Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 2, 11 juin 2026, n° 24/04760

Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure 

Par acte notarié du 28 janvier 2022, M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] (ci- après les époux [P]) ont signé avec la société Mixcité Invest 6 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de deux appartements en copropriété, faisant partie de l’ensemble « [Adresse 3] » à [Localité 7] : 
un T2 situé dans le bâtiment A et son parking constituant les lots 18 et 22 
un T3 situé dans le bâtiment B et son parking constituant les lots 34 et 67 
moyennant un prix global TTC de 456 650 €. 

Les époux [P] ont déclaré faire l’acquisition de ces appartements dans le cadre du dispositif «Pinel ».

L’acte notarié prévoit notamment en son article 15.2 une livraison prévisionnelle des biens au 31 mars 2023. 

A cette date, les immeubles n’ont pas été achevés ni livrés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2024, les époux [P] ont mis en demeure la société Mixcité Invest 6 de procéder à la livraison des deux appartements sous un délai de 20 jours. 

Le 8 juillet 2024, par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [P] ont mis en demeure la société Mixcité Invest 6 de procéder à la livraison des deux appartements et de transmettre les documents justificatifs des retards de livraison allégués. 

C’est dans ce contexte que les époux [P] ont assigné la société Mixcité Invest 6, par acte d’huissier du 26 octobre 2024, afin de demander au tribunal judiciaire de Meaux : 

« De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur livrer les biens acquis suivant acte authentique du 28 janvier 2022 (lots 18 et 22 bâtiment A lots 34 et 67 bâtiment B sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur payer au titre de leur perte locative arrêtée septembre 2024 inclus, la somme de 29 700€ puis à compter d’octobre 2024 et jusqu’à la livraison effective du bien, 1 650 € par mois. 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur payer au titre de la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif PINEL la somme de 82 197 € 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur payer la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
D’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ; 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 aux entiers dépens. 
De rejeter toute demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire »


Exposé des prétentions et des moyens 

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] demandent au tribunal judiciaire de Meaux de :
Vu les articles 1603, 1604, 1601-1, 1610, 1611 et 1104 du Code civil,
Vu les articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution
Vu les pièces produites,

- De juger que la société Mixcité Invest 6 a manqué à son obligation de résultat de délivrer dans le délai convenu les biens vendus aux époux [P] ;

- De rejeter en conséquence toute demande de report du délai de livraison pour l’appartement situé dans le bâtiment A et de cantonner le report du délai de livraison pour l’appartement situé dans le bâtiment B au 16 juin 2023.

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur livrer les biens acquis suivant acte authentique du 28 janvier 2022 à savoir :
• les lots 18 et 22 (T2 situé dans le bâtiment A et son parking)
• les lots 34 et 67 (T3 situé dans le bâtiment B et son parking)
sous astreinte de 500 € par jour de retard et par appartement commençant à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 51 900 € (quarante-et-un mille six cent vingt-cinq euros) sauf à parfaire, au titre de leur perte locative, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 1 650 € par mois, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la livraison effective des deux appartements;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 79.914€ (soixante-dix-neuf mille neuf cent quatorze euros) au titre de la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif « Pinel », avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- D’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 4 000 € (trois mille six cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 aux entiers dépens ;

- De rejeter toute demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire 
Les époux [P] soutiennent que la société Mixcité Invest 6 a manqué à son obligation de résultat de délivrer les biens vendus dans le délai contractuellement stipulé; que le délai contractuel s’est entièrement écoulé sans que le vendeur n’invoque la moindre cause de suspension légitime énoncée à l’acte authentique, ni a fortiori ne communique la moindre attestation de la maîtrise d’oeuvre permettant d’en justifier, contrairement aux prévisions de l’acte.

Ils font valoir que les reports ne précisaient jamais la date de livraison différée mais se bornaient à donner à ce sujet des indications qui ne se vérifiaient jamais, et étaient adressés aux époux [P] sans distinction entre les deux appartements acquis, situés respectivement dans les bâtiments A et B. De plus, la SAS Mixcité Invest 6 ne se prononçait pas clairement sur les conséquences de ces reports en termes de délai d’achèvement/livraison, puis invoquait, a posteriori, des causes légitimes de retard sans les avoir notifiées au fur et à mesure de leur survenance, le tout retardant son obligation de plus de 4 ans et demi.

Les époux [C] soutiennent qu’il n’y a jamais eu de report de livraison en bonne et due forme en relation avec les causes de retard invoquées. De plus, ils font valoir que toute cause de retard, même légitime au regard du contrat, et dûment justifiée, ne peut être invoquée utilement par le vendeur que si elle concerne des évènements survenus avant l’expiration du délai contractuel de livraison. Ils affirment qu’en l’espèce, aucune cause légitime invoquée par la défenderesse ne justifie le retard qu’ils subissent encore, plus de deux ans après la date de livraison initialement convenue, ni l’octroi des délais supplémentaires allégués par la SAS Mixcité Invest 6 jusqu’en décembre 2027.

Enfin, ils font valoir que le décalage de la date d’achèvement et de livraison des appartements leur a causé un préjudice financier tiré de l’impossibilité de mettre ces biens en location mais également de la perte du bénéfice du dispositif de défiscalisation « Pinel ». 

Par conclusions notifiées par RPVA du 8 octobre 2025, la société par action simplifiée Mixcité Invest 6 demande au tribunal judiciaire de Meaux de

Vu les articles 1103, 1231-2, 1601-1, 1601-3, 1610 du Code civil, 
Vu les articles 514, 514-1 et 700 du Code de procédure civile 
 
- Déclarer recevable et bien-fondée Mixcité Invest 6 en toutes ses demandes ; 

A titre principal, 
- Juger que le délai de livraison prévisionnel a été reporté au 30 décembre 2027, conformément aux causes légitimes de suspension stipulées dans le contrat de vente et acceptées par les parties; 
- Juger que Mixcité Invest 6 ne peut être en conséquence jugé défaillante à l’égard du délai prévisionnel de livraison à ce jour ; 
- En conséquence, débouter intégralement M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] de leurs demandes de condamnation à l’encontre de Mixcité Invest 6 ; 

A titre subsidiaire, 
Si par extraordinaire il était jugé que Mixcité Invest 6 n’avait pas respecté le délai prévisionnel de livraison alors, il sera demandé au tribunal judiciaire de Meaux de : 
- Juger que Mixcité Invest 6 a fait ses meilleurs efforts pour que le chantier avance et que les délais soient respectés malgré les nombreuses défaillances des sous-traitants sélectionnés par le Maître d’œuvre ; 
- Juger qu’aucune astreinte de livraison des appartements ne peut être ordonnée à l’encontre de Mixcité Invest 6 qui ne réalise pas elle-même les travaux de construction susceptibles de permettre la livraison des biens ; 
- Juger que M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] n’apportent aucun élément concernant le marché immobilier de [Localité 8] susceptible d’identifier l’éventuel pourcentage de perte locative ; 
- Juger que la demande d’indemnisation de M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] à hauteur de 41.625 euros au titre de leur prétendu préjudice de perte locative est injustifiée dans son principe et dans son montant ; 
- Juger que M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] ne peuvent valablement solliciter la réparation de la prétendue perte de l’avantage fiscal du dispositif « Pinel », dès lors que cet avantage était conditionné à la réalisation de plusieurs conditions non garanties par Mixcité Invest 6 et que la perte de cet avantage n’est qu’éventuelle eu égard au dépôt de la demande de rescrit fiscal auprès de l’administration fiscal le 2 avril 2025 régularisé par Mixcité Invest 6 ; 
- Juger que la demande d’indemnisation de M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] à hauteur de 82.197 euros au titre de la prétendue perte de l’avantage fiscal lié au dispositif « Pinel » est injustifiée dans son principe et dans son montant ; 
En conséquence, débouter M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] de leur demande d’astreinte à l’encontre de Mixcité Invest 6 ainsi que de leur demande d’indemnisation. 

En tout état de cause, 
- Juger qu’eu égard à la qualité des demandeurs personnes physiques, en cas de condamnation à la charge de à Mixcité Invest 6, il existe un risque réel de ne pas pouvoir récupérer ces sommes si la décision était reformée en appel et écarter en conséquence l’exécution provisoire de droit 
- Condamner solidairement M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] à payer à Mixcité Invest 6 la somme de cinq mille euros (5.000) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 


La société Mixcité Invest 6 se prévaut à titre principal de diverses causes de retard ayant entraîné conformément aux causes légitimes de suspension stipulées dans le contrat, un report du délai prévisionnel au 30 décembre 2027, sollicitant en conséquence le rejet des demandes des concluants.



Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, elle fait valoir qu’aucune disposition contractuelle n’impose à Mixcité d’informer les acquéreurs au fur et à mesure de la réalisation des causes légitimes de suspension ni de leur adresser à chaque événement un certificat spécifique du Maître d’oeuvre. 

De plus, s’agissant de l’attestation du maître d’oeuvre produite dont la valeur probante est remise en question par les demandeurs, elle soutient que le Groupe [N] est bien une société tierce à Mixcité et Mixcité Invest 6 et a uniquement une participation minoritaire dans la société mère Mixcité. 

A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de leur demande d’astreinte et en tout état de cause, conteste le bien-fondé de leurs demandes d’indemnisation, dont elle sollicite également le rejet.

La clôture est intervenue le 8 décembre 2025, par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 13 avril 2026 et mise en délibéré au 11 juin 2026.

Motifs

Motifs de la décision

Sur la force probante de l’attestation du maître d’oeuvre

Aux termes de l'article 1100-2 du Code civil : « Les faits juridiques sont des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit. Les obligations qui naissent d'un fait juridique sont régies, selon le cas, par le sous-titre relatif à la responsabilité extracontractuelle ou le sous-titre relatif aux autres sources d'obligations. »

Selon les articles 1358 et 1359 du Code civil, pour le premier : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » et pour le second : « L'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. »

Il en résulte que tout ce qui ne relève pas de la catégorie des actes juridiques dont le montant excède 1500 euros est soumis au principe de la liberté de la preuve et que les faits juridiques peuvent être prouvés par tous moyens.

S'il est admis que l'adage « Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n'est pas applicable aux faits juridiques (Cass. 1ère civ. 1er févr. 2005, n°02-19.757), il appartient au juge du fond d'apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

L’article 33.3.5 de l’acte notarié du 28 janvier 2022 relatif aux causes légitimes de suspension du délai de livraison stipule : “Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.”


Les demandeurs font grief à la société Mixcité Invest 6 de produire une pièce datée du 18 mars 2025 ayant pour objet “Récapitulatif des retards sur l’avancement chantier suite à l’abandon de chantier de la société titulaire des lots platrerie/ menuiserie intérieure/ électricité/ CVC/ Plomberie/Sols parquet” émanant de M. [V] [Y] de l’agence Alienor Ingenierie Ile de France, en qualité de maître d’oeuvre d’exécution alors même que 
- cette attestation est tardive 
- qu’elle présente un caractère global et ce alors qu’il est d’usage que les causes de retard soient justifiées dans les conditions prévues au contrat au fur et à mesure de leur survenance 
- dans le cadre d’une exécution de bonne foi des contrats, il incombe au vendeur d’informer en temps utiles de tout évènement susceptible d’affecter le délai de livraison,
- cette attestation est sujette à caution dans la mesure où il existe entre le maître d’oeuvre et le maître de l’ouvrage des liens capitalistiques, le Groupe Alienor étant actionnaire de la société Mixcité, société mère de la SAS Mixcité Invest 6

La défenderesse oppose en premier lieu qu’aucun élément contractuel ou légal ne lui faisait obligation de transmettre aux acquéreurs simultanément à la réalisation de l’évènement l’attestation du maître d’oeuvre, qu’elle a par ailleurs tenue régulièrement informée ces derniers des reports de date de livraison, que d’autre part le Groupe [N] dirigé par les sociétés Vincere et Isam Investissements & Conseils est une société tierce et a uniquement une participation minoritaire dans la société mère Mixcité laquelle est dirigée par la société Octobre Capital. 

Sur ce, 

La circonstance invoquée par la demanderesse relative à la tardiveté de l’attestation en cause sera écartée, aucune date limite quant à la rédaction d’un tel certificat n’étant contractuellement prévue. 

De même, aucune disposition contractuelle ne met à la charge du vendeur l’obligation de porter à la connaissance des acquéreurs une attestation du maître d’oeuvre au fur et à mesure de la survenance de tout évènement pouvant affecter la livraison du bien. 

Enfin, il résulte des extraits K Bis produits, que la société Groupe [N] auteur de l’attestation en qualité de maître d’oeuvre, est une personne morale dont la présidence est assurée par la SARL Vincere et la direction par la société Isam Investissements & Conseils. La société Mixcité est quant à elle présidée par la société Octobre Capital elle-même présidée par M. [M] [J]. 

S’il en résulte que le maître d’oeuvre d’exécution et le vendeur sont des deux personnes morales distinctes, des liens capitalistiques entre les sociétés sont établis par la production par les époux [P] du procès verbal des décisions du président de la société Mixcité du 25 mars 2021. 

Nonobstant l'autonomie des personnes morales, les liens ainsi établis sont de nature à faire naître un doute légitime sur l'indépendance de ces deux opérateurs l'un par rapport à l'autre et l'autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction de l’attestation visée. 


Cette attestation ne sera pas écartée mais jugée insuffisante à faire la preuve exclusive des faits auxquels elle fait référence et pour lesquels il convient de rechercher s'ils sont corroborés par d'autres éléments.

Sur le retard de livraison
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En l'espèce, il ressort de l’acte de vente du 28 janvier 2022 par lequel les époux [P] ont acquis en leur état futur d'achèvement deux appartements ainsi que deux parkings, une livraison à intervenir prévisionnellement le 31 mars 2023 “sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement ainsi que ces causes et leurs conséquences sur le délai d’achèvement sont plus amplement détaillées ci-après en deuxième partie des présentes”. 

Au jour de la clôture, il n'est pas contesté que la livraison des lots des époux [P] n'est toujours pas intervenue.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit en son article 33.3.5 une clause de suspension légitime du délai de livraison :

“Pour l’application de cette disposition, sont considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier)les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant) ; la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’ ou aux entreprise(s) défaillante(s) en redressement ou en liquidation judiciaires ; la résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’une entrepriseles injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux; [...]les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations ; [...]les vols et/ou actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises seraient victimes (délai nécessaire au réapprovisionnement du chantier et reprise des dommages causés) ; [...]les contraintes matérielles,administratives ou juridiques de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l’accès du VENDEUR ou encore des entreprises intervenantes, au chantier;[...]
Selon cette stipulation contractuelle, “ S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison,l'époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui de l'évènement effectivement considéré et enregistré, en raison de leur répercussion sur la poursuite des travaux, puis majoré de 1 mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.”

La société Mixcité Invest 6 invoque l'existence de plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant : 

- à des faits d’escroquerie et abandon de chantier par la société Rocalu
- à la suspension des travaux ordonnée par la mairie de [Localité 8]
- à l’abandon de chantier par la société Miran Habitat
- aux intempéries du 3 janvier 2022 au 30 septembre 2023
- à la survenance d’actes de malveillance
- à l’abandon de chantier par la société Felco Construction

Il sera rappelé que lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.


Sur les faits d’escroquerie et d’abandon de chantier par la société Rocalu

Pour justifier et s'exonérer de ce retard, la société Mixcité Invest 6 invoque en premier lieu l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à de multiples défaillances des entreprises de menuiseries extérieures étant intervenues successivement et ayant engendré 9 mois de retard. 

Les époux [P] soutiennent qu’il convient de distinguer entre les deux bâtiments faisant valoir que le retard occasionné par les faits d’escroquerie commis par la société Rocalu a été absorbé concernant le bâtiment A et s’agissant du bâtiment B qu’il convient de le limiter à 77 jours soit jusqu’au 16 juin 2023.

Au vu des pièces produites par la défenderesse, il y a lieu de constater :
- le décès le 15 juin 2022 de la gérante de la société EMC Construction, entreprise initialement en charge des menuiseries extérieures
- la recherche d’une nouvelle société pour la reprise du marché
- le dépôt de plainte du directeur financier de la société Mixcité Invest 6 en date du 18 novembre 2022 pour escroquerie à l’encontre de la société Rocalu et faisant état de la signature d’un devis le 25 juillet 2022 relatif à la pause de menuiseries extérieures sur la chantier situé [Adresse 4] à [Localité 8] et le versement d’un acompte à ladite société le 6 septembre 2022
 - la résiliation du marché pour faute liant la société Mixcité à la société Rocalu par courrier recommandé avec accusé réception daté du 26 novembre 2022 
- la recherche d’une nouvelle société afin de se substituer à la société Rocalu, placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 17 mai 2023 prononçant la date de cessation des paiements au 15 juin 2022 
- l’ordre de service n°1 donné à la société LTB menuiseries pour le lot menuiseries extérieures signé le 10 février 2023. 

Cependant, bien que la défenderesse invoque pour justifier d’un retard de livraison un certain nombre de difficultés auxquelles elle a été confrontée en raison des défaillances des entreprises successives en charge du lot “menuiseries extérieures” et dont elle justifie, force est de constater, comme le relèvent à bon droit et les demandeurs, qu’au mois de février 2023, date de l’ordre de service donné à la société LTB Menuiseries, la prestation relative aux menuiseries extérieures ne pouvait matériellement pas être exécutée s’agissant du bâtiment A pour lequel les opérations de construction se limitaient aux fondations. Dès lors, les défaillances des entreprises en charge des menuiseries extérieures supportées par le vendeur n’ont eu aucune conséquence sur la date de livraison contractuellement prévue s’agissant du bâtiment A. De plus, il convient de constater le silence de la défenderesse sur ce point. 

