Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 24 juin 2026, n° 24/03766

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
 
Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 
24 JUIN 2026



N° RG 24/03766 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDO7
Code NAC : 72A 
 


DEMANDEUR au principal :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 
[Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le numéro 818 341 448 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice et domicilié en cette qualité audit siège, 

Défendeur à l’incident : représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Joffrey MEYER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSES au principal :

1/ La société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 309 770 279 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Demanderesse à l’incident : représentée par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



2/ La société SCI [S] [H], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Toulouse sous le numéro 333 940 377 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse à l’incident : représentée par Maître Baudouin DE SANTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François PALES, avocat plaidant au barreau de PARIS.


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DÉBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 16 Avril 2026, les 
avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame 
CELIER-DENNERY, Juge de la mise en état assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 24 Juin 2026.


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EXPOSE DU LITIGE

La SCI [S] [H] est propriétaire depuis 1986 de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à La-Celle-Saint-Cloud (78170), comprenant notamment des box et des locaux commerciaux à usage de garage automobile. 

Ces lots ont été donnés à bail commercial à la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES, laquelle les a occupés jusqu’au 30 novembre 2023, date à laquelle le bail et le fonds de commerce ont été cédés à la société STELLANTIS & YOU France SAS. 

En 2023, le syndic a indiqué que certains lots appartenant à la SCI [S] [H] n’avaient pas été intégrés dans les appels de charges de chauffage collectif.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à La-Celle-Saint-Cloud (78170), représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, a fait assigner la SCI [S] [H] devant le tribunal de céans aux fins notamment de la voir condamnée à lui payer les sommes suivantes : 
- 56.165,03 euros au titre des charges chauffage de 2017 à 2022, augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,
- 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la SCI [S] [H] a fait assigner la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES devant le tribunal de céans aux fins de la voir notamment condamnée à :
- la relever et garantir de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, 
- lui payer la somme de 12.413,09 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées se rapportant à la période entre le 1er octobre 2022 et le 30 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,
- lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les affaires ont été jointes par ordonnance en date du 15 octobre 2025.

Par conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 12 décembre 2025, la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer comme partiellement prescrite la demande de relever et garantir formée par la SCI [S] [H] à son encontre, pour toutes les charges afférentes à des périodes antérieures au 23 septembre 2020, et cantonner l’assiette de l’éventuel appel en garantie de la SCI [S] [H] à son égard aux seules charges non atteintes par la prescription quinquennale.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le13 mars 2026, la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES demande au juge de la mise en état, au visa des articles 2224 du code civil, et 122, 700 et 789 du code de procédure civile, de :
- déclarer irrecevable comme partiellement prescrite la demande de relever et garantir formée par la SCI [S] [H] à l’encontre de la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES pour toutes les charges afférentes à des périodes antérieures au 23 septembre 2020, 
- cantonner en tant que besoin l’assiette de l’éventuel appel en garantie de la SCI [S] [H] à l’égard de la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILE aux seules charges non atteintes par la prescription quinquennale, 
- débouter la SCI [S] [H] de sa demande de condamnation provisionnelle et de sa demande en garantie, 
- condamner la SCI [S] [H] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 et aux entiers dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 12 avril 2026, la SCI [S] [H] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 2224 du code civil, et 122, 700 et 789 du code de procédure civile, de :
- déclarer irrecevable car prescrite la demande de la copropriété relative aux charges de chauffage afférentes à l’hiver 2017/2018 pour un montant de 10.799,69 euros, 
- débouter la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES de sa fin de non recevoir tirée de la prescription du recours en garantie s’agissant des charges afférentes à la période antérieure au 23 septembre 2020, 

- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] de communiquer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir :
• les relevés des compteurs de calories effectués depuis leur pose en novembre 2023, afférents aux lots 1293, 1294 et 1295 avec photos à l’appui, 
• le détail du calcul de la consommation du chauffage gaz au titre de l’année 2023/2024 sur cette base, 
• le certificat de conformité des compteurs installés, qui a nécessairement dû être fourni par l’installateur des compteurs,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation provisionnelle qui se heurte à des contestations sérieuses, laquelle ne saurait en toute hypothèse excéder la somme de 45.365,34 euros déduction faite de la somme de 10.799,69 euros afférente à l’hiver 2017/2018, 
- rejeter plus largement l’ensemble des demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SCI [S] [H]. 

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] demande au juge de la mise en état de :
- débouter la société SCI [S] [H] de toutes ses demandes, 
- recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, 
En conséquence, 
- condamner à titre de provision la société SCI [S] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], les sommes suivantes : 
• 56.165.03 euros au titre des charges chauffage de 2017 à 2022, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation, 
• 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, 
• 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner aux entiers dépens de l'instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts, 
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’incident a été plaidé à l’audience du 16 avril 2026 et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du même code, “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour [...] 6° Statuer sur les fins de non recevoir”. 

Sur la prescription soulevée par la SCI [S] [H]

La SCI [S] [H] soutient que les charges de copropriété afférentes à l’hiver 2017/2018 sont prescrites, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires ayant été formée par voie d’assignation le 12 juin 2024, de sorte qu’il ne peut former de demande relative aux charges pour la période antérieure au 12 juin 2019, au titre de laquelle la prescription quinquennale est acquise.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la société Gérance [W], mandataire de la SCI [S] [H], a reconnu la dette des charges de copropriété 2017/2018 par courriels des 27 juillet 2023, 15 septembre 2023 et 6 novembre 2023, de sorte que la prescription a été interrompue.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi [Localité 2], le 25 novembre 2018, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que : “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.”

Par ailleurs, l’article 2222-2, alinéa 2, du code civil prévoit que : “En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.”

Il en résulte que les charges de copropriété antérieures au 25 novembre 2018 ne pouvaient être réclamées que jusqu’au 25 novembre 2023, sauf interruption valable de la prescription.

Il résulte par ailleurs de l’article 2240 du code civil que : “La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.”

La reconnaissance de la dette par le débiteur doit être claire et non équivoque pour être interruptive du délai de la prescription.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- un courrier en date du 24 juillet 2023 adressé par le syndic au gestionnaire de la SCI [S] [H] lui indiquant que l’ancien syndic a omis d’appeler les charges chauffages pour ses lots et que la totalité de sa dette chauffage pour la période de 2017 à 2022 s’élève à la somme de 56.215,32 euros et le remerciant “de bien vouloir [lui] faire part de [ses] intentions pour le règlement de cette dette sous dix jours” ;
- un courriel en date du 27 juillet 2023 adressé par la gestionnaire de la SCI [S] [H] au syndic, dans lequel elle indique “Nous accusons bonne réception de votre courrier que nous avons transmis au bailleur pour instructions. Nous reviendrons vers vous rapidement pour le règlement de la dette.” ;
- un courriel en date du 23 août 2023 adressé par la gestionnaire de la SCI [S] [H] au syndic, dans lequel elle indique :« Je viens d’avoir le propriétaire en ligne. Il aimerait avoir les justificatifs des quotes parts calculées pour les lots lui appartenant. 
Pourriez vous m’adresser les relevés de dépenses avec le détail des charges chauffages afin de vérifier les montants calculés aux tantièmes (3456/ 65105) pour les années : 
2017/2018 
2018/2019 
2019/2020 
2021/2022 
J’ai vérifié l’année 2020/2021 que j’ai en ma possession et les calculs sont ok. Nota : Merci de rectifier sur votre feuille de calcul avec la liste des lots. Il y a deux fois le lot 1294. 
Je reviendrai vers vous dès réception pour vous proposer un échéancier. » ;
- un courriel en date du 15 septembre 2023 adressé par la gestionnaire de la SCI [S] [H] au syndic, dans lequel elle indique : « Merci pour les documents. Il y a une erreur de calcul sur l’année 2018/2019 pour le contrat P3 ( voir rectif en pièce jointe), pouvez-vous la rectifier.
Nous souhaiterions connaître la date d’installation du compteur de calories dans le local que nous gérons, j’imagine planifié avant la période de chauffe ?
Nous attendons également un retour de votre part concernant le local occupé par MONOPRIX, appartenant à la Mairie de [Localité 3]. Pour rappel, ce copropriétaire a-t-il fait l’objet d’une demande de remboursement de sa quote part de chauffage, étant également dans la même situation ? » ;
- un courriel en date du 6 novembre 2023 adressé par la gestionnaire de la SCI [S] [H] au syndic, dans lequel elle indique : « La SCI [S] [H] ne détient pas suffisamment de fonds à ce jour pour solder les charges chauffages sur 5 années. Je reviens vers vous rapidement après avoir convenu et mis en place un échéancier avec le locataire. »

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne résulte pas de ces courriels une reconnaissance de dette claire et non équivoque de la SCI [S] [H].

Il en résulte que la prescription n’a pas été valablement interrompue et que la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges 2017/2018 est prescrite, l’assignation étant postérieure au 25 novembre 2023.



Sur la prescription soulevée par la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES 

La société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES soutient que 
toutes les charges de chauffage relatives aux périodes antérieures 
au 23 septembre 2020, soit 5 ans avant la délivrance de l’assignation 
à sa personne le 23 septembre 2025, sont atteintes par la prescription quinquennale.

La SCI [S] [H] fait valoir que le recours en garantie du bailleur contre le locataire au titre des charges de copropriété ne peut être prescrit avant la dette principale dont il dépend, c’est-à-dire avant que la dette du bailleur ne soit elle-même certaine, exigible et déterminée. 

Comme rappelé ci-dessus, l’article 2224 du code civil dispose que : “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.”

Il en résulte que le délai pour agir en garantie court de la date de l’assignation dirigée contre la personne qui appelle en garantie.

Dès lors, la demande dirigée par la SCI [S] [H] à l’encontre de la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES n’est pas prescrite, et la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes de provision formées par le syndicat des copropriétaires

L’article 789 du code de procédure civile dispose que : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
[...]
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le versement par provision des sommes suivantes :
- 56.165.03 euros au titre des charges chauffage de 2017 à 2022, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation, 
- 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, 
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réclame ainsi des provisions correspondant à la liquidation de l’intégralité de ses prétentions.


S’agissant de la demande au titre des charges de chauffage, comme tranché 
ci-dessus, une partie de celles-ci sont prescrites, de sorte que l’existence de l’obligation de la SCI [S] [H] apparaît sérieusement contestable.

S’agissant des demandes à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, faire droit à celles-ci reviendrait à préjuger du fond des prétentions du syndicat des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes de provision.

Sur la demande de communication de pièces formée par la SCI 
[S] [H]

L’ article 788 du code de procédure civile dispose que “le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces”.

Aux termes de l’article 142 du code de procédure civile, “les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139”.

L’article 138 du code de procédure civile édicte que “si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce”.

L'article 139 du code précité ajoute que “la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte”.

La faculté d’ordonner la production forcée de pièces relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Il appartient à la partie qui sollicite la production forcée de pièces de justifier que celles-ci présentent une utilité pour résoudre le litige.

En l’espèce, la SCI [S] [H] sollicite que le syndicat des copropriétaires communique sous astreinte :
- les relevés des compteurs de calories effectués depuis leur pose en novembre 2023, afférents aux lots 1293, 1294 et 1295 avec photos à l’appui, 
- le détail du calcul de la consommation du chauffage gaz au titre de l’année 2023/2024 sur cette base, 
- le certificat de conformité des compteurs installés, qui a nécessairement dû être fourni par l’installateur des compteurs. 





Elle fait valoir au soutien de cette demande que les charges de chauffage afférentes à la période postérieure à novembre 2023 soulèvent une difficulté particulière, à la suite de la pose des compteurs en novembre 2023.

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, cette demande est sans lien avec la présente procédure, laquelle ne concerne que les charges de chauffage de 2017 à 2022. 

Les pièces sollicitées par la SCI [S] [H] ne présentant par conséquent aucune utilité pour résoudre le litige, la demande de communication de pièces sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond et, en l'absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l'article 795 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] relative aux charges de chauffage afférentes à l’hiver 2017/2018 ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription du recours en garantie formée par la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES ;

Rejette les demandes de provision formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

Rejette la demande de communication de pièces formulée par la SCI [S] [H] ;

Rejette les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au
fond ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 23 septembre 2026 à 09h30 pour conclusions au fond de la société GROUPE BRUNO COURTOIS AUTOMOBILES.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2026, par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT