Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 7 août 2026, n° 25/11116

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 10 septembre 2018, OPHEA, a donné en location à Monsieur [O] [M] et Madame [V] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer de 367.79 euros outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Madame [V] [X] est décédée le 30 décembre 2023.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2024 avec avis de réception signé retourné avec la mention "pli non réclamé" puis signifié par exploit de commissaire de justice le 18 février 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [O] [M] un congé pour le 31 mars 2025 pour "non-paiement de loyers et accessoires" visant les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour un montant de 1594.58 euros.

Par acte délivré le 10 septembre 2025, OPHEA a fait citer Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions en actualisant la créance aux fins de voir :

- Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,
- Juger que le congé délivré est régulier,
- Prononcer la déchéance du défendeur de tout droit au maintien dans les lieux, 
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 5215.39 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date du congé sur une somme de 3098.97 euros et à compter du 12 mai 2026, date des conclusions et à défaut de l'assignation pour le surplus,
A titre subsidiaire :
- Constater les manquements graves de Monsieur [O] [M] à ses obligations,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 5215.39 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date du congé sur une somme de 2482.229 euros et à compter du 12 mai 2026, date des conclusions et à défaut de l'assignation pour le surplus,
En toutes occasions :
- Ordonner l'expulsion sans délai, corps et biens, de Monsieur [O] [M] et de tout occupant de son chef des locaux sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux,
- Ordonner le concours de la force publique à défaut d'évacuation volontaire,
- Ordonner l'évacuation des meubles laissés sur place aux frais de Monsieur [O] [M] à défaut de libération volontaire,
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 12 mai 2026 jusqu'au jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer une d'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de non-résiliation du bail et payable dans les mêmes conditions que le bail avec intérêts au taux légal à compter de la chaque échéance et jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive, 
- Ordonner la révision de l'indemnité d'occupation annuellement au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyer, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 766.31 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [O] [M] aux dépens y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d'huissier, et en particulier tous les frais de recouvrement et d'encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier.
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
Sur la demande reconventionnelle :
- Déclarer les demandes de Monsieur [O] [M] mal fondées,
- Débouter Monsieur [O] [M] de ses demandes.

OPHEA, fait valoir, en vertu des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et de la jurisprudence constante, que la mauvaise foi de Monsieur [O] [M] est démontrée en ce qu'il n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative s'élève à la somme de 5215.39 euros au 11 mai 2026. OPHEA considère en effet que les difficultés personnelles et financières dont fait état Monsieur [O] [M] ne sont pas de nature à faire la preuve de sa bonne foi.

OPHEA s'oppose à la demande de délais de paiement en soutenant que Monsieur [O] [M] qui n'a fait aucun effort pendant de nombreux mois pour apurer la dette locative a bénéficié de fait de délais et observe que bien que le défendeur soit sous tutelle depuis le 28 avril 2025, un premier versement n'est intervenu que le 10 février 2026.

Monsieur [O] [M], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

- Dire que la demande est recevable mais mal fondée,
- Débouter OPHEA de ses demandes,
- Constater sa bonne foi,
- Dire qu'il n'y a pas lieu à prononcer la déchéance du maintien dans les lieux,
- Lui accorder des délais de paiement pour une durée de deux années,
- Dire que les procédures d'exécution engagées par OPHEA sont suspendues,
- Condamner OPHEA aux dépens.

Monsieur [O] [M] expose avoir rencontré des difficultés importantes depuis le décès de son épouse et une altération de ses facultés mentales justifiant la saisine par le Procureur de la République du juge des tutelles qui a placé le défendeur sous tutelle par décision du 3 avril 2025 parallèlement à la présente procédure. Il soutient que ces difficultés justifient la dette locative. Il prétend également que l'association en charge de la tutelle a particulièrement été volontaire dans la recherche de solutions de relogement et mis tout en œuvre pour stabiliser et réduire la dette locative si bien qu'il ne saurait être retenu une quelconque mauvaise foi de sa part qui justifierait la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

Il sollicite également, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, l'octroi de délais de paiement en faisant valoir que la bonne gestion de l'association en charge de la tutelle devrait améliorer sa situation par un accroissement de ses ressources pouvant bénéficier d'une pension de retraite et la stabilisation de ses dépenses courantes.

Un rapport d'enquête sociale réalisé le 25 février 2026 a été communiqué au tribunal.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux(...). Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié