Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 22 juillet 2026, n° 26/02544

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] sont propriétaire des lots n°354 et 714 dans l'immeuble sis [Adresse 6], cadastré CV N°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 1097/1000000ème et 10/1000000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION en exercice, a assigné M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5990,21 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, sur la somme de 1945,95 euros, à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 2615,12 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,2900 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des sommes dues au titre des charges communes, cela alors que les consorts [T] exploitent le bien.

L’affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 354 et 714, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025,l’historique du compte du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025 état d’un solde débiteur de 5990,21 euros (en ce inclus 1147,59 euros de frais de recouvrement), les procès-verbaux des assemblées générales des 19 septembre 2023, 28 octobre 2024, 18 juin 2025 et 28 octobre 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2023 à 2024,vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 à 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : provision d’indemnités de départ de deux employés, travaux de réfection de la structure du parking, étude pour la rénovation du tableau général basse tension avec travaux de désamiantage et des installations électriques, remplacement des blocs autonomes d’éclairage de sécurité, remplacement des luminaires et installation de détecteurs de présence, remplacement de portes coupe-feu, procédure contre la SCI HUY TIEN, étude de révision des installations de protection incendie, travaux de remplacement de pompes de relevage, mission d’architecte et d’un bureau d’études structures, travaux de structure, installation d’éclairage solaire, extension du réseau de caméras de vidéo surveillance des parkings, les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, la mise en demeure de payer la somme de 1945,95 euros adressée à Mme [S] [Z] [T] le 9 septembre 2024, (pli avisé le 16 septembre 2024 et non réclamé),un commandement de payer par acte d’huissier en date du 19 décembre 2024, valant mise en demeure sur la somme de 2615,12 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1147,59 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4842,62 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4842,62 euros.

M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4842,62 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure ni à compter du commandement de payer, dont il n’est pas démontré qu’ils aient été déllivrés à M. [X] [T], mais à compter de l’assignation du 2 décembre 2025.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 
En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné :
les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;  les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1147,59 euros se décomposant comme suit :
- 68 euros pour l'envoi d’une mise en demeure en date du 9 septembre 2024,
- 157,59 euros pour le commandement de payer,
- 204 euros pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice,
 -208 euros pour la constitution d’hypothèque,
- 510 euros pour la transmission du dossier à l’avocat.

Il n’est en l’espèce ni justifié de la constitution d’hypothèque, ni de diligences particulières ou du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 

En conséquence, seule la somme de 225,59 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.


En l'espèce, il est établi que M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] présentent, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T]. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 2 décembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 4842,62 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025,


CONDAMNE solidairement M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de la somme de 225,59 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025,

 CONDAMNE in solidum M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 2 décembre 2025,

CONDAMNE in solidum M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] aux dépens à l’exception du commandement de payer délivré avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le greffier Le Président

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur et Madame
[T]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître TOURNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 26/02544 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC5ND

N° MINUTE : 
5 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mercredi 22 juillet 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropri HORIZONTAL [Localité 2] [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3]
représenté par son syndic, la SAS ATRIUM GESTION
dont le siège sociale est sis [Adresse 4]

représenté par Maître TOURNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E263


DÉFENDEURS

Monsieur [T] [X] [P]
Madame [T] [S] [Z]
demeurant tous les deux [Adresse 5] - GUADELOUPE

non comparants, ni représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02544 - N° Portalis 352J-W-B7K-DC5ND



EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] sont propriétaire des lots n°354 et 714 dans l'immeuble sis [Adresse 6], cadastré CV N°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 1097/1000000ème et 10/1000000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION en exercice, a assigné M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5990,21 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, sur la somme de 1945,95 euros, à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 2615,12 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,2900 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des sommes dues au titre des charges communes, cela alors que les consorts [T] exploitent le bien.

L’affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 354 et 714, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025,l’historique du compte du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025 état d’un solde débiteur de 5990,21 euros (en ce inclus 1147,59 euros de frais de recouvrement), les procès-verbaux des assemblées générales des 19 septembre 2023, 28 octobre 2024, 18 juin 2025 et 28 octobre 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2023 à 2024,vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 à 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : provision d’indemnités de départ de deux employés, travaux de réfection de la structure du parking, étude pour la rénovation du tableau général basse tension avec travaux de désamiantage et des installations électriques, remplacement des blocs autonomes d’éclairage de sécurité, remplacement des luminaires et installation de détecteurs de présence, remplacement de portes coupe-feu, procédure contre la SCI HUY TIEN, étude de révision des installations de protection incendie, travaux de remplacement de pompes de relevage, mission d’architecte et d’un bureau d’études structures, travaux de structure, installation d’éclairage solaire, extension du réseau de caméras de vidéo surveillance des parkings, les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, la mise en demeure de payer la somme de 1945,95 euros adressée à Mme [S] [Z] [T] le 9 septembre 2024, (pli avisé le 16 septembre 2024 et non réclamé),un commandement de payer par acte d’huissier en date du 19 décembre 2024, valant mise en demeure sur la somme de 2615,12 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1147,59 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4842,62 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4842,62 euros.

M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4842,62 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure ni à compter du commandement de payer, dont il n’est pas démontré qu’ils aient été déllivrés à M. [X] [T], mais à compter de l’assignation du 2 décembre 2025.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 
En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné :
les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;  les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1147,59 euros se décomposant comme suit :
- 68 euros pour l'envoi d’une mise en demeure en date du 9 septembre 2024,
- 157,59 euros pour le commandement de payer,
- 204 euros pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice,
 -208 euros pour la constitution d’hypothèque,
- 510 euros pour la transmission du dossier à l’avocat.

Il n’est en l’espèce ni justifié de la constitution d’hypothèque, ni de diligences particulières ou du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 

En conséquence, seule la somme de 225,59 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.


En l'espèce, il est établi que M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] présentent, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T]. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 2 décembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 4842,62 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2024 au 1 octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025,


CONDAMNE solidairement M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de la somme de 225,59 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025,

 CONDAMNE in solidum M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 2 décembre 2025,

CONDAMNE in solidum M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [X] [P] [T] et Mme [S] [Z] [T] aux dépens à l’exception du commandement de payer délivré avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 juillet 2026

Le greffier Le Président

Décisions proches

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:27:07.084Z.