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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Procédure accélérée fond, 28 juillet 2026, n° 25/01004

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

GESTION IMMOBILIERE MODERNE

Exposé du litige

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

28 JUILLET 2026



N° RG 25/01004 - N° Portalis DB22-W-B7J-TF6J
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
 
Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSES :

1/ Madame [Z] [K]
née le 15 Mai 1974 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 3],
 
Non comparante, représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Sébastien VILLEMAGNE de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE.

2/ Madame [X], [M], [T] [V]
née le 27 Septembre 1943 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4],
 
Non comparante, représentée par Maître Yves BEDDOUK de la SELARL FIDU-JURIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MAI 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
11 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026 prorogé au 
28 Juillet 2026 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant 
a été rendu. 


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] sont propriétaires indivises des lots n°5 et 34 de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1].

Par jugement en date du 7 août 2024, le président du tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] irrecevable en son action à l’encontre de Madame [Z] [K] et de Madame [X] [V], au motif que la mise en demeure n’avait été adressée qu’à Madame [Z] [K].

Faisant grief à Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 20 mai 2025 par courriers recommandés avec accusé de réception d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1]
(ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a, par actes de commissaire de justice en dates des 9 et 11 juillet 2025 remis à étude, fait assigner Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] à lui payer la somme de 25.059,16 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,
- dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 
1342-2 du code civil,
- les condamner solidairement à 3.500 euros à titre de dommages-intérêts et 
2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 16 février 2026 pour constitution en défense. A l’audience du 16 février 2026, l’affaire a à nouveau été renvoyée au 13 avril 2026, date à laquelle elle a été renvoyée une dernière fois au 11 mai 2026.

A l’audience du 11 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] à lui payer la somme de 25.722,92 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,
- dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 
1342-2 du code civil,
- les condamner solidairement à 3.500 euros à titre de dommages-intérêts et 
2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [Z] [K], représentée par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10- 1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 42 de la loi 
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 2224 du code civil, de :
- dire que les charges de copropriétés appelées avant le 9 juillet 2020 sont prescrites, 
- juger que la somme de 9.375,88 euros correspondant à des charges de copropriétés prétendument exigibles avant le 9 juillet 2020 sont inexigibles en ce qu’elles sont atteintes par la prescription, 
En conséquence, 
- juger que Madame [K] ne peut être tenue à une somme supérieure à 15.683,28 euros au titre des charges de copropriété non prescrites, 
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 1342-2 du code civil,
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Madame [X] [V], représentée par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10- 1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 42 de la loi 
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 2224 du code civil, de : 
- dire que les charges de copropriétés appelées avant le 9 juillet 2020 sont prescrites,
- juger que la somme de 9.502,58 euros correspondant à des charges de copropriétés prétendument exigibles avant le 9 juillet 2020 sont inexigibles en ce qu’elles sont atteintes par la prescription, 
En conséquence, 
- juger que l’indivision [K] / [V] ne peut être tenue à une somme supérieure à 15.556,58 euros au titre des charges de copropriété non prescrites, 
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 1342-2 du code civil, 
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.



Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions conformément à leurs déclarations à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.


Sur la prescription soulevée par les défenderesses

Les défenderesses soutiennent que, l’assignation datant du 9 juillet 2025, les charges antérieures au 9 juillet 2020 sont prescrites.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, faisant valoir que ce n’est qu’au cours de l’audience du 8 janvier 2024, par la communication de l’attestation notariale du 9 juin 2023 par le conseil de Madame [Z] [K], qu’a été révélée la qualité d’héritière et de copropriétaire indivise de Madame [X] [M] [V] sur les lots n° 05 et 34 de la résidence [Etablissement 1]. Il soutient que, quand bien même la première action a été déclarée irrecevable par jugement du 7 août 2024 – ce qui, en application de l’article 2243 du code civil, prive l’assignation initiale de tout effet interruptif de prescription – le délai de prescription applicable à la présente action n’a pu commencer à courir antérieurement à cette audience du 8 janvier 2024. 

