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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vienne, Chambre 4 Cabinet 1, 10 juillet 2026, n° 26/00081

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrats d'intermédiaire
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Parties (entreprises)

SIREN 828740720

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Le 28 février 2025, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ont signé une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2025, portant sur un appartement situé sur la commune de VIENNE. La promesse est assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 175 500 euros.
 
Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2025, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ont conclu, avec la société DOMUS COURTAGE exerçant sous l'enseigne [O] un mandat de recherche de financement pour une durée de six mois, aux fins du financement de leur projet d'acquisition d'un bien immobilier.

Le 27 juin 2025, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ont réitèré le compromis de vente par acte authentique reçu en l'étude de Maître [D] [E], notaire associé de la SELARL ACTANOTde SEREZIN-DU- RHONE, et sont deviennus propriétaires de leur appartement situé à VIENNE.

Après plusieurs relances aux fins de paiement des honoraires prévus par la convention de courtage, et une tentative de recouvrement initiée par la société DOMUS COURTAGE par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2025, délivré à Monsieur [Q] [Y] et le 09 janvier 2026, à Madame [F] [I] [W] ; la société DOMUS COURTAGE a fait assigner le 17 mars 2026 Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] devant le tribunal judiciaire de VIENNE aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser les sommes de 2588 euros, correspondant à la facture n°HFR3820-00008-06-2025, outre intérêts de droit aux taux légal ; de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’ aux entiers dépens ; et de débouter les défendeurs de leurs demandes éventuelles.

Au soutien de sa demande, la société DOMUS COURTAGE, au visa des articles 1103, 1614 et 1616 du Code civil, conclut au respect du contrat formé entre les parties, elle soutient avoir pleinement exécuté le mandat qui lui a été donné et réclame, à ce titre, le paiement par les défendeurs de la prestation telle que prévue au contrat. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2026, à cette date la société DOMUS COURTAGE, valablement représentée par son conseil a repris l'ensemble des prétentions contenues dans son assignation. 
 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives, elle soutient que le contrat de mandat de financement remplit parfaitement les conditions de validité requises ; que la demande de nullité formée par Monsieur [Q] [Y] et Monsieur [F] [I] [W] n'est pas fondée ; que ,sur la demande indemnitaire des défendeurs pour mauvaise exécution de ses obligations, la société DOMUS COURTAGE fait valoir que le mandat de recherche est clair ; et que le courtier n'est pas responsable du manque de réactivité des établissements bancaires ; 

En défense, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] sollicitent, à titre principal le prononcé de la nullité du contrat de mandat de recherche de financement les liant à la société DOMUS COURTAGE ; à défaut, ils réclament le prononcé de la résolution du contrat et le débouté de la société DOMUS COURTAGE ; à titre subsidiaire, ils réclament la condamnation de la société DOMUS COURTAGE à leur verser la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice résultant de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles ; et si nécessaire, la compensation des dommages et intérêts avec la condamnation qui seraient mises à leur charge au titre des frais et honoraires dus à la société DOMUS COURTAGE.

Au soutien de leur demande de nullité du contrat, les défendeurs soutiennent que le contrat soumis à leur signature ne porte pas la mention intégrale de l'article L519-6 du Code monétaire et financier, que, dès lors, le contrat ne satisfait pas aux obligations d'information d'ordre public posées par l'article R 519-26 I dernier alinéa ; Ils font par ailleurs, valoir que la société DOMUS COURTAGE a réclamé, en violation de l'article L 519-6 précité, le paiement de ses honoraires le 23 juin 2025, soit deux jours avant la mise à disposition des fonds aux emprunteurs ; qu'en conséquence, le tribunal doit prononcer la nullité du contrat de courtage. 
Sur l'inexécution du contrat, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W], ils soutiennent que bien que parfaitement informés de la situation, le courtier ne démontre pas avoir avant le 14 mai 2025 déposé deux demandes de prêt auprès de différents établissements bancaires.
Ils ajoutent qu’il s'est limité durant plusieurs semaines, à miser sur la réponse d'un seul établissement, au risque d'essuyer un refus, alors que son mandat l'obligeait, au contraire, à trouver plusieurs offres et d’en déterminer la meilleure ; qu'enfin, le courtier, contrairement à ses prétentions, ne rapporte pas la preuve d'une analyse des offres de prêt, ni même d'une négociation active avec le crédit mutuel, qui leur a finalement octroyé le prêt ; qu'en conséquence, ils sont fondés à solliciter le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de courtage. 
Ils font valoir enfin que l'inaction de la société DOMUS COURTAGE leur a fait craindre de devoir verser en pure perte aux vendeurs,qui pouvaient refuser de proroger leur offre, l’indemnisation d’immobilisation de 14 000 euros. Ils soutiennent également, qu'ils ont dû trouver un accord avec les entreprises afin reporter la réalisation des travaux dans l'appartement avant leur emménagement. Pour toutes ces raisons, ils évaluent leur préjudice à 1500 euros.

