Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25/03474

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/03474 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QW5X





Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 MAI 2025 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN - N° RG F 22/02024





APPELANT :



Monsieur [G] [Q]

né le 26 Février 1955 à [Localité 1] (76)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Chloé VUEZ-JAUBERT de la SELARL ALTERA AVOCATS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES







INTIMEE :





S.A.R.L. MUST IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Substituée par Me Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

























Ordonnance de clôture du 28 Avril 2026





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026, en audience publique, devant M. Philippe BRUEY, Conseiller et Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, chargés du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

Mme Virginie HERMENT, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché





Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.



 et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.







*

* *















FAITS ET PROCÉDURE



M. [G] [Q] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 3]. 



Le 9 décembre 2020, M. [Q] a mandaté sans exclusivité la société Must Immobilier pour la vente de ce bien au prix de 498000 euros, outre une commission de 24 900 euros.



Le 25 mars 2021, M. [X] [I] et Mme [E] [I] (ci-après les époux [I]) ont fait une offre d'achat au prix de 480 000 euros, frais d'agence inclus, soit 18 000 euros. 



Le 16 juin 2021, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre les époux [I] et M. [Q] aux conditions négociées. 



La vente a été réitérée par acte authentique du 30 juillet 2021 devant Maître [A] [V], notaire rédacteur au sein de la SCP Beigner-Canet-[V], lequel a séquestré le montant de la commission. 



Par courrier du 5 août 2021, la société Must Immobilier a mis en demeure M. [Q] de payer les frais de commission. 



Le 10 août 2021, M. [Q] a autorisé le notaire à verser une partie de la commission à hauteur de 6 900 euros. 



Par acte du 6 octobre 2021, la société Must Immobilier a assigné M. [Q] en paiement au titre du surplus de sa rémunération devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan, qui l'a débouté de ses prétentions. 



C'est dans ce contexte que, par acte du 19 juillet 2022, la société Must Immobilier a assigné au fond M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Perpignan. 



Par jugement du 27 mai 2025, le tribunal judiciaire de Perpignan a : 

- Débouté M. [Q] de sa demande de nullité du mandat, 

- Débouté M. [Q] de sa demande en réduction du montant des frais de commission au titre de la vente du bien immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3], 

- Condamné M. [Q] à payer à la société Must Immobilier la somme de 11 000 euros en exécution du mandat du 9 décembre 2020, 

- Autorisé Maître [A] [V], notaire, à libérer la somme séquestrée par M. [Q] en son étude à hauteur de 11 100 euros au profit de la société Must Immobilier, 

- Condamné M. [Q] à payer à la société Must Immobilier la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, 

- Condamné M. [Q] aux dépens, 

- Condamné M. [Q] à payer à la société Must Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



M. [Q] a relevé appel de ce jugement le 2 juillet 2025. 



PRÉTENTIONS



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 21 avril 2026, M. [Q] demande en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1178, 1179, 1182, 1189, 1992 et 1999 du code civil, de : 



- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 




à titre principal


- Prononcer la nullité du mandat n°10969 du 9 décembre 2020,

- Débouter la société Must Immobilier de l'intégralité de ses demandes et conclusions,

En conséquence,

- Condamner la société Must Immobilier à restituer l'ensemble des sommes perçues, soit à ce jour la somme de 18 000 euros,




à titre subsidiaire, si la cour ne prononce pas la nullité du mandat


- Réduire la commission de la société Must Immobilier à la somme de 6 900 euros en raison des fautes graves et répétées commises par la société Must Immobilier dans l'exécution de son mandat,




à titre infiniment subsidiaire 


- Réduire très substantiellement toute somme susceptible d'être allouée à la société Must Immobilier, eu égard aux irrégularités du mandat et aux fautes commises dans l'exécution du mandat;




en tout état de cause 


- Condamner la société Must Immobilier à payer à M. [Q] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- Condamner la société Must Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 21 avril 2026, la société Must Immobilier demande en substance à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1156 et 1998 du code civil de : 




A titre principal,


- Confirmer partiellement le jugement du 27 mai 2025 en ce qu'il a :

- Débouté M. [Q] de sa demande de nullité du mandat, 

- Débouté M. [Q] de sa demande en réduction du montant des frais de commission au titre de la vente du bien immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3], 

- Condamné M. [Q] à payer à la société Must Immobilier la somme de 11 000 euros en exécution du mandat du 9 décembre 2020, 

- Autorisé Maître [A] [V], notaire, à libérer la somme séquestrée par M. [Q] en son étude à hauteur de 11 100 euros au profit de la société Must Immobilier, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- Infirmer partiellement le jugement du 27 mai 2025 en ce qu'il a condamné M. [Q] à payer à la société Must Immobilier la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- Statuant à nouveau, condamner M. [Q] au règlement d'une indemnité au titre de sa résistance abusive d'un montant de 5 000 euros à la société Must Immobilier ;




A titre subsidiaire, si la cour infirme le jugement,


- Prononcer la réduction de la commission de la société Must Immobilier à la somme de 6 900 euros ;

- Débouter M. [Q] de sa demande de condamnation de la somme de 6 900 euros ;




En tout état de cause,


- Débouter M. [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner M. [Q] au paiement d'un somme de 6 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



- Condamner M. [Q] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'huissier exposés par la société Must Immobilier pour faire délivrer la sommation de payer, pour faire réaliser le procès-verbal de constat portant sur le registre des mandats et ceux exposés dans le cadre de la procédure de référé.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 avril 2026. 



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, 

conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS :



 M. [Q] réitère à hauteur d'appel le moyen tiré de la nullité du mandat de vente conclu avec la SARL Must immobilier en raison du défaut de mention relative à la qualité de M. [K], signataire du mandat pour le compte de l'agent immobilier, nullité dont il fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'elle avait été confirmée.



 Selon l'article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. 



 L'article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi précitée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre.



 Il résulte de ces dispositions d'ordre public, qu'à défaut de mention dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.

(Civ 1ère12 novembre 2020,n°19-14.025).



 Il n'est pas discuté en l'espèce que la qualité de M. [K] signataire de l'acte en qualité de mandataire ne fait l'objet d'aucune mention et que la carte professionnelle d'agent immobilier était détenue par M. [R] [J] co-gérant de l'agence Must immobilier.



 C'est en conséquence à bon droit qu'en application des dispositions précitées, le premier juge a considéré dans l'exposé des motifs de sa décision que le mandat objet du litige était nul.



 Il a toutefois jugé en application des dispositions des articles 1180, 1181,1182 que la nullité, qu'il a qualifiée de relative, avait fait l'objet d'une confirmation tacite de la part de M. [Q].



 Selon l'article 1181 du code civil la nullité relative peut être couverte par la confirmation. 



 Selon l'article 1182 du code civil, la confirmation est l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce.



 En application de l'alinéa 3 de cette disposition, 'l'exécution volontaire du contrat en connaissance de la cause de nullité vaut confirmation'.



 L'article 9 précité du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 participe à la protection du mandant, en ce qu'elle lui permet de vérifier d'une part, que la personne à qui elle confie le mandat a été dûment habilitée par l'agent immobilier et qu'elle est titulaire de l'attestation légale, et, d'autre part, que cet intermédiaire dispose des pouvoirs nécessaires et de lui garantir l'efficacité du contrat conclu par l'intermédiaire du mandataire.



 Ces dispositions relèvent en conséquence de l'ordre public de protection dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible de confirmation en application de l'article 1181 précité du code civil.



 La confirmation suppose toutefois en application de l'article 1182 alinéa 3 précité du code civil, que le contrat ait été exécuté volontairement par celui qui peut se prévaloir de la nullité en connaissance de celle-ci.



 Or au cas d'espèce aucun élément n'établit que M. [Q] a signé la lettre d'achat du 27 mars 2021 puis le compromis de vente et l'acte authentique en connaissance de la nullité du mandat, les contestations de la rémunération exprimées par M. [Q] qui lui sont opposées par la SARL Must Immobilier étant sans lien avec la nullité dont le mandat était affecté, mais fondées sur une baisse du prix de vente de la maison décidée, selon M. [Q], sans son consentement express.



 A défaut de caractériser la volonté de M. [Q] de confirmer le mandat en connaissance de sa nullité, c'est à tort que le premier juge a considéré que cet acte lui était opposable et que la commission était due à la SARL Must Immobilier et a fait droit en outre à la demande indemnitaire de la SARL sur le fondement de la résistance abusive de M. [Q].



 Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.



 Statuant à nouveau, la cour prononcera la nullité du mandat et déboutera en conséquence la SARL Must Immobilier de l'ensemble de ses demandes et la condamnera à restituer à M. [Q] la somme de 18000 euros perçue au titre de ses honoraires.



 Partie succombante, la SARL Must Immobilier supportera la charge des dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS:



Statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Prononce la nullité du mandat d'entremise n° 10969 signé par M. [G] [Q] le 9 décembre 2020,



Déboute la SARL Must Immobilier de l'ensemble de ses demandes.



Condamne la SARL Must Immobilier à restituer à M. [G] [Q] la somme de 18000 euros versée au titre de ses honoraires. 



Condamne la SARL Must Immobilier aux dépens de première instance et d'appel.

















Condamne la SARL Must Immobilier à payer à M. [G] [Q] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE CONSEILLER 

EN REMPLACEMENT 

DU PRESIDENT EMPECHE