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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 29 juillet 2026, n° 26/02921

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mars 2026 par remise à étude, la société par actions simplifiée (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [P] [O] en expulsion et paiement devant la présente Juridiction à l’audience du 10 juin 2026.

Elle expose que :
la société à responsabilité limitée RENTA a consenti le 19 janvier 2023 au défendeur un contrat de bail meublé d’habitation d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, prenant effet à cette date, ayant pour objet un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant paiement le 5 du mois d’un loyer mensuel de 525 euros outre une provision sur les charges locatives de 5 euros et comportant une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du locataire,elle s’est portée caution de Monsieur [P] [O], au titre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et charges,à la suite de plusieurs incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer une première fois l’engagement de caution  de sorte qu’elle lui a réglé la somme de 1404 euros,subrogée dans les droits de celle-ci, elle a fait signifier le 1er décembre 2025 au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme principale de 1404 euros outre le coût de l’acte (125,90 euros)les causes du commandement n’ont pas été réglées par Monsieur [P] [O] dans le délai de deux mois,à la suite de nouveaux incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer à nouveau l’engagement de la caution de sorte qu’elle lui a réglé à titre complémentaire la somme de 717 euros.
Elle sollicite de la présente juridiction qu’elle :
dise et juge recevable et bien fondée son action,constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [P] [O],ordonne l’expulsion de celui-ci des locaux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,condamne monsieur [P] [O] au paiement :de la somme de 2121 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025 sur la somme de 1404 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,desdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer,dise n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit.
La SAS.ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée à l’audience par son conseil. Elle maintient ses prétentions initiales. 

Monsieur [P] [O] a comparu en personne. Il déclare sans en justifier être en recherche d’emploi depuis deux ans. Il indique qu’il envisage de quitter le local d’habitation prochainement avant l’été. Il précise ne pas être titulaire du permis de conduire. 

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a été réalisé le 7 mai 2026. Il en a été fait lecture à l’audience. Il y est indiqué que :

Monsieur [P] [O] était âgé de 18 ans lorsqu’il a emménagé dans le logement au mois de janvier 2023,suite à une séparation au mois d’août 2024, le locataire a connu une période difficile qui a entrainé son licenciement au mois de novembre 2024,une dette locative s’est accumulée suite à l’arrêt de l’indemnisation du défendeur par France Travail,Monsieur [P] [O] devrait rendre prochainement les clés du logement à la bailleresse.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et prononcée en premier ressort.

Motifs

***

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le principal :

1/ Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse :

L’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose :
« II.- Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. 
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.»

Selon l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
En l’espèce, la demanderesse communique le contrat de cautionnement VISALE qu’elle a conclu avec la bailleresse le 20 janvier 2023 aux termes duquel elle s’engage à garantir cette dernière du paiement des sommes dues en vertu du contrat de bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES étant alors subrogée à la bailleresse « dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Elle justifie par ailleurs de :
- la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Var dans le cadre de la délivrance commandement de payer du 1er décembre 2025, en date du 4 décembre 2025 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail, 
 - la notification de l’assignation à la Préfecture du Var le 27 mars 2026 soit six semaines au moins avant l’audience.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est déclarée recevable.

2/ Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en expulsion:

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1227 du même code, dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1228 du dit code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 selon lequel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Au soutien de ses pretentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats 

