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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 22/05060

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Parties (entreprises)

SIREN 384347050

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 (ci-après la société KAUFMAN & BROAD), a été maître de l’ouvrage d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] et dont la maîtrise d’œuvre a été confiée à M. [J] [P] et Mme [U] [K] épouse [P] (les époux [P]) en leur qualité d’architectes.
Par acte authentique du 26 novembre 2019, la société KAUFMAN & BROAD a vendu en l'état de futur d'achèvement (VEFA) à Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] (les époux [M]) un appartement de 4 pièces principales portant le n°505, situé au 5ème étage du bâtiment A, escalier B, avec la jouissance exclusive de deux terrasses, d’une surface habitable de 93,95 m² ainsi que deux emplacements de stationnement, correspondant aux lots n°60, 83 et 84 de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] ».
La livraison devait intervenir au plus tard le troisième trimestre 2021 soit le 30 septembre 2021.
La livraison du bien n'est intervenue que le 22 mars 2022, avec réserves.
Par exploit d’huissier de justice en date du 22 mai 2022, les époux [M] ont fait assigner la société KAUFMAN & BROAD devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, résultant de plusieurs manquements de celle-ci à ses obligations contractuelles, dont le retard de livraison.
Par exploit d’huissier de justice en date du 30 septembre 2022, la société KAUFMAN & BROAD a fait assigner en intervention forcée les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de les voir condamner à prendre en charge le coût des levées de réserves, désordres et non-conformités invoqués par les époux [M] et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/08318 et a été jointe à la présente instance, sous le numéro de RG 22/05060 par ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2023.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, les époux [M] demandent au tribunal de :
DECLARER manifestement abusive donc réputée non écrite la clause figurant à l’acte de vente doublant la suspension des délais, cette clause étant manifestement abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation,CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur payer la somme de 14 100 euros au titre de la réparation du préjudice lié au coût de la perte locative,CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur verser la somme de 25 888 euros au titre des défauts du bien et modifications contractuelles unilatérales opérées par le promoteur ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur verser la somme de 25 680 euros au titre du préjudice de jouissance et de perte de valeur vénale lié à la perte de certaines des qualités intrinsèques essentielles du bien ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ;ORDONNER la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du code civil ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la société KAUFMAN & BROAD demande au tribunal de :
A titre principal, 
DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, eu égard à l’absence de tout manquement à ses obligations contractuelles. A titre subsidiaire, si un manquement devait être reproché à la société KAUFMAN & BROAD:
DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, eu égard à l’absence de démonstration de la réalité des préjudices invoqués,A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD eu égard à la présence des jambes de forces ou des pare-vues :
CONDAMNER in solidum les époux [P] à garantir intégralement et à relever indemne la société KAUFMAN & BROAD de toutes condamnations prononcées à son encontre.En tout état de cause :
CONDAMNER solidairement les époux [M], ou toute autre partie succombante, à verser à la société KAUFMAN & BROAD la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance qui seront recouvrés directement par la SELARL ATTIQUE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 6 mai 2026. À l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, puis prorogé au 16 juillet 2026.
M. [J] [P] et Mme [U] [O] régulièrement assignés par remise à étude, n’ont pas constitué avocat.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée
Sur les demandes en paiement Les époux [M] forment des demandes en paiement, invoquant plusieurs manquements de la société KAUFMAN & BROAD à ses obligations contractuelles, qu’il convient d’examiner successivement.
Sur les défauts de conformité du bien livréMoyens des parties
Les époux [M] font valoir que la société KAUFMAN & BROAD a manqué à ses obligations de délivrance, de bonne foi, d'information et de conseil. En premier lieu, ils soutiennent que le vendeur s’était contractuellement engagé à leur livrer une terrasse avec vue sur la tour Eiffel, alors que cette vue est masquée par des pare-vues. Selon eux, il en résulte un préjudice de jouissance et de perte de valeur de leur bien qu’ils estiment à 3% du prix de vente, soit 25 680 euros au total. Les époux [M] font valoir, en second lieu, que le bien qui leur a été livré n’est pas disposé conformément aux plans contractuels, sa surface ayant été réduite par l’ajout de poteaux et jambes de force disgracieux qui empiètent sur le volume du bien. Ils sollicitent en conséquence l’indemnisation du coût des travaux d’aménagement qu’ils ont fait réaliser pour dissimuler ces éléments, soit la somme de 25 888 euros au total.
La société KAUFMAN & BROAD résiste à ces demandes. S’agissant de la vue sur la tour Eiffel, elle oppose qu’elle n’était pas contractuellement prévue, et que les pare-vues figuraient sur la plaquette commerciale ainsi que sur les plans. S’agissant des poteaux et jambes de force, elle fait valoir que si leur ajout n’était pas initialement prévu, il a été rendu nécessaire par des contraintes techniques, lesquelles ont été expliquées aux acquéreurs dans une attestation du maître d’œuvre d’exécution versée aux débats. Le vendeur ajoute que cette modification était expressément permise par les stipulations contractuelles.
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des articles 1603 et 1604 du même code, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat. Il s'agit de déterminer toute différence existante entre le bien tel qu'il a été promis au contrat et le bien tel qu'il est finalement livré à l'acquéreur.
En l’espèce, s’agissant de la vue sur la tour Eiffel, force est de constater que les acquéreurs ne produisent à l’appui de leur demande qu’une capture d’écran d’un visuel de terrasse avec vue sur la tour Eiffel, dont il n’est pas possible de déterminer la provenance, ni le lien avec le présent litige. A l’inverse, le vendeur verse aux débats la plaquette commerciale de la « villa Carnot », dont il ressort que la vue sur la tour Eiffel n’y est nullement mentionnée et qu’à l’inverse, des pare-vues sont présents sur le visuel correspondant à la « terrasse d’un appartement 4 pièces au 5e étage » et sont également mentionnés sur le plan annexé à l’acte de vente. La vue sur la tour Eiffel n’est mentionnée ni dans l’acte de vente ni dans aucun autre document contractuel versé aux débats.
En conséquence, et en l’absence de faute contractuelle résultant de la pose de pare-vues sur la terrasse et de la non-vue sur la tour Eiffel, la demande d’indemnisation à hauteur de 25 680 euros sera rejetée.
S’agissant de l’ajout de poteau et jambes de force, le contrat de vente stipule, en son article IV.2 (caractéristiques techniques des constructions) que « seront admises de plein droit toutes modifications de structure et de l'agencement intérieur et extérieur ayant pour but de résoudre un problème technique, ou de compléter ou parfaire soit l'effet architectural, soit l'harmonie des immeubles, soit la commercialisation du programme. Si des contraintes techniques survenaient en cours de construction de l’Ensemble Immobilier, le VENDEUR se réserve la possibilité de faire modifier les Biens ainsi que les parties communes de l’Ensemble Immobilier, après signature de l’acte authentique de vente, notamment par l’adjonction de gaines techniques, soffites, faux plafonds et retombée de poutres ou modification de structure (exemple : déplacement de poteaux ou murs porteurs notamment en sous-sol). ». L’attestation du maître d’œuvre d’exécution, adressée aux acquéreurs le 7 mai 2021 précise que l’entreprise en charge du lot charpente a alerté « début octobre 2020 de la nécessité de poteaux et jambes de force apparents afin de stabiliser et contreventer l’ensemble de la charpente bois ». Il ressort également de cette attestation que plusieurs options ont été envisagées pour tenter de trouver une solution moins gênante sur le plan esthétique, mais qu’en raison de contraintes techniques, il n’a pas été possible de les mettre en œuvre. Il s’évince de ces éléments qu’aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la société KAUFMAN & BROAD sur ce fondement, dès lors qu’il est établi que les modifications apportées au plan initial résultent de contraintes techniques, étaient contractuellement permises par l’acte de vente et ont fait l’objet d’explications apportées aux acquéreurs. 
En conséquence, et en l’absence de faute contractuelle résultant de l’ajout de poteaux et jambes de force dans le bien acquis par les époux [M], leur demande d’indemnisation à hauteur de 25 888 euros sera rejetée.
Sur le retard de livraisonMoyens des parties
Les époux [M] entendent engager la responsabilité contractuelle de la société KAUFMAN & BROAD qui, en ne livrant pas leur bien à la date prévue au contrat de VEFA, leur a causé un préjudice de 14 100 euros au titre de la perte des loyers dont ils demandent à être indemnisés. Ils se prévalent du caractère abusif de la clause de doublement des délais prévue au contrat et demandent à ce qu’elle soit réputée non écrite. 
La société KAUFMAN & BROAD soutient qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, et qu’elle justifie de 234 jours de retard en raison de la survenance d'intempéries et de la crise sanitaire, soit des causes légitimes de suspension contractuellement prévues, ainsi que de la clause de doublement des délais.
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1601-1 du code civil dispose que « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».
Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».
Selon l'article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l’espèce, l’acte authentique de vente signé par les parties le 26 novembre 2019 stipule, à l’article 1.3 du chapitre V (Poursuite, achèvement et livraison de la construction) que le vendeur s’oblige à faire mener les travaux de telle manière que les biens vendus soient achevés au plus tard au troisième trimestre 2021 (soit le 30 septembre 2021), « sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai de livraison ». Le paragraphe suivant stipule que « seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison les journées d’intempéries et phénomènes climatiques empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu’établies par les états retenus par le maitre d’œuvre par relevés météorologiques par la station météorologique la plus proche du chantier ». 
Le dernier paragraphe de l’article stipule que « s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de sa répercussion sur l’organisation générale du chantier. Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s'en rapporteront à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité qui déterminera par la production d'un certificat établi par ses soins et sous sa responsabilité, le nombre de journées neutralisées par les causes ci-dessus indiquées ».
Il est constant que le bien a été livré le 22 mars 2022, alors qu’il était prévu une livraison au plus tard le 30 septembre 2021. Le retard de livraison s’élève donc à 173 jours, dont il convient d’examiner s’ils sont ou non légitimes, pour chacun des motifs invoqués par le vendeur.
Sur les intempériesMoyens des parties
La société KAUFMAN & BROAD se prévaut à ce titre d'une suspension du délai de livraison d'une durée de 71 jours et produit en ce sens une attestation de la société NORTEL INGENIERIE, en qualité de maître d’œuvre d’exécution. Le vendeur résiste à l’argumentation adverse, selon laquelle cette attestation est insuffisante pour justifier du retard, opposant que les parties ont entendu contractuellement s’en remettre au certificat établi par le maître d’œuvre. 
Les époux [M] rétorquent que le vendeur ne démontre pas en quoi les intempéries ont in concreto empêché la poursuite des travaux pendant la durée invoquée et arguent que le lien de dépendance économique entre le vendeur et le maitre d’œuvre prive le certificat produit de toute force probante.
Réponse du tribunal
Il résulte des dispositions contractuelles rappelées ci-dessus que les parties ont convenu de s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre pour établir l’existence de causes légitimes de suspension des délais de livraison, et notamment des intempéries, sans qu’aucun autre moyen de preuve soit exigé. Dès lors, et contrairement à ce qui est soutenu par les acquéreurs, le certificat du maitre d’œuvre produit par la société KAUFMAN & BROAD, qui atteste de 71 jours d’intempéries entre le 1er novembre 2019 et le 30 août 2021 ayant conduit à une suspension des travaux et auquel est joint le relevé météorologique de la station la plus proche, est suffisant pour rapporter la preuve de la cause légitime de suspension des délais de livraison pour une durée de 71 jours. De même, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le lien allégué entre la société venderesse et le maître d'œuvre n'est pas de nature à écarter son attestation, les parties ayant contractuellement convenu que cette preuve serait rapportée par ce moyen.
En conséquence, le vendeur justifie d’un retard légitime à hauteur de 71 jours pour cause d’intempéries.
Sur la crise sanitaireMoyens des parties
La société KAUFMAN & BROAD fait valoir que la survenance de la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID-19 revêt les caractéristiques de la force majeure, et entend ainsi justifier un retard de livraison de 46 jours, conformément à l’attestation du maitre d’œuvre qu’elle produit en ce sens. 
Les époux [M] contestent la qualification de force majeure, la crise sanitaire n’étant pas selon eux un évènement irrésistible ayant rendu impossible la poursuite des travaux. Ils font également valoir que le chantier n’a été interrompu que sur une courte période du fait de la crise sanitaire. 
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. »
En l’espèce, au regard des différentes réglementations imposant des interdictions puis des restrictions de rassemblement sur les chantiers, de la réglementation propre à la gestion technique et humaine des chantiers de travaux de bâtiment, la crise sanitaire a constitué un évènement tant extérieur qu’imprévisible et irrésistible et donc un cas de force majeure rendant impossible la poursuite du chantier litigieux aux conditions convenues avant la crise sanitaire. 
L’attestation du maître d’œuvre d’exécution indique que la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19 a engendré un retard de 46 jours dans l’exécution des travaux de construction. Il est indiqué dans le document que du 17 mars 2020 au 4 mai 2020, le chantier s’est trouvé totalement à l’arrêt, puis que le chantier a pu reprendre progressivement mais dans des conditions ne permettant pas de poursuivre les travaux selon le calendrier initialement prévu. Le maître d’œuvre précise que l’arrêt total de la production entre le 17 mars 2020 et le 30 avril 2020, puis la reprise de la production à 50% entre le 30 avril 2020 et le 11 mai 2020, puis la perte partielle d’activité à hauteur de 20% entre le 11 mai 2020 et le 31 juillet 2020 en raison des allongements de délais des fournisseurs et de la baisse des effectifs présents sur le chantier pour respecter les règles de distanciation ont contribué à un décalage de 32 jours, puis 2,5 jours, puis 11,5 jours pour chacune des trois périodes citées, soit au total un retard de 46 jours directement lié à la crise sanitaire. 
Il s’évince de ces éléments que la crise sanitaire revêt les caractéristiques de la force majeure, et que l’attestation du maître d’œuvre, à laquelle les parties ont convenu de s’en rapporter pour établir l’existence d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, fournit des éléments précis qui justifient du retard à hauteur du nombre de jours mentionnés.
En conséquence, le vendeur justifie d’un retard légitime à hauteur de 46 jours du fait de la crise sanitaire.
Sur la clause de doublement des délaisMoyens des parties
Les époux [M] sollicitent que le tribunal déclare non écrite la clause de doublement des délais comme étant abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation. Ils qualifient cette clause d’abusive, arguant qu’elle a pour effet de contredire la portée de l’obligation essentielle du vendeur de livrer le bien à la date convenue et en cas de retard, d’être tenu d’indemniser l’acquéreur. A titre subsidiaire, ils font valoir que cette clause ne doit pas être appliquée de façon automatique, et qu’il revient à la partie adverse de prouver que les conditions spécifiques d’organisation du chantier justifient sa mise en œuvre, preuve qu’elle échoue à rapporter.
La société KAUFMAN & BROAD rappelle que le contrat prévoit explicitement que l’achèvement des travaux soit différé d’un temps égal au double de celui enregistré en raison d’un cas de force majeure ou de suspension des délais de livraison, et fait valoir que le principe de la force obligatoire du contrat doit conduire à retenir un retard légitime de (46 + 71) x 2 = 234 jours. Elle oppose qu’une telle clause est dépourvue de tout caractère abusif et que rien ne justifie qu’elle soit écartée. 
Réponse du tribunal
L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Or, il est constant que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une attestation du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212 ; 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800).
Il s’évince de ces éléments que contrairement à ce qu’affirment les époux [M], la clause figurant en l’espèce à l’acte de vente et doublant la suspension des délais de livraison n’est pas abusive. Il y a lieu en outre de constater que la rédaction de cette clause n’impose pas au vendeur de démontrer que les conditions spécifiques d’organisation du chantier justifient sa mise en œuvre. 
Dès lors, en application des clauses du contrat, le vendeur justifie d'une cause légitime pour le report du délai de livraison d'une durée de (46 + 71) x 2 = 234 jours. 
Il en résulte qu’aucun manquement contractuel ne peut être retenu à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD au titre du retard dans la livraison du bien, puisque le report légitime du délai de livraison (234 jours) est supérieur à la durée effective du retard de livraison (173 jours).
En conséquence, les époux [M] seront déboutés de leur demande en paiement à hauteur de 14 100 euros en réparation du préjudice financier résultant du retard de livraison.
De même, la demande formée au titre du préjudice moral à hauteur de 10 000 euros par les époux [M], pour l’ensemble des fautes contractuelles invoquées à l’encontre du défendeur sera rejetée, le tribunal ayant conclu à l’absence de toute faute contractuelle commise par la société KAUFMAN & BROAD. 
Le tribunal constate que les demandes en garantie formées par la société KAUFMAN & BROAD à l’encontre des époux [P] sont sans objet. 
II. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les époux [M], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Les époux [M], supportant les dépens, seront in solidum condamnés à verser à la société KAUFMAN & BROAD la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DEBOUTE Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] de l’intégralité de leurs demandes en paiement ;
DECLARE sans objet la demande de capitalisation des intérêts formée par Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] ;
DECLARE sans objet les demandes formulées par la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 à l’encontre de M. [J] [P] et Mme [U] [K] épouse [P] ;
CONDAMNE in solidum Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] à payer à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;


RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Juillet 2026


N° RG 22/05060 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XRS4

N° Minute :








AFFAIRE

[A] [M], [Y] [C] épouse [M]

C/

[J] [P] architecte, immatriculé sous le n° SIREN 384 347 050, [U] [O] architecte, immatriculée sous le n° SIREN 384 347 050, Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8





Copies délivrées le :














DEMANDEURS

Monsieur [A] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212

Madame [Y] [C] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212


DEFENDEURS

Société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8,
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C301

Monsieur [J] [P] architecte, immatriculé sous le n° SIREN 384 347 050
[Adresse 3]
[Localité 4]

défaillant

Madame [U] [K] épouse [P] - architecte, immatriculée sous le n° SIREN 384 347 050
[Adresse 3]
[Localité 4]

défaillant


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique devant :

Camille COSQUER, Vice-présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.




Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Juliette MONGIN, Vice-présidente
Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 (ci-après la société KAUFMAN & BROAD), a été maître de l’ouvrage d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] et dont la maîtrise d’œuvre a été confiée à M. [J] [P] et Mme [U] [K] épouse [P] (les époux [P]) en leur qualité d’architectes.
Par acte authentique du 26 novembre 2019, la société KAUFMAN & BROAD a vendu en l'état de futur d'achèvement (VEFA) à Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] (les époux [M]) un appartement de 4 pièces principales portant le n°505, situé au 5ème étage du bâtiment A, escalier B, avec la jouissance exclusive de deux terrasses, d’une surface habitable de 93,95 m² ainsi que deux emplacements de stationnement, correspondant aux lots n°60, 83 et 84 de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] ».
La livraison devait intervenir au plus tard le troisième trimestre 2021 soit le 30 septembre 2021.
La livraison du bien n'est intervenue que le 22 mars 2022, avec réserves.
Par exploit d’huissier de justice en date du 22 mai 2022, les époux [M] ont fait assigner la société KAUFMAN & BROAD devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, résultant de plusieurs manquements de celle-ci à ses obligations contractuelles, dont le retard de livraison.
Par exploit d’huissier de justice en date du 30 septembre 2022, la société KAUFMAN & BROAD a fait assigner en intervention forcée les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de les voir condamner à prendre en charge le coût des levées de réserves, désordres et non-conformités invoqués par les époux [M] et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/08318 et a été jointe à la présente instance, sous le numéro de RG 22/05060 par ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2023.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, les époux [M] demandent au tribunal de :
DECLARER manifestement abusive donc réputée non écrite la clause figurant à l’acte de vente doublant la suspension des délais, cette clause étant manifestement abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation,CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur payer la somme de 14 100 euros au titre de la réparation du préjudice lié au coût de la perte locative,CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur verser la somme de 25 888 euros au titre des défauts du bien et modifications contractuelles unilatérales opérées par le promoteur ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur verser la somme de 25 680 euros au titre du préjudice de jouissance et de perte de valeur vénale lié à la perte de certaines des qualités intrinsèques essentielles du bien ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ;ORDONNER la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du code civil ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la société KAUFMAN & BROAD demande au tribunal de :
A titre principal, 
DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, eu égard à l’absence de tout manquement à ses obligations contractuelles. A titre subsidiaire, si un manquement devait être reproché à la société KAUFMAN & BROAD:
DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, eu égard à l’absence de démonstration de la réalité des préjudices invoqués,A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD eu égard à la présence des jambes de forces ou des pare-vues :
CONDAMNER in solidum les époux [P] à garantir intégralement et à relever indemne la société KAUFMAN & BROAD de toutes condamnations prononcées à son encontre.En tout état de cause :
CONDAMNER solidairement les époux [M], ou toute autre partie succombante, à verser à la société KAUFMAN & BROAD la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance qui seront recouvrés directement par la SELARL ATTIQUE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 6 mai 2026. À l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, puis prorogé au 16 juillet 2026.
M. [J] [P] et Mme [U] [O] régulièrement assignés par remise à étude, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée
Sur les demandes en paiement Les époux [M] forment des demandes en paiement, invoquant plusieurs manquements de la société KAUFMAN & BROAD à ses obligations contractuelles, qu’il convient d’examiner successivement.
Sur les défauts de conformité du bien livréMoyens des parties
Les époux [M] font valoir que la société KAUFMAN & BROAD a manqué à ses obligations de délivrance, de bonne foi, d'information et de conseil. En premier lieu, ils soutiennent que le vendeur s’était contractuellement engagé à leur livrer une terrasse avec vue sur la tour Eiffel, alors que cette vue est masquée par des pare-vues. Selon eux, il en résulte un préjudice de jouissance et de perte de valeur de leur bien qu’ils estiment à 3% du prix de vente, soit 25 680 euros au total. Les époux [M] font valoir, en second lieu, que le bien qui leur a été livré n’est pas disposé conformément aux plans contractuels, sa surface ayant été réduite par l’ajout de poteaux et jambes de force disgracieux qui empiètent sur le volume du bien. Ils sollicitent en conséquence l’indemnisation du coût des travaux d’aménagement qu’ils ont fait réaliser pour dissimuler ces éléments, soit la somme de 25 888 euros au total.
La société KAUFMAN & BROAD résiste à ces demandes. S’agissant de la vue sur la tour Eiffel, elle oppose qu’elle n’était pas contractuellement prévue, et que les pare-vues figuraient sur la plaquette commerciale ainsi que sur les plans. S’agissant des poteaux et jambes de force, elle fait valoir que si leur ajout n’était pas initialement prévu, il a été rendu nécessaire par des contraintes techniques, lesquelles ont été expliquées aux acquéreurs dans une attestation du maître d’œuvre d’exécution versée aux débats. Le vendeur ajoute que cette modification était expressément permise par les stipulations contractuelles.
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des articles 1603 et 1604 du même code, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat. Il s'agit de déterminer toute différence existante entre le bien tel qu'il a été promis au contrat et le bien tel qu'il est finalement livré à l'acquéreur.
En l’espèce, s’agissant de la vue sur la tour Eiffel, force est de constater que les acquéreurs ne produisent à l’appui de leur demande qu’une capture d’écran d’un visuel de terrasse avec vue sur la tour Eiffel, dont il n’est pas possible de déterminer la provenance, ni le lien avec le présent litige. A l’inverse, le vendeur verse aux débats la plaquette commerciale de la « villa Carnot », dont il ressort que la vue sur la tour Eiffel n’y est nullement mentionnée et qu’à l’inverse, des pare-vues sont présents sur le visuel correspondant à la « terrasse d’un appartement 4 pièces au 5e étage » et sont également mentionnés sur le plan annexé à l’acte de vente. La vue sur la tour Eiffel n’est mentionnée ni dans l’acte de vente ni dans aucun autre document contractuel versé aux débats.
En conséquence, et en l’absence de faute contractuelle résultant de la pose de pare-vues sur la terrasse et de la non-vue sur la tour Eiffel, la demande d’indemnisation à hauteur de 25 680 euros sera rejetée.
S’agissant de l’ajout de poteau et jambes de force, le contrat de vente stipule, en son article IV.2 (caractéristiques techniques des constructions) que « seront admises de plein droit toutes modifications de structure et de l'agencement intérieur et extérieur ayant pour but de résoudre un problème technique, ou de compléter ou parfaire soit l'effet architectural, soit l'harmonie des immeubles, soit la commercialisation du programme. Si des contraintes techniques survenaient en cours de construction de l’Ensemble Immobilier, le VENDEUR se réserve la possibilité de faire modifier les Biens ainsi que les parties communes de l’Ensemble Immobilier, après signature de l’acte authentique de vente, notamment par l’adjonction de gaines techniques, soffites, faux plafonds et retombée de poutres ou modification de structure (exemple : déplacement de poteaux ou murs porteurs notamment en sous-sol). ». L’attestation du maître d’œuvre d’exécution, adressée aux acquéreurs le 7 mai 2021 précise que l’entreprise en charge du lot charpente a alerté « début octobre 2020 de la nécessité de poteaux et jambes de force apparents afin de stabiliser et contreventer l’ensemble de la charpente bois ». Il ressort également de cette attestation que plusieurs options ont été envisagées pour tenter de trouver une solution moins gênante sur le plan esthétique, mais qu’en raison de contraintes techniques, il n’a pas été possible de les mettre en œuvre. Il s’évince de ces éléments qu’aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la société KAUFMAN & BROAD sur ce fondement, dès lors qu’il est établi que les modifications apportées au plan initial résultent de contraintes techniques, étaient contractuellement permises par l’acte de vente et ont fait l’objet d’explications apportées aux acquéreurs. 
En conséquence, et en l’absence de faute contractuelle résultant de l’ajout de poteaux et jambes de force dans le bien acquis par les époux [M], leur demande d’indemnisation à hauteur de 25 888 euros sera rejetée.
Sur le retard de livraisonMoyens des parties
Les époux [M] entendent engager la responsabilité contractuelle de la société KAUFMAN & BROAD qui, en ne livrant pas leur bien à la date prévue au contrat de VEFA, leur a causé un préjudice de 14 100 euros au titre de la perte des loyers dont ils demandent à être indemnisés. Ils se prévalent du caractère abusif de la clause de doublement des délais prévue au contrat et demandent à ce qu’elle soit réputée non écrite. 
La société KAUFMAN & BROAD soutient qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, et qu’elle justifie de 234 jours de retard en raison de la survenance d'intempéries et de la crise sanitaire, soit des causes légitimes de suspension contractuellement prévues, ainsi que de la clause de doublement des délais.
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1601-1 du code civil dispose que « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».
Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».
Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».
Selon l'article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l’espèce, l’acte authentique de vente signé par les parties le 26 novembre 2019 stipule, à l’article 1.3 du chapitre V (Poursuite, achèvement et livraison de la construction) que le vendeur s’oblige à faire mener les travaux de telle manière que les biens vendus soient achevés au plus tard au troisième trimestre 2021 (soit le 30 septembre 2021), « sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai de livraison ». Le paragraphe suivant stipule que « seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison les journées d’intempéries et phénomènes climatiques empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu’établies par les états retenus par le maitre d’œuvre par relevés météorologiques par la station météorologique la plus proche du chantier ». 
Le dernier paragraphe de l’article stipule que « s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de sa répercussion sur l’organisation générale du chantier. Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s'en rapporteront à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité qui déterminera par la production d'un certificat établi par ses soins et sous sa responsabilité, le nombre de journées neutralisées par les causes ci-dessus indiquées ».
Il est constant que le bien a été livré le 22 mars 2022, alors qu’il était prévu une livraison au plus tard le 30 septembre 2021. Le retard de livraison s’élève donc à 173 jours, dont il convient d’examiner s’ils sont ou non légitimes, pour chacun des motifs invoqués par le vendeur.
Sur les intempériesMoyens des parties
La société KAUFMAN & BROAD se prévaut à ce titre d'une suspension du délai de livraison d'une durée de 71 jours et produit en ce sens une attestation de la société NORTEL INGENIERIE, en qualité de maître d’œuvre d’exécution. Le vendeur résiste à l’argumentation adverse, selon laquelle cette attestation est insuffisante pour justifier du retard, opposant que les parties ont entendu contractuellement s’en remettre au certificat établi par le maître d’œuvre. 
Les époux [M] rétorquent que le vendeur ne démontre pas en quoi les intempéries ont in concreto empêché la poursuite des travaux pendant la durée invoquée et arguent que le lien de dépendance économique entre le vendeur et le maitre d’œuvre prive le certificat produit de toute force probante.
Réponse du tribunal
Il résulte des dispositions contractuelles rappelées ci-dessus que les parties ont convenu de s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre pour établir l’existence de causes légitimes de suspension des délais de livraison, et notamment des intempéries, sans qu’aucun autre moyen de preuve soit exigé. Dès lors, et contrairement à ce qui est soutenu par les acquéreurs, le certificat du maitre d’œuvre produit par la société KAUFMAN & BROAD, qui atteste de 71 jours d’intempéries entre le 1er novembre 2019 et le 30 août 2021 ayant conduit à une suspension des travaux et auquel est joint le relevé météorologique de la station la plus proche, est suffisant pour rapporter la preuve de la cause légitime de suspension des délais de livraison pour une durée de 71 jours. De même, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le lien allégué entre la société venderesse et le maître d'œuvre n'est pas de nature à écarter son attestation, les parties ayant contractuellement convenu que cette preuve serait rapportée par ce moyen.
En conséquence, le vendeur justifie d’un retard légitime à hauteur de 71 jours pour cause d’intempéries.
Sur la crise sanitaireMoyens des parties
La société KAUFMAN & BROAD fait valoir que la survenance de la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID-19 revêt les caractéristiques de la force majeure, et entend ainsi justifier un retard de livraison de 46 jours, conformément à l’attestation du maitre d’œuvre qu’elle produit en ce sens. 
Les époux [M] contestent la qualification de force majeure, la crise sanitaire n’étant pas selon eux un évènement irrésistible ayant rendu impossible la poursuite des travaux. Ils font également valoir que le chantier n’a été interrompu que sur une courte période du fait de la crise sanitaire. 
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. »
En l’espèce, au regard des différentes réglementations imposant des interdictions puis des restrictions de rassemblement sur les chantiers, de la réglementation propre à la gestion technique et humaine des chantiers de travaux de bâtiment, la crise sanitaire a constitué un évènement tant extérieur qu’imprévisible et irrésistible et donc un cas de force majeure rendant impossible la poursuite du chantier litigieux aux conditions convenues avant la crise sanitaire. 
