Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 25 juin 2026, n° 25/06580

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [O] et M. [T] [J] sont propriétaires des lots n°4 et 31 dans l'immeuble sis [Adresse 5], cadastré An [Cadastre 1] Sec BN N°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant respectivement 1/1000 et 4/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [H] administrateur de biens en exercice, a assigné Mme [X] [O] et M. [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7533,60 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), frais de recouvrement compris à hauteur de 216 euros, décompte arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2025, sur la somme de 5988,99 euros puis à compter de l'assignation pour le surplus,
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des perturbations de sa trésorerie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 avril 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance au titre des charges de copropriété et des frais à la baisse, à la somme de 4658,13 euros.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités prévues par le Règlement (UE) NO 2020/1784 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020, Mme [X] [O] et M. [T] [J] n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, les défendeurs n'ont pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n°4 et 31, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de Mme [X] [O] et M. [T] [J],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2021 au 1 octobre 2025,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 à 2024,
- l'historique du compte du 25 juin 2014 au 1 octobre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 7533,60 euros (en ce inclus 1146 euros de frais de recouvrement et de frais de rejet de prélèvement impayés, outre une reprise de solde débiteur injustifiée de 325.84 euros), 
- l'historique du compte du 25 juin 2014 au 1 janvier 2026 faisant état d'un solde débiteur de 4658,13 euros (en ce inclus 1404 euros de frais de recouvrement et de frais de rejet de prélèvement impayés, outre une reprise de solde débiteur injustifiée de 325.84 euros, et un nouvel appel de charges au titre du premier trimestre 2026), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2022, 15 mai 2023, 15 mai 2024 et 15 mai 2025 comportant : 
o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024
o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024, 2025 et 2026
o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection et pose de protection au niveau des deux premières volées d'escalier et de réfection des portes des remises, pose de plans de sécurité et de tapis dans l'escalier,
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 5988,99 euros adressée à Mme [X] [O] et M. [T] [J] datée 25 mai 2025 (revenue destinataires inconnus à l'adresse indiquée), 
- le contrat de syndic, 
- les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance ainsi que des frais de rejet de prélèvement et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1404 euros. Il existe en outre un solde débiteur injustifié de 325.84 euros à la date du 25 juin 2014, qu'il convient de déduire du montant de la dette. Enfin, il ne peut être tenu compte du premier appel de charges 2026 (charges courantes et fonds travaux), qui est hors cause de l'assignation, aucune conclusion d'actualisation n'ayant été signifiée aux défendeurs. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2558.16 euros.

Mme [X] [O] et M. [T] [J] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 2558.16 euros, portant sur la période allant du 25 juin 2014 au 1 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure laquelle n'a pas été réceptionnée, mais à compter de l'assignation du 26 novembre 2025.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n'existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés ou s'ils sont mariés n'ont pas établi leur domicile commun dans l'immeuble objet des lots concernés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; 
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1404 euros se décomposant comme suit :
- 120 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 11 janvier 2016,
- 30 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 19 décembre 2016,
- 30 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 15 mars 2018,
- 120 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 18 septembre 2021,
- 36 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 24 juillet 2024,
- 180 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 27 mai 2025,
- 54 euros de frais de rejets de prélèvements,
- 288 euros de frais de " vacation (5 mars 2020)
- 288 euros de frais de " contentieux " (16 juin 2021)
 - 288 euros pour la transmission du dossier à l'avocat.

Il n'est justifié que de l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 25 mai 2025.

Aucun des autres frais n'est justifié, pas plus qu'il n'est justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l'avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d'administration de la copropriété. 

En conséquence, seule la somme de 180 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. 

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Mme [X] [O] et M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [H] administrateur de biens :
- la somme de 2558.16 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 25 juin 2014 au 1 octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 novembre 2025,
- la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 novembre 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE conjointement Mme [X] [O] et M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [H] administrateur de biens, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE conjointement Mme [X] [O] et M. [T] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [X] [O], Monsieur [T] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Jean-yves ROCHMANN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/06580 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSH3

N° MINUTE : 
6






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 juin 2026


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société [H], dont le siège social est sis - [Adresse 2]
représentée par Me Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0643


DÉFENDEURS
Madame [X] [O], demeurant [Adresse 3] (ITALIE)
non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 4] (ITALIE)
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 avril 202609 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06580 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSH3


EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [O] et M. [T] [J] sont propriétaires des lots n°4 et 31 dans l'immeuble sis [Adresse 5], cadastré An [Cadastre 1] Sec BN N°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant respectivement 1/1000 et 4/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [H] administrateur de biens en exercice, a assigné Mme [X] [O] et M. [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7533,60 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), frais de recouvrement compris à hauteur de 216 euros, décompte arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2025, sur la somme de 5988,99 euros puis à compter de l'assignation pour le surplus,
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des perturbations de sa trésorerie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 avril 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance au titre des charges de copropriété et des frais à la baisse, à la somme de 4658,13 euros.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités prévues par le Règlement (UE) NO 2020/1784 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020, Mme [X] [O] et M. [T] [J] n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, les défendeurs n'ont pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n°4 et 31, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de Mme [X] [O] et M. [T] [J],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2021 au 1 octobre 2025,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 à 2024,
- l'historique du compte du 25 juin 2014 au 1 octobre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 7533,60 euros (en ce inclus 1146 euros de frais de recouvrement et de frais de rejet de prélèvement impayés, outre une reprise de solde débiteur injustifiée de 325.84 euros), 
- l'historique du compte du 25 juin 2014 au 1 janvier 2026 faisant état d'un solde débiteur de 4658,13 euros (en ce inclus 1404 euros de frais de recouvrement et de frais de rejet de prélèvement impayés, outre une reprise de solde débiteur injustifiée de 325.84 euros, et un nouvel appel de charges au titre du premier trimestre 2026), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2022, 15 mai 2023, 15 mai 2024 et 15 mai 2025 comportant : 
o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024
o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024, 2025 et 2026
o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection et pose de protection au niveau des deux premières volées d'escalier et de réfection des portes des remises, pose de plans de sécurité et de tapis dans l'escalier,
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 5988,99 euros adressée à Mme [X] [O] et M. [T] [J] datée 25 mai 2025 (revenue destinataires inconnus à l'adresse indiquée), 
- le contrat de syndic, 
- les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance ainsi que des frais de rejet de prélèvement et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1404 euros. Il existe en outre un solde débiteur injustifié de 325.84 euros à la date du 25 juin 2014, qu'il convient de déduire du montant de la dette. Enfin, il ne peut être tenu compte du premier appel de charges 2026 (charges courantes et fonds travaux), qui est hors cause de l'assignation, aucune conclusion d'actualisation n'ayant été signifiée aux défendeurs. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2558.16 euros.

Mme [X] [O] et M. [T] [J] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 2558.16 euros, portant sur la période allant du 25 juin 2014 au 1 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure laquelle n'a pas été réceptionnée, mais à compter de l'assignation du 26 novembre 2025.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n'existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés ou s'ils sont mariés n'ont pas établi leur domicile commun dans l'immeuble objet des lots concernés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; 
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1404 euros se décomposant comme suit :
- 120 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 11 janvier 2016,
- 30 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 19 décembre 2016,
- 30 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 15 mars 2018,
- 120 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 18 septembre 2021,
- 36 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 24 juillet 2024,
- 180 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 27 mai 2025,
- 54 euros de frais de rejets de prélèvements,
- 288 euros de frais de " vacation (5 mars 2020)
- 288 euros de frais de " contentieux " (16 juin 2021)
 - 288 euros pour la transmission du dossier à l'avocat.

Il n'est justifié que de l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 25 mai 2025.

Aucun des autres frais n'est justifié, pas plus qu'il n'est justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l'avocat, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d'administration de la copropriété. 

En conséquence, seule la somme de 180 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. 

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Mme [X] [O] et M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [H] administrateur de biens :
- la somme de 2558.16 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 25 juin 2014 au 1 octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 novembre 2025,
- la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 novembre 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE conjointement Mme [X] [O] et M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet [H] administrateur de biens, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE conjointement Mme [X] [O] et M. [T] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T19:01:04.538Z.