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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, Chambre des Référés, 16 juin 2026, n° 26/00031

Délibéré pour mise à disposition de la décisionDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

Exposé du litige
La SCI [C] & CIE est propriétaire d’un local professionnel scindé en deux parties, correspondant au lot n°5 du bâtiment B d’un ensemble immobilier en copropriété, situé au sein de la [Adresse 3], [Adresse 4]. Par acte authentique en date du 18 juillet 2025, elle l’a donné à bail commercial à la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER, moyennant un loyer annuel de 36.000 € hors taxes, payable en 12 termes égaux TTC et provision sur charges incluse de 3.622 €, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 18 juillet 2025. Les parties ont convenu expressément que le preneur pourra procéder avec l’acès exprès du bailleur, à divers aménagements et modifications internes en particulier au rez-de-chaussée dans le but d’adapter les lieux à l’exercice de son activité de transformation et commercialisation de produits de la mer, sous sa responsabilité exclusive et à ses frais.
Le 5 novembre 2025, la SCI [C] & CIE a déclaré un sinistre “dégât des eaux” auprès de son assureur. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [C] & CIE a fait délivrer le 25 novembre 2025 à la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, pour une somme de 7.244 € en pricipal correspondant aux échéances mensuelles d’octobre et de novembre 2025. 
C’est faute de règlement de cette somme et des échéances suivantes que par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, la SCI [C] & CIE a fait assigner en référé la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, aux fins de résiliation de bail, d’expulsion et de provision.
La société défenderesse a constitué avocat le 10 février 2026.
L’affaire appelée à la première audience du 10 février 2026 a fait l’objet de six renvois contradictoires à la demande des parties.
En cours d’instance, la partie défenderesse a consigné auprès de son avocat la somme de 15.110 €.
A l’audience du 16 juin 2026, les deux parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif. 

La SCI [C] & CIE a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir au visa des articles L 145-41 et suivants du code de commerce, des articles L 143-2 et suivants du code de commerce, des article 834 et 835 ainsi que 700 du code de procédure civile :
à titre principal,
- constater qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER le 25 novembre 2025 et est demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un moi prévu par l’article L 145-41 du code de commerce ;
- dire et juger que par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial qu’elle a consenti à cette dernière est résilié de plein droit à la date du 26 décembre 2025 ; 
- ordonner l’expulsion de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 5], bâtiment B, lot N°5, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
à titre subsidiaire, 
- juger qu’elle sera autorisée à procéder aux travaux de réalisation de protection de vis en sous face de mezzanine par la société WATERLESS et de traitement des murs et mise en peinture tels que préconisés par l’expert d’assurance au rez-de-chaussée et 1er étage, dans les zones avec traces de moisissures telles qu’identifiées par le rapport d’expert (pièce 27) ; 
- prendre acte qu’elle respectera un délai de prévenance de 7 jours avant réalisation des travaux ; 
- condamner le preneur à une astreinte de 100 € par jour à son profit en cas d’empêchement par le preneur de réaliser les travaux de l’entreprise WATERLESS et de traitement et mise en peinture des murs, après signilication de la décision à intervenir dès lors qu’elle aura respecté le délai de prévenance de 7 jours ; 
dans tous les cas, 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER à lui payer à titre de provision sur loyers et charges impayés, la somme de 10.262 €, correspondant aux loyers et provisions sur charges des mois d’octobre, novembre et jusqu’au 25 décembre 2025; 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.622 € à compter du 26 décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés, le tout à parfaire ; 
- dire que le dépôt de garantie versé au titre du bail lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice du paiement intégral des loyers, charges, indemnités d’occupation et intérêts ; 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de commandement de payer, les frais d’assignation, les frais de greffe et les frais d’éventuels états d’inscriptions ; 
- dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision de droit, nonobstant appel et sans caution. 
Au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire, elle invoque la défaillance du preneur dans le règlement des loyers depuis octobre 2025, en rappelant la force obligatoire du bail. Elle se défend de toute responsabilité des conséquences d’un dégât des eaux conformément aux stipulations contractuelles. Elle tient à rappeler l’obligation du preneur de s’assurer contre ce risque et des répercussions sur son activité. Elle souligne apporter la preuve de sa diligence à la suite de la tempête du 23 octobre 2025 et avoir résolu le problème d’infiltration. Elle précise que la fuite était limitée, l’humidité s’étant propagée sur quelques centimètres carrés sur la plaque OSB dans une zone de stockage sur une mezzanine, en l’absence d’autre trace relevée par l’expert de l’assurance le 11 mai 2026. Elle ajoute que monsieur [C] a été hospitalisé du 30 octobre 2025 au 12 novembre 2025 puis du 6 janvier 2026 au 30 janvier 2026. Elle indique avoir signé le devis proposé par l’entreprise CHATAL choisée par madame [K], en signalant la nécessité d’intervenir rapidement. Elle dénonce la mauvaise foi de celle-ci, en soulignant l’antériorité du défaut de paiement du loyer d’octobre à la tempête [H] du 23 octobre 2025, expliqué par des difficultés financières. D’une part, elle invoque le bail qui exclut expressément au preneur le droit de réclamer une quelconque indemnité au bailleur, dans le cas d’interruption des services des installations des locaux. D’autre part, elle soulève l’incompétence du juge des référés pour suspendre le paiement des loyers ou en réduire le montant, ne pouvant interpréter le bail. Elle conteste par ailleurs les 19 points d’infiltration allégués, en arguant qu’il a lui-même exploité le local jusqu’en 2023 et qu’il ne l’aurait pas laissé subir les assauts des intempéries. Elle dénonce le refus de madame [K] opposé à monsieur [C] le 25 octobre 2025 qu’il en fasse le constat, tout en soutenant que le bâtiment a été mis hors d’eau le 17 mars 2026 et qu’il est parfaitement étanche depuis avril 2026. Elle se réfère aux conclusions de l’expert de l’assureur de la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER, après avoir relevé un taux d’humidité de l’ordre de 12 %, consistant à préconiser après nettoyage la mise en peinture pour remettre en état les supports dans leur état d’origine. Elle fait valoir par ailleurs qu’un salarié ne devait pas se rendre sur la mezzanine en raison de sa dangerosité, faute de garde de corps et que madame [K] a refusé de donner accès à l’entreprise WATERLESS pour la pose des protections des vis en sous-face de la mezzanine qu’elle dénonce par la suite à l’inspection du travail. Elle réfute les allégations de la partie adverse, en soutenant que les locaux demeurent exploités en se référant à la communication faite sur les réseaux sociaux, en l’absence d’impact des infiltrations sur les aménagements réalisés pour son activité. Elle se défende d toute responsabilité quant au non-respect des normes EPR pour en avoir informé le preneur lors de la conclusions du preneur. Elle invoque l’inutilité de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée du fait d’une clause de renonciation à recours réciproque entre les parties, tout en sollicitant à titre subsidiaire que la consignation sur les frais soit à la charge de la locataire. 

La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions récapitulatives N°3, aux fins de voir au visa des articles 1104, 1217, 1219 du code civil, L 145-41 du code de commerce, ainsi que 834 et 835 du code de procédure civile :
à titre principal,
- débouter la SCI [C] & CIE de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la SCI [C] & CIE à lui payer la somme de 10.000 € à valoir sur les préjudices consécutifs à ses défaillances au regard de son obligation de délivrance ; 
- ordonner la suspension de paiement des loyers rétroactivement à compter de l’apparition des premiers désordres ayant rendu impossible l’exploitation des locaux, soit à compter du 23 octobre 2025 et juqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires, à déterminer d’un commun accord ou en fonction des conclusions de l’expert judiciaire, en deniers et quittances, supposant la restitution par le bailleur des sommes éventuellemrnt indûment perçues à ce titre ; 
- désigner tel expert qu’il plaira au tribunal et lui confier la mission dont les les chefs ont été ci-avant décrits ; 
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de provision formées par la SCI [C] & CIE ; 
à titre subsidiaire, 
- ordonner à madame [K] de continuer à consigner les sommes dues sur le compte CARPA de son conseil, tant que des travaux nécessaires à l’éradication des infiltrations et de leurs conséquences directes ou indirectes, notamment les infestations fongiques, n’auront pas été réalisés, permettant de lever toutes les restrictions à l’utilisation des locaux émis par tout organisme en mesure de les imposer, restreignant l’exploitation, ainsi que ceux nécessaires à la mise en conformité avec les normes [Localité 3] ; 
en toute hypothèse, 
- condamner la SCI [C] & CIE à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SCI [C] & CIE aux entiers dépens de l’instance. 
Elle invoque des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, en opposant l’exécption d’inexécution à sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle dénonce avoir été privée de la possibilité d’exploiter normalement les lieux, en raison notamment de l’ampleur des désordres, de leur durée et des nuisances qui en résultent. Elle dénonce le non-respect par le bailleur d’une série d’obligations prévues au bail, notamment au niveau du ménage, du ravalement, des évacuations des eaux usées et de la conformité aux normes [Localité 3]. Elle dénonce tout particulièrement 19 points d’infiltrations d’eau repérés au niveau de la toiture et des trappes du local à la suite de la tempête [H], désordres qu’elle a dénoncé au bailleur à de nombreuses reprises sans effet. Elle explique que face à l’inertie de ce dernier c’est elle qui a fait appel à un couvreur, la SARL CHATAL pour l’établissement d’un devis pour les réparations de la toiture. Elle précise que le devis d’un montant de 25.591,32 € a été accepté avec deux mois de retard, concernant qu’une partie des travaux à réaliser, les infiltrations ayant dégradé l’isolation ainsi que les faux-plafonds, pour finalement faire intervenir une autre société sur la base d’un devis en date du 20 février 2026 d’un montant HT de 38.000 €, pour une solution différente. Elle dénonce ne pas avoir été prévenue des travaux envisagés supprimant la dizaine de puits de lumière, ni de leur durée prévisible, ni de la date de leur commencement, à l’exception d’un courriel entre avocats la veille à 15h22. Elle déplore qu’à ce jour la laine et verre et le placo, trempés par les infiltrations, sont toujours en place ; que la trappe de désenfumage demeure fuyarde. En se référant au devis visé dans la facture du 4 décembre 2025 produite par la bailleresse, elle soutient qu’elle avait parfaitement connaissance des infiltrations. Elle dénonce une mise en danger de la santé du personnel, composé de deux personnes ayant souffert au début du mois de mars de gênes respiratoires, ainsi que d’oedèmes avec éruption cutanée sur les mains pour monsieur [T], pour avoir été exposés à une moisissure toxique, révélée par l’analyse de prélèvements effectués le 5 mars 2026. Elle se dit dans l’attente du rapport de la médecine du travail, qui va déclencher la visite de l’inspection du travail. Elle ajoute que les défauts d’étanchéité des menuiseries extérieures signalés dès le 2 septembre 2025 ont été résolus en mars 2026 par la pose de cornières et la réalisation de joints en cours d’instance. Elle déplore avoir dû attendre une validation par la bailleresse des réparations à réaliser sur la porte sectionnelle le 28 janvier pour que celles-ci soient effectives le 2 février 2026. Elle souligne l’absence de mise en place à ce jour dans la mezzanine d’une rambarde contrairement à ses engagements contractuels. Elle invoque également le non-respect de ses engagements sur le ménage, l’évacuation des eaux usées et groupe froid, ainsi que sur les normes [Localité 3], bien antérieur à la tempête du 22 octobre 2025. Elle tient à rappeler que son assureur n’a pas vocation à intervenir pour un problème lié au bâti.Elle réfute l’argumentaire développé par la bailleresse fondées sur ses publications sur les réseaux sociaux et défend la nécessité d’entretenir l’image de l’entreprise, dans l’attente d’une production efficiente et de l’ouverture de la boutique actuement empêchées pour un impératif sanitaire. 
Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 28 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 
Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’application concomitante de ces dispositions permet au juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l'arriéré locatif, outre l'indemnité d'occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.
En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’exception d’inexécution peut constituer une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés. 

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule en sa page 28 une clause résolutoire rédigée en des termes dépourvus d’ambiguïté : “à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bain, ainisi que tous avenants modificatifs, qui sont tous de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou sommation de payer, délivré par commissaire de justice, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet (...)”. 
La bailleresse justifie avoir fait signifier par un commissaire de justice le 25 novembre 2025 à la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire précitée, pour une somme de 7.244 € en pricipal correspondant à deux temres mensuels du loyer. 
Il s’avère que par courriel du 13 octobre 2025, madame [K], présidente de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER dénonçait déjà à monsieur [C], gérant de la SCI bailleresse une “situation juridiquement anormale” après avoir signé un bail commercial dans la précipitation et avoir pris possession d’un local anormalement sale, en ce que le 13 octobre, le local était toujours sans ballon d’eau chaude et avec des meubles entreposés ne lui appartenant pas ; la SEPIG avait relevé la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées ; il y avait des infiltrations d’eau importantes à plusieurs endroits ; la DDTM avait constaté la non-conformité du local à la réglementation des PMR contrairement aux stipulations de l’acte notarié ; des groupes froids étaient hors état de fonctionnement ; qu’en dépit de travaux de réparation, aucun document officiel ne lui était remis ; qu’une porte sectionnelle se révélait hors service à la première utilisation ; que des portes d’entrée étaient dépourvues de joints. S’il est invoqué une absence de déblocage des fonds, elle a écrit “assum(er) être en violation de (s)es obligations”. La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a réitéré ses griefs dans un courriel du 9 novembre 2025 sur le non-enlèvement des meubles, l’installation effective d’un chauffe-eau le 28 octobre 2025, l’aggravation des infiltrations affectant la toiture et les deux trappes d’évacuation des fumées à la suite de la tempête du 23 octobre 2025, les défauts d’étanchéité des menuiseries extérieures dépourvues de joints, la dangerosité d’une porte sectionnelle pour installation non-conforme des câbles, l’absence de nettoyage de la partie arrière au rez-de-chaussée comme à l’étage, l’absence de nettoyage des façades, la fausseté de la déclaration du bailleur dans l’acte notarié sur la non conformité du local aux normes [Localité 3], la non-conformité des évacuations des eaux usées et l’absence de certificats obligatoires pour les groupes froides, en sollicitant un avoir sur les loyers payés depuis le 18 juillet 2025, soit la somme de 8.553 €, faute de franchise de loyers. 
La bailleresse justifie avoir déclaré un sinistre inondation auprès de son assureur dès le 23 octobre 2025. 
Le 2 février 2026, la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a fait dresser un procès-verbal de constat. Maître [Z] [S], commissaire de justice a constaté que le sol de la mezzanine, recouvert d’un plancher OSB était auréolé à de nombreux endroits ; le sol était trempé à de nombreux endroits, avec des tâches d’eau récentes ; dans l’exact prolongement de l’une de ces tâches, la tôle du plafond était oxydée, déformée ; seule la feutrine était encore en place avec divers craquements et traces d’effritements : la tôle tellement oxydée se désagrégeait ; une autre tôle présentait des traces d’oxydation très nettes ; le démontage d’une planche OSB révélait la partie supérieure trempée des pannes de bois et l’oxydation de la poutrelle en acier, ainsi que l’extrémité du bac-acier ; dans le bureau, la peinture était soufflée et cloquée ; le plafond et la partie supérieure de la cloison de gauche de l’escalier étaient moisis et auréolés ; la cloison côté est du bureau sud était recouverte de moisissures, principalement concentrées dans la zone nord-est ; au sol, des auréoles recouvraient l’OSB et ce dans le prolongement d’un trou apparaissant au plafond ; des trainées et des auréoles de moisissures et des champignons apparaissaient le long de la cloison est ; le plafond était recouvert de traînées de moisissures ; la partie basse de la porte d’entrée était gorgée d’eau avec des traces d’auréoles au sol. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER justifie également du refus de prise en charge de son assureur au titre de la garantie “dégât de eaux” considérant qu’il appartient au propriétaire de réparer l’origine des infiltrations et les dommages consécutifs sur les aménagements immobiliers lui appartenant, qui lui a été notifié le 7 janvier 2026. 
Dans son compte-rendu de visite effectuée le 20 mars 2026, le groupement interprofessionnel de santé au travail a conclu à un lien de causalité directe entre l’insalubrité des cloisons du local et les conséquences tant physiques que psychologiques sur madame [K] et son salarié, en relevant que l’oblitération récente des puits de lumières aggravent les moisissures par manque de ventilation et ne permet pas un séchage optimal des cloisons. 
S’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les stipulations contractuelles, il convient de relever la mention faite en page 10 : “il est fait observer que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil (...)”, en dépit de l’accord des parties pour établir un état des lieux contradictoire postérieurement à la réalisation des travaux du preneur. 
Il en résulte que l’obligation principale du preneur de payer les loyers est sérieusement contestable lors de la délivrance du commandement de payer au vu de la gravité des manquements du bailleur à son obligation de délivrance du local loué, dont les désordres le rend impropre à l’usage auquel il était destiné, quels que soient les amnégaments et modifications internes mis à sa charge exclusive pour une adaptation du bien aux activités envisagées et sa mise en conformité. 
En conséquence, la SCI [C] & CIE sera déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité provisionnelle d’occupation. 

II - Sur les demandes de provision
L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 
En l’espèce, pour les mêmes motifs développés supra, la SCI [C] & CIE ne peut se prévaloir d’une obligation non sérieusement contestable au soutien de sa demande provisionnelle couvrant la période du 1er octobre au 25 décembre 2025. Elle sera déboutée de sa demande de provision à ce titre et des demandes subséquentes de majoration et d’attribution du dépôt de garantie à titre de pénalité. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER sollicite quant à elle une provision à valoir sur les préjudices consécutifs au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, en listant les dépenses assumées pour des travaux qui ne lui incombaient pas (porte d’accès étage, cloisonnement couloir et mise en peinture, reprise peinture du magasin, frais d’installation de blocs secours pour la mise aux normes des locaux, évacuation des eaux usées du groupe froid et déplacement des évaporateurs) et en opérant une distinction des prestations entre celles qui incombaient exclusivement au bailleur et celles qui devaient être ventilées entre le bailleur et le preneur. 
Or cette distinction nécessite une interprétation des différentes clauses contractuellesdu bail, excédant les pouvoirs du juge des référés. La société L’ATELIER DU BIEN-MANGER sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle de provision. 

III - Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l'échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.
La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.
En l’espèce, au cours de la présente instance, une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de la SCI [C] & CIE ; la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER y a participé, assistée de son propre expert. Il a été ainsi constaté contradictoirement le 11 mai 2026 après la réalisation de travaux de réfection de la couverture que les locaux loués étaient hors d’eau; il était relevé un taux d’humidité entre 12 et 15 % ; que des travaux de finition restaient à être effectués en sous-face de la couverture ; que les infiltrations ont endommagé les peintures intérieures dans l’entrée, la cage d’escalier ainsi que dans un bureau ; que les travaux d’embellissement ont été estimés à 447,50 €. La SCI [C] & CIE accepte de prendre en charge ces travaux, objets d’une demande subsidiaire. 


Les termes de la mission d’expertise sollicitée par la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER consistent à demander à un technicien de porter des appréciations d’ordre juridique sur les manquements de la bailleresse à ses obligations résultant du bail (en visant les éléments suivants : porte sectionnelle, rambarde de la mezzanine, ménage, ravalement, évacuation des eaux usées du groupe froid, conformité [Localité 3]) contrairement aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile et d’évaluer ses préjudices en termes d’impact sur le début de son activité artisanale et commerciale. 
De plus, il convient de relever que dans le bail liant les parties, il est stipulé que le preneur a reconnu être pleinement informé de la situation et déclaré prendre à sa charge, sous sa seule responsabilité, l’accomplissament des démarches nécessaires, sans recours possible contre le bailleur au titre des normes pour les établissements recevant du public. Le bailleur s’est engagé expressément à nettoyer, au plus tard, au jour du commencement des travaux devant être entrepris par le preneur, l’ensemble du local qui devra être vidé de l’ensemble des effets personnels du bailleur ou de ses anciens locataires ; à défaut, le preneur effectuera ce nettoyage aux frais du bailleur, qui financera la location du matériel adéquat. 
Les parties ont également convenu que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter le bien ou le mettre en conformité avec la réglementation concernant l’environnement, la législation du travail, la sécurité, la salubrité et l’accessibilité sera exclusivement supportée par le preneur, sauf pour les travaux à la charge du bailleur en application de l’article R 145-35 du code de commerce qui renvoie aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. 
Le preneur a reconnu dans le bail que les locaux ne sont pas parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer mais déclaré faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER échoue ainsi à justifier d’un motif légitime au vu de l’objet de la mesure d’expertise sollicitée ne comprenant pas expressément de vérification sur l’état des cloisons affectées par des infiltrations ni même sur l’air ambiant. Elle sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire. 

IV - Sur la demande de suspension de paiement des loyers rétroactivement à compter de l’apparition des premiers désordres ayant rendu impossible l’exploitation des locaux 
L’article 834 du code de procédure civile permet dans tous les cas d'urgence au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l’espèce, la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER justifie de l’existence d’un différend l’opposant avec la bailleresse, sans démontrer la nécessité d’une suspension de paiement des loyers à compter du 23 octobtre 2025 jusqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires, à déterminer d’un commun accord ou en fonction des conclusions de l’expert judiciaire. 
En effet, la SCI [C] & CIE justifie avoir accompli certaines dilligences en exécution de son obligation de délivrance, pour avoir pris en charge les réparations des menuiseries extérieures (devis signé le 2 mars 2026) et mandaté une entreprise pour la réfection de la toiture (devis signé le 20 février 2026 pour une réalisation à partir du 15 mars 2026). Il ressort du rapport d’expertise amiable précité que le bâtiment est désormais hors d’eau. 
De plus, elle justifie de circonstances particulières de nature à expliquer le caractère tardif des réponses apportées aux demandes de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER. En effet, le gérant de la société bailleresse a fait l’objet le 30 octobre 2025 d’une opération chrirurgicale cardiaque à la suite de laquelle il a été hospitalisé jusqu’au 12 novembre puis d’une hospitalisation dans un service de réadaptation du 6 au 30 janvier 2026. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension de son obligation essentielle de paiement du loyer, ainsi que de sa demande subsidiaire de consignation. 

V - Sur la demande subsidiaire d’autorisation à procéder aux travaux tels que préconisés par l’expert de son assureur
L’article 834 du code de procédure civile permet dans tous les cas d'urgence au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir été informée le 1er avril 2026 par la société WATERLESS que celle-ci a tenté en vain de contacter la locataire pour prendre rendez-vous pour réaliser les protections de vis en sous-face de mezzanine. Elle justifie également avoir sollicité un devis pour la remise en peinture des parties endommagées par les infiltrations auprès de l’entreprise GUIHÉNEUF PEINTURE. Elle a été informée le 15 juin 2026 que madame [K] a indiqué que le local était fermé et qu’il n’était pas possible d’y accéder. Elle en rapporte la preuve contraire, par une attestation d’un chef d’entreprise dont le local est voisin à l’objet du litige et des communications commerciales de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER, ainsi que la délivrance d’une sommation interpellative faite par un commissaire de justice le 19 mai 2026 ayant constaté la présence de monsieur [T] qui lui a indiqué que madame [K] sera présente “dans 45 minutes environ”. 
La partie défenderesse ne rapporte pas la preuve d’une contestation sérieuse à la réalisation des travaux de finition en sous-face de la couverture et de travaux de peinture aux frais de la bailleresse. En effet, la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a soumis à l’analyse du laboratoire [M] deux morceaux de mycélium sur plâtre cartoné, sans le moindre élément précis sur la localisation et la date du prélèvement effectué. Il n’en est pas fait mention dans le procès-verbal de constat établi le 2 février 2026. Madame [K] relate dans sa déposition avoir saigné du nez dès le premier soir début février et avoir été prise en charge pour une gêne respiratoire sévère le 3 mars ; elle précise que c’est suite à cela qu’elle a fait un prélèvement du placo des bureaux. Si un risque pour la santé des travailleurs a été reconnu par la médecine du travail, il n’est pas justifié pour autant d’une décision de fermeture par l’autorité administrative compétente. Il ressort du rapport du laboratoire [M] en date du 19 mars 2026 que les moisissures retrouvées sur les prélèvements du genre [A] se développent sur des matériaux détrempés ou présentant un degré élevé d’humidité durant plusieurs jours ou semaines ; que les spores reproductifs se dispersent dans l’air environnant, étant capables de rester dans un état latent durant de longues périodes, pour germer et se développer lorsqu’ils rencontreront un environnement favorable, c’est à dire avec suffisamment d’humidité et de nourriture ; qu’à titre curatif, la première mesure à prendre consiste à supprimer les arrivées d’eau, le développement des moisissures nécessitant que l’humidité du bois soit supérieure ou égale à 18 %. Or il a été constaté contradictoirement dans le cadre de l’expertise amiable précitée que le taux d’humidité relevé est bien-en deça et que le bâtiment est désormais hors d’eau. 
En conséquence, afin de prévenir un dommage imminent mis en exergue par madame [K] dans un courrier de demande d’aide et conseil en date du 27 mars 2026 adressée vraissemblablement à l’inspection du travail en ce ce qui concerne “des vis à hauteur de tête d’homme”, il convient d’autoriser la SCI [C] & CIE à faire procéder aux travaux de finition en sous-face de mezzanine par la société WATERLESS, à charge pour elle d’avertir la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de la date d’intervention de celle-ci au moins 7 jours avant. 
Pour faire cesser un trouble manifestement illicite subi par la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER, la SCI [C] & CIE sera également autorisée à faire réaliser les travaux de traitement et mise en penture des murs endommagés tels que constatés par l’expert de son assureur par l’entreprise de son choix, sous résevre de respecter le même délai de prévenance. 
Il n’est pas justifié de la nécessité d’assortir d’une astreinte ces mesures qui s’imposent dans l’intérêt de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER.

VI - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI [C] & CIE, qui succombe sur l’un des principaux points litigieux, doit supporter la charge des dépens de l’instance en référé.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée de ce chef. La SCI [C] & CIE sera condamnée à lui régler la somme de 1.500 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTONS la SCI [C] & CIE de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité provisionnelle d’occupation ;
DÉBOUTONS la SCI [C] & CIE de sa demande de provision sur les loyers et charges impayés du 1er octobre au 25 décembre 2025 ; 
DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de sa demande reconventionnelle de provision à valoir sur les préjudices consécutifs au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; 
DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de sa demande d’expertise judiciaire ;
DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de sa demande de suspension rétroactive de son obligation essentielle de paiement du loyer, ainsi que de sa demande subsidiaire de consignation ; 
AUTORISONS la SCI [C] & CIE à faire procéder aux travaux de finition (protection de vis) en sous-face de la couverture de la mezzanine par la société WATERLESS, à charge pour elle d’avertir la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de la date d’intervention de celle-ci au moins 7 jours avant ;
AUTORISONS la SCI [C] & CIE à faire réaliser les travaux de traitement et mise en penture des murs endommagés tels que constatés par l’expert de son assureur par l’entreprise de son choix, à charge pour elle d’avertir la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de la date d’intervention de celle-ci au moins 7 jours avant ;
CONDAMNONS la SCI [C] & CIE à payer SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER la somme de 1.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCI [C] & CIE aux entiers dépens de l’instance en référé;
DÉBOUTONS les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD
Texte intégral
28 Juillet 2026

N° RG 26/00031 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FY63 

Ord n°





S.C.I. [C] & CIE

c/

S.A.S. L’ATELIER DU BIEN MANGER





Le :

Exécutoire à :

Me Magali AMISSE-GAUTHIER

Copies conformes à : 

Me Magali AMISSE-GAUTHIER
la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Juillet 2026




DEMANDERESSE

S.C.I. [C] & CIE
RCS [Adresse 1] [Localité 1] 839 536 604 dont le siège social est situé [Adresse 2] (FRANCE)
Rep/assistant : Me Magali AMISSE-GAUTHIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





DEFENDERESSE

S.A.S. L’ATELIER DU BIEN MANGER
RCS [Localité 2] 988 867 701 dont le siège socia est situé [Adresse 2] (FRANCE)
Rep/assistant : Maître Laëtitia SIBILLOTTE ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE







LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL 
 
DÉBATS : à l'audience publique du 16 Juin 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juillet 2026, date indiquée à l’issue des débats.





