Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1, 27 juillet 2026, n° 23/00225

DOSSIER N° RG 23/00225 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XSJH

Jugement du : 
27/07/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1











[A] [H]
C/
[D] [N]
Société IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE exerçant sous l'enseigne NOTRE AGENCE IMMO























Le : 


Copie exécutoire délivrée
à :
Me Claire FILLIATRE
Me Alizé VILLEGAS
Me Roxane DIMIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT




A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Lundi vingt sept Juillet deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : LAPIERRE Anastasia


ENTRE : 

DEMANDERESSE

Madame [A] [H]
demeurant 22 rue Pierre Robin - 69007 LYON
représentée par Me Claire FILLIATRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2544 substituant Me Anne-Constance COLL, avocat plaidant au barreau de Paris,


d’une part,


DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]
demeurant 222 Clos des Framboises - 74250 VIUZ-EN-SALLAZ
représenté par Me Alizé VILLEGAS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 624

Société IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, dont le siège social est sis 165 route de Vienne - 69008 LYON
représentée par Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037



d’autre part



Sur ordonnance du tribunal judiciaire de Lyon en date du 15/11/2022 par laquelle il se déclare incompétent et renvoie le dossier devant le juge des contentieux de la protection de Lyon

Date de la première audience : 28/02/2023
Date de la mise en délibéré : 04/09/2025




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 19 septembre 2016, Monsieur [D] [N] a donné à bail à Madame [A] [H] un appartement de type 3, situé au 22, rue Pierre ROBIN à LYON (69007), moyennant un loyer mensuel initial de 998,78€, charges comprises. 

Le 12 juin 2019, Madame [A] [H] a informé la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO et mandataire du bailleur, que la manivelle du volet de la chambre n°2 était cassée, de sorte que le volet était bloqué en position fermée, et que la porte-fenêtre de la cuisine ne pouvait plus être verrouillée. Elle a également suggéré de procéder au remplacement de l’ensemble des menuiseries, qui présentaient toutes des défauts d’isolation ou de fermeture, compte-tenu de leur usure. En réponse, Monsieur [D] [N] a indiqué qu’il allait demander des devis pour le remplacement des fenêtres et portes-fenêtres et mandater la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, afin de réparer le volet au plus vite. 

Le 16 décembre suivant, une avarie a touché le volet roulant électrique de la chambre n°1 et est resté bloqué en position intermédiaire. La SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, a transmis le signalement de la locataire à Monsieur [D] [N] qui, en réponse, lui a demandé de contacter des entreprises aux fins d’obtenir des devis pour le remplacement des menuiseries. 

Plusieurs devis ont été émis entre le 7 janvier et le 26 juin 2020, et celui de la société DELANDREA MENUISERIE a été retenu et validé par Monsieur [D] [N] le 29 juillet suivant. En raison d’une erreur de chiffrage, un devis régularisé a été signé le 1er novembre 2020.

Le 28 janvier 2021, Madame [A] [H] a signalé que le volet de la porte-fenêtre de la cuisine était lui aussi bloqué en position fermée. Le 19 mars suivant, la société DELANDREA MENUISERIE, dans l’attente des travaux définitifs, a procédé au retrait de l’ensemble des volets défectueux. 

Le 30 avril 2021, la locataire a mandaté un huissier de justice aux fins de constat des désordres affectant les menuiseries du logement. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juin 2021, Madame [A] [H] a mis en demeure la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, de réparer les volets sous 15 jours et de l’indemniser à hauteur de 3 mois de loyer compte-tenu du caractère indécent du logement. 

Par exploits introductifs d’instance en date du 27 octobre 2021, délivrés à personne morale et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [A] [H] a fait assigner la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, ès qualité de mandataire du bailleur, et Monsieur [D] [N] devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins de les voir condamnés solidairement à procéder aux travaux de rénovation des fenêtres et volets de l’appartement et à payer la somme de 22 826,76€ au titre du préjudice de jouissance, 5 000,00€ au titre du préjudice financier, la même somme au titre du préjudice moral, outre capitalisation des intérêts. Par ailleurs, il était demandé la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ordonnance en date du 15 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de LYON saisi d’un incident s’est déclaré incompétent et a renvoyé le dossier devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LYON.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et notamment au 29 juin 2023 puis au 14 novembre 2024 et au 4 septembre 2025 selon un renvoi d’office en raison d’un dysfonctionnement du service lié à une difficulté d’effectifs. 

L’affaire a été retenue à cette date.

A l’audience, Madame [A] [H], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes à l’exception de celle en exécution des travaux de rénovation, ceux-ci ayant été exécutés, et réévalue à 24 551,77€ la somme demandée au titre de la réparation du préjudice de jouissance. Selon elle, Monsieur [D] [N] a manqué à l’obligation d’entretien, prévue à l’article 1720 du code civil et qui impose au bailleur de garantir tout au long du bail un logement décent, en procédant aux travaux de rénovation et de réparation nécessaires plus de deux ans après sa demande. Par ailleurs, la demanderesse estime que la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, engage sa responsabilité du fait des fautes et négligences commises dans sa gestion en raison des délais d’intervention longs qu’elle impute à un manque de diligence et de bonne foi. Enfin, Madame [A] [H] considère que, du fait des avaries affectant les volets et de l’impossibilité de verrouillée la porte-fenêtre de la cuisine, le logement ne répondait plus aux critères de décence fixés à l’article 1719 du code civil, notamment en ce qui concerne l’exigence d’une luminosité naturelle et d’une aération suffisante. 

Par conséquent, la demanderesse réclame la condamnation solidaire des défendeurs à l’indemnisation des divers préjudices subis sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, soit 5 000,00€ au titre du préjudice moral, 24 551,77€ au titre du préjudice de jouissance et 5 000,00€ pour le préjudice financier et sollicite la capitalisation des intérêts. Elle réclame enfin la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [D] [N], représenté par son conseil, conclut à titre principal au rejet de l’intégralité des prétentions de la demanderesse. Il affirme n’avoir commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle puisqu’il a, dès le premier dysfonctionnement, immédiatement pris attache avec la locataire et procédé à la réparation du volet dans le mois suivant l’information. Concernant le second dysfonctionnement, signalé le 16 décembre 2019, le bailleur indique avoir à nouveau donné pour instruction à son mandataire de procéder à la réparation du volet puis de faire établir des devis pour le remplacement de l’ensemble des fenêtres, portes-fenêtres et volets de l’appartement. Il indique avoir cru que le premier volet avait été réparé et ne pas avoir été averti du caractère urgent des demandes alors que la locataire ne l’a jamais directement contacté. Il souligne par ailleurs que, compte-tenu du coût des travaux envisagés et dans le contexte particulier lié à la pandémie de COVID-19, il n’est pas anormal que le délai entre l’établissement de devis et la réalisation des travaux ait été relativement important. Par ailleurs, affirmant ne pas avoir été averti de l’ensemble des échanges entre Madame [A] [H] et la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAND REGIE, y compris des mises en demeure et des demandes indemnitaires, Monsieur [D] [N] sollicite, si le défaut d’entretien devait être retenu, que son mandataire soit condamné à le relever et le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre pour avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil. 

Concernant les demandes en dommages et intérêts formulées par la locataire, Monsieur [D] [N] relève que l’évaluation du préjudice de jouissance équivaut à l’intégralité des loyers versés entre le 16 décembre 2019 et le 3 novembre 2021 et affirme que, dans la mesure où Madame [A] [H] a pu jouir de l’intégralité du logement, seuls les désagréments sont susceptibles d’indemnisation. S’agissant du préjudice moral, le bailleur relève que la demanderesse n’avait jamais fait état de problème de santé et que la preuve du lien avec le litige locatif n’est pas rapportée, et qu’il en va de même s’agissant du remboursement des frais de psychologue au titre du préjudice financier. Quant aux frais de justice dont le remboursement est fait au titre de ce dernier chef de préjudice, le bailleur indique que cette demande est déjà comprise dans les dépens. Ainsi, à titre subsidiaire, Monsieur [D] [N] sollicite que les demandes indemnitaires soient ramenées à de plus justes proportions. 

