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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 26 mai 2026, n° 20/08257

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 décembre 2017, la SCCV [Localité 2] LOT B a vendu en l’état futur d’achèvement plusieurs commerces situés en rez-de-chaussée constitués par les volumes 7, 9, 10, 11 et 14 à la société MANIVEST, dans le cadre d’un projet de construction situé à [Localité 6]. 

L’acte de vente prévoit une date d’achèvement de l’immeuble au 15 avril 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison. 

Par acte en date du 30 mars 2018, la société MANIVEST a cédé à la SCI [Y] [H] le contrat de vente en état futur d’achèvement du 15 décembre 2017 portant sur le volume n°7, d’une surface de 180,22m², pour un prix de 528.000 € TTC.

Par contrat du 12 novembre 2018, la SCI [Y] [H] a ensuite donné à bail commercial le local correspondant au volume n°7 à la SELARL PHARMACIE [Y] pour une durée de 9 années et contre un loyer de 48.000 € annuel HT et hors charges, aux fins d’exploitation d’une officine de pharmacie.

Le local commercial en cause a fait l’objet d’une livraison le 16 octobre 2019, selon procès-verbal de livraison sans réserve signé entre la SCI [Y] [H] et la SCCV ASNIERES LOT B.

Des travaux d’aménagement de la voirie desservant l’immeuble, et notamment le local commercial en cause, restaient nécessaires et ont eu lieu postérieurement à cette livraison. 

Or, la SCI [Y] [H] et la SELARL PHARMACIE [Y] allèguent d’une livraison de ces travaux de voiries sur la première semaine de septembre 2020, et considèrent donc que la date d’achèvement fixée au 15 avril 2019 n’a pas été respectée, lui causant un préjudice dans l’exploitation de la pharmacie.

Par courrier recommandé en date du 29 juillet 2020 adressé par l’intermédiaire de leur conseil, la SCI [Y] [J] et la SELARL PHARMACIE [Y] ont sollicité la réparation de leur préjudice auprès de la société SCCV [Localité 4].

Ce courrier est resté sans réponse.

En conséquence, par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2020, la SCI [Y] [J] et la SELARL PHARMACIE [Y] ont assigné la SCCV [Localité 4] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en réparation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 août 2023, la SCI [Y] [J] et la SELARL PHARMACIE [Y] demandent au tribunal de :
JUGER la société SCCV [Localité 4] a manqué à ses obligations contractuelles vis-à-vis de la SCI [Y] [H]. JUGER que les manquements contractuels de la société SCCV [Localité 4] sont constitutifs d’une faute délictuelle à l’encontre de la SELARL PHARMACIE [Y]. CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] à payer à la SCI [Y] [H] une somme de 74 000 euros en réparation du préjudice subi. CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] à payer à la SELARL PHARMACIE [Y] une somme de 514 411 euros en réparation du préjudice subi. DEBOUTER la SCCV [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] à payer à la SCI [Y] [H] et à la SELARL PHARMACIE BARON une somme de 7 000 euros chacune au titre l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, la SCCV [Localité 4] demande au tribunal de :
JUGER que la SCI [Y] [H] ne caractérise pas les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 4] ; JUGER que la SELARL PHARMACIE [Y] ne caractérise pas les conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 4] ; JUGER qu’aucun retard indemnisable ne saurait être allégué à l’encontre de la SCCV [Localité 4] ; JUGER que les retards de livraison / achèvement sont légitimés par les causes légitimes de suspension de délai, conformément à la clause stipulée à l’acte de VEFA, et ne peuvent donc donner lieu à indemnisation ; JUGER qu’aucun manquement, qu’aucun préjudice et qu’aucun lien de causalité ne sont caractérisés à l’encontre de la SCCV [Localité 4] ; JUGER que la SCI [Y] [H] et la SELARL [Y] ne démontrent pas la réalité de leurs allégations alors que la charge de la preuve leur incombe ; En conséquence, 
DEBOUTER LA SCI [Y] et la SELARL PHARMACIE [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; DEBOUTER LA SCI [Y] et la SELARL PHARMACIE [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; JUGER que la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ; CONDAMNER in solidum LA SCI [Y] [H] et la SELARL PHARMACIE [Y] à payer à la concluante 7.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025. L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 25 mars 2026, et mise en délibéré au 26 mai 2026.
Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, l’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur la responsabilité contractuelle due au retard de livraison à l’égard de la SCI [Y] [H]
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 
Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Aux termes de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Sur le retard de livraison et d’achèvement,
En l’espèce, l’acte authentique de vente du 15 décembre 2017 prévoit que l’achèvement des ouvrages et leur livraison doit intervenir au plus tard le 15 avril 2019, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

L’acte dresse ensuite une liste non exhaustive des causes légitime de suspension, parmi lesquelles figurent notamment les intempéries et les retards imputables aux compagnies concessionnaires ou à la collectivité locale en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble. 

Les requérantes considèrent que non seulement le local commercial acquis a été livré le 16 octobre 2019, mais qu’en outre l’achèvement de l’ouvrage ne s’est réalisé que le 7 juillet 2020, et que c’est bien cette date qu’il convient de prendre en compte pour établir le retard dans la livraison du bien compte tenu de la clause 3. Définition de l’achèvement stipulé à l’acte.

Dans ses écritures, la SCCV, aux termes de ses développements, conclut également que « le local était achevé, au sens contractuel de sa définition, le 7 juillet 2020 ».

Il convient par conséquent de retenir la date du 7 juillet 2020 comme date de livraison, malgré l’absence de pièce versée par les parties sur ce point. 


Sur le manquement contractuel allégué par les requérantes,
Pour justifier de ce retard, la SCCV [Localité 4] fait état des circonstances suivantes :
Un total de 65 jours d’intempéries justifiant le retard dans la livraison du local ;Un retard de 11,5 mois imputable à la collectivité locale en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble, justifiant le retard dans l’achèvement de l’ouvrage.
Les demandeurs font valoir, d’une part, que les intempéries ne sont pas suffisamment justifiées, et d’autre part, que les retards pris dans les travaux de voirie sont imputables au Maître de l’ouvrage et non à la collectivité locale.

