Décision de justice

Tribunal de commerce de Dax, REFERES, 21 juillet 2026, n° 2026001466

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Parties (entreprises)

SIREN 339441073

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE :

En date du 4 juin 2024, Monsieur [T] [G], agent commercial immobilier immatriculé au RSAC sous le numéro 339 441 073, a signé un contrat d'Agent Commercial avec l'agence CAP IMMO, sous l'enseigne Mon-Habitat.Com, située à [Localité 1].

Dans le cadre de cette alliance, M. [T] conserve un statut d'indépendant, il n'est pas salarié de la SARL CAP IMMO, et le mandant, M. [J] [N] n'a aucun lien de subordination. L'activité de M. [T] est de prospecter et négocier des transactions immobilières pour lesquelles il perçoit une commission de 70% sur le montant des honoraires HT après concrétisation par un acte authentique.

En date du 5 février 2026 s'est tenue la signature de l'acte authentique en l'étude de Maître [P], notaire à [Localité 2], concernant la transaction RIBEIRA/[K] menée par M. [T] qui a adressé le 6 février 2026 à l'agence Mon-Habitat.Com la facture correspondant à la commission lui revenant d'un montant TTC de 5.040€. Malgré le paiement de la somme de 12.000 € effectué le 6 février 2026 par le notaire à la SARL CAP IMMO, le gérant a refusé de verser la commission de 5.040 € à M. [T] prétendant attendre l'avis de son avocat.

Précédemment à cette date, M. [T] avait fait part oralement au gérant de sa décision de rompre son contrat au 31 décembre 2025 qu'il a confirmé par courrier en date du 20 janvier 2026 indiquant y mettre fin au 21 janvier 2026 après accord sur un préavis prorogé. Il soulignait conserver l'intégralité de son droit de commission et son droit de suite sur les dossiers qu'il a initiés, négociés ou engagés durant son mandat sur une durée de 6 mois après cessation suivant l'article 10 du contrat signé le 4 juin 2024.

Par lettre recommandée en date du 13 février 2026, M. [T] a mis en demeure la société CAP IMMO de lui payer la somme de 5.040 € sous huitaine, sans réponse il serait contraint d'engager une procédure.

S'en est suivie une deuxième mise en demeure en date du 24 février 2026 du conseil de M. [T] qui a rappelé à CAP IMMO ses obligations contractuelles et légales précisant que les clauses de l'article 9 du contrat étaient respectées.

Les différents courriers sont restés sans réponse de la société CAP IMMO.

De nouvelles transactions postérieures aux mises en demeure ont abouti et donné droit à de nouvelles commissions que M. [T] doit percevoir conformément à l'article 10 dudit contrat :

[Y] / [H] du 27 mars 2026 générant une commission de 2.646 € TTC,

[O] / [F] du 6 avril 2026 du 6 avril 2026 générant une commission de 4.200 € TTC,

[R] / [Q], compromis de la vente suivi d'un acte réaffirmé en date du 17 avril 2026 générant une commission de 2.100 € TTC.

Ainsi est né le litige.

C'est dans ces conditions qu'aux termes d'une assignation délivrée le 14 avril 2026 en l'étude de la SELARL MSM Huissiers & Associés, commissaire de justice à [Localité 3], Monsieur [T] [G] a assigné la SARL CAP IMMO- Mon-Habitat.Com, en la personne de son représentant M. [J] [N] devant le Tribunal de commerce de DAX.

Par cet acte et dans le dernier état de ses conclusions, M. [T] [G] demande au tribunal de :

CONDAMNER la société CAP IMMO à payer à Monsieur [T] [G] une provision de 13.986 € TTC, et à défaut une provision de 10.218,50 € TTC,

CONDAMNER la société CAP IMMO à payer à Monsieur [T] [G] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société CAP IMMO aux entiers dépens,

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 2026001466

L'affaire a été plaidée lors de l'audience du 7 juillet 2026. Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge a clos les débats, a mis l'affaire en délibéré et a indiqué que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe en date du 21 juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Pour la partie Demanderesse

En appui de sa demande, M. [T] fait valoir les articles 873 alinéa 2 du CPC, 1103 du Code civil et L134-1, 134-9 et 134-10 alinéa 1 du Code de commerce.

