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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 23 juillet 2026, n° 23/00303

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

[E] [L], né le 26 mars 1898 à [Localité 4], est décédé le 22 mars 1975 à [Localité 2]. 

Il était propriétaire des lots n°5 et 29 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 3] à [Localité 2] et figure toujours en cette qualité sur la matrice cadastrale. 

Aucun héritier ne s’étant manifesté et les charges de copropriété étant demeurées impayées, l’administration des domaines a été désignée curateur à la succession vacante, par jugement du 7 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a fait assigner le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession de [E] [L], aux fins d’obtenir principalement le paiement de la somme de 18.123,74 euros de charges de copropriété dues au 22 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/303.

Par lettre du 30 janvier 2023, le curateur à la succession vacante de [E] [L] a demandé à être déchargé de sa mission en faisant valoir que cette succession avait été ouverte il y a plus de trente ans et que la commune de [Localité 2] était propriétaire du bien sur le fondement de l’article L. 1123-1 du code de la propriété des personnes publiques.

Par jugement du 21 février 2024, le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, a été déchargé de la gestion de la curatelle à cette succession vacante.

***

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a dénoncé l’assignation qu’il a fait délivrer le 12 janvier 2023 et fait assigner la commune de [Localité 2] en intervention forcée aux fins d’obtenir principalement la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro de RG 23/303 ainsi que la condamnation de la commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaire des lots litigieux, au paiement de la somme de 18.123,74 euros de charges de copropriété dues au 22 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/1055.

Assignée en paiement des charges de copropriété, la commune de [Localité 2] a justifié que, selon une attestation de notoriété rectificative établie le 11 janvier 1978, [E] [L] avait institué légataire universelle [X] [P] veuve [L], son épouse survivante.

[X] [P] veuve [L] est décédée le 2 septembre 1977 à [Localité 2] en laissant pour lui succéder ses quatre petits-enfants venant par représentation de son fils précédé, [C] [W] issu de sa première union avec [M] [W], à savoir [R] [W], [S] [W], [G] [W] et [F] [W]. 

Seule Mme [S] [W] étant encore en vie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » lui a fait délivrer, par acte extra-judiciaire du 16 mai 2024, une sommation d’avoir à opter sur le fondement des articles 771 et suivants du code civil.

Cet acte a été signifié à sa dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice n’ayant pas pu retrouver son destinataire.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a fait assigner Mme [S] [W] afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 20.612,57 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 24/2834.

***

Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 4 octobre 2023, ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro 23/1055 du rôle avec celle inscrite sous le numéro de RG 23/303, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal a :

Ordonné la réouverture des débats, Invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à conclure pour cette date en fournissant ses observations sur la qualité à se défendre à l’action de Mme [S] [W] notamment au regard des dispositions de l’article 780 du code civil réputant renonçant l’héritier n’ayant pas opté dans le délai de trente ans suivant l’ouverture de la succession,Sursis à statuer sur les demandes,Réservé les dépens en fin de cause.
Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 8 janvier 2025, ordonné la jonction de la cause inscrite sous le RG n°24/2834 du rôle avec celle inscrite sous le numéro de RG 23/303, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sollicite :

la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 23/303 avec celles enregistrées sous les numéros de RG 23/1055 et 24/2834,la condamnation de la commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaires des lots litigieux, à lui payer la somme de 24.796,06 euros de charges de copropriété, arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la condamnation de la commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaires des lots litigieux, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais nécessaires exposés, après mise en demeure, pour le recouvrement de sa créance et le montant des sommes retenues par le commissaire de justice au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011. 
Il invoque les dispositions des articles 713 du code civil, L. 1123-3 du code de la propriété des personnes publiques ainsi que 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en déduit que la commune de [Localité 2] semble propriétaire des lots n°5 et 29 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » et est donc tenue de régler l’arriéré de charges.
Il relève que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre les coindivisaires de sorte que, même si les éventuels héritiers des frères et sœurs défunts de Mme [S] [W] ne sont pas attraits à la présente procédure, il est bien-fondé à poursuivre seule cette dernière en paiement des charges de copropriété.
Il estime que, compte tenu des dispositions de l’article 780 du code civil réputant renonçant l’héritier n’ayant pas opté dans les trente ans suivant l’ouverture de la succession, Mme [S] [W] ne peut être déclarée héritière des anciens propriétaires des lots litigieux. Il en conclut que le bien n’a pas de maître et donc que la commune de [Localité 2] est désormais titulaire du droit de propriété.
Il soutient rapporter la preuve de la vacance de la succession de [E] [L] par le jugement du 7 décembre 2022. Il relève que la présente juridiction n’aurait pas déclaré cette succession vacante si les pièces produites étaient insuffisantes.
Il dément que la mention du nom de M. [I] sur certains appels de fonds entraîne un doute quant à la vacance de la succession litigieuse puisque [E] [L] est le dernier propriétaire connu mentionné sur la matrice cadastrale et qu’aucune pièce n’explicite le lien entre M. [I] et [E] [L], Mme [S] [W] ou [X] [P] veuve [L]. Il estime qu’il n’est pas tenu de rechercher une personne qui n’est pas désignée propriétaire d’un lot de copropriété.
Il précise que la succession n’a pas été réglée depuis plus de trente ans. Il ajoute que, quand bien même il ressort de l’acte de vente du 12 octobre 1962 que [E] [L] a acquis le bien litigieux avec sa femme, [X] [P] veuve [L], cette dernière n’est pas mentionnée sur la matrice cadastrale si bien qu’il n’est pas tenu de rechercher si elle est décédée avant son époux et si sa succession a été liquidée.
Il fait valoir que l’article 713 du code civil prévoit une acquisition de plein droit par la commune des biens sans maître, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. Il expose qu’à défaut de délibération du conseil municipal par laquelle la commune renonce à l’exercice de ses droits, cette dernière est propriétaire des lots litigieux, quand bien même elle tente d’y renoncer dans le cadre de ses écritures.
Il soutient d’ailleurs que la procédure d’enquête préalable et de délibération n’est pas applicable aux biens sans maître faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour lesquels aucun successible ne s’est présenté. 
Il considère donc solliciter à juste titre la condamnation de la commune de [Localité 2] au paiement de l’arriéré de charges.
Il indique faire siens les arguments soulevés par la présente juridiction dans le jugement avant-dire droit du 4 novembre 2024. Il ajoute qu’il a, de bonne foi, cherché à mettre en cause les héritiers de l’épouse de [E] [L] mais estime qu’il est manifeste que Mme [S] [W], seule héritière survivante, est réputée renonçante puisqu’un délai de 10 ans s’est écoulé depuis le décès de [X] [P] veuve [L].
Il indique que la sommation d’avoir à opter a été délivrée tardivement au sens de l’article 780 du code civil et que l’acte de naissance de Mme [S] [W] ne porte pas mention de son décès.
Il relève enfin que, quand bien même les charges de copropriété ont été payées pendant des années, les services de la publicité foncière ne font état d’aucune mutation de propriété de sorte qu’il est impossible de déterminer l’identité de la personne ayant précédemment payé les charges. 

