Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 3, 5 août 2026, n° 24/06757

N° RG 24/06757 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4PT

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/06757 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4PT


Minute n°




Copie exec. à :

Me Nicolas ALTEIRAC
Me Simon WARYNSKI


Le 
 
Le greffier 






Me Nicolas ALTEIRAC
Me Olivier LEROY
Me Simon WARYNSKI


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 05 AOUT 2026


DEMANDEURS :

Madame [N] [B] [F]
née le 02 Août 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52

Monsieur [E] [P]
né le 27 Mai 1991 à [Localité 3] (CANADA), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52


DEFENDERESSE :

Société RESIDENCE SERENITE, société civile de construction vente, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°891 462 251, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Simon WARYNSKI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 274, Me Olivier LEROY, avocat au barreau de TOULON


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier







EXPOSÉ DU LITIGE :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de vente du 25 novembre 2021, les consorts [W] [F] ont conclu un contrat avec la SCCV RESIDENCE SERENITE concernant l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un logement en duplex constituant le lot n° J (par suite identifié lot n° 9 du bâtiment I et le lot 17) d’un programme immobilier dit « Résidence Sérénité » situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un montant de 253 500 euros TTC.

L’acte de vente passé en l’étude de Maître [M] [L], Notaire, le 25 novembre 2021 a fixé sauf survenance d’un cas de force majeure, un délai d’achèvement de l’immeuble au plus tard, le 31 décembre 2022, avec une tolérance acceptée d’un mois. 

A la requête des consorts [T] [F] et d’autres copropriétaires acquéreurs de maisons individuelles de ce programme immobilier, deux constats d’huissiers ont été établis par Me [C] [H], Commissaire de Justice, les 5 avril et 3 mai 2023 relevant un défaut d’achèvement de l’ouvrage et une date de livraison encore inconnue.

Par courrier recommandé du 14 juin 2023 réceptionné le 19 juin 2023, les consorts [W] [F] ont mis en demeure la SCCV [Adresse 4] de livrer le bien dans les meilleurs délais, de les indemniser de leur préjudice consécutif au retard chiffré à hauteur de 8 140,88 euros et de procéder à certains travaux de reprise.

La livraison est intervenue le 27 décembre 2023, avec réserves.

Par exploit d’huissier du 20 juillet 2024, les consorts [W] [F] ont fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg la SCCV RESIDENCE SERENITE en indemnisation du retard de livraison.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 février 2026 selon ordonnance du même jour, et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2026 et a été mise en délibéré au 5 août 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2026, les consorts [P] — [B] [F] sollicitent la condamnation de la SCCV RESIDENCE SERENITE à leur payer la somme de :
- 8 795,13 euros à titre de dommages et intérêts consécutifs aux loyers versés entre le 1er janvier et le 27 décembre 2023 ;
- 2 137,02 euros à titre de dommages et intérêts en raison des intérêts intercalaires versés entre le 1er janvier et le 27 décembre 2023 ;
- 618 euros à titre de dommages et intérêts au titre des mensualités d’assurances emprunteurs versées entre le 1er janvier et le 27 décembre 2023,
- 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
- 600 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais psychologiques exposés.
- 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [W] [F] se fondent sur les articles 1217, 1231-1, 1601 et 1611 du Code civil et soutiennent que la responsabilité de la SCCV RESIDENCE SERENITE est engagée en raison du retard dans la livraison du bien, intervenue le 27 décembre 2023 soit, 12 mois après le délai contractuellement convenu au 31 décembre 2022. Ils prétendent que ce retard, du 1er janvier 2023 au 27 décembre 2023, leur a occasionné divers préjudices. Au titre des frais locatifs, les consorts [T] [F] font valoir le paiement d’un loyer mensuel de 687,27 euros hors charge pendant la période de retard. Au titre des intérêts intercalaires et des mensualités d’assurance, les consorts [T] [F] exposent avoir souscrit un prêt en vue de l’acquisition de leur bien et que le retard de livraison, les a conduits à régler des intérêts et des mensualités d’assurance supplémentaires. Au titre de leur préjudice moral, les consorts [W] [F] indiquent que la somme de 6 000 euros correspond à un préjudice tiré de l’incapacité de jouir du bien acheté, évalué à la somme mensuelle de 500 euros, du 1er janvier 2023 au 27 décembre 2023. Au soutien de leur demande formulée au titre des frais psychologiques, les consorts [T] [F] exposent que Monsieur [P] a été profondément marqué par cette situation et a entrepris un suivi à ce titre.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 février 2025, la SCCV RESIDENCE SERENITE sollicite le rejet des demandes des consorts [P] — [B] [F] et la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leur demande de débouté, la SCCV RESIDENCE SERENITE prétend que le retard résulte d’un cas de force majeure portant sur la rupture des matériaux et de la construction et qu’il ne lui est donc pas imputable.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité de la SCCV RESIDENCE SERENITE

