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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 28 août 2026, n° 26/02435

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 28 aout 2018, Madame [S] [G] a fait donation à Monsieur [K] [H] de la nue-propriété des lots n° 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214 au sein de l'ensemble immobilier [T] [W], sis 1 avenue Saint Jean, Cannes (06400).

En raison d'une clause de solidarité entre usufruitiers et nus-propriétaires au sein du règlement de copropriété, la société [T] [W] a diligenté la procédure uniquement à l'encontre de Monsieur [H], bien que Madame [G] en soit l'usufruitière. 

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, la société [T] [W] (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a, par acte de Commissaire de Justice en date du 14 avril 2026, fait citer à comparaître Monsieur [H] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir : 

" CONDAMNER Monsieur [K] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [T] [W] " les sommes de : 
- 16 801,48 € au titre des charges dues au 1er avril 2026, 
- 728 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2026 sur la somme de 13 945,03 € et à compter de l'assignation pour le surplus, et ce jusqu'à parfait paiement. 

LE CONDAMNER au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement, 

LE CONDAMNER à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la présente assignation, dont distraction au profit de Me Emmanuelle CORNE, Avocat, aux offres de droit,

JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit, en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile. "


*****


Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [H], régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat. 

Par ordonnance en date du 8 juin 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026, et a fixé les plaidoiries à l'audience du 9 juillet 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

Motifs

*****

MOTIFS :

Sur la solidarité : 

Selon les articles 605 et 606 du code civil qui répartissent les charges entre usufruitiers et nus-propriétaires, les charges courantes relèvent des obligations de l'usufruitier. 

L'article 1310 du code civil dispose que " la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas ". 

Ainsi, la solidarité ne se présumant pas entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, la répartition des charges doit être respectée et les sommes dues au titre des charges de copropriétés relèvent de l'usufruitier, à moins d'une convention contraire. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, lequel contient la clause suivante : " en cas de démembrement de la propriété d'un lot, la même solidarité existera sans bénéfice de discussion, pour toutes les sommes dues afférentes audit lot entre les nus-propriétaires et leurs héritiers et représentants et les usufruitiers, chacun pour le tout. "

La solidarité conventionnelle étant démontrée, la présente instance peut être diligentée contre Monsieur [H] uniquement, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.


Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit :
- Le relevé de propriété démontrant que Monsieur [H] est bien nu-propriétaire et Madame [G], usufruitière des lots de copropriété objets de sa demande en paiement des charges, 
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 septembre 2025 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande 
- Les appels de fonds.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 16.801,48 € au titre des charges impayées. 

Il apparait que les appels de fonds versés aux débats, adressés au nu-propriétaire des lots 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214, correspondent aux sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement. 

Dès lors, pour lots 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214, les mouvements enregistrés à compter du 1er avril 2025 jusqu'au 1er avril 2026, date de la dernière créance arrêtée, soit 16.203,96 € et les sommes de 597,52 € au titre du fonds ALUR sont justifiés par les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 16.801,48 €, soit le total des deux sommes des lots 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214.

S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de Monsieur [M] les sommes suivantes : 728 € au titre des " frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ", correspondant à : 
- Frais de mise en demeure du 27/11/2025 : 50€
- Frais de dernière relance du 11/12/2025 : 18 €
- Frais dossier transmis à l'avocat du 16/01/2026 : 300 €
- Frais de mise en demeure du 26/01/2026 : 360 € 

Il apparait que seuls entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais suivants : 360 euros au titre de la mise en demeure du 26 janvier 2026 et 50 euros s'agissant des frais de mise en demeure en date du 27 novembre 2025, soit un total de 410 euros. 

Pour le surplus, les frais contenus dans le décompte intitulés " frais de dernière relance " ou " frais de dossier transmis à l'avocat " s'analysent comme des frais " de mise en contentieux du dossier ", qui n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic.

Par ailleurs, pas plus d'une mise en demeure par année civile ne peut être prise en compte. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 17.211,48 € correspondant à 16.801,48 € au titre des charges de copropriété et à 410 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/04/2025 jusqu'au 01/05/2026, date de la dernière créance arrêtée.

Les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter de l'assignation en date du 14 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil. 


Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires énonce que le non-paiement des charges de copropriétés occasionne des déséquilibres de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier direct et incontestable. Il sollicite la somme de 2.000€ de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [H].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain. 

Il en résulte qu'il conviendra de condamner Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.


Sur les frais irrépétibles :

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.


Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés. 

Monsieur [H] succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître CORNE, en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 


Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROI ALBERT la somme totale de 17.211,48 euros correspondant à 16.801,48 euros au titre des charges de copropriété et à 410 euros au titre des frais nécessaires, pour la période allant du 1er avril 2025 jusqu'au 1er avril 2026, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s'appliqueront sur la somme de 17.211,48 euros à compter de l'assignation en date du 14 avril 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROI ALBERT la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ROI ALBERT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

ADMET Maître Emmanuelle CORNE, en ayant fait la demande et qui peut y prétendre, au bénéfice de la distraction des dépens tirée de l'application de l'article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE







Jugement rédigé par Clotilde BASILE, attaché de justice
Texte intégral
Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me CORNE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026 


DÉCISION N° 2026/290

N° RG 26/02435 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QW3L 

DEMANDERESSE : 

Syndicat des copropriétaires [T] [W] 
52 AVENUE DU ROI ALBERT 06400 CANNES représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BOUMANN IMMOBILIER
Chez son syndic Cabinet BOUMANN IMMOBILIER
1 avenue Saint Jean
06400 CANNES

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par Me LAUTIER
 
DEFENDEUR :

Monsieur [K] [A] [H]
né le 09 Août 1972 à LE CAIRE (EGYPTE)
Résidence ROI ALBERT
52 avenue du Roi Albert
06400 CANNES
non comparant, ni représenté
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.
 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;
 
A l’audience publique du 09 Juillet 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026. 


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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 28 aout 2018, Madame [S] [G] a fait donation à Monsieur [K] [H] de la nue-propriété des lots n° 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214 au sein de l'ensemble immobilier [T] [W], sis 1 avenue Saint Jean, Cannes (06400).

En raison d'une clause de solidarité entre usufruitiers et nus-propriétaires au sein du règlement de copropriété, la société [T] [W] a diligenté la procédure uniquement à l'encontre de Monsieur [H], bien que Madame [G] en soit l'usufruitière. 

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, la société [T] [W] (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a, par acte de Commissaire de Justice en date du 14 avril 2026, fait citer à comparaître Monsieur [H] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir : 

" CONDAMNER Monsieur [K] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [T] [W] " les sommes de : 
- 16 801,48 € au titre des charges dues au 1er avril 2026, 
- 728 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2026 sur la somme de 13 945,03 € et à compter de l'assignation pour le surplus, et ce jusqu'à parfait paiement. 

LE CONDAMNER au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement, 

LE CONDAMNER à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la présente assignation, dont distraction au profit de Me Emmanuelle CORNE, Avocat, aux offres de droit,

JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit, en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile. "


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Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [H], régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat. 

Par ordonnance en date du 8 juin 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026, et a fixé les plaidoiries à l'audience du 9 juillet 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

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MOTIFS :

Sur la solidarité : 

Selon les articles 605 et 606 du code civil qui répartissent les charges entre usufruitiers et nus-propriétaires, les charges courantes relèvent des obligations de l'usufruitier. 

L'article 1310 du code civil dispose que " la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas ". 

Ainsi, la solidarité ne se présumant pas entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, la répartition des charges doit être respectée et les sommes dues au titre des charges de copropriétés relèvent de l'usufruitier, à moins d'une convention contraire. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, lequel contient la clause suivante : " en cas de démembrement de la propriété d'un lot, la même solidarité existera sans bénéfice de discussion, pour toutes les sommes dues afférentes audit lot entre les nus-propriétaires et leurs héritiers et représentants et les usufruitiers, chacun pour le tout. "

La solidarité conventionnelle étant démontrée, la présente instance peut être diligentée contre Monsieur [H] uniquement, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.


Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit :
- Le relevé de propriété démontrant que Monsieur [H] est bien nu-propriétaire et Madame [G], usufruitière des lots de copropriété objets de sa demande en paiement des charges, 
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 septembre 2025 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande 
- Les appels de fonds.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 16.801,48 € au titre des charges impayées. 

Il apparait que les appels de fonds versés aux débats, adressés au nu-propriétaire des lots 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214, correspondent aux sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement. 

Dès lors, pour lots 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214, les mouvements enregistrés à compter du 1er avril 2025 jusqu'au 1er avril 2026, date de la dernière créance arrêtée, soit 16.203,96 € et les sommes de 597,52 € au titre du fonds ALUR sont justifiés par les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 16.801,48 €, soit le total des deux sommes des lots 91, 124, 125, 129, 130, 189, 202, 203 et 214.

S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de Monsieur [M] les sommes suivantes : 728 € au titre des " frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ", correspondant à : 
- Frais de mise en demeure du 27/11/2025 : 50€
- Frais de dernière relance du 11/12/2025 : 18 €
- Frais dossier transmis à l'avocat du 16/01/2026 : 300 €
- Frais de mise en demeure du 26/01/2026 : 360 € 

Il apparait que seuls entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais suivants : 360 euros au titre de la mise en demeure du 26 janvier 2026 et 50 euros s'agissant des frais de mise en demeure en date du 27 novembre 2025, soit un total de 410 euros. 

Pour le surplus, les frais contenus dans le décompte intitulés " frais de dernière relance " ou " frais de dossier transmis à l'avocat " s'analysent comme des frais " de mise en contentieux du dossier ", qui n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic.

Par ailleurs, pas plus d'une mise en demeure par année civile ne peut être prise en compte. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 17.211,48 € correspondant à 16.801,48 € au titre des charges de copropriété et à 410 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/04/2025 jusqu'au 01/05/2026, date de la dernière créance arrêtée.

Les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter de l'assignation en date du 14 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil. 


Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires énonce que le non-paiement des charges de copropriétés occasionne des déséquilibres de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier direct et incontestable. Il sollicite la somme de 2.000€ de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [H].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain. 

Il en résulte qu'il conviendra de condamner Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.


Sur les frais irrépétibles :

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.


Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés. 

Monsieur [H] succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître CORNE, en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 


Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROI ALBERT la somme totale de 17.211,48 euros correspondant à 16.801,48 euros au titre des charges de copropriété et à 410 euros au titre des frais nécessaires, pour la période allant du 1er avril 2025 jusqu'au 1er avril 2026, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s'appliqueront sur la somme de 17.211,48 euros à compter de l'assignation en date du 14 avril 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROI ALBERT la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ROI ALBERT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

ADMET Maître Emmanuelle CORNE, en ayant fait la demande et qui peut y prétendre, au bénéfice de la distraction des dépens tirée de l'application de l'article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE







Jugement rédigé par Clotilde BASILE, attaché de justice

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T21:09:38.435Z.