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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 28 juillet 2026, n° 24/08991

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

SARL PASS

Exposé du litige

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier,


DÉBATS 

A l’audience publique du 19 Mai 2026

JUGEMENT 

Réputé contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDEURS

Monsieur [A] [M] en son nom propre
né le 25 Août 1991 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
19 promenade des cheminots
33800 BORDEAUX 33800

représenté par Me Quentin PRIM, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [A] [M] en qualité de gérant de la SARL PASS
 Immatriculé au RCS de Bordeaux 981 346 729, capital social de 500 €
18 rue Gabriel Faure
33270 FLOIRAC


représentée par Me Quentin PRIM, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/08991 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWBV





DÉFENDEURS

Monsieur [T] [H]
de nationalité Française
5 c rue du professeur Calmette
33150 CENON

défaillant


Madame [C] [R]
née le 22 Novembre 1998 à CRÉTEIL (94000)
de nationalité Française
133 rue Stéhélin
33200 BORDEAUX

représentée par Maître Catherine COUVRAND de la SELARL COUVRAND, avocats au barreau de BORDEAUX






Par acte sous seing privé en date du 10 août 2023, Monsieur [T] [H] a consenti à bail commercial à Madame [C] [R] des locaux sis 21 rue de Sauteyron - Bordeaux pour une durée de 9 années à compter du 10 août 2023, la destination des lieux loués étant définie comme suit : “les locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail, que pour l’activité de : traiteur/préparation de plats”.

Il était précisé que “le preneur fera son affaire personnelle, de la conformité des lieux loués à l’activité autorisée, sans que le bailleur puisse être inquiété, ni recherché à ce sujet, ainsi que de l’obtention de toutes les autorisations découlant de dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires à l’exercice de son activité ou concernant l’installation ou son occupation des lieux loués”.

Par avenant au bail commercial en date du 27 octobre 2023, Monsieur [H] a consenti au transfert du bail commercial conclu entre Madame [R] et lui même en faveur de Monsieur [A] [M].

Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2023, Madame [R] a cédé son fonds de commerce de restauration rapide exploitée au 21 rue de Sauteyron à Bordeaux à Monsieur [A] [M], comprenant entre autres le droit au bail consenti par Monsieur [H] par acte sous seing privé en date du 10 août 2023 pour les locaux situés à l’adresse précitée dans lesquels le fonds de commerce est exploité.



Suivant statuts signés le 10 novembre 2023, Monsieur [A] [M] et Monsieur [V] [I] ont constitué la SARL Pass, à compter de sa date d’immatriculation, société ayant pour objet la restauration, la préparation et la vente de plats chauds ou froids à emporter ainsi que de boissons sans alcool présentés dans des conditionnements jetables conformément à la réglementation en vigueur. Suivant état des actes accomplis au nom de la société en formation préalablement à la signature des statuts, annexé auxdits statuts, ont notamment été repris pour le compte de la société l’achat du fonds de commerce au 21 rue de Sauteyron 33000 Bordeaux pour un montant de 16.900 € ainsi que la souscription du bail commercial avec le propriétaire de ce lieu. 

La SARL Pass a été immatriculée le 15 novembre 2023.

Dans le cadre d’un contrôle, Madame [Q], agente de contrôle et de conformité du Pôle territorial de Bordeaux - Direction du développement et de l’aménagement - service droit des sols, a, par mail du 07 juin 2024, confirmé à Monsieur [M] qu’il ne pouvait pas exercer une activité de type “dark kitchen” au 21 rue de Sauteyron puisqu’aucune autorisation d’urbanisme ne l’y autorisait ; elle lui a précisé qu’il fallait effectuer un changement de destination et que celui-ci devait être autorisé par la mairie de Bordeaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Madame [C] [R] en date du 12 juin 2024, Monsieur [M], gérant de la SARL Pass, par l’intermédiaire de son conseil, s’est prévalu de la nullité de la cession du fonds de commerce, et a mis en demeure Madame [R] de lui restituer le prix de cession de 16.900 € qu’il avait versé.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé les 1er et 27 septembre 2024 entre Monsieur [T] [H] et Monsieur [A] [M], par lequel, entre autres, le bailleur, admettant la nullité du contrat de bail commercial pour défaut d’autorisation administrative de changement de destination du local d’habitation en local commercial, s’est engagé à restituer les loyers versés par le locataire depuis la signature de l’avenant au contrat de bail, soit le 27 octobre 2023 ; le locataire a quant à lui renoncé à se voir restituer le dépôt de garantie et à percevoir une indemnisation pour son préjudice de perte d’exploitation, et s’est engagé à restituer le local vide de meuble et en bon état. Les parties se sont engagés en contrepartie à renoncer à toute procédure. 

Monsieur [A] [M] a assigné Madame [C] [R] devant le Tribunal de commerce de Bordeaux, sollicitant entre autres sa condamnation à lui verser la somme de 16.900 € au titre de la restitution du prix de cession du fonds de commerce, la somme de 1.350 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, et la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte d’exploitation. 

Par actes en date du 21 octobre 2024, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, a assigné Monsieur [T] [H] et Madame [C] [R] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, demande au tribunal de :
- déclarer recevable l’action engagée devant le Tribunal judiciaire,
- prononcer la nullité du bail commercial conclu le 10 août 2023,
- renvoyer les parties devant le Tribunal de commerce de Bordeaux, 
- débouter Madame [R] de toutes ses demandes,



- condamner Madame [C] [R] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [M] et la SARL Pass in solidum,
- condamner Madame [R] aux dépens.