la convention ETAT – UESAL pour la mise en oeuvre de VISALE signée le 24 décembre 2015
le contrat de bail meublé d’habitation consenti par la société à responsabilité limitée RENTA à Monsieur [P] [O] le 19 janvier 2023 pour une durée d’un an, avec prise d’effet à cette date, ayant pour objet un local d’habitation 2 pièces situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 525 euros outre une provision sur les charges locatives de 5 euros et comportant une clause résolutoire en cas notamment de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges ou dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux, 
l’acte de cautionnement intervenu le 20 janvier 2023 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la bailleresse,
le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail signifié le 1er décembre 2025 au locataire d’avoir à régler la somme au principal de 1404 euros outre le coût de l’acte (125,90 euros), la lettre adressée le 17 juillet 2025 au preneur lui proposant de mettre en place un échéancier de paiement,
la quittance subrogative signée par la bailleresse le 17 novembre 2025 attestant du paiement par la caution de la somme totale de 1404 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre 2025 inclus avec mention d’un paiement à venir à hauteur de 239 euros au titre du loyer et des charges locatives pour le mois de novembre 2025, 
la quittance subrogative signée par la bailleresse le 17 février 2026 attestant du paiement par la caution de la somme totale de 2121 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025 et janvier 2026 inclus avec mention d’un paiement à venir à hauteur de 239 euros au titre du loyer et des charges locatives pour le mois de février 2026,
la quittance subrogative signée par la bailleresse le 15 mai 2026 attestant du paiement par la caution de la somme totale de 2838 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025, janvier à avril 2026 avec mention d’un paiement à venir à hauteur de 239 euros au titre du loyer et des charges locatives pour le mois de mai 2026,
l’attestation de créance établie le 23 février 2026 pour un montant de 2121 euros, le décompte de sa créance arrêté au 2 juin 2026 s’élevant à la somme de 2838 euros au titre du solde des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025, janvier à mai 2026,
- le décompte de sa créance en principal arrêté au 23 février 2026 s’élevant à la somme de 2271,91 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025, janvier à février 2026 inclus du coût du commandement de payer (125,90euros), de sa notification à la CCAPEX (25,01 euros). 

Toutefois dans le cadre de l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.  

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. »

En l’espèce, le contrat de bail consenti à Monsieur [P] [O] le 19 janvier 2023 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement notamment du loyer et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficiait le locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’acte de cautionnement « Visale » signé le 20 janvier 2023 entre la bailleresse d'une part et la caution, la SAS Action Logement Services, intervenant comme gestionnaire dans le cadre de la gestion opérationnelle du dispositif « Visale » au titre de la convention État Uesl « pour la mise en œuvre de Visale » conclue le 24 décembre 2015, d'autre part, prévoit en pages 7 et 8 que dès lors que la caution aura payé à la bailleresse les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée à la bailleresse dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer à hauteur des sommes versées .. que la bailleresse s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution ».


La convention État/Uesl mentionne en page 10 § 7-1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place de la bailleresse (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Le contrat de cautionnement en date du 20 janvier 2023 ainsi que la convention État /Uesl incluent expressément dans le champ de la subrogation l'exercice par la caution du droit de la bailleresse d'agir en constat de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail.

Par suite, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse tels que définis par la convention de cautionnement, a qualité pour agir en résiliation du bail. Elle y a également intérêt dès lors que la résiliation du bail permet d'éviter l'augmentation de la dette locative.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer le 1er décembre 2025 à Monsieur [P] [O] un commandement de payer la somme de 1404 euros en principal, visant la clause résolutoire.

A l’examen du décompte locatif, il appert qu’entre le 1er décembre 2025 et le 1er février 2026, le locataire n’a procédé à aucun règlement. Il n’a pas davantage soldé l’impayé au jour de l’audience et ne justifie d’aucune démarche à cet effet.

La clause résolutoire est acquise à la bailleresse aux droits de laquelle vient la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les causes du commandement n’ayant pas été soldées.

Il convient en conséquence de :
constater la résiliation de plein droit du contrat de location liant d’une part la société à responsabilité limitée REMI et d’autre part Monsieur [P] [O], ayant pour objet un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du 1er février 2026 à minuit,dire qu’à compter de cette date, Monsieur [P] [O] est dépourvu de tout droit ou titre d’occupation du bien donné à bail, ordonner à défaut de libération volontaire des lieux querellés son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 530 euros, correspondant au montant du dernier loyer exigible provision sur les charges locatives comprise ;condamner Monsieur [P] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes qu'elle aura réglées à la bailleresse à ce titre.

3/ Sur le paiement des sommes dues au titre du bail :

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de la clause résolutoire prévue au contrat de location, le bail a été résilié de plein droit à compter du 1er février 2026 à minuit, date à partir de laquelle Monsieur [P] [O] a perdu la qualité de locataire.

Dès lors il ne peut être tenu au paiement de loyers postérieurement à cette date.

Il résulte des décomptes produits par la demanderesse, que le locataire reste devoir au 1er février 2026 la somme de 1882 euros.

Monsieur [P] [O] est condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1882 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025 sur la somme de 1404 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est déboutée pour le surplus de ses prétentions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du défendeur, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d‘un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [P] [O] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire, en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la demanderesse,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail meublé d’habitation conclu le 19 janvier 2023 entre d’une part la société à responsabilité limitée RENTA et d’autre part Monsieur [P] [O], ayant pour objet un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du 1er février 2026 à minuit,

DIT qu’à compter du 2 février 2026, Monsieur [P] [O] est dépourvu de tout droit ou titre du logement objet du présent litige,

ORDONNE la libération des lieux querellés par le défendeur, 

DIT qu’à défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [O] et à celle de tous occupants de son chef du local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours de la force publique si nécessaire conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à L.412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de cinq-cent-trente euros (530 euros), 

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées à la bailleresse à ce titre,


CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à la demanderesse la somme de mille-huit-cent-quatre-vingt-deux euros (1882 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025 sur la somme de mille-quatre-cent-quatre euros (1404 euros) et pour le surplus à compter de l’assignation,

Le CONDAMNE au paiement de la somme de huit cents euros (800 euros) au profit de la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

DEBOUTE la demanderesse pour le surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile comprenant le coût du commandement de payer signifié le 1er décembre 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection


JUGEMENT DU 29 JUILLET 2026
__________________________


N° RG 26/02921 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LEBZ 

MINUTE N°2026/


FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire 

GREFFIER : Madame Margaux HUET


DÉBATS : 

A l’audience du 10 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Christine SENDRA.


ENTRE : 


DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par Me Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDEUR

Monsieur [O] [P]
né le 29 Juillet 2004 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

Comparant en personne




COPIES DÉLIVRÉES LE : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Catherine GAUTHIER
- Mr [O] [P]

1 copie dossier



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mars 2026 par remise à étude, la société par actions simplifiée (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [P] [O] en expulsion et paiement devant la présente Juridiction à l’audience du 10 juin 2026.

Elle expose que :
la société à responsabilité limitée RENTA a consenti le 19 janvier 2023 au défendeur un contrat de bail meublé d’habitation d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, prenant effet à cette date, ayant pour objet un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant paiement le 5 du mois d’un loyer mensuel de 525 euros outre une provision sur les charges locatives de 5 euros et comportant une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du locataire,elle s’est portée caution de Monsieur [P] [O], au titre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et charges,à la suite de plusieurs incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer une première fois l’engagement de caution  de sorte qu’elle lui a réglé la somme de 1404 euros,subrogée dans les droits de celle-ci, elle a fait signifier le 1er décembre 2025 au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme principale de 1404 euros outre le coût de l’acte (125,90 euros)les causes du commandement n’ont pas été réglées par Monsieur [P] [O] dans le délai de deux mois,à la suite de nouveaux incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer à nouveau l’engagement de la caution de sorte qu’elle lui a réglé à titre complémentaire la somme de 717 euros.
Elle sollicite de la présente juridiction qu’elle :
dise et juge recevable et bien fondée son action,constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [P] [O],ordonne l’expulsion de celui-ci des locaux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,condamne monsieur [P] [O] au paiement :de la somme de 2121 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025 sur la somme de 1404 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,desdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer,dise n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit.
La SAS.ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée à l’audience par son conseil. Elle maintient ses prétentions initiales. 

Monsieur [P] [O] a comparu en personne. Il déclare sans en justifier être en recherche d’emploi depuis deux ans. Il indique qu’il envisage de quitter le local d’habitation prochainement avant l’été. Il précise ne pas être titulaire du permis de conduire. 

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a été réalisé le 7 mai 2026. Il en a été fait lecture à l’audience. Il y est indiqué que :

Monsieur [P] [O] était âgé de 18 ans lorsqu’il a emménagé dans le logement au mois de janvier 2023,suite à une séparation au mois d’août 2024, le locataire a connu une période difficile qui a entrainé son licenciement au mois de novembre 2024,une dette locative s’est accumulée suite à l’arrêt de l’indemnisation du défendeur par France Travail,Monsieur [P] [O] devrait rendre prochainement les clés du logement à la bailleresse.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 29 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et prononcée en premier ressort. 

***

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le principal :

1/ Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse :

L’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose :
« II.- Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. 
IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.»

Selon l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.
En l’espèce, la demanderesse communique le contrat de cautionnement VISALE qu’elle a conclu avec la bailleresse le 20 janvier 2023 aux termes duquel elle s’engage à garantir cette dernière du paiement des sommes dues en vertu du contrat de bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES étant alors subrogée à la bailleresse « dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Elle justifie par ailleurs de :
- la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Var dans le cadre de la délivrance commandement de payer du 1er décembre 2025, en date du 4 décembre 2025 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail, 
 - la notification de l’assignation à la Préfecture du Var le 27 mars 2026 soit six semaines au moins avant l’audience.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est déclarée recevable.

2/ Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en expulsion:

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1227 du même code, dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1228 du dit code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 selon lequel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Au soutien de ses pretentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats 

la convention ETAT – UESAL pour la mise en oeuvre de VISALE signée le 24 décembre 2015
le contrat de bail meublé d’habitation consenti par la société à responsabilité limitée RENTA à Monsieur [P] [O] le 19 janvier 2023 pour une durée d’un an, avec prise d’effet à cette date, ayant pour objet un local d’habitation 2 pièces situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 525 euros outre une provision sur les charges locatives de 5 euros et comportant une clause résolutoire en cas notamment de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges ou dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux, 
l’acte de cautionnement intervenu le 20 janvier 2023 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la bailleresse,
le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail signifié le 1er décembre 2025 au locataire d’avoir à régler la somme au principal de 1404 euros outre le coût de l’acte (125,90 euros), la lettre adressée le 17 juillet 2025 au preneur lui proposant de mettre en place un échéancier de paiement,
la quittance subrogative signée par la bailleresse le 17 novembre 2025 attestant du paiement par la caution de la somme totale de 1404 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre 2025 inclus avec mention d’un paiement à venir à hauteur de 239 euros au titre du loyer et des charges locatives pour le mois de novembre 2025, 
la quittance subrogative signée par la bailleresse le 17 février 2026 attestant du paiement par la caution de la somme totale de 2121 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025 et janvier 2026 inclus avec mention d’un paiement à venir à hauteur de 239 euros au titre du loyer et des charges locatives pour le mois de février 2026,
la quittance subrogative signée par la bailleresse le 15 mai 2026 attestant du paiement par la caution de la somme totale de 2838 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025, janvier à avril 2026 avec mention d’un paiement à venir à hauteur de 239 euros au titre du loyer et des charges locatives pour le mois de mai 2026,
l’attestation de créance établie le 23 février 2026 pour un montant de 2121 euros, le décompte de sa créance arrêté au 2 juin 2026 s’élevant à la somme de 2838 euros au titre du solde des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025, janvier à mai 2026,
- le décompte de sa créance en principal arrêté au 23 février 2026 s’élevant à la somme de 2271,91 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives exigibles pour les mois de décembre 2024, février, mars, avril, juillet, août, septembre, octobre, novembre décembre 2025, janvier à février 2026 inclus du coût du commandement de payer (125,90euros), de sa notification à la CCAPEX (25,01 euros). 

Toutefois dans le cadre de l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.  

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. »

En l’espèce, le contrat de bail consenti à Monsieur [P] [O] le 19 janvier 2023 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement notamment du loyer et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficiait le locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’acte de cautionnement « Visale » signé le 20 janvier 2023 entre la bailleresse d'une part et la caution, la SAS Action Logement Services, intervenant comme gestionnaire dans le cadre de la gestion opérationnelle du dispositif « Visale » au titre de la convention État Uesl « pour la mise en œuvre de Visale » conclue le 24 décembre 2015, d'autre part, prévoit en pages 7 et 8 que dès lors que la caution aura payé à la bailleresse les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée à la bailleresse dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer à hauteur des sommes versées .. que la bailleresse s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution ».


La convention État/Uesl mentionne en page 10 § 7-1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place de la bailleresse (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Le contrat de cautionnement en date du 20 janvier 2023 ainsi que la convention État /Uesl incluent expressément dans le champ de la subrogation l'exercice par la caution du droit de la bailleresse d'agir en constat de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail.

Par suite, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse tels que définis par la convention de cautionnement, a qualité pour agir en résiliation du bail. Elle y a également intérêt dès lors que la résiliation du bail permet d'éviter l'augmentation de la dette locative.

La SAS Action Logement Services a fait délivrer le 1er décembre 2025 à Monsieur [P] [O] un commandement de payer la somme de 1404 euros en principal, visant la clause résolutoire.

A l’examen du décompte locatif, il appert qu’entre le 1er décembre 2025 et le 1er février 2026, le locataire n’a procédé à aucun règlement. Il n’a pas davantage soldé l’impayé au jour de l’audience et ne justifie d’aucune démarche à cet effet.

La clause résolutoire est acquise à la bailleresse aux droits de laquelle vient la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les causes du commandement n’ayant pas été soldées.

Il convient en conséquence de :
constater la résiliation de plein droit du contrat de location liant d’une part la société à responsabilité limitée REMI et d’autre part Monsieur [P] [O], ayant pour objet un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du 1er février 2026 à minuit,dire qu’à compter de cette date, Monsieur [P] [O] est dépourvu de tout droit ou titre d’occupation du bien donné à bail, ordonner à défaut de libération volontaire des lieux querellés son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 530 euros, correspondant au montant du dernier loyer exigible provision sur les charges locatives comprise ;condamner Monsieur [P] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes qu'elle aura réglées à la bailleresse à ce titre.

3/ Sur le paiement des sommes dues au titre du bail :

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de la clause résolutoire prévue au contrat de location, le bail a été résilié de plein droit à compter du 1er février 2026 à minuit, date à partir de laquelle Monsieur [P] [O] a perdu la qualité de locataire.

Dès lors il ne peut être tenu au paiement de loyers postérieurement à cette date.

Il résulte des décomptes produits par la demanderesse, que le locataire reste devoir au 1er février 2026 la somme de 1882 euros.

Monsieur [P] [O] est condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1882 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025 sur la somme de 1404 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est déboutée pour le surplus de ses prétentions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du défendeur, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d‘un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [P] [O] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, après avoir mis en délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire, en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la demanderesse,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail meublé d’habitation conclu le 19 janvier 2023 entre d’une part la société à responsabilité limitée RENTA et d’autre part Monsieur [P] [O], ayant pour objet un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du 1er février 2026 à minuit,

DIT qu’à compter du 2 février 2026, Monsieur [P] [O] est dépourvu de tout droit ou titre du logement objet du présent litige,

ORDONNE la libération des lieux querellés par le défendeur, 

DIT qu’à défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [O] et à celle de tous occupants de son chef du local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours de la force publique si nécessaire conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à L.412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de cinq-cent-trente euros (530 euros), 

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées à la bailleresse à ce titre,


CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à la demanderesse la somme de mille-huit-cent-quatre-vingt-deux euros (1882 euros) au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025 sur la somme de mille-quatre-cent-quatre euros (1404 euros) et pour le surplus à compter de l’assignation,

Le CONDAMNE au paiement de la somme de huit cents euros (800 euros) au profit de la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

DEBOUTE la demanderesse pour le surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile comprenant le coût du commandement de payer signifié le 1er décembre 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T23:48:54.621Z.