Dans ses dernières écritures notifiées le 28 août 2025, la commune de [Localité 2] conclut à titre principal au débouté, renonce à titre subsidiaire à tout droit sur le bien dont s’agit au profit de l’Etat et sollicite, en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la succession de [E] [L] n’était pas vacante puisqu’il ressort de l’acte de vente du 12 octobre 1962 que ce dernier a acquis l’appartement au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » avec sa femme, [X] [P] veuve [L], avec laquelle il était marié sous le régime légal. Elle ajoute que cette dernière a été instituée légataire universelle de son époux dans le cas de sa survie. Elle en déduit qu’elle n’est pas propriétaire des lots litigieux puisque Mme [S] [W] est l’héritière de [X] [P] veuve [L]. Elle relève que le syndicat des copropriétaires le reconnaît dans son acte introductif d’instance et ajoute que cette dernière n’ayant pas opté dans le délai de deux mois prévu à la sommation délivrée le 16 mai 2024, Mme [S] [W] est réputée avoir accepté purement et simplement la succession.
Elle rappelle que le présent tribunal a toutefois jugé, dans sa décision du 4 novembre 2024, que la sommation d’opter n’a pas été délivrée à Mme [S] [W] qui n’a pas été retrouvée par le commissaire de justice de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de prendre parti et a indiqué que la prescription ne court pas tant que le successible a des motifs légitimes d’ignorer la naissance de son droit, notamment l’ouverture de la succession. 
Elle énonce que le syndicat des copropriétaires n’a pas rapporté la preuve que Mme [S] [W] a usé de sa faculté d’option dans les trente ans à compter de l’ouverture de la succession de [X] [P] veuve [L] et en conclut que Mme [S] [W] ne peut y avoir renoncé. Elle ajoute que cette dernière est a priori toujours vivante.
Elle estime donc ne pouvoir être reconnue en qualité de propriétaire des lots litigieux.
Elle souligne également que le commandement de payer les charges du 6 octobre 2021 a été délivré à M. [I] et que le syndicat des copropriétaires n’indique pas à quel titre ce dernier représentait [E] [L], d’autant plus que les appels de fonds versés aux débats sont adressés à « la succession M. [J] [Q] » et que [E] [L] ne fait pas partie de la liste des copropriétaires. Elle en conclut qu’il existe un doute quant à la vacance de la succession de ce dernier.
Elle évoque également le fait que le syndicat des copropriétaires a attendu 48 ans avant de recouvrer les charges de copropriété dues par le propriétaire des lots n°5 et 29.
Elle se fonde sur les articles 147 de la loi du 13 août 2044 et L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques et soutient que le bien litigieux n’est pas incorporé dans son domaine puisque les modalités d’acquisition d’un bien sans maître n’ont pas été mises en place. Elle énonce en effet que, selon la circulaire du 8 mars 2006, la commune doit préalablement procéder à une enquête auprès des services déconcentrés de différents ministères, des services du cadastre, de la publicité foncière et des notaires mais aussi des enquêtes de voisinage afin de s’assurer que le bien est sans maître.
Elle ajoute qu’aucune délibération du conseil municipal n’a autorisé cette acquisition alors qu’une telle formalité permet d’éviter toute difficulté ultérieure et qu’aucun procès-verbal constatant la prise de possession n’a été affiché en mairie, conformément aux dispositions de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, ni publié au fichier immobilier alors qu’elle soutient qu’il s’agit d’un préalable indispensable à toute décision visant à acquérir un bien sans maître. Elle énonce n’avoir eu connaissance de l’existence de ce bien qu’à la date de l’assignation. Elle invoque d’ailleurs que M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes avait qualité de curateur à la succession de [E] [L] jusqu’au 30 janvier 2023, date à laquelle il a renoncé à sa mission.
Elle indique en outre disposer de la possibilité de renoncer, par délibération du conseil municipal, à exercer ses droits sur tout ou partie de son territoire au profit de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre.
Elle renonce donc, à titre subsidiaire et si la présente juridiction venait à retenir que la succession de [E] [L] est bien vacante, à ses droits sur le bien litigieux sur le fondement des dispositions de l’article 713 du code civil.

Respectivement assignés par remise de l’acte à une personne déclarant être habilitée à le recevoir et par procès-verbal de recherches infructueuses, le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession de [E] [L], et Mme [S] [W] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure, initialement intervenue le 20 mai 2025, révoquée et prononcée de nouveau le 21 avril 2026 par ordonnance du 8 octobre 2025, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogé au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/303, 23/1055 et 24/2834 a déjà été ordonnée par ordonnances des 4 octobre 2023 et 8 janvier 2025 de sorte que la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » est devenue sans objet.

Sur la demande principale en paiement de charges

1- .Sur le montant des charges impayées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » produit :

- le relevé de propriété démontrant que [E] [L] figure toujours en qualité de propriétaire des lots de copropriété n°5 et 29 sur la matrice cadastrale,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2019,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2021, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2022 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2020,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2023 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mai 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2025 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026, 
- l’état des dépenses des exercices clos les 31 décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
- l’état financier après répartition du 1er janvier au 31 décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024
- les comptes de gestion du 1er janvier au 31 décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,
- les appels de provisions adressés à la « succession M. [J] [Q] »,
- un relevé de compte débiteur de la somme 20.612,57 euros au 1er juillet 2024,
- un relevé de compte débiteur de la somme de 24.796,06 euros au 1er juillet 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 24.796,06 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend des frais de « procédure succession [J] » d’un montant de 103 euros les 1er janvier et 1er avril 2023, le tout pour un montant total de 206 euros pour une dette de charges et provisions de 24.590,06 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.
Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Il sera observé qu’en l’espèce, les frais liés à la procédure de succession [J] ne sont pas justifiés si bien que tous les frais facturés pas le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance alors qu’il entrait dans sa mission de gestion courante.

Par ailleurs, la commune de [Localité 2] fait état dans ses écritures d’un commandement de payer qui aurait été délivré le 6 octobre 2021 à M. [I], inconnu à la procédure, dont le coût n’est pas inclus dans les décomptes produits de sorte que celui-ci ne peut être retenu comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En outre, les décomptes produits comprennent un « solde à nouveau au 01/01/2016 » d’un montant de 7.223,27 euros intégré le 1er janvier 2016 au compte de copropriété de [E] [L].

Or, il appartient au syndicat des copropriétaires demandeur de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui lui interdit cette pratique du report à nouveau ou de la reprise du solde antérieur de l’ancien syndic. 

En effet, le syndic doit justifier des provisions dues par les copropriétaires depuis l’origine de la dette.

Dès lors, ce montant non justifié sera déduit de la somme à laquelle le débiteur des charges sera condamné.

De surcroît, aucun décompte n’est versé aux débats pour les périodes du 1er août 2021 au 1er janvier 2023 et du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025.

Or, le compte de copropriété litigieux était débiteur de la somme de 16.002,92 euros au 1er août 2021 puis de la somme de 18.529,74 euros au 1er janvier 2023. Ce hiatus d’un montant de 2.526,82 euros n’est donc pas détaillé.

Similairement, le compte de copropriété était débiteur de la somme de 20.612,57 euros au 1er juillet 2024 puis de la somme de 22.830,30 euros au 1er janvier 2025. Le montant de 2.217,38 euros n’est donc pas justifié.

Ces sommes seront donc retranchées du montant de la condamnation.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 12.622,59 euros (24.796,06 - 206 - 7.223,27 - 2.526,82 - 2.217,38 = 12.622,59), arrêtée au 1er juillet 2025.

2- Sur le débiteur de l'arriéré de charges réclamé.

Aux termes de l'article 713 alinéa 1er du code civil, les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens sans maître sont alors réputés appartenir à l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre.

L'article L. 1123-1 du code de la propriété des personnes publiques prévoit que sont considérés comme n'ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l'article L. 1122-1 et qui :

1° Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté. Ce délai est ramené à dix ans lorsque les biens se situent dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme au sens de l'article L. 312-3 du code de l'urbanisme ou d'une opération de revitalisation de territoire au sens de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation, dans une zone France ruralités revitalisation mentionnée aux II et III de l'article 44 quindecies A du code général des impôts ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville au sens de l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine ; la présente phrase ne fait pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription ;

2° Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription.

L'article L. 1123-3 alinéas 1 et 2 du même code dispose en outre que l'acquisition des immeubles mentionnés au 2° de l'article L. 1123-1 est opérée selon les modalités suivantes.
Un arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pris dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat constate que l'immeuble satisfait aux conditions mentionnées au 2° de l'article L. 1123-1. Il est procédé par les soins du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre à une publication et à un affichage de cet arrêté et, s'il y a lieu, à une notification aux derniers domicile et résidence du dernier propriétaire connu. Une notification est également adressée, si l'immeuble est habité ou exploité, à l'habitant ou à l'exploitant ainsi qu'au tiers qui aurait acquitté les taxes foncières. Cet arrêté est, dans tous les cas, notifié au représentant de l'Etat dans le département.

Par ailleurs, en vertu de l'article 772 du code civil, dans les deux mois qui suivent la sommation, l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce texte ajoute qu'à défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple.

L'article 780 du code civil dispose que la faculté d'option se prescrit par dix ans à compter de l'ouverture de la succession et l'héritier qui n'a pas pris parti dans ce délai est réputé renonçant. Il précise que la prescription ne court pas tant que le successible a des motifs légitimes d'ignorer la naissance de son droit, notamment l'ouverture de la succession.

En outre, aux termes de l'article L. 312-2 du code des relations entre le public et l'administration, font l'objet d'une publication les instructions, les circulaires ainsi que les notes et réponses ministérielles qui comportent une interprétation du droit positif ou une description des procédures administratives. Les instructions et circulaires sont réputées abrogées si elles n'ont pas été publiées, dans des conditions et selon des modalités fixées par décret.
Un décret en Conseil d'Etat pris après avis de la commission mentionnée au titre IV précise les autres modalités d'application du présent article.

Conformément à l'article R. 312-7 du même code, les instructions et les circulaires sont réputées abrogées si elles n'ont pas été publiées dans un délai de quatre mois à compter de leur signature sur l'un des supports prévus à cet effet, soit les quatorze sites internet prévus par décret dont " www.fonction-publique.gouv.fr ". A défaut de publication, leurs auteurs ne peuvent s'en prévaloir à l'égard des administrés.

En l'espèce, par jugement du 7 décembre 2022, la succession de [E] [L] a été déclarée vacante, aucun héritier ne s'étant manifesté.

Par ailleurs, il a été relevé dans le jugement avant-dire droit du 4 novembre 2024 que la sommation d'opter n'a pas été délivrée le 16 mai 2024 à Mme [S] [W] qui n'a pas pu être retrouvée par le commissaire de justice si bien qu'elle n'a pas été en mesure de prendre parti dans le délai de deux mois prévu à l'article 772 du code civil.

Cette dernière ne peut donc être réputée acceptante pure et simple.

En outre, le délai prévu à l'article 780 du code civil, qui était de trente ans avant l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, a en tout état de cause pour point de départ l'ouverture de la succession.

Or, [X] [P] veuve [L] est décédée à [Localité 2] le 12 décembre 1977, date d'ouverture de sa succession incluant les biens immobiliers, soit quarante-sept ans avant la délivrance de la sommation d'opter à Mme [S] [W], dont l'acte de naissance ne fait pas mention du décès, de sorte que cette dernière, qui ne fait état d'aucun motif légitime d'ignorer la naissance de son droit, est réputée renonçante à la succession sans qu'un report de la date à laquelle le délai de prescription a commencé à courir ne puisse être invoqué.

En outre, si certains documents tels que les procès-verbaux d'assemblées générales des 22 janvier 2021 et 2022, la situation financières de la copropriété et des appels de fonds pour l'année 2022 ont été adressés à la " succession [J] " ou au Service des domaines au nom de cette même succession, les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2023, 2024 et 2025 ainsi que des appels de fonds, projets de répartition et comptes de copropriété pour les exercices 2023, 2024 et 2025 ont été envoyés à la succession [L] ainsi qu'au Service des domaines et à la mairie de [Localité 2] au nom de la même succession.

De plus, aucun élément probant ne permet d'identifier M. [I] en qualité de successible de [E] [L] ou d'[X] [P] veuve [L], un nom indiqué sur un document établi par le syndic ne permettant pas de rapporter la preuve de la propriété en l'absence de matrice cadastrale ou d'acte notarié en ce sens.

En outre, il ressort du relevé de propriété versé aux débats que [E] [L] est bien propriétaire des lots n°5 et 29 de l'état descriptif de division de l'immeuble dénommé " [Adresse 2] " et que l'adresse des titulaires de droit communiquée est " [Adresse 7] ", raison pour laquelle ce nom est mentionné dans certains documents de copropriété.

Dès lors, la déshérence des lots litigieux au sein de l'immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 2] " n'est pas contestable et ceux-ci sont sans maître à proprement parler puisque faisant partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté de sorte que ces lots appartiennent de plein droit à la commune de [Localité 2] dans laquelle ils sont situés.

En effet, la circulaire du 8 mars 2006, qui comportent une interprétation du droit positif ou une description des procédures administratives relative à l'acquisition par la commune des biens en déshérence, n'a pas été publiée dans des conditions et selon des modalités fixées par décret de sorte qu'elle est réputée abrogée.

Surabondamment, cette circulaire prévoit en son paragraphe 2. intitulé " Les modalités d'acquisition des biens sans maître ", que :

" Les biens sans maître sont acquis par la commune (ou, subsidiairement, par l'Etat) soit de plein droit, en application des articles 713 du code civil et L. 25 du code du domaine de l'Etat, soit à l'issue de la procédure décrite à l'article L. 27 bis du code du domaine de l'Etat. Il convient cependant, préalablement, qu'une enquête relative à la propriété des dits biens ait été diligentée par la commune ". 

Il y est précisé que cette enquête préalable est destinée à s'assurer que les biens considérés peuvent effectivement être qualifiés de biens sans maître.

Ces formalités sont donc uniquement imposées dans le cas de la procédure applicable aux biens présumés sans maître, soit ceux n'ayant pas de propriétaire connu et pour lesquels les taxes foncières n'ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou ont été acquittées par des tiers, et non aux biens sans maître à proprement parler, soit ceux faisant partie d'une succession ouverte depuis un nombre d'années défini par la loi et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté.

En outre, il ressort du paragraphe 2.2.1 intitulé " Acquisition de plein droit en application des articles 713 du code civil et L. 25 du code du domaine de l'Etat " que :

" Il convient d'inviter les assemblées délibérantes communales, en vertu des dispositions de l'article L. 2121-29 du code général des collectivités territoriales, à prendre une délibération autorisant l'acquisition, par le maire, d'un bien sans maître revenant de plein droit à la commune.

Cette prise de possession est constatée par un procès-verbal, affiché en mairie, selon les modalités de l'article [Etablissement 1] 2131-1 du code général des collectivités territoriales. Ce procès-verbal qui n'est pas créatif de droits, n'a pas à être publié au fichier immobilier ".

L'autorisation de l'acquisition par délibération du conseil municipal est donc une invitation et non une condition impérative créatrice de droit puisque la commune devient propriétaire d'un bien sans maître de plein droit.

Dès lors, à défaut de production par la commune défenderesse d'un procès-verbal de délibération du conseil municipal par laquelle la commune a renoncé à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre, la commune de [Localité 2] est propriétaire des lots n°5 et 29 de l'état descriptif de division de l'immeuble dénommé " [Adresse 2] " et donc redevable de l'arriéré de charges de copropriété afférant.

En effet, la défenderesse ne peut renoncer à ses droits par conclusions puisque les textes prévoient explicitement qu'une telle renonciation ne peut avoir lieu qu'à l'occasion d'une délibération du conseil municipal.

Par conséquent, la commune de [Localité 2] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 2] " la somme de 12.622,59 euros de charges, arrêtée au 1er juillet 2025.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de l'assignation délivrée le 10 mars 2023.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par le commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement sont, selon l'article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l'article A444-32 du même code sans qu'il puisse y être dérogé de sorte que la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur ce point sera rejetée.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la commune de [Localité 2] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la commune de [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 12.622,59 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 


 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2], Etablissement public service du Domaine es qualité de curateur à la succession de [E] [L], [S] [W] 

N° 26/609
Du 23 Juillet 2026 

4ème Chambre civile
N° RG 23/00303 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OVL2 

 

















Grosse délivrée à 

la SELARL CABINET FRANCK BANERE

la SELARL MAITRE [B] ET ASSOCIES

expédition délivrée à 

le 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, 

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 5 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDERESSE: 

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant


DÉFENDERESSES:

Commune Hôtel de ville [Localité 2] prise en la personne de son Maire en exercice
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Etablissement public service du Domaine pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes es qualité de curateur à la succession de M. [L] [E] né le 26 mars 1898 à [Localité 4] est décédé à [Localité 2] le 22 mars 1975
[Adresse 5]
[Localité 5]
Non représenté

Mme [S] [W]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Non représentée


EXPOSÉ DU LITIGE

[E] [L], né le 26 mars 1898 à [Localité 4], est décédé le 22 mars 1975 à [Localité 2]. 

Il était propriétaire des lots n°5 et 29 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 3] à [Localité 2] et figure toujours en cette qualité sur la matrice cadastrale. 

Aucun héritier ne s’étant manifesté et les charges de copropriété étant demeurées impayées, l’administration des domaines a été désignée curateur à la succession vacante, par jugement du 7 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a fait assigner le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession de [E] [L], aux fins d’obtenir principalement le paiement de la somme de 18.123,74 euros de charges de copropriété dues au 22 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/303.

Par lettre du 30 janvier 2023, le curateur à la succession vacante de [E] [L] a demandé à être déchargé de sa mission en faisant valoir que cette succession avait été ouverte il y a plus de trente ans et que la commune de [Localité 2] était propriétaire du bien sur le fondement de l’article L. 1123-1 du code de la propriété des personnes publiques.

Par jugement du 21 février 2024, le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, a été déchargé de la gestion de la curatelle à cette succession vacante.

***

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a dénoncé l’assignation qu’il a fait délivrer le 12 janvier 2023 et fait assigner la commune de [Localité 2] en intervention forcée aux fins d’obtenir principalement la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro de RG 23/303 ainsi que la condamnation de la commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaire des lots litigieux, au paiement de la somme de 18.123,74 euros de charges de copropriété dues au 22 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/1055.

Assignée en paiement des charges de copropriété, la commune de [Localité 2] a justifié que, selon une attestation de notoriété rectificative établie le 11 janvier 1978, [E] [L] avait institué légataire universelle [X] [P] veuve [L], son épouse survivante.

[X] [P] veuve [L] est décédée le 2 septembre 1977 à [Localité 2] en laissant pour lui succéder ses quatre petits-enfants venant par représentation de son fils précédé, [C] [W] issu de sa première union avec [M] [W], à savoir [R] [W], [S] [W], [G] [W] et [F] [W]. 

Seule Mme [S] [W] étant encore en vie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » lui a fait délivrer, par acte extra-judiciaire du 16 mai 2024, une sommation d’avoir à opter sur le fondement des articles 771 et suivants du code civil.

Cet acte a été signifié à sa dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice n’ayant pas pu retrouver son destinataire.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » a fait assigner Mme [S] [W] afin d’obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 20.612,57 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 24/2834.

***

Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 4 octobre 2023, ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro 23/1055 du rôle avec celle inscrite sous le numéro de RG 23/303, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal a :

Ordonné la réouverture des débats, Invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à conclure pour cette date en fournissant ses observations sur la qualité à se défendre à l’action de Mme [S] [W] notamment au regard des dispositions de l’article 780 du code civil réputant renonçant l’héritier n’ayant pas opté dans le délai de trente ans suivant l’ouverture de la succession,Sursis à statuer sur les demandes,Réservé les dépens en fin de cause.
Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 8 janvier 2025, ordonné la jonction de la cause inscrite sous le RG n°24/2834 du rôle avec celle inscrite sous le numéro de RG 23/303, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sollicite :

la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 23/303 avec celles enregistrées sous les numéros de RG 23/1055 et 24/2834,la condamnation de la commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaires des lots litigieux, à lui payer la somme de 24.796,06 euros de charges de copropriété, arrêtée au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la condamnation de la commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaires des lots litigieux, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais nécessaires exposés, après mise en demeure, pour le recouvrement de sa créance et le montant des sommes retenues par le commissaire de justice au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2011. 
Il invoque les dispositions des articles 713 du code civil, L. 1123-3 du code de la propriété des personnes publiques ainsi que 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en déduit que la commune de [Localité 2] semble propriétaire des lots n°5 et 29 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » et est donc tenue de régler l’arriéré de charges.
Il relève que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre les coindivisaires de sorte que, même si les éventuels héritiers des frères et sœurs défunts de Mme [S] [W] ne sont pas attraits à la présente procédure, il est bien-fondé à poursuivre seule cette dernière en paiement des charges de copropriété.
Il estime que, compte tenu des dispositions de l’article 780 du code civil réputant renonçant l’héritier n’ayant pas opté dans les trente ans suivant l’ouverture de la succession, Mme [S] [W] ne peut être déclarée héritière des anciens propriétaires des lots litigieux. Il en conclut que le bien n’a pas de maître et donc que la commune de [Localité 2] est désormais titulaire du droit de propriété.
Il soutient rapporter la preuve de la vacance de la succession de [E] [L] par le jugement du 7 décembre 2022. Il relève que la présente juridiction n’aurait pas déclaré cette succession vacante si les pièces produites étaient insuffisantes.
Il dément que la mention du nom de M. [I] sur certains appels de fonds entraîne un doute quant à la vacance de la succession litigieuse puisque [E] [L] est le dernier propriétaire connu mentionné sur la matrice cadastrale et qu’aucune pièce n’explicite le lien entre M. [I] et [E] [L], Mme [S] [W] ou [X] [P] veuve [L]. Il estime qu’il n’est pas tenu de rechercher une personne qui n’est pas désignée propriétaire d’un lot de copropriété.
Il précise que la succession n’a pas été réglée depuis plus de trente ans. Il ajoute que, quand bien même il ressort de l’acte de vente du 12 octobre 1962 que [E] [L] a acquis le bien litigieux avec sa femme, [X] [P] veuve [L], cette dernière n’est pas mentionnée sur la matrice cadastrale si bien qu’il n’est pas tenu de rechercher si elle est décédée avant son époux et si sa succession a été liquidée.
Il fait valoir que l’article 713 du code civil prévoit une acquisition de plein droit par la commune des biens sans maître, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. Il expose qu’à défaut de délibération du conseil municipal par laquelle la commune renonce à l’exercice de ses droits, cette dernière est propriétaire des lots litigieux, quand bien même elle tente d’y renoncer dans le cadre de ses écritures.
Il soutient d’ailleurs que la procédure d’enquête préalable et de délibération n’est pas applicable aux biens sans maître faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour lesquels aucun successible ne s’est présenté. 
Il considère donc solliciter à juste titre la condamnation de la commune de [Localité 2] au paiement de l’arriéré de charges.
Il indique faire siens les arguments soulevés par la présente juridiction dans le jugement avant-dire droit du 4 novembre 2024. Il ajoute qu’il a, de bonne foi, cherché à mettre en cause les héritiers de l’épouse de [E] [L] mais estime qu’il est manifeste que Mme [S] [W], seule héritière survivante, est réputée renonçante puisqu’un délai de 10 ans s’est écoulé depuis le décès de [X] [P] veuve [L].
Il indique que la sommation d’avoir à opter a été délivrée tardivement au sens de l’article 780 du code civil et que l’acte de naissance de Mme [S] [W] ne porte pas mention de son décès.
Il relève enfin que, quand bien même les charges de copropriété ont été payées pendant des années, les services de la publicité foncière ne font état d’aucune mutation de propriété de sorte qu’il est impossible de déterminer l’identité de la personne ayant précédemment payé les charges. 

Dans ses dernières écritures notifiées le 28 août 2025, la commune de [Localité 2] conclut à titre principal au débouté, renonce à titre subsidiaire à tout droit sur le bien dont s’agit au profit de l’Etat et sollicite, en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la succession de [E] [L] n’était pas vacante puisqu’il ressort de l’acte de vente du 12 octobre 1962 que ce dernier a acquis l’appartement au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » avec sa femme, [X] [P] veuve [L], avec laquelle il était marié sous le régime légal. Elle ajoute que cette dernière a été instituée légataire universelle de son époux dans le cas de sa survie. Elle en déduit qu’elle n’est pas propriétaire des lots litigieux puisque Mme [S] [W] est l’héritière de [X] [P] veuve [L]. Elle relève que le syndicat des copropriétaires le reconnaît dans son acte introductif d’instance et ajoute que cette dernière n’ayant pas opté dans le délai de deux mois prévu à la sommation délivrée le 16 mai 2024, Mme [S] [W] est réputée avoir accepté purement et simplement la succession.
Elle rappelle que le présent tribunal a toutefois jugé, dans sa décision du 4 novembre 2024, que la sommation d’opter n’a pas été délivrée à Mme [S] [W] qui n’a pas été retrouvée par le commissaire de justice de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de prendre parti et a indiqué que la prescription ne court pas tant que le successible a des motifs légitimes d’ignorer la naissance de son droit, notamment l’ouverture de la succession. 
Elle énonce que le syndicat des copropriétaires n’a pas rapporté la preuve que Mme [S] [W] a usé de sa faculté d’option dans les trente ans à compter de l’ouverture de la succession de [X] [P] veuve [L] et en conclut que Mme [S] [W] ne peut y avoir renoncé. Elle ajoute que cette dernière est a priori toujours vivante.
Elle estime donc ne pouvoir être reconnue en qualité de propriétaire des lots litigieux.
Elle souligne également que le commandement de payer les charges du 6 octobre 2021 a été délivré à M. [I] et que le syndicat des copropriétaires n’indique pas à quel titre ce dernier représentait [E] [L], d’autant plus que les appels de fonds versés aux débats sont adressés à « la succession M. [J] [Q] » et que [E] [L] ne fait pas partie de la liste des copropriétaires. Elle en conclut qu’il existe un doute quant à la vacance de la succession de ce dernier.
Elle évoque également le fait que le syndicat des copropriétaires a attendu 48 ans avant de recouvrer les charges de copropriété dues par le propriétaire des lots n°5 et 29.
Elle se fonde sur les articles 147 de la loi du 13 août 2044 et L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques et soutient que le bien litigieux n’est pas incorporé dans son domaine puisque les modalités d’acquisition d’un bien sans maître n’ont pas été mises en place. Elle énonce en effet que, selon la circulaire du 8 mars 2006, la commune doit préalablement procéder à une enquête auprès des services déconcentrés de différents ministères, des services du cadastre, de la publicité foncière et des notaires mais aussi des enquêtes de voisinage afin de s’assurer que le bien est sans maître.
Elle ajoute qu’aucune délibération du conseil municipal n’a autorisé cette acquisition alors qu’une telle formalité permet d’éviter toute difficulté ultérieure et qu’aucun procès-verbal constatant la prise de possession n’a été affiché en mairie, conformément aux dispositions de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, ni publié au fichier immobilier alors qu’elle soutient qu’il s’agit d’un préalable indispensable à toute décision visant à acquérir un bien sans maître. Elle énonce n’avoir eu connaissance de l’existence de ce bien qu’à la date de l’assignation. Elle invoque d’ailleurs que M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes avait qualité de curateur à la succession de [E] [L] jusqu’au 30 janvier 2023, date à laquelle il a renoncé à sa mission.
Elle indique en outre disposer de la possibilité de renoncer, par délibération du conseil municipal, à exercer ses droits sur tout ou partie de son territoire au profit de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre.
Elle renonce donc, à titre subsidiaire et si la présente juridiction venait à retenir que la succession de [E] [L] est bien vacante, à ses droits sur le bien litigieux sur le fondement des dispositions de l’article 713 du code civil.

Respectivement assignés par remise de l’acte à une personne déclarant être habilitée à le recevoir et par procès-verbal de recherches infructueuses, le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession de [E] [L], et Mme [S] [W] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure, initialement intervenue le 20 mai 2025, révoquée et prononcée de nouveau le 21 avril 2026 par ordonnance du 8 octobre 2025, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogé au 23 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/303, 23/1055 et 24/2834 a déjà été ordonnée par ordonnances des 4 octobre 2023 et 8 janvier 2025 de sorte que la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » est devenue sans objet.

Sur la demande principale en paiement de charges

1- .Sur le montant des charges impayées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » produit :

- le relevé de propriété démontrant que [E] [L] figure toujours en qualité de propriétaire des lots de copropriété n°5 et 29 sur la matrice cadastrale,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 :
- approuvant les comptes de l’exercice 2019,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2021, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 2022 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2020,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2023 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mai 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, 
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2025 :
- approuvant les comptes de l’exercice de l’exercice 2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026, 
- l’état des dépenses des exercices clos les 31 décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
- l’état financier après répartition du 1er janvier au 31 décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024
- les comptes de gestion du 1er janvier au 31 décembre 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,
- les appels de provisions adressés à la « succession M. [J] [Q] »,
- un relevé de compte débiteur de la somme 20.612,57 euros au 1er juillet 2024,
- un relevé de compte débiteur de la somme de 24.796,06 euros au 1er juillet 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 24.796,06 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend des frais de « procédure succession [J] » d’un montant de 103 euros les 1er janvier et 1er avril 2023, le tout pour un montant total de 206 euros pour une dette de charges et provisions de 24.590,06 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.
Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », de « remise du dossier » au commissaire de justice, de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires puisque ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Il sera observé qu’en l’espèce, les frais liés à la procédure de succession [J] ne sont pas justifiés si bien que tous les frais facturés pas le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance alors qu’il entrait dans sa mission de gestion courante.

Par ailleurs, la commune de [Localité 2] fait état dans ses écritures d’un commandement de payer qui aurait été délivré le 6 octobre 2021 à M. [I], inconnu à la procédure, dont le coût n’est pas inclus dans les décomptes produits de sorte que celui-ci ne peut être retenu comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En outre, les décomptes produits comprennent un « solde à nouveau au 01/01/2016 » d’un montant de 7.223,27 euros intégré le 1er janvier 2016 au compte de copropriété de [E] [L].

Or, il appartient au syndicat des copropriétaires demandeur de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui lui interdit cette pratique du report à nouveau ou de la reprise du solde antérieur de l’ancien syndic. 

En effet, le syndic doit justifier des provisions dues par les copropriétaires depuis l’origine de la dette.

Dès lors, ce montant non justifié sera déduit de la somme à laquelle le débiteur des charges sera condamné.

De surcroît, aucun décompte n’est versé aux débats pour les périodes du 1er août 2021 au 1er janvier 2023 et du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025.

Or, le compte de copropriété litigieux était débiteur de la somme de 16.002,92 euros au 1er août 2021 puis de la somme de 18.529,74 euros au 1er janvier 2023. Ce hiatus d’un montant de 2.526,82 euros n’est donc pas détaillé.

Similairement, le compte de copropriété était débiteur de la somme de 20.612,57 euros au 1er juillet 2024 puis de la somme de 22.830,30 euros au 1er janvier 2025. Le montant de 2.217,38 euros n’est donc pas justifié.

Ces sommes seront donc retranchées du montant de la condamnation.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 12.622,59 euros (24.796,06 - 206 - 7.223,27 - 2.526,82 - 2.217,38 = 12.622,59), arrêtée au 1er juillet 2025.

2- Sur le débiteur de l'arriéré de charges réclamé.

Aux termes de l'article 713 alinéa 1er du code civil, les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens sans maître sont alors réputés appartenir à l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre.

L'article L. 1123-1 du code de la propriété des personnes publiques prévoit que sont considérés comme n'ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l'article L. 1122-1 et qui :

1° Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté. Ce délai est ramené à dix ans lorsque les biens se situent dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme au sens de l'article L. 312-3 du code de l'urbanisme ou d'une opération de revitalisation de territoire au sens de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation, dans une zone France ruralités revitalisation mentionnée aux II et III de l'article 44 quindecies A du code général des impôts ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville au sens de l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine ; la présente phrase ne fait pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription ;

2° Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription.

L'article L. 1123-3 alinéas 1 et 2 du même code dispose en outre que l'acquisition des immeubles mentionnés au 2° de l'article L. 1123-1 est opérée selon les modalités suivantes.
Un arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pris dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat constate que l'immeuble satisfait aux conditions mentionnées au 2° de l'article L. 1123-1. Il est procédé par les soins du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre à une publication et à un affichage de cet arrêté et, s'il y a lieu, à une notification aux derniers domicile et résidence du dernier propriétaire connu. Une notification est également adressée, si l'immeuble est habité ou exploité, à l'habitant ou à l'exploitant ainsi qu'au tiers qui aurait acquitté les taxes foncières. Cet arrêté est, dans tous les cas, notifié au représentant de l'Etat dans le département.

Par ailleurs, en vertu de l'article 772 du code civil, dans les deux mois qui suivent la sommation, l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce texte ajoute qu'à défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple.

L'article 780 du code civil dispose que la faculté d'option se prescrit par dix ans à compter de l'ouverture de la succession et l'héritier qui n'a pas pris parti dans ce délai est réputé renonçant. Il précise que la prescription ne court pas tant que le successible a des motifs légitimes d'ignorer la naissance de son droit, notamment l'ouverture de la succession.

En outre, aux termes de l'article L. 312-2 du code des relations entre le public et l'administration, font l'objet d'une publication les instructions, les circulaires ainsi que les notes et réponses ministérielles qui comportent une interprétation du droit positif ou une description des procédures administratives. Les instructions et circulaires sont réputées abrogées si elles n'ont pas été publiées, dans des conditions et selon des modalités fixées par décret.
Un décret en Conseil d'Etat pris après avis de la commission mentionnée au titre IV précise les autres modalités d'application du présent article.

Conformément à l'article R. 312-7 du même code, les instructions et les circulaires sont réputées abrogées si elles n'ont pas été publiées dans un délai de quatre mois à compter de leur signature sur l'un des supports prévus à cet effet, soit les quatorze sites internet prévus par décret dont " www.fonction-publique.gouv.fr ". A défaut de publication, leurs auteurs ne peuvent s'en prévaloir à l'égard des administrés.

En l'espèce, par jugement du 7 décembre 2022, la succession de [E] [L] a été déclarée vacante, aucun héritier ne s'étant manifesté.

Par ailleurs, il a été relevé dans le jugement avant-dire droit du 4 novembre 2024 que la sommation d'opter n'a pas été délivrée le 16 mai 2024 à Mme [S] [W] qui n'a pas pu être retrouvée par le commissaire de justice si bien qu'elle n'a pas été en mesure de prendre parti dans le délai de deux mois prévu à l'article 772 du code civil.

Cette dernière ne peut donc être réputée acceptante pure et simple.

En outre, le délai prévu à l'article 780 du code civil, qui était de trente ans avant l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, a en tout état de cause pour point de départ l'ouverture de la succession.

Or, [X] [P] veuve [L] est décédée à [Localité 2] le 12 décembre 1977, date d'ouverture de sa succession incluant les biens immobiliers, soit quarante-sept ans avant la délivrance de la sommation d'opter à Mme [S] [W], dont l'acte de naissance ne fait pas mention du décès, de sorte que cette dernière, qui ne fait état d'aucun motif légitime d'ignorer la naissance de son droit, est réputée renonçante à la succession sans qu'un report de la date à laquelle le délai de prescription a commencé à courir ne puisse être invoqué.

En outre, si certains documents tels que les procès-verbaux d'assemblées générales des 22 janvier 2021 et 2022, la situation financières de la copropriété et des appels de fonds pour l'année 2022 ont été adressés à la " succession [J] " ou au Service des domaines au nom de cette même succession, les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2023, 2024 et 2025 ainsi que des appels de fonds, projets de répartition et comptes de copropriété pour les exercices 2023, 2024 et 2025 ont été envoyés à la succession [L] ainsi qu'au Service des domaines et à la mairie de [Localité 2] au nom de la même succession.

De plus, aucun élément probant ne permet d'identifier M. [I] en qualité de successible de [E] [L] ou d'[X] [P] veuve [L], un nom indiqué sur un document établi par le syndic ne permettant pas de rapporter la preuve de la propriété en l'absence de matrice cadastrale ou d'acte notarié en ce sens.

En outre, il ressort du relevé de propriété versé aux débats que [E] [L] est bien propriétaire des lots n°5 et 29 de l'état descriptif de division de l'immeuble dénommé " [Adresse 2] " et que l'adresse des titulaires de droit communiquée est " [Adresse 7] ", raison pour laquelle ce nom est mentionné dans certains documents de copropriété.

Dès lors, la déshérence des lots litigieux au sein de l'immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 2] " n'est pas contestable et ceux-ci sont sans maître à proprement parler puisque faisant partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté de sorte que ces lots appartiennent de plein droit à la commune de [Localité 2] dans laquelle ils sont situés.

En effet, la circulaire du 8 mars 2006, qui comportent une interprétation du droit positif ou une description des procédures administratives relative à l'acquisition par la commune des biens en déshérence, n'a pas été publiée dans des conditions et selon des modalités fixées par décret de sorte qu'elle est réputée abrogée.

Surabondamment, cette circulaire prévoit en son paragraphe 2. intitulé " Les modalités d'acquisition des biens sans maître ", que :

" Les biens sans maître sont acquis par la commune (ou, subsidiairement, par l'Etat) soit de plein droit, en application des articles 713 du code civil et L. 25 du code du domaine de l'Etat, soit à l'issue de la procédure décrite à l'article L. 27 bis du code du domaine de l'Etat. Il convient cependant, préalablement, qu'une enquête relative à la propriété des dits biens ait été diligentée par la commune ". 

Il y est précisé que cette enquête préalable est destinée à s'assurer que les biens considérés peuvent effectivement être qualifiés de biens sans maître.

Ces formalités sont donc uniquement imposées dans le cas de la procédure applicable aux biens présumés sans maître, soit ceux n'ayant pas de propriétaire connu et pour lesquels les taxes foncières n'ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou ont été acquittées par des tiers, et non aux biens sans maître à proprement parler, soit ceux faisant partie d'une succession ouverte depuis un nombre d'années défini par la loi et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté.

En outre, il ressort du paragraphe 2.2.1 intitulé " Acquisition de plein droit en application des articles 713 du code civil et L. 25 du code du domaine de l'Etat " que :

" Il convient d'inviter les assemblées délibérantes communales, en vertu des dispositions de l'article L. 2121-29 du code général des collectivités territoriales, à prendre une délibération autorisant l'acquisition, par le maire, d'un bien sans maître revenant de plein droit à la commune.

Cette prise de possession est constatée par un procès-verbal, affiché en mairie, selon les modalités de l'article [Etablissement 1] 2131-1 du code général des collectivités territoriales. Ce procès-verbal qui n'est pas créatif de droits, n'a pas à être publié au fichier immobilier ".

L'autorisation de l'acquisition par délibération du conseil municipal est donc une invitation et non une condition impérative créatrice de droit puisque la commune devient propriétaire d'un bien sans maître de plein droit.

Dès lors, à défaut de production par la commune défenderesse d'un procès-verbal de délibération du conseil municipal par laquelle la commune a renoncé à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre, la commune de [Localité 2] est propriétaire des lots n°5 et 29 de l'état descriptif de division de l'immeuble dénommé " [Adresse 2] " et donc redevable de l'arriéré de charges de copropriété afférant.

En effet, la défenderesse ne peut renoncer à ses droits par conclusions puisque les textes prévoient explicitement qu'une telle renonciation ne peut avoir lieu qu'à l'occasion d'une délibération du conseil municipal.

Par conséquent, la commune de [Localité 2] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 2] " la somme de 12.622,59 euros de charges, arrêtée au 1er juillet 2025.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de l'assignation délivrée le 10 mars 2023.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par le commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement sont, selon l'article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l'article A444-32 du même code sans qu'il puisse y être dérogé de sorte que la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur ce point sera rejetée.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la commune de [Localité 2] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la commune de [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 12.622,59 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 


 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 771, code civil 713, code civil 780, code de la construction et de l'habitation L1123-3, code des relations entre le public et l'administration R312-7, code de la propriete intellectuelle L1123-3, code de procedure civile 816, code du domaine de l'etat L25, code de commerce A444-32, code general des collectivites territoriales L2131-1, code civil 772, code general des collectivites territoriales L2121-29, code de l'urbanisme L312-3, code des relations entre le public et l'administration L312-2, code de commerce R444-55, code de la propriete intellectuelle L1123-1, code de la construction et de l'habitation L303-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T01:20:16.683Z.