Réponse du tribunal

S’agissant des intempéries,
Il est constant que les intempéries peuvent constituer un cas de force majeure faisant obstacle à la livraison d’un immeuble dans les délais, si les attestations sont basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs, d’autant plus si ces attestations sont établies par un tiers au contrat.

D’ailleurs, l’acte de vente du 15 décembre 2017 prévoit expressément comme cause légitime de suspension les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre « et justifiés par les relevés de la station météorologiques la plus proche du chantier ». L’acte ajoute ensuite que « pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessous ». 

En l’espèce, la SCCV [Localité 7] B produit trois attestations d’intempéries émanant du maître d’œuvre. La première attestation est datée du 4 avril 2018 et porte sur la période de janvier 2017 à janvier 2018. Elle détaille le nombre de demi-journées d’intempéries mois par mois sur l’année 2017 pour conclure à un total de 27 jours d’intempéries de mars à décembre 2017. La deuxième attestation est datée du 5 octobre 2018 et porte sur la période de janvier à juin 2018. Elle détaille le nombre de demi-journées d’intempéries mois par mois sur cette période pour conclure à un total de 38,5 jours d’intempéries. La troisième attestation est datée du 14 mars 2019 et porte sur la période de juillet 2018 à février 2019. Elle détaille le nombre de demi-journées d’intempéries mois par mois sur cette période pour conclure à un total de 19,5 jours d’intempéries. Il en résulte un total de 65 jours d’intempéries. Chaque attestation porte la mention suivante : « nous délivrons la présente attestation accompagnée des relevés de la FFB ».

Toutefois, aucun justificatif n’accompagne ces attestations, ce que la SCCV reconnait dans ses écritures, ajoutant que les justificatifs auxquels il est fait référence dans l’acte de vente sont accessibles en ligne, et qu’elle verse des relevés météorologiques à la procédure portant sur le seul mois de février 2018 « à titre d’exemple ». Elle produit ensuite, pour les besoins de la procédure, des relevés concernant les périodes en cause, édités le 6 mai 2024, ce qui permet de conclure que ces relevés n’étaient pas joints aux attestations évoquées. En outre, ces relevés ne sont accompagnés d’aucune explication, et se borne à indiquer les précipitions jour par jour en « mm ». Il n’est pas non plus précisé s’il s’agit de relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, ce qui apparait en réalité peu probable s’agissant de relevés de la station [Localité 8]/Charles-de-Gaulle située dans le Val d’Oise, alors que le chantier en cause était situé à [Localité 9] dans le département des Hauts-de-Seine. 

Ainsi, les relevés produits apparaissent non exploitables et tardifs, et ne répondent pas aux stipulations contractuelles des parties sur la preuve. Ils sont également peu probants compte tenu de l’éloignement de la station météorologique émettrice de ces relevés par rapport au chantier en cause. Les demandeurs n’ont donc pas pu bénéficier de données météorologiques publiques vérifiables et contestables. 

Dès lors, cette cause de suspension n’apparait pas suffisamment démontrée et ne sera pas retenue par le tribunal.

S’agissant des défaillances imputables à la collectivité locale
Il ressort de l’acte du 15 décembre 2017 que peuvent constituer une cause légitime de suspension « les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc…), ou à la collectivité locale (Ville, Département, Aménageur etc…) en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble ». A cet égard les parties ont prévu de s’en remettre à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux. 

Pour rappel, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, l’obligation de livraison dans les délais constitue une obligation de résultat, et il revient à la SCCV [Localité 7] B de prouver qu’elle a respecté cette obligation. A défaut, il lui revient de démontrer en quoi le retard dans la livraison est justifié par une cause légitime de suspension.

Pour rappel également, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il revient donc à la SCCV de prouver qu’une cause légitime de suspension est établie. En particulier, selon les stipulations du contrat, il lui revient de démontrer que les retards de travaux de voirie en vue de la desserte de l’immeuble sont imputables à une collectivité locale, puisqu’il s’agit d’un de leur moyen. 

En effet, la clause stipulée dans le contrat de vente ne dispense pas la SCCV [Localité 4] de démontrer la réalité de la cause légitime de suspension qu’elle invoque. Or, la société défenderesse ne verse aucune pièce aux débats en ce sens, pas même les certificats qui auraient dû être établis pas le Maître d’œuvre.

De cette façon, non seulement la SCCV [Localité 4] n’a pas respecté les dispositions contractuelles la liant à l’acquéreur, mais en outre elle ne permet pas au tribunal de vérifier que les retards de travaux de voirie sont bien imputables à une collectivité locale, et non au Maître de l’ouvrage ou au Maître d’œuvre.





En conséquence, cet événement ne peut être retenu comme cause légitime de suspension.

Ainsi, il ressort de ce qui précède que le retard intervenu dans la livraison et l’achèvement du local commercial de la SCI [Y] [H] est imputable à un manquement contractuel de la SCCV ANSIERES [Localité 10] dans l’exécution du contrat. 

Sa responsabilité contractuelle est donc engagée. Compte tenu du fait que la livraison avec achèvement aurait dû intervenir le 15 avril 2019, le tribunal retiendra un retard de 14 mois et 3 semaines à la date du 7 juillet 2020. 

Sur le préjudice financier de la SCI [Y] [H]
La SCI [Y] [H] sollicite la somme de 74 000 euros en réparation de son préjudice.

Elle soutient que la SELARL PHARMACIE [Y] devait lui verser un loyer annuel de 48 000 euros, en douze mensualités de 4 000 euros, comme cela était prévu au contrat de bail du 12 novembre 2018. Or, elle explique qu’elle a été contrainte, en raison du retard de livraison et d’achèvement de l’ensemble immobilier, de consentir à la pharmacie plusieurs périodes de franchises de loyer jusqu’à la fin de l’année 2020, à hauteur de 18 mois et demi, représentant un manque à gagner de 74 000 euros. 

Pour la SCCV [Localité 2], le préjudice est causé non pas par leur éventuel manquement contractuel, mais par l’accord de la SCI d’accorder plusieurs mois de franchises de loyer. Elle soutient ainsi que l’effet relatif des conventions empêche d’attribuer le préjudice subi par la SCI à la SCCV. Par ailleurs, sur le quantum, la SCCV [Localité 4] considère que la nécessité d’une franchise totale n’est pas démontrée, et qu’il n’était pas justifié d’accorder une franchise sur une période de 18 mois, faisant valoir que l’aménagement de la pharmacie a duré d’octobre 2019 à février 2020, et que la pharmacie a été exploitée seulement à partir du 29 mars 2020, qu’il n’y a donc que 3 mois à prendre en compte jusqu’au 7 juillet 2020, date de l’achèvement de l’ensemble.

Réponse du tribunal

En l’espèce, la SCI a acquis le bien en VEFA par acte du 30 mars 2018 et a consenti le bien à bail à la SELARL par contrat du 12 novembre 2018, soit antérieurement à la date d’achèvement et de livraison fixé dans l’acte authentique. La SCI [Y] [H] comme la SELARL PHARMACIE [Y] pouvaient donc légitimement espérer exploiter ce local, période d’aménagement compris s’agissant de la perceptions des loyers, dès le 15 avril 2019. Or, le montant du loyer commercial de 4000 euros mensuels a été fixé dès le bail commercial du 12 novembre 2018. Il convient donc de retenir ce montant qui n’est pas remis en cause.

Ainsi, sur la période entre le 15 avril 2019, date de livraison prévue à l’acte, et le 16 octobre 2019, date de livraison du local, la perte de loyer apparait suffisamment justifiée et la SCCV [Localité 2] LOT B sera condamné à réparer ce préjudice sur une période 6 mois.




Une fois le local réceptionné le 16 octobre 2019, des travaux d’aménagement étaient nécessaires, dont la période doit être neutralisée. En effet, il est d’usage qu’un local commercial fasse l’objet d’une franchise de loyers accordée par le bailleur le temps des travaux d’installation et d’aménagement. Dès lors, cette période sans loyer ne peut trouver de lien de causalité avec le retard reproché à la SCCV [Localité 4], cette période d’aménagement étant inévitable. En effet, puisque la pharmacie n’a pas été exploitée durant cette période, elle n’était pas en mesure de régler les loyers en raison de l’absence d’exploitation et non en raison des travaux de voiries en cours. Or, les travaux d’aménagement auraient été finalisés le 6 février 2020 de l’aveux même de la SCI [Y] [H], et la pharmacie n’a pas été exploitée avant le 29 mars 2020. En conséquence, en l’absence de lien causal clairement établi du 16 octobre 2019 au 29 mars 2020 entre le préjudice financier allégué et le manquement contractuel de la société défenderesse, cette période ne peut donner lieu à réparation. 
Cette période ne sera donc pas retenue par le tribunal.

Par la suite, entre le début d’exploitation le 29 mars 2020 et l’achèvement et la livraison intervenus le 7 juillet 2020, la SCI soutient qu’elle n’a pas été en mesure d’assurer une jouissance paisible du bien à la pharmacie, la contraignant à lui accorder une franchise de loyers, et que la SELARL n’était financièrement pas en mesure de les payer en raison des travaux de voiries en cours. 
La SCI [Y] [H] ne vise, au soutien de cet argument, aucune des pièces qu’elle produit, aucune pièce financière ne portant sur cette période. Le préjudice financier n’est donc pas suffisamment établi, tout comme son lien de causalité avec le manquement contractuel de la société défenderesse.
Cette période ne sera pas non plus retenue.

Enfin, s’agissant de la période postérieure entre le 7 juillet 2020 et fin décembre 2020, alors que l’achèvement et la livraison de l’ensemble immobilier sont réalisés, la SCI [Y] [H] n’apporte aucune explication sur cette période, dont l’indemnisation n’apparait dès lors pas justifiée alors que les travaux de voirie étaient terminés.

Ainsi, sur la période retenue du 15 avril au 16 octobre 2019, la SCCV [Localité 4] sera condamnée à payer à la SCI [Y] [H] la somme de 24 000 euros au titre de son préjudice financier, correspondant à une période de six mois au cours de laquelle la SCI n’a pas pu mettre son bien en location. 

 V. Sur la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 4] à l’égard de la SELARL PARMARCIE [Y]

Sur la responsabilité quasi délictuelle de la SCCV [Localité 2] [Localité 10]
Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.




En l’espèce, il est établi que la SCCV [Localité 4] a manqué à ses obligations contractuelles en ne pouvant s’exonérer du retard dans la livraison et l’achèvement du bien en cause.

Cette faute contractuelle peut être de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard d’un tiers au contrat, si ce tiers démontre un préjudice et un lien de causalité entre ce préjudice et la faute contractuelle de la SCCV [Localité 4].

La SELARL PHARMACIE [Y] soutient que le manquement contractuel du constructeur l’a empêchée d’exploiter sa pharmacie dans des conditions normales, lui causant un préjudice financier. A l’appui de documents comptables, elle évalue son préjudice à 514 411 euros qu’elle sollicite en réparation.

En défense, la société SCCV [Localité 4] considère que la période d’aménagement de la pharmacie ne peut pas être prise en compte, et que le montant du préjudice annoncé n’est pas suffisamment justifié par les pièces versées aux débats. 

Sur le caractère certain du préjudice et le lien de causalité, 
A la lecture des pièces versées aux débats, il apparait au tribunal difficilement contestable que la SCI comme la SELARL avaient l’espoir d’exploiter le local commercial en cause à compter du 15 avril 2019. Cela ressort notamment du bail commercial signé entre les parties le 12 novembre 2018, établissant la volonté lucrative des parties au contrat de bail.

La SELARL PHARMACIE [Y] verse plusieurs pièces démontrant que les projections financières n’ont pas été atteintes sur la période espérée d’exploitation. Le tribunal considère que ces documents comptables doivent être pris en compte, puisque les chiffres d’affaires prévisionnels pour les premières années d’exploitation ont en réalité été dépassés sur les premières années d’exercice réel de la pharmacie après achèvement des travaux de voirie. Cela démontre que les projections financières étaient réalistes, sérieuses, et qu’elles n’ont pas été exagérées, ce qui est favorable à la société défenderesse. 

