Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 04, 30 juin 2026, n° 24/01410

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Adresse 2] a réalisé à [Localité 3] un projet immobilier dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5]. 

Selon acte authentique en date du 28 mai 2019, M. [E] [Q] et M. [A] [W] ont fait l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, dans ce programme immobilier, de trois lots, un appartement n°322 de type T3 au 2ème étage du bâtiment A (lot 109), une place de stationnement n°14 (lot 34) et un box n°21 (lot 33), au prix de 355.000 euros. 

L'acte prévoyait une livraison au plus tard au cours du quatrième trimestre de l'année 2020 sauf survenue d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison pour cause légitime. 

Les lots ont finalement été livrés le 19 avril 2023.

Suivant exploit délivré le 31 janvier 2024, M. [E] [Q] et M. [A] [W] a fait assigner la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement d'indemnisation d'un retard de livraison. 

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 13 décembre 2024 pour M. [E] [Q] et M. [A] [W] et le 15 octobre 2024 pour la SCCV [Adresse 2].

La clôture des débats est intervenue le 23 avril 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 2 mars 2026.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [E] [Q] et M. [A] [W] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103,1104, 1110, 1171, 1231-1, 1353, 1601-1, 1611 du code civil, 
Vu les dispositions des articles L. 211-1, L. 212-2 et R. 211-1 du code de la consommation 
Vu les dispositions des articles 514 et 700 du code de procédure civile, 
Vu l’ensemble des pièces produites aux débats, 
Vu la jurisprudence applicable, 
 
-débouter la SCCV [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,
-constater que la SCCV [Adresse 2] n’a pas respecté son obligation de délivrance dans le délai contractuellement prévu,
-juger que la SCCV [Adresse 2] a engagé sa responsabilité et doit les indemniser, 
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 30.800 euros, à titre de dommages-intérêts pour la perte de perception de loyers du fait du retard dans la livraison,
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de son inconséquence et du retard abusif,
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-juger que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec bénéfice de l’anatocisme sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 

-prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
-condamner la SCCV [Adresse 2] aux entiers dépens et frais d’instance.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCCV [Adresse 2] demande au tribunal de :

-juger que le décalage de livraison des biens acquis par M. [E] [Q] et M. [A] [W] est dû à des causes légitimes de suspension du délai jusqu’au 12 juin 2023,
-débouter M. [E] [Q] et M. [A] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Sigla Neuf et à son encontre,
-condamner M. [E] [Q] et M. [A] [W] à verser à elle et à la société Sigla Neuf une somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens. 

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées par la société Sigla Neuf

Le tribunal relève que les conclusions en défense sont établies au nom de la seule SCCV [Adresse 2] mais que, dans le dispositif, il est sollicité la condamnation des acquéreurs à lui verser ainsi qu'à la société Sigla Neuf une certaine somme au titre des frais irrépétibles. 

Il s'avère que la société Sigla Neuf n'a pas été assignée dans cette affaire. 

Il doit dès lors être considéré que les demandes formées pour la société Sigla Neuf constituent une simple erreur de plume. Le tribunal ne s'estime ainsi pas saisi de demandes au nom de cette société. 

Sur la clause relative aux délais d'achèvement

L'acte de vente du 28 mai 2019 prévoit, en page 17, une clause intitulée « délai d'achèvement » qui dispose que :
« Le vendeur exécutera son obligation d'achever au cours du QUATRIEME trimestre de l'année 2020.
Ce délai d'exécution ne pourra être augmenté qu'en cas de force majeure ou plus généralement de cause légitime de suspension du délai de livraison. Pour l'application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :
-les intempéries justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche,
-la grève (qu'elle soit générale, particulière à l'industrie du bâtiment ou à ses industries annexes ou encore aux professions dont l'activité dépend de celles-ci, la grève du secteur socio-professionnel des transports ou encore spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier),
-le retard résultant de la cessation de paiement, l'admission au régime de la sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l'un des entreprises (si l'admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

-le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant),
-les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante,
-les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur),
-les troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantiers,
-les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d'audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier,
-les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF-GRDF-La Poste-ILEO...),
-les retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le maître d'ouvrage aurait accepté de réaliser. 
Il est précisé que la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre.
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de retard, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait perturbé le déroulement normal du chantier ». 

Se basant sur les dispositions du code de la consommation et sur l'article 1171 du code civil, les acquéreurs soutiennent que cette clause est abusive et doit être réputée non écrite en ce qu'elle exige, comme unique justificatif des causes légitimes de retard, une attestation du maître d'oeuvre lequel est choisi par le seul promoteur vendeur à l'égard duquel il est lui-même tenu de respecter des délais d'exécution. Ils ajoutent que la rédaction de la clause est volontairement floue et trompeuse dans le but de créer un flou sur les droits des acquéreurs lesquels sont mis en incapacité de comprendre et d'établir avec clarté les évènements affectant la construction du bien, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. 

La SCCV [Adresse 2] fait valoir qu'il est de jurisprudence constante que de telles clauses n'ont ni pour objet ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et qu'elles ne sont donc pas abusives. Elle ajoute que le principe de la justification de la survenance de ces causes par une attestation du maître d'oeuvre a reçu la validation de la cour de cassation qui a considéré qu'une telle justification n'avait ni pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. 

L'article L.212-1 du code de la consommation, alinéas 1 et 5, dans sa version en vigueur depuis le 10 octobre 2016, applicable à l'espèce, dispose que :
« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties du contrat. (…)
Un décret pris dans les mêmes conditions détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse ».


La clause de prorogation des délais ne fait pas partie de celles qui sont présumées abusives par les articles R.212-1 et suivants du code de la consommation.

L'article 1171 du code civil prévoit quant à lui que :
« Dans le contrat d'adhésion, tout clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. 
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ». 

En l'espèce, il n'est pas discuté que M. [E] [Q] et M. [A] [W] ont la qualité de consommateurs tandis que la SCCV [Adresse 2] a la qualité de professionnel de l'immobilier, de sorte que les dispositions du code de la consommation ont vocation à s'appliquer. 

Les demandeurs critiquent essentiellement le fait que la clause laisse la production des justificatifs des retards à la discrétion du promoteur. 

Sur ce, la clause prévoit que la justification de la survenance de l'une de ces causes devra être attestée par une lettre du maître d'œuvre. Celui-ci est tiers au contrat de vente et ne se confond pas avec le promoteur de sorte qu'il ne peut être considéré que le promoteur vendeur serait amené à justifier lui-même des causes de retard. 

S'agissant de la rédaction de la clause, le tribunal comprend de l'argumentation des demandeurs qu'ils critiquent l'utilisation du verbe « pouvoir » s'agissant de la justification de certaines causes de retard. Ce point concerne en réalité uniquement la défaillance d'une entreprise pour laquelle il est indiqué que le vendeur pourra justifier de la défaillance au moyen du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant. En toute hypothèse, vu la manière dont la clause est rédigée, chaque cause légitime de suspension doit être justifiée par une lettre du maître d'oeuvre. Pour certaines d'entre elles, des justificatifs supplémentaires peuvent être produits, ce qui est le cas pour la défaillance d'une entreprise. Ce n'est toutefois pas une obligation comme le suggère l'utilisation du verbe pouvoir. Cette partie de la clause est claire et n'est pas de nature à créer une confusion dans l'esprit du consommateur.

Enfin, s'agissant des intempéries, la clause prévoit bien qu'elles devront être justifiées, en plus de la lettre du maître d'oeuvre, par un relevé de la station météorologique la plus proche, ce qui est clair et non susceptible d'entraîner une confusion. 

Il doit dès lors être considéré que cette clause ne réduit pas à néant l'engagement pris par le vendeur de livrer le bien à une date déterminée et qu'elle ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle n'est donc pas abusive. 

C'est d'ailleurs en ce sens que statue la troisième chambre civile de la cour de cassation depuis plusieurs années pour des clauses similaires à celle du présent litige (24 octobre 2012 n°11-17.800, 23 mai 2019 n°18-14.212, 30 avril 2025 n°23-21.499 et 23-21.500). 

La clause n'étant pas abusive, il convient d'apprécier si les causes légitimes de suspension du délai invoquées par la venderesse sont justifiées. 

Sur le retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil définit la vente d’immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Dans la vente en l’état futur d’achèvement, la date de livraison est ainsi une condition essentielle du contrat et constitue pour le vendeur une obligation de résultat. Le retard de livraison engage la responsabilité du vendeur s'il ne peut justifier d'une cause d'exonération. Ainsi, l'article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

En l'espèce, l'acte de vente du 28 mai 2019 prévoyait une date de livraison au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2020. 

Il est acquis que les lots ont été livrés le 19 avril 2023, soit avec un retard de 839 jours.

Sur les intempéries du 25 octobre 2019 au 27 janvier 2020

La SCCV [Adresse 2] allègue de la survenance de 23 jours d'intempéries entre le 25 octobre 2019 et le 27 janvier 2020, date de survenance de la cause légitime suivante chronologiquement. 

Les acquéreurs font valoir que la venderesse ne produit aucun justificatif probant pour attester de la réalité des intempéries ou de leur impact sur le déroulement du chantier. 

Le clause du contrat de vente prévoit que les intempéries sont justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche.
Il prévoit en outre que la justification de la survenance de l'une de causes de suspension sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre.
Pour les intempéries, il est donc exigé ces deux éléments de preuve.

Pour justifier des jours d'intempéries, la SCCV [Adresse 2] produit un relevé d'AGATE Météo qui liste l'ensemble des jours d'intempéries retenus, sur la ville de [Localité 3], soit celle du lieu du chantier, entre le 25 octobre 2019 et le 31 mars 2023, à savoir 350 jours (pièce 3). 

En revanche, le tribunal ne peut que relever qu'aucune lettre du maître d'oeuvre n'est versée au débat pour justifier de la survenance d'intempéries. En effet, est seul produit le compte rendu de visite du 10 mars 2022 émanant du cabinet [K], OPC, mentionnant des jours d'intempéries à compter de 2020, ce qui n'est pas de nature à justifier, au sens des stipulations contractuelles, la preuve d'une cause légitime de retard (pièce 11). 

La SCCV [Adresse 2] ne prouvant pas l’existence d’intempéries ayant impacté le déroulement du chantier selon les formes prévues au contrat, ce moyen ne peut être retenu comme cause légitime de retard.

Sur la découverte d'une nappe affleurante

La SCCV [Adresse 2] soutient que 49 jours de retard sont imputables à la découverte d'une nappe affleurante qui a nécessité la mise en place d'un pompage, d'un rabattement de nappe et une modification des travaux prévus pour la mise en place d'un tapis drainant soumise à déclaration au titre de la loi sur l'eau de sorte qu'elle devait obtenir la réponse de la DREAL afin de réaliser les dits travaux. 

Les acquéreurs font valoir qu'il n'est nullement démontré que la venderesse était contrainte d'attendre le retour de la DREAL puisqu'au contraire les travaux ont repris le 16 mars 2020, soit un mois et demi avant le retour de la DREAL. Ils mettent en avant les incohérences dans les dates avancées par la venderesse pour expliquer les retards. 

Au sens de la clause ci-dessus rappelée, l'anomalie du sous-sol doit avoir nécessité des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation et ne pas avoir été révélée par un éventuel rapport d'audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier.

Et comme pour toute cause légitime de suspension, le vendeur doit justifier d'une lettre du maître d'oeuvre.

Pour établir l'existence d'une nappe affleurante, la SCCV [Adresse 2] produit le compte rendu de chantier n°8 du 19 février 2020 qui mentionne un point OPC, que le tribunal comprend comme signifiant Ordonnancement, Pilotage et Coordination, intitulé Avancement (pièce 4):
« Base vie mise en place provisoirement le 20/01
Demande d'autorisation pour rabattement de nappe faite le 18/02- délais 1 mois avant retour
Travaux GO (terrassement à l'arrêt depuis le 27/01 : présence d'eau
Reprise des travaux GO 10 jours après mise en place d'un rabattement de nappe ».

Elle produit également un compte rendu de chantier n°11 du 11 mars 2020 (pièce 5) qui mentionne que des éléments sont en attente (une note dimensionnement du tapis drainant, une demande de rejet permanent dans le réseau MEL, un retour sur question VISA sur note de calcul ménard) et que les travaux de rabattement de la nappe ont commencé le 10 mars.

Enfin, elle produit un compte rendu de visite du cabinet [K] du 11 mars 2020 qui confirme qu'au 11 mars, le rabattement de la nappe est en cours. 

Ces documents ne sauraient s'analyser en une lettre du maître d'oeuvre au sens de l'acte de vente. En l'absence d'une telle lettre retenant que le chantier aurait subi des décalages par suite de la découverte d'une nappe affleurante et à hauteur de combien de jours, force est de constater que les modalités contractuelles de justification ne sont pas observées de sorte que ce motif ne saurait être retenu pour justifier du retard pris dans l'achèvement des travaux et la livraison de l'immeuble. 

Sur l'épidémie de covid -19

La SCCV [Adresse 2] fait valoir, en application de l'ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306 et de celle du 15 avril 2020 n°2020-427, qu'un retard légitime de 104 jours calendaires, entre le 12 mars et le 23 juin 2020, doit être retenu pour tenir compte non seulement des jours d'arrêt effectif du chantier mais également de ceux pendant lesquels le déroulement du chantier a été perturbé à cause de l'épidémie de covid-19. 

Les acquéreurs font valoir que la période juridiquement protégée prévue par les dispositions invoquées par la venderesse est relative à la sanction de l'obligation de livrer dans le délai et n'est pas relative à l'obligation elle-même dont le terme n'est alors pas modifié. Ils relèvent que l'entreprise de gros oeuvre est revenue sur le chantier dès le 27 avril 2020 soit deux mois avant la fin de la période protégée de sorte que l'épidémie n'a pas véritablement arrêté le chantier jusqu'au 23 juin 2020. Enfin, ils indiquent que la venderesse ne rapporte pas la preuve de ce que l'épidémie a impacté les travaux de construction. 

Sur ce, le tribunal relève que la SCCV [Adresse 2] ne fait nullement référence à l'une des causes légitimes de suspension du délai de livraison pour qualifier l'épidémie de covid qu'elle invoque et que cette épidémie ne figure pas parmi les évènements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension des délais d'achèvement tels que définis par le contrat.

En outre, la SCCV [Adresse 2] ne se place pas sur le terrain de la force majeure prévue au contrat. 

De manière surabondante, le tribunal relève qu'il n'est produit aucune attestation du maître d'oeuvre pour justifier du retard qui serait lié à l'épidémie alors que le clause du contrat exige une telle justification. 

Dans ces conditions, aucun retard ne pourra être retenu au titre de l'épidémie de covid 19. 

Sur les intempéries à compter du 10 mai 2020

La SCCV [Adresse 2] entend se prévaloir de 35 jours d'intempéries entre le 10 mai 2020 et l'abandon de chantier par la société Decourcelle. 

Les arguments des acquéreurs s'agissant des intempéries ont été exposés plus haut. 

Il a été dit que le relevé d'AGATE Météo était un relevé météorologique au sens du contrat et suffisait à faire la preuve des jours d'intempéries. 

En revanche, en l'absence de lettre du maître d'oeuvre établissant le nombre de jours d'intempéries, la preuve n'est pas rapportée conformément aux prescriptions contractuelles de sorte qu'aucun retard légitime n'est justifié à ce titre. 

Sur la procédure collective de la société Decourcelle

La SCCV [Adresse 2] fait valoir que 92 jours de retard sont justifiés par la liquidation judiciaire de la société Decourcelle qui a nécessité de faire appel à une autre entreprise, la société ATB le 28 avril 2021. Elle indique qu'elle n'était pas tenue, par le contrat, de produire la mise en demeure adressée à la société défaillante, qu'elle n'a d'ailleurs pas envoyée. 