En soutien de sa demande, M. [T] verse au dossier :

Contrat d'agent commercial signé en date du 4 juin 2024,

Mise en demeure à la SARL CAP IMMO du 6 février 2026,

Factures des commissions dues à M. [T] de la SARL CAP IMMO,

Délégations de mandats n° 428 et n° 429 au nom de M. [T]

Factures de Gens de confiance payées par M. [T]

Mandats de ventes et compromis de vente

Avis de virement du 8 avril 2026 : commission [F] / [O]

Monsieur [T] fait valoir être titulaire d'une créance liquide et exigible d'un montant de 13.986 € TTC à l'égard de la SARL CAP IMMO Mon-Habitat.com qui conteste cet état de fait.

Pour la partie Défenderesse

La SARL CAP IMMO réplique que M. [T] a failli à son obligation de loyauté pendant l'exécution de son contrat, à son obligation de confidentialité sur les fichiers clients et à l'interdiction de substitution sans agrément exprès du mandant. Pour appuyer ses dires, la société CAP IMMO verse au dossier le constat d'Huissiers du 13/01/2026.

Elle Nous demande de dire qu'il n'y a pas lieu à référé, débouter M. [T] de ses demandes et de le condamner auxentiers dépens et au paiement d'une somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC,

Motifs

SUR QUOI

SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Selon l'article 873 alinéa 2 du CPC qui dispose :

« Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Selon l'article 1103 du Code civil qui dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l'article L134-1 :

« L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s'immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.
* Selon l'article L134-9 alinéa 1 :

La commission est acquise dès que le mandant a exécuté l'opération ou devrait l'avoir exécutée en vertu de l'accord conclu avec le tiers ou bien encore dès que le tiers a exécuté l'opération.

La commission est acquise au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part de l'opération ou devrait l'avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part. Elle est payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise.
* Selon l'article L134-10 alinéa 1:

Le droit à la commission ne peut s'éteindre que s'il est établi que le contrat entre le tiers et le mandant ne sera pas exécuté et si l'inexécution n'est pas due à des circonstances imputables au mandant. Les commissions que l'agent commercial a déjà perçues sont remboursées si le droit y afférent est éteint.

Attendu que M. [T] fait valoir sa demande de provision comme étant légitime concernant les différentes transactions immobilières menées à terme et compris dans la période des 6 mois après la cessation du contrat. M. [T] verse au dossier les mandats établis à l'entête de l'agence Mon-habitat.com ainsi que les factures des commissions correspondantes qui lui sont dues adressés à CAP IMMO.

Qu'ayant pris part à ces diverses négociations, M. [T] soutient qu'il remplit les conditions pour prouver l'existence d'obligation et qu'à contrario, CAP IMMO n'établit pas de contestation sérieuse pour ne pas régler ces commissions détaillées comme suit :

Le 15/10/2025 : RIBEIRA/[K], commission de 5.040€, acte définitif le 05/02/2026

Le 04/11/2025 : [Y]/[H], commission de 3.780€, acte définitif le 27/03/2026

Le 05/11/2025 : [F]/[O], commission de 3.360 €, acte définitif le 06/04/2026

Le 24/12/2025 : [R]/[Q], commission de 2.100 €, acte définitif le 17/04/2026.

Que les démissions respectivement annoncées par M. [T] et MME. [Z] (autre agent commercial) allaient engendrer une perte de chiffre d'affaires à CAP IMMO.

Pour la partie Défenderesse, CAP IMMO réplique que selon l'article 873 alinéa 2 du CPC, la demande d'une provision du créancier de M. [T] ne peut être retenue par le Tribunal.

Monsieur [T] n'a pas respecté toutes les obligations du contrat dans leurs intégralités, notamment celles de l'article 2 :

Veiller aux intérêts du mandant et agir loyalement et de bonne foi ;

S'interdire tout acte de concurrence pendant l'exécution du contrat ;

Ne pas utiliser les mandats et fichiers clients qu'au profit exclusif de l'agence ;

Demeure tenue d'une obligation générale de loyauté dans l'exécution de ses missions.

Que pour la société CAP IMMO, M. [T] a mené des activités annexes pour l'agence Biarritz Dream Home (LM IMMOCONSEIL) en mettant à profit les fichiers clients de CAP IMMO pour mener à bien les délégations de mandat.

Que par le contrat d'agent commercial signé le 4 juin 2024, M. [T] d'une part et MME [Z] d'autre part avaient pour mission de prospecter, négocier et conclure des transactions pour CAP IMMO.

Que les départs respectifs annoncés par M. [T] et MME [Z] et leurs échanges étaient de nature à préparer leur future collaboration au sein d'une agence créée par MME [Z], elle-même.

La SARL CAP IMMO n'apporte pas d'élément probant pour confirmer cette information. De plus, le contrat d'agent commercial en question ne concerne que M. [T], il ne comporte que les paraphes et signatures de M. [T].

Madame [Z] n'apparait nullement comme'soussignée" sur ce document, elle n'est donc pas concernée par les commissions que fait valoir M. [T].

Par conséquent, il résulte des précédents attendus qu'un certain nombre de transactions ont bien été menées à terme par M. [T] en application du contrat liant les parties,

Sur les contestations adverses :
* Pour la partie Demanderesse

Attendu que M. [T] fait valoir que les contestations de la société CAP IMMO qui réfute l'obligation de lui verser les différentes commissions auxquelles il a droit, sont dues à des difficultés financières et à la rupture de contrat.

Que conformément à l'article 9 du contrat : « Les commissions ne sont acquises qu'après la conclusion définitive de l'affaire, c'est-à-dire après signature de l'acte authentique ou du bail, lorsque l'Agence aura el le-même perçu sa propre rémunération. Le règlement des commissions s'effectuera après chaque affaire définitivement conclue pour laquelle le mandant aura encaissé ses honoraires. »

Selon l'Avis d'Opéré établi par la SCP [W] [B] en date du 8 avril 2026 et comme indiqué dans le compromis de vente, la société CAP IMMO a bien perçu la somme de 8.000 € au titre d'intermédiaire immobilier pour l'affaire [F] / [O] après signature définitive du 6 avril 2026.

Qu'en date du 12 juin 2026, le service comptable de la SAS Notaire Nouvelle Vague (NNV) a confirmé à M. [T] rencontrer des difficultés à obtenir la facture émise par la société CAP IMMO correspondant à la vente [X] / [Q] du 17 avril 2026 afin d'effectuer, conformément à la loi, le paiem ent des honoraires d'un montant de 5.000 € TTC dont la commission de 2.100 € lui revenant.

Que les différents mandats de vente correspondant aux factures établies par M. [T] aient bien été versés au dossier, et la société CAP IMMO n'ait soulevé aucune objection concernant les factures fournies par M. [T] mais a, au contraire, bien intégré les différentes transactions dans ses chiffres comptables comme l'attestent les tableaux récapitulatifs où sont notifiés plusieurs éléments probants sur divers contrats de juillet 2024 à décembre 2025.

Que conformément à l'article 10 du contrat : Droit de Suite « En cas de cessation du présent mandat et quelle qu'en soit la cause, l'agent commercial aura droit aux commissions dans les conditions définies à l'arti cle 9 cidessus sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai de six mois suivant la date de la cessation définitive et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l'exécution de son mandat. »

Qu'à l'annonce de la démission faite oralement, M. [J], gérant de la société CAP IMMO, avait convenu avec M. [T] qu'elle serait effective au 31 décembre 2025 et lui avait adressé un e-mail en date du 5 janvier lui demandant de faire un point quant aux dossiers en cours ainsi que sur la refacturation des frais de publication sur Bien lci pour la somme de 4.123,05 € à fin décembre. En réponse, M. [T] suggérait de déduire la somme de 1.030,75 € sur les 4 factures des commissions à venir et lui rappelait l'urgence de lui verser ses commissions afin qu'il puisse honorer ses factures de loyer, téléphone, URSSAF, TVA et les différents supports de communication à sa charge comme stipulé dans le contrat.

