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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 23 avril 2026, n° 25/05334

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété et administré par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet [O].

Messieurs [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et [B] [K] [P] [R] [L] [Z] sont propriétaires des lots n° 15 et 38 dépendant de cet immeuble, le second en étant usufruitier et le premier nu propriétaire en vertu d'un acte de donation du 13 février 2019.

Il n'est pas contesté que le bien est donné à bail et que sa gestion locative a été confiée à la société de Transactions Immobilières (STI), laquelle perçoit les loyers et doit, selon les défendeurs, s'acquitter des charges de copropriété auprès du syndicat.

Faisant valoir des impayés, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [O], a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] et M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025 pour le premier et du 16 octobre 2025 pour le second, aux fins de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5 072,23 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêté au 8 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation,348 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Le demandeur demande également de refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés, juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l'objet des condamnations à intervenir et qu'à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu'en cas de non-respect d'un seul terme à sa date d'exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] seront condamnés deviendra immédiatement exigible.
L'assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/05334.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [O] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

Appelée à l'audience du 12 novembre 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 18 février 2026, les défendeurs souhaitant assigner en garantie la Société de Transaction Immobilière (STI).

Par assignation du 4 décembre 2025, M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ont assigné en intervention forcée et en garantie la Société de Transaction Immobilière (STI) et demandent au tribunal de :
juger recevable et bien fondée leur demande en intervention forcée à l'encontre de la STI ;ordonner la production par la STI du contrat de gestion conclu par M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ayant pour objet la gestion du bien situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;ordonner la production par la STI des comptes et décomptes des charges au titre du bien situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;ordonner la jonction des 2 affaires ;condamner la STI aux dépens.
L'assignation a été enregistrée sous le numéro RG 26/00447.

A l'audience du 18 février 2026, le dossier numéro RG 26/00447 a été joint au dossier RG 25/05334.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet [O], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Il fait valoir que les comptes de copropriété ont été régulièrement approuvés, qu'ils n'ont pas fait l'objet de recours dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que malgré relances et mises en demeure, la dette n'a pas été régularisée

M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :
joindre la présente instance enregistrée sous le numéro 25/05334 avec l'instance enregistrée sous le numéro RG 26/00447 qui est pendante devant le Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris ;ordonner la production par la société STI du contrat de gestion ;ordonner la production par la société STI des comptes et décomptes des charges dues et réglées au titre du bien dans le cadre de sa gestion de ce bien ;débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard ;Décision du 23 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBJ

A TITRE SUBSIDIAIRE :
condamner la société STI à payer à leur payer la somme de 7.920,23 €, outre les intérêts au taux légal à titre de dommages-intérêts pour inexécution de son contrat de mandat ;EN TOUT ETAT DE CAUSE :
débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard ;débouter la STI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard ; Condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] concluent au rejet des demandes dirigées contre eux en soutenant qu'en raison du contrat de gestion conclu entre l'usufruitier et la société STI, et de l'habitude prise par le syndicat de réclamer les charges à cette dernière, la société STI serait devenue seule débitrice du syndicat par l'effet d'une délégation emportant novation.

Ils invoquent en outre une faute de la société STI dans l'exécution de son mandat de gestion et ont, par acte du 4 décembre 2025, appelé celle-ci en intervention forcée et en garantie, sollicitant sa condamnation à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

La Société de Transaction Immobilière (STI), régulièrement assignée, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble,le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,un décompte de la dette 8 octobre 2025,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2023, 16 avril 2024 et 11 juin 2025,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,Décision du 23 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBJ

la mise en demeure de payer la somme de 3 338,95 euros adressée à [D] [L] [Z] par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 7 novembre 2024, outre des courriels de rappel adressés à la société STI les 21 novembre 2024, 10 décembre 2024, 11 décembre 2024 et 19 mars 2025.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 420,23 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 8 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5 420,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 octobre 2025.


Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 348 euros se décomposant comme suit :
48 euros pour l'envoi de la mise en demeure du 7 novembre 2024,300 euros de frais de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat , seuls les frais d'envoi de la mise en demeure sont justifiés par la production du courrier. 

En conséquence la somme de 48 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Décision du 23 avril 2026
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Sur les débiteurs de la créance

Sur la qualité de débiteurs des copropriétaires

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n'existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'à la suite de l'acte de donation du 13 février 2019, M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] est devenu usufruitier et M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] nu propriétaire des lots n° 15 et 38 de l'immeuble, de sorte qu'ils ont, vis à vis du syndicat, la qualité de copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Si l'acte de donation stipule qu'"en contrepartie, l'usufruitier paiera toutes les charges de la copropriété quelle que soit leur nature", cette clause, qui ne régit que les rapports internes entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, est inopposable au syndicat des copropriétaires, lequel n'en est pas signataire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est fondé à poursuivre le paiement des charges à l'encontre tant de l'usufruitier que du nu-propriétaire, sans qu'ils ne puissent utilement lui opposer la répartition interne convenue dans l'acte de donation. 

En outre, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur la novation au profit de la STI

Aux termes de l'article 1336 du code civil, "la délégation est une opération par laquelle une personne, le délégant, obtient d'une autre, le délégué, qu'elle s'oblige envers une troisième, le délégataire, qui l'accepte comme débiteur", et l'article 1337 précise que lorsque le délégant est débiteur du délégataire et que la volonté du délégataire de décharger le délégant résulte expressément de l'acte, la délégation opère novation.

Il résulte de ces textes que la novation par délégation suppose la réunion de trois consentements concordants : celui du débiteur initial, celui du délégué et celui du créancier, ce dernier devant manifester une volonté non équivoque d'accepter le nouveau débiteur en lieu et place de l'ancien, qui est alors déchargé.

M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] soutiennent, qu'en raison du contrat de gestion conclu entre l'usufruitier et la société de Transactions Immobilières (STI), chargée de mettre le bien en location, de percevoir les loyers et de s'acquitter des charges de copropriété, et du fait que le syndicat lui a adressé ses demandes de règlement, la société STI serait devenue le débiteur du syndicat par l'effet d'une délégation emportant novation, de sorte que le syndicat ne pourrait plus se retourner contre eux.

Ils sollicitent qu'il soit ordonné à la société STI de produire le contrat de gestion conclu avec l'usufruitier ainsi que les comptes et décomptes des charges dues et réglées au titre du bien, sur le fondement des articles 11 et 139 du code de procédure civile.

Il est constant que la charge de la preuve pèse sur celui qui allègue un fait ou un droit, en application des principes généraux de l'article 1353 du code civil. En l'espèce, ce sont M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] qui invoquent l'existence d'un contrat de gestion immobilière conclu avec la société STI, dont ils entendent tirer à la fois le moyen tiré d'une prétendue délégation au profit du syndicat et le fondement de leur appel en garantie.

Or, en leur qualité de parties à ce contrat de mandat, ils sont les premiers tenus d'en rapporter la preuve et de le produire à l'instance ; ils ne sauraient, sans s'exonérer de leur propre charge probatoire, demander au juge d'ordonner à la société STI de suppléer à cette carence par une mesure d'instruction générale.

Par ailleurs, la production du contrat de mandat et des comptes de gestion, qui pourrait éclairer les rapports internes entre les défendeurs et la société STI, est sans incidence sur l'existence et le montant de la créance de charges du syndicat, ni sur la qualité de débiteurs des copropriétaires à son égard, déjà établies par les pièces de la copropriété (règlement de copropriété, comptes approuvés, décompte de charges).

Dans ces conditions, et faute pour les défendeurs de justifier d'un motif légitime au sens des articles 11 et 139 du code de procédure civile, la demande tendant à voir ordonner à la société STI la production du contrat de gestion et des décomptes de charges sera rejetée.