Exposé du litige
La SCI [C] & CIE est propriétaire d’un local professionnel scindé en deux parties, correspondant au lot n°5 du bâtiment B d’un ensemble immobilier en copropriété, situé au sein de la [Adresse 3], [Adresse 4]. Par acte authentique en date du 18 juillet 2025, elle l’a donné à bail commercial à la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER, moyennant un loyer annuel de 36.000 € hors taxes, payable en 12 termes égaux TTC et provision sur charges incluse de 3.622 €, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 18 juillet 2025. Les parties ont convenu expressément que le preneur pourra procéder avec l’acès exprès du bailleur, à divers aménagements et modifications internes en particulier au rez-de-chaussée dans le but d’adapter les lieux à l’exercice de son activité de transformation et commercialisation de produits de la mer, sous sa responsabilité exclusive et à ses frais.
Le 5 novembre 2025, la SCI [C] & CIE a déclaré un sinistre “dégât des eaux” auprès de son assureur. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [C] & CIE a fait délivrer le 25 novembre 2025 à la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, pour une somme de 7.244 € en pricipal correspondant aux échéances mensuelles d’octobre et de novembre 2025. 
C’est faute de règlement de cette somme et des échéances suivantes que par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, la SCI [C] & CIE a fait assigner en référé la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, aux fins de résiliation de bail, d’expulsion et de provision.
La société défenderesse a constitué avocat le 10 février 2026.
L’affaire appelée à la première audience du 10 février 2026 a fait l’objet de six renvois contradictoires à la demande des parties.
En cours d’instance, la partie défenderesse a consigné auprès de son avocat la somme de 15.110 €.
A l’audience du 16 juin 2026, les deux parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif. 

La SCI [C] & CIE a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir au visa des articles L 145-41 et suivants du code de commerce, des articles L 143-2 et suivants du code de commerce, des article 834 et 835 ainsi que 700 du code de procédure civile :
à titre principal,
- constater qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER le 25 novembre 2025 et est demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un moi prévu par l’article L 145-41 du code de commerce ;
- dire et juger que par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial qu’elle a consenti à cette dernière est résilié de plein droit à la date du 26 décembre 2025 ; 
- ordonner l’expulsion de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 5], bâtiment B, lot N°5, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
à titre subsidiaire, 
- juger qu’elle sera autorisée à procéder aux travaux de réalisation de protection de vis en sous face de mezzanine par la société WATERLESS et de traitement des murs et mise en peinture tels que préconisés par l’expert d’assurance au rez-de-chaussée et 1er étage, dans les zones avec traces de moisissures telles qu’identifiées par le rapport d’expert (pièce 27) ; 
- prendre acte qu’elle respectera un délai de prévenance de 7 jours avant réalisation des travaux ; 
- condamner le preneur à une astreinte de 100 € par jour à son profit en cas d’empêchement par le preneur de réaliser les travaux de l’entreprise WATERLESS et de traitement et mise en peinture des murs, après signilication de la décision à intervenir dès lors qu’elle aura respecté le délai de prévenance de 7 jours ; 
dans tous les cas, 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER à lui payer à titre de provision sur loyers et charges impayés, la somme de 10.262 €, correspondant aux loyers et provisions sur charges des mois d’octobre, novembre et jusqu’au 25 décembre 2025; 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.622 € à compter du 26 décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés, le tout à parfaire ; 
- dire que le dépôt de garantie versé au titre du bail lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice du paiement intégral des loyers, charges, indemnités d’occupation et intérêts ; 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de commandement de payer, les frais d’assignation, les frais de greffe et les frais d’éventuels états d’inscriptions ; 
- dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision de droit, nonobstant appel et sans caution. 
Au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire, elle invoque la défaillance du preneur dans le règlement des loyers depuis octobre 2025, en rappelant la force obligatoire du bail. Elle se défend de toute responsabilité des conséquences d’un dégât des eaux conformément aux stipulations contractuelles. Elle tient à rappeler l’obligation du preneur de s’assurer contre ce risque et des répercussions sur son activité. Elle souligne apporter la preuve de sa diligence à la suite de la tempête du 23 octobre 2025 et avoir résolu le problème d’infiltration. Elle précise que la fuite était limitée, l’humidité s’étant propagée sur quelques centimètres carrés sur la plaque OSB dans une zone de stockage sur une mezzanine, en l’absence d’autre trace relevée par l’expert de l’assurance le 11 mai 2026. Elle ajoute que monsieur [C] a été hospitalisé du 30 octobre 2025 au 12 novembre 2025 puis du 6 janvier 2026 au 30 janvier 2026. Elle indique avoir signé le devis proposé par l’entreprise CHATAL choisée par madame [K], en signalant la nécessité d’intervenir rapidement. Elle dénonce la mauvaise foi de celle-ci, en soulignant l’antériorité du défaut de paiement du loyer d’octobre à la tempête [H] du 23 octobre 2025, expliqué par des difficultés financières. D’une part, elle invoque le bail qui exclut expressément au preneur le droit de réclamer une quelconque indemnité au bailleur, dans le cas d’interruption des services des installations des locaux. D’autre part, elle soulève l’incompétence du juge des référés pour suspendre le paiement des loyers ou en réduire le montant, ne pouvant interpréter le bail. Elle conteste par ailleurs les 19 points d’infiltration allégués, en arguant qu’il a lui-même exploité le local jusqu’en 2023 et qu’il ne l’aurait pas laissé subir les assauts des intempéries. Elle dénonce le refus de madame [K] opposé à monsieur [C] le 25 octobre 2025 qu’il en fasse le constat, tout en soutenant que le bâtiment a été mis hors d’eau le 17 mars 2026 et qu’il est parfaitement étanche depuis avril 2026. Elle se réfère aux conclusions de l’expert de l’assureur de la SAS L’ATELIER ARTISANAL DU BIEN-MANGER, après avoir relevé un taux d’humidité de l’ordre de 12 %, consistant à préconiser après nettoyage la mise en peinture pour remettre en état les supports dans leur état d’origine. Elle fait valoir par ailleurs qu’un salarié ne devait pas se rendre sur la mezzanine en raison de sa dangerosité, faute de garde de corps et que madame [K] a refusé de donner accès à l’entreprise WATERLESS pour la pose des protections des vis en sous-face de la mezzanine qu’elle dénonce par la suite à l’inspection du travail. Elle réfute les allégations de la partie adverse, en soutenant que les locaux demeurent exploités en se référant à la communication faite sur les réseaux sociaux, en l’absence d’impact des infiltrations sur les aménagements réalisés pour son activité. Elle se défende d toute responsabilité quant au non-respect des normes EPR pour en avoir informé le preneur lors de la conclusions du preneur. Elle invoque l’inutilité de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée du fait d’une clause de renonciation à recours réciproque entre les parties, tout en sollicitant à titre subsidiaire que la consignation sur les frais soit à la charge de la locataire. 

La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions récapitulatives N°3, aux fins de voir au visa des articles 1104, 1217, 1219 du code civil, L 145-41 du code de commerce, ainsi que 834 et 835 du code de procédure civile :
à titre principal,
- débouter la SCI [C] & CIE de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la SCI [C] & CIE à lui payer la somme de 10.000 € à valoir sur les préjudices consécutifs à ses défaillances au regard de son obligation de délivrance ; 
- ordonner la suspension de paiement des loyers rétroactivement à compter de l’apparition des premiers désordres ayant rendu impossible l’exploitation des locaux, soit à compter du 23 octobre 2025 et juqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires, à déterminer d’un commun accord ou en fonction des conclusions de l’expert judiciaire, en deniers et quittances, supposant la restitution par le bailleur des sommes éventuellemrnt indûment perçues à ce titre ; 
- désigner tel expert qu’il plaira au tribunal et lui confier la mission dont les les chefs ont été ci-avant décrits ; 
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de provision formées par la SCI [C] & CIE ; 
à titre subsidiaire, 
- ordonner à madame [K] de continuer à consigner les sommes dues sur le compte CARPA de son conseil, tant que des travaux nécessaires à l’éradication des infiltrations et de leurs conséquences directes ou indirectes, notamment les infestations fongiques, n’auront pas été réalisés, permettant de lever toutes les restrictions à l’utilisation des locaux émis par tout organisme en mesure de les imposer, restreignant l’exploitation, ainsi que ceux nécessaires à la mise en conformité avec les normes [Localité 3] ; 
en toute hypothèse, 
- condamner la SCI [C] & CIE à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SCI [C] & CIE aux entiers dépens de l’instance. 
Elle invoque des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, en opposant l’exécption d’inexécution à sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle dénonce avoir été privée de la possibilité d’exploiter normalement les lieux, en raison notamment de l’ampleur des désordres, de leur durée et des nuisances qui en résultent. Elle dénonce le non-respect par le bailleur d’une série d’obligations prévues au bail, notamment au niveau du ménage, du ravalement, des évacuations des eaux usées et de la conformité aux normes [Localité 3]. Elle dénonce tout particulièrement 19 points d’infiltrations d’eau repérés au niveau de la toiture et des trappes du local à la suite de la tempête [H], désordres qu’elle a dénoncé au bailleur à de nombreuses reprises sans effet. Elle explique que face à l’inertie de ce dernier c’est elle qui a fait appel à un couvreur, la SARL CHATAL pour l’établissement d’un devis pour les réparations de la toiture. Elle précise que le devis d’un montant de 25.591,32 € a été accepté avec deux mois de retard, concernant qu’une partie des travaux à réaliser, les infiltrations ayant dégradé l’isolation ainsi que les faux-plafonds, pour finalement faire intervenir une autre société sur la base d’un devis en date du 20 février 2026 d’un montant HT de 38.000 €, pour une solution différente. Elle dénonce ne pas avoir été prévenue des travaux envisagés supprimant la dizaine de puits de lumière, ni de leur durée prévisible, ni de la date de leur commencement, à l’exception d’un courriel entre avocats la veille à 15h22. Elle déplore qu’à ce jour la laine et verre et le placo, trempés par les infiltrations, sont toujours en place ; que la trappe de désenfumage demeure fuyarde. En se référant au devis visé dans la facture du 4 décembre 2025 produite par la bailleresse, elle soutient qu’elle avait parfaitement connaissance des infiltrations. Elle dénonce une mise en danger de la santé du personnel, composé de deux personnes ayant souffert au début du mois de mars de gênes respiratoires, ainsi que d’oedèmes avec éruption cutanée sur les mains pour monsieur [T], pour avoir été exposés à une moisissure toxique, révélée par l’analyse de prélèvements effectués le 5 mars 2026. Elle se dit dans l’attente du rapport de la médecine du travail, qui va déclencher la visite de l’inspection du travail. Elle ajoute que les défauts d’étanchéité des menuiseries extérieures signalés dès le 2 septembre 2025 ont été résolus en mars 2026 par la pose de cornières et la réalisation de joints en cours d’instance. Elle déplore avoir dû attendre une validation par la bailleresse des réparations à réaliser sur la porte sectionnelle le 28 janvier pour que celles-ci soient effectives le 2 février 2026. Elle souligne l’absence de mise en place à ce jour dans la mezzanine d’une rambarde contrairement à ses engagements contractuels. Elle invoque également le non-respect de ses engagements sur le ménage, l’évacuation des eaux usées et groupe froid, ainsi que sur les normes [Localité 3], bien antérieur à la tempête du 22 octobre 2025. Elle tient à rappeler que son assureur n’a pas vocation à intervenir pour un problème lié au bâti.Elle réfute l’argumentaire développé par la bailleresse fondées sur ses publications sur les réseaux sociaux et défend la nécessité d’entretenir l’image de l’entreprise, dans l’attente d’une production efficiente et de l’ouverture de la boutique actuement empêchées pour un impératif sanitaire. 
Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 28 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 
Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’application concomitante de ces dispositions permet au juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l'arriéré locatif, outre l'indemnité d'occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.
En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’exception d’inexécution peut constituer une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés. 

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule en sa page 28 une clause résolutoire rédigée en des termes dépourvus d’ambiguïté : “à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bain, ainisi que tous avenants modificatifs, qui sont tous de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou sommation de payer, délivré par commissaire de justice, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet (...)”. 
La bailleresse justifie avoir fait signifier par un commissaire de justice le 25 novembre 2025 à la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire précitée, pour une somme de 7.244 € en pricipal correspondant à deux temres mensuels du loyer. 
Il s’avère que par courriel du 13 octobre 2025, madame [K], présidente de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER dénonçait déjà à monsieur [C], gérant de la SCI bailleresse une “situation juridiquement anormale” après avoir signé un bail commercial dans la précipitation et avoir pris possession d’un local anormalement sale, en ce que le 13 octobre, le local était toujours sans ballon d’eau chaude et avec des meubles entreposés ne lui appartenant pas ; la SEPIG avait relevé la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées ; il y avait des infiltrations d’eau importantes à plusieurs endroits ; la DDTM avait constaté la non-conformité du local à la réglementation des PMR contrairement aux stipulations de l’acte notarié ; des groupes froids étaient hors état de fonctionnement ; qu’en dépit de travaux de réparation, aucun document officiel ne lui était remis ; qu’une porte sectionnelle se révélait hors service à la première utilisation ; que des portes d’entrée étaient dépourvues de joints. S’il est invoqué une absence de déblocage des fonds, elle a écrit “assum(er) être en violation de (s)es obligations”. La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a réitéré ses griefs dans un courriel du 9 novembre 2025 sur le non-enlèvement des meubles, l’installation effective d’un chauffe-eau le 28 octobre 2025, l’aggravation des infiltrations affectant la toiture et les deux trappes d’évacuation des fumées à la suite de la tempête du 23 octobre 2025, les défauts d’étanchéité des menuiseries extérieures dépourvues de joints, la dangerosité d’une porte sectionnelle pour installation non-conforme des câbles, l’absence de nettoyage de la partie arrière au rez-de-chaussée comme à l’étage, l’absence de nettoyage des façades, la fausseté de la déclaration du bailleur dans l’acte notarié sur la non conformité du local aux normes [Localité 3], la non-conformité des évacuations des eaux usées et l’absence de certificats obligatoires pour les groupes froides, en sollicitant un avoir sur les loyers payés depuis le 18 juillet 2025, soit la somme de 8.553 €, faute de franchise de loyers. 
La bailleresse justifie avoir déclaré un sinistre inondation auprès de son assureur dès le 23 octobre 2025. 
Le 2 février 2026, la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a fait dresser un procès-verbal de constat. Maître [Z] [S], commissaire de justice a constaté que le sol de la mezzanine, recouvert d’un plancher OSB était auréolé à de nombreux endroits ; le sol était trempé à de nombreux endroits, avec des tâches d’eau récentes ; dans l’exact prolongement de l’une de ces tâches, la tôle du plafond était oxydée, déformée ; seule la feutrine était encore en place avec divers craquements et traces d’effritements : la tôle tellement oxydée se désagrégeait ; une autre tôle présentait des traces d’oxydation très nettes ; le démontage d’une planche OSB révélait la partie supérieure trempée des pannes de bois et l’oxydation de la poutrelle en acier, ainsi que l’extrémité du bac-acier ; dans le bureau, la peinture était soufflée et cloquée ; le plafond et la partie supérieure de la cloison de gauche de l’escalier étaient moisis et auréolés ; la cloison côté est du bureau sud était recouverte de moisissures, principalement concentrées dans la zone nord-est ; au sol, des auréoles recouvraient l’OSB et ce dans le prolongement d’un trou apparaissant au plafond ; des trainées et des auréoles de moisissures et des champignons apparaissaient le long de la cloison est ; le plafond était recouvert de traînées de moisissures ; la partie basse de la porte d’entrée était gorgée d’eau avec des traces d’auréoles au sol. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER justifie également du refus de prise en charge de son assureur au titre de la garantie “dégât de eaux” considérant qu’il appartient au propriétaire de réparer l’origine des infiltrations et les dommages consécutifs sur les aménagements immobiliers lui appartenant, qui lui a été notifié le 7 janvier 2026. 
Dans son compte-rendu de visite effectuée le 20 mars 2026, le groupement interprofessionnel de santé au travail a conclu à un lien de causalité directe entre l’insalubrité des cloisons du local et les conséquences tant physiques que psychologiques sur madame [K] et son salarié, en relevant que l’oblitération récente des puits de lumières aggravent les moisissures par manque de ventilation et ne permet pas un séchage optimal des cloisons. 
S’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les stipulations contractuelles, il convient de relever la mention faite en page 10 : “il est fait observer que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil (...)”, en dépit de l’accord des parties pour établir un état des lieux contradictoire postérieurement à la réalisation des travaux du preneur. 
Il en résulte que l’obligation principale du preneur de payer les loyers est sérieusement contestable lors de la délivrance du commandement de payer au vu de la gravité des manquements du bailleur à son obligation de délivrance du local loué, dont les désordres le rend impropre à l’usage auquel il était destiné, quels que soient les amnégaments et modifications internes mis à sa charge exclusive pour une adaptation du bien aux activités envisagées et sa mise en conformité. 
En conséquence, la SCI [C] & CIE sera déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité provisionnelle d’occupation. 

II - Sur les demandes de provision
L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 
En l’espèce, pour les mêmes motifs développés supra, la SCI [C] & CIE ne peut se prévaloir d’une obligation non sérieusement contestable au soutien de sa demande provisionnelle couvrant la période du 1er octobre au 25 décembre 2025. Elle sera déboutée de sa demande de provision à ce titre et des demandes subséquentes de majoration et d’attribution du dépôt de garantie à titre de pénalité. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER sollicite quant à elle une provision à valoir sur les préjudices consécutifs au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, en listant les dépenses assumées pour des travaux qui ne lui incombaient pas (porte d’accès étage, cloisonnement couloir et mise en peinture, reprise peinture du magasin, frais d’installation de blocs secours pour la mise aux normes des locaux, évacuation des eaux usées du groupe froid et déplacement des évaporateurs) et en opérant une distinction des prestations entre celles qui incombaient exclusivement au bailleur et celles qui devaient être ventilées entre le bailleur et le preneur. 
Or cette distinction nécessite une interprétation des différentes clauses contractuellesdu bail, excédant les pouvoirs du juge des référés. La société L’ATELIER DU BIEN-MANGER sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle de provision. 

III - Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que l’action judiciaire envisagée ne soit pas manifestement vouée à l'échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.
La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.
En l’espèce, au cours de la présente instance, une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de la SCI [C] & CIE ; la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER y a participé, assistée de son propre expert. Il a été ainsi constaté contradictoirement le 11 mai 2026 après la réalisation de travaux de réfection de la couverture que les locaux loués étaient hors d’eau; il était relevé un taux d’humidité entre 12 et 15 % ; que des travaux de finition restaient à être effectués en sous-face de la couverture ; que les infiltrations ont endommagé les peintures intérieures dans l’entrée, la cage d’escalier ainsi que dans un bureau ; que les travaux d’embellissement ont été estimés à 447,50 €. La SCI [C] & CIE accepte de prendre en charge ces travaux, objets d’une demande subsidiaire. 


Les termes de la mission d’expertise sollicitée par la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER consistent à demander à un technicien de porter des appréciations d’ordre juridique sur les manquements de la bailleresse à ses obligations résultant du bail (en visant les éléments suivants : porte sectionnelle, rambarde de la mezzanine, ménage, ravalement, évacuation des eaux usées du groupe froid, conformité [Localité 3]) contrairement aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile et d’évaluer ses préjudices en termes d’impact sur le début de son activité artisanale et commerciale. 
De plus, il convient de relever que dans le bail liant les parties, il est stipulé que le preneur a reconnu être pleinement informé de la situation et déclaré prendre à sa charge, sous sa seule responsabilité, l’accomplissament des démarches nécessaires, sans recours possible contre le bailleur au titre des normes pour les établissements recevant du public. Le bailleur s’est engagé expressément à nettoyer, au plus tard, au jour du commencement des travaux devant être entrepris par le preneur, l’ensemble du local qui devra être vidé de l’ensemble des effets personnels du bailleur ou de ses anciens locataires ; à défaut, le preneur effectuera ce nettoyage aux frais du bailleur, qui financera la location du matériel adéquat. 
Les parties ont également convenu que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter le bien ou le mettre en conformité avec la réglementation concernant l’environnement, la législation du travail, la sécurité, la salubrité et l’accessibilité sera exclusivement supportée par le preneur, sauf pour les travaux à la charge du bailleur en application de l’article R 145-35 du code de commerce qui renvoie aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. 
Le preneur a reconnu dans le bail que les locaux ne sont pas parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer mais déclaré faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER échoue ainsi à justifier d’un motif légitime au vu de l’objet de la mesure d’expertise sollicitée ne comprenant pas expressément de vérification sur l’état des cloisons affectées par des infiltrations ni même sur l’air ambiant. Elle sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire. 

IV - Sur la demande de suspension de paiement des loyers rétroactivement à compter de l’apparition des premiers désordres ayant rendu impossible l’exploitation des locaux 
L’article 834 du code de procédure civile permet dans tous les cas d'urgence au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l’espèce, la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER justifie de l’existence d’un différend l’opposant avec la bailleresse, sans démontrer la nécessité d’une suspension de paiement des loyers à compter du 23 octobtre 2025 jusqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires, à déterminer d’un commun accord ou en fonction des conclusions de l’expert judiciaire. 
En effet, la SCI [C] & CIE justifie avoir accompli certaines dilligences en exécution de son obligation de délivrance, pour avoir pris en charge les réparations des menuiseries extérieures (devis signé le 2 mars 2026) et mandaté une entreprise pour la réfection de la toiture (devis signé le 20 février 2026 pour une réalisation à partir du 15 mars 2026). Il ressort du rapport d’expertise amiable précité que le bâtiment est désormais hors d’eau. 
De plus, elle justifie de circonstances particulières de nature à expliquer le caractère tardif des réponses apportées aux demandes de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER. En effet, le gérant de la société bailleresse a fait l’objet le 30 octobre 2025 d’une opération chrirurgicale cardiaque à la suite de laquelle il a été hospitalisé jusqu’au 12 novembre puis d’une hospitalisation dans un service de réadaptation du 6 au 30 janvier 2026. 
La SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension de son obligation essentielle de paiement du loyer, ainsi que de sa demande subsidiaire de consignation. 

V - Sur la demande subsidiaire d’autorisation à procéder aux travaux tels que préconisés par l’expert de son assureur
L’article 834 du code de procédure civile permet dans tous les cas d'urgence au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir été informée le 1er avril 2026 par la société WATERLESS que celle-ci a tenté en vain de contacter la locataire pour prendre rendez-vous pour réaliser les protections de vis en sous-face de mezzanine. Elle justifie également avoir sollicité un devis pour la remise en peinture des parties endommagées par les infiltrations auprès de l’entreprise GUIHÉNEUF PEINTURE. Elle a été informée le 15 juin 2026 que madame [K] a indiqué que le local était fermé et qu’il n’était pas possible d’y accéder. Elle en rapporte la preuve contraire, par une attestation d’un chef d’entreprise dont le local est voisin à l’objet du litige et des communications commerciales de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER, ainsi que la délivrance d’une sommation interpellative faite par un commissaire de justice le 19 mai 2026 ayant constaté la présence de monsieur [T] qui lui a indiqué que madame [K] sera présente “dans 45 minutes environ”. 
La partie défenderesse ne rapporte pas la preuve d’une contestation sérieuse à la réalisation des travaux de finition en sous-face de la couverture et de travaux de peinture aux frais de la bailleresse. En effet, la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER a soumis à l’analyse du laboratoire [M] deux morceaux de mycélium sur plâtre cartoné, sans le moindre élément précis sur la localisation et la date du prélèvement effectué. Il n’en est pas fait mention dans le procès-verbal de constat établi le 2 février 2026. Madame [K] relate dans sa déposition avoir saigné du nez dès le premier soir début février et avoir été prise en charge pour une gêne respiratoire sévère le 3 mars ; elle précise que c’est suite à cela qu’elle a fait un prélèvement du placo des bureaux. Si un risque pour la santé des travailleurs a été reconnu par la médecine du travail, il n’est pas justifié pour autant d’une décision de fermeture par l’autorité administrative compétente. Il ressort du rapport du laboratoire [M] en date du 19 mars 2026 que les moisissures retrouvées sur les prélèvements du genre [A] se développent sur des matériaux détrempés ou présentant un degré élevé d’humidité durant plusieurs jours ou semaines ; que les spores reproductifs se dispersent dans l’air environnant, étant capables de rester dans un état latent durant de longues périodes, pour germer et se développer lorsqu’ils rencontreront un environnement favorable, c’est à dire avec suffisamment d’humidité et de nourriture ; qu’à titre curatif, la première mesure à prendre consiste à supprimer les arrivées d’eau, le développement des moisissures nécessitant que l’humidité du bois soit supérieure ou égale à 18 %. Or il a été constaté contradictoirement dans le cadre de l’expertise amiable précitée que le taux d’humidité relevé est bien-en deça et que le bâtiment est désormais hors d’eau. 
En conséquence, afin de prévenir un dommage imminent mis en exergue par madame [K] dans un courrier de demande d’aide et conseil en date du 27 mars 2026 adressée vraissemblablement à l’inspection du travail en ce ce qui concerne “des vis à hauteur de tête d’homme”, il convient d’autoriser la SCI [C] & CIE à faire procéder aux travaux de finition en sous-face de mezzanine par la société WATERLESS, à charge pour elle d’avertir la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de la date d’intervention de celle-ci au moins 7 jours avant. 
Pour faire cesser un trouble manifestement illicite subi par la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER, la SCI [C] & CIE sera également autorisée à faire réaliser les travaux de traitement et mise en penture des murs endommagés tels que constatés par l’expert de son assureur par l’entreprise de son choix, sous résevre de respecter le même délai de prévenance. 
Il n’est pas justifié de la nécessité d’assortir d’une astreinte ces mesures qui s’imposent dans l’intérêt de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER.

VI - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI [C] & CIE, qui succombe sur l’un des principaux points litigieux, doit supporter la charge des dépens de l’instance en référé.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée de ce chef. La SCI [C] & CIE sera condamnée à lui régler la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTONS la SCI [C] & CIE de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité provisionnelle d’occupation ;
DÉBOUTONS la SCI [C] & CIE de sa demande de provision sur les loyers et charges impayés du 1er octobre au 25 décembre 2025 ; 
DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de sa demande reconventionnelle de provision à valoir sur les préjudices consécutifs au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; 
DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de sa demande d’expertise judiciaire ;
DÉBOUTONS la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de sa demande de suspension rétroactive de son obligation essentielle de paiement du loyer, ainsi que de sa demande subsidiaire de consignation ; 
AUTORISONS la SCI [C] & CIE à faire procéder aux travaux de finition (protection de vis) en sous-face de la couverture de la mezzanine par la société WATERLESS, à charge pour elle d’avertir la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de la date d’intervention de celle-ci au moins 7 jours avant ;
AUTORISONS la SCI [C] & CIE à faire réaliser les travaux de traitement et mise en penture des murs endommagés tels que constatés par l’expert de son assureur par l’entreprise de son choix, à charge pour elle d’avertir la SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER de la date d’intervention de celle-ci au moins 7 jours avant ;
CONDAMNONS la SCI [C] & CIE à payer SAS L’ATELIER DU BIEN-MANGER la somme de 1.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCI [C] & CIE aux entiers dépens de l’instance en référé;
DÉBOUTONS les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 606, code de commerce L143-2, code de procedure civile 238, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T02:19:59.797Z.