Monsieur [M] et la SARL Pass s’opposent aux fins de non recevoir soulevées.
Au visa des dispositions des articles 31 du code de procédure civile, et L210-6 du code de commerce, ils soutiennent que Monsieur [M] a intérêt à agir en son nom propre. Ils expliquent que, si la SARL Pass, constituée le 10 novembre 2023 et immatriculée le 15 novembre 2023, a repris l’engagement par lui souscrit avant sa constitution pour son compte, Monsieur [M] conserve un intérêt personnel et direct à agir puisqu’il a avancé les fonds ayant servi à l’acquisition du fonds, lequel est en réalité inexploitable. Ils précisent que la question dont le tribunal est saisi est une question préjudicielle nécessaire à permettre la réparation des préjudices devant le Tribunal de commerce. Par ailleurs, se prévalant du principe d’estoppel, ils indiquent que Madame [R] ne peut valablement soutenir que Monsieur [S] n’aurait pas intérêt à agir, et que seule la SARL Pass y aurait intérêt, alors qu’elle soutient le raisonnement inverse devant le tribunal de commerce.
Monsieur [M] et la SARL Pass soutiennent par ailleurs que Madame [R], bien que tiers au contrat, avait intérêt à être attraite à la présente procédure, afin de respecter le principe du contradictoire, puisque le litige dont le tribunal judiciaire est saisi constitue une question préjudicielle nécessaire à la résolution du litige devant le tribunal de commerce auquel Madame [R] est partie. 

Au soutien de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial, Monsieur [M] et la SARL Pass se prévalent des dispositions de l’article L631-7 du code de la Construction et de l’habitat, rappelant que s’agissant des communes de plus de 200 000 habitants, le changement des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, tous accords ou conventions conclus en violation de cet article étant nuls de plein droit. Ils rappellent que l’autorisation administrative de changement de destination d’un local à usage d’habitation doit être obtenue par le bailleur et préalablement à la conclusion du contrat de bail, toute convention contraire étant nulle, et font valoir que la clause prévoyant que le preneur ferait son affaire personnelle de l’obtention des autorisations administratives est considérée comme non écrite. Au visa de l’article 1180 du Code civil, ils indiquent que les nullités absolues ne peuvent être couvertes par la confirmation du contrat.
Ils soutiennent en l’espèce que Bordeaux Métropole a constaté que les dispositions de l’article L631-7 susvisé n’avaient pas été respectées de sorte que toute exploitation du local pris à bail, enregistré comme local d’habitation, devait cesser, et soulignent que les clauses du bail commercial mettant à la charge du preneur les demandes d’autorisation de changement de destination du bail doivent être réputées non écrites. Monsieur [M] et la SARL Pass font ainsi valoir que le bail commercial est nul de plein droit. Ils précisent que cette nullité est absolue, pouvant être invoquée par tout intéressé. Ils ajoutent que le protocole d’accord transactionnel conclu avec Monsieur [H] n’a pas pour effet de prononcer la nullité du bail mais seulement de la reconnaître et d’en régler les conséquences juridiques, de sorte que la question de la validité du protocole d’accord conclu est indifférente à celle du contrat de bail. Ils rappellent que l’exécution du contrat de bail n’a pas eu pour effet de couvrir la nullité du bail, puisque d’une part celle-ci est absolue, d’autre part, ledit contrat n’a pas été exécuté en connaissance de sa nullité. Ils soutiennent enfin que Madame [R] n’a pas qualité à soulever la nullité du protocole d’accord transactionnel.


Par écritures notifiées par voie électronique le 06 mai 2026, Madame [C] [R] demande au tribunal de :
* in limine litis :
- juger que l’action de Monsieur [M] est irrecevable car dénuée d’intérêt à agir,
- débouter la SARL Pass et Monsieur [M] de toutes leurs demandes, 
- constater l’absence de qualité de Madame [R] pour être attraite en justice, et juger que cette irrégularité constitue une fin de non-recevoir,
- en conséquence, déclarer irrecevables toutes les demandes dirigées contre Madame [R], 
- juger que l’accord transactionnel en date du 27 septembre 2024 revêt l’autorité de la chose jugée, et en conséquence, déclarer irrecevables toutes les demandes tendant à prononcer la 
nullité du bail commercial conclu le 10 août 2023,
* à titre subsidiaire : 
- constater la nullité du protocole d’accord transactionnel conclu entre Monsieur [M] et Monsieur [H],
- déclarer ledit accord nul,
- constater la confirmation du bail commercial par la SARL Pass, 
- en conséquence, débouter Monsieur [M] et la SARL Pass de toutes leurs demandes,
* à titre infiniment subsidiaire :
- ordonner la restitution par Monsieur [H] de l’intégralité des sommes versées au titre du contrat de bail commercial conclu le 10 août 2023 par Madame [R], 
* en tout état de cause,
- déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [R],
- débouter la SARL Pass et Monsieur [M] de toutes leurs demandes, 
- condamner la SARL Pass et Monsieur [M] à lui verser une somme de 3.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens. 

Au visa des dispositions des articles 31 du code de procédure civile, 1832 et 1843 du code civil et L210-6 du code de commerce, Madame [R] soulève l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [M] pour défaut d’intérêt à agir, rappelant que l’intérêt à agir doit être personnel et direct, juridique et légitime, né et actuel. Faisant valoir que la SARL Pass a repris les actes en son nom, notamment le bail commercial, et qu’elle a été immatriculée, Madame [R] soutient que Monsieur [M] n’a pas d’intérêt à agir s’agissant dudit bail. Elle indique qu’il n’existe aucune contradiction avec ses demandes et son argumentation devant le tribunal de commerce, qui ont été modifiées dès lors qu’elle eu connaissance des actes accomplis au nom et pour le compte de la société en formation.

Au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile relatifs aux fins de non recevoir pour défaut de qualité à agir, ainsi que des articles 1103 et 1199 du code civil, afférent à la force obligatoire et à l’effet relatif des contrats, Madame [R] soutient qu’une personne tierce à un contrat ne peut être valablement attraite en justice ni se voir opposer des moyens tirés dudit contrat. 
Précisant être tiers au contrat de bail depuis la cession du fonds de commerce en date du 03 novembre 2023, cession comprenant le droit au bail, se prévalant de la signature de l’avenant au bail dont elle n’est pas partie, et précisant que le cessionnaire avait déclaré lors de l’acquisition du fonds de commerce prendre les locaux dans l’état matériel et juridique où ils se trouvent sans pouvoir exercer ultérieurement quelques recours que ce soit à ce titre à l’encontre du cédant, elle soutient ne pas pouvoir être mise en cause aux termes de la présente procédure. Elle conteste que la question préjudicielle dont serait saisie le tribunal puisse pallier à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité de la défenderesse. Elle fait état au contraire d’une collusion entre Monsieur [H] et Monsieur [M], lesquels se sont mis d’accord en amont par le biais d’un accord transactionnel, manoeuvres qui n’ont pour but que d’organiser sa responsabilité aux fins de la voir condamnée à verser une somme d’argent. 

Au visa des articles 122 du Code de procédure civile, et 1355 et 2052 du code civil, Madame [R] rappelle que lorsqu’un accord transactionnel a été signé entre les parties, il acquiert l’autorité de la chose jugée ; elle précise que cette autorité de la chose jugée, pour être opposée, implique une triple similarité quant à la demande, les parties et la cause, et qu’elle constitue alors une fin de non recevoir à toute action intentée dans ces conditions. 
Se prévalant de l’accord transactionnel conclu entre Monsieur [H] et Monsieur [M] le 27 septembre 2024, par lequel le bailleur a reconnu la nullité du contrat de bail commercial, elle soutient qu’une fin de non recevoir doit être opposée au présent litige puisque l’accord transactionnel revêt l’autorité de la chose jugée sur ce point. 

Subsidiairement, sur le fond, au visa des articles 1199, 1178, 1179, 1181, 2044 et 2045 du code civil, Madame [R] se prévaut des règles relatives à l’effet relatif des contrats, à la distinction entre les nullités relatives et les nullités absolues, ainsi que des règles relatives à l’effet des transactions. Elle se prévaut également des dispositions de l’article 1182 du code civil qui permettent de retenir la confirmation du contrat de par son exécution volontaire. 
Faisant valoir que le protocole d’accord transactionnel litigieux a été conclu entre Monsieur [H] et Monsieur [M], et non avec la SARL Pass, pourtant seule à être titulaire d’un intérêt direct et personnel dans le contrat de bail, Madame [R] soutient que Monsieur [M] ne peut se prévaloir d’une nullité fondée sur un protocole d’accord transactionnel irrégulier. Elle ajoute qu’il ne peut pas non plus demander la nullité du bail. Soulignant que la SARL Pass a confirmé le bail commercial en continuant d’en exécuter les obligations jusqu’en juin 2024 en dépit de sa connaissance de la prétendue cause de nullité depuis mars 2024, puis a mis en vente le fonds de commerce le 22 juin 2024, Madame [R] en conclut que le bail commercial a en tout état de cause été confirmé

A titre infiniment subsidiaire, si la nullité du bail devait être prononcée, Madame [R] sollicite la condamnation de Monsieur [H] à lui restituer l’intégralité des sommes versées au titre du bail commercial conclu le 10 août 2023.

Suivant ordonnance en date du 06 mai 2026, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 mai 2026.

Par écritures notifiées par voie électronique le 07 mai 2026, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, demande au tribunal de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Madame [C] [R] le 5 mai 2026.

Par écritures notifiées par voie électronique le 07 mai 2026, Madame [C] [R] demande au tribunal de débouter Monsieur [M] de sa demande d'irrecevabilité s’agissant de ses dernières conclusions.

Par écritures notifiées par voie électronique le 18 mai 2026, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, maintient ses demandes

Monsieur [T] [H] n’a pas constitué avocat.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité des écritures notifiées par Madame [R] le 05 mai 2026

Suivant l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

En l’espèce, s’il est exact que Madame [R] a conclu tardivement, il faut constater qu’elle avait conclu le 18 novembre 2025 et que Monsieur [M] et la SARL Pass n’ont pas répondu auxdites écritures. Ses dernières écritures ont été communiquées la veille de la clôture, cependant, les demandeurs ont été en mesure d’y répondre postérieurement à la clôture.

Dès lors, la demande tendant à ce que soit prononcée l’irrecevabilité des conclusions notifiées par Madame [R] le 05 mai 2026 sera rejetée. 

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Suivant les dispositions de l'article 784 du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Monsieur [M] et la SARL Pass ont communiqué des écritures postérieurement à la clôture des débats, en raison de conclusions notifiées le 05 mai 2026, soit la veille de la clôture, par Madame [R]. 

Dès lors, il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et de fixer la clôture au jour des plaidoiries, afin de rendre recevables les dernières écritures communiquées par les demandeurs.

Sur la recevabilité des demandes formées par Madame [R] à l’encontre de Monsieur [H]

Suivant l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Suivant l’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Madame [R] a formé des demandes à l’encontre de Monsieur [H], mais ne lui a pas signifié ses écritures par huissier de justice, ce alors que ce dernier n’avaient pas constitué avocat. Dès lors, en application du principe du contradictoire, les demandes formées par Madame [R] à l’encontre de Monsieur [H] seront déclarées irrecavbles, notamment sa demande subsidiaire de restitution des loyers versés au titre du bail commercial dont la nullité serait prononcée mais également celle tendant à voir prononcer la nullité du protocole d’accord transactionnel.

Sur les fins de non-recevoir soulevée par Madame [R]

Suivant l'article 789 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte du texte susvisé que les fins de non-recevoir soulevées parla défenderesse, tirées du défaut d’intérêt à agir du demandeur, de l’autorité de la chose jugée et du défaut de qualité à agir de Madame [R] prohibant un recours à son encontre, ne peuvent être soulevées au fond devant le tribunal. Dès lors, les prétentions d'irrecevabilité seront-elles mêmes déclarées irrecevables. 

Il sera toutefois précisé que la demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action pour défaut de qualité à agir de Madame [R] à l’encontre de cette dernière doit s’analyser en une demande tendant à être mise hors de cause dans le cadre du présent litige ; cette demande relève de l’examen au fond.