La société CAP IMMO n'a pas soulevé de contestations par rapport à ce dernier échange ni sur les propositions émises par M. [T].

Que le détournement des mandats ou l'utilisation des fichiers clients dénoncés par la société CAP IMMO, M. [T] souligne qu'il a appliqué la délégation de mandat avec l'agence LM IMMOCONSEIL en tant que représentant de CAP IMMO comme précisé dans l'article 11 du contrat "Fidélité" en accord avec son agence. Monsieur [T] confirme qu'il a ainsi mené trois ventes selon ce principe de délégation de mandat, une pratique courante et régulière entre agences immobilières pour lesquelles CAP IMMO a perçu les honoraires correspondants.

Que les deux délégations de mandats n° 428 du 19/11/2025 et n° 429 du 07/12/2025 pour les quelles l'agence LM IMMOCONSEIL était sous-mandataire de CAP IMMO représenté légalement par M. [T]. C'est dans le cadre de cet accord entre agences que la SAS NNV a versé la commission d'un montant de 5.000€ le 17/04/2026 concernant le dossier [X] / [Q] à la société CAP IMMO (nommée seconde agence par MME. [Z] pièce adverse n°15).

Que M. [T] revendique aucune déloyauté ne puisse lui être reprochée, les ventes traitées ont généré des rétributions à la société CAP IMMO qui ne les a ni contestés ni rejetés.

Relatif à la concurrence post contractuelle relevée par CAP IMMO, M. [T] fait valoir l'article 134-14 du Code du commerce qui dispose : « Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l'agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. La clause de non-concurrence n'est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d'un contrat. »

Le contrat professionnel signé le 4 juin 2024 ne précise aucun secteur géographique ni de catégorie de clientèle (article 5).

De ce fait, la société CAP IMMO dont le siège social est à [Localité 1] (42) ne peut se prévaloir d'une clause de nonconcurrence concernant le secteur géographique à l'encontre de M. [T] et ne peut être une raison valable pour ne pas verser les commissions dues.
* Pour la partie Défenderesse

De son côté, la société CAP IMMO dénonce la production tardive des mandats au dossier pour lesquels elle a dû sommer la partie adverse de communiquer lesdites pièces permettant de convenir des montants des commissions facturés par M. [T].

Que les montants des commissions que fait valoir M. [T] sur ses factures ne précisent pas les honoraires encaissés par CAP IMMO, qu'il n'apporte pas d'informations sur des sommes déjà perçues ou permettant des vérifications sur les pourcentages facturés.

Par conséquent, prenant en compte les tableaux récapitulatifs fournis par la partie Défenderesse, il convient de constater que la SARL CAP IMMO n'a pas eu besoin de ces pièces pour intégrer les futurs honoraires dans son

chiffre d'affaires ni pour établir les factures d'honoraires à faire valoir auprès des études notariales et en percevoir dans les délais les gains lui étant définitivement attribués après cessions.

Suite à l'échange téléphonique avec M. [T], M. [J], gérant de CAP IMMO, ayant convenu de son départ, n'a pas soulevé d'objections au courriel du 6 janvier de M. [T] concernant les commissions dues et autres frais détaillés.

En date du 13 janvier 2026, la SARL CAP IMMO disant avoir eu connaissance d'activité immobilière annexe à son agence sur des sites internet par M. [T] et MME [Z], mandate la SARL [M], [V], Commissaires de justice, pour constater le non-respect de l'article 11 du contrat. Le Procès-verbal fait état d'un grand nombre de captures d'écrans et de recherches sur le profil de M. [T] et celui de MME.[Z] mais ne fait pas apparaître de dates ou de période avant / après la cessation de M. [T]. Les relations professionnelles existant entre M. [T] et MME [Z] apparaissent normales et de bon sens pour mener à termes des négociations immobilières face à la concurrence sur le secteur.

Par conséquent, il conviendra de dire que les contestations soulevées par la SARL CAP IMMO ne permettent pas de retenir le manque de loyauté de M. [T] dans le cadre de son activité au sein de l'agence immobilière au cours de son mandat d'agent commercial.

Il résulte de l'ensemble des précédents attendus que M. [T] a bien mené à terme les transactions alléguées et qu'il n'a aucune contestation sérieusement contestable sur l'obligation au paiement de la partie adverse ; Nous dirons donc bien fondée la demande de provision de M. [T] [G] est bien fondée.

SUR LA CONCURRENCE POST CONTRACTUELLE

Conformément à l'article 2 du contrat, M. [T] fait valoir que les différents supports de communication et publicité utilisés pour la promotion des biens dont il avait mandat, il a mentionné les références de l'agence mandante, CAP IMMO Mon-habitat.com.

Que selon l'article 1219 du Code civil qui dispose : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » et en application de l'article 7 du mandat M. [T] a mis fin à son contrat sans préavis pour faute grave de la part de CAP IMMO qui n'a pas respecté sa partie contractuelle en lui versant les commissions auxquelles il avait droit pour les ventes menées et abouties.

Que l'article 5 ne détermine pas de lieu d'activité géographique clairement défini ni de catégorie de clientèle, de ce fait la clause de non-concurrence indiquant qu'il ne peut exercer dans un périmètre de 50 kms autour de [Localité 4] ne peut lui être imposé, il souligne que cette clause n'est pas conforme à l'article 134-14 du Code de commerce qui dispose : « La clause doit concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l'agent commercial, ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation », or aucune des ces conditions ne le concerne.

Que les commissions réclamées concernent toutes des transactions menées par M. [T] avant la cessation du contrat et abouties dans la période dite "Droit de suite" pour lesquelles CAP IMMO a perçu les honoraires escomptés.

Que la demande d'exception d'inexécution sollicitée par CAP IMMO ne saurait être retenue face à sa résistance abusive manifeste à verser le montant TTC des commissions dues.

Pour la partie Défenderesse

La SARL CAP IMMO soutient que M. [T] a rompu le contrat de façon abusive sans appliquer le préavis lui incombant.

Que selon l'article 1220 du Code civil qui dispose : « Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. » La SARL CAP IMMO souligne que la suspension d'exception d'inexécution de sa propre obligation n'a pas pour effet d'éteindre créance mais doit permettre de clarifier les manquements de M. [T] quant à ses obligations.

Au vu des éléments fournis par les deux parties, il apparait que les délégations de mandats étaient conformes aux exigences du contrat, la SARL CAP IMMO en la personne de M. [J] a convenu de la rupture de mandat annoncée oralement par M. [T] en décembre et que les négociations prévues et achevées ont permis à CAP IMMO de percevoir les honoraires lui revenant de droit.

Par conséquent, en application de l'article 873 du CPC, il conviendra au Tribunal de débouter la SARL CAP IMMO de sa demande d'exception d'inexécution.

SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION

En date du 4 avril 2025, M. [T] a perçu une avance sur commission de 3.000€ pour laquelle CAP IMMO dit être créancière ainsi que pour la somme de 5.899€ qu'elle a engagé pour des frais de publicité auprès de Bienlci. Selon le contrat signé,

"l'agent commercial décide seul des moyens de promotions et de communication"

, M. [T] indique qu'il doit assurer les dépenses au titre de la publicité pour ses publications et non pour celles de l'agence CAP IMMO.

Monsieur [T] fait valoir des factures de CAP IMMO pour un montant total de 1.383,12€ concernant des publications d'annonces autour de [Localité 1] sur le site Gens de confiance ainsi que des diffusions sur le Figaro qu'il prend à sa charge depuis le 4 juin 2024 et que sa banque ne pourra pas payer si CAP IMMO ne lui paie pas ses commissions, comme l'atteste la pièce adverse n°21.

De son côté, la société CAP IMMO produit une facture d'un montant de 2.131,50€ établie le 5 janvier 2026 pour des frais de publications sur Bienlci et couvrant la période de janvier à juillet 2026 que M. [T] conteste précisant qu'il est créancier de CAP IMMO.

Que la société CAP IMMO fait valoir une créance d'un montant de 7.079,16€ laquelle pouvait être ramenée à la somme de 5.899 € mais compte tenu le litige en cours, l'offre devient caduque.

Selon les éléments apportés par les deux parties mais constatant qu'aucune d'elles ne verse au dossier une convention écrite ou un accord conclu à la date de la signature du mandat d'agent commercial du 4 juin 2024, il conviendra au Tribunal de fixer une provision à défaut de 10.218,50 €.

DES DEPENS

Attendu que l'article 696 du Code de Procédure Civile, édicte le principe que «

la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie »

que l'attitude de la SARL CAP IMMO Mon-Habitat.com, partie défenderesse, a rendu nécessaire la présente instance ; Qu'il convient dans ces conditions de mettre à sa charge les dépens, conformément à l'article 695 du Code de Procédure Civile.

DE L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CPC,

Attendu que « lorsqu'il paraît inéquitable de laisser à la charge d'une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le Juge peut condamner l'autre partie à lui payer le montant qu'il détermine » qu'il est constant que Monsieur [T] [G] qui en demande le remboursement a exposé des frais distincts de ceux des dépens, qu'il convient de fixer à la somme de 1.500 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Vu l'article 873 Code de Procédure Civile,

Vu les articles L134-1, L134-3, L134-4, L134-9 alinéa 9, L134-10 alinéa 1, L134-14 du Code de commerce Vu les articles 1103, 1104, 1219, 1220 du Code civil,

Statuant en premier ressort,

DISONS

avoir lieu à Référé,

CONDAMNONS la société CAP IMMO à payer à Monsieur [T] [G] une provision de 10.218,50 € TTC,

DEBOUTONS

la société CAP IMMO de ses demandes,

CONDAMNONS

la société CAP IMMO à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la société CAP IMMO aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 36.74 € TTC.

Texte intégral

TRIBUNAL DE COMMERCE DE DAX

[Adresse 1]

Numéro de rôle : 2026 001466 Numéro de minute : 24/2/2026 NAC :

ORDONNANCE DE REFERE DU MARDI 21/07/2026

(Affaire mise en délibéré le 07/07/2026)

Demandeur : [T] [G], [D], [S] - [Adresse 2] Avocat plaidant : SCP d'Avocats MOUTET - LECLAIR - [Adresse 3]

Défendeur : CAP IMMO - Mon-Habitat.com (SARL) - [Adresse 4]

Avocat plaidant : SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, Avocats - [Adresse 5]

Présents aux débats: Juge des référés : Mme Marie-Carmen LAVIELLE - Greffier : M. Fabrice TACHOIRES

Juge ayant délibéré : Mme Marie-Carmen LAVIELLE

Présents au Prononcé de la décision : Nous, Mme Marie-Carmen LAVIELLE Juge des Référés commerciaux, assisté de M. Fabrice TACHOIRES, avons rendu publiquement par mise à disposition au Greffe ce jour l'ordonnance ci-après :

FAITS ET PROCEDURE :

En date du 4 juin 2024, Monsieur [T] [G], agent commercial immobilier immatriculé au RSAC sous le numéro 339 441 073, a signé un contrat d'Agent Commercial avec l'agence CAP IMMO, sous l'enseigne Mon-Habitat.Com, située à [Localité 1].

Dans le cadre de cette alliance, M. [T] conserve un statut d'indépendant, il n'est pas salarié de la SARL CAP IMMO, et le mandant, M. [J] [N] n'a aucun lien de subordination. L'activité de M. [T] est de prospecter et négocier des transactions immobilières pour lesquelles il perçoit une commission de 70% sur le montant des honoraires HT après concrétisation par un acte authentique.

En date du 5 février 2026 s'est tenue la signature de l'acte authentique en l'étude de Maître [P], notaire à [Localité 2], concernant la transaction RIBEIRA/[K] menée par M. [T] qui a adressé le 6 février 2026 à l'agence Mon-Habitat.Com la facture correspondant à la commission lui revenant d'un montant TTC de 5.040€. Malgré le paiement de la somme de 12.000 € effectué le 6 février 2026 par le notaire à la SARL CAP IMMO, le gérant a refusé de verser la commission de 5.040 € à M. [T] prétendant attendre l'avis de son avocat.