En tout état de cause, s'il est établi que le syndicat a, le 21 novembre 2024, adressé un courriel à la société STI pour lui réclamer la somme de 3 338,95 euros au titre des charges impayées, ce courrier précise expressément qu'à défaut de règlement il serait procédé à l'assignation de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Une telle mise en demeure, qui vise la société STI en qualité d'interlocuteur pratique mais annonce clairement que les copropriétaires seront assignés en cas de non paiement, est incompatible avec la volonté de décharger ces derniers de leur dette et de substituer la seule société STI dans la position de débiteur du syndicat. Elle révèle au contraire que le syndicat considère que M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] sont les débiteurs principaux, en leur qualité de copropriétaires.

En l'absence de tout acte exprès par lequel le syndicat aurait accepté la société STI comme seul débiteur en déchargeant les copropriétaires, les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une délégation novatoire au sens de l'article 1337 du code civil.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] au paiement de la somme de 5 420,23 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 8 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2025 outre la somme de 48 euros au titres des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1985, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 13 octobre 2025.


Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 octobre 2025.


Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive au paiement, en faisant valoir que le non paiement des charges fragilise la trésorerie de la copropriété et génère des frais de recouvrement.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires ont confié la gestion de l'appartement à la société STI, que le bien est loué et que c'est à cette dernière que le syndicat a, en pratique, adressé ses demandes de paiement, avant d'annoncer lui même qu'à défaut il assignerait usufruitier et nu-propriétaire.

Dans ces conditions, le retard de paiement apparaît moins comme la manifestation d'une résistance abusive des copropriétaires que comme la conséquence de l'inexécution, par la société de gestion, de ses obligations de régler les charges pour le compte de l'usufruitier, de sorte que la mauvaise foi des défendeurs n'est pas caractérisée et que le préjudice invoqué par le syndicat se confond avec la privation de fonds déjà réparée par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des défendeurs pour résistance abusive au paiement.


Sur la demande de dommages et intérêts formée contre la société STI par les défendeurs

Aux termes de l'article 1984 du code civil, le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, et l'article 1991 dispose que "le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution". L'article 1992 ajoute qu'il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 

En l'espèce, il ressort des pièces que le syndicat des copropriétaires a adressé, le 21 novembre 2024, un courriel à la société STI pour lui réclamer le paiement d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 3 338,95 euros afférent au bien en cause. Dans sa réponse du 11 décembre 2024, Mme [W], gestionnaire comptable de la société STI, indique reprendre le dossier de sa collègue "qui n'a pas réglé les charges" et s'engage à procéder au règlement "dans la semaine", reconnaissant ainsi qu'il appartenait à la société STI de régler ces charges et qu'un défaut de paiement est imputable à ses services.

Si le contrat de mandat n'est pas versé aux débats, alors même que la société STI est régulièrement attraite et invitée à le produire, cette carence ne saurait lui profiter : combinés aux déclarations concordantes des parties et aux échanges de courriels, ces éléments suffisent à établir, l'existence d'un mandat de gestion incluant, parmi les obligations de la société STI, le règlement des charges de copropriété pour le compte de l'usufruitier.

La persistance de l'arriéré, malgré la mise en demeure du syndicat et l'engagement écrit de payer "dans la semaine", caractérise une inexécution fautive de cette obligation par la société STI, en violation des articles 1991 et 1992 du code civil, dès lors qu'aucune instruction contraire du mandant ni aucune cause étrangère n'est invoquée.

Cette inexécution a pour conséquence directe d'exposer M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à supporter, vis à vis du syndicat des copropriétaires, le paiement de l'arriéré de charges et des frais afférents, ce qui constitue pour eux un préjudice financier certain en lien de causalité avec la mauvaise exécution du mandat par la société STI.

Il y a donc lieu de condamner la société STI à payer à M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à titre de dommages intérêts, la somme de 5 468,23 euros correspondant au montant des condamnations qui seront prononcées au profit du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 octobre 2025 et des frais imputés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, afin de réparer intégralement le préjudice financier subi par les défendeurs du fait de la mauvaise exécution, par la société STI, de son mandat de gestion.


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs demandent pour leur part la condamnation du syndicat à leur verser la somme de 3 000 euros à ce titre. Aucune demande fondée sur l'article 700 n'est dirigée contre la société STI.

Compte tenu de ce que le syndicat obtient gain de cause sur l'essentiel de ses prétentions en paiement et a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour recouvrer sa créance, il serait inéquitable de laisser à sa charge l'intégralité de ces frais. Il sera fait une juste appréciation de ceux ci en allouant au syndicat des copropriétaires une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la charge solidaire de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z].

En revanche, ces derniers succombant principalement dans leurs prétentions à l'encontre du syndicat, leur demande de 3 000 euros formée contre celui-ci sur le même fondement sera rejetée. Il n'y a pas lieu, enfin, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] et la société STI, aucune demande n'étant formée à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [O] en ses demandes à l'encontre de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ;

REJETTE la demande de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] tendant à déclarer la Société de Transaction Immobilière (STI) comme seule débitrice du syndicat des copropriétaire ; 

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet [O] :
la somme de 5 420,23 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, décompte arrêté au 8 octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025,la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 13 octobre 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [O] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ;

CONDAMNE la Société de Transaction Immobilière (STI) à payer à M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] la somme de 5 468,23 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet [O], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [P] [J] [M] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : LA SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Josépha REFUVEILLE, Me Edouard [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/05334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBJ

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 23 avril 2026


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice Le Cabinet [O]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B620


DÉFENDEURS
LA SOCIETE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES
S.A.S. dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [L] [Z]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, toque : P298

Monsieur [B] [K] [P] [R] [M]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, toque : P298



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 23 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBJ

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété et administré par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet [O].

Messieurs [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et [B] [K] [P] [R] [L] [Z] sont propriétaires des lots n° 15 et 38 dépendant de cet immeuble, le second en étant usufruitier et le premier nu propriétaire en vertu d'un acte de donation du 13 février 2019.

Il n'est pas contesté que le bien est donné à bail et que sa gestion locative a été confiée à la société de Transactions Immobilières (STI), laquelle perçoit les loyers et doit, selon les défendeurs, s'acquitter des charges de copropriété auprès du syndicat.

Faisant valoir des impayés, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [O], a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] et M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025 pour le premier et du 16 octobre 2025 pour le second, aux fins de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5 072,23 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêté au 8 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation,348 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Le demandeur demande également de refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés, juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l'objet des condamnations à intervenir et qu'à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu'en cas de non-respect d'un seul terme à sa date d'exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] seront condamnés deviendra immédiatement exigible.
L'assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/05334.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [O] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

Appelée à l'audience du 12 novembre 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 18 février 2026, les défendeurs souhaitant assigner en garantie la Société de Transaction Immobilière (STI).

Par assignation du 4 décembre 2025, M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ont assigné en intervention forcée et en garantie la Société de Transaction Immobilière (STI) et demandent au tribunal de :
juger recevable et bien fondée leur demande en intervention forcée à l'encontre de la STI ;ordonner la production par la STI du contrat de gestion conclu par M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ayant pour objet la gestion du bien situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;ordonner la production par la STI des comptes et décomptes des charges au titre du bien situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;ordonner la jonction des 2 affaires ;condamner la STI aux dépens.
L'assignation a été enregistrée sous le numéro RG 26/00447.

A l'audience du 18 février 2026, le dossier numéro RG 26/00447 a été joint au dossier RG 25/05334.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet [O], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Il fait valoir que les comptes de copropriété ont été régulièrement approuvés, qu'ils n'ont pas fait l'objet de recours dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que malgré relances et mises en demeure, la dette n'a pas été régularisée

M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions reprises oralement à l'audience aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :
joindre la présente instance enregistrée sous le numéro 25/05334 avec l'instance enregistrée sous le numéro RG 26/00447 qui est pendante devant le Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris ;ordonner la production par la société STI du contrat de gestion ;ordonner la production par la société STI des comptes et décomptes des charges dues et réglées au titre du bien dans le cadre de sa gestion de ce bien ;débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard ;Décision du 23 avril 2026
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A TITRE SUBSIDIAIRE :
condamner la société STI à payer à leur payer la somme de 7.920,23 €, outre les intérêts au taux légal à titre de dommages-intérêts pour inexécution de son contrat de mandat ;EN TOUT ETAT DE CAUSE :
débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard ;débouter la STI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard ; Condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] concluent au rejet des demandes dirigées contre eux en soutenant qu'en raison du contrat de gestion conclu entre l'usufruitier et la société STI, et de l'habitude prise par le syndicat de réclamer les charges à cette dernière, la société STI serait devenue seule débitrice du syndicat par l'effet d'une délégation emportant novation.

Ils invoquent en outre une faute de la société STI dans l'exécution de son mandat de gestion et ont, par acte du 4 décembre 2025, appelé celle-ci en intervention forcée et en garantie, sollicitant sa condamnation à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

La Société de Transaction Immobilière (STI), régulièrement assignée, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble,le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,un décompte de la dette 8 octobre 2025,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2023, 16 avril 2024 et 11 juin 2025,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,Décision du 23 avril 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05334 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBJ

la mise en demeure de payer la somme de 3 338,95 euros adressée à [D] [L] [Z] par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 7 novembre 2024, outre des courriels de rappel adressés à la société STI les 21 novembre 2024, 10 décembre 2024, 11 décembre 2024 et 19 mars 2025.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 420,23 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 8 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5 420,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 octobre 2025.


Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 348 euros se décomposant comme suit :
48 euros pour l'envoi de la mise en demeure du 7 novembre 2024,300 euros de frais de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat , seuls les frais d'envoi de la mise en demeure sont justifiés par la production du courrier. 

En conséquence la somme de 48 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Décision du 23 avril 2026
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Sur les débiteurs de la créance

Sur la qualité de débiteurs des copropriétaires

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n'existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'à la suite de l'acte de donation du 13 février 2019, M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] est devenu usufruitier et M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] nu propriétaire des lots n° 15 et 38 de l'immeuble, de sorte qu'ils ont, vis à vis du syndicat, la qualité de copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Si l'acte de donation stipule qu'"en contrepartie, l'usufruitier paiera toutes les charges de la copropriété quelle que soit leur nature", cette clause, qui ne régit que les rapports internes entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, est inopposable au syndicat des copropriétaires, lequel n'en est pas signataire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est fondé à poursuivre le paiement des charges à l'encontre tant de l'usufruitier que du nu-propriétaire, sans qu'ils ne puissent utilement lui opposer la répartition interne convenue dans l'acte de donation. 

En outre, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur la novation au profit de la STI

Aux termes de l'article 1336 du code civil, "la délégation est une opération par laquelle une personne, le délégant, obtient d'une autre, le délégué, qu'elle s'oblige envers une troisième, le délégataire, qui l'accepte comme débiteur", et l'article 1337 précise que lorsque le délégant est débiteur du délégataire et que la volonté du délégataire de décharger le délégant résulte expressément de l'acte, la délégation opère novation.

Il résulte de ces textes que la novation par délégation suppose la réunion de trois consentements concordants : celui du débiteur initial, celui du délégué et celui du créancier, ce dernier devant manifester une volonté non équivoque d'accepter le nouveau débiteur en lieu et place de l'ancien, qui est alors déchargé.

M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] soutiennent, qu'en raison du contrat de gestion conclu entre l'usufruitier et la société de Transactions Immobilières (STI), chargée de mettre le bien en location, de percevoir les loyers et de s'acquitter des charges de copropriété, et du fait que le syndicat lui a adressé ses demandes de règlement, la société STI serait devenue le débiteur du syndicat par l'effet d'une délégation emportant novation, de sorte que le syndicat ne pourrait plus se retourner contre eux.

Ils sollicitent qu'il soit ordonné à la société STI de produire le contrat de gestion conclu avec l'usufruitier ainsi que les comptes et décomptes des charges dues et réglées au titre du bien, sur le fondement des articles 11 et 139 du code de procédure civile.

Il est constant que la charge de la preuve pèse sur celui qui allègue un fait ou un droit, en application des principes généraux de l'article 1353 du code civil. En l'espèce, ce sont M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] qui invoquent l'existence d'un contrat de gestion immobilière conclu avec la société STI, dont ils entendent tirer à la fois le moyen tiré d'une prétendue délégation au profit du syndicat et le fondement de leur appel en garantie.

Or, en leur qualité de parties à ce contrat de mandat, ils sont les premiers tenus d'en rapporter la preuve et de le produire à l'instance ; ils ne sauraient, sans s'exonérer de leur propre charge probatoire, demander au juge d'ordonner à la société STI de suppléer à cette carence par une mesure d'instruction générale.

Par ailleurs, la production du contrat de mandat et des comptes de gestion, qui pourrait éclairer les rapports internes entre les défendeurs et la société STI, est sans incidence sur l'existence et le montant de la créance de charges du syndicat, ni sur la qualité de débiteurs des copropriétaires à son égard, déjà établies par les pièces de la copropriété (règlement de copropriété, comptes approuvés, décompte de charges).

Dans ces conditions, et faute pour les défendeurs de justifier d'un motif légitime au sens des articles 11 et 139 du code de procédure civile, la demande tendant à voir ordonner à la société STI la production du contrat de gestion et des décomptes de charges sera rejetée.

En tout état de cause, s'il est établi que le syndicat a, le 21 novembre 2024, adressé un courriel à la société STI pour lui réclamer la somme de 3 338,95 euros au titre des charges impayées, ce courrier précise expressément qu'à défaut de règlement il serait procédé à l'assignation de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Une telle mise en demeure, qui vise la société STI en qualité d'interlocuteur pratique mais annonce clairement que les copropriétaires seront assignés en cas de non paiement, est incompatible avec la volonté de décharger ces derniers de leur dette et de substituer la seule société STI dans la position de débiteur du syndicat. Elle révèle au contraire que le syndicat considère que M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] sont les débiteurs principaux, en leur qualité de copropriétaires.

En l'absence de tout acte exprès par lequel le syndicat aurait accepté la société STI comme seul débiteur en déchargeant les copropriétaires, les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une délégation novatoire au sens de l'article 1337 du code civil.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] au paiement de la somme de 5 420,23 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 8 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2025 outre la somme de 48 euros au titres des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1985, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 13 octobre 2025.


Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 octobre 2025.


Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive au paiement, en faisant valoir que le non paiement des charges fragilise la trésorerie de la copropriété et génère des frais de recouvrement.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires ont confié la gestion de l'appartement à la société STI, que le bien est loué et que c'est à cette dernière que le syndicat a, en pratique, adressé ses demandes de paiement, avant d'annoncer lui même qu'à défaut il assignerait usufruitier et nu-propriétaire.

Dans ces conditions, le retard de paiement apparaît moins comme la manifestation d'une résistance abusive des copropriétaires que comme la conséquence de l'inexécution, par la société de gestion, de ses obligations de régler les charges pour le compte de l'usufruitier, de sorte que la mauvaise foi des défendeurs n'est pas caractérisée et que le préjudice invoqué par le syndicat se confond avec la privation de fonds déjà réparée par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des défendeurs pour résistance abusive au paiement.


Sur la demande de dommages et intérêts formée contre la société STI par les défendeurs

Aux termes de l'article 1984 du code civil, le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, et l'article 1991 dispose que "le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution". L'article 1992 ajoute qu'il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 

En l'espèce, il ressort des pièces que le syndicat des copropriétaires a adressé, le 21 novembre 2024, un courriel à la société STI pour lui réclamer le paiement d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 3 338,95 euros afférent au bien en cause. Dans sa réponse du 11 décembre 2024, Mme [W], gestionnaire comptable de la société STI, indique reprendre le dossier de sa collègue "qui n'a pas réglé les charges" et s'engage à procéder au règlement "dans la semaine", reconnaissant ainsi qu'il appartenait à la société STI de régler ces charges et qu'un défaut de paiement est imputable à ses services.

Si le contrat de mandat n'est pas versé aux débats, alors même que la société STI est régulièrement attraite et invitée à le produire, cette carence ne saurait lui profiter : combinés aux déclarations concordantes des parties et aux échanges de courriels, ces éléments suffisent à établir, l'existence d'un mandat de gestion incluant, parmi les obligations de la société STI, le règlement des charges de copropriété pour le compte de l'usufruitier.

La persistance de l'arriéré, malgré la mise en demeure du syndicat et l'engagement écrit de payer "dans la semaine", caractérise une inexécution fautive de cette obligation par la société STI, en violation des articles 1991 et 1992 du code civil, dès lors qu'aucune instruction contraire du mandant ni aucune cause étrangère n'est invoquée.

Cette inexécution a pour conséquence directe d'exposer M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à supporter, vis à vis du syndicat des copropriétaires, le paiement de l'arriéré de charges et des frais afférents, ce qui constitue pour eux un préjudice financier certain en lien de causalité avec la mauvaise exécution du mandat par la société STI.

Il y a donc lieu de condamner la société STI à payer à M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à titre de dommages intérêts, la somme de 5 468,23 euros correspondant au montant des condamnations qui seront prononcées au profit du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 octobre 2025 et des frais imputés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, afin de réparer intégralement le préjudice financier subi par les défendeurs du fait de la mauvaise exécution, par la société STI, de son mandat de gestion.


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs demandent pour leur part la condamnation du syndicat à leur verser la somme de 3 000 euros à ce titre. Aucune demande fondée sur l'article 700 n'est dirigée contre la société STI.

Compte tenu de ce que le syndicat obtient gain de cause sur l'essentiel de ses prétentions en paiement et a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour recouvrer sa créance, il serait inéquitable de laisser à sa charge l'intégralité de ces frais. Il sera fait une juste appréciation de ceux ci en allouant au syndicat des copropriétaires une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la charge solidaire de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z].

En revanche, ces derniers succombant principalement dans leurs prétentions à l'encontre du syndicat, leur demande de 3 000 euros formée contre celui-ci sur le même fondement sera rejetée. Il n'y a pas lieu, enfin, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] et la société STI, aucune demande n'étant formée à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [O] en ses demandes à l'encontre de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ;

REJETTE la demande de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] tendant à déclarer la Société de Transaction Immobilière (STI) comme seule débitrice du syndicat des copropriétaire ; 

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet [O] :
la somme de 5 420,23 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, décompte arrêté au 8 octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025,la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 13 octobre 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [O] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] ;

CONDAMNE la Société de Transaction Immobilière (STI) à payer à M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] la somme de 5 468,23 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [P] [J] [L] [Z] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet [O], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [B] [P] [J] [M] et M. [B] [K] [P] [R] [L] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 11, code civil 1991, code civil 1337, code civil 1310, code civil 1336, code civil 1984, code civil 220, code civil 606, code de procedure civile 139, code civil 1992, code civil 605, code civil 2274). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-27T08:51:14.127Z.