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
L’article 1611 du même code Civil dispose que « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Il résulte de ces dispositions que le manquement du vendeur à son obligation de délivrance dans le délai contractuel engage sa responsabilité de plein droit, sans qu’il soit nécessaire pour l’acquéreur de rapporter la preuve d’une faute distincte.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date 25 novembre 2021 stipule un délai d’achèvement de l’immeuble au plus tard le 31 décembre 2022, avec une tolérance contractuelle d’un mois. Or, il est constant que la livraison n’est intervenue que le 27 décembre 2023, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de réception des travaux dressés à cette date, lequel mentionne des réserves.

Compte tenu de la tolérance d’un mois, le retard de livraison est de 11 mois et s’étend du 1er février 2023 au 27 décembre 2023.

La SCCV RESIDENCE SERENITE se borne à alléguer une rupture d’approvisionnement en matériaux de construction. Toutefois, cette seule affirmation, non corroborée, ne saurait caractériser un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code Civil, lequel exige la démonstration d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la SCCV RESIDENCE SERENITE est engagée et celle-ci sera condamnée à indemniser les consorts [W] [F] de l’intégralité des préjudices subis du fait du retard de la livraison.

2. Sur l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [T] [F]

Compte tenu de l’écart entre le terme contractuellement fixé au 31 janvier 2023 en ce compris la tolérance d’un mois et la date de livraison effective du 27 décembre 2023, soit une période de retard de onze mois, il convient de statuer sur chacun des chefs de préjudices invoqués.




2.1 Sur les loyers

Les consorts [W] [F] ont acquis le bien, objet du programme immobilier en vue de leur habitation principale. Du fait du retard fautif de livraison imputable à la SCCV RESIDENCE SERENITE, ils ont été contraints de continuer à s’acquitter des loyers afférents à leur logement locatif, ne pouvant s’installer dans le bien acquis à la date contractuellement prévue.
Ce chef de préjudice, qui constitue une conséquence directe et certaine du manquement de la SCCV [Adresse 4] à son obligation de délivrance dans le délai fixé au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, est établi par la production d’un contrat de bail en date du 1er avril 2014 et des quittances de loyer couvrant la période de février 2023 à janvier 2024.

De l’analyse des quittances produites, il ressort que le loyer hors charges s’est établi à 664,04 euros des mois de février à mai 2023 puis de 687,27 euros de juin à novembre 2023, soit une somme totale de 6 779,79 euros ([664,04 X 4] + [687,27 X 6]).

Par conséquent, la SCCV RESIDENCE SERENITE est condamnée à payer aux consorts [W] [F] la somme de 6 779,79 euros au titre des loyers indument supportés pendant la période de retard.

2.2 Sur les intérêts intercalaires et l’assurance du prêt

2.2.1 Sur les intérêts intercalaires

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les fonds sont débloqués progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, de sorte que l’emprunteur supporte des intérêts intercalaires sur les sommes déjà appelées avant que le prêt ne soit totalement débloqué et amorti. Ces frais financiers constituent un surcoût directement imputable au retard de livraison qui prolonge la période pendant laquelle les fonds demeurent débloqués sans que l’acquéreur puisse en jouir.

Au titre du prêt n° 174817G d’un montant initial de 223 073,02 euros, les consorts [T] [F] justifient du règlement d’intérêts pour l’année 2023 à hauteur de 2 137,02 euros par une attestation de la Caisse d’Epargne en date du 11 juin 2024.

Rapportée à la durée du retard imputable à la SCCV RESIDENCE SERENITE soit onze mois, la somme indemnisable s’établit à 1 958,93 euros (2 137,[Immatriculation 1]/12) correspondant à la période du 1er février 2023 au 27 décembre 2023,

Par conséquent, la SCCV RESIDENCE SERENITE est condamnée à payer aux consorts [W] [F] la somme de 1 958,93 euros au titre des intérêts intercalaires indument supportés.

2.2.2 Sur les primes d’assurance 

Les primes d’assurance emprunteur constituent une composante indissociable du coût global du crédit immobilier souscrit pour financer l’acquisition du bien. Il est constant qu’au cours de la période de retard imputable à la SCCV RESIDENCE SERENITE, les consorts [W] [F] ont été contraints de s’acquitter mensuellement de ces primes pour la garantie d’un bien dont ils n’avaient pas encore la jouissance. Ce surcoût de financement directement causé par le retard de livraison, constitue un préjudice, certain, direct et actuel, indemnisable au même titre que les intérêts intercalaires.

Les consorts [W] [F] produisent aux débats deux attestations de la compagnie d’Assurance (Afi.Esca) garantissant le prêt souscrit en vue de l’acquisition du bien, desquelles il ressort que pour l’année 2023, les primes réglées s’élèvent s’agissant de Madame [B] [F], à 275,24 euros et s’agissant de Monsieur [E] [P], à 342,76 euros soit, 618 euros au total pour l’année. Rapportée à la durée du retard, soit onze mois sur douze, la somme indemnisable s’établit à 566,50 euros ([Immatriculation 2]/12).



En conséquence, la SCCV RESIDENCE SERENITE sera condamnée à rembourser aux consorts [W] [F] la somme de 566,50 euros au titre des primes d’assurance emprunteur indûment supportées durant la période de retard.

2.3 Sur le préjudice moral et les frais psychologiques

Le préjudice moral s’entend de l’ensemble des troubles dans les conditions d’existence, des souffrances psychiques et des perturbations affectives que la victime a subies.

Les frais supportés pour remédier à ces souffrances psychiques, en ce qu’ils constituent la manifestation concrète et la preuve matérielle, participent de la même nature que le préjudice moral lui-même et s’y trouvent absorbés.

Dès lors, ils ne sauraient donner lieu à une indemnisation distincte et autonome, mais sont intégrés dans l’appréciation globale du préjudice moral.

Le préjudice moral est subordonné à la démonstration d’un lien de causalité direct et certain entre le fait générateur imputable au débiteur et le dommage allégué.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [P] a suivi dix séances d’accompagnement du mois de février au mois de novembre 2023. Il n’est toutefois pas établi que ces séances aient pour motif le retard dans la livraison du bien, la date du début de ce suivi n’étant pas spécifiée. Cependant, les deux constats d’huissiers établis notamment à l’initiative des consorts [W] [F] ainsi que la mise en demeure que ces derniers ont adressée à la SCCV RESIDENCE SERENITE attestent d’une situation prolongée d’incertitude et d’attente contrainte, constitutive en elle-même de troubles dans les conditions d’existence indemnisables au titre du préjudice moral. 

Les frais exposés au titre des séances d’accompagnement seront donc partiellement pris en compte dans l’évaluation forfaitaire du préjudice moral, sans constituer toutefois une composante intégralement indemnisée, faute de justification précise de leur lien causal exclusif avec le retard litigieux. Les consorts [W] [F] seront donc déboutés de leur demande de remboursement des frais psychologiques exposés. 

Pas plus, le préjudice moral n’inclut l’indemnisation liée à l’impossibilité de jouir du bien acquis qui a déjà été prise en compte au titre des frais locatifs exposés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la réparation du préjudice moral des consorts [T] [F], sera assurée par l’allocation d’une somme forfaitairement fixée à 1000 euros.

3. Sur les frais du procès 

 3.1 Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCCV RESIDENCE SERENITE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

3.2 Sur les frais irrépétibles 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SCCV RESIDENCE SERENITE condamnée aux dépens, sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros. La SCCV RESIDENCE SERENITE sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal 

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE SERENITE à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [N] [Z] [F] la somme de 6 779,79 euros à titre de dommages et intérêts au titre des loyers versés entre le 1er février et le 27 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE SERENITE à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [N] [Z] [F] la somme de 1 958,93 euros à titre de dommages et intérêts au titre des intérêts intercalaires générés pour la période du 1er février 2023 au 27 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE SERENITE à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [N] [Z] [F] la somme de 566,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre mensualités d’assurance emprunteurs versées entre le 1er février et le 27 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE SERENITE à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [N] [Z] [F] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts au titre au préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [E] [P] et Madame [N] [B] [F] de leur demande d’indemnisation au titre des frais psychologiques exposés ;

DEBOUTE la SCCV RESIDENCE SERENITE de sa demande de condamnation de Monsieur [E] [P] et Madame [N] [Z] [F] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE SERENITE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCCV RESIDENCE SERENITE à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [N] [Z] [F] la somme totale de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE le caractère exécutoire du présent jugement. 

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT