont choisi de confier le suivi des travaux de réfection au cabinet [Adresse 14] - M. [Z] moyennant des honoraires de 6 % sur le montant hors taxe des travaux.

Au cours de cette assemblée, ils ont également décidé de fixer à 1.500 euros le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire et à 2.000 euros le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence était obligatoire.

Le cabinet Groupe Espace 06 a établi le cahier des clauses techniques particulières des travaux de ravalement de la façade sur rue puis a informé la société [D] Immo Gestion que M. [Z] avait fait valoir ses droits à la retraite ce qui a donné lieu lors de l'assemblée du 12 décembre 2017 à une résolution sans vote, rédigée de la manière suivante :

" Le syndic informe l'assemblée générale que Monsieur [Z] qui devait suivre les travaux de façade a pris sa retraite.
La déclaration en Mairie a été faite, reste à prendre date avec l'entreprise et le nouvel architecte pour le suivi des travaux.
Le syndic ayant fait part de la position de Monsieur [Z], a recherché un nouveau bureau de contrôle et Mme [A] indique qu'un architecte de sa connaissance serait à même de suivre les travaux début 2018.
M. [I] suggère que le devis qui a déjà plusieurs mois soit vérifié par rapport au descriptif établi par Monsieur [Z] et qu'au besoin, d'autres sociétés soient mises en concurrence.
Une réunion de travail sera prévue en janvier pour étudier le dossier. " 

La société [D] Immo Gestion a informé les copropriétaires du début des travaux de réfection de la façade le 15 janvier 2020 qui serait suivi par le BET [W] avec lequel elle avait signé un contrat de maîtrise d'œuvre le 18 février 2019 prévoyant des honoraires de suivi d'un montant identique à ceux du cabinet d'architecte initial (6% du montant du marché confié à la société Ad Affresco).

Pour autant, si le syndic ne peut de sa propre initiative décider de traiter avec une nouvelle entreprise des travaux aux frais du syndicat en raison de la défaillance de la première entreprise désignée, il n'engage sa responsabilité que dès lors que les conditions, notamment financières, obtenues sont moins avantageuses pour les copropriétaires et il peut être tenu de prendre en charge l'excédent de dépenses en résultant pour le syndicat.


Or, tel n'a pas été le cas puisque le contrat de maîtrise d'œuvre confié au BET [W] l'a été aux mêmes conditions que celui liant initialement le syndicat au cabinet d'architecte de Monsieur [Z].

Il doit être souligné qu'un syndic est tenu de faire exécuter les délibérations d'une assemblée générale, notamment celles relatives aux travaux lorsque de surcroît ils ont fait l'objet d'appels de fonds.

Il convient de souligner qu'il ressort des échanges de courriels que la société [D] Immo Gestion a rencontré les membres du conseil syndical le 7 février 2019 dont un seul, M. [I], s'est opposé au début des travaux en indiquant qu'une assemblée devait être convoquée, ce qu'il s'est abstenu de demander.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la désignation d'un maître d'œuvre en remplacement de celui qui avait été choisi par l'assemblée et qui avait fait valoir ses droits à la retraite, aux mêmes conditions financières, lui a causé un préjudice qu'il évalue à la somme de 1.030 euros.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 1.030 euros à défaut de preuve d'un préjudice causé par la faute alléguée.

3. Sur l'exécution et le suivi des travaux de ravalement de la façade.

En application de l'article 18, I, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965 , le syndic est chargé de procéder à l'exécution des décisions adoptées en assemblée générale sans avoir à se faire juge de l'opportunité ou de la régularité de ces décisions, sous peine d'engager sa responsabilité civile.

L'inexécution, la mauvaise exécution ou le retard dans l'exécution d'une décision prise en assemblée générale par le syndic est en effet susceptible de fonder une action en responsabilité civile à son encontre dès lors que cette faute a occasionné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, pour un ou plusieurs copropriétaires ou pour des tiers.

En l'espèce, l'assemblée générale du 5 septembre 2014 a adopté une résolution 13 relative aux travaux de réfection des balcons en vertu de laquelle : 

" Parfaitement informée, l'assemblée générale décide de reporter ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Demande au syndic de faire établir un devis de réparation des balcons par une société acrobatique. "

Un devis a été établi par la société Acro-Bati le 15 février 2016 d'un montant de 27.000 euros pour réaliser notamment des travaux de maçonnerie consistant en " un complément de purge et passivation des aciers au convertisseur de rouille de type metratrust, la mise en place des coffrages avec façons des larmiers, restructuration au mortier de résine hydrofuge et finition par talochage. "

Ces travaux de réfection des balcons n'ont, comme tels, jamais été votés par l'assemblée générale qui a décidé le 29 mars 2016 de procéder à la réfection de la façade [Adresse 13] selon la proposition de la société Ad Affresco mentionnant que les " travaux de vérification de l'étanchéité des balcons et terrasses doivent être faits par la copropriété avant les travaux de peinture. "

Dans sa lettre à la société [D] Immo Gestion du 20 octobre 2020, M. [G] [W] rappelle que le marché de travaux de la société Ad Affresco concerne uniquement les travaux de ravalement et que la réfection de la totalité des balcons n'est pas prévue. Il ajoute que le chantier qui a démarré le 15 janvier 2020 a été interrompu du 16 mars au 11 mai 2020 en raison du confinement lié au Covid puis a été neutralisé le 27 mai 2020 avant l'avis d'un BET Structure sur l'état des balcons présentant des problèmes structurels.


Le rapport de la société EIB Galtier, BET Structure, indique, page 2, que :

" Le ravalement de la façade principale est en cours et, lors du montage de l'échafaudage et des premiers travaux de purge, sont apparus de nombreux désordres liés à la création, bien plus récente, que la construction du bâtiment, des balcons en béton armé dont : corrosion avancée des aciers de ferraillage, décollements de blocs de béton en rives et sous-faces principalement. "

Il précise :

" En l'état actuel, les seuls brossages et badigeonnages des aciers apparents et fortement corrodés ne peuvent suffire à traiter correctement cette corrosion ; en effet, les aciers doivent être entièrement dégagés de leur gangue de béton pour garantir l'efficacité périphérique de ce traitement.

La rouille développant un volume de l'ordre de 8 fois le volume d'acier initial, tout ce qui n'est pas purgé est générateur de poursuite de corrosion sournoise car interne, d'éclatements du béton et fissuration sous cet effet de poussée d'expansion.

Compte-tenu de l'état généralisé de la corrosion des aciers (dont les principaux en partie haute sont les plus exposés, difficilement observables en l'état (hors sondages locaux) mais premiers agressés par les infiltrations (car absence d'étanchéité de la dalle), le traitement sérieux des aciers ne pourra être envisagé qu'après purge totale (= démolition) du béton. "

Il ressort de ces éléments que la corrosion des aciers supportant les balcons était difficilement observable sans effectuer des sondages et que les travaux de réfection des balcons envisagés mais non votés en 2014 ne permettaient pas de remédier à ces désordres structurels.

Il est par ailleurs inexact que la société Ad Affresco et M. [Z] avaient décelé ces désordres structurels affectant les balcons, nécessitant leur démolition et leur reconstruction, puisqu'ils préconisaient des travaux de mise à nu des aciers, leur brossage, leur dépoussiérage et leur passivation par application de dérouillant, ce qui était insuffisant selon le BET Structure consulté par la suite.

Ainsi, non seulement l'assemblée avait reporté sa décision de réfection des balcons, manifestement en raison d'une discussion sur la prise en charge des travaux mais, en outre, l'état exact de ces balcons n'avait pas été porté à la connaissance du syndic par les professionnels ayant établis les devis qui préconisaient des vérifications et travaux insuffisants pour des ouvrages menaçant ruine.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à reprocher à la société [D] Immo Gestion d'avoir entrepris le ravalement de la façade avant la réfection des balcons qu'il avait lui-même refusé de voter en 2014.

Compte-tenu du montant des travaux de reprise des balcons, le syndic ne pouvait pas les entreprendre d'initiative, pas plus qu'il ne pouvait différer indéfiniment l'exécution de la délibération ayant voté le ravalement des façades.

Les travaux de ravalement ont en effet été voté le 29 mars 2016 demandant au syndic de se rapprocher d'un maître d'œuvre pour établir le CCTP et la consultation des entreprises.

Le 4 octobre 2016, l'assemblée générale a choisi de confier au Cabinet [Adresse 14] - M. [Z] l'établissement du cahier des charges techniques moyennant la somme de 1.800 euros et, également, de lui confier le suivi des travaux pour des honoraires de 6 % du montant HT du marché.

M. [Z] a établi le CCTP, procédé à la déclaration de travaux, constitué le dossier de consultation des entreprises puis avisé le syndic qu'il prenait sa retraite en octobre 2017.




Lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2017, les copropriétaires ont été informés du retrait du maître d'œuvre initialement choisi et de la nécessité de le remplacer.