Motifs

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré pour qu'un jugement soit rendu le 10 juillet 2026 par remise au greffe de la juridiction.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le bienfondé de la demande en paiement

1 Sur la nullité du contrat de courtage

Vu les articles 1130, 1131 et 1137 du Code civil ; 

Vu les articles L519-6 et L 519-26 I du Code monétaire et financier ;

En l'espèce, pour s'opposer à la demande en paiement, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] affirment qu'en l'absence de mention claire et complète de l'article L519-6 du Code monétaire et financier, le contrat de courtage doit être frappé de nullité. Les manœuvres dolosives consistant à tenter de détourner les dispositions d’ordre public de l'article précité.

Or, il résulte de l'examen des pièces produites, que d'une part, l’article 2 page 6 du contrat, fait clairement référence à l'article précité du Code monétaire et financier et mentionne sans équivoque : " [O] ne pourra percevoir aucune somme avant le versement " ; que d'autre part, l'article R 519-26 I, du code précité, n'impose pas contrairement aux allégations des défendeurs, la reproduction intégrale de l'article L 519-6 dans le contrat de courtage ; qu'enfin, toutes violations à l'article L519-6 sont constatées et réprimées dans les conditions prévues à l'article L. 353-5 et sont punies des peines prévues à l'article L. 353-1, à savoir des peines d'amende et non par le prononcé de la nullité du contrat. 

En conséquence, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] seront déboutés de leur demande à ce titre.



2 Sur l'exécution du contrat de courtage

La société DOMUS COURTAGE réclame à Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] le paiement d'un montant principal de 2588 euros, au titre de la rémunération prévue par un mandat de recherche de financement conclu entre les parties. 
Vu les dispositions des articles 1101 et suivants du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1353 du Code civil, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il est établi qu'un mandat de recherche de financement a été conclu par voie électronique entre les parties en date du 17 mars 2025.


Aux termes de ce contrat, [O] s'engageait à " identifier la solution de financement la plus adaptée ", à utiliser “son réseau étendu de partenaires bancaires afin de permettre à ses clients de gagner un temps précieux et d'optimiser leur budget. " ;
Le contrat visait la concrétisation du " projet au plus tard le 31 mai 2025, pour un bien situé 56 rue de la convention à VIENNE " pour un financement de 175 127 euros sur 20 ans.

Concernant la rémunération de DOMUS COURTAGE, ses honoraires sont d'ores et déjà fixés forfaitairement au contrat au montant de 2588 euros.

Il résulte des termes clairs et non équivoques de ce contrat que la mission de DOMUS COURTAGE consistait à comparer et négocier les offres de financement, à constituer un dossier de prêt détaillé et optimisé, à l’adresser aux établissements bancaires sélectionnées, à procéder à évaluation approfondie des différentes offres reçues, à présenter et expliquer à ses clients de la meilleure offre, à accompagner les emprunteurs de l'édition de l'offre de prêt jusqu'à sa validation de l’offre par la banque, à assurer le suivi de la mise à disposition des fonds, de la signature de l'acte authentique et avant de procéder à la facturation de nos honoraires. 

Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] pour s'opposer au règlement des honoraires réclamés, font valoir que le courtier informé des délais contraignants dans lesquels il devait accomplir sa mission, au regard des obligations résultant de la promesse de vente qu'ils avaient signée. Cet argument ne saurait être retenu, le contrat de courtage ne comportant aucune stipulation obligeant à société DOMUS COURTAGE à déposer deux demandes de prêt, ni à justifier de l'obtention d'une offre au plus tard le 30 avril 2025.

Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] contestent l'existence de diligences réelles de la part de la société DOMUS COURTAGE, et notamment en soutennant qu’elle ne justifie d’aucune démarches effective auprès de plusieurs établissements bancaires, si ce n’est le CREDIT MUTUEL qui était delà leur propore banque.

En l'espèce, il résulte de la lecture des pièces produites et des échanges de courriels, que contrairement à ce que soutient la société DOMUS COURTAGE, elle ne justifie que d'une seule demande de financement auprès du CREDIT MUTUEL (pièce 3) ; qu’elle ne démontre pas davantage avoir " utilisé son réseau étendu de partenaires bancaires ". 
Les pièces produites au soutien de la demande en paiement se limitent à plusieurs copies de SMS du 14 mai 2025, émanant de Monsieur [S] [U], chargé du dossier des défendeurs, aux termes desquels, cette personne se contente, après une relance appuyée de ses clients, de leur indiquer que leur dossier " vient de partir dans d'autres banques " (sans autre précision) dont la leur (le crédit mutuel) …, tout en précisant " qu'il n'a pas réussi à joindre Madame [M]" (a priori un interlocuteur important de la Société Générale). Plus encore, par message du 16 mai 2025, il demande aux défendeurs de lui communiquer non seulement le nom de leur banquière à l'agence du Crédit mutuel de Lyon, mais aussi " son mail ". 

Sans conteste, de tels échanges ne sauraient être regardés comme caractérisant l’exécution des obligations contractuelles mises à la charge de la société DOMUS COURTAGE dans son contrat signé avec les défendeurs.

Au surplus, la société DOMUS COURTAGE ne justifie d'aucun travail de comparaison, d'analyse, de négociation des offres de financement, ni de présentation argumentée des différentes offres receuillies et de la meilleure d’entre elles, tel que mentionné au contrat.

D'autre part, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] prétendent que la société DOMUS COURTAGE a tenté de contourner les dispositions d'ordre public de l'article L 5619-6 précité en leur adressant la facture d'honoraires avant le déblocage des fonds. En l'espèce, la facture litigieuse leur a été émise le 23 juin 2025, et mentionne le règlement est attendu “dès réception”, alors même que la signature de l'acte authentique était prévu le 27 juin 2025. Si l'envoi d'une facture avant le déblocage des fonds, est en principe, sans incidence sur le bien-fondé de la créance, dès lors que la rémunération ne devient exigible qu'à compter de la réalisation effective du déblocage des fonds prêtés, encore faut-il que le professionnel ne laisse pas entendre que cette rémunération est immédiatement exigible.

En l'espèce, il ressort d'une part, du courrier d'accompagnement du 23 juin 2026 joint à la facture (recto pièce 7), qu'il leur ai rappelé aux défendeurs de "procéder au règlement des honoraires et frais de dossier dès réception ", sans qu’il soit fait référence à la date de remise effective des fonds, laquelle ne pouvait intervenir avant la signature de la vente prévue le 27 juin 2025 ; 
Cette date était parfaitement connue de la société de courtage, elle figurait sur sa facture. En outre, dans son courriel du 22 juillet 2025, Monsieur [S] [U], indiquait clairement à Monsieur [Q] [Y] que " la facture envoyée le 23 juin … doit être réglée le jour de l'achat maximum ", ce qui démontre que la demanderesse entendait obtenir le paiement de ses honoraires immédiatement, sans tenir compte de la date de déblocage des fonds.

Il résulte des dispositions combinées des articles L.519-1, L.519-6 et R.519-26 du Code monétaire et financier que l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ne peut prétendre à une rémunération de son client que sous réserve, d'une part, d'avoir préalablement formalisé avec celui-ci, sur un support durable, les conditions de sa rémunération, et, d'autre part, que cette rémunération ne soit exigible qu'après la conclusion effective de l'opération de crédit. Ces dispositions, qui participent à la protection du client, présentent un caractère impératif.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la société DOMUS COURTAGE a par son comportement, a méconnu la portée des dispositions de l'article L 519-6 du Code précité ;qu’elle a, par ailleurs, manqué de célérité dans l'accomplissement du mandat qui lui a été confié, a failli à son obligation de conseil incombant au courtier en opérations de banque et services de paiement.

En conséquence, la société DOMUS COURTAGE qui échoue à démontrer la bonne exécution de ses obligations telles que prévues au contrat du 14 mars 2025, sera déboutée de ses demandes en paiement. 


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Vu l'article 1240 du Code civil ;

Les défendeurs soutiennent avoir subi un préjudice moral. Ils font valoir une incompréhension et un stress générés par le retard pris dans le traitement de leur dossier, et l'incertitude de leur situation d'attente, ils sollicitent au regard des multiples manquements de la société DOMUS COURTAGE une indemnisation de 1500 euros par mois.

Si la pression psychologique est communément ressentie par tous les particuliers à l'occasion d'un premier achat immobilier, il n’en demeure pas moins qu’en l'espèce, le défaut de professionnalisme de la société DOMUS COURTAGE et la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles ont nécessairement causé aux défendeurs un préjudice moral.

Néanmoins, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ne justifient pas d'un préjudice moral spécifique au-delà des circonstances précédemment exposées, il sera fait une juste appréciation de leur préjudice en leur allouant la somme de 750 euros.
Dans ces circonstances, la société DOMUS COURTAGE sera condamnée à leur verser la somme de 750 euros à ce titre.


Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe doit supporter les dépens, ils resteront à la charge de la société DOMUS COURTAGE.

La société DOMUS COURTAGE sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal par décision mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire en dernier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] de leur demande reconventionnelle de nullité du contrat du 14 mars 2025 les liant à la société DOMUS COURTAGE,

DÉBOUTE la société DOMUS COURTAGE de l'intégralité de sa demande en paiement,


CONDAMNE la société DOMUS COURTAGE à verser à Monsieur la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la société DOMUS COURTAGE de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE la société DOMUS COURTAGE à payer les dépens de l'instance.

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le président de la juridiction.

Le greffier Le Président
Texte intégral
MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 10 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00081 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DUKP
NATURE AFFAIRE : 57A/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : Société DOMUS COURTAGE C/ [Q] [Y], [F] [I] [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


PRESIDENT : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Florence DUCLAUX, Greffier 


DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : M. [Y] - Mme [I] [W] 
le : 10.07.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me POSTA
le : 10.07.2026


DEMANDERESSE

Société DOMUS COURTAGE - RCS VIENNE N°828 740 720, 
dont le siège social est sis 7 place Saint Louis - 38200 VIENNE
représentée par Maître Fabrice POSTA de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE


DEFENDEURS

M. [Q] [Y]
né le 31 Mars 1999 à BESANCON (25000), 
demeurant 56 rue de la convention - 38200 VIENNE
comparant

Mme [F] [I] [W]
née le 20 Octobre 1999 à LYON 8, 
demeurant 56 rue de la convention - 38200 VIENNE
comparante



Qualification : contradictoire, en dernier ressort

Débats tenus à l'audience du 12 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ DU LITIGE 

Le 28 février 2025, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ont signé une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2025, portant sur un appartement situé sur la commune de VIENNE. La promesse est assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 175 500 euros.
 
Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2025, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ont conclu, avec la société DOMUS COURTAGE exerçant sous l'enseigne [O] un mandat de recherche de financement pour une durée de six mois, aux fins du financement de leur projet d'acquisition d'un bien immobilier.

Le 27 juin 2025, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ont réitèré le compromis de vente par acte authentique reçu en l'étude de Maître [D] [E], notaire associé de la SELARL ACTANOTde SEREZIN-DU- RHONE, et sont deviennus propriétaires de leur appartement situé à VIENNE.

Après plusieurs relances aux fins de paiement des honoraires prévus par la convention de courtage, et une tentative de recouvrement initiée par la société DOMUS COURTAGE par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2025, délivré à Monsieur [Q] [Y] et le 09 janvier 2026, à Madame [F] [I] [W] ; la société DOMUS COURTAGE a fait assigner le 17 mars 2026 Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] devant le tribunal judiciaire de VIENNE aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser les sommes de 2588 euros, correspondant à la facture n°HFR3820-00008-06-2025, outre intérêts de droit aux taux légal ; de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’ aux entiers dépens ; et de débouter les défendeurs de leurs demandes éventuelles.

Au soutien de sa demande, la société DOMUS COURTAGE, au visa des articles 1103, 1614 et 1616 du Code civil, conclut au respect du contrat formé entre les parties, elle soutient avoir pleinement exécuté le mandat qui lui a été donné et réclame, à ce titre, le paiement par les défendeurs de la prestation telle que prévue au contrat. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2026, à cette date la société DOMUS COURTAGE, valablement représentée par son conseil a repris l'ensemble des prétentions contenues dans son assignation. 
 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives, elle soutient que le contrat de mandat de financement remplit parfaitement les conditions de validité requises ; que la demande de nullité formée par Monsieur [Q] [Y] et Monsieur [F] [I] [W] n'est pas fondée ; que ,sur la demande indemnitaire des défendeurs pour mauvaise exécution de ses obligations, la société DOMUS COURTAGE fait valoir que le mandat de recherche est clair ; et que le courtier n'est pas responsable du manque de réactivité des établissements bancaires ; 

En défense, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] sollicitent, à titre principal le prononcé de la nullité du contrat de mandat de recherche de financement les liant à la société DOMUS COURTAGE ; à défaut, ils réclament le prononcé de la résolution du contrat et le débouté de la société DOMUS COURTAGE ; à titre subsidiaire, ils réclament la condamnation de la société DOMUS COURTAGE à leur verser la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice résultant de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles ; et si nécessaire, la compensation des dommages et intérêts avec la condamnation qui seraient mises à leur charge au titre des frais et honoraires dus à la société DOMUS COURTAGE.

Au soutien de leur demande de nullité du contrat, les défendeurs soutiennent que le contrat soumis à leur signature ne porte pas la mention intégrale de l'article L519-6 du Code monétaire et financier, que, dès lors, le contrat ne satisfait pas aux obligations d'information d'ordre public posées par l'article R 519-26 I dernier alinéa ; Ils font par ailleurs, valoir que la société DOMUS COURTAGE a réclamé, en violation de l'article L 519-6 précité, le paiement de ses honoraires le 23 juin 2025, soit deux jours avant la mise à disposition des fonds aux emprunteurs ; qu'en conséquence, le tribunal doit prononcer la nullité du contrat de courtage. 
Sur l'inexécution du contrat, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W], ils soutiennent que bien que parfaitement informés de la situation, le courtier ne démontre pas avoir avant le 14 mai 2025 déposé deux demandes de prêt auprès de différents établissements bancaires.
Ils ajoutent qu’il s'est limité durant plusieurs semaines, à miser sur la réponse d'un seul établissement, au risque d'essuyer un refus, alors que son mandat l'obligeait, au contraire, à trouver plusieurs offres et d’en déterminer la meilleure ; qu'enfin, le courtier, contrairement à ses prétentions, ne rapporte pas la preuve d'une analyse des offres de prêt, ni même d'une négociation active avec le crédit mutuel, qui leur a finalement octroyé le prêt ; qu'en conséquence, ils sont fondés à solliciter le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de courtage. 
Ils font valoir enfin que l'inaction de la société DOMUS COURTAGE leur a fait craindre de devoir verser en pure perte aux vendeurs,qui pouvaient refuser de proroger leur offre, l’indemnisation d’immobilisation de 14 000 euros. Ils soutiennent également, qu'ils ont dû trouver un accord avec les entreprises afin reporter la réalisation des travaux dans l'appartement avant leur emménagement. Pour toutes ces raisons, ils évaluent leur préjudice à 1500 euros.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré pour qu'un jugement soit rendu le 10 juillet 2026 par remise au greffe de la juridiction.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le bienfondé de la demande en paiement

1 Sur la nullité du contrat de courtage

Vu les articles 1130, 1131 et 1137 du Code civil ; 

Vu les articles L519-6 et L 519-26 I du Code monétaire et financier ;

En l'espèce, pour s'opposer à la demande en paiement, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] affirment qu'en l'absence de mention claire et complète de l'article L519-6 du Code monétaire et financier, le contrat de courtage doit être frappé de nullité. Les manœuvres dolosives consistant à tenter de détourner les dispositions d’ordre public de l'article précité.

Or, il résulte de l'examen des pièces produites, que d'une part, l’article 2 page 6 du contrat, fait clairement référence à l'article précité du Code monétaire et financier et mentionne sans équivoque : " [O] ne pourra percevoir aucune somme avant le versement " ; que d'autre part, l'article R 519-26 I, du code précité, n'impose pas contrairement aux allégations des défendeurs, la reproduction intégrale de l'article L 519-6 dans le contrat de courtage ; qu'enfin, toutes violations à l'article L519-6 sont constatées et réprimées dans les conditions prévues à l'article L. 353-5 et sont punies des peines prévues à l'article L. 353-1, à savoir des peines d'amende et non par le prononcé de la nullité du contrat. 

En conséquence, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] seront déboutés de leur demande à ce titre.



2 Sur l'exécution du contrat de courtage

La société DOMUS COURTAGE réclame à Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] le paiement d'un montant principal de 2588 euros, au titre de la rémunération prévue par un mandat de recherche de financement conclu entre les parties. 
Vu les dispositions des articles 1101 et suivants du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1353 du Code civil, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il est établi qu'un mandat de recherche de financement a été conclu par voie électronique entre les parties en date du 17 mars 2025.


Aux termes de ce contrat, [O] s'engageait à " identifier la solution de financement la plus adaptée ", à utiliser “son réseau étendu de partenaires bancaires afin de permettre à ses clients de gagner un temps précieux et d'optimiser leur budget. " ;
Le contrat visait la concrétisation du " projet au plus tard le 31 mai 2025, pour un bien situé 56 rue de la convention à VIENNE " pour un financement de 175 127 euros sur 20 ans.

Concernant la rémunération de DOMUS COURTAGE, ses honoraires sont d'ores et déjà fixés forfaitairement au contrat au montant de 2588 euros.

Il résulte des termes clairs et non équivoques de ce contrat que la mission de DOMUS COURTAGE consistait à comparer et négocier les offres de financement, à constituer un dossier de prêt détaillé et optimisé, à l’adresser aux établissements bancaires sélectionnées, à procéder à évaluation approfondie des différentes offres reçues, à présenter et expliquer à ses clients de la meilleure offre, à accompagner les emprunteurs de l'édition de l'offre de prêt jusqu'à sa validation de l’offre par la banque, à assurer le suivi de la mise à disposition des fonds, de la signature de l'acte authentique et avant de procéder à la facturation de nos honoraires. 

Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] pour s'opposer au règlement des honoraires réclamés, font valoir que le courtier informé des délais contraignants dans lesquels il devait accomplir sa mission, au regard des obligations résultant de la promesse de vente qu'ils avaient signée. Cet argument ne saurait être retenu, le contrat de courtage ne comportant aucune stipulation obligeant à société DOMUS COURTAGE à déposer deux demandes de prêt, ni à justifier de l'obtention d'une offre au plus tard le 30 avril 2025.

Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] contestent l'existence de diligences réelles de la part de la société DOMUS COURTAGE, et notamment en soutennant qu’elle ne justifie d’aucune démarches effective auprès de plusieurs établissements bancaires, si ce n’est le CREDIT MUTUEL qui était delà leur propore banque.

En l'espèce, il résulte de la lecture des pièces produites et des échanges de courriels, que contrairement à ce que soutient la société DOMUS COURTAGE, elle ne justifie que d'une seule demande de financement auprès du CREDIT MUTUEL (pièce 3) ; qu’elle ne démontre pas davantage avoir " utilisé son réseau étendu de partenaires bancaires ". 
Les pièces produites au soutien de la demande en paiement se limitent à plusieurs copies de SMS du 14 mai 2025, émanant de Monsieur [S] [U], chargé du dossier des défendeurs, aux termes desquels, cette personne se contente, après une relance appuyée de ses clients, de leur indiquer que leur dossier " vient de partir dans d'autres banques " (sans autre précision) dont la leur (le crédit mutuel) …, tout en précisant " qu'il n'a pas réussi à joindre Madame [M]" (a priori un interlocuteur important de la Société Générale). Plus encore, par message du 16 mai 2025, il demande aux défendeurs de lui communiquer non seulement le nom de leur banquière à l'agence du Crédit mutuel de Lyon, mais aussi " son mail ". 

Sans conteste, de tels échanges ne sauraient être regardés comme caractérisant l’exécution des obligations contractuelles mises à la charge de la société DOMUS COURTAGE dans son contrat signé avec les défendeurs.

Au surplus, la société DOMUS COURTAGE ne justifie d'aucun travail de comparaison, d'analyse, de négociation des offres de financement, ni de présentation argumentée des différentes offres receuillies et de la meilleure d’entre elles, tel que mentionné au contrat.

D'autre part, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] prétendent que la société DOMUS COURTAGE a tenté de contourner les dispositions d'ordre public de l'article L 5619-6 précité en leur adressant la facture d'honoraires avant le déblocage des fonds. En l'espèce, la facture litigieuse leur a été émise le 23 juin 2025, et mentionne le règlement est attendu “dès réception”, alors même que la signature de l'acte authentique était prévu le 27 juin 2025. Si l'envoi d'une facture avant le déblocage des fonds, est en principe, sans incidence sur le bien-fondé de la créance, dès lors que la rémunération ne devient exigible qu'à compter de la réalisation effective du déblocage des fonds prêtés, encore faut-il que le professionnel ne laisse pas entendre que cette rémunération est immédiatement exigible.

En l'espèce, il ressort d'une part, du courrier d'accompagnement du 23 juin 2026 joint à la facture (recto pièce 7), qu'il leur ai rappelé aux défendeurs de "procéder au règlement des honoraires et frais de dossier dès réception ", sans qu’il soit fait référence à la date de remise effective des fonds, laquelle ne pouvait intervenir avant la signature de la vente prévue le 27 juin 2025 ; 
Cette date était parfaitement connue de la société de courtage, elle figurait sur sa facture. En outre, dans son courriel du 22 juillet 2025, Monsieur [S] [U], indiquait clairement à Monsieur [Q] [Y] que " la facture envoyée le 23 juin … doit être réglée le jour de l'achat maximum ", ce qui démontre que la demanderesse entendait obtenir le paiement de ses honoraires immédiatement, sans tenir compte de la date de déblocage des fonds.

Il résulte des dispositions combinées des articles L.519-1, L.519-6 et R.519-26 du Code monétaire et financier que l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ne peut prétendre à une rémunération de son client que sous réserve, d'une part, d'avoir préalablement formalisé avec celui-ci, sur un support durable, les conditions de sa rémunération, et, d'autre part, que cette rémunération ne soit exigible qu'après la conclusion effective de l'opération de crédit. Ces dispositions, qui participent à la protection du client, présentent un caractère impératif.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la société DOMUS COURTAGE a par son comportement, a méconnu la portée des dispositions de l'article L 519-6 du Code précité ;qu’elle a, par ailleurs, manqué de célérité dans l'accomplissement du mandat qui lui a été confié, a failli à son obligation de conseil incombant au courtier en opérations de banque et services de paiement.

En conséquence, la société DOMUS COURTAGE qui échoue à démontrer la bonne exécution de ses obligations telles que prévues au contrat du 14 mars 2025, sera déboutée de ses demandes en paiement. 


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Vu l'article 1240 du Code civil ;

Les défendeurs soutiennent avoir subi un préjudice moral. Ils font valoir une incompréhension et un stress générés par le retard pris dans le traitement de leur dossier, et l'incertitude de leur situation d'attente, ils sollicitent au regard des multiples manquements de la société DOMUS COURTAGE une indemnisation de 1500 euros par mois.

Si la pression psychologique est communément ressentie par tous les particuliers à l'occasion d'un premier achat immobilier, il n’en demeure pas moins qu’en l'espèce, le défaut de professionnalisme de la société DOMUS COURTAGE et la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles ont nécessairement causé aux défendeurs un préjudice moral.

Néanmoins, Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] ne justifient pas d'un préjudice moral spécifique au-delà des circonstances précédemment exposées, il sera fait une juste appréciation de leur préjudice en leur allouant la somme de 750 euros.
Dans ces circonstances, la société DOMUS COURTAGE sera condamnée à leur verser la somme de 750 euros à ce titre.


Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe doit supporter les dépens, ils resteront à la charge de la société DOMUS COURTAGE.

La société DOMUS COURTAGE sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal par décision mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire en dernier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [Q] [Y] et Madame [F] [I] [W] de leur demande reconventionnelle de nullité du contrat du 14 mars 2025 les liant à la société DOMUS COURTAGE,

DÉBOUTE la société DOMUS COURTAGE de l'intégralité de sa demande en paiement,


CONDAMNE la société DOMUS COURTAGE à verser à Monsieur la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la société DOMUS COURTAGE de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE la société DOMUS COURTAGE à payer les dépens de l'instance.

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le président de la juridiction.

Le greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code monetaire et financier L519-26, code monetaire et financier R519-26, code civil 1616, code monetaire et financier L519-1, code monetaire et financier L519-6, code civil 1614). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T04:13:51.680Z.