Les acquéreurs font valoir que la défaillance de la société Decourcelle aurait dû être justifiée par la remise du double de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d'oeuvre à l'entreprise défaillante, ce qui n'a pas été le cas. Ils ajoutent que la venderesse a manqué de diligence puisqu'un délai de trois mois s'est écoulé avant qu'elle ne donne le nouvel ordre de service à la société ATB. 

Il ressort d'une attestation du maître d'oeuvre d'exécution, M. [F] [K], en date du 29 mars 2022 que l'abandon de chantier par la société Decourcelle, titulaire du lot gros oeuvre, a été constaté par huissier de justice le 26 janvier 2021 (pièce 7 en défense). 

Le contrat de vente exige seulement, pour prouver la défaillance d'une entreprise, une attestation du maître d'oeuvre. Le fait d'en justifier par la production du double de la lettre recommandée adressée à l'entreprise défaillante ne constitue qu'une possibilité et non une obligation. En outre, le BODACC mentionne bien que, par jugement du 15 février 2021, le tribunal de commerce de Lille a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société Decourcelle (pièce 8 en défense). La date de cessation des paiements a été fixée au 21 janvier 2021, soit quelques jours avant l'abandon de chantier constaté par huissier. 

Il est ainsi justifié de la défaillance de la société Decourcelle à compter du 26 janvier 2021, date de l'abandon de chantier. 

Suite à l'abandon de chantier de cette société, la SCCV [Adresse 2] a dû rechercher une autre société capable de la substituer et le contrat prévoit que les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante constituent une cause légitime de suspension. Il est justifié d'un ordre de service travaux donné le 28 avril 2021 à la société ATB Construction chargée de reprendre le lot gros oeuvre (pièce 9 en défense). 

Il ne saurait être considéré que le délai de trois mois écoulé entre l'abandon de chantier de la société Decourcelles et l'ordre de service donné à la société ATB traduirait une négligence de la venderesse dans la recherche d'une nouvelle entreprise. 

Dans ces conditions, le retard entre l'abandon de chantier par la société Decourcelle en date du 26 janvier 2021 et la veille de la désignation d'une nouvelle entreprise pour lui succéder, soit le 27 avril 2021, est justifié à hauteur de 92 jours. 

Sur les intempéries entre le 28 avril 2021 et le clos couvert des bâtiments

La SCCV [Adresse 2] entend se prévaloir de 46 jours d'intempéries entre le 28 avril 2021 et le clos couvert des bâtiments.

Les arguments des acquéreurs s'agissant des intempéries ont été exposés plus haut. 


Pour les mêmes raisons qu'exposées plus haut, aucun retard n'est justifié conformément au contrat s'agissant des intempéries. 

Sur la défaillance des entreprises Caner et Houze Vilcot

La SCCV [Adresse 2] entend retenir un retard justifié de 90 jours suite à la défaillance de l'entreprise Houze Vilcot, chargée de la menuiserie, et un retard justifié de 155 jours suite à la défaillance de l'entreprise Caner, chargée de l'étanchéité. Elle explique que l'entreprise Houze Vilcot a procédé unilatéralement à la résiliation de son marché le 10 décembre 2021 compte tenu du décalage du planning de livraison. Elle ajoute que le marché de travaux conclu est un marché à forfait et qu'elle n'avait donc aucune obligation d'indemniser l'entreprise Caner suite à la hausse du prix des matériaux au cours de l'année 2021. 

Les acquéreurs font valoir que la venderesse ne produit pas la lettre de mise en demeure qui aurait été adressée à ces entreprises par le maître d'oeuvre. Ils ajoutent que la venderesse a manqué de diligence pour retrouver des entreprises capables de reprendre la construction. 

Il a été dit que le contrat prévoit, au titre des causes légitimes de suspension du délai d'achèvement :
-le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant),
-les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante.

La justification de ces causes doit être apportée par une lettre du maître d'œuvre. Pour certaines d'entre elles, il peut être exigé un justificatif supplémentaire.

S'agissant de la défaillance d'une entreprise, il a été dit que l'utilisation du terme « pouvant » montre qu'il n'est pas exigé que la preuve de la défaillance de l'entreprise soit faite également par la production du double de la lettre recommandée adressée à l'entreprise défaillante. 

Il ne peut donc être reproché à la SCCV [Adresse 2] de n'avoir pas produit des lettres recommandées qu'elle aurait adressé aux entreprises Houze Vilcot et Caner.

En revanche, le tribunal relève qu'il n'est versé aux débats aucune attestation du maître d'œuvre justifiant de la défaillance de ces deux entreprises. 

Il est en effet seulement produit un courrier adressé le 10 décembre 2021 par la société Houze Vilcot à la venderesse par lequel elle indique résilier le marché aux torts exclusifs de cette dernière compte tenu du dépassement du délai d'exécution, et un courrier du 8 octobre 2021 adressé par la société Caner à la société Sigla Neuf par lequel elle fait état de l'impossibilité d'exécuter les travaux dans les mêmes conditions économiques que celles négociées en 2019 en raison de la hausse du coût des matériaux et indique qu'aucune commande ne sera lancée tant qu'un accord n'aura pas été trouvé (pièces 10 et 12 en défense). 

En conséquence, la SCCV [Adresse 2] ne prouve pas la défaillance des deux entreprises selon les formes prévues au contrat. 

Sur les intempéries du lot VRD

La SCCV [Adresse 2] entend se prévaloir de 70 jours d'intempéries du lot VRD. 

Les arguments des acquéreurs s'agissant des intempéries ont été exposés plus haut. 

Le tribunal relève que la SCCV [Adresse 2] n'a pas justifié, ni même mentionné dans ses conclusions, la période au cours de laquelle le lot VRD aurait été gêné par des intempéries. 

En outre, pour les mêmes raisons qu'exposées plus haut, aucun retard n'est justifié conformément au contrat s'agissant des intempéries. 

Sur le retard des concessionnaires

La SCCV [Adresse 2] entend retenir un retard de 19,5 semaines, entre début septembre 2022 et le 13 janvier 2023, lié à au refus de GRDF d'intervenir début septembre 2022 en raison du caractère privé de l'[Adresse 6] par laquelle devaient passer les réseaux. Elle indique qu'elle ne peut être tenue pour responsable de cette situation alors qu'un accord avait été conclu en 2014 avec le propriétaire de l'allée pour le passage des réseaux sous la voirie et que le fait que la société propriétaire soit en liquidation ne lui retirait pas la qualité de propriétaire de sorte que le mandataire désigné pouvait parfaitement consentir une servitude sur la parcelle. 

Les acquéreurs font valoir que la venderesse a manqué de diligence dès lors que les difficultés ont été découvertes en mai 2022 et ne justifie pas avoir effectué des démarches concrètes pour réduire significativement la durée invoquée de 19,5 semaines. 

Le contrat prévoit, comme cause légitime de suspension du délai d'achèvement, le retard imputable aux compagnies concessionnaires.

Il ressort d'une attestation de la société Axonéo, maître d'oeuvre VRD, que l'intervention de GRDF devait se faire, [Adresse 6], le 23 mai 2022 (pièce 14 en défense). Le gros oeuvre n'ayant pas posé les coffrets gaz préalablement à l'intervention, celle-ci a dû être reprogrammée début septembre 2022. 

Il s'avère que l'[Adresse 6]/[Adresse 5] appartenait à la société Prodimmo, laquelle a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. La venderesse, qui ne l'ignorait pas, devait donc obtenir une servitude de passage en tréfonds lui permettant de se raccorder aux réseaux ou acquérir la parcelle, ce qui lui était d'ailleurs proposé par le liquidateur, la SELARL [B] [Z], dès le 23 octobre 2018, au prix de 5.000 euros (pièce 19 en défense). 

Il ressort de l'attestation de la société Axonéo qu'une réunion de crise a eu lieu sur site avec la MEL, la Mairie et GRDF le 20 octobre 2022 et que la mairie de [Localité 3] a fait une demande de rétrocession de la voirie à la MEL. 

Finalement, les travaux de raccordement ont débutés le 3 janvier 2023, tel que cela ressort de l'attestation du maître d'oeuvre (pièce 14 en défense).

Ces différents éléments permettent d'établir que le retard pris dans le raccordement des réseaux n'était pas imputable à GRDF mais aux difficultés juridiques résultant de la nécessité de passer les réseaux via une voie privée. 

La SCCV [Adresse 2] ne peut donc se prévaloir d'une cause contractuelle de suspension à ce titre. 

Sur le vol de chaudières

La SCCV [Adresse 2] fait valoir que 19 jours de retard sont liés au vol de chaudières intervenu dans la résidence dans la nuit du 31 mars 2023, ce vol constituant selon elle un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil. 





Les acquéreurs soutiennent que le vol de matériels était prévisible et qu'il appartenait à la venderesse, en sa qualité de gardienne du chantier, de prendre les mesures de sécurisation nécessaires, ce qu'elle n'a pas fait. Ils considèrent donc que le vol ne peut être considéré comme un cas de force majeure.

Il est versé aux débats par la venderesse un constat d'huissier réalisé le 2 avril 2023 duquel il ressort que les portes de plusieurs appartements de la résidence ont été fracturées et que des chaudières ont été volées, ce qui était notamment le cas dans l'appartement 322 des demandeurs (pièce 15 en défense). 

Pour autant, comme l'indiquent à juste titre les demandeurs, il ne peut être considéré que les vols sur un chantier en cours puissent être qualifiés d'évènements échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvaient être raisonnablement prévus lors de la conclusion du contrat et ne pouvaient être évités par des mesures appropriées, au sens de l'article 1218 du code civil, dès lors que le risque de survenue de tels vols sur un chantier encore en cours est connu et prévisible et que la venderesse ne démontre pas avoir mis en place des mesures permettant de s'en prémunir. 

Au final, la durée totale des causes de suspension légitime du délai d'achèvement est de 92 jours. 

Sur les dommages et intérêts au titre de l'inexécution contractuelle

L'article 1611 du code civil prévoit que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ». 

En application de l'article 1231-4 du même code, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. En d'autres termes, en responsabilité contractuelle, sont seuls indemnisés les préjudices normalement prévisibles au moment de la formation du contrat. 

Selon le contrat, le bien devait être livré au plus tard le 31 décembre 2020. Compte tenu du retard justifié, il doit être retenu que la livraison aurait dû intervenir le 3 avril 2021. Elle est intervenue le 19 avril 2023 de sorte qu'il en résulte un retard non justifié de 747 jours. 

Sur la perte de revenus locatifs

Les acquéreurs réclament la perte de perception d'un loyer de 1.100 euros durant 28 mois, soit la somme globale de 30.800 euros. 

La venderesse observe que les demandeurs ne versent aucun bail pour justifier de la mise en location effective de leur bien et du montant du loyer. Elle ajoute qu'ils étaient parfaitement informés que la date de livraison pouvait être décalée de sorte qu'ils ne pouvaient s'attendre à percevoir des loyers dès le 1er janvier 2021. Enfin, elle indique que la vocation locative du bien n'a pas été intégrée dans le champ contractuel de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée à ce titre. 

Le tribunal relève que les acquéreurs n'allèguent ni ne justifient que serait entrée dans le champ contractuel leur volonté de réaliser un investissement locatif, ce qui est expressément contesté par la venderesse. 

Alors que seuls peuvent être indemnisés les préjudices normalement prévisibles au moment de la conclusion du contrat, la SCCV [Adresse 2] ne peut être tenue d'indemniser la perte de revenus locatifs. La demande formée à ce titre sera rejetée. 




Sur le préjudice moral

M. [E] [Q] et M. [A] [W] sollicitent la somme de 5.000 euros faisant valoir le manque de considération de la venderesse et son attitude déloyale et le fait qu'ils sont restés trop longtemps dans l'incertitude, ce qui a généré du stress et de la contrariété. Ils ajoutent qu'ils ont perdu du temps et de l'énergie et qu'ils ont craint de perdre l'avantage fiscal Pinel si l'immeuble n'était pas achevé dans les 30 mois de la signature du compromis de vente. 

La SCCV [Adresse 2] conclut au rejet de la demande faisant valoir qu'elle a régulièrement tenu les acquéreurs informés des difficultés rencontrées sur le chantier en organisant des réunions publiques d'information et qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice. Elle ajoute que le suivi de l'avancement du chantier pouvait se faire sur une application prévue à cet effet. 

Il a été dit que le bien a été livré avec un retard de 747 jours non justifié ce qui a nécessairement généré chez M. [E] [Q] et M. [A] [W] un préjudice moral dès lors qu'ils ont dû subir de la déception à chaque annonce d'un report du délai de livraison et ont dû engager différentes démarches pour obtenir indemnisation de leurs préjudices. S'ils ont reçu quelques courriers les informant des retards, la venderesse n'établit pas qu'elle avait mis à leur disposition une application permettant de suivre l'avancement du chantier ni qu'elle avait organisé des réunions collectives d'informations. 

La crainte de perdre l'avantage fiscal Pinel ne peut être indemnisé dès lors qu'il n'est pas démontré que serait entrée dans le champ contractuel leur volonté de réaliser un investissement locatif. 

En l'absence de tout élément permettant une évaluation plus fine du préjudice subi, il leur sera alloué une somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral. 

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme, qui a une nature indemnitaire, portera intérêts à compter de la présente décision et non à compter de l'assignation. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est sollicitée, sera ordonnée. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance d'une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d'engager sa responsabilité, que lorsqu'elle présente un caractère dolosif ou malveillant. 

Les acquéreurs sollicitent la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive faisant valoir qu'à la date de transmission de leurs conclusions, la SCCV [Adresse 2] n'avait transmis aucun des documents sollicités aux termes de la clause (attestation du maître d'oeuvre, relevés d'intempéries, courriers adressés aux entreprises défaillantes...) alors qu'ils l'avaient mis en demeure de le faire le 7 avril 2023. 

La venderesse conclut au rejet de la demande faisant valoir qu'elle a tenu les acquéreurs informés de l'avancement du chantier à travers une application et l'organisation de réunions d'informations. 

Elle ne le démontre toutefois pas et il a été jugé, dans la présente décision, que la majeure partie des causes de suspension du délai de livraison n'avaient pas été justifiées par la venderesse conformément aux prévisions du contrat. Toutefois, cette négligence manifeste de la venderesse ne suffit à établir qu'elle aurait agi ainsi avec malveillance ou dans l'intention de nuire aux acquéreurs.

Dans ces conditions, la demande au titre de la résistance abusive ne peut prospérer. 


Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

La SCCV [Adresse 2], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande d'allouer à M. [E] [Q] et M. [A] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, 


Dit que la clause intitulée « délai d'achèvement » figurant en pages 17 et 18 à l'acte de vente du 28 mai 2019 n'est pas abusive,


Condamne la SCCV [Adresse 2] à payer à M. [E] [Q] et M. [A] [W] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral,


Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,


Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière,


Déboute M. [E] [Q] et M. [A] [W] de leurs autres demandes indemnitaires,


Condamne la SCCV [Adresse 2] aux dépens,


Condamne la SCCV [Adresse 2] à payer à M. [E] [Q] et M. [A] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Dit n'y avoir lieu à autre indemnité au titre des frais irrépétibles,


Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES













Chambre 04

N° RG 24/01410 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7O5

[E] [Q], [A] [W]
C/
Société SCCV [Adresse 2]

Dispositif

EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE



à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04
N° RG 24/01410 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7O5


JUGEMENT DU 30 JUIN 2026



DEMANDEURS :

M. [E] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

M. [A] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE :

Société SCCV [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES
Assesseur: Leslie JODEAU
Assesseur: Sophie DUGOUJON
Greffier : Margaux PRUVOST



DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Avril 2025 ;

A l’audience publique du 02 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 mai 2026 puis prorogé pour être rendu le 30 Juin 2026.

Leslie JODEAU, juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Juin 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Adresse 2] a réalisé à [Localité 3] un projet immobilier dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5]. 

Selon acte authentique en date du 28 mai 2019, M. [E] [Q] et M. [A] [W] ont fait l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, dans ce programme immobilier, de trois lots, un appartement n°322 de type T3 au 2ème étage du bâtiment A (lot 109), une place de stationnement n°14 (lot 34) et un box n°21 (lot 33), au prix de 355.000 euros. 

L'acte prévoyait une livraison au plus tard au cours du quatrième trimestre de l'année 2020 sauf survenue d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison pour cause légitime. 

Les lots ont finalement été livrés le 19 avril 2023.

Suivant exploit délivré le 31 janvier 2024, M. [E] [Q] et M. [A] [W] a fait assigner la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement d'indemnisation d'un retard de livraison. 

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 13 décembre 2024 pour M. [E] [Q] et M. [A] [W] et le 15 octobre 2024 pour la SCCV [Adresse 2].

La clôture des débats est intervenue le 23 avril 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 2 mars 2026.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [E] [Q] et M. [A] [W] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103,1104, 1110, 1171, 1231-1, 1353, 1601-1, 1611 du code civil, 
Vu les dispositions des articles L. 211-1, L. 212-2 et R. 211-1 du code de la consommation 
Vu les dispositions des articles 514 et 700 du code de procédure civile, 
Vu l’ensemble des pièces produites aux débats, 
Vu la jurisprudence applicable, 
 
-débouter la SCCV [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,
-constater que la SCCV [Adresse 2] n’a pas respecté son obligation de délivrance dans le délai contractuellement prévu,
-juger que la SCCV [Adresse 2] a engagé sa responsabilité et doit les indemniser, 
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 30.800 euros, à titre de dommages-intérêts pour la perte de perception de loyers du fait du retard dans la livraison,
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de son inconséquence et du retard abusif,
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-juger que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec bénéfice de l’anatocisme sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 

-prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
-condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
-condamner la SCCV [Adresse 2] aux entiers dépens et frais d’instance.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCCV [Adresse 2] demande au tribunal de :

-juger que le décalage de livraison des biens acquis par M. [E] [Q] et M. [A] [W] est dû à des causes légitimes de suspension du délai jusqu’au 12 juin 2023,
-débouter M. [E] [Q] et M. [A] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Sigla Neuf et à son encontre,
-condamner M. [E] [Q] et M. [A] [W] à verser à elle et à la société Sigla Neuf une somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens. 

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formées par la société Sigla Neuf

Le tribunal relève que les conclusions en défense sont établies au nom de la seule SCCV [Adresse 2] mais que, dans le dispositif, il est sollicité la condamnation des acquéreurs à lui verser ainsi qu'à la société Sigla Neuf une certaine somme au titre des frais irrépétibles. 

Il s'avère que la société Sigla Neuf n'a pas été assignée dans cette affaire. 

Il doit dès lors être considéré que les demandes formées pour la société Sigla Neuf constituent une simple erreur de plume. Le tribunal ne s'estime ainsi pas saisi de demandes au nom de cette société. 

Sur la clause relative aux délais d'achèvement

L'acte de vente du 28 mai 2019 prévoit, en page 17, une clause intitulée « délai d'achèvement » qui dispose que :
« Le vendeur exécutera son obligation d'achever au cours du QUATRIEME trimestre de l'année 2020.
Ce délai d'exécution ne pourra être augmenté qu'en cas de force majeure ou plus généralement de cause légitime de suspension du délai de livraison. Pour l'application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :
-les intempéries justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche,
-la grève (qu'elle soit générale, particulière à l'industrie du bâtiment ou à ses industries annexes ou encore aux professions dont l'activité dépend de celles-ci, la grève du secteur socio-professionnel des transports ou encore spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier),
-le retard résultant de la cessation de paiement, l'admission au régime de la sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l'un des entreprises (si l'admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

-le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant),
-les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante,
-les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur),
-les troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantiers,
-les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d'audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier,
-les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF-GRDF-La Poste-ILEO...),
-les retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le maître d'ouvrage aurait accepté de réaliser. 
Il est précisé que la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre.
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de retard, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait perturbé le déroulement normal du chantier ». 

Se basant sur les dispositions du code de la consommation et sur l'article 1171 du code civil, les acquéreurs soutiennent que cette clause est abusive et doit être réputée non écrite en ce qu'elle exige, comme unique justificatif des causes légitimes de retard, une attestation du maître d'oeuvre lequel est choisi par le seul promoteur vendeur à l'égard duquel il est lui-même tenu de respecter des délais d'exécution. Ils ajoutent que la rédaction de la clause est volontairement floue et trompeuse dans le but de créer un flou sur les droits des acquéreurs lesquels sont mis en incapacité de comprendre et d'établir avec clarté les évènements affectant la construction du bien, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. 

La SCCV [Adresse 2] fait valoir qu'il est de jurisprudence constante que de telles clauses n'ont ni pour objet ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et qu'elles ne sont donc pas abusives. Elle ajoute que le principe de la justification de la survenance de ces causes par une attestation du maître d'oeuvre a reçu la validation de la cour de cassation qui a considéré qu'une telle justification n'avait ni pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. 

L'article L.212-1 du code de la consommation, alinéas 1 et 5, dans sa version en vigueur depuis le 10 octobre 2016, applicable à l'espèce, dispose que :
« Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties du contrat. (…)
Un décret pris dans les mêmes conditions détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse ».


La clause de prorogation des délais ne fait pas partie de celles qui sont présumées abusives par les articles R.212-1 et suivants du code de la consommation.

L'article 1171 du code civil prévoit quant à lui que :
« Dans le contrat d'adhésion, tout clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. 
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ». 

En l'espèce, il n'est pas discuté que M. [E] [Q] et M. [A] [W] ont la qualité de consommateurs tandis que la SCCV [Adresse 2] a la qualité de professionnel de l'immobilier, de sorte que les dispositions du code de la consommation ont vocation à s'appliquer. 

Les demandeurs critiquent essentiellement le fait que la clause laisse la production des justificatifs des retards à la discrétion du promoteur. 

Sur ce, la clause prévoit que la justification de la survenance de l'une de ces causes devra être attestée par une lettre du maître d'œuvre. Celui-ci est tiers au contrat de vente et ne se confond pas avec le promoteur de sorte qu'il ne peut être considéré que le promoteur vendeur serait amené à justifier lui-même des causes de retard. 

S'agissant de la rédaction de la clause, le tribunal comprend de l'argumentation des demandeurs qu'ils critiquent l'utilisation du verbe « pouvoir » s'agissant de la justification de certaines causes de retard. Ce point concerne en réalité uniquement la défaillance d'une entreprise pour laquelle il est indiqué que le vendeur pourra justifier de la défaillance au moyen du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant. En toute hypothèse, vu la manière dont la clause est rédigée, chaque cause légitime de suspension doit être justifiée par une lettre du maître d'oeuvre. Pour certaines d'entre elles, des justificatifs supplémentaires peuvent être produits, ce qui est le cas pour la défaillance d'une entreprise. Ce n'est toutefois pas une obligation comme le suggère l'utilisation du verbe pouvoir. Cette partie de la clause est claire et n'est pas de nature à créer une confusion dans l'esprit du consommateur.

Enfin, s'agissant des intempéries, la clause prévoit bien qu'elles devront être justifiées, en plus de la lettre du maître d'oeuvre, par un relevé de la station météorologique la plus proche, ce qui est clair et non susceptible d'entraîner une confusion. 

Il doit dès lors être considéré que cette clause ne réduit pas à néant l'engagement pris par le vendeur de livrer le bien à une date déterminée et qu'elle ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle n'est donc pas abusive. 

C'est d'ailleurs en ce sens que statue la troisième chambre civile de la cour de cassation depuis plusieurs années pour des clauses similaires à celle du présent litige (24 octobre 2012 n°11-17.800, 23 mai 2019 n°18-14.212, 30 avril 2025 n°23-21.499 et 23-21.500). 

La clause n'étant pas abusive, il convient d'apprécier si les causes légitimes de suspension du délai invoquées par la venderesse sont justifiées. 

Sur le retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil définit la vente d’immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Dans la vente en l’état futur d’achèvement, la date de livraison est ainsi une condition essentielle du contrat et constitue pour le vendeur une obligation de résultat. Le retard de livraison engage la responsabilité du vendeur s'il ne peut justifier d'une cause d'exonération. Ainsi, l'article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 

En l'espèce, l'acte de vente du 28 mai 2019 prévoyait une date de livraison au plus tard dans le courant du quatrième trimestre 2020. 

Il est acquis que les lots ont été livrés le 19 avril 2023, soit avec un retard de 839 jours.

Sur les intempéries du 25 octobre 2019 au 27 janvier 2020

La SCCV [Adresse 2] allègue de la survenance de 23 jours d'intempéries entre le 25 octobre 2019 et le 27 janvier 2020, date de survenance de la cause légitime suivante chronologiquement. 

Les acquéreurs font valoir que la venderesse ne produit aucun justificatif probant pour attester de la réalité des intempéries ou de leur impact sur le déroulement du chantier. 

Le clause du contrat de vente prévoit que les intempéries sont justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche.
Il prévoit en outre que la justification de la survenance de l'une de causes de suspension sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre.
Pour les intempéries, il est donc exigé ces deux éléments de preuve.

Pour justifier des jours d'intempéries, la SCCV [Adresse 2] produit un relevé d'AGATE Météo qui liste l'ensemble des jours d'intempéries retenus, sur la ville de [Localité 3], soit celle du lieu du chantier, entre le 25 octobre 2019 et le 31 mars 2023, à savoir 350 jours (pièce 3). 

En revanche, le tribunal ne peut que relever qu'aucune lettre du maître d'oeuvre n'est versée au débat pour justifier de la survenance d'intempéries. En effet, est seul produit le compte rendu de visite du 10 mars 2022 émanant du cabinet [K], OPC, mentionnant des jours d'intempéries à compter de 2020, ce qui n'est pas de nature à justifier, au sens des stipulations contractuelles, la preuve d'une cause légitime de retard (pièce 11). 

La SCCV [Adresse 2] ne prouvant pas l’existence d’intempéries ayant impacté le déroulement du chantier selon les formes prévues au contrat, ce moyen ne peut être retenu comme cause légitime de retard.

Sur la découverte d'une nappe affleurante

La SCCV [Adresse 2] soutient que 49 jours de retard sont imputables à la découverte d'une nappe affleurante qui a nécessité la mise en place d'un pompage, d'un rabattement de nappe et une modification des travaux prévus pour la mise en place d'un tapis drainant soumise à déclaration au titre de la loi sur l'eau de sorte qu'elle devait obtenir la réponse de la DREAL afin de réaliser les dits travaux. 

Les acquéreurs font valoir qu'il n'est nullement démontré que la venderesse était contrainte d'attendre le retour de la DREAL puisqu'au contraire les travaux ont repris le 16 mars 2020, soit un mois et demi avant le retour de la DREAL. Ils mettent en avant les incohérences dans les dates avancées par la venderesse pour expliquer les retards. 

Au sens de la clause ci-dessus rappelée, l'anomalie du sous-sol doit avoir nécessité des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation et ne pas avoir été révélée par un éventuel rapport d'audit des sols établi préalablement au démarrage du chantier.

Et comme pour toute cause légitime de suspension, le vendeur doit justifier d'une lettre du maître d'oeuvre.

Pour établir l'existence d'une nappe affleurante, la SCCV [Adresse 2] produit le compte rendu de chantier n°8 du 19 février 2020 qui mentionne un point OPC, que le tribunal comprend comme signifiant Ordonnancement, Pilotage et Coordination, intitulé Avancement (pièce 4):
« Base vie mise en place provisoirement le 20/01
Demande d'autorisation pour rabattement de nappe faite le 18/02- délais 1 mois avant retour
Travaux GO (terrassement à l'arrêt depuis le 27/01 : présence d'eau
Reprise des travaux GO 10 jours après mise en place d'un rabattement de nappe ».

Elle produit également un compte rendu de chantier n°11 du 11 mars 2020 (pièce 5) qui mentionne que des éléments sont en attente (une note dimensionnement du tapis drainant, une demande de rejet permanent dans le réseau MEL, un retour sur question VISA sur note de calcul ménard) et que les travaux de rabattement de la nappe ont commencé le 10 mars.

Enfin, elle produit un compte rendu de visite du cabinet [K] du 11 mars 2020 qui confirme qu'au 11 mars, le rabattement de la nappe est en cours. 

Ces documents ne sauraient s'analyser en une lettre du maître d'oeuvre au sens de l'acte de vente. En l'absence d'une telle lettre retenant que le chantier aurait subi des décalages par suite de la découverte d'une nappe affleurante et à hauteur de combien de jours, force est de constater que les modalités contractuelles de justification ne sont pas observées de sorte que ce motif ne saurait être retenu pour justifier du retard pris dans l'achèvement des travaux et la livraison de l'immeuble. 

Sur l'épidémie de covid -19

La SCCV [Adresse 2] fait valoir, en application de l'ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306 et de celle du 15 avril 2020 n°2020-427, qu'un retard légitime de 104 jours calendaires, entre le 12 mars et le 23 juin 2020, doit être retenu pour tenir compte non seulement des jours d'arrêt effectif du chantier mais également de ceux pendant lesquels le déroulement du chantier a été perturbé à cause de l'épidémie de covid-19. 

Les acquéreurs font valoir que la période juridiquement protégée prévue par les dispositions invoquées par la venderesse est relative à la sanction de l'obligation de livrer dans le délai et n'est pas relative à l'obligation elle-même dont le terme n'est alors pas modifié. Ils relèvent que l'entreprise de gros oeuvre est revenue sur le chantier dès le 27 avril 2020 soit deux mois avant la fin de la période protégée de sorte que l'épidémie n'a pas véritablement arrêté le chantier jusqu'au 23 juin 2020. Enfin, ils indiquent que la venderesse ne rapporte pas la preuve de ce que l'épidémie a impacté les travaux de construction. 

Sur ce, le tribunal relève que la SCCV [Adresse 2] ne fait nullement référence à l'une des causes légitimes de suspension du délai de livraison pour qualifier l'épidémie de covid qu'elle invoque et que cette épidémie ne figure pas parmi les évènements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension des délais d'achèvement tels que définis par le contrat.

En outre, la SCCV [Adresse 2] ne se place pas sur le terrain de la force majeure prévue au contrat. 

De manière surabondante, le tribunal relève qu'il n'est produit aucune attestation du maître d'oeuvre pour justifier du retard qui serait lié à l'épidémie alors que le clause du contrat exige une telle justification. 

Dans ces conditions, aucun retard ne pourra être retenu au titre de l'épidémie de covid 19. 

Sur les intempéries à compter du 10 mai 2020

La SCCV [Adresse 2] entend se prévaloir de 35 jours d'intempéries entre le 10 mai 2020 et l'abandon de chantier par la société Decourcelle. 

Les arguments des acquéreurs s'agissant des intempéries ont été exposés plus haut. 

Il a été dit que le relevé d'AGATE Météo était un relevé météorologique au sens du contrat et suffisait à faire la preuve des jours d'intempéries. 

En revanche, en l'absence de lettre du maître d'oeuvre établissant le nombre de jours d'intempéries, la preuve n'est pas rapportée conformément aux prescriptions contractuelles de sorte qu'aucun retard légitime n'est justifié à ce titre. 

Sur la procédure collective de la société Decourcelle

La SCCV [Adresse 2] fait valoir que 92 jours de retard sont justifiés par la liquidation judiciaire de la société Decourcelle qui a nécessité de faire appel à une autre entreprise, la société ATB le 28 avril 2021. Elle indique qu'elle n'était pas tenue, par le contrat, de produire la mise en demeure adressée à la société défaillante, qu'elle n'a d'ailleurs pas envoyée. 

Les acquéreurs font valoir que la défaillance de la société Decourcelle aurait dû être justifiée par la remise du double de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d'oeuvre à l'entreprise défaillante, ce qui n'a pas été le cas. Ils ajoutent que la venderesse a manqué de diligence puisqu'un délai de trois mois s'est écoulé avant qu'elle ne donne le nouvel ordre de service à la société ATB. 

Il ressort d'une attestation du maître d'oeuvre d'exécution, M. [F] [K], en date du 29 mars 2022 que l'abandon de chantier par la société Decourcelle, titulaire du lot gros oeuvre, a été constaté par huissier de justice le 26 janvier 2021 (pièce 7 en défense). 

Le contrat de vente exige seulement, pour prouver la défaillance d'une entreprise, une attestation du maître d'oeuvre. Le fait d'en justifier par la production du double de la lettre recommandée adressée à l'entreprise défaillante ne constitue qu'une possibilité et non une obligation. En outre, le BODACC mentionne bien que, par jugement du 15 février 2021, le tribunal de commerce de Lille a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société Decourcelle (pièce 8 en défense). La date de cessation des paiements a été fixée au 21 janvier 2021, soit quelques jours avant l'abandon de chantier constaté par huissier. 

Il est ainsi justifié de la défaillance de la société Decourcelle à compter du 26 janvier 2021, date de l'abandon de chantier. 

Suite à l'abandon de chantier de cette société, la SCCV [Adresse 2] a dû rechercher une autre société capable de la substituer et le contrat prévoit que les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante constituent une cause légitime de suspension. Il est justifié d'un ordre de service travaux donné le 28 avril 2021 à la société ATB Construction chargée de reprendre le lot gros oeuvre (pièce 9 en défense). 

Il ne saurait être considéré que le délai de trois mois écoulé entre l'abandon de chantier de la société Decourcelles et l'ordre de service donné à la société ATB traduirait une négligence de la venderesse dans la recherche d'une nouvelle entreprise. 

Dans ces conditions, le retard entre l'abandon de chantier par la société Decourcelle en date du 26 janvier 2021 et la veille de la désignation d'une nouvelle entreprise pour lui succéder, soit le 27 avril 2021, est justifié à hauteur de 92 jours. 

Sur les intempéries entre le 28 avril 2021 et le clos couvert des bâtiments

La SCCV [Adresse 2] entend se prévaloir de 46 jours d'intempéries entre le 28 avril 2021 et le clos couvert des bâtiments.

Les arguments des acquéreurs s'agissant des intempéries ont été exposés plus haut. 


Pour les mêmes raisons qu'exposées plus haut, aucun retard n'est justifié conformément au contrat s'agissant des intempéries. 

Sur la défaillance des entreprises Caner et Houze Vilcot

La SCCV [Adresse 2] entend retenir un retard justifié de 90 jours suite à la défaillance de l'entreprise Houze Vilcot, chargée de la menuiserie, et un retard justifié de 155 jours suite à la défaillance de l'entreprise Caner, chargée de l'étanchéité. Elle explique que l'entreprise Houze Vilcot a procédé unilatéralement à la résiliation de son marché le 10 décembre 2021 compte tenu du décalage du planning de livraison. Elle ajoute que le marché de travaux conclu est un marché à forfait et qu'elle n'avait donc aucune obligation d'indemniser l'entreprise Caner suite à la hausse du prix des matériaux au cours de l'année 2021. 

Les acquéreurs font valoir que la venderesse ne produit pas la lettre de mise en demeure qui aurait été adressée à ces entreprises par le maître d'oeuvre. Ils ajoutent que la venderesse a manqué de diligence pour retrouver des entreprises capables de reprendre la construction. 

Il a été dit que le contrat prévoit, au titre des causes légitimes de suspension du délai d'achèvement :
-le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'entrepreneur défaillant),
-les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante.

La justification de ces causes doit être apportée par une lettre du maître d'œuvre. Pour certaines d'entre elles, il peut être exigé un justificatif supplémentaire.

S'agissant de la défaillance d'une entreprise, il a été dit que l'utilisation du terme « pouvant » montre qu'il n'est pas exigé que la preuve de la défaillance de l'entreprise soit faite également par la production du double de la lettre recommandée adressée à l'entreprise défaillante. 

Il ne peut donc être reproché à la SCCV [Adresse 2] de n'avoir pas produit des lettres recommandées qu'elle aurait adressé aux entreprises Houze Vilcot et Caner.

En revanche, le tribunal relève qu'il n'est versé aux débats aucune attestation du maître d'œuvre justifiant de la défaillance de ces deux entreprises. 

Il est en effet seulement produit un courrier adressé le 10 décembre 2021 par la société Houze Vilcot à la venderesse par lequel elle indique résilier le marché aux torts exclusifs de cette dernière compte tenu du dépassement du délai d'exécution, et un courrier du 8 octobre 2021 adressé par la société Caner à la société Sigla Neuf par lequel elle fait état de l'impossibilité d'exécuter les travaux dans les mêmes conditions économiques que celles négociées en 2019 en raison de la hausse du coût des matériaux et indique qu'aucune commande ne sera lancée tant qu'un accord n'aura pas été trouvé (pièces 10 et 12 en défense). 

En conséquence, la SCCV [Adresse 2] ne prouve pas la défaillance des deux entreprises selon les formes prévues au contrat. 

Sur les intempéries du lot VRD

La SCCV [Adresse 2] entend se prévaloir de 70 jours d'intempéries du lot VRD. 

Les arguments des acquéreurs s'agissant des intempéries ont été exposés plus haut. 

Le tribunal relève que la SCCV [Adresse 2] n'a pas justifié, ni même mentionné dans ses conclusions, la période au cours de laquelle le lot VRD aurait été gêné par des intempéries. 

En outre, pour les mêmes raisons qu'exposées plus haut, aucun retard n'est justifié conformément au contrat s'agissant des intempéries. 

Sur le retard des concessionnaires

La SCCV [Adresse 2] entend retenir un retard de 19,5 semaines, entre début septembre 2022 et le 13 janvier 2023, lié à au refus de GRDF d'intervenir début septembre 2022 en raison du caractère privé de l'[Adresse 6] par laquelle devaient passer les réseaux. Elle indique qu'elle ne peut être tenue pour responsable de cette situation alors qu'un accord avait été conclu en 2014 avec le propriétaire de l'allée pour le passage des réseaux sous la voirie et que le fait que la société propriétaire soit en liquidation ne lui retirait pas la qualité de propriétaire de sorte que le mandataire désigné pouvait parfaitement consentir une servitude sur la parcelle. 

Les acquéreurs font valoir que la venderesse a manqué de diligence dès lors que les difficultés ont été découvertes en mai 2022 et ne justifie pas avoir effectué des démarches concrètes pour réduire significativement la durée invoquée de 19,5 semaines. 

Le contrat prévoit, comme cause légitime de suspension du délai d'achèvement, le retard imputable aux compagnies concessionnaires.

Il ressort d'une attestation de la société Axonéo, maître d'oeuvre VRD, que l'intervention de GRDF devait se faire, [Adresse 6], le 23 mai 2022 (pièce 14 en défense). Le gros oeuvre n'ayant pas posé les coffrets gaz préalablement à l'intervention, celle-ci a dû être reprogrammée début septembre 2022. 

Il s'avère que l'[Adresse 6]/[Adresse 5] appartenait à la société Prodimmo, laquelle a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. La venderesse, qui ne l'ignorait pas, devait donc obtenir une servitude de passage en tréfonds lui permettant de se raccorder aux réseaux ou acquérir la parcelle, ce qui lui était d'ailleurs proposé par le liquidateur, la SELARL [B] [Z], dès le 23 octobre 2018, au prix de 5.000 euros (pièce 19 en défense). 

Il ressort de l'attestation de la société Axonéo qu'une réunion de crise a eu lieu sur site avec la MEL, la Mairie et GRDF le 20 octobre 2022 et que la mairie de [Localité 3] a fait une demande de rétrocession de la voirie à la MEL. 

Finalement, les travaux de raccordement ont débutés le 3 janvier 2023, tel que cela ressort de l'attestation du maître d'oeuvre (pièce 14 en défense).

Ces différents éléments permettent d'établir que le retard pris dans le raccordement des réseaux n'était pas imputable à GRDF mais aux difficultés juridiques résultant de la nécessité de passer les réseaux via une voie privée. 

La SCCV [Adresse 2] ne peut donc se prévaloir d'une cause contractuelle de suspension à ce titre. 

Sur le vol de chaudières

La SCCV [Adresse 2] fait valoir que 19 jours de retard sont liés au vol de chaudières intervenu dans la résidence dans la nuit du 31 mars 2023, ce vol constituant selon elle un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil. 





Les acquéreurs soutiennent que le vol de matériels était prévisible et qu'il appartenait à la venderesse, en sa qualité de gardienne du chantier, de prendre les mesures de sécurisation nécessaires, ce qu'elle n'a pas fait. Ils considèrent donc que le vol ne peut être considéré comme un cas de force majeure.

Il est versé aux débats par la venderesse un constat d'huissier réalisé le 2 avril 2023 duquel il ressort que les portes de plusieurs appartements de la résidence ont été fracturées et que des chaudières ont été volées, ce qui était notamment le cas dans l'appartement 322 des demandeurs (pièce 15 en défense). 

Pour autant, comme l'indiquent à juste titre les demandeurs, il ne peut être considéré que les vols sur un chantier en cours puissent être qualifiés d'évènements échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvaient être raisonnablement prévus lors de la conclusion du contrat et ne pouvaient être évités par des mesures appropriées, au sens de l'article 1218 du code civil, dès lors que le risque de survenue de tels vols sur un chantier encore en cours est connu et prévisible et que la venderesse ne démontre pas avoir mis en place des mesures permettant de s'en prémunir. 

Au final, la durée totale des causes de suspension légitime du délai d'achèvement est de 92 jours. 

Sur les dommages et intérêts au titre de l'inexécution contractuelle

L'article 1611 du code civil prévoit que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ». 

En application de l'article 1231-4 du même code, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. En d'autres termes, en responsabilité contractuelle, sont seuls indemnisés les préjudices normalement prévisibles au moment de la formation du contrat. 

Selon le contrat, le bien devait être livré au plus tard le 31 décembre 2020. Compte tenu du retard justifié, il doit être retenu que la livraison aurait dû intervenir le 3 avril 2021. Elle est intervenue le 19 avril 2023 de sorte qu'il en résulte un retard non justifié de 747 jours. 

Sur la perte de revenus locatifs

Les acquéreurs réclament la perte de perception d'un loyer de 1.100 euros durant 28 mois, soit la somme globale de 30.800 euros. 

La venderesse observe que les demandeurs ne versent aucun bail pour justifier de la mise en location effective de leur bien et du montant du loyer. Elle ajoute qu'ils étaient parfaitement informés que la date de livraison pouvait être décalée de sorte qu'ils ne pouvaient s'attendre à percevoir des loyers dès le 1er janvier 2021. Enfin, elle indique que la vocation locative du bien n'a pas été intégrée dans le champ contractuel de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée à ce titre. 

Le tribunal relève que les acquéreurs n'allèguent ni ne justifient que serait entrée dans le champ contractuel leur volonté de réaliser un investissement locatif, ce qui est expressément contesté par la venderesse. 

Alors que seuls peuvent être indemnisés les préjudices normalement prévisibles au moment de la conclusion du contrat, la SCCV [Adresse 2] ne peut être tenue d'indemniser la perte de revenus locatifs. La demande formée à ce titre sera rejetée. 




Sur le préjudice moral

M. [E] [Q] et M. [A] [W] sollicitent la somme de 5.000 euros faisant valoir le manque de considération de la venderesse et son attitude déloyale et le fait qu'ils sont restés trop longtemps dans l'incertitude, ce qui a généré du stress et de la contrariété. Ils ajoutent qu'ils ont perdu du temps et de l'énergie et qu'ils ont craint de perdre l'avantage fiscal Pinel si l'immeuble n'était pas achevé dans les 30 mois de la signature du compromis de vente. 

La SCCV [Adresse 2] conclut au rejet de la demande faisant valoir qu'elle a régulièrement tenu les acquéreurs informés des difficultés rencontrées sur le chantier en organisant des réunions publiques d'information et qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice. Elle ajoute que le suivi de l'avancement du chantier pouvait se faire sur une application prévue à cet effet. 

Il a été dit que le bien a été livré avec un retard de 747 jours non justifié ce qui a nécessairement généré chez M. [E] [Q] et M. [A] [W] un préjudice moral dès lors qu'ils ont dû subir de la déception à chaque annonce d'un report du délai de livraison et ont dû engager différentes démarches pour obtenir indemnisation de leurs préjudices. S'ils ont reçu quelques courriers les informant des retards, la venderesse n'établit pas qu'elle avait mis à leur disposition une application permettant de suivre l'avancement du chantier ni qu'elle avait organisé des réunions collectives d'informations. 

La crainte de perdre l'avantage fiscal Pinel ne peut être indemnisé dès lors qu'il n'est pas démontré que serait entrée dans le champ contractuel leur volonté de réaliser un investissement locatif. 

En l'absence de tout élément permettant une évaluation plus fine du préjudice subi, il leur sera alloué une somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral. 

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme, qui a une nature indemnitaire, portera intérêts à compter de la présente décision et non à compter de l'assignation. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est sollicitée, sera ordonnée. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance d'une des parties ne peut dégénérer en abus, susceptible d'engager sa responsabilité, que lorsqu'elle présente un caractère dolosif ou malveillant. 

Les acquéreurs sollicitent la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive faisant valoir qu'à la date de transmission de leurs conclusions, la SCCV [Adresse 2] n'avait transmis aucun des documents sollicités aux termes de la clause (attestation du maître d'oeuvre, relevés d'intempéries, courriers adressés aux entreprises défaillantes...) alors qu'ils l'avaient mis en demeure de le faire le 7 avril 2023. 

La venderesse conclut au rejet de la demande faisant valoir qu'elle a tenu les acquéreurs informés de l'avancement du chantier à travers une application et l'organisation de réunions d'informations. 

Elle ne le démontre toutefois pas et il a été jugé, dans la présente décision, que la majeure partie des causes de suspension du délai de livraison n'avaient pas été justifiées par la venderesse conformément aux prévisions du contrat. Toutefois, cette négligence manifeste de la venderesse ne suffit à établir qu'elle aurait agi ainsi avec malveillance ou dans l'intention de nuire aux acquéreurs.

Dans ces conditions, la demande au titre de la résistance abusive ne peut prospérer. 


Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

La SCCV [Adresse 2], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande d'allouer à M. [E] [Q] et M. [A] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, 


Dit que la clause intitulée « délai d'achèvement » figurant en pages 17 et 18 à l'acte de vente du 28 mai 2019 n'est pas abusive,


Condamne la SCCV [Adresse 2] à payer à M. [E] [Q] et M. [A] [W] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral,


Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,


Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière,


Déboute M. [E] [Q] et M. [A] [W] de leurs autres demandes indemnitaires,


Condamne la SCCV [Adresse 2] aux dépens,


Condamne la SCCV [Adresse 2] à payer à M. [E] [Q] et M. [A] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Dit n'y avoir lieu à autre indemnité au titre des frais irrépétibles,


Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES













Chambre 04

N° RG 24/01410 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7O5

[E] [Q], [A] [W]
C/
Société SCCV [Adresse 2]



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE



à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1611, code de la consommation L211-1, code de la consommation L212-2, code civil 1171, code de la consommation R212-1, code de la consommation R211-1, code civil 1231-4, code civil 1218, code civil 1601-1, code civil 1110, code de la consommation L212-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:18:11.050Z.