La société [D] Immo Gestion indique avoir rencontré les membres du conseil syndical à plusieurs reprises pour remplacer M. [Z] avant de les informer que le BET [G] [W] reprenait les dossiers de M. [Z] pour les mêmes honoraires par mail du 4 janvier 2019.

Elle a signé un contrat de maîtrise d'œuvre avec le BET [W] le 18 février 2019 et il ressort des pièces qu'elle fournit que le maître d'œuvre a procédé à une déclaration de travaux qui a reçu un avis favorable dans le courant de l'année 2019 et a entrepris des démarches pour que le chantier débute en janvier 2020.

Le chantier a été par la suite interrompu par le confinement lié à la crise sanitaire avant de reprendre en mai 2020 et d'être neutralisé en raison de la découverte de désordres structurels des balcons jusqu'à un avis d'un BET Structure.

La société [D] Gestion Immobilier a convoqué une assemblée générale extraordinaire " Travaux de ravalement " le 3 décembre 2020 qui a voté des investigations supplémentaires reportant la décision de faire procéder aux travaux de reprise des balcons.

L'assemblée générale du 10 juin 2021 a également refusé de faire procéder à la réfection des balcons, préalable à la reprise des travaux de ravalement de la façade en raison notamment du refus de certains copropriétaires d'y participer.

Un administrateur provisoire a été désigné le 25 octobre 2021 et l'assemblée générale a finalement voté les travaux de démolition et reconstruction des balcons ainsi que de ravalement de la façade le 14 février 2023.

Cette chronologie ne permet pas de retenir qu'une faute de la société [D] Gestion Immobilier est la cause du retard pris par les travaux de reprise des balcons et de ravalement de la façade et donc des frais de mobilisation de l'échafaudage (17.600 euros) et de droit de voirie supplémentaire (31.406,95 euros).

Le syndicat des copropriétaires ne peut en effet tenir pour responsable son syndic des conséquences de son propre refus d'engager les travaux puisque le syndic ne peut agir contre la volonté de son mandant.

Il sera rappelé que le syndic est tenu d'une obligation de moyens si bien que le syndicat ne peut lui reprocher de ne pas avoir fait procéder à des travaux que l'assemblée avait refusés et lui imputer la mauvaise gestion d'un chantier consécutive à des décisions inopportunes de cette assemblée.

Le syndicat fait également valoir que la société [D] Gestion Immobilier a commis une faute en ne demandant pas une subvention pour le ravalement de la façade, ce qui lui a fait perdre une chance de percevoir une aide pour financer les travaux.

Toutefois, il n'établit pas qu'il remplissait les conditions pour obtenir une subvention de la Mairie et, le cas échéant, le montant de la somme à laquelle il pouvait prétendre de sorte qu'à défaut, il sera également débouté de sa demande d'indemnisation d'une perte de chance.

Il résulte de ce qui précède que l'aspect dégradé de la façade de l'immeuble durant plusieurs années n'a pas été causé par une faute de la société [D] Gestion Immobilier de sorte que le syndicat n'est pas fondé à solliciter l'indemnisation d'un préjudice moral évalué à une somme forfaitaire multiplié par le nombre de copropriétaires alors qu'il est une personne morale distincte de ses membres.




En définitive, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6] sera débouté de ses demandes d'indemnisation formées au titre de la non-convocation de l'assemblée générale (20.000 euros), du compte d'attente (6.393,20 euros), des honoraires du BET [W] (1.030,50 euros), de la mobilisation de l'échafaudage (17.600 euros), du droit de voirie (31.406,95 euros), d'une perte de chance d'obtenir une subvention (4.000 euros) et d'un préjudice moral (115.000 euros).

Sur la responsabilité personnelle des dirigeants de la société [D] Immo gestion.

En vertu de l'article L. 225-251 du code de commerce, alinéa 1er, les administrateurs et le directeur général sont responsables individuellement ou solidairement selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés anonymes, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.

L'article L. 227-8 du même code précise que les règles fixant la responsabilité des membres du conseil d'administration et du directoire des sociétés anonymes sont applicables au président et aux dirigeants de la société par actions simplifiée.

Les dirigeants responsables peuvent donc être les dirigeants de droit mais également toute personne qui exerce, en fait, une influence prépondérante et durable sur la gestion de la société, à savoir les dirigeants de fait ou les mandataires apparents.

La responsabilité des dirigeants envers les tiers suppose la démonstration d'une faute intentionnelle, d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.

La condition d'une faute séparable n'est remplie que par les dirigeants qui ont le pouvoir de gérer la société. La faute est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Il existe cependant une présomption d'imputabilité de la faute au dirigeant légal qui peut la renverser en démontrant qu'il n'a pas commis de faute.

En l'espèce, la société [D] Immobilier Gestion est une société par actions simplifiées dont Mme [K] [D] est le président et représentant légal.

M. [E] [D] est un associé de cette société, ce qui ne lui permettait pas de prendre des décisions sur sa gestion, d'autant qu'il était employé par elle sous contrat à durée indéterminée en qualité de gestionnaire de copropriété.

Pour soutenir que M. [E] [D] était un dirigeant de fait de la société [D] Immobilier Gestion, le syndicat des copropriétaires invoque le fait qu'il recevait à l'agence, qu'il participait aux assemblées générales en dirigeant les débats et en portant les questions à l'ordre du jour, tâches qui lui étaient dévolues par son contrat de travail puisqu'il était gestionnaire de copropriété.

Le syndicat opère une confusion entre les décisions prises par M. [E] [D] dans le cadre de son emploi de gestionnaire de copropriété et les décisions prises pour la gestion de la société [D] Immobilier Gestion.

Il n'établit pas que M. [E] [D] était un dirigeant de fait de la société [D] Immobilier Gestion dirigée par sa mère et dont il était salarié si bien que les demandes dirigées à son encontre ne pourront qu'être rejetées.

En revanche, Mme [K] [D] était la dirigeante de droit de la société [D] Immobilier Gestion dont les statuts ont été établis le 9 octobre 2015. Les pièces versées aux débats établissent qu'elle était déjà le syndic de la copropriété sous l'enseigne La Gérance Immobilière en 2014.




Elle ne pouvait pas ignorer que la carte professionnelle, la garantie financière et l'assurance de responsabilité civile étaient indispensables à l'exercice de l'activité de syndic et que la carte professionnelle " syndic de copropriété " qui avait été délivrée le 14 mars 2016 pour une durée de trois ans avait expiré le 13 mars 2019.

La société [D] Immobilier Gestion dont elle était la dirigeante de droit ne pouvait donc plus exercer d'activité de syndic depuis le 14 mars 2019 à défaut de remplir les conditions requises par la loi pour protéger les copropriétaires, dont notamment l'exigence d'une garantie financière.

L'exercice d'une telle activité de syndic nonobstant le défaut de carte professionnelle constitue une infraction pénale, qui ne peut qu'être intentionnelle, d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.

Par conséquent, Mme [K] [D] sera condamnée solidairement avec la société [D] Gestion Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] les sommes de 5.061 euros en compensation du montant d'honoraires indûment versés et de 5.142,41 euros en réparation du surcoût des frais de gestion consécutifs à la désignation d'un administrateur provisoire.

Sur la garantie de la société MMA Iard.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article L. 113-5 du code des assurances précise également que, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

Conformément à l'article 1353 du code civil, s'il incombe à l'assureur, invoquant une exclusion de garantie, de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion, il appartient d'abord à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie.

En l'espèce, aucune des parties ne produit le contrat d'assurance souscrit par la société [D] Immobilier gestion auprès de la société MMA Iard pour garantir les conséquences de sa responsabilité civile, contrat qui aurait pris fin de 31 décembre 2019.

Il n'est donc pas établi que les conditions de la garantie sont réunies notamment au regard du fait générateur de responsabilité qui est l'exercice de l'activité de syndic sans carte professionnelle et sans garantie financière.

A défaut de preuve que les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie de la société MMA Iard, les demandes formées à l'encontre de cet assureur seront rejetées.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, il n'est pas justifié d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement par une décision spécialement motivée.

Parties perdantes au procès, la société [D] Immobilier Gestion et Mme [K] [D] seront solidairement condamnées aux dépens ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité ne commande pas en revanche de prononcer une telle condamnation au bénéfice de la société MMA Iard qui sera déboutée de sa demande formée du chef de ses frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement la société [D] Immobilier Gestion et Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6]:

● la somme de 5.061 euros en compensation du montant d'honoraires indûment versés,
● la somme de 5.142,41 euros en réparation du surcoût des frais de gestion consécutifs à la désignation d'un administrateur provisoire ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement la société [D] Immobilier Gestion et Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 6] de toutes ses autres demandes ;

REJETTE toutes les demandes dirigées à l'encontre de M. [E] [D] et à l'encontre de la société MMA Iard ;

DEBOUTE la société MMA Iard de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement la société [D] Immobilier Gestion et Mme [K] [D] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Béatrice Gagne, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;


LE GREFFIER LE PRESIDENT