Sur la demande en nullité du contrat de bail

Suivant l’article L631-7 du code de la Construction et de l'habitat :
“La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1.
Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la Construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage.
L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.”

Il sera rappelé que l’article 1406 bis du code général des impôts est relatif à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, et que le I de cet article dispose :

A. - La taxe sur la vacance des locaux d'habitation est due pour les logements vacants au 1er janvier de l'année d'imposition depuis au moins :
1° Une année lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant ;
2° Deux années lorsque le logement est situé dans une commune ne remplissant pas la condition prévue au 1°.
B. - Est caractérisée par le déséquilibre mentionné au 1° du A du présent I :
1° Une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans laquelle il est notamment constaté un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ;
2° Une commune ne remplissant pas les conditions prévues au 1° du présent B et dans laquelle il est notamment constaté un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou une proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements.
Un décret établit la liste des communes relevant des 1° et 2° du présent B.
C. - Sont exclus du champ de la taxe prévue au A du présent I :
1° Les logements dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence mentionnée au même A ;
2° Les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
3° Les logements qui constituent des dépendances du domaine public ;
4° Les logements détenus par une entité mentionnée aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la Construction et de l'habitation.”

Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, listant les communes mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts, mentionne la ville de Bordeaux. 

Dès lors, les dispositions de l’article L631-7 du code de la Construction et de l'habitat sont applicables aux locaux objets du bail commercial.

Par ailleurs, il faut rappeler que la nullité prévue à l’article L631-7 du code de la Construction et de l'habitat est absolue.

Or, suivant les dispositions de l’article 1180 du code civil, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public. Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat.

***

Il faut tout d’abord relever que l’existence d’un protocole d’accord transactionnel est sans incidence sur le présent litige : d’une part puisque ce protocole ne prononce pas la nullité du bail commercial mais en règle uniquement les conséquences entre le bailleur et Monsieur [M] ; d’autre part, puisque ce protocole est sans incidence sur l’éventuel prononcé de la nullité dudit bail.

*

Il sera constaté que le bail commercial litigieux fait état d’une destination des lieux loués comme suit : "les locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail, que pour l'activité de : traiteur/préparation de plats".

Cependant, il résulte du mail de Madame [Q], agente de contrôle et de conformité du Pôle territorial de Bordeaux - Direction du développement et de l'aménagement - service droit des sols, en date du 07 juin 2024, qu’une activité de type "dark kitchen" ne pouvait être exercée au 21 rue de Sauteyron à Bordeaux puisqu'aucune autorisation d'urbanisme ne l'y autorisait, en l’absence de changement de destination opéré.

Les stipulations du bail précisent que "le preneur fera son affaire personnelle, de la conformité des lieux loués à l'activité autorisée, sans que le bailleur puisse être inquiété, ni recherché à ce sujet, ainsi que de l'obtention de toutes les autorisations découlant de dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires à l'exercice de son activité ou concernant l'installation ou son occupation des lieux loués" ; pour autant, il faut rappeler que la jurisprudence retient que l’autorisation administrative exigée par les dispositions de l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’habitation aurait dû être obtenue par le propriétaire préalablement à la signature du bail. Par suite, le changement de destination des locaux ne pouvait être mis à la charge du preneur, nonobstant les dispositions contractuelles. 







Par ailleurs, il faut constater que la nullité de l’article L631-7 du code de la Construction et de l’habitation est une nullité absolue, et que par suite, elle n’était pas susceptible de confirmation, nonobstant l’éventuelle poursuite de l’exécution du contrat. 

Il en résulte que le bail commercial en date 10 août 2023 modifié par avenant du 27 octobre 2023 est nul ; cette nullité sera en conséquence prononcée.

* 
Il n’y a pas lieu de mettre Madame [R] hors de cause du présent litige, dès lors que le bail commercial a été transmis à Monsieur [M] agissant pour le compte de la SARL en formation Pass dans le cadre de la cession du fonds de commerce en date du 03 novembre 2023.

*
Il n’y a pas lieu à renvoyer les parties devant le tribunal de commerce de Bordeaux, lesquelles sont libres de poursuivre la procédure engagée devant ledit tribunal.

- Dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…].

En l'espèce, Monsieur [T] [H] perdant principalement la présente instance, il convient de le condamner au paiement des dépens.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

Compte tenu de l'équité, tant Madame [C] [R] que Monsieur [A] [M] et la SARL Pass seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit, aucun motif ne justifiant qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

REJETTE la demande tendant à voir déclarer irrecevables les écritures communiquées par Madame [C] [R] le 05 mai 2026,

RÉVOQUE l'ordonnance de clôture en date du 06 mai 2026,

FIXE la clôture des débats au jour des plaidoiries, soit au 19 mai 2026,

DÉCLARE irrecevables les prétentions d'irrecevabilité soulevées par Madame [C] [R],

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par Madame [C] [R] à l’encontre de Monsieur [T] [H], en ce compris sa demande subsidiaire de restitution des loyers versés au titre du bail commercial dont la nullité serait prononcée ainsi que sa demande tendant à voir prononcer la nullité du protocole d'accord transactionnel.

PRONONCE la nullité du bail commercial conclu le 10 août 2023,

DIT n’y avoir lieu à mettre Madame [C] [R] hors de cause de la présente procédure,

DIT n’y avoir lieu à renvoyer les parties devant le tribunal de commerce de Bordeaux,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux entiers dépens,

DÉBOUTE Monsieur [A] [M], la SARL Pass et Madame [C] [R] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE en conséquence l'exécution provisoire du présent jugement.


La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 24/08991 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWBV
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND



30Z

N° RG 24/08991 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWBV





AFFAIRE :


[A] [M], S.A.R.L. SARL PASS

C/


[T] [H], [C] [R]




 


Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le

à 
Avocats : la SELARL COUVRAND
Me Quentin PRIM



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026 


COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré
Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier,


DÉBATS 

A l’audience publique du 19 Mai 2026

JUGEMENT 

Réputé contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDEURS

Monsieur [A] [M] en son nom propre
né le 25 Août 1991 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
19 promenade des cheminots
33800 BORDEAUX 33800

représenté par Me Quentin PRIM, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [A] [M] en qualité de gérant de la SARL PASS
 Immatriculé au RCS de Bordeaux 981 346 729, capital social de 500 €
18 rue Gabriel Faure
33270 FLOIRAC


représentée par Me Quentin PRIM, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/08991 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWBV





DÉFENDEURS

Monsieur [T] [H]
de nationalité Française
5 c rue du professeur Calmette
33150 CENON

défaillant


Madame [C] [R]
née le 22 Novembre 1998 à CRÉTEIL (94000)
de nationalité Française
133 rue Stéhélin
33200 BORDEAUX

représentée par Maître Catherine COUVRAND de la SELARL COUVRAND, avocats au barreau de BORDEAUX






Par acte sous seing privé en date du 10 août 2023, Monsieur [T] [H] a consenti à bail commercial à Madame [C] [R] des locaux sis 21 rue de Sauteyron - Bordeaux pour une durée de 9 années à compter du 10 août 2023, la destination des lieux loués étant définie comme suit : “les locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail, que pour l’activité de : traiteur/préparation de plats”.

Il était précisé que “le preneur fera son affaire personnelle, de la conformité des lieux loués à l’activité autorisée, sans que le bailleur puisse être inquiété, ni recherché à ce sujet, ainsi que de l’obtention de toutes les autorisations découlant de dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires à l’exercice de son activité ou concernant l’installation ou son occupation des lieux loués”.

Par avenant au bail commercial en date du 27 octobre 2023, Monsieur [H] a consenti au transfert du bail commercial conclu entre Madame [R] et lui même en faveur de Monsieur [A] [M].

Par acte sous seing privé en date du 03 novembre 2023, Madame [R] a cédé son fonds de commerce de restauration rapide exploitée au 21 rue de Sauteyron à Bordeaux à Monsieur [A] [M], comprenant entre autres le droit au bail consenti par Monsieur [H] par acte sous seing privé en date du 10 août 2023 pour les locaux situés à l’adresse précitée dans lesquels le fonds de commerce est exploité.



Suivant statuts signés le 10 novembre 2023, Monsieur [A] [M] et Monsieur [V] [I] ont constitué la SARL Pass, à compter de sa date d’immatriculation, société ayant pour objet la restauration, la préparation et la vente de plats chauds ou froids à emporter ainsi que de boissons sans alcool présentés dans des conditionnements jetables conformément à la réglementation en vigueur. Suivant état des actes accomplis au nom de la société en formation préalablement à la signature des statuts, annexé auxdits statuts, ont notamment été repris pour le compte de la société l’achat du fonds de commerce au 21 rue de Sauteyron 33000 Bordeaux pour un montant de 16.900 € ainsi que la souscription du bail commercial avec le propriétaire de ce lieu. 

La SARL Pass a été immatriculée le 15 novembre 2023.

Dans le cadre d’un contrôle, Madame [Q], agente de contrôle et de conformité du Pôle territorial de Bordeaux - Direction du développement et de l’aménagement - service droit des sols, a, par mail du 07 juin 2024, confirmé à Monsieur [M] qu’il ne pouvait pas exercer une activité de type “dark kitchen” au 21 rue de Sauteyron puisqu’aucune autorisation d’urbanisme ne l’y autorisait ; elle lui a précisé qu’il fallait effectuer un changement de destination et que celui-ci devait être autorisé par la mairie de Bordeaux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Madame [C] [R] en date du 12 juin 2024, Monsieur [M], gérant de la SARL Pass, par l’intermédiaire de son conseil, s’est prévalu de la nullité de la cession du fonds de commerce, et a mis en demeure Madame [R] de lui restituer le prix de cession de 16.900 € qu’il avait versé.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé les 1er et 27 septembre 2024 entre Monsieur [T] [H] et Monsieur [A] [M], par lequel, entre autres, le bailleur, admettant la nullité du contrat de bail commercial pour défaut d’autorisation administrative de changement de destination du local d’habitation en local commercial, s’est engagé à restituer les loyers versés par le locataire depuis la signature de l’avenant au contrat de bail, soit le 27 octobre 2023 ; le locataire a quant à lui renoncé à se voir restituer le dépôt de garantie et à percevoir une indemnisation pour son préjudice de perte d’exploitation, et s’est engagé à restituer le local vide de meuble et en bon état. Les parties se sont engagés en contrepartie à renoncer à toute procédure. 

Monsieur [A] [M] a assigné Madame [C] [R] devant le Tribunal de commerce de Bordeaux, sollicitant entre autres sa condamnation à lui verser la somme de 16.900 € au titre de la restitution du prix de cession du fonds de commerce, la somme de 1.350 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, et la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte d’exploitation. 

Par actes en date du 21 octobre 2024, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, a assigné Monsieur [T] [H] et Madame [C] [R] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, demande au tribunal de :
- déclarer recevable l’action engagée devant le Tribunal judiciaire,
- prononcer la nullité du bail commercial conclu le 10 août 2023,
- renvoyer les parties devant le Tribunal de commerce de Bordeaux, 
- débouter Madame [R] de toutes ses demandes,



- condamner Madame [C] [R] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [M] et la SARL Pass in solidum,
- condamner Madame [R] aux dépens.

Monsieur [M] et la SARL Pass s’opposent aux fins de non recevoir soulevées.
Au visa des dispositions des articles 31 du code de procédure civile, et L210-6 du code de commerce, ils soutiennent que Monsieur [M] a intérêt à agir en son nom propre. Ils expliquent que, si la SARL Pass, constituée le 10 novembre 2023 et immatriculée le 15 novembre 2023, a repris l’engagement par lui souscrit avant sa constitution pour son compte, Monsieur [M] conserve un intérêt personnel et direct à agir puisqu’il a avancé les fonds ayant servi à l’acquisition du fonds, lequel est en réalité inexploitable. Ils précisent que la question dont le tribunal est saisi est une question préjudicielle nécessaire à permettre la réparation des préjudices devant le Tribunal de commerce. Par ailleurs, se prévalant du principe d’estoppel, ils indiquent que Madame [R] ne peut valablement soutenir que Monsieur [S] n’aurait pas intérêt à agir, et que seule la SARL Pass y aurait intérêt, alors qu’elle soutient le raisonnement inverse devant le tribunal de commerce.
Monsieur [M] et la SARL Pass soutiennent par ailleurs que Madame [R], bien que tiers au contrat, avait intérêt à être attraite à la présente procédure, afin de respecter le principe du contradictoire, puisque le litige dont le tribunal judiciaire est saisi constitue une question préjudicielle nécessaire à la résolution du litige devant le tribunal de commerce auquel Madame [R] est partie. 

Au soutien de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial, Monsieur [M] et la SARL Pass se prévalent des dispositions de l’article L631-7 du code de la Construction et de l’habitat, rappelant que s’agissant des communes de plus de 200 000 habitants, le changement des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, tous accords ou conventions conclus en violation de cet article étant nuls de plein droit. Ils rappellent que l’autorisation administrative de changement de destination d’un local à usage d’habitation doit être obtenue par le bailleur et préalablement à la conclusion du contrat de bail, toute convention contraire étant nulle, et font valoir que la clause prévoyant que le preneur ferait son affaire personnelle de l’obtention des autorisations administratives est considérée comme non écrite. Au visa de l’article 1180 du Code civil, ils indiquent que les nullités absolues ne peuvent être couvertes par la confirmation du contrat.
Ils soutiennent en l’espèce que Bordeaux Métropole a constaté que les dispositions de l’article L631-7 susvisé n’avaient pas été respectées de sorte que toute exploitation du local pris à bail, enregistré comme local d’habitation, devait cesser, et soulignent que les clauses du bail commercial mettant à la charge du preneur les demandes d’autorisation de changement de destination du bail doivent être réputées non écrites. Monsieur [M] et la SARL Pass font ainsi valoir que le bail commercial est nul de plein droit. Ils précisent que cette nullité est absolue, pouvant être invoquée par tout intéressé. Ils ajoutent que le protocole d’accord transactionnel conclu avec Monsieur [H] n’a pas pour effet de prononcer la nullité du bail mais seulement de la reconnaître et d’en régler les conséquences juridiques, de sorte que la question de la validité du protocole d’accord conclu est indifférente à celle du contrat de bail. Ils rappellent que l’exécution du contrat de bail n’a pas eu pour effet de couvrir la nullité du bail, puisque d’une part celle-ci est absolue, d’autre part, ledit contrat n’a pas été exécuté en connaissance de sa nullité. Ils soutiennent enfin que Madame [R] n’a pas qualité à soulever la nullité du protocole d’accord transactionnel.


Par écritures notifiées par voie électronique le 06 mai 2026, Madame [C] [R] demande au tribunal de :
* in limine litis :
- juger que l’action de Monsieur [M] est irrecevable car dénuée d’intérêt à agir,
- débouter la SARL Pass et Monsieur [M] de toutes leurs demandes, 
- constater l’absence de qualité de Madame [R] pour être attraite en justice, et juger que cette irrégularité constitue une fin de non-recevoir,
- en conséquence, déclarer irrecevables toutes les demandes dirigées contre Madame [R], 
- juger que l’accord transactionnel en date du 27 septembre 2024 revêt l’autorité de la chose jugée, et en conséquence, déclarer irrecevables toutes les demandes tendant à prononcer la 
nullité du bail commercial conclu le 10 août 2023,
* à titre subsidiaire : 
- constater la nullité du protocole d’accord transactionnel conclu entre Monsieur [M] et Monsieur [H],
- déclarer ledit accord nul,
- constater la confirmation du bail commercial par la SARL Pass, 
- en conséquence, débouter Monsieur [M] et la SARL Pass de toutes leurs demandes,
* à titre infiniment subsidiaire :
- ordonner la restitution par Monsieur [H] de l’intégralité des sommes versées au titre du contrat de bail commercial conclu le 10 août 2023 par Madame [R], 
* en tout état de cause,
- déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [R],
- débouter la SARL Pass et Monsieur [M] de toutes leurs demandes, 
- condamner la SARL Pass et Monsieur [M] à lui verser une somme de 3.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens. 

Au visa des dispositions des articles 31 du code de procédure civile, 1832 et 1843 du code civil et L210-6 du code de commerce, Madame [R] soulève l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [M] pour défaut d’intérêt à agir, rappelant que l’intérêt à agir doit être personnel et direct, juridique et légitime, né et actuel. Faisant valoir que la SARL Pass a repris les actes en son nom, notamment le bail commercial, et qu’elle a été immatriculée, Madame [R] soutient que Monsieur [M] n’a pas d’intérêt à agir s’agissant dudit bail. Elle indique qu’il n’existe aucune contradiction avec ses demandes et son argumentation devant le tribunal de commerce, qui ont été modifiées dès lors qu’elle eu connaissance des actes accomplis au nom et pour le compte de la société en formation.

Au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile relatifs aux fins de non recevoir pour défaut de qualité à agir, ainsi que des articles 1103 et 1199 du code civil, afférent à la force obligatoire et à l’effet relatif des contrats, Madame [R] soutient qu’une personne tierce à un contrat ne peut être valablement attraite en justice ni se voir opposer des moyens tirés dudit contrat. 
Précisant être tiers au contrat de bail depuis la cession du fonds de commerce en date du 03 novembre 2023, cession comprenant le droit au bail, se prévalant de la signature de l’avenant au bail dont elle n’est pas partie, et précisant que le cessionnaire avait déclaré lors de l’acquisition du fonds de commerce prendre les locaux dans l’état matériel et juridique où ils se trouvent sans pouvoir exercer ultérieurement quelques recours que ce soit à ce titre à l’encontre du cédant, elle soutient ne pas pouvoir être mise en cause aux termes de la présente procédure. Elle conteste que la question préjudicielle dont serait saisie le tribunal puisse pallier à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité de la défenderesse. Elle fait état au contraire d’une collusion entre Monsieur [H] et Monsieur [M], lesquels se sont mis d’accord en amont par le biais d’un accord transactionnel, manoeuvres qui n’ont pour but que d’organiser sa responsabilité aux fins de la voir condamnée à verser une somme d’argent. 

Au visa des articles 122 du Code de procédure civile, et 1355 et 2052 du code civil, Madame [R] rappelle que lorsqu’un accord transactionnel a été signé entre les parties, il acquiert l’autorité de la chose jugée ; elle précise que cette autorité de la chose jugée, pour être opposée, implique une triple similarité quant à la demande, les parties et la cause, et qu’elle constitue alors une fin de non recevoir à toute action intentée dans ces conditions. 
Se prévalant de l’accord transactionnel conclu entre Monsieur [H] et Monsieur [M] le 27 septembre 2024, par lequel le bailleur a reconnu la nullité du contrat de bail commercial, elle soutient qu’une fin de non recevoir doit être opposée au présent litige puisque l’accord transactionnel revêt l’autorité de la chose jugée sur ce point. 

Subsidiairement, sur le fond, au visa des articles 1199, 1178, 1179, 1181, 2044 et 2045 du code civil, Madame [R] se prévaut des règles relatives à l’effet relatif des contrats, à la distinction entre les nullités relatives et les nullités absolues, ainsi que des règles relatives à l’effet des transactions. Elle se prévaut également des dispositions de l’article 1182 du code civil qui permettent de retenir la confirmation du contrat de par son exécution volontaire. 
Faisant valoir que le protocole d’accord transactionnel litigieux a été conclu entre Monsieur [H] et Monsieur [M], et non avec la SARL Pass, pourtant seule à être titulaire d’un intérêt direct et personnel dans le contrat de bail, Madame [R] soutient que Monsieur [M] ne peut se prévaloir d’une nullité fondée sur un protocole d’accord transactionnel irrégulier. Elle ajoute qu’il ne peut pas non plus demander la nullité du bail. Soulignant que la SARL Pass a confirmé le bail commercial en continuant d’en exécuter les obligations jusqu’en juin 2024 en dépit de sa connaissance de la prétendue cause de nullité depuis mars 2024, puis a mis en vente le fonds de commerce le 22 juin 2024, Madame [R] en conclut que le bail commercial a en tout état de cause été confirmé

A titre infiniment subsidiaire, si la nullité du bail devait être prononcée, Madame [R] sollicite la condamnation de Monsieur [H] à lui restituer l’intégralité des sommes versées au titre du bail commercial conclu le 10 août 2023.

Suivant ordonnance en date du 06 mai 2026, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 mai 2026.

Par écritures notifiées par voie électronique le 07 mai 2026, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, demande au tribunal de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Madame [C] [R] le 5 mai 2026.

Par écritures notifiées par voie électronique le 07 mai 2026, Madame [C] [R] demande au tribunal de débouter Monsieur [M] de sa demande d'irrecevabilité s’agissant de ses dernières conclusions.

Par écritures notifiées par voie électronique le 18 mai 2026, Monsieur [A] [M], en son nom propre et en qualité de gérant de la SARL Pass, maintient ses demandes

Monsieur [T] [H] n’a pas constitué avocat. 







MOTIFS

Sur la recevabilité des écritures notifiées par Madame [R] le 05 mai 2026

Suivant l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

En l’espèce, s’il est exact que Madame [R] a conclu tardivement, il faut constater qu’elle avait conclu le 18 novembre 2025 et que Monsieur [M] et la SARL Pass n’ont pas répondu auxdites écritures. Ses dernières écritures ont été communiquées la veille de la clôture, cependant, les demandeurs ont été en mesure d’y répondre postérieurement à la clôture.

Dès lors, la demande tendant à ce que soit prononcée l’irrecevabilité des conclusions notifiées par Madame [R] le 05 mai 2026 sera rejetée. 

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Suivant les dispositions de l'article 784 du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Monsieur [M] et la SARL Pass ont communiqué des écritures postérieurement à la clôture des débats, en raison de conclusions notifiées le 05 mai 2026, soit la veille de la clôture, par Madame [R]. 

Dès lors, il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et de fixer la clôture au jour des plaidoiries, afin de rendre recevables les dernières écritures communiquées par les demandeurs.

Sur la recevabilité des demandes formées par Madame [R] à l’encontre de Monsieur [H]

Suivant l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Suivant l’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Madame [R] a formé des demandes à l’encontre de Monsieur [H], mais ne lui a pas signifié ses écritures par huissier de justice, ce alors que ce dernier n’avaient pas constitué avocat. Dès lors, en application du principe du contradictoire, les demandes formées par Madame [R] à l’encontre de Monsieur [H] seront déclarées irrecavbles, notamment sa demande subsidiaire de restitution des loyers versés au titre du bail commercial dont la nullité serait prononcée mais également celle tendant à voir prononcer la nullité du protocole d’accord transactionnel.

Sur les fins de non-recevoir soulevée par Madame [R]

Suivant l'article 789 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte du texte susvisé que les fins de non-recevoir soulevées parla défenderesse, tirées du défaut d’intérêt à agir du demandeur, de l’autorité de la chose jugée et du défaut de qualité à agir de Madame [R] prohibant un recours à son encontre, ne peuvent être soulevées au fond devant le tribunal. Dès lors, les prétentions d'irrecevabilité seront-elles mêmes déclarées irrecevables. 

Il sera toutefois précisé que la demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action pour défaut de qualité à agir de Madame [R] à l’encontre de cette dernière doit s’analyser en une demande tendant à être mise hors de cause dans le cadre du présent litige ; cette demande relève de l’examen au fond.

Sur la demande en nullité du contrat de bail

Suivant l’article L631-7 du code de la Construction et de l'habitat :
“La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1.
Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la Construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage.
L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.”

Il sera rappelé que l’article 1406 bis du code général des impôts est relatif à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, et que le I de cet article dispose :

A. - La taxe sur la vacance des locaux d'habitation est due pour les logements vacants au 1er janvier de l'année d'imposition depuis au moins :
1° Une année lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant ;
2° Deux années lorsque le logement est situé dans une commune ne remplissant pas la condition prévue au 1°.
B. - Est caractérisée par le déséquilibre mentionné au 1° du A du présent I :
1° Une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans laquelle il est notamment constaté un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ;
2° Une commune ne remplissant pas les conditions prévues au 1° du présent B et dans laquelle il est notamment constaté un niveau élevé des loyers, un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou une proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements.
Un décret établit la liste des communes relevant des 1° et 2° du présent B.
C. - Sont exclus du champ de la taxe prévue au A du présent I :
1° Les logements dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence mentionnée au même A ;
2° Les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
3° Les logements qui constituent des dépendances du domaine public ;
4° Les logements détenus par une entité mentionnée aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la Construction et de l'habitation.”

Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, listant les communes mentionné au B du I de l'article 1406 bis du code général des impôts, mentionne la ville de Bordeaux. 

Dès lors, les dispositions de l’article L631-7 du code de la Construction et de l'habitat sont applicables aux locaux objets du bail commercial.

Par ailleurs, il faut rappeler que la nullité prévue à l’article L631-7 du code de la Construction et de l'habitat est absolue.

Or, suivant les dispositions de l’article 1180 du code civil, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public. Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat.

***

Il faut tout d’abord relever que l’existence d’un protocole d’accord transactionnel est sans incidence sur le présent litige : d’une part puisque ce protocole ne prononce pas la nullité du bail commercial mais en règle uniquement les conséquences entre le bailleur et Monsieur [M] ; d’autre part, puisque ce protocole est sans incidence sur l’éventuel prononcé de la nullité dudit bail.

*

Il sera constaté que le bail commercial litigieux fait état d’une destination des lieux loués comme suit : "les locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail, que pour l'activité de : traiteur/préparation de plats".

Cependant, il résulte du mail de Madame [Q], agente de contrôle et de conformité du Pôle territorial de Bordeaux - Direction du développement et de l'aménagement - service droit des sols, en date du 07 juin 2024, qu’une activité de type "dark kitchen" ne pouvait être exercée au 21 rue de Sauteyron à Bordeaux puisqu'aucune autorisation d'urbanisme ne l'y autorisait, en l’absence de changement de destination opéré.

Les stipulations du bail précisent que "le preneur fera son affaire personnelle, de la conformité des lieux loués à l'activité autorisée, sans que le bailleur puisse être inquiété, ni recherché à ce sujet, ainsi que de l'obtention de toutes les autorisations découlant de dispositions législatives, réglementaires, administratives ou autres, nécessaires à l'exercice de son activité ou concernant l'installation ou son occupation des lieux loués" ; pour autant, il faut rappeler que la jurisprudence retient que l’autorisation administrative exigée par les dispositions de l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’habitation aurait dû être obtenue par le propriétaire préalablement à la signature du bail. Par suite, le changement de destination des locaux ne pouvait être mis à la charge du preneur, nonobstant les dispositions contractuelles. 







Par ailleurs, il faut constater que la nullité de l’article L631-7 du code de la Construction et de l’habitation est une nullité absolue, et que par suite, elle n’était pas susceptible de confirmation, nonobstant l’éventuelle poursuite de l’exécution du contrat. 

Il en résulte que le bail commercial en date 10 août 2023 modifié par avenant du 27 octobre 2023 est nul ; cette nullité sera en conséquence prononcée.

* 
Il n’y a pas lieu de mettre Madame [R] hors de cause du présent litige, dès lors que le bail commercial a été transmis à Monsieur [M] agissant pour le compte de la SARL en formation Pass dans le cadre de la cession du fonds de commerce en date du 03 novembre 2023.

*
Il n’y a pas lieu à renvoyer les parties devant le tribunal de commerce de Bordeaux, lesquelles sont libres de poursuivre la procédure engagée devant ledit tribunal.

- Dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…].

En l'espèce, Monsieur [T] [H] perdant principalement la présente instance, il convient de le condamner au paiement des dépens.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

Compte tenu de l'équité, tant Madame [C] [R] que Monsieur [A] [M] et la SARL Pass seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit, aucun motif ne justifiant qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

REJETTE la demande tendant à voir déclarer irrecevables les écritures communiquées par Madame [C] [R] le 05 mai 2026,

RÉVOQUE l'ordonnance de clôture en date du 06 mai 2026,

FIXE la clôture des débats au jour des plaidoiries, soit au 19 mai 2026,

DÉCLARE irrecevables les prétentions d'irrecevabilité soulevées par Madame [C] [R],

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par Madame [C] [R] à l’encontre de Monsieur [T] [H], en ce compris sa demande subsidiaire de restitution des loyers versés au titre du bail commercial dont la nullité serait prononcée ainsi que sa demande tendant à voir prononcer la nullité du protocole d'accord transactionnel.

PRONONCE la nullité du bail commercial conclu le 10 août 2023,

DIT n’y avoir lieu à mettre Madame [C] [R] hors de cause de la présente procédure,

DIT n’y avoir lieu à renvoyer les parties devant le tribunal de commerce de Bordeaux,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux entiers dépens,

DÉBOUTE Monsieur [A] [M], la SARL Pass et Madame [C] [R] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE en conséquence l'exécution provisoire du présent jugement.


La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT













En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1180, code civil 1178, code de la construction et de l'habitation L481-1, code civil 1832, code civil 2045, code de la construction et de l'habitation L411-2, code de la construction et de l'habitation L631-7, code civil 1179, code civil 1181, code general des impots 232, code civil 1843, code civil 1182, code du tourisme L324-1-1, code de commerce L210-6, code civil 1199, code civil 2052, code de procedure civile 784). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T18:21:10.985Z.