L’attestation du maître d’œuvre d’exécution indique que la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19 a engendré un retard de 46 jours dans l’exécution des travaux de construction. Il est indiqué dans le document que du 17 mars 2020 au 4 mai 2020, le chantier s’est trouvé totalement à l’arrêt, puis que le chantier a pu reprendre progressivement mais dans des conditions ne permettant pas de poursuivre les travaux selon le calendrier initialement prévu. Le maître d’œuvre précise que l’arrêt total de la production entre le 17 mars 2020 et le 30 avril 2020, puis la reprise de la production à 50% entre le 30 avril 2020 et le 11 mai 2020, puis la perte partielle d’activité à hauteur de 20% entre le 11 mai 2020 et le 31 juillet 2020 en raison des allongements de délais des fournisseurs et de la baisse des effectifs présents sur le chantier pour respecter les règles de distanciation ont contribué à un décalage de 32 jours, puis 2,5 jours, puis 11,5 jours pour chacune des trois périodes citées, soit au total un retard de 46 jours directement lié à la crise sanitaire. 
Il s’évince de ces éléments que la crise sanitaire revêt les caractéristiques de la force majeure, et que l’attestation du maître d’œuvre, à laquelle les parties ont convenu de s’en rapporter pour établir l’existence d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, fournit des éléments précis qui justifient du retard à hauteur du nombre de jours mentionnés.
En conséquence, le vendeur justifie d’un retard légitime à hauteur de 46 jours du fait de la crise sanitaire.
Sur la clause de doublement des délaisMoyens des parties
Les époux [M] sollicitent que le tribunal déclare non écrite la clause de doublement des délais comme étant abusive au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation. Ils qualifient cette clause d’abusive, arguant qu’elle a pour effet de contredire la portée de l’obligation essentielle du vendeur de livrer le bien à la date convenue et en cas de retard, d’être tenu d’indemniser l’acquéreur. A titre subsidiaire, ils font valoir que cette clause ne doit pas être appliquée de façon automatique, et qu’il revient à la partie adverse de prouver que les conditions spécifiques d’organisation du chantier justifient sa mise en œuvre, preuve qu’elle échoue à rapporter.
La société KAUFMAN & BROAD rappelle que le contrat prévoit explicitement que l’achèvement des travaux soit différé d’un temps égal au double de celui enregistré en raison d’un cas de force majeure ou de suspension des délais de livraison, et fait valoir que le principe de la force obligatoire du contrat doit conduire à retenir un retard légitime de (46 + 71) x 2 = 234 jours. Elle oppose qu’une telle clause est dépourvue de tout caractère abusif et que rien ne justifie qu’elle soit écartée. 
Réponse du tribunal
L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Or, il est constant que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une attestation du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212 ; 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800).
Il s’évince de ces éléments que contrairement à ce qu’affirment les époux [M], la clause figurant en l’espèce à l’acte de vente et doublant la suspension des délais de livraison n’est pas abusive. Il y a lieu en outre de constater que la rédaction de cette clause n’impose pas au vendeur de démontrer que les conditions spécifiques d’organisation du chantier justifient sa mise en œuvre. 
Dès lors, en application des clauses du contrat, le vendeur justifie d'une cause légitime pour le report du délai de livraison d'une durée de (46 + 71) x 2 = 234 jours. 
Il en résulte qu’aucun manquement contractuel ne peut être retenu à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD au titre du retard dans la livraison du bien, puisque le report légitime du délai de livraison (234 jours) est supérieur à la durée effective du retard de livraison (173 jours).
En conséquence, les époux [M] seront déboutés de leur demande en paiement à hauteur de 14 100 euros en réparation du préjudice financier résultant du retard de livraison.
De même, la demande formée au titre du préjudice moral à hauteur de 10 000 euros par les époux [M], pour l’ensemble des fautes contractuelles invoquées à l’encontre du défendeur sera rejetée, le tribunal ayant conclu à l’absence de toute faute contractuelle commise par la société KAUFMAN & BROAD. 
Le tribunal constate que les demandes en garantie formées par la société KAUFMAN & BROAD à l’encontre des époux [P] sont sans objet. 
II. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les époux [M], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Les époux [M], supportant les dépens, seront in solidum condamnés à verser à la société KAUFMAN & BROAD la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DEBOUTE Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] de l’intégralité de leurs demandes en paiement ;
DECLARE sans objet la demande de capitalisation des intérêts formée par Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] ;
DECLARE sans objet les demandes formulées par la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 à l’encontre de M. [J] [P] et Mme [U] [K] épouse [P] ;
CONDAMNE in solidum Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] à payer à la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8 la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [Y] [C] épouse [M] et M. [A] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;


RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1611, code civil 1603, code civil 1601-3, code civil 1218, code civil 1601-1, code de la consommation L212-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:20:25.261Z.