En tout état de cause, le défendeur sollicite la condamnation de Madame [A] [H] à lui payer la somme de 3 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

La SAS IMMOBILIER GESTION EYRAND REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, représentée par son conseil, conclut au rejet de l’ensemble des demandes formulées par la demanderesse et son mandant et leur condamnation, in solidum, à lui payer la somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A propos des demandes formulées par Madame [A] [H], la défenderesse conteste toute faute et affirme avoir procédé à l’ensemble des diligences auxquelles elle était tenue puisqu’elle a traité chacune des demandes et réclamations de la locataire et l’a tenue informée à chaque étape. Elle a également fait établir des diagnostics et des devis à la demande du bailleur et avec son accord alors qu’elle était également contrainte par les prescriptions du syndic et le contexte lié à la pandémie de COVID-19. Par ailleurs, le mandataire souligne que si le manque de réactivité allégué était réel, la demanderesse n’aurait pas manqué de contacter directement Monsieur [D] [N] dont elle avait les coordonnés, ce qu’elle n’a pas fait. S’agissant des demandes indemnitaires, la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, affirme que si une gêne a pu être subie, elle ne justifie pas le remboursement de l’intégralité des loyers alors que l’appartement a pu être occupé sur toute sa surface et durant toute la période. Elle relève également que si le locataire est titulaire de droits, il est également soumis à des devoirs et notamment celui de subir les travaux. La défenderesse estime par ailleurs que le préjudice moral fait double emploi avec le préjudice de jouissance et indique, en tout état de cause, qu’ayant été régulièrement informée de l’évolution de la situation, le mandataire ne saurait être tenu de répondre des conséquences psychologiques de la défaillance des équipements du logement alors même qu’il n’avait aucun pouvoir décisionnaire. Enfin, concernant le préjudice financier allégué par la demanderesse, la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, relève que les frais d’avocat et de tribunaux sont compris dans la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et que le lien de causalité entre le recours à un psychologue et le litige locatif n’est pas prouvé.

A propos de la demande en garantie formulée par Monsieur [D] [N], la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, indique que ce dernier, lors de la conclusion du contrat de mandat, a opté pour une formule de base laquelle ne comprenait pas la gestion technique et qu’elle n’était donc pas tenu de gérer le présent litige. Elle l’a toutefois informé de l’évolution de la situation et soutient que son mandant connaissait parfaitement l’état de son bien et n’entendait pas procéder à des réparations provisoires, rendues inutiles par la volonté de remplacer les équipements. Ainsi, le mandataire conteste tout manquement à ses devoirs d’information et de conseil. 

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, et prorogé au à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation d’entretien du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (…) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…) ».

Le logement décent est décrit à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent comme celui comportant des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements qui permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale et dont les pièces principales, notamment les chambres, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre. 

La demanderesse reproche à Monsieur [D] [N] d’avoir manqué à son obligation d’entretien s’agissant de plusieurs équipements du logement. 

Il résulte des déclarations des parties que Madame [A] [H] a signalé le 12 juin 2019 à la SAS NOTRE AGENCE IMMO que le volet manuel de la chambre n°2 ne fonctionnait plus. Dans son courriel, elle indiquait également que la porte-fenêtre de la cuisine ne pouvait plus être verrouillée. Dès le lendemain, Monsieur [D] [N] a, par courriel, informé la locataire de la bonne réception de l’information, de démarches visant à la réparation du volet et de sa volonté de procéder au remplacement de l’ensemble des menuiseries. 


Selon la locataire, ce volet n’a pas été réparé pendant une période de 6 mois à un an. Les défendeurs contestent ces allégations et la SAS NOTRE AGENCE IMMO produit une facture n°1901002449 émise le 12 juillet 2019 par la SARL REPAR’STORES et portant sur le « remplacement d’un mécanisme complet manuel » d’un volet roulant à manivelle dans la « chambre enfant », pour un montant de 356,28€. 

Ainsi, il apparaît que le bailleur, qui a procédé à la réparation du volet dans un délai d’un mois, n’a pas manqué à son obligation d’entretien. 

Toutefois, s’agissant de la porte-fenêtre de la cuisine, il résulte des déclarations des parties que cet équipement n’a fait l’objet d’aucune réparation préalablement à son remplacement complet, survenu en décembre 2021, date de fin des travaux. Ce délai de plus de deux années ne saurait être justifié par le contexte lié à la pandémie de COVID-19 alors que, s’agissant d’une porte-fenêtre menant sur un balcon, au deuxième étage d’un immeuble, et que les inquiétudes de la locataire quant aux risques de chute de son jeune enfant avait été communiquées au bailleur et à son mandataire, des mesures d’urgence auraient dû être prises afin, sinon de remplacer, de sécuriser puis réparer cet accès. 

Par conséquent, Monsieur [D] [N] a manqué à son obligation d’entretien s’agissant de la porte-fenêtre de la cuisine. 

Le 16 décembre 2019, Madame [A] [H] a signalé le dysfonctionnement du volet électrique de la chambre n°1, resté bloqué en position intermédiaire. Selon ses déclarations, au mois de janvier 2020, une entreprise est intervenue et a entièrement fermé le volet, de sorte que la chambre a été plongée dans le noir et sans possibilité d’aération. Finalement, le volet a été entièrement retiré le 19 mars 2021 par la société DELANDREA. Le bailleur soutient n’avoir été informé de ces délais qu’au jour de l’assignation, affirmant qu’il avait chargé son mandataire de faire procéder à la réparation de cet équipement. Il produit en ce sens un devis daté du 6 janvier 2020 et émis par la SARL REPAR’STORES accompagné du courriel par lequel la SAS NOTRE AGENCE IMMO le lui a transmis. Toutefois, ce devis n’est pas signé et la preuve qu’il ait été accepté par le bailleur n’est donc pas rapportée. 

Ainsi, il apparaît que la locataire a signalé le dysfonctionnement le 16 décembre 2019 et qu’il n’a été enlevé que le 19 mars 2021, la privant d’un accès à la lumière et à une aération naturelle dans sa chambre durant une longue période, contraire aux prescriptions de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par conséquent, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien. 

Par ailleurs, Madame [A] [H] reproche à Monsieur [D] [N] d’avoir manqué à ses obligations s’agissant du volet de la cuisine bloqué en position fermée à partir du 28 janvier 2021 et finalement retiré le 19 mars 2021. La SAS NOTRE AGENCE IMMO déclare dans ses conclusions que la société DELANDREA est intervenue pour débloquer l’équipement en attendant la réalisation des travaux définitifs, sans en apporter la preuve. 

Il résulte des pièces produites que le volet se trouve dans une pièce regroupant la cuisine et le salon et qui comporte deux baies vitrées, de sorte que la pièce n’était pas plongée dans le noir et pouvait être aérée. Ainsi, le délai d’un mois et demi pour retirer le volet, compte-tenu des travaux à venir et de la gêne légère occasionnée, n’apparaît pas déraisonnable et le bailleur n’a pas manqué à ses obligations d’entretien et de réparation. 

Enfin, la demanderesse indique qu’un dernier dysfonctionnement a affecté le volet de la porte-fenêtre de la chambre enfant, qui ne pouvait plus être fermé, et a été signalé le 20 avril 2022. Selon elle, le délai de réparation, intervenue le 25 mai suivant, constitue là encore un manquement du bailleur à son obligation d’entretien. Toutefois, le fait que le volet est resté ouvert, n’empêchant ni l’aération, ni l’accès à un éclairage naturels et qu’il a été réparé dans un délai d’un mois, ce alors qu’il résulte des courriels échangés entre Madame [A] [H] et la SAS NOTRE AGENCE IMMO que la société DELANDREA, à laquelle il appartenait d’intervenir au titre du service après-vente, a été rapidement informée du dysfonctionnement et relancée dès le 3 mai 2022, n’est pas constitutif d’un manquement à l’obligation d’entretien.







Sur la responsabilité de la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE

Sur la demande en garantie du bailleur

Le mandat est défini à l’article 1984 du code civil comme étant « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».

Il est de jurisprudence constante que le mandataire est notamment soumis à une obligation d’information et qu’il appartient au mandant de rapporter la preuve d’une faute du mandataire en cas de mauvaise exécution du mandat. 

Monsieur [D] [N] soutient que la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne lui communiquant pas l’intégralité des réclamations de sa locataire et qu’elle doit, de ce fait, être condamnée à le relever et le garantir des condamnations qui pourraient être prononcé à son encontre. 

En l’espèce, si le mandant se contente d’affirmer qu’il ignorait tout de l’urgence des réparations demandées et des relances et mises en demeure de Madame [A] [H], il n’en rapporte pas la preuve. A l’inverse, la SAS IMMOBILIER GESITON EYRAUD REGIE produit le courriel que lui a adressé la locataire pour lui signaler la défaillance du volet de la chambre n°1, le 16 décembre 2019 et qu’elle a transféré à son mandant. En réponse, le 17 décembre 2019, ce dernier déclare : « Les problèmes récurrents des volets et des baies vitrées me conduisent à penser que l’ensemble des fenêtres, baies vitrées et volets devraient être changés par du matériel neuf et aux normes ». Il demande ensuite à son mandataire de se « charger de contacter des entreprises pour obtenir quelques devis ». A propos de ce volet en particulier, Monsieur [D] [N] soutient avoir ignoré qu’il n’avait pas été réparé, contrairement à sa demande. Toutefois, il a déjà été établi que le devis, qu’il produit, n’a pas été signé par lui. 

Par ailleurs, dans un autre courriel du 13 juin 2019, en réponse aux premiers dysfonctionnements signalés par Madame [A] [H], Monsieur [D] [N] indique à la SAS NOTRE AGENCE IMMO avoir « informé ce matin par email Mme [H] de la réparation du volet et de mon intention de réparer l’ensemble des menuiseries », déclarations corroborées par le courriel adressée directement à sa locataire dans lequel il affirme que les menuiseries « méritent d’être remplacées ». 

S’agissant des relances de la locataire, la SAS NOTRE AGENCE IMMO produit un courriel daté du 30 juin 2020 par lequel elle transmet à son mandant le devis émis par la société DELANDREA MENUISERIE et lui demande quelles sont ses instructions pour la suite du projet précisant qu’elle est relancé par Madame [A] [H]. 

Ainsi, au vu de ces éléments, il apparait que le défendeur a été informé des dysfonctionnements touchant les volets des chambres et la porte-fenêtre de la cuisine, qu’il a lui-même reconnu la nécessité de procéder au remplacement de l’ensemble des menuiseries affirmant dès juin 2019 s’engager dans cette voie pour ne finalement entamer les démarches qu’à la mi-décembre 2019 et qu’il a eu connaissance d’au moins une relance adressée par sa locataire, six mois après sa réclamation. 

De plus, la SAS NOTRE AGENCE IMMO souligne qu’en tant que mandataire elle n’était pas tenu à la gestion technique du logement, de ses sinistres ou des travaux de réfection. Elle produit en effet le mandat de gestion conclut avec Monsieur [D] [N] le 16 décembre 2011 qui stipule que le mandant a opté pour le « service initial », lequel ne prévoit pas l’intervention du mandataire s’agissant de la « demande de devis préalable au-delà de 150,00€ TTC, suivi d’intervention, contrôles des factures ». 

Enfin, s’agissant des mises en demeure des 7 et 30 avril 2021 et du 10 juin 2021, il convient de relever que Madame [A] [H] n’a adressé ces courriers qu’à la SAS NOTRE AGENCE IMMOBILIER, mettant en cause directement « le délai non acceptable du traitement de ce dossier par [ses] services » et sollicitant une diminution des loyers. Dès le 14 avril 2021, le mandataire a répondu ne pas pouvoir donner suite à la demande d’accord amiable estimant avoir entrepris toutes les diligences raisonnablement attendues dans une telle situation, d’autant plus que les travaux étaient sur le point de démarrer. En effet, la société DELANDREA MENUISERIE avait indiqué le 11 mars 2021 avoir reçu les fenêtres, suggérant une intervention imminente, finalement retardée en raison du désaccord du syndic. 

Par conséquent, compte-tenu des obligations contractuelles auxquelles étaient tenues la SAS NOTRE AGENCE IMMO, des démarches qu’elle a entreprises et des informations portées à la connaissance de Monsieur [D] [N], la défenderesse n’a pas manqué à ses obligations envers son mandant. 

Sur la responsabilité à l’égard de la locataire

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».

Il est de jurisprudence constante que la faute commise par le mandataire dans l'exécution du mandat est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle envers un tiers au contrat.

Conformément à l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [A] [H] soutient que les délais d’intervention pour la réparation des dysfonctionnements signalés sont dû à un manque de diligence et de bonne foi de la part de la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE, exerçant sous l’enseigne NOTRE AGENCE IMMO, et engagent de ce fait sa responsabilité. 

Il résulte des pièces produites par les parties que le premier incident ayant affecté le volet de la chambre n°2 a été signalé le 12 juin 2019, incluant l’avarie touchant la porte-fenêtre de la cuisine, à la SAS NOTRE AGENCE IMMO et que cette dernière a, dès le lendemain, communiqué ces informations au bailleur. A la demande de Monsieur [D] [N], le mandataire s’est rapproché de la SARL REPAR’STORES et les travaux relatifs au volet réalisés le 12 juillet 2019, selon la facture jointe. 

S’agissant du volet de la chambre n°1, puis des désordres postérieurs, la locataire a informé l’agence du dysfonctionnement l’affectant le 16 décembre 2019 par courriel, lequel a été transféré au bailleur le jour même. Le lendemain, Monsieur [D] [N] a sollicité de la part de la SAS IMMOBILER GESTION EYRAND REGIE qu’elle contacte des entreprises aux fins d’établissement de devis en vue du remplacement de l’ensemble des menuiseries du logement. Il est établi qu’une entreprise est intervenue le 6 janvier 2020, afin de clore le volet de manière temporaire selon Madame [A] [H]. Le mandataire justifie avoir reçu un devis de la société BIG MAT le 12 janvier suivant, puis un autre, qualifié de « comparatif », de la SAS L’OUVERTURE daté du 16 janvier 2020 mais ayant été transmis à la SAS NOTRE AGENCE IMMO le 10 février 2020 et transféré au bailleur le jour même, puis complété le 4 juin 2020. Enfin, un dernier devis a été établi le 26 juin 2020 par la société DELANDREA et communiqué à Monsieur [D] [N] le 30 juin suivant par son mandataire, ajoutant avoir informé la locataire, après relance, se trouver en pourparlers s’agissant du choix du prestataire. La défenderesse précise ensuite que ce dernier devis a été accepté par le bailleur le 29 juillet 2020 mais a dû être actualisé en raison d’une erreur imputable à la société, de sorte que le devis définitif, émis le 8 octobre 2020, a été accepté le 2 novembre suivant. Les travaux ont par la suite été retardés en raison de l’opposition du syndic aux caissons des volets posés en façade et qui risquaient d’impacter l’esthétique du bâtiment. 

Ainsi, il apparait que la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE a fait preuve de célérité dans la transmission au bailleur des informations communiquées par la demanderesse et a procédé à toutes les diligences raisonnablement attendues tout en étant pro active tant à l’égard de Monsieur [D] [N], qu’elle a relancé au besoin, qu’à l’égard de Madame [A] [H], qu’elle a tenu informée des évolutions de la situation. 

Par ailleurs, la demanderesse, qui produit un courriel daté du 28 avril 2021 dans lequel la SAS NOTRE AGENCE IMMO indique que la question de l’homogénéité de la façade est résolue compte-tenu du fait que des propriétaires possèdent un coffre pour volet extérieur, affirme que ce nouveau délai est donc imputable au mandataire puisque les volets qui devaient être installés au mois de juin 2021 ne l’ont été qu’au mois d’octobre suivant. Toutefois, Madame [A] [H] ne rapporte pas la preuve que l’erreur ou le malentendu sur ce point et la décision prise, qui appartenait exclusivement au syndic de l’immeuble, sont constitutifs d’une faute imputable au mandataire du bailleur.

Enfin, la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE réaffirme qu’en tant que mandataire, elle n’était pas tenu à la gestion technique du logement ou de ses sinistres. En ce sens, la défenderesse relève que dès le premier sinistre, le bailleur a pris contact directement avec Madame [A] [H], l’invitant à le contacter au besoin, ce qu’elle n’a pas fait malgré la mauvaise foi et le manque de diligences allégués. 

Par conséquent, il résulte des développements précédents que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable à la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE susceptible d’engager sa responsabilité. 


Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L’article 1231-1 du même code prévoit que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». 

Sur le préjudice moral

Madame [A] [H] estime que l’avarie qui a touché son volet de sa chambre entre le 16 décembre 2019 et le 19 mars 2021 et qui l’a empêchée d’aérer la pièce et d’y faire entrer la lumière naturelle, puis le retrait pur et simple du volet et enfin le dysfonctionnement du système de verrouillage de la porte-fenêtre sont à l’origine d’un préjudice moral dont elle demande l’indemnisation à hauteur de 5 000,00€. 

En l’espèce, la demanderesse affirme que l’avarie ayant touché le volet de sa chambre a eu un retentissement psychologique important compte-tenu du contexte sanitaire national lié à la pandémie de COVID-19 et en particulier lors des confinements successifs. De plus, elle soutient que l’absence de moyen d’occultation de l’éclairage public la nuit suite au retrait du volet a troublé son sommeil et que l’impossibilité de verrouiller sa porte-fenêtre a été source de stress alors qu’elle estime que son appartement, situé au deuxième étage, était très facile d’accès pour les cambrioleurs et qu’elle craignait que son enfant y accède sans surveillance. Enfin, la demanderesse considère que le manque de considération de l’agence immobilière a également eu un impact négatif sur son bien-être. 

Au soutien de sa demande en indemnisation, Madame [A] [H] produit deux arrêts de travail et de prolongation pour la période allant du 22 février 2021 au 19 mars 2021 ainsi qu’un certificat prescrivant un temps partiel pour raison médicale de 6 jours à compter du 20 mars 2021.Elle joint également plusieurs factures émises par Madame [I] [O], psychologue clinicienne, et qui attestent qu’elle a été reçue en consultation à 7 reprises entre le 25 mai et le 30 septembre 2021. 

Comme le relève les défendeurs, ces justificatifs ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre les désagréments allégués par Madame [A] [H] et son état de santé, le motif des arrêts maladie et des consultations n’étant pas précisé. 

En tout état de cause, s’agissant d’abord du risque de cambriolage allégué, il convient de relever que dans son courriel du 16 décembre 2019 adressée à la SAS NOTRE AGENCE IMMO, la demanderesse, après avoir signalé le dysfonctionnement affectant le volet de la chambre n°1 a précisé que « l’appartement étant au 2ème étage, il n’y a pas de risques côté sécurité/cambriolage donc pas d’urgence par rapport à ça ». Cet argument ne saurait donc être retenu. 

A propos de la qualité diminuée du sommeil en raison de la pénétration de l’éclairage public dans la chambre suite au retrait du volet, il résulte des photographies annexées au procès-verbal de constat que la chambre affectée disposait de rideaux occultants. La preuve d’une altération de la qualité du sommeil n’est donc pas rapportée. 

De plus, concernant le manque de considération dont aurait fait preuve la SAS NOTRE AGENCE IMMO, il a été établi que la responsabilité de cette dernière ne pouvait être engagée, la preuve d’une faute lui étant imputable n’ayant pas été rapportée. 

Enfin, si l’affirmations selon laquelle Madame [A] [H] n’a pu « bénéficier d’aucune lumière du jour pendant plusieurs mois » apparait exagérée, le désagrément tenant à l’absence d’aération et de lumière naturelle tient davantage au préjudice de jouissance qu’à celui moral, faute de justificatif. 

Toutefois, concernant le dysfonctionnement du système de verrouillage de la porte-fenêtre de la cuisine donnant accès au balcon, et signalé dès le 12 juin 2019, il n’est pas contestable que la peur de Madame [A] [H] que son enfant de deux ans et demi puisse échapper à sa surveillance et accéder au balcon, lui faisant ainsi encourir un risque de chute élevé, est source d’un stress important qu’il convient d’indemniser à hauteur de 800,00€ afin de tenir compte de la durée du désagrément.

Monsieur Monsieur [D] [N] est donc condamné à payer à la demanderesse cette somme

Sur le préjudice de jouissance

Madame [A] [H] réclame la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 24 551,77€ au titre du préjudice de jouissance, soit l’équivalent de la totalité des loyers versés pour la période allant du 16 décembre 2019 au 3 décembre 2021. 

En l’espèce, la demanderesse rappelle qu’à compter de l’année 2019, il lui a été impossible de verrouiller la porte-fenêtre de la cuisine et que les volets des chambres se sont bloqués en position fermé. Selon elle, cette situation ne lui a pas permis de jouir entièrement de son logement de type 3 et justifie l’indemnisation de son préjudice de jouissance. 

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il a été établi, s’agissant de la chambre n°2 (enfant), que le bailleur n’avait pas manqué à ses obligations puisqu’elle a été réparée dans un délai raisonnable. Par ailleurs, il est constant que la locataire a pu continuer d’habiter le logement et en utiliser chacune des pièces. 

Concernant le volet de l’autre chambre, qui n’a été retiré qu’en mars 2021 puis remplacé en décembre 2021, il a été déterminé que la position fermée dans laquelle a été maintenu l’équipement a empêché la locataire de bénéficier d’une aération et d’une luminosité naturelles pendant 15 mois. Si ce dysfonctionnement n’a pas fait obstacle à la jouissance de la totalité de la chambre, il n’en demeure pas moins que cette jouissance a été diminuée, notamment au regard des critères de décence prévus à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par conséquent, il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 1 500,00€. 

S’agissant du dysfonctionnement du système de verrouillage de la porte-fenêtre de la cuisine et donnant sur le balcon, Madame [A] [H] ne justifie pas du préjudice de jouissance qu’il lui aurait causé. En effet, ce désordre n’a pas privé la locataire de l’accès à son balcon ni ne l’a empêchée de jouir de la totalité de la pièce. 

Monsieur Monsieur [D] [N] est donc condamné à payer à la demanderesse cette somme

Sur le préjudice financier

En l’espèce, Madame [A] [H] réclame le remboursement des sommes qu’elle a engagées, soit 250,00€ au titre du procès-verbal de constat, 300,00€ pour les frais de mises en demeure et d’avocat, les pertes de salaires et le coût des consultations d’un psychologue. 

Ayant précédemment déterminé que la preuve d’un lien de causalité entre les arrêts de travail et la consultation d’un psychologue d’un côté, et le présent litige de l’autre, n’était pas rapportée, les demandes faites concernant ces postes ne peuvent être retenues. 

Par ailleurs, concernant les autres frais, ceux-ci sont inclus au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

La demande de Madame [A] [H] en indemnisation de son préjudice financier est donc rejetée. 

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [N], seule partie qui succombe, est seul condamné à tous les dépens, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat dont l’établissement tardif, alors que les travaux étaient sur le point de commencer et que les désordres allégués n’étaient pas contestés, était superflu. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [D] [N] est condamné à payer à Madame [A] [H] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs débouté de cette demande de ce chef

Monsieur [D] [N] et Madame [A] [H] sont par ailleurs condamnés in solidum à payer à la SAS NOTRE AGENCE IMMO la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à Madame [A] [H] la somme de 800,00€ (huit cents euros) en indemnisation de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à Madame [A] [H] la somme de 1 500,00€ (mille cinq cents euros) en indemnisation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront eux-mêmes productifs d’intérêts à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande en garantie à l’égard de la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE ;

DEBOUTE Madame [A] [H] de ses demandes à l’égard de la SAS IMMOBILIER GESTION EYRAUD REGIE ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à Madame [A] [H] la somme de 900,00€ (neuf cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solium Monsieur [D] [N] et Madame [A] [H] à payer à la SAS NOTRE AGENCE IMMO la somme de 900€ (neuf cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE seul Monsieur [D] [N] aux dépens, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. 


LE GREFFIER, LE PRESIDENT.