Précédemment à cette date, M. [T] avait fait part oralement au gérant de sa décision de rompre son contrat au 31 décembre 2025 qu'il a confirmé par courrier en date du 20 janvier 2026 indiquant y mettre fin au 21 janvier 2026 après accord sur un préavis prorogé. Il soulignait conserver l'intégralité de son droit de commission et son droit de suite sur les dossiers qu'il a initiés, négociés ou engagés durant son mandat sur une durée de 6 mois après cessation suivant l'article 10 du contrat signé le 4 juin 2024.

Par lettre recommandée en date du 13 février 2026, M. [T] a mis en demeure la société CAP IMMO de lui payer la somme de 5.040 € sous huitaine, sans réponse il serait contraint d'engager une procédure.

S'en est suivie une deuxième mise en demeure en date du 24 février 2026 du conseil de M. [T] qui a rappelé à CAP IMMO ses obligations contractuelles et légales précisant que les clauses de l'article 9 du contrat étaient respectées.

Les différents courriers sont restés sans réponse de la société CAP IMMO.

De nouvelles transactions postérieures aux mises en demeure ont abouti et donné droit à de nouvelles commissions que M. [T] doit percevoir conformément à l'article 10 dudit contrat :

[Y] / [H] du 27 mars 2026 générant une commission de 2.646 € TTC,

[O] / [F] du 6 avril 2026 du 6 avril 2026 générant une commission de 4.200 € TTC,

[R] / [Q], compromis de la vente suivi d'un acte réaffirmé en date du 17 avril 2026 générant une commission de 2.100 € TTC.

Ainsi est né le litige.

C'est dans ces conditions qu'aux termes d'une assignation délivrée le 14 avril 2026 en l'étude de la SELARL MSM Huissiers & Associés, commissaire de justice à [Localité 3], Monsieur [T] [G] a assigné la SARL CAP IMMO- Mon-Habitat.Com, en la personne de son représentant M. [J] [N] devant le Tribunal de commerce de DAX.

Par cet acte et dans le dernier état de ses conclusions, M. [T] [G] demande au tribunal de :

CONDAMNER la société CAP IMMO à payer à Monsieur [T] [G] une provision de 13.986 € TTC, et à défaut une provision de 10.218,50 € TTC,

CONDAMNER la société CAP IMMO à payer à Monsieur [T] [G] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société CAP IMMO aux entiers dépens,

L'affaire a été enrôlée sous le numéro 2026001466

L'affaire a été plaidée lors de l'audience du 7 juillet 2026. Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge a clos les débats, a mis l'affaire en délibéré et a indiqué que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe en date du 21 juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Pour la partie Demanderesse

En appui de sa demande, M. [T] fait valoir les articles 873 alinéa 2 du CPC, 1103 du Code civil et L134-1, 134-9 et 134-10 alinéa 1 du Code de commerce.

En soutien de sa demande, M. [T] verse au dossier :

Contrat d'agent commercial signé en date du 4 juin 2024,

Mise en demeure à la SARL CAP IMMO du 6 février 2026,

Factures des commissions dues à M. [T] de la SARL CAP IMMO,

Délégations de mandats n° 428 et n° 429 au nom de M. [T]

Factures de Gens de confiance payées par M. [T]

Mandats de ventes et compromis de vente

Avis de virement du 8 avril 2026 : commission [F] / [O]

Monsieur [T] fait valoir être titulaire d'une créance liquide et exigible d'un montant de 13.986 € TTC à l'égard de la SARL CAP IMMO Mon-Habitat.com qui conteste cet état de fait.

Pour la partie Défenderesse

La SARL CAP IMMO réplique que M. [T] a failli à son obligation de loyauté pendant l'exécution de son contrat, à son obligation de confidentialité sur les fichiers clients et à l'interdiction de substitution sans agrément exprès du mandant. Pour appuyer ses dires, la société CAP IMMO verse au dossier le constat d'Huissiers du 13/01/2026.

Elle Nous demande de dire qu'il n'y a pas lieu à référé, débouter M. [T] de ses demandes et de le condamner auxentiers dépens et au paiement d'une somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC,