Cour d'appel de Basse-Terre, 2ème Chambre, 30 juillet 2026, n° 25/00308

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 406 DU 30 JUILLET 2026





N° RG 25/00308 - 

N° Portalis DBV7-V-B7J-DZD3



Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint Martin et Saint-Barthélémy en date du 29 janvier 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00540



APPELANT :



Monsieur [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Aude FLEURY de la SELARL AUDE FLEURY, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMEE :



SAS ICI & LA Ile de [Localité 1]

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Nicolas FOUILLEUL de la SELARL NFL AVOCATS - FOUILLEUL GRISOLI ASSOCIÉS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Clédat, conseillère,

Mme Aurélia Bryl,conseillère.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 30 juillet 2026.





GREFFIER



Lors des débats et lors du prononcé: Mme Sonia Vicino, greffière principale.





ARRET : 



- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 8 décembre 2015, M. [O] [R] a donné mandat sans exclusivité à la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1], qui exploite une agence immobilière, pour la location de sa villa de deux chambres dénommée Villa [Adresse 3], située à [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un prix à la semaine compris entre 4.500 et 11.500 dollars américains (USD). Le contrat prévoyait que les frais d'agence s'élèveraient à 25% du prix.



La villa a été louée par l'intermédiaire de la société ICI & LA à M. [S] pour la période du 31 décembre 2021 au 9 janvier 2022, moyennant la somme de 12.600 USD, outre 15% de taxes.



Le séjour de ce client a été émaillé de difficultés et aucune somme n'a été reversée par l'agence à M. [R].



Par acte du 29 novembre 2022, il a fait assigner la société ICI & LA devant le tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 9.450 euros qui aurait dû lui revenir sur le prix de la location, outre 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans le dernier état de ses prétentions, il a également sollicité la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice consécutif à la faute contractuelle qu'il reprochait au mandataire d'avoir commise en se départissant d'une partie de la somme perçue sans son autorisation. 



En réponse, la société ICI & LA a conclu au rejet des prétentions de M. [R] et a sollicité à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer les sommes de 12.000 USD et 10.000 euros en réparation de ses préjudices matériel et moral, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en ne mettant pas à disposition une villa en parfait état d'entretien, ce qui avait abouti au départ anticipé du locataire, outre 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.



Par jugement du 29 janvier 2025, après avoir considéré que M. [R] avait manqué à son obligation d'entretenir la villa et de la maintenir en parfait état de propreté afin d'assurer la jouissance paisible du locataire, le tribunal a :



- débouté M. [R] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [R] à payer à la société ICI & LA la somme de 12.000 USD, soit la somme de 11.535,30 euros, 

- débouté la société ICI & LA du surplus de ses demandes,

- mis les dépens à la charge de M. [R],

- condamné M. [R] à payer à la société ICI & LA la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire. 



M. [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 21 mars 2025, en indiquant que son appel tendait à la réformation des chefs de jugement l'ayant débouté de ses demandes, condamné à payer à la société ICI & LA les sommes de 12.000 USD et 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens. 



La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état. 



La société ICI & LA Ile de [Localité 1] a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 7 avril 2025.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience du 11 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ M. [O] [R], appelant :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, bien que datées du 14 novembre 2025, par lesquelles l'appelant demande à la cour :



- de débouter la société ICI & LA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- de déclarer son appel recevable et fondé,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société ICI & LA du surplus de ses demandes,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il :

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes,

- l'a condamné à payer à la société ICI & LA la somme de 12.000 USD, soit la somme de 11.535,30 euros,

- a mis les dépens à sa charge,

- l'a condamné à payer à la société ICI & LA la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau :

- de condamner la société ICI & LA à lui payer la somme de 9.450 USD, à convertir en euros au jour du prononcé, au titre du revenu locatif,

- à titre subsidiaire, si la cour estimait qu'il devait régler la somme de 8.000 USD à la société ICI & LA, d'opérer compensation avec les sommes détenues par la société ICI & LA et de condamner l'agence à lui payer la somme de 1.450 USD, à convertir en euros au jour du prononcé,

- de condamner la société ICI & LA à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de la faute contractuelle du mandataire qui s'est départi d'une partie des fonds appartenant au mandant sans son autorisation,

- de condamner la société ICI & LA à lui payer la somme de 2.000 euros pour résistance abusive,

- de condamner la société ICI & LA à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant les procédures de première instance et d'appel,

- de condamner la même aux dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de son appel, M. [R] fait valoir en substance :



- que la société ICI & LA doit lui reverser le montant de la location contractuellement prévu, déduction faite de ses frais, soit 9.450 USD,

- qu'il n'a commis aucun manquement à ses obligations découlant du contrat de mandat, puisqu'il n'était pas tenu d'avoir un manager de villa,

- que la villa était parfaitement entretenue et que le locataire n'a pas subi de désagréments justifiant une réduction du loyer,

- que la société ICI & LA n'a subi aucun préjudice, puisqu'elle ne prouve pas qu'elle aurait payé le montant de la location de la villa [Adresse 4], où elle aurait relogé M. [S] après son départ de la Villa [Adresse 3], pas plus que le remboursement d'une somme de 4.000 euros à M. [S],

- que la société ICI & LA a pourtant gardé la somme de 12.600 USD versée par ce dernier,

- que si la cour devait néanmoins juger que la société ICI & LA avait versé la somme de 8.000 euros au propriétaire de la villa [Adresse 4], cette somme devrait être déduite de la somme de 12.600 USD déjà versée par M. [S], ce qui ramènerait le solde lui restant dû à 1.450 USD,

- que si l'agence s'est départie sans son autorisation d'une somme de 4.000 USD au profit de M. [S], elle a commis une faute dans l'exécution de son contrat de mandat,

- qu'en refusant de lui restituer le montant de la location qui lui était dû, elle a commis une résistance abusive justifiant sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- qu'enfin, les premiers juges ont retenu à bon droit que la société ICI & LA n'était en mesure de justifier d'aucun préjudice moral. 



2/ La SAS ICI & LA Ile de [Localité 1], intimée :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 août 2025, par lesquelles l'intimée demande à la cour :



- de débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- de déclarer recevable son appel incident,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [R] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [R] à lui payer la somme de 12.000 USD, soit la somme de 11.535,30 euros, 

- mis les dépens à la charge de M. [R],

- condamné M. [R] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes,

- statuant à nouveau :

- de condamner M. [R] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, en raison de son préjudice consécutif aux fautes commises,

- de condamner M. [R]  à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



En se fondant à la fois sur les articles 1991, 1992, 1998 et 2000 du code civil, relatifs au contrat de mandat, et sur les articles 1719 et 1720 du même code, relatifs à l'obligation de délivrance conforme du bailleur dans le cadre du contrat de bail, la société ICI & LA maintient, comme l'ont retenu les premiers juges, que dans le cadre d'un contrat de mandat portant sur la location d'un bien de luxe, le bailleur mandant devait délivrer au locataire un bien en excellent état d'entretien et de propreté, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Elle en déduit que M. [R] a violé son obligation d'exécuter les engagements contractés par le mandataire.



Elle réclame en conséquence la confirmation du jugement qui a sanctionné cette inexécution contractuelle en condamnant M. [R] à lui payer la somme de 12.000 USD correspondant, d'une part, à la somme de 8.000 USD afférente au relogement de M. [S] dans la villa [Adresse 4] et, d'autre part, à la somme de 4.000 USD qu'elle a remboursée à M. [S].



Elle demande en outre, dans le cadre de son appel incident, que M. [R] soit condamné à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, le mécontentement d'un client aussi influent que M. [S] pouvant avoir un impact sur son image. Elle soutient également à ce titre que le décalage entre le luxe promis par la villa de M. [R] et son état réel découle d'un manquement de ce dernier à son obligation de loyauté dans le cadre de l'exécution du contrat de mandat.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel principal :



Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse. 



L'article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d'appel est augmenté d'un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l'étranger.



En l'espèce, M. [R], qui demeure à [Localité 1], a interjeté appel le 21 mars 2025 du jugement rendu le 29 janvier 2025.



En conséquence, son appel doit être déclaré recevable.



Sur la recevabilité de l'appel incident :



L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.



Ce délai est augmenté d'un mois en vertu de l'article 915-4 du même code, lorsque l'intimé ne réside pas en Guadeloupe.



En l'espèce, la société ICI & LA, qui est domiciliée à [Localité 1], a formé appel incident par conclusions remises au greffe de la cour le 22 août 2025, après avoir reçu notification le 2 mai 2025 des conclusions de l'appelant.



Son appel incident doit en conséquence être déclaré recevable. 



Sur l'exécution du contrat de mandat et ses conséquences :



Conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1984 du code civil dispose que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.



En vertu des articles 1991 et 1992, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



De son côté, en vertu des articles 1998 et 2000, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné, et il doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l'occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable.



En l'espèce, le mandat de location sans exclusivité conclu entre M. [R] et la société ICI & LA prévoyait expressément :



- que le prix de location à la semaine serait fixé à 11.500 USD pour la période du 15 décembre au 10 janvier de chaque année,

- que les frais d'agence s'élèveraient à 25% du prix de location de la villa,

- que le paiement relatif aux locations pourrait être exigible par le propriétaire au minimum 3 jours ouvrables après le départ des locataires et déduction faite des sommes concernant les éventuelles interventions techniques pendant la location,

- qu'en cas d'annulation, aucune indemnité ne serait due au propriétaire si la villa était relouée pour des dates proches et que, si la villa n'était pas relouée, le propriétaire ne pourrait exiger que 75 % des sommes perçues par l'agence.



Ce contrat prévoyait également qu'en cas de non respect des engagements par le propriétaire, l'agence pourrait annuler toutes les réservations confirmées ou en option, sans avoir à verser d'indemnités au propriétaire, et cela sans compter le préjudice de l'agence, qui pourrait demander des dommages-intérêts. 



Enfin, les missions confiées à l'agence consistaient à rechercher d'éventuels locataires, administrer le bien (le louer, rédiger et signer les conventions), recevoir toutes sommes représentant des loyers ou toute contrepartie de la location, aviser immédiatement le propriétaire en cas de difficultés (demande de résiliation en dehors des délais prévus au contrat, règlement d'une provision par chèque sans provision...), informer le propriétaire par tout moyen dès confirmation de la location.



La villa [Adresse 3] a été louée par la société ICI & LA à M. [S] pour la période du 31 décembre 2021 au 9 janvier 2022, moyennant le prix de 12.600 USD, hors taxes.



Alors que les premiers juges n'ont pas pris en compte cet élément, il est essentiel de rappeler que la société ICI & LA a perçu l'intégralité du prix de la location de la part de M. [S], puisqu'elle a reconnu en page 30 de ses dernières conclusions qu'elle l'avait conservé dans l'attente d'une décision prise entre les parties.



Sur cette somme, les frais de l'agence s'élevaient à 3.150 euros et une somme de 9.450 euros devait être reversée à M. [R].



Il n'est pas contesté que M. [S] a quitté la villa le 4 janvier 2022, soit cinq jours avant la fin de la location, dans un contexte où il s'était plaint de plusieurs désagréments dès son arrivée.



Si certains de ces désagréments étaient totalement mineurs, comme le fait de ne pas avoir trouvé le fer à repasser le 31 décembre au soir, d'autres étaient plus problématiques dans le cadre d'une location de villa de luxe, notamment la présence attestée de rats dans la cuisine, même si elle était ouverte sur l'extérieur, le manque d'entretien du jardin ou la présence d'insectes morts et d'un papier de gâteau derrière une table de nuit, attestant d'une prestation de ménage insuffisante. 



La société ICI & LA indique qu'en raison de ces manquement imputables au propriétaire, elle a dû reloger M. [S] dans une autre villa, la villa [Adresse 4], moyennant la somme de 8.000 USD pour le reste de son séjour, et qu'elle lui a remboursé la somme de 4.000 USD au titre des quatre nuits passées au sein de la Villa [Adresse 3].



Cependant, afin d'attester du remboursement de la somme de 4.000 USD à M. [S], elle ne produit qu'un 'avis d'opération de virement' daté du 8 août 2022, qui correspond à la copie de son ordre de virement, mais aucune autre pièce permettant d'attester de la réalisation effective de cette opération.



Elle n'a ainsi produit aucun relevé de compte démontrant le débit de cette somme, alors que M. [R] a expressément conclu au caractère insuffisamment probant de l'unique pièce produite et a joint à son dossier un arrêt rendu par cette cour ayant déjà considéré qu'un ordre de virement ne suffisait pas, à lui seul, en cas de contestation, à faire la preuve du paiement allégué.



Dans ces conditions, la société ICI & LA échoue à démontrer qu'elle aurait remboursé la somme de 4.000 USD à M. [S].



En ce qui concerne le coût du relogement, la société ICI & LA ne verse aux débats, pour en attester, qu'un unique document intitulé 'contrat de location', établi par ses soins, portant sur la location de la Villa [Adresse 4] par M. [S] du 4 au 8 janvier 2022 moyennant le prix de 8.000 USD. 



Cependant, ce document, qui est postérieur de près de deux ans aux faits, puisqu'il est daté du 14 novembre 2023, n'est signé par aucune partie, ce qui lui fait perdre toute valeur probante.



En outre, il n'est accompagné d'aucune preuve de paiement par les soins de l'agence ou de M. [S] de la somme correspondante au propriétaire de la villa [Adresse 4].



En conséquence, en l'état des pièces produites, il convient de retenir que la société ICI & LA a conservé l'intégralité du prix de la location réglé par M. [S], sans reverser à M. [R], son mandant, la part devant lui revenir en vertu du contrat de mandat, alors qu'elle n'est en mesure de justifier d'aucun préjudice financier imputable à la qualité imparfaite des prestations de la Villa [Adresse 3] lors de sa location à M. [S].



Dans ces conditions, il convient de la condamner à payer à M. [R] la somme de 9.450 USD correspondant au prix de la location qui devait lui revenir après déduction des frais de l'agence.



Par ailleurs, il convient de débouter la SAS ICI & LA de sa demande de réparation d'un préjudice estimé à 12.000 USD, dont elle ne rapporte pas la preuve.



Le jugement déféré sera donc infirmé de ces deux chefs et réformé en ce sens.



En ce qui concerne le préjudice dont la société ICI & LA demande l'indemnisation à hauteur de 10.000 euros, force est de constater que si un client mécontent, surtout lorsqu'il est influent, est susceptible de faire une mauvaise publicité à un prestataire, la société ICI & LA échoue à démontrer que tel aurait été le cas de la part de M. [S]. Elle ne démontre pas non plus qu'elle aurait pu perdre une chance de travailler à nouveau avec lui, puisqu'il n'est pas démontré qu'il aurait précédemment loué des villas par son intermédiaire. Enfin, si la société ICI & LA se prévaut de la déloyauté de M. [R] dans l'exécution du contrat de mandat, force est de constater qu'elle ne le contredit pas lorsqu'il indique que le contrat est toujours en cours, n'ayant jamais été résilié par aucune des deux parties. Cette situation permet d'exclure que le problème ponctuel d'entretien constaté en janvier 2022 ait pu causer le moindre préjudice à l'agence immobilière.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.



Il sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande indemnitaire liée au remboursement par l'agence, sans son accord, d'une somme de 4.000 euros, dès lors que, comme cela a été précédemment indiqué, la preuve de ce remboursement n'est pas rapportée. 



Enfin, M. [R] ayant fait part, dès le mois de juin 2022, de son intention de voir trancher ce litige judiciairement, il n'est pas établi que la société ICI & LA aurait fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat de mandat en omettant de lui reverser le montant de la location devant lui revenir, étant précisé que, jusqu'à la délivrance de l'assignation, il ne démontre pas l'avoir mise en demeure de lui verser cette somme.



Le jugement déféré sera dès lors également confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d'une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie et, d'autre part, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, la société ICI & LA, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et subséquemment déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



En outre, l'équité commande de condamner la société ICI & LA à payer à M. [R] la somme globale de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevable l'appel principal interjeté par M. [O] [R],



Déclare recevable l'appel incident formé par la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1],



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :



- débouté la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros,

- débouté M. [O] [R] de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et de la faute contractuelle du mandataire ayant consisté à se départir d'une somme de 4.000 USD,



Infirme le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau :



Condamne la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1] à payer à M. [O] [R] la somme de 9.450 USD, soit 8.221,50 euros, au titre de la location de la villa du 31 décembre 2021 au 9 janvier 2022,



Déboute la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 12.000 USD,



Condamne la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1] aux entiers dépens de première instance, 



Y ajoutant,



Condamne la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1] à payer à M. [O] [R] la somme globale de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, 



La déboute de sa propre demande à ce titre,



Condamne la SAS ICI & LA Ile de [Localité 1] aux entiers dépens de l'instance d'appel



Et ont signé,





La greffière, Le président