En ce qui concerne le bâtiment B, il ressort des pièces n°11 et n°17 versées en procédure par les époux [P] relatives à l’état des paiements effectués pour l’acquisition de l’appartement T3, que les opérations relatives à l’achèvement des mises hors d’eau et hors d’air ont été effectuées en octobre 2022 et mars 2023. Or, ce n’est que postérieurement à ces opérations de gros oeuvre que la pose des menuiseries extérieures pouvait être réalisée. En conséquence, il convient de retenir comme constituant une cause légitime de suspension du délai de livraison, la défaillance de la société Rocalu occasionnant la recherche d’une nouvelle société, soit à compter du 18 novembre 2022 jusqu’au 10 février 2023. Compte tenu de la date de leur réalisation, les évènements relatifs au décès de la gérante de la société EMC Construction et la recherche en suivant d’une nouvelle société n’ont pas eu de répercussions sur la date de livraison.

En conséquence, il sera considéré que le chantier relatif au bâtiment B a été interrompu par une cause légitime contractuellement prévue durant 84 jours soit deux mois et 22 jours. 

Sur la suspension des travaux ordonnée par la mairie de [Localité 8] 

La société Mixcité Invest 6 invoque le retrait de la permission de voirie et d’une modification de stationnement pour la journée du 23 mars 2023 qui avait été accordée par la mairie de [Localité 8] à la société Miran Habitat, en charge du gros oeuvre, par un arrêté n° 23-2438 daté du 16 mars 2023, retrait étant intervenu le 23 mars 2023 et ayant fait obstacle à la livraison de béton pour couler le plancher du chantier “Le Clos de Chaâge”. Elle précise que ce n’est qu’à l’issue d’un recours gracieux du 17 avril 2023 que la société Miran Habitat a pu procéder le 23 aout 2023 au coulage du dernier plancher. Elle soutient que cette contrainte administrative a entraîné un retard supplémentaire de six mois dans la réalisation des travaux sur le bâtiment A tel qu’établi par l’attestation du maître d’oeuvre. 


Les époux [P] soutiennent d’une part que cette cause n’a jamais été invoquée avant la date de livraison contractuellement prévue, que d’autre part, les pièces adverses ne permettent pas d’apprécier si les modifications du permis initialement accordé ne seraient pas imputables au maître de l’ouvrage.

Dans le contrat de vente, “les contraintes matérielles,administratives ou juridiques de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l’accès du VENDEUR ou encore des entreprises intervenantes, au chantier” figurent au titre des causes légitimes de report du délai de livraison.

Au vu des pièces versées en procédure, il est constant que la permission de voirie accordée à la société Miran Habitat, par la mairie de [Localité 8] pour le 23 mars 2023 à des horaires déterminés a été retirée le jour-même.

Cependant, il y a lieu de relever en premier lieu que ce retrait concernant des opérations de gros oeuvre intervient 8 jours avant la date prévisionnelle de livraison ce qui interroge sur l’état d’avancement du chantier, précision étant faite que le retard retenu s’agissant des défaillances des sociétés en charge des menuiseries extérieures n’a aucune incidence sur les travaux de gros oeuvre lesquels doivent être réalisés en amont. En second lieu, si les pièces produites ne permettent pas de déterminer précisément les motifs de ce retrait, il résulte du courrier en date du 17 avril 2023 adressé par le conseil de la société Mixcité à la mairie de [Localité 8] que cette permission aurait été retirée “le 23 mars à 9h40 [...] en raison d’un prétendu non-respect des horaires de livraison”. Parallèlement, il ressort des dernières écritures de la défenderesse que ce retrait résulte d’une contestation de riverains sur une question d’altimétrie de la voie intérieure de la résidence. En tout état de cause, il ne peut être exclu que ce retrait ait pour origine des agissements imputables à la société en charge du gros oeuvre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et en l’absence de pièces venant éclairer le tribunal quant au retrait de la permission de voirie, la cause légitime de suspension du délai de livraison alléguée par la société Mixcité Invest 6 sera donc écartée.

Sur l’abandon de chantier par la société Miran Habitat

La société Mixcité Invest 6 fait valoir que l’entreprise Miran Habitat en charge du gros oeuvre et notamment de la maçonnerie a cessé de travailler sur le chantier à partir de septembre 2023. Elle produit un constat d’huissier d’abandon de chantier dressé le 22 novembre 2023 ainsi que le courrier de résiliation notifié à la société Miran Habitat le 4 décembre 2023. Elle soutient que cet abandon de chantier a généré un retard de trois mois. 

La cause invoquée étant intervenue postérieurement à la fin de la période de livraison, elle sera écartée. 

Sur les intempéries 

Au nombre des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues dans le contrat figure celle relative aux « intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ”.

La société Mixcité Invest 6 produit une fiche récapitulative des intempéries établie par la société Alienor Ingénierie pour la période du 1er octobre 2021 au 30 décembre 2023 prenant pour station de référence la station de [Localité 9] et retenant 83,69 jours depuis le démarrage du chantier.

L’attestation du Maître d’œuvre du 18 mars 2025 fait état d'intempéries durant 84 jours “acté au 31 septembre 2023".

L’acte de vente ayant été conclu le 28 janvier 2022, les jours d’intempérie survenus avant cette date ne sont pas opposables à l’acquéreur. 

A compter du 28 janvier 2022, la société Mixcité Invest 6 invoque plusieurs jours de retard dus aux intempéries. 

Cependant, il y a lieu de constater que le document produit est une fiche récapitulative établie par la société Alienor et non un relevé de la station météorologique et d’autre part, les intempéries et précipitations ne caractérisent pas en elles-mêmes une cause légitime de suspension des travaux si elles ne sont pas corroborées par la preuve du retard impactant le chantier.

Or la société Mixcité Invest 6 ne démontre pas l’impact de ces intempéries sur le déroulement du chantier.

Ainsi, aucune suspension de délai ne sera retenue au titre des intempéries.

Sur les actes de malveillance et incendies

La société Mixcité Invest 6 fait valoir un retard de 5 jours suite à des actes de vandalisme et d’incendies criminels entre le 5 et le 8 avril 2023. 

Il n’y a pas lieu de retenir la cause invoquée, celle-ci étant intervenue postérieurement à la fin de la période de livraison.

Sur l’abandon de chantier par la société Felco Construction

La société Mixcité Invest 6 fait valoir un retard de 5 mois consécutif à la défaillance de la société Felco Construction titulaire du marché plomberie, électricité, menuiseries intérieures et parquets. 

L’attestation du maître d’œuvre du 18 mars 2025 indique “ résiliation suite abandon de chantier par l’entreprise FELCO titulaire des lots [W]/MENUISERIE INTERIEURE/ ELECTRICITE /CVC/[F]/SOLS PARQUETS : 
Constat d’abandon de chantier en date du 04/09/2024, résiliation en date du 15/10/2024 ayant entraîné une nouvelle consultation et signature de nouveaux marchés en date du 06/02/2025 soit un décalage de 5 mois (hors Menuiseries Intérieures/ Plâtrerie toujours en cours)”

Il n’y a pas lieu de retenir la défaillance de cette entreprise au titre d’une cause légitime de suspension de délai, cette défaillance étant intervenue postérieurement au 31 mars 2023. 

***
Par conséquent et au regard de ce qui précède, il y a lieu de retenir une suspension du délai de livraison de 84 jours pour les biens situés dans le bâtiment B de sorte que le délai de livraison deslots 34 et 67 des époux [P] doit être différé conformément à la stipulation contractuelle de l’article 33.3.5 aux termes de laquelle, “l'époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui de l'évènement effectivement considéré et enregistré, en raison de leur répercussion sur la poursuite des travaux, puis majoré de 1 mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier” portant le délai de livraison au 15 octobre 2023 (84x2 + 30 jours)

Or, il n’est pas contesté que la livraison tant du T2 situé dans le bâtiment A et son parking constituant les lots 18 et 22 que du T3 situé dans le bâtiment B et son parking constituant les lots 34 et 67 n’est toujours pas intervenue au jour de l’audience.

Dès lors, il est suffisamment établi un retard de livraison de :
- 1109 jours calendaires, pour la période entre le 31 mars 2023 et le 13 avril 2026 soit 3 ans et 13 jours pour le bâtiment A
- 911 jours calendaires, pour la période entre le 15 octobre 2023 et le 13 avril 2026 soit 2 ans, 5 mois et 29 jours pour le bâtiment B

Sur la demande de condamnation de livraison sous astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.”

Les époux [P] sollicitent la condamnation de la société Mixcité Invest 6 à livrer les biens sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par appartement passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 

La société Mixcité Invest 6 fait valoir qu’en sa qualité de vendeur elle ne réalise pas les travaux permettant la remise des biens. 

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 
Le vendeur en état futur d'achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs de livrer un immeuble dans un délai déterminé. Il est en cela tenu à une obligation de résultat. 

Au cas présent, il n’est pas contesté que la livraison des biens n’est pas effective. Or il revient à la société Mixcité Invest 6, vendeur, de prouver qu’elle a honoré son obligation de délivrance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et ce malgré les mises en demeure des époux [P] et de leur conseil en date du 13 mars 2024 et 8 juillet 2024 et de la procédure judiciaire initiée par ces derniers. 

