Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 23 juillet 2026, n° 25/05370

Parties (entreprises)

Exposé du litige

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W], [F], [D] [T] était propriétaire des lots n°178, 225 et 714 au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3].

Elle est décédée le 9 novembre 2020 à [Localité 2] (Yvelines). 

La succession n’ayant pas été réglée dans le délai de 6 mois suivant le décès et les charges de copropriété n’étant pas réglées, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur à succession vacante. 
 
Le 20 décembre 2024, une ordonnance a ainsi été rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles, faisant droit à cette demande.

En l'absence de règlement de sa créance, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à Bougival (78380) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE Agence de la Gare, a, par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, fait assigner le service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] devant le tribunal de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- débouter le Service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, 
- condamner le Service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] à lui payer les sommes suivantes : 
• 17.090,39 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 
7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du recours gracieux du 26 février 2025, 
• 378,12 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 
7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du recours gracieux du 26 février 2025, 
• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
• 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, pris es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T], aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Aux termes de son mémoire en défense communiqué par courriel en date du 29 octobre 2025, la DNID demande au tribunal, au visa des articles 809 à 
810-12 et 1231-6 du code civil, des articles 9, 700, 1342 à 1349 du code de procédure civile, des articles R.2331-1, R.2331-3, R.2331-6 et R.2331-10, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
de :
- statuer ce que de droit sur la demande de paiement de 5.750,24 euros arrêtée au 26 août 2025, au titre des charges et travaux, la DNID és qualités s’en rapportant à justice ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 378,12 euros au titre des frais de mise en demeure et autres 
frais ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- le débouter enfin de sa demande de condamnation au paieemnt de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;
Et en tout état de cause :
- dire que la DNID ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [T] pour les lots n°178, 225 et 714,
- l’acte de naissance de Madame [W] [T] portant mention de son décès le 9 novembre 2020,
- l’acte de décès de Madame [W] [T], 
- l’ordonnance du 20 décembre 2024 déclarant vacante la succession de Madame [W] [T] et nommant le service du domaine, en la personne du directeur de la DNID, curateur à la succession de Madame [W] [T],
- diverses mises en demeure adressées par le syndic à Madame [W] [T] entre le 31 août 2021 et le 16 septembre 2024,
-un courrier en date du 26 février 2025 adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires à la DNID, lui notifiant l’ordonnance du 20 décembre 2024 et la mettant en demeure de régler la somme de 14.008,02 euros au titre des charges arrêtées au 21 février 2025,
- un extrait de compte sur la période courant du 21 décembre 2020 au 
26 août 2025 pour un solde débiteur de 17.148,36 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 
7 janvier 2026 pour un solde débiteur de 18.488,51 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021 au 
31 mars 2026,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 
21 décembre 2020, 8 décembre 2021, 8 décembre 2022, 7 décembre 2023, 10 décembre 2024 et 9 décembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 17.090,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de [W] [T], sera donc condamnée au paiement de cette somme, étant rappelé que, comme relevé par la DNID, et en application de l’article 810-4 du code civil, le curateur d’une succession vacante n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de 
la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du recours gracieux 
du 26 février 2025.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 26 février 2025, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 13.629,90 euros, à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 15.750,24 euros, et à compter du 23 janvier 2026, date de notification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 378,12 euros correspondant à des frais de rejet de prélèvement et à des frais de mises en demeure.

Comme le soutient la DNID, les frais de rejet de prélèvement ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des mises en demeure, si le syndicat des copropriétaires a pu comme il le soutient ignorer le décès de Madame [W] [T] pendant plusieurs années, il n’en demeure pas moins qu’il ne s’explique pas sur l’envoi de cinq mises en demeure avant d’assigner. Seule la première mise en demeure présentant un intérêt réel, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 30 euros.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de [W] [T], sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, s’il est constant que le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, il n’en demeure pas moins qu’aucune mauvaise foi n’est caractérisée, la DNID n’ayant été désignée curateur à la succession vacante d’[W] [T] qu’au mois de décembre 2024, ce dont le syndicat des copropriétaires l’a informée le 26 février 2025. 

Le simple fait que la DNID n’ait pas informé le syndicat des copropriétaires de la difficulté tenant au fait qu’elle ne disposait que de modestes liquidités pour le compte de la succession ne saurait caractériser sa mauvaise foi, étant relevé qu’elle a répondu dès le 30 juin 2025 au syndicat des copropriétaires qui l’avait sollicitée 4 jours auparavant, lui indiquant que le dossier était en cours d’administration. Le syndicat des copropriétaires, qui a assigné la DNID moins de huit mois après l’avoir informée de sa désignation en tant que curateur à la succession vacante et moins de trois mois après avoir reçu ce courriel, ne démontre pas un manque de réactivité de la DNID qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La DNID, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 17.090,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus,
avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 pour la somme alors exigible de 13.629,90 euros, à compter du 15 septembre 2025 pour la somme alors exigible de 15.750,24 euros, et à compter du 23 janvier 2026 pour le surplus ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement,
avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T] aux dépens ;

Rappelle que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JUILLET 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026


N° RG 25/05370 - N° Portalis DB22-W-B7J-TFM5
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 311 915 342 dont le siège social se situe [Adresse 3] et agissant par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEUR :

Le Service des Domaines représenté par le Directeur de la Direction nationale d’interventions domaniales qui élit domicile en ses bureaux situés [Adresse 4] [Localité 1] agissant en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] décédée le 09/11/2020 à [Localité 2] (78), Ref. : SCX 25-17964 - affaire suivie par [J] [C]

dispensé du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire par application de l’article 15 de l’arrêté du 2 novembre 1971 et de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques. 



ACTE INITIAL du 15 Septembre 2025 reçu au greffe le 19 Septembre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026 prorogé au 23 Juillet 2026 pour surcharge magistrat.


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W], [F], [D] [T] était propriétaire des lots n°178, 225 et 714 au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3].

Elle est décédée le 9 novembre 2020 à [Localité 2] (Yvelines). 

La succession n’ayant pas été réglée dans le délai de 6 mois suivant le décès et les charges de copropriété n’étant pas réglées, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en qualité de curateur à succession vacante. 
 
Le 20 décembre 2024, une ordonnance a ainsi été rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles, faisant droit à cette demande.

En l'absence de règlement de sa créance, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à Bougival (78380) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE Agence de la Gare, a, par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, fait assigner le service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] devant le tribunal de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- débouter le Service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, 
- condamner le Service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T] à lui payer les sommes suivantes : 
• 17.090,39 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 
7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du recours gracieux du 26 février 2025, 
• 378,12 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 
7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du recours gracieux du 26 février 2025, 
• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
• 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Service du domaine, pris en la personne de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, pris es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [W], [F], [D] [T], aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Aux termes de son mémoire en défense communiqué par courriel en date du 29 octobre 2025, la DNID demande au tribunal, au visa des articles 809 à 
810-12 et 1231-6 du code civil, des articles 9, 700, 1342 à 1349 du code de procédure civile, des articles R.2331-1, R.2331-3, R.2331-6 et R.2331-10, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
de :
- statuer ce que de droit sur la demande de paiement de 5.750,24 euros arrêtée au 26 août 2025, au titre des charges et travaux, la DNID és qualités s’en rapportant à justice ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 378,12 euros au titre des frais de mise en demeure et autres 
frais ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- le débouter enfin de sa demande de condamnation au paieemnt de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;
Et en tout état de cause :
- dire que la DNID ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 23 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [T] pour les lots n°178, 225 et 714,
- l’acte de naissance de Madame [W] [T] portant mention de son décès le 9 novembre 2020,
- l’acte de décès de Madame [W] [T], 
- l’ordonnance du 20 décembre 2024 déclarant vacante la succession de Madame [W] [T] et nommant le service du domaine, en la personne du directeur de la DNID, curateur à la succession de Madame [W] [T],
- diverses mises en demeure adressées par le syndic à Madame [W] [T] entre le 31 août 2021 et le 16 septembre 2024,
-un courrier en date du 26 février 2025 adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires à la DNID, lui notifiant l’ordonnance du 20 décembre 2024 et la mettant en demeure de régler la somme de 14.008,02 euros au titre des charges arrêtées au 21 février 2025,
- un extrait de compte sur la période courant du 21 décembre 2020 au 
26 août 2025 pour un solde débiteur de 17.148,36 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 
7 janvier 2026 pour un solde débiteur de 18.488,51 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021 au 
31 mars 2026,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 
21 décembre 2020, 8 décembre 2021, 8 décembre 2022, 7 décembre 2023, 10 décembre 2024 et 9 décembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 17.090,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de [W] [T], sera donc condamnée au paiement de cette somme, étant rappelé que, comme relevé par la DNID, et en application de l’article 810-4 du code civil, le curateur d’une succession vacante n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de 
la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du recours gracieux 
du 26 février 2025.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 26 février 2025, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 13.629,90 euros, à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 15.750,24 euros, et à compter du 23 janvier 2026, date de notification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 378,12 euros correspondant à des frais de rejet de prélèvement et à des frais de mises en demeure.

Comme le soutient la DNID, les frais de rejet de prélèvement ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des mises en demeure, si le syndicat des copropriétaires a pu comme il le soutient ignorer le décès de Madame [W] [T] pendant plusieurs années, il n’en demeure pas moins qu’il ne s’explique pas sur l’envoi de cinq mises en demeure avant d’assigner. Seule la première mise en demeure présentant un intérêt réel, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 30 euros.

La DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de [W] [T], sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, s’il est constant que le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, il n’en demeure pas moins qu’aucune mauvaise foi n’est caractérisée, la DNID n’ayant été désignée curateur à la succession vacante d’[W] [T] qu’au mois de décembre 2024, ce dont le syndicat des copropriétaires l’a informée le 26 février 2025. 

Le simple fait que la DNID n’ait pas informé le syndicat des copropriétaires de la difficulté tenant au fait qu’elle ne disposait que de modestes liquidités pour le compte de la succession ne saurait caractériser sa mauvaise foi, étant relevé qu’elle a répondu dès le 30 juin 2025 au syndicat des copropriétaires qui l’avait sollicitée 4 jours auparavant, lui indiquant que le dossier était en cours d’administration. Le syndicat des copropriétaires, qui a assigné la DNID moins de huit mois après l’avoir informée de sa désignation en tant que curateur à la succession vacante et moins de trois mois après avoir reçu ce courriel, ne démontre pas un manque de réactivité de la DNID qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

La DNID, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 17.090,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus,
avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 pour la somme alors exigible de 13.629,90 euros, à compter du 15 septembre 2025 pour la somme alors exigible de 15.750,24 euros, et à compter du 23 janvier 2026 pour le surplus ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement,
avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante d’[W] [T] aux dépens ;

Rappelle que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JUILLET 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:21:59.517Z.