Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 23 juillet 2026, n° 24/06415

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026


N° RG 24/06415 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQ6J
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] / [Adresse 3] / [Adresse 4] / [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
 
bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale sur recours numéro 78646/001/2023/002820 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]
 
représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [O] [V] [I]
demeurant [Adresse 7],
 
bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 78646-2025-000268 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]
 
représenté par Maître Charlyne HURTEVENT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Madame [U] [I]
demeurant [Adresse 7],
 
représentée par Maître Charlyne HURTEVENT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.


ACTE INITIAL du 21 Novembre 2024 reçu au greffe le 28 Novembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Juillet 2026.


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EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [V] [I] et Mme [U] [I] sont propriétaires des lots n°397 et 411 au sein de la résidence LES EXPLORATEURS à [Localité 2].

Faisant grief à M. [O] [I] et Mme [U] [I] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure par courrier recommandé d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 8] [Y] [P] [C] [X][B] à [Localité 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 
21 novembre 2024, fait assigner M. [O] [I] et Mme [U] [I] devant le tribunal de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 
17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, demande au tribunal, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter M. [O] [V] [I], Mme [U] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement M. [O] [V] [I], Mme [U] [I] à lui payer la somme de 10.741,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17/02/2026 ;
- condamner solidairement M. [O] [V] [I], Mme [U] [I] à lui payer la somme de 214,80 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui ;
- condamner in solidum M. [O] [V] [I], Mme [U] [I] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner M. [O] [V] [I], Mme [U] [I] aux entiers dépens. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 janvier 2026, M. [O] [I] et Mme [U] [I] demandent au tribunal, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de l’article 2224 du code civil, et de l’article 1343-5 aliéna 1 du code civil, de :
A titre principal,
- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes de paiement de la somme de 11.013,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 02 octobre 2024 ;
- juger que les charges impayées ne peuvent être réclamées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] dans un délai de 5 années à compter de la demande d’aide juridictionnelle déposée le 31 juillet 2023 ; 
- juger que le décompte du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] est erroné puisqu’il comporte une période prescrite antérieure au 31 juillet 2018 ;
A titre subsidiaire, si le Tribunal venait à déclarer la demande du syndicat des copropriétaires recevable,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ; 
- juger que la dette de M. et Mme [I] s’élève à la somme de 4.249 euros à la date du 2 octobre 2024, les périodes antérieures au 31 juillet 2018 étant prescrites ; 
- accorder à M. et Mme [I] les plus larges délais afin de mettre en place un échéancier et régler leur dette auprès du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;
- statuer en équité au titre de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026 et a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.


En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que les charges antérieures au 
31 juillet 2018, soit cinq ans avant le dépôt par le syndicat des copropriétaires de sa demande d’aide juridictionnelle, sont prescrites.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que pour toutes les charges non prescrites au 26 novembre 2018, il disposait d’un délai expirant le 27 novembre 2023 pour agir. Il soutient qu’il a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 31 juillet 2023 et a intenté son action moins d’un an après que l’aide juridictionnelle lui a été accordée, de sorte que ses demandes ne sont pas prescrites.

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que “Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat”. 

Aux termes de l’article 2224 du code civil, “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

Par ailleurs, l’article 2222-2, alinéa 2, du code civil prévoit que : “En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.”

Enfin, l’article 43 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 dispose que : “Sans préjudice de l'application de l'article 9-4 de la loi du 10 juillet 1991 susvisée et du II de l'article 44 du présent décret, lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
1° De la notification de la décision d'admission provisoire ;
[...]
4° Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.”


En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 31 juillet 2023, s’est vu accorder l’aide juridictionnelle au taux de 100% par décision en date du 23 novembre 2023, puis a assigné le 21 novembre 2024.

La demande d’aide juridictionnelle ayant été déposée avant le 25 novembre 2023, soit cinq ans après la date d’entrée en vigueur de la loi [Localité 3], les charges antérieures au 31 juillet 2018 ne sont, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, pas prescrites.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en ses demandes.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et l’état hypothécaire attestant de la qualité de copropriétaires de M. [O] [I] et Mme [U] [I] pour les lots n°397 et 411,
- une mise en demeure en date du 8 septembre 2023 adressée par le 
conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant 
de 3.416,12 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 31 décembre 2020 au 
17 février 2026 pour un solde débiteur de 10.741,26 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au 
31 mars 2026,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 
20 juin 2013, 13 novembre 2013, 26 juin 2014, 24 septembre 2014, 
18 décembre 2014, 25 juin 2015, 25 février 2016, 15 juin 2016, 
20 novembre 2017, 18 juin 2018, 23 octobre 2019, 21 mai 2021, 

15 février 2022, 9 novembre 2022, 19 juin 2023, 28 décembre 2023, 
18 avril 2024, 30 avril 2024 et 2 juillet 2024 ayant notamment approuvé 
les comptes des exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- les décomptes individuels de charges des exercices 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020,
- les relevés généraux des dépenses des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Il résulte par conséquent des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.741,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 
17 février 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus, étant relevé que la régularisation des charges 2016 à 2020 ne pouvait par définition être opérée par le syndic avant l’approbation desdits comptes.

M. [O] [I] et Mme [U] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 214,80 euros correspondant à la mise en demeure du 13 décembre 2023. Ladite mise en demeure est versée aux débats mais fait état d’un coût de 108 euros uniquement.

M. [O] [I] et Mme [U] [I] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les défendeurs n’ont pas régulièrement payé leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires n’établit pas leur mauvaise foi, étant relevé qu’ils n’ont jamais cessé de procéder à des réglements, fussent-ils insuffisants.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs, qui sollicitent des délais de paiement, se contentent de verser aux débats la première page de leur avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023, laquelle mentionne un revenu fiscal de référence de 26.241 euros. Ce seul document ne permet pas au tribunal, en l’absence de documents plus récents et, surtout, de pièces relatives à leurs charges, d’apprécier de façon globale leur situation financière. Les défendeurs seront donc, en l’état, déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

M. [O] [I] et Mme [U] [I], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 9] [Q] [Z] [S]. [Y] [P] [C] [X][B] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;



Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [U] [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 10]. [Y] [P] [C] [X][B] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.741,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 février 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne solidairement M. [O] [I] et Mme [U] [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 8] [Y] [P] [C] [X][B] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [O] [I] et Mme [U] [I] aux dépens ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JUILLET 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE