Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 9 juillet 2026, n° 25/05372

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [H] et Mme [V] [C] sont propriétaires des lots n°3047 et 3345 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré 17 CV [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 47/100000ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT en exercice, a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, M. [O] [H] et Mme [V] [C], par actes de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2341,55 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2390,38 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
A l'audience du 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, M. [O] [H] et Mme [V] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] a transmis au tribunal l'attestation de non recours de l'assemblée générale des copropriétaires en date du [Cadastre 1] juin 2025 en cours de délibéré. 

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 et prorogé au 9 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 3047 et 3345, établissant la qualité de copropriétaires indivis de M. [O] [H] et Mme [V] [C] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2024, et des deux premiers trimestres 2025,un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 4731,93 euros au 1er octobre 2025 (en ce inclus 2390,38 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2024 et 11 juin 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,
o vote des budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026,
vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement des détenteurs (assemblée générale du 5 juin 2024, résolution 18), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 1084,88 euros adressée le 27 janvier 2025 à M. [O] [H] et Mme [V] [C] en lettre simple,une lettre de relance après mise en demeure de payer la somme de 1124,22 euros adressée le 27 février 2025 à M. [O] [H] et Mme [V] [C] en lettre simple,la mise en demeure de payer la somme de 3268,52 euros adressée le 3 juillet 2025 à M. [O] [H] et Mme [V] [C] par l'avocat du syndic, par lettre simple et lettre recommandée avec accusé de réception (pli avisé non réclamé),une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025 valant mise en demeure sur la somme de 1845,86 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2341,55 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2024 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025. 

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2341,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025, date de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [O] [H] et Mme [V] [C] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 2390,38 euros se décomposant comme suit :
- 434,07 euros au titre de la sommation de payer du 2 décembre 2024
- 46,26 euros de frais de mise en demeure du 26 janvier 2025,
-39,34 euros de frais de relance le 27 février 2025,
- 117,09 euros de frais du syndic d'ouverture de contentieux,
-434,07 euros de frais de syndic relatifs à la sommation de payer du 3 avril 2025,
-134, 08 euros des frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 9 avril 2025,
-304,42 euros d'honoraire de syndic pour la mise en demeure du 3 juillet 2025,
-120 euros de frais de mise en demeure avocat, 
-765 euros d'honoraires du syndic pour l'assignation.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

La sommation de payer du 2 décembre 2024 n'est pas produite, il convient donc d'en écarter le remboursement.
S'agissant de la somme due au titre de la mise en demeure réalisée par l'avocat du syndic, elle relève de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc d'écarter la somme demandée à ce titre qui ne relève pas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant des frais de mise en demeure du 26 janvier 2025 et la relance du 27 février 2025, il n'est pas établi de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l'accusé de réception. Les sommes demandées à ce titre seront par conséquent rejetées. 

S'agissant des honoraires sollicités par le syndic pour la constitution de la sommation, de la mise en demeure et de l'assignation, il convient également d'écarter les sommes demandées à ce titre dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des diligences effectivement accomplies qui pourraient caractériser des actes réels et inhabituels de la part du syndic.

En conséquence la somme globale de 251,17 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
- 117,09 euros de frais du syndic d'ouverture de contentieux,
-134, 08 euros des frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 9 avril 2025,

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [O] [H] et Mme [V] [C], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT :
- la somme de 2341,55 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 décembre 2024 au 1er octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025,
- la somme de 251,17 euros au titre des frais de recouvrement,
 
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [V] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente







Décision du 09 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05372 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDQE

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [O] [H]
Madame [V] [C]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/05372 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDQE

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de [Adresse 1] sise [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET PERE ET FILS ET F.DAIGREMONT (Agence [Adresse 2]) dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [V] [C], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 avril 2026
Délibéré au 24 juin 2026, prorogé au 09 juillet 2026 


JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière


Décision du 09 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05372 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDQE


EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [H] et Mme [V] [C] sont propriétaires des lots n°3047 et 3345 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré 17 CV [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 47/100000ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT en exercice, a assigné devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, M. [O] [H] et Mme [V] [C], par actes de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
2341,55 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2390,38 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
A l'audience du 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, M. [O] [H] et Mme [V] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] a transmis au tribunal l'attestation de non recours de l'assemblée générale des copropriétaires en date du [Cadastre 1] juin 2025 en cours de délibéré. 

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 et prorogé au 9 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 3047 et 3345, établissant la qualité de copropriétaires indivis de M. [O] [H] et Mme [V] [C] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2024, et des deux premiers trimestres 2025,un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 4731,93 euros au 1er octobre 2025 (en ce inclus 2390,38 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2024 et 11 juin 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,
o vote des budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026,
vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement des détenteurs (assemblée générale du 5 juin 2024, résolution 18), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 1084,88 euros adressée le 27 janvier 2025 à M. [O] [H] et Mme [V] [C] en lettre simple,une lettre de relance après mise en demeure de payer la somme de 1124,22 euros adressée le 27 février 2025 à M. [O] [H] et Mme [V] [C] en lettre simple,la mise en demeure de payer la somme de 3268,52 euros adressée le 3 juillet 2025 à M. [O] [H] et Mme [V] [C] par l'avocat du syndic, par lettre simple et lettre recommandée avec accusé de réception (pli avisé non réclamé),une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025 valant mise en demeure sur la somme de 1845,86 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2341,55 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2024 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025. 

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2341,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025, date de l'assignation.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que M. [O] [H] et Mme [V] [C] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 2390,38 euros se décomposant comme suit :
- 434,07 euros au titre de la sommation de payer du 2 décembre 2024
- 46,26 euros de frais de mise en demeure du 26 janvier 2025,
-39,34 euros de frais de relance le 27 février 2025,
- 117,09 euros de frais du syndic d'ouverture de contentieux,
-434,07 euros de frais de syndic relatifs à la sommation de payer du 3 avril 2025,
-134, 08 euros des frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 9 avril 2025,
-304,42 euros d'honoraire de syndic pour la mise en demeure du 3 juillet 2025,
-120 euros de frais de mise en demeure avocat, 
-765 euros d'honoraires du syndic pour l'assignation.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

La sommation de payer du 2 décembre 2024 n'est pas produite, il convient donc d'en écarter le remboursement.
S'agissant de la somme due au titre de la mise en demeure réalisée par l'avocat du syndic, elle relève de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc d'écarter la somme demandée à ce titre qui ne relève pas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant des frais de mise en demeure du 26 janvier 2025 et la relance du 27 février 2025, il n'est pas établi de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l'accusé de réception. Les sommes demandées à ce titre seront par conséquent rejetées. 

S'agissant des honoraires sollicités par le syndic pour la constitution de la sommation, de la mise en demeure et de l'assignation, il convient également d'écarter les sommes demandées à ce titre dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des diligences effectivement accomplies qui pourraient caractériser des actes réels et inhabituels de la part du syndic.

En conséquence la somme globale de 251,17 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
- 117,09 euros de frais du syndic d'ouverture de contentieux,
-134, 08 euros des frais de commissaire de justice pour la sommation de payer du 9 avril 2025,

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En outre, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu'il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l'existence, pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, représenté par son syndic en exercice, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [O] [H] et Mme [V] [C], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT :
- la somme de 2341,55 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 décembre 2024 au 1er octobre 2025 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025,
- la somme de 251,17 euros au titre des frais de recouvrement,
 
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] et Mme [V] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente







Décision du 09 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05372 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDQE

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T14:45:04.047Z.