Or, parmi ces pièces, la SELARL verse les synthèses d’activité à compter du mois d’avril 2020, jusqu’au mois d’avril 2021. Il ressort de l’analyse de ces pièces que le chiffre d’affaires de la SELARL a nettement évolué dès le mois de septembre 2020, soit immédiatement après la période estivale et l’achèvement des travaux de voiries. 

Le caractère certain du préjudice apparait établi.

Il ressort également des pièces produites, que le fait que le local censé exploiter un fonds de commerce d’officine de pharmacie n’a pas été achevé dans les délais contractuellement prévus a obéré les perspectives financières de ces mêmes parties. En effet, il ressort notamment du procès-verbal de constat du 10 juin 2020, réalisé par Huissier de justice à la demande de la SELARL PHARMACIE [Y] et en présence de son gérant, que la [Adresse 4], adresse de la pharmacie, est encore en chantier, que les commerces sont encore fermés en milieu de semaine, et que la pharmacie en cause est encerclée par des grilles et barrières, compliquant fortement l’accès à ce commerce. Les rues alentours sont également en chantier.

Ainsi, la pharmacie est restée difficilement accessible jusqu’à une date très proche de l’achèvement complet du 7 juillet 2020.

Dès lors, le lien de causalité entre le préjudice et la faute de la SCCV [Localité 4] est également établi.

Sur le quantum de ce préjudice,
Sur le quantum de ce préjudice, contrairement à ce que soutient la SCCV [Localité 4] et ce qui ressort de sa pièce Note technique financière, le tribunal doit rechercher en se fondant sur les pièces versées aux débats, quels gains financiers la SELARL PHARMACIE [Y] aurait pu raisonnablement espérer réaliser sur la période comprise entre la date de complet achèvement et de livraison initialement prévue, soit le 15 avril 2019, et la date effective de complet achèvement le 7 juillet 2020, et ainsi établir le préjudice compte tenus des résultats financiers réels sur cette période. 

D’ores et déjà, il convient de préciser que la pièce Note technique financière versée par la SCCV ASNIERS [Localité 10] ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du préjudice. En effet, cette pièce émane d’un expert désigné par la partie défenderesse pour les besoins de la procédure. En outre, ce dernier part du postulat qu’un retard minimum de quatre mois est justifié, et fixe une date de début d’activité hypothétique définie de façon arbitraire puisqu’elle ne reposant sur aucun élément objectif.

A l’inverse, la SELARL PHARMACIE [Y] verse plusieurs documents comptables, dont des projections financières, certes elles aussi hypothétiques, mais dont il a été démontré qu’elles avaient été correctement évaluées et même en deçà de la réalité économique de la pharmacie. Elle verse également des pièces établies par un expert-comptable tenu à un devoir de probité et à un code de déontologie, et dont par ailleurs les pièces produites ne sont pas sérieusement remises en cause. Il convient donc de retenir ces pièces pour l’appréciation du tribunal.

S’agissant de la période à indemniser :

La SCCV [Localité 2] LOT B, qui avait jusqu’au 15 avril 2019 pour livrer le bien parfaitement achevé, ne peut être comptable de la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 15 avril 2019. Par ailleurs, le local commercial a finalement été livré le 16 octobre 2019 et la pharmacie n’a commencé à être exploitée qu’à compter du 29 mars 2020. La SELARL PHARMACIE [Y] n’allègue pas d’une période exceptionnellement longue d’aménagement. Celle-ci ne peut être attribuée au constructeur. Ainsi, il convient de neutraliser une période de 9 mois, et de considérer que si l’immeuble avait été achevé et livré dans les temps le 15 avril 2019, la pharmacie n’aurait été exploitable qu’à compter du 1er octobre 2019. S’agissant de l’année 2020, l’achèvement complet étant intervenue le 7 juillet 2020, il convient d’indemniser la période comprise entre le 1er janvier et le 7 juillet 2020.

S’agissant du préjudice retenu :

A la suite de l’analyse des éléments comptables versés par la société demanderesse, et compte tenu de la période à indemniser, il apparait que le préjudice financier réel de la pharmacie [Y], qui en tout état de cause aurait été sur une période de lancement, s’établit à la somme de 42 500 euros. 
S’agissant ensuite des 64 981 euros sollicités au titre de la dépréciation des stocks, non seulement le calcul retenu apparait arbitraire, mais en outre les pièces produites ne permettent pas d’établir quelle quantité a été atteinte par la péremption et a été comptablement perdue. Par ailleurs, concernant ce poste, le lien de causalité avec la faute contractuelle de la SCCV ne peut être établi, la gestion des stocks étant de la responsabilité de la pharmacie qui était en capacité de prendre en compte le retard de livraison. 

Leur demande de réparation à ce titre ne sera pas retenue.

En conséquence, la SCCV ASNIERS [Localité 10] sera condamnée à payer à la SELARL PHARMACIE [Y] la somme de 42 500 euros en réparation de son préjudice financier. 


Sur les demandes accessoiresSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCCV [Localité 4], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV [Localité 4], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [Y] [H] et à la SELARL PHARMACIE [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros chacune. 

Ses propres demandes formées sur ce fondement doivent être rejetées.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il n’apparait pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe 
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à payer à la SCI [Y] [H] la somme de 24 000 euros au titre de la réparation de son préjudice :
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à payer à la SELARL PHARMACIE [Y] la somme de 42 500 euros au titre de la réparation de son préjudice :
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à verser à la société SCI [Y] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à verser à la SELARL PHARMACIE [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCCV [Localité 2] [Localité 10] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV [Localité 7] B aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, greffière placée présents lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
26 Mai 2026


N° R.G. : N° RG 20/08257 - N° Portalis DB3R-W-B7E-WEMD

N° Minute :








AFFAIRE

S.C.I. [Y] [H], S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [Y]

C/

S.C. SCCV [Localité 2] LOT B





Copies délivrées le :












DEMANDERESSES

S.C.I. [Y] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Sophie HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1238

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Sophie HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1238


DEFENDERESSE

S.C. SCCV [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Cyrille CHARBONNEAU de la SELARL AEDES JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G262



En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2026 en audience publique devant :

Sylvain THONIER, Juge placé, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-président 
Sylvain THONIER, Juge Placé,

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE,greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 décembre 2017, la SCCV [Localité 2] LOT B a vendu en l’état futur d’achèvement plusieurs commerces situés en rez-de-chaussée constitués par les volumes 7, 9, 10, 11 et 14 à la société MANIVEST, dans le cadre d’un projet de construction situé à [Localité 6]. 

L’acte de vente prévoit une date d’achèvement de l’immeuble au 15 avril 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison. 

Par acte en date du 30 mars 2018, la société MANIVEST a cédé à la SCI [Y] [H] le contrat de vente en état futur d’achèvement du 15 décembre 2017 portant sur le volume n°7, d’une surface de 180,22m², pour un prix de 528.000 € TTC.

Par contrat du 12 novembre 2018, la SCI [Y] [H] a ensuite donné à bail commercial le local correspondant au volume n°7 à la SELARL PHARMACIE [Y] pour une durée de 9 années et contre un loyer de 48.000 € annuel HT et hors charges, aux fins d’exploitation d’une officine de pharmacie.

Le local commercial en cause a fait l’objet d’une livraison le 16 octobre 2019, selon procès-verbal de livraison sans réserve signé entre la SCI [Y] [H] et la SCCV ASNIERES LOT B.

Des travaux d’aménagement de la voirie desservant l’immeuble, et notamment le local commercial en cause, restaient nécessaires et ont eu lieu postérieurement à cette livraison. 

Or, la SCI [Y] [H] et la SELARL PHARMACIE [Y] allèguent d’une livraison de ces travaux de voiries sur la première semaine de septembre 2020, et considèrent donc que la date d’achèvement fixée au 15 avril 2019 n’a pas été respectée, lui causant un préjudice dans l’exploitation de la pharmacie.

Par courrier recommandé en date du 29 juillet 2020 adressé par l’intermédiaire de leur conseil, la SCI [Y] [J] et la SELARL PHARMACIE [Y] ont sollicité la réparation de leur préjudice auprès de la société SCCV [Localité 4].

Ce courrier est resté sans réponse.

En conséquence, par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2020, la SCI [Y] [J] et la SELARL PHARMACIE [Y] ont assigné la SCCV [Localité 4] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en réparation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 août 2023, la SCI [Y] [J] et la SELARL PHARMACIE [Y] demandent au tribunal de :
JUGER la société SCCV [Localité 4] a manqué à ses obligations contractuelles vis-à-vis de la SCI [Y] [H]. JUGER que les manquements contractuels de la société SCCV [Localité 4] sont constitutifs d’une faute délictuelle à l’encontre de la SELARL PHARMACIE [Y]. CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] à payer à la SCI [Y] [H] une somme de 74 000 euros en réparation du préjudice subi. CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] à payer à la SELARL PHARMACIE [Y] une somme de 514 411 euros en réparation du préjudice subi. DEBOUTER la SCCV [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] à payer à la SCI [Y] [H] et à la SELARL PHARMACIE BARON une somme de 7 000 euros chacune au titre l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, la SCCV [Localité 4] demande au tribunal de :
JUGER que la SCI [Y] [H] ne caractérise pas les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 4] ; JUGER que la SELARL PHARMACIE [Y] ne caractérise pas les conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 4] ; JUGER qu’aucun retard indemnisable ne saurait être allégué à l’encontre de la SCCV [Localité 4] ; JUGER que les retards de livraison / achèvement sont légitimés par les causes légitimes de suspension de délai, conformément à la clause stipulée à l’acte de VEFA, et ne peuvent donc donner lieu à indemnisation ; JUGER qu’aucun manquement, qu’aucun préjudice et qu’aucun lien de causalité ne sont caractérisés à l’encontre de la SCCV [Localité 4] ; JUGER que la SCI [Y] [H] et la SELARL [Y] ne démontrent pas la réalité de leurs allégations alors que la charge de la preuve leur incombe ; En conséquence, 
DEBOUTER LA SCI [Y] et la SELARL PHARMACIE [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; DEBOUTER LA SCI [Y] et la SELARL PHARMACIE [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; JUGER que la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ; CONDAMNER in solidum LA SCI [Y] [H] et la SELARL PHARMACIE [Y] à payer à la concluante 7.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025. L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 25 mars 2026, et mise en délibéré au 26 mai 2026.
Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, l’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur la responsabilité contractuelle due au retard de livraison à l’égard de la SCI [Y] [H]
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 
Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Aux termes de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Sur le retard de livraison et d’achèvement,
En l’espèce, l’acte authentique de vente du 15 décembre 2017 prévoit que l’achèvement des ouvrages et leur livraison doit intervenir au plus tard le 15 avril 2019, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

L’acte dresse ensuite une liste non exhaustive des causes légitime de suspension, parmi lesquelles figurent notamment les intempéries et les retards imputables aux compagnies concessionnaires ou à la collectivité locale en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble. 

Les requérantes considèrent que non seulement le local commercial acquis a été livré le 16 octobre 2019, mais qu’en outre l’achèvement de l’ouvrage ne s’est réalisé que le 7 juillet 2020, et que c’est bien cette date qu’il convient de prendre en compte pour établir le retard dans la livraison du bien compte tenu de la clause 3. Définition de l’achèvement stipulé à l’acte.

Dans ses écritures, la SCCV, aux termes de ses développements, conclut également que « le local était achevé, au sens contractuel de sa définition, le 7 juillet 2020 ».

Il convient par conséquent de retenir la date du 7 juillet 2020 comme date de livraison, malgré l’absence de pièce versée par les parties sur ce point. 


Sur le manquement contractuel allégué par les requérantes,
Pour justifier de ce retard, la SCCV [Localité 4] fait état des circonstances suivantes :
Un total de 65 jours d’intempéries justifiant le retard dans la livraison du local ;Un retard de 11,5 mois imputable à la collectivité locale en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble, justifiant le retard dans l’achèvement de l’ouvrage.
Les demandeurs font valoir, d’une part, que les intempéries ne sont pas suffisamment justifiées, et d’autre part, que les retards pris dans les travaux de voirie sont imputables au Maître de l’ouvrage et non à la collectivité locale.

Réponse du tribunal

S’agissant des intempéries,
Il est constant que les intempéries peuvent constituer un cas de force majeure faisant obstacle à la livraison d’un immeuble dans les délais, si les attestations sont basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs, d’autant plus si ces attestations sont établies par un tiers au contrat.

D’ailleurs, l’acte de vente du 15 décembre 2017 prévoit expressément comme cause légitime de suspension les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre « et justifiés par les relevés de la station météorologiques la plus proche du chantier ». L’acte ajoute ensuite que « pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessous ». 

En l’espèce, la SCCV [Localité 7] B produit trois attestations d’intempéries émanant du maître d’œuvre. La première attestation est datée du 4 avril 2018 et porte sur la période de janvier 2017 à janvier 2018. Elle détaille le nombre de demi-journées d’intempéries mois par mois sur l’année 2017 pour conclure à un total de 27 jours d’intempéries de mars à décembre 2017. La deuxième attestation est datée du 5 octobre 2018 et porte sur la période de janvier à juin 2018. Elle détaille le nombre de demi-journées d’intempéries mois par mois sur cette période pour conclure à un total de 38,5 jours d’intempéries. La troisième attestation est datée du 14 mars 2019 et porte sur la période de juillet 2018 à février 2019. Elle détaille le nombre de demi-journées d’intempéries mois par mois sur cette période pour conclure à un total de 19,5 jours d’intempéries. Il en résulte un total de 65 jours d’intempéries. Chaque attestation porte la mention suivante : « nous délivrons la présente attestation accompagnée des relevés de la FFB ».

Toutefois, aucun justificatif n’accompagne ces attestations, ce que la SCCV reconnait dans ses écritures, ajoutant que les justificatifs auxquels il est fait référence dans l’acte de vente sont accessibles en ligne, et qu’elle verse des relevés météorologiques à la procédure portant sur le seul mois de février 2018 « à titre d’exemple ». Elle produit ensuite, pour les besoins de la procédure, des relevés concernant les périodes en cause, édités le 6 mai 2024, ce qui permet de conclure que ces relevés n’étaient pas joints aux attestations évoquées. En outre, ces relevés ne sont accompagnés d’aucune explication, et se borne à indiquer les précipitions jour par jour en « mm ». Il n’est pas non plus précisé s’il s’agit de relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, ce qui apparait en réalité peu probable s’agissant de relevés de la station [Localité 8]/Charles-de-Gaulle située dans le Val d’Oise, alors que le chantier en cause était situé à [Localité 9] dans le département des Hauts-de-Seine. 

Ainsi, les relevés produits apparaissent non exploitables et tardifs, et ne répondent pas aux stipulations contractuelles des parties sur la preuve. Ils sont également peu probants compte tenu de l’éloignement de la station météorologique émettrice de ces relevés par rapport au chantier en cause. Les demandeurs n’ont donc pas pu bénéficier de données météorologiques publiques vérifiables et contestables. 

Dès lors, cette cause de suspension n’apparait pas suffisamment démontrée et ne sera pas retenue par le tribunal.

S’agissant des défaillances imputables à la collectivité locale
Il ressort de l’acte du 15 décembre 2017 que peuvent constituer une cause légitime de suspension « les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc…), ou à la collectivité locale (Ville, Département, Aménageur etc…) en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble ». A cet égard les parties ont prévu de s’en remettre à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux. 

Pour rappel, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, l’obligation de livraison dans les délais constitue une obligation de résultat, et il revient à la SCCV [Localité 7] B de prouver qu’elle a respecté cette obligation. A défaut, il lui revient de démontrer en quoi le retard dans la livraison est justifié par une cause légitime de suspension.

Pour rappel également, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il revient donc à la SCCV de prouver qu’une cause légitime de suspension est établie. En particulier, selon les stipulations du contrat, il lui revient de démontrer que les retards de travaux de voirie en vue de la desserte de l’immeuble sont imputables à une collectivité locale, puisqu’il s’agit d’un de leur moyen. 

En effet, la clause stipulée dans le contrat de vente ne dispense pas la SCCV [Localité 4] de démontrer la réalité de la cause légitime de suspension qu’elle invoque. Or, la société défenderesse ne verse aucune pièce aux débats en ce sens, pas même les certificats qui auraient dû être établis pas le Maître d’œuvre.

De cette façon, non seulement la SCCV [Localité 4] n’a pas respecté les dispositions contractuelles la liant à l’acquéreur, mais en outre elle ne permet pas au tribunal de vérifier que les retards de travaux de voirie sont bien imputables à une collectivité locale, et non au Maître de l’ouvrage ou au Maître d’œuvre.





En conséquence, cet événement ne peut être retenu comme cause légitime de suspension.

Ainsi, il ressort de ce qui précède que le retard intervenu dans la livraison et l’achèvement du local commercial de la SCI [Y] [H] est imputable à un manquement contractuel de la SCCV ANSIERES [Localité 10] dans l’exécution du contrat. 

Sa responsabilité contractuelle est donc engagée. Compte tenu du fait que la livraison avec achèvement aurait dû intervenir le 15 avril 2019, le tribunal retiendra un retard de 14 mois et 3 semaines à la date du 7 juillet 2020. 

Sur le préjudice financier de la SCI [Y] [H]
La SCI [Y] [H] sollicite la somme de 74 000 euros en réparation de son préjudice.

Elle soutient que la SELARL PHARMACIE [Y] devait lui verser un loyer annuel de 48 000 euros, en douze mensualités de 4 000 euros, comme cela était prévu au contrat de bail du 12 novembre 2018. Or, elle explique qu’elle a été contrainte, en raison du retard de livraison et d’achèvement de l’ensemble immobilier, de consentir à la pharmacie plusieurs périodes de franchises de loyer jusqu’à la fin de l’année 2020, à hauteur de 18 mois et demi, représentant un manque à gagner de 74 000 euros. 

Pour la SCCV [Localité 2], le préjudice est causé non pas par leur éventuel manquement contractuel, mais par l’accord de la SCI d’accorder plusieurs mois de franchises de loyer. Elle soutient ainsi que l’effet relatif des conventions empêche d’attribuer le préjudice subi par la SCI à la SCCV. Par ailleurs, sur le quantum, la SCCV [Localité 4] considère que la nécessité d’une franchise totale n’est pas démontrée, et qu’il n’était pas justifié d’accorder une franchise sur une période de 18 mois, faisant valoir que l’aménagement de la pharmacie a duré d’octobre 2019 à février 2020, et que la pharmacie a été exploitée seulement à partir du 29 mars 2020, qu’il n’y a donc que 3 mois à prendre en compte jusqu’au 7 juillet 2020, date de l’achèvement de l’ensemble.

Réponse du tribunal

En l’espèce, la SCI a acquis le bien en VEFA par acte du 30 mars 2018 et a consenti le bien à bail à la SELARL par contrat du 12 novembre 2018, soit antérieurement à la date d’achèvement et de livraison fixé dans l’acte authentique. La SCI [Y] [H] comme la SELARL PHARMACIE [Y] pouvaient donc légitimement espérer exploiter ce local, période d’aménagement compris s’agissant de la perceptions des loyers, dès le 15 avril 2019. Or, le montant du loyer commercial de 4000 euros mensuels a été fixé dès le bail commercial du 12 novembre 2018. Il convient donc de retenir ce montant qui n’est pas remis en cause.

Ainsi, sur la période entre le 15 avril 2019, date de livraison prévue à l’acte, et le 16 octobre 2019, date de livraison du local, la perte de loyer apparait suffisamment justifiée et la SCCV [Localité 2] LOT B sera condamné à réparer ce préjudice sur une période 6 mois.




Une fois le local réceptionné le 16 octobre 2019, des travaux d’aménagement étaient nécessaires, dont la période doit être neutralisée. En effet, il est d’usage qu’un local commercial fasse l’objet d’une franchise de loyers accordée par le bailleur le temps des travaux d’installation et d’aménagement. Dès lors, cette période sans loyer ne peut trouver de lien de causalité avec le retard reproché à la SCCV [Localité 4], cette période d’aménagement étant inévitable. En effet, puisque la pharmacie n’a pas été exploitée durant cette période, elle n’était pas en mesure de régler les loyers en raison de l’absence d’exploitation et non en raison des travaux de voiries en cours. Or, les travaux d’aménagement auraient été finalisés le 6 février 2020 de l’aveux même de la SCI [Y] [H], et la pharmacie n’a pas été exploitée avant le 29 mars 2020. En conséquence, en l’absence de lien causal clairement établi du 16 octobre 2019 au 29 mars 2020 entre le préjudice financier allégué et le manquement contractuel de la société défenderesse, cette période ne peut donner lieu à réparation. 
Cette période ne sera donc pas retenue par le tribunal.

Par la suite, entre le début d’exploitation le 29 mars 2020 et l’achèvement et la livraison intervenus le 7 juillet 2020, la SCI soutient qu’elle n’a pas été en mesure d’assurer une jouissance paisible du bien à la pharmacie, la contraignant à lui accorder une franchise de loyers, et que la SELARL n’était financièrement pas en mesure de les payer en raison des travaux de voiries en cours. 
La SCI [Y] [H] ne vise, au soutien de cet argument, aucune des pièces qu’elle produit, aucune pièce financière ne portant sur cette période. Le préjudice financier n’est donc pas suffisamment établi, tout comme son lien de causalité avec le manquement contractuel de la société défenderesse.
Cette période ne sera pas non plus retenue.

Enfin, s’agissant de la période postérieure entre le 7 juillet 2020 et fin décembre 2020, alors que l’achèvement et la livraison de l’ensemble immobilier sont réalisés, la SCI [Y] [H] n’apporte aucune explication sur cette période, dont l’indemnisation n’apparait dès lors pas justifiée alors que les travaux de voirie étaient terminés.

Ainsi, sur la période retenue du 15 avril au 16 octobre 2019, la SCCV [Localité 4] sera condamnée à payer à la SCI [Y] [H] la somme de 24 000 euros au titre de son préjudice financier, correspondant à une période de six mois au cours de laquelle la SCI n’a pas pu mettre son bien en location. 

 V. Sur la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 4] à l’égard de la SELARL PARMARCIE [Y]

Sur la responsabilité quasi délictuelle de la SCCV [Localité 2] [Localité 10]
Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.




En l’espèce, il est établi que la SCCV [Localité 4] a manqué à ses obligations contractuelles en ne pouvant s’exonérer du retard dans la livraison et l’achèvement du bien en cause.

Cette faute contractuelle peut être de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard d’un tiers au contrat, si ce tiers démontre un préjudice et un lien de causalité entre ce préjudice et la faute contractuelle de la SCCV [Localité 4].

La SELARL PHARMACIE [Y] soutient que le manquement contractuel du constructeur l’a empêchée d’exploiter sa pharmacie dans des conditions normales, lui causant un préjudice financier. A l’appui de documents comptables, elle évalue son préjudice à 514 411 euros qu’elle sollicite en réparation.

En défense, la société SCCV [Localité 4] considère que la période d’aménagement de la pharmacie ne peut pas être prise en compte, et que le montant du préjudice annoncé n’est pas suffisamment justifié par les pièces versées aux débats. 

Sur le caractère certain du préjudice et le lien de causalité, 
A la lecture des pièces versées aux débats, il apparait au tribunal difficilement contestable que la SCI comme la SELARL avaient l’espoir d’exploiter le local commercial en cause à compter du 15 avril 2019. Cela ressort notamment du bail commercial signé entre les parties le 12 novembre 2018, établissant la volonté lucrative des parties au contrat de bail.

La SELARL PHARMACIE [Y] verse plusieurs pièces démontrant que les projections financières n’ont pas été atteintes sur la période espérée d’exploitation. Le tribunal considère que ces documents comptables doivent être pris en compte, puisque les chiffres d’affaires prévisionnels pour les premières années d’exploitation ont en réalité été dépassés sur les premières années d’exercice réel de la pharmacie après achèvement des travaux de voirie. Cela démontre que les projections financières étaient réalistes, sérieuses, et qu’elles n’ont pas été exagérées, ce qui est favorable à la société défenderesse. 

Or, parmi ces pièces, la SELARL verse les synthèses d’activité à compter du mois d’avril 2020, jusqu’au mois d’avril 2021. Il ressort de l’analyse de ces pièces que le chiffre d’affaires de la SELARL a nettement évolué dès le mois de septembre 2020, soit immédiatement après la période estivale et l’achèvement des travaux de voiries. 

Le caractère certain du préjudice apparait établi.

Il ressort également des pièces produites, que le fait que le local censé exploiter un fonds de commerce d’officine de pharmacie n’a pas été achevé dans les délais contractuellement prévus a obéré les perspectives financières de ces mêmes parties. En effet, il ressort notamment du procès-verbal de constat du 10 juin 2020, réalisé par Huissier de justice à la demande de la SELARL PHARMACIE [Y] et en présence de son gérant, que la [Adresse 4], adresse de la pharmacie, est encore en chantier, que les commerces sont encore fermés en milieu de semaine, et que la pharmacie en cause est encerclée par des grilles et barrières, compliquant fortement l’accès à ce commerce. Les rues alentours sont également en chantier.

Ainsi, la pharmacie est restée difficilement accessible jusqu’à une date très proche de l’achèvement complet du 7 juillet 2020.

Dès lors, le lien de causalité entre le préjudice et la faute de la SCCV [Localité 4] est également établi.

Sur le quantum de ce préjudice,
Sur le quantum de ce préjudice, contrairement à ce que soutient la SCCV [Localité 4] et ce qui ressort de sa pièce Note technique financière, le tribunal doit rechercher en se fondant sur les pièces versées aux débats, quels gains financiers la SELARL PHARMACIE [Y] aurait pu raisonnablement espérer réaliser sur la période comprise entre la date de complet achèvement et de livraison initialement prévue, soit le 15 avril 2019, et la date effective de complet achèvement le 7 juillet 2020, et ainsi établir le préjudice compte tenus des résultats financiers réels sur cette période. 

D’ores et déjà, il convient de préciser que la pièce Note technique financière versée par la SCCV ASNIERS [Localité 10] ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du préjudice. En effet, cette pièce émane d’un expert désigné par la partie défenderesse pour les besoins de la procédure. En outre, ce dernier part du postulat qu’un retard minimum de quatre mois est justifié, et fixe une date de début d’activité hypothétique définie de façon arbitraire puisqu’elle ne reposant sur aucun élément objectif.

A l’inverse, la SELARL PHARMACIE [Y] verse plusieurs documents comptables, dont des projections financières, certes elles aussi hypothétiques, mais dont il a été démontré qu’elles avaient été correctement évaluées et même en deçà de la réalité économique de la pharmacie. Elle verse également des pièces établies par un expert-comptable tenu à un devoir de probité et à un code de déontologie, et dont par ailleurs les pièces produites ne sont pas sérieusement remises en cause. Il convient donc de retenir ces pièces pour l’appréciation du tribunal.

S’agissant de la période à indemniser :

La SCCV [Localité 2] LOT B, qui avait jusqu’au 15 avril 2019 pour livrer le bien parfaitement achevé, ne peut être comptable de la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 15 avril 2019. Par ailleurs, le local commercial a finalement été livré le 16 octobre 2019 et la pharmacie n’a commencé à être exploitée qu’à compter du 29 mars 2020. La SELARL PHARMACIE [Y] n’allègue pas d’une période exceptionnellement longue d’aménagement. Celle-ci ne peut être attribuée au constructeur. Ainsi, il convient de neutraliser une période de 9 mois, et de considérer que si l’immeuble avait été achevé et livré dans les temps le 15 avril 2019, la pharmacie n’aurait été exploitable qu’à compter du 1er octobre 2019. S’agissant de l’année 2020, l’achèvement complet étant intervenue le 7 juillet 2020, il convient d’indemniser la période comprise entre le 1er janvier et le 7 juillet 2020.

S’agissant du préjudice retenu :

A la suite de l’analyse des éléments comptables versés par la société demanderesse, et compte tenu de la période à indemniser, il apparait que le préjudice financier réel de la pharmacie [Y], qui en tout état de cause aurait été sur une période de lancement, s’établit à la somme de 42 500 euros. 
S’agissant ensuite des 64 981 euros sollicités au titre de la dépréciation des stocks, non seulement le calcul retenu apparait arbitraire, mais en outre les pièces produites ne permettent pas d’établir quelle quantité a été atteinte par la péremption et a été comptablement perdue. Par ailleurs, concernant ce poste, le lien de causalité avec la faute contractuelle de la SCCV ne peut être établi, la gestion des stocks étant de la responsabilité de la pharmacie qui était en capacité de prendre en compte le retard de livraison. 

Leur demande de réparation à ce titre ne sera pas retenue.

En conséquence, la SCCV ASNIERS [Localité 10] sera condamnée à payer à la SELARL PHARMACIE [Y] la somme de 42 500 euros en réparation de son préjudice financier. 


Sur les demandes accessoiresSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCCV [Localité 4], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV [Localité 4], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [Y] [H] et à la SELARL PHARMACIE [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros chacune. 

Ses propres demandes formées sur ce fondement doivent être rejetées.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il n’apparait pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe 
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à payer à la SCI [Y] [H] la somme de 24 000 euros au titre de la réparation de son préjudice :
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à payer à la SELARL PHARMACIE [Y] la somme de 42 500 euros au titre de la réparation de son préjudice :
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à verser à la société SCI [Y] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV [Localité 4] à verser à la SELARL PHARMACIE [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCCV [Localité 2] [Localité 10] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCCV [Localité 7] B aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, greffière placée présents lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-05-26T19:43:58.066Z.