Au regard du délai dont la société Mixcité Invest 6 a, de fait, disposé pour exécuter son obligation conformément à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 28 janvier 2022 et le vendeur n'opposant aucune explication à cette absence d'exécution contractuelle nonobstant le retard de livraison retenu pour le bâtiment B, et ce alors même que les acquéreurs se sont acquittés au fur et à mesure de l’avancement des travaux des échéances de prix, il est justifié d’assortir la condamnation de la société Mixcité Invest 6 à livrer les biens sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard et par bien pendant 12 mois passé un délai de 3 mois après la signification du jugement.

Sur les demandes indemnitaires 

L'article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

En conséquence d'un retard de livraison de 3 ans et 13 jours pour le bâtiment A et de 2 ans 5 mois et 29 jours pour le bâtiment B, la société Mixcité Invest 6 doit être condamnée aux dommages et intérêts pour lesquels les époux [P] démontrent un préjudice.

Ces derniers font valoir que l’acquisition de ces biens avait pour finalité non seulement de leur procurer un revenu complémentaire à leur retraite mais également de les faire bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif Loi Pinel. Au titre de la perte locative subie, ils sollicitent la somme totale de 51.000 euros arrêtée au 6 novembre 2025, date des dernières écritures. Ils soutiennent que le manquement fautif du vendeur à son obligation de livraison dans le délai contractuellement prévu est à l’origine de la perte de l’avantage fiscal “Pinel” et engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 79 914 euros calculée sur la base du prix HT de chaque appartement affecté d’une déduction de 21%.

La société Mixcité Invest 6 conclut au rejet de la demande relative au préjudice de perte locative soutenant qu’elle n’est justifiée ni en son principe ni en son montant. S’agissant des dommages et intérêts au titre de la perte de l’avantage fiscal Pinel, elle fait valoir qu’elle ne s’est jamais engagée à garantir le bénéfice de cet avantage fiscal; qu’elle n’avait aucune obligation contractuelle de déposer un rescrit auprès de l’administration fiscale mais que, constatant que les époux [P] n’avaient pas initié de démarches, a déposé une demande en ce sens le 2 avril 2025, demande toujours en cours d’examen par l’administration fiscale; qu’enfin, cet avantage fiscal a simplement été décalé dans le temps. Elle demande dès lors de débouter les époux [P]. 

Sur la perte de loyers

Il est constant qu’en l’absence de livraison des biens immobiliers, les consorts [P] n’ont pas pu mettre en location les logements et les places de stationnement, objets de leur investissement locatif.
En l’espèce, aucun bail n'a été conclu, la livraison n’ayant pas été effectuée. En conséquence, le préjudice doit s’évaluer à l’aune de la chance perdue de conclure un bail et de percevoir des loyers et ce au regard de l’état du marché locatif.
A ce titre les époux [P] produisent deux attestations d’agence immobilière datées du 26 octobre 2023 estimant la valeur locative d’un appartement de type F2 situé [Adresse 4] à [Localité 8] entre 650 et 700 euros et d’un appartement de type F3 entre 900 et 950 euros. Ils versent également une attestation de la gérante de l’agence Objectifimmo datée du 3 juillet 2024 par laquelle cette dernière justifie avoir un dossier locataire depuis mi mars 2024 pour l’appartement T3 des époux [P]. 
Il convient de considérer, au vu des éléments produits susvisés, que si les biens avaient été livrés aux époux [P] comme convenu le 31 mars 2023, ils avaient 80% de chance de pouvoir louer le T2 selon un loyer mensuel de 675€ et, considérant le dossier locataire constitué pour l’appartement de type T3 dont l’existence est justifiée mais dont il ne peut être apprécié la solidité, il sera retenu 90% de chance de le louer selon un loyer mensuel de 925€.
Sachant que les époux [P] ne sollicitent une indemnisation que jusqu’au mois de novembre 2025, il y a lieu de fixer leur préjudice au titre de la perte de chance de louer 
- le lot 18 (T2 situé dans le bâtiment A) à la somme de 16.740 € (675x80%x31), en indemnisation de sa perte locative, pour la période du 31 mars 2023 au 6 novembre 2025, date des dernières conclusions (31 mois),
- le lot 34 (T3 situé dans le bâtiment B) à la somme de 20.812,50 € (925x90%x25), en indemnisation de sa perte locative, pour la période du 15 octobre 2023 au 6 novembre 2025, date des dernières conclusions (25 mois),
Dès lors, la société Mixcité Invest 6 sera condamnée à verser aux époux [P] en réparation du préjudice subi du fait de la perte locative la somme totale de 37.552,50 euros.
Sur la perte de l’avantage fiscal de la loi Pinel

Les époux [P] soutiennent qu'en raison du retard dans la livraison des appartements, ils ont perdu la somme de 79 914 euros correspondant, pour la durée du retard, à la perte de l'économie d'impôt qu'ils entendaient réaliser dans le cadre de la loi fiscale alors applicable, le Code Général des Impôts subordonnant le bénéfice de l’avantage fiscal à un achèvement du logement dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte. 

Sur ce,

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce de logements acquis en l’état futur d’achèvement, ce dernier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique (C du I de l’article 199 novovicies du CGI).

Ainsi, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la société Mixcité Invest 6 et les époux [P] ayant été signé le 28 janvier 2022, l’achèvement devait intervenir au plus tard le 28 juillet 2024 (28/01/2022 + 30 mois).

La livraison n’étant toujours pas intervenue, les époux [P] ont effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts et ce non pas au titre de la non-exécution par la société Mixcité Invest 6 d’une obligation de démarche auprès de l’administration fiscale en ce qu’elle n’est tenue ni contractuellement ni légalement à ce titre mais du fait de son manquement en qualité de vendeur à son obligation de mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le 31 mars 2023 (acte de vente - article 33.3.3).

L’argument soutenu par la société Mixcité Invest 6 selon lequel la perte alléguée à ce titre serait hypothétique dès lors qu’un rescrit fiscal a été sollicité le 2 avril 2025 est inopérant, cette démarche étant manifestement trop tardive au regard du délai imposé par l’administration fiscale.

Selon l'article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d'impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :
- 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;
- 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l'engagement de location était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.

Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d'une réduction d'impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d'acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.

Le préjudice résultant de la perte de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal s'analyse en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n'était soumis à aucun aléa puisque même en cas de livraison effective et dans les délais, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions légales.

Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu'il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi.

Dans ces conditions et en prenant pour assiette la somme de 380.541,67 € HT correspondant au prix d’acquisition, le préjudice résultant de la perte de chance qu’il convient de retenir à hauteur de 40% subi par les époux [P] peut être évalué à la somme de 31.965,50 € (380.541,67 € x 21 % x 40%).

En conséquence, la société Mixcité Invest 6 sera condamnée à payer aux époux [P] la somme de 31.965,50 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel .

Sur les autres demandes 
Sur les intérêts et la capitalisation
Les sommes allouées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.
La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil.
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société Mixcité Invest 6 qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L'équité commande de condamner la Mixcité Invest 6, partie qui succombe, à payer aux époux [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La condamnation de la société Mixcité Invest 6 emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. 
En l’espèce, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à livrer les biens acquis par M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] suivant acte authentique du 28 janvier 2022 soit les lots 18 et 22 et les lots 34 et 67 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par bien pendant 12 mois passé un délai de 3 mois après la signification du jugement.
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à payer à M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] la somme de 37.552,50 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation des préjudices subis du fait de la perte de chance de percevoir des loyers;
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à payer à M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] la somme de 31.965,50 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision
- Ordonne la capitalisation des intérêts échus, par année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 aux entiers dépens ;
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à payer à M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- Déboute la SAS Mixcité Invest 6 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- Rappelle l’exécution provisoire du jugement et dit n’y avoir lieu à l’écarter

LE GREFFIER LE PRESIDENT

- N° RG 24/04760 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWNS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE





Minute n°26/478 
 N° RG 24/04760 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWNS



Date de l'ordonnance de
clôture : 08 décembre 2025 


le

CCC : dossier

FE
Me [Localité 1]
 Me [Localité 2] 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX


PARTIES EN CAUSE


DEMANDEURS

Monsieur [A] [P]
né le 15 Juillet 1945 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [Z] [P]
née le 07 Octobre 1950 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant



DEFENDERESSE

S.A.S. MIXCITE INVEST 6
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Yann ROCHER de la SELARL LEMYS AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :
Président : Mme CAUQUIL, Vice-présidente
Assesseurs: Mme LEVALLOIS, Juge
Assesseurs: Mme KARAGUILIAN, Juge

Greffiers lors du délibéré : Madame KILICASLAN 

Jugement rédigé par :Mme CAUQUIL, Vice-présidente

DEBATS

A l'audience publique du 09 Avril 2026, tenue en rapporteur à deux juges : Madame CAUQUIL et Madame KARAGUILIAN assistés de Madame KILICASLAN, Greffier le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés. 
Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 11 Juin 2026.


JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

Exposé des faits et de la procédure 

Par acte notarié du 28 janvier 2022, M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] (ci- après les époux [P]) ont signé avec la société Mixcité Invest 6 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de deux appartements en copropriété, faisant partie de l’ensemble « [Adresse 3] » à [Localité 7] : 
un T2 situé dans le bâtiment A et son parking constituant les lots 18 et 22 
un T3 situé dans le bâtiment B et son parking constituant les lots 34 et 67 
moyennant un prix global TTC de 456 650 €. 

Les époux [P] ont déclaré faire l’acquisition de ces appartements dans le cadre du dispositif «Pinel ».

L’acte notarié prévoit notamment en son article 15.2 une livraison prévisionnelle des biens au 31 mars 2023. 

A cette date, les immeubles n’ont pas été achevés ni livrés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mai 2024, les époux [P] ont mis en demeure la société Mixcité Invest 6 de procéder à la livraison des deux appartements sous un délai de 20 jours. 

Le 8 juillet 2024, par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [P] ont mis en demeure la société Mixcité Invest 6 de procéder à la livraison des deux appartements et de transmettre les documents justificatifs des retards de livraison allégués. 

C’est dans ce contexte que les époux [P] ont assigné la société Mixcité Invest 6, par acte d’huissier du 26 octobre 2024, afin de demander au tribunal judiciaire de Meaux : 

« De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur livrer les biens acquis suivant acte authentique du 28 janvier 2022 (lots 18 et 22 bâtiment A lots 34 et 67 bâtiment B sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur payer au titre de leur perte locative arrêtée septembre 2024 inclus, la somme de 29 700€ puis à compter d’octobre 2024 et jusqu’à la livraison effective du bien, 1 650 € par mois. 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur payer au titre de la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif PINEL la somme de 82 197 € 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 à leur payer la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
D’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ; 
De condamner la SAS MIXCITE INVEST 6 aux entiers dépens. 
De rejeter toute demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire »


Exposé des prétentions et des moyens 

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] demandent au tribunal judiciaire de Meaux de :
Vu les articles 1603, 1604, 1601-1, 1610, 1611 et 1104 du Code civil,
Vu les articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution
Vu les pièces produites,

- De juger que la société Mixcité Invest 6 a manqué à son obligation de résultat de délivrer dans le délai convenu les biens vendus aux époux [P] ;

- De rejeter en conséquence toute demande de report du délai de livraison pour l’appartement situé dans le bâtiment A et de cantonner le report du délai de livraison pour l’appartement situé dans le bâtiment B au 16 juin 2023.

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur livrer les biens acquis suivant acte authentique du 28 janvier 2022 à savoir :
• les lots 18 et 22 (T2 situé dans le bâtiment A et son parking)
• les lots 34 et 67 (T3 situé dans le bâtiment B et son parking)
sous astreinte de 500 € par jour de retard et par appartement commençant à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 51 900 € (quarante-et-un mille six cent vingt-cinq euros) sauf à parfaire, au titre de leur perte locative, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 1 650 € par mois, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la livraison effective des deux appartements;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 79.914€ (soixante-dix-neuf mille neuf cent quatorze euros) au titre de la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif « Pinel », avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- D’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 à leur payer la somme de 4 000 € (trois mille six cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- De condamner la SAS Mixcité Invest 6 aux entiers dépens ;

- De rejeter toute demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire 
Les époux [P] soutiennent que la société Mixcité Invest 6 a manqué à son obligation de résultat de délivrer les biens vendus dans le délai contractuellement stipulé; que le délai contractuel s’est entièrement écoulé sans que le vendeur n’invoque la moindre cause de suspension légitime énoncée à l’acte authentique, ni a fortiori ne communique la moindre attestation de la maîtrise d’oeuvre permettant d’en justifier, contrairement aux prévisions de l’acte.

Ils font valoir que les reports ne précisaient jamais la date de livraison différée mais se bornaient à donner à ce sujet des indications qui ne se vérifiaient jamais, et étaient adressés aux époux [P] sans distinction entre les deux appartements acquis, situés respectivement dans les bâtiments A et B. De plus, la SAS Mixcité Invest 6 ne se prononçait pas clairement sur les conséquences de ces reports en termes de délai d’achèvement/livraison, puis invoquait, a posteriori, des causes légitimes de retard sans les avoir notifiées au fur et à mesure de leur survenance, le tout retardant son obligation de plus de 4 ans et demi.

Les époux [C] soutiennent qu’il n’y a jamais eu de report de livraison en bonne et due forme en relation avec les causes de retard invoquées. De plus, ils font valoir que toute cause de retard, même légitime au regard du contrat, et dûment justifiée, ne peut être invoquée utilement par le vendeur que si elle concerne des évènements survenus avant l’expiration du délai contractuel de livraison. Ils affirment qu’en l’espèce, aucune cause légitime invoquée par la défenderesse ne justifie le retard qu’ils subissent encore, plus de deux ans après la date de livraison initialement convenue, ni l’octroi des délais supplémentaires allégués par la SAS Mixcité Invest 6 jusqu’en décembre 2027.

Enfin, ils font valoir que le décalage de la date d’achèvement et de livraison des appartements leur a causé un préjudice financier tiré de l’impossibilité de mettre ces biens en location mais également de la perte du bénéfice du dispositif de défiscalisation « Pinel ». 

Par conclusions notifiées par RPVA du 8 octobre 2025, la société par action simplifiée Mixcité Invest 6 demande au tribunal judiciaire de Meaux de

Vu les articles 1103, 1231-2, 1601-1, 1601-3, 1610 du Code civil, 
Vu les articles 514, 514-1 et 700 du Code de procédure civile 
 
- Déclarer recevable et bien-fondée Mixcité Invest 6 en toutes ses demandes ; 

A titre principal, 
- Juger que le délai de livraison prévisionnel a été reporté au 30 décembre 2027, conformément aux causes légitimes de suspension stipulées dans le contrat de vente et acceptées par les parties; 
- Juger que Mixcité Invest 6 ne peut être en conséquence jugé défaillante à l’égard du délai prévisionnel de livraison à ce jour ; 
- En conséquence, débouter intégralement M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] de leurs demandes de condamnation à l’encontre de Mixcité Invest 6 ; 

A titre subsidiaire, 
Si par extraordinaire il était jugé que Mixcité Invest 6 n’avait pas respecté le délai prévisionnel de livraison alors, il sera demandé au tribunal judiciaire de Meaux de : 
- Juger que Mixcité Invest 6 a fait ses meilleurs efforts pour que le chantier avance et que les délais soient respectés malgré les nombreuses défaillances des sous-traitants sélectionnés par le Maître d’œuvre ; 
- Juger qu’aucune astreinte de livraison des appartements ne peut être ordonnée à l’encontre de Mixcité Invest 6 qui ne réalise pas elle-même les travaux de construction susceptibles de permettre la livraison des biens ; 
- Juger que M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] n’apportent aucun élément concernant le marché immobilier de [Localité 8] susceptible d’identifier l’éventuel pourcentage de perte locative ; 
- Juger que la demande d’indemnisation de M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] à hauteur de 41.625 euros au titre de leur prétendu préjudice de perte locative est injustifiée dans son principe et dans son montant ; 
- Juger que M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] ne peuvent valablement solliciter la réparation de la prétendue perte de l’avantage fiscal du dispositif « Pinel », dès lors que cet avantage était conditionné à la réalisation de plusieurs conditions non garanties par Mixcité Invest 6 et que la perte de cet avantage n’est qu’éventuelle eu égard au dépôt de la demande de rescrit fiscal auprès de l’administration fiscal le 2 avril 2025 régularisé par Mixcité Invest 6 ; 
- Juger que la demande d’indemnisation de M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] à hauteur de 82.197 euros au titre de la prétendue perte de l’avantage fiscal lié au dispositif « Pinel » est injustifiée dans son principe et dans son montant ; 
En conséquence, débouter M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] de leur demande d’astreinte à l’encontre de Mixcité Invest 6 ainsi que de leur demande d’indemnisation. 

En tout état de cause, 
- Juger qu’eu égard à la qualité des demandeurs personnes physiques, en cas de condamnation à la charge de à Mixcité Invest 6, il existe un risque réel de ne pas pouvoir récupérer ces sommes si la décision était reformée en appel et écarter en conséquence l’exécution provisoire de droit 
- Condamner solidairement M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] à payer à Mixcité Invest 6 la somme de cinq mille euros (5.000) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 


La société Mixcité Invest 6 se prévaut à titre principal de diverses causes de retard ayant entraîné conformément aux causes légitimes de suspension stipulées dans le contrat, un report du délai prévisionnel au 30 décembre 2027, sollicitant en conséquence le rejet des demandes des concluants.



Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, elle fait valoir qu’aucune disposition contractuelle n’impose à Mixcité d’informer les acquéreurs au fur et à mesure de la réalisation des causes légitimes de suspension ni de leur adresser à chaque événement un certificat spécifique du Maître d’oeuvre. 