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que “Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat”. 

Aux termes de l’article 2224 du code civil, “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

Par ailleurs, l’article 2222-2, alinéa 2, du code civil prévoit que : “En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.”

Il est constant que le point de départ de la prescription matière de recouvrement de charges de copropriété est fixé à la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, c’est-à-dire au moment où la créance devient certaine, liquide et exigible.

En outre, il relève de l’article 2243 du code de procédure civile que l’interruption résultant d’une demande en justice est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En l’espèce, il est constant que le tribunal judiciaire de Versailles a, par jugement en date du 7 août 2024, déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] irrecevable en son action à l’encontre de Madame [Z] [K] et de Madame [X] [V], de sorte que l’interruption résultant de son assignation du 27 septembre 2023 est devenue non avenue.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la qualité d’héritière et de copropriétaire indivise de Madame [X] [V] sur les lots n°5 et 34 de la résidence [Etablissement 1] n’a été révélée qu’au cours de l’audience 
du 8 janvier 2024, cette circonstance n’est pas de nature à modifier le point de départ du délai de prescription qui ne saurait être cette audience en lieu et place de la date d’exigibilité des appels de fonds.

Il en résulte que les charges appelées avant le 9 juillet 2020 sont prescrites.

Sur les charges dues à compter du 9 juillet 2020

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété, la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [Q] [S] pour les lots n°5 et 34,
- l’attestation notariée en date du 9 juin 2023 justifiant de ce que Madame [X] [V] et Madame [Z] [K] sont héritières, chacune pour moitié, de Madame [Q] [S], décédée le 18 février 2017,
- une mise en demeure en date du 20 mai 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défenderesses pour un montant de 1.658,46 euros au titre de l’exercice prévisionnel 2025,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2017 au 20 mai 2025 pour un solde débiteur de 26.349,82 euros,
- une position de compte au 30 juin 2025, pour un solde débiteur de 
27.000,18 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er février 2017 au 28 janvier 2026 pour un solde débiteur de 27.005,28 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2017 au 
30 septembre 2025,
- la répartition des charges pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024, 
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 
27 mars 2017, 20 mars 2018, 29 mars 2019, 13 octobre 2020, 4 mai 2021, 
23 juin 2022, 15 mai 2023, 3 juin 2024 et 15 mai 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] une mise en demeure en date du 20 mai 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées les 24 et 28 mai 2025, d'avoir à payer sous trente jours la somme de 1.658,46 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] sont redevables de la somme de 15.742,84 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 9 juillet 2020 et le 6 octobre 2025.

Si Madame [X] [V] soutient que les sommes de 288 euros (appel exceptionnel), 5,76 euros (hono appel exceptionnel) et 370 euros (honoraire mutation [K]) ne sont pas justifiées, force est de constater qu’elles n’apparaissent pas dans le décompte visé dans les conclusions du syndicat des copropriétaires qui ne les a donc pas retenues dans sa demande. 

Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] seront donc condamnées au paiement de la somme de 15.742,84 euros.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou 
conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “Si plusieurs personnes se rendent acquéreurs conjointement d’un même lot, il y aura dans ce cas solidarité entre elles, et les droits et actions tant personnels que réels des venderesses seront indivisibles à leur égard”.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [V], propriétaires indivises, aux sommes dues au titre des charges.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses aux intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de la mise en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 28 mai 2025, date de distribution de la lettre de mise en demeure à Madame [X] [V] pour la somme alors exigible de 14.084,38 euros, et à compter du 9 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 
9 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.


Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [K] et Madame [X] [V], qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], représenté par 
son syndic en exercice, en recouvrement des charges appelées avant le 
9 juillet 2020 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise 
[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action pour le surplus ;

Condamne solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15.742,84 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 9 juillet 2020 et le 6 octobre 2025 ;
avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 pour la somme alors exigible de14.084,38 euros et à compter du 9 juillet 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 9 juillet 2025 ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUILLET 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

28 JUILLET 2026



N° RG 25/01004 - N° Portalis DB22-W-B7J-TF6J
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
 
Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDERESSES :

1/ Madame [Z] [K]
née le 15 Mai 1974 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 3],
 
Non comparante, représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Sébastien VILLEMAGNE de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE.

2/ Madame [X], [M], [T] [V]
née le 27 Septembre 1943 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4],
 
Non comparante, représentée par Maître Yves BEDDOUK de la SELARL FIDU-JURIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MAI 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
11 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026 prorogé au 
28 Juillet 2026 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant 
a été rendu. 


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] sont propriétaires indivises des lots n°5 et 34 de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1].

Par jugement en date du 7 août 2024, le président du tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] irrecevable en son action à l’encontre de Madame [Z] [K] et de Madame [X] [V], au motif que la mise en demeure n’avait été adressée qu’à Madame [Z] [K].

Faisant grief à Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 20 mai 2025 par courriers recommandés avec accusé de réception d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1]
(ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a, par actes de commissaire de justice en dates des 9 et 11 juillet 2025 remis à étude, fait assigner Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] à lui payer la somme de 25.059,16 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,
- dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 
1342-2 du code civil,
- les condamner solidairement à 3.500 euros à titre de dommages-intérêts et 
2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 16 février 2026 pour constitution en défense. A l’audience du 16 février 2026, l’affaire a à nouveau été renvoyée au 13 avril 2026, date à laquelle elle a été renvoyée une dernière fois au 11 mai 2026.

A l’audience du 11 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] à lui payer la somme de 25.722,92 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17 mars 1967,
- dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 
1342-2 du code civil,
- les condamner solidairement à 3.500 euros à titre de dommages-intérêts et 
2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [Z] [K], représentée par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10- 1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 42 de la loi 
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 2224 du code civil, de :
- dire que les charges de copropriétés appelées avant le 9 juillet 2020 sont prescrites, 
- juger que la somme de 9.375,88 euros correspondant à des charges de copropriétés prétendument exigibles avant le 9 juillet 2020 sont inexigibles en ce qu’elles sont atteintes par la prescription, 
En conséquence, 
- juger que Madame [K] ne peut être tenue à une somme supérieure à 15.683,28 euros au titre des charges de copropriété non prescrites, 
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 1342-2 du code civil,
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Madame [X] [V], représentée par son conseil, a demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10- 1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 42 de la loi 
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 2224 du code civil, de : 
- dire que les charges de copropriétés appelées avant le 9 juillet 2020 sont prescrites,
- juger que la somme de 9.502,58 euros correspondant à des charges de copropriétés prétendument exigibles avant le 9 juillet 2020 sont inexigibles en ce qu’elles sont atteintes par la prescription, 
En conséquence, 
- juger que l’indivision [K] / [V] ne peut être tenue à une somme supérieure à 15.556,58 euros au titre des charges de copropriété non prescrites, 
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 1342-2 du code civil, 
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.



Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions conformément à leurs déclarations à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.


Sur la prescription soulevée par les défenderesses

Les défenderesses soutiennent que, l’assignation datant du 9 juillet 2025, les charges antérieures au 9 juillet 2020 sont prescrites.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, faisant valoir que ce n’est qu’au cours de l’audience du 8 janvier 2024, par la communication de l’attestation notariale du 9 juin 2023 par le conseil de Madame [Z] [K], qu’a été révélée la qualité d’héritière et de copropriétaire indivise de Madame [X] [M] [V] sur les lots n° 05 et 34 de la résidence [Etablissement 1]. Il soutient que, quand bien même la première action a été déclarée irrecevable par jugement du 7 août 2024 – ce qui, en application de l’article 2243 du code civil, prive l’assignation initiale de tout effet interruptif de prescription – le délai de prescription applicable à la présente action n’a pu commencer à courir antérieurement à cette audience du 8 janvier 2024. 

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que “Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat”. 

Aux termes de l’article 2224 du code civil, “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

Par ailleurs, l’article 2222-2, alinéa 2, du code civil prévoit que : “En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.”

Il est constant que le point de départ de la prescription matière de recouvrement de charges de copropriété est fixé à la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, c’est-à-dire au moment où la créance devient certaine, liquide et exigible.

En outre, il relève de l’article 2243 du code de procédure civile que l’interruption résultant d’une demande en justice est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En l’espèce, il est constant que le tribunal judiciaire de Versailles a, par jugement en date du 7 août 2024, déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] irrecevable en son action à l’encontre de Madame [Z] [K] et de Madame [X] [V], de sorte que l’interruption résultant de son assignation du 27 septembre 2023 est devenue non avenue.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la qualité d’héritière et de copropriétaire indivise de Madame [X] [V] sur les lots n°5 et 34 de la résidence [Etablissement 1] n’a été révélée qu’au cours de l’audience 
du 8 janvier 2024, cette circonstance n’est pas de nature à modifier le point de départ du délai de prescription qui ne saurait être cette audience en lieu et place de la date d’exigibilité des appels de fonds.

Il en résulte que les charges appelées avant le 9 juillet 2020 sont prescrites.

Sur les charges dues à compter du 9 juillet 2020

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété, la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [Q] [S] pour les lots n°5 et 34,
- l’attestation notariée en date du 9 juin 2023 justifiant de ce que Madame [X] [V] et Madame [Z] [K] sont héritières, chacune pour moitié, de Madame [Q] [S], décédée le 18 février 2017,
- une mise en demeure en date du 20 mai 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défenderesses pour un montant de 1.658,46 euros au titre de l’exercice prévisionnel 2025,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2017 au 20 mai 2025 pour un solde débiteur de 26.349,82 euros,
- une position de compte au 30 juin 2025, pour un solde débiteur de 
27.000,18 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er février 2017 au 28 janvier 2026 pour un solde débiteur de 27.005,28 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2017 au 
30 septembre 2025,
- la répartition des charges pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2023 et 2024, 
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 
27 mars 2017, 20 mars 2018, 29 mars 2019, 13 octobre 2020, 4 mai 2021, 
23 juin 2022, 15 mai 2023, 3 juin 2024 et 15 mai 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] une mise en demeure en date du 20 mai 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées les 24 et 28 mai 2025, d'avoir à payer sous trente jours la somme de 1.658,46 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] sont redevables de la somme de 15.742,84 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 9 juillet 2020 et le 6 octobre 2025.

Si Madame [X] [V] soutient que les sommes de 288 euros (appel exceptionnel), 5,76 euros (hono appel exceptionnel) et 370 euros (honoraire mutation [K]) ne sont pas justifiées, force est de constater qu’elles n’apparaissent pas dans le décompte visé dans les conclusions du syndicat des copropriétaires qui ne les a donc pas retenues dans sa demande. 

Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] seront donc condamnées au paiement de la somme de 15.742,84 euros.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou 
conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “Si plusieurs personnes se rendent acquéreurs conjointement d’un même lot, il y aura dans ce cas solidarité entre elles, et les droits et actions tant personnels que réels des venderesses seront indivisibles à leur égard”.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [V], propriétaires indivises, aux sommes dues au titre des charges.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses aux intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de la mise en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 28 mai 2025, date de distribution de la lettre de mise en demeure à Madame [X] [V] pour la somme alors exigible de 14.084,38 euros, et à compter du 9 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 
9 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.


Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [K] et Madame [X] [V], qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Madame [Z] [K] et Madame [X] [V] seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], représenté par 
son syndic en exercice, en recouvrement des charges appelées avant le 
9 juillet 2020 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise 
[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action pour le surplus ;

Condamne solidairement Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15.742,84 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 9 juillet 2020 et le 6 octobre 2025 ;
avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 pour la somme alors exigible de14.084,38 euros et à compter du 9 juillet 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 9 juillet 2025 ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [Z] [K] et Madame [X] [M] [T] [V] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUILLET 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2243, code civil 1310, code civil 1342-2, code de procedure civile 481-1, code de procedure civile 2243, code civil 2222-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:25:13.960Z.