De plus, s’agissant de l’attestation du maître d’oeuvre produite dont la valeur probante est remise en question par les demandeurs, elle soutient que le Groupe [N] est bien une société tierce à Mixcité et Mixcité Invest 6 et a uniquement une participation minoritaire dans la société mère Mixcité. 

A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de leur demande d’astreinte et en tout état de cause, conteste le bien-fondé de leurs demandes d’indemnisation, dont elle sollicite également le rejet.

La clôture est intervenue le 8 décembre 2025, par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 13 avril 2026 et mise en délibéré au 11 juin 2026.


Motifs de la décision

Sur la force probante de l’attestation du maître d’oeuvre

Aux termes de l'article 1100-2 du Code civil : « Les faits juridiques sont des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit. Les obligations qui naissent d'un fait juridique sont régies, selon le cas, par le sous-titre relatif à la responsabilité extracontractuelle ou le sous-titre relatif aux autres sources d'obligations. »

Selon les articles 1358 et 1359 du Code civil, pour le premier : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » et pour le second : « L'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. »

Il en résulte que tout ce qui ne relève pas de la catégorie des actes juridiques dont le montant excède 1500 euros est soumis au principe de la liberté de la preuve et que les faits juridiques peuvent être prouvés par tous moyens.

S'il est admis que l'adage « Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n'est pas applicable aux faits juridiques (Cass. 1ère civ. 1er févr. 2005, n°02-19.757), il appartient au juge du fond d'apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

L’article 33.3.5 de l’acte notarié du 28 janvier 2022 relatif aux causes légitimes de suspension du délai de livraison stipule : “Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.”


Les demandeurs font grief à la société Mixcité Invest 6 de produire une pièce datée du 18 mars 2025 ayant pour objet “Récapitulatif des retards sur l’avancement chantier suite à l’abandon de chantier de la société titulaire des lots platrerie/ menuiserie intérieure/ électricité/ CVC/ Plomberie/Sols parquet” émanant de M. [V] [Y] de l’agence Alienor Ingenierie Ile de France, en qualité de maître d’oeuvre d’exécution alors même que 
- cette attestation est tardive 
- qu’elle présente un caractère global et ce alors qu’il est d’usage que les causes de retard soient justifiées dans les conditions prévues au contrat au fur et à mesure de leur survenance 
- dans le cadre d’une exécution de bonne foi des contrats, il incombe au vendeur d’informer en temps utiles de tout évènement susceptible d’affecter le délai de livraison,
- cette attestation est sujette à caution dans la mesure où il existe entre le maître d’oeuvre et le maître de l’ouvrage des liens capitalistiques, le Groupe Alienor étant actionnaire de la société Mixcité, société mère de la SAS Mixcité Invest 6

La défenderesse oppose en premier lieu qu’aucun élément contractuel ou légal ne lui faisait obligation de transmettre aux acquéreurs simultanément à la réalisation de l’évènement l’attestation du maître d’oeuvre, qu’elle a par ailleurs tenue régulièrement informée ces derniers des reports de date de livraison, que d’autre part le Groupe [N] dirigé par les sociétés Vincere et Isam Investissements & Conseils est une société tierce et a uniquement une participation minoritaire dans la société mère Mixcité laquelle est dirigée par la société Octobre Capital. 

Sur ce, 

La circonstance invoquée par la demanderesse relative à la tardiveté de l’attestation en cause sera écartée, aucune date limite quant à la rédaction d’un tel certificat n’étant contractuellement prévue. 

De même, aucune disposition contractuelle ne met à la charge du vendeur l’obligation de porter à la connaissance des acquéreurs une attestation du maître d’oeuvre au fur et à mesure de la survenance de tout évènement pouvant affecter la livraison du bien. 

Enfin, il résulte des extraits K Bis produits, que la société Groupe [N] auteur de l’attestation en qualité de maître d’oeuvre, est une personne morale dont la présidence est assurée par la SARL Vincere et la direction par la société Isam Investissements & Conseils. La société Mixcité est quant à elle présidée par la société Octobre Capital elle-même présidée par M. [M] [J]. 

S’il en résulte que le maître d’oeuvre d’exécution et le vendeur sont des deux personnes morales distinctes, des liens capitalistiques entre les sociétés sont établis par la production par les époux [P] du procès verbal des décisions du président de la société Mixcité du 25 mars 2021. 

Nonobstant l'autonomie des personnes morales, les liens ainsi établis sont de nature à faire naître un doute légitime sur l'indépendance de ces deux opérateurs l'un par rapport à l'autre et l'autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction de l’attestation visée. 


Cette attestation ne sera pas écartée mais jugée insuffisante à faire la preuve exclusive des faits auxquels elle fait référence et pour lesquels il convient de rechercher s'ils sont corroborés par d'autres éléments.

Sur le retard de livraison
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En l'espèce, il ressort de l’acte de vente du 28 janvier 2022 par lequel les époux [P] ont acquis en leur état futur d'achèvement deux appartements ainsi que deux parkings, une livraison à intervenir prévisionnellement le 31 mars 2023 “sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement ainsi que ces causes et leurs conséquences sur le délai d’achèvement sont plus amplement détaillées ci-après en deuxième partie des présentes”. 

Au jour de la clôture, il n'est pas contesté que la livraison des lots des époux [P] n'est toujours pas intervenue.

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit en son article 33.3.5 une clause de suspension légitime du délai de livraison :

“Pour l’application de cette disposition, sont considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier)les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant) ; la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’ ou aux entreprise(s) défaillante(s) en redressement ou en liquidation judiciaires ; la résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’une entrepriseles injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux; [...]les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations ; [...]les vols et/ou actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises seraient victimes (délai nécessaire au réapprovisionnement du chantier et reprise des dommages causés) ; [...]les contraintes matérielles,administratives ou juridiques de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l’accès du VENDEUR ou encore des entreprises intervenantes, au chantier;[...]
Selon cette stipulation contractuelle, “ S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison,l'époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui de l'évènement effectivement considéré et enregistré, en raison de leur répercussion sur la poursuite des travaux, puis majoré de 1 mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.”

La société Mixcité Invest 6 invoque l'existence de plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant : 

- à des faits d’escroquerie et abandon de chantier par la société Rocalu
- à la suspension des travaux ordonnée par la mairie de [Localité 8]
- à l’abandon de chantier par la société Miran Habitat
- aux intempéries du 3 janvier 2022 au 30 septembre 2023
- à la survenance d’actes de malveillance
- à l’abandon de chantier par la société Felco Construction

Il sera rappelé que lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.


Sur les faits d’escroquerie et d’abandon de chantier par la société Rocalu

Pour justifier et s'exonérer de ce retard, la société Mixcité Invest 6 invoque en premier lieu l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à de multiples défaillances des entreprises de menuiseries extérieures étant intervenues successivement et ayant engendré 9 mois de retard. 

Les époux [P] soutiennent qu’il convient de distinguer entre les deux bâtiments faisant valoir que le retard occasionné par les faits d’escroquerie commis par la société Rocalu a été absorbé concernant le bâtiment A et s’agissant du bâtiment B qu’il convient de le limiter à 77 jours soit jusqu’au 16 juin 2023.

Au vu des pièces produites par la défenderesse, il y a lieu de constater :
- le décès le 15 juin 2022 de la gérante de la société EMC Construction, entreprise initialement en charge des menuiseries extérieures
- la recherche d’une nouvelle société pour la reprise du marché
- le dépôt de plainte du directeur financier de la société Mixcité Invest 6 en date du 18 novembre 2022 pour escroquerie à l’encontre de la société Rocalu et faisant état de la signature d’un devis le 25 juillet 2022 relatif à la pause de menuiseries extérieures sur la chantier situé [Adresse 4] à [Localité 8] et le versement d’un acompte à ladite société le 6 septembre 2022
 - la résiliation du marché pour faute liant la société Mixcité à la société Rocalu par courrier recommandé avec accusé réception daté du 26 novembre 2022 
- la recherche d’une nouvelle société afin de se substituer à la société Rocalu, placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 17 mai 2023 prononçant la date de cessation des paiements au 15 juin 2022 
- l’ordre de service n°1 donné à la société LTB menuiseries pour le lot menuiseries extérieures signé le 10 février 2023. 

Cependant, bien que la défenderesse invoque pour justifier d’un retard de livraison un certain nombre de difficultés auxquelles elle a été confrontée en raison des défaillances des entreprises successives en charge du lot “menuiseries extérieures” et dont elle justifie, force est de constater, comme le relèvent à bon droit et les demandeurs, qu’au mois de février 2023, date de l’ordre de service donné à la société LTB Menuiseries, la prestation relative aux menuiseries extérieures ne pouvait matériellement pas être exécutée s’agissant du bâtiment A pour lequel les opérations de construction se limitaient aux fondations. Dès lors, les défaillances des entreprises en charge des menuiseries extérieures supportées par le vendeur n’ont eu aucune conséquence sur la date de livraison contractuellement prévue s’agissant du bâtiment A. De plus, il convient de constater le silence de la défenderesse sur ce point. 

En ce qui concerne le bâtiment B, il ressort des pièces n°11 et n°17 versées en procédure par les époux [P] relatives à l’état des paiements effectués pour l’acquisition de l’appartement T3, que les opérations relatives à l’achèvement des mises hors d’eau et hors d’air ont été effectuées en octobre 2022 et mars 2023. Or, ce n’est que postérieurement à ces opérations de gros oeuvre que la pose des menuiseries extérieures pouvait être réalisée. En conséquence, il convient de retenir comme constituant une cause légitime de suspension du délai de livraison, la défaillance de la société Rocalu occasionnant la recherche d’une nouvelle société, soit à compter du 18 novembre 2022 jusqu’au 10 février 2023. Compte tenu de la date de leur réalisation, les évènements relatifs au décès de la gérante de la société EMC Construction et la recherche en suivant d’une nouvelle société n’ont pas eu de répercussions sur la date de livraison.

En conséquence, il sera considéré que le chantier relatif au bâtiment B a été interrompu par une cause légitime contractuellement prévue durant 84 jours soit deux mois et 22 jours. 

Sur la suspension des travaux ordonnée par la mairie de [Localité 8] 

La société Mixcité Invest 6 invoque le retrait de la permission de voirie et d’une modification de stationnement pour la journée du 23 mars 2023 qui avait été accordée par la mairie de [Localité 8] à la société Miran Habitat, en charge du gros oeuvre, par un arrêté n° 23-2438 daté du 16 mars 2023, retrait étant intervenu le 23 mars 2023 et ayant fait obstacle à la livraison de béton pour couler le plancher du chantier “Le Clos de Chaâge”. Elle précise que ce n’est qu’à l’issue d’un recours gracieux du 17 avril 2023 que la société Miran Habitat a pu procéder le 23 aout 2023 au coulage du dernier plancher. Elle soutient que cette contrainte administrative a entraîné un retard supplémentaire de six mois dans la réalisation des travaux sur le bâtiment A tel qu’établi par l’attestation du maître d’oeuvre. 


Les époux [P] soutiennent d’une part que cette cause n’a jamais été invoquée avant la date de livraison contractuellement prévue, que d’autre part, les pièces adverses ne permettent pas d’apprécier si les modifications du permis initialement accordé ne seraient pas imputables au maître de l’ouvrage.

Dans le contrat de vente, “les contraintes matérielles,administratives ou juridiques de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l’accès du VENDEUR ou encore des entreprises intervenantes, au chantier” figurent au titre des causes légitimes de report du délai de livraison.

Au vu des pièces versées en procédure, il est constant que la permission de voirie accordée à la société Miran Habitat, par la mairie de [Localité 8] pour le 23 mars 2023 à des horaires déterminés a été retirée le jour-même.

Cependant, il y a lieu de relever en premier lieu que ce retrait concernant des opérations de gros oeuvre intervient 8 jours avant la date prévisionnelle de livraison ce qui interroge sur l’état d’avancement du chantier, précision étant faite que le retard retenu s’agissant des défaillances des sociétés en charge des menuiseries extérieures n’a aucune incidence sur les travaux de gros oeuvre lesquels doivent être réalisés en amont. En second lieu, si les pièces produites ne permettent pas de déterminer précisément les motifs de ce retrait, il résulte du courrier en date du 17 avril 2023 adressé par le conseil de la société Mixcité à la mairie de [Localité 8] que cette permission aurait été retirée “le 23 mars à 9h40 [...] en raison d’un prétendu non-respect des horaires de livraison”. Parallèlement, il ressort des dernières écritures de la défenderesse que ce retrait résulte d’une contestation de riverains sur une question d’altimétrie de la voie intérieure de la résidence. En tout état de cause, il ne peut être exclu que ce retrait ait pour origine des agissements imputables à la société en charge du gros oeuvre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et en l’absence de pièces venant éclairer le tribunal quant au retrait de la permission de voirie, la cause légitime de suspension du délai de livraison alléguée par la société Mixcité Invest 6 sera donc écartée.

Sur l’abandon de chantier par la société Miran Habitat

La société Mixcité Invest 6 fait valoir que l’entreprise Miran Habitat en charge du gros oeuvre et notamment de la maçonnerie a cessé de travailler sur le chantier à partir de septembre 2023. Elle produit un constat d’huissier d’abandon de chantier dressé le 22 novembre 2023 ainsi que le courrier de résiliation notifié à la société Miran Habitat le 4 décembre 2023. Elle soutient que cet abandon de chantier a généré un retard de trois mois. 

La cause invoquée étant intervenue postérieurement à la fin de la période de livraison, elle sera écartée. 

Sur les intempéries 

Au nombre des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues dans le contrat figure celle relative aux « intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ”.

La société Mixcité Invest 6 produit une fiche récapitulative des intempéries établie par la société Alienor Ingénierie pour la période du 1er octobre 2021 au 30 décembre 2023 prenant pour station de référence la station de [Localité 9] et retenant 83,69 jours depuis le démarrage du chantier.

L’attestation du Maître d’œuvre du 18 mars 2025 fait état d'intempéries durant 84 jours “acté au 31 septembre 2023".

L’acte de vente ayant été conclu le 28 janvier 2022, les jours d’intempérie survenus avant cette date ne sont pas opposables à l’acquéreur. 

A compter du 28 janvier 2022, la société Mixcité Invest 6 invoque plusieurs jours de retard dus aux intempéries. 

Cependant, il y a lieu de constater que le document produit est une fiche récapitulative établie par la société Alienor et non un relevé de la station météorologique et d’autre part, les intempéries et précipitations ne caractérisent pas en elles-mêmes une cause légitime de suspension des travaux si elles ne sont pas corroborées par la preuve du retard impactant le chantier.

Or la société Mixcité Invest 6 ne démontre pas l’impact de ces intempéries sur le déroulement du chantier.

Ainsi, aucune suspension de délai ne sera retenue au titre des intempéries.

Sur les actes de malveillance et incendies

La société Mixcité Invest 6 fait valoir un retard de 5 jours suite à des actes de vandalisme et d’incendies criminels entre le 5 et le 8 avril 2023. 

Il n’y a pas lieu de retenir la cause invoquée, celle-ci étant intervenue postérieurement à la fin de la période de livraison.

Sur l’abandon de chantier par la société Felco Construction

La société Mixcité Invest 6 fait valoir un retard de 5 mois consécutif à la défaillance de la société Felco Construction titulaire du marché plomberie, électricité, menuiseries intérieures et parquets. 

L’attestation du maître d’œuvre du 18 mars 2025 indique “ résiliation suite abandon de chantier par l’entreprise FELCO titulaire des lots [W]/MENUISERIE INTERIEURE/ ELECTRICITE /CVC/[F]/SOLS PARQUETS : 
Constat d’abandon de chantier en date du 04/09/2024, résiliation en date du 15/10/2024 ayant entraîné une nouvelle consultation et signature de nouveaux marchés en date du 06/02/2025 soit un décalage de 5 mois (hors Menuiseries Intérieures/ Plâtrerie toujours en cours)”

Il n’y a pas lieu de retenir la défaillance de cette entreprise au titre d’une cause légitime de suspension de délai, cette défaillance étant intervenue postérieurement au 31 mars 2023. 

***
Par conséquent et au regard de ce qui précède, il y a lieu de retenir une suspension du délai de livraison de 84 jours pour les biens situés dans le bâtiment B de sorte que le délai de livraison deslots 34 et 67 des époux [P] doit être différé conformément à la stipulation contractuelle de l’article 33.3.5 aux termes de laquelle, “l'époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui de l'évènement effectivement considéré et enregistré, en raison de leur répercussion sur la poursuite des travaux, puis majoré de 1 mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier” portant le délai de livraison au 15 octobre 2023 (84x2 + 30 jours)

Or, il n’est pas contesté que la livraison tant du T2 situé dans le bâtiment A et son parking constituant les lots 18 et 22 que du T3 situé dans le bâtiment B et son parking constituant les lots 34 et 67 n’est toujours pas intervenue au jour de l’audience.

Dès lors, il est suffisamment établi un retard de livraison de :
- 1109 jours calendaires, pour la période entre le 31 mars 2023 et le 13 avril 2026 soit 3 ans et 13 jours pour le bâtiment A
- 911 jours calendaires, pour la période entre le 15 octobre 2023 et le 13 avril 2026 soit 2 ans, 5 mois et 29 jours pour le bâtiment B

Sur la demande de condamnation de livraison sous astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.”

Les époux [P] sollicitent la condamnation de la société Mixcité Invest 6 à livrer les biens sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par appartement passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 

La société Mixcité Invest 6 fait valoir qu’en sa qualité de vendeur elle ne réalise pas les travaux permettant la remise des biens. 

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 
Le vendeur en état futur d'achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs de livrer un immeuble dans un délai déterminé. Il est en cela tenu à une obligation de résultat. 

Au cas présent, il n’est pas contesté que la livraison des biens n’est pas effective. Or il revient à la société Mixcité Invest 6, vendeur, de prouver qu’elle a honoré son obligation de délivrance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et ce malgré les mises en demeure des époux [P] et de leur conseil en date du 13 mars 2024 et 8 juillet 2024 et de la procédure judiciaire initiée par ces derniers. 

Au regard du délai dont la société Mixcité Invest 6 a, de fait, disposé pour exécuter son obligation conformément à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 28 janvier 2022 et le vendeur n'opposant aucune explication à cette absence d'exécution contractuelle nonobstant le retard de livraison retenu pour le bâtiment B, et ce alors même que les acquéreurs se sont acquittés au fur et à mesure de l’avancement des travaux des échéances de prix, il est justifié d’assortir la condamnation de la société Mixcité Invest 6 à livrer les biens sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard et par bien pendant 12 mois passé un délai de 3 mois après la signification du jugement.

Sur les demandes indemnitaires 

L'article 1611 du code civil prévoit que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

En conséquence d'un retard de livraison de 3 ans et 13 jours pour le bâtiment A et de 2 ans 5 mois et 29 jours pour le bâtiment B, la société Mixcité Invest 6 doit être condamnée aux dommages et intérêts pour lesquels les époux [P] démontrent un préjudice.

Ces derniers font valoir que l’acquisition de ces biens avait pour finalité non seulement de leur procurer un revenu complémentaire à leur retraite mais également de les faire bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif Loi Pinel. Au titre de la perte locative subie, ils sollicitent la somme totale de 51.000 euros arrêtée au 6 novembre 2025, date des dernières écritures. Ils soutiennent que le manquement fautif du vendeur à son obligation de livraison dans le délai contractuellement prévu est à l’origine de la perte de l’avantage fiscal “Pinel” et engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 79 914 euros calculée sur la base du prix HT de chaque appartement affecté d’une déduction de 21%.

La société Mixcité Invest 6 conclut au rejet de la demande relative au préjudice de perte locative soutenant qu’elle n’est justifiée ni en son principe ni en son montant. S’agissant des dommages et intérêts au titre de la perte de l’avantage fiscal Pinel, elle fait valoir qu’elle ne s’est jamais engagée à garantir le bénéfice de cet avantage fiscal; qu’elle n’avait aucune obligation contractuelle de déposer un rescrit auprès de l’administration fiscale mais que, constatant que les époux [P] n’avaient pas initié de démarches, a déposé une demande en ce sens le 2 avril 2025, demande toujours en cours d’examen par l’administration fiscale; qu’enfin, cet avantage fiscal a simplement été décalé dans le temps. Elle demande dès lors de débouter les époux [P]. 

Sur la perte de loyers

Il est constant qu’en l’absence de livraison des biens immobiliers, les consorts [P] n’ont pas pu mettre en location les logements et les places de stationnement, objets de leur investissement locatif.
En l’espèce, aucun bail n'a été conclu, la livraison n’ayant pas été effectuée. En conséquence, le préjudice doit s’évaluer à l’aune de la chance perdue de conclure un bail et de percevoir des loyers et ce au regard de l’état du marché locatif.
A ce titre les époux [P] produisent deux attestations d’agence immobilière datées du 26 octobre 2023 estimant la valeur locative d’un appartement de type F2 situé [Adresse 4] à [Localité 8] entre 650 et 700 euros et d’un appartement de type F3 entre 900 et 950 euros. Ils versent également une attestation de la gérante de l’agence Objectifimmo datée du 3 juillet 2024 par laquelle cette dernière justifie avoir un dossier locataire depuis mi mars 2024 pour l’appartement T3 des époux [P]. 
Il convient de considérer, au vu des éléments produits susvisés, que si les biens avaient été livrés aux époux [P] comme convenu le 31 mars 2023, ils avaient 80% de chance de pouvoir louer le T2 selon un loyer mensuel de 675€ et, considérant le dossier locataire constitué pour l’appartement de type T3 dont l’existence est justifiée mais dont il ne peut être apprécié la solidité, il sera retenu 90% de chance de le louer selon un loyer mensuel de 925€.
Sachant que les époux [P] ne sollicitent une indemnisation que jusqu’au mois de novembre 2025, il y a lieu de fixer leur préjudice au titre de la perte de chance de louer 
- le lot 18 (T2 situé dans le bâtiment A) à la somme de 16.740 € (675x80%x31), en indemnisation de sa perte locative, pour la période du 31 mars 2023 au 6 novembre 2025, date des dernières conclusions (31 mois),
- le lot 34 (T3 situé dans le bâtiment B) à la somme de 20.812,50 € (925x90%x25), en indemnisation de sa perte locative, pour la période du 15 octobre 2023 au 6 novembre 2025, date des dernières conclusions (25 mois),
Dès lors, la société Mixcité Invest 6 sera condamnée à verser aux époux [P] en réparation du préjudice subi du fait de la perte locative la somme totale de 37.552,50 euros.
Sur la perte de l’avantage fiscal de la loi Pinel

Les époux [P] soutiennent qu'en raison du retard dans la livraison des appartements, ils ont perdu la somme de 79 914 euros correspondant, pour la durée du retard, à la perte de l'économie d'impôt qu'ils entendaient réaliser dans le cadre de la loi fiscale alors applicable, le Code Général des Impôts subordonnant le bénéfice de l’avantage fiscal à un achèvement du logement dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte. 

Sur ce,

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce de logements acquis en l’état futur d’achèvement, ce dernier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique (C du I de l’article 199 novovicies du CGI).

Ainsi, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la société Mixcité Invest 6 et les époux [P] ayant été signé le 28 janvier 2022, l’achèvement devait intervenir au plus tard le 28 juillet 2024 (28/01/2022 + 30 mois).

La livraison n’étant toujours pas intervenue, les époux [P] ont effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts et ce non pas au titre de la non-exécution par la société Mixcité Invest 6 d’une obligation de démarche auprès de l’administration fiscale en ce qu’elle n’est tenue ni contractuellement ni légalement à ce titre mais du fait de son manquement en qualité de vendeur à son obligation de mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le 31 mars 2023 (acte de vente - article 33.3.3).

L’argument soutenu par la société Mixcité Invest 6 selon lequel la perte alléguée à ce titre serait hypothétique dès lors qu’un rescrit fiscal a été sollicité le 2 avril 2025 est inopérant, cette démarche étant manifestement trop tardive au regard du délai imposé par l’administration fiscale.

Selon l'article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d'impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :
- 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;
- 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l'engagement de location était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.

Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d'une réduction d'impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d'acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.

Le préjudice résultant de la perte de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal s'analyse en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n'était soumis à aucun aléa puisque même en cas de livraison effective et dans les délais, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions légales.

Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu'il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi.

Dans ces conditions et en prenant pour assiette la somme de 380.541,67 € HT correspondant au prix d’acquisition, le préjudice résultant de la perte de chance qu’il convient de retenir à hauteur de 40% subi par les époux [P] peut être évalué à la somme de 31.965,50 € (380.541,67 € x 21 % x 40%).

En conséquence, la société Mixcité Invest 6 sera condamnée à payer aux époux [P] la somme de 31.965,50 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel .

Sur les autres demandes 
Sur les intérêts et la capitalisation
Les sommes allouées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.
La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil.
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société Mixcité Invest 6 qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L'équité commande de condamner la Mixcité Invest 6, partie qui succombe, à payer aux époux [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La condamnation de la société Mixcité Invest 6 emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. 
En l’espèce, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à livrer les biens acquis par M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] suivant acte authentique du 28 janvier 2022 soit les lots 18 et 22 et les lots 34 et 67 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par bien pendant 12 mois passé un délai de 3 mois après la signification du jugement.
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à payer à M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] la somme de 37.552,50 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation des préjudices subis du fait de la perte de chance de percevoir des loyers;
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à payer à M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] la somme de 31.965,50 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision
- Ordonne la capitalisation des intérêts échus, par année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 aux entiers dépens ;
- Condamne la SAS Mixcité Invest 6 à payer à M. [A] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- Déboute la SAS Mixcité Invest 6 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- Rappelle l’exécution provisoire du jugement et dit n’y avoir lieu à l’écarter

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1359, code civil 1610, code civil 1611, code civil 1603, code civil 1100-2, code civil 1358, code civil 1601-3, code civil 1601-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02316

  en commun : code civil 1610, code civil 1611, code civil 1601-3, code civil 1601-1

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05060

  en commun : code civil 1611, code civil 1603, code civil 1601-3, code civil 1601-1

• 21 août 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/04561

  en commun : code civil 1611, code civil 1603, code civil 1358, code civil 1601-1

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01672

  en commun : code civil 1359, code civil 1610, code civil 1611, code civil 1603

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/06802

  en commun : code civil 1359, code civil 1610, code civil 1611, code civil 1603

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Valenciennes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02657

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1610, code civil 1611, code civil 1603

• 21 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 20/03690

  en commun : code civil 1611, code civil 1601-3, code civil 1601-1

• 18 mai 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 23/01753

  en commun : code civil 1611, code civil 1601-3, code civil 1601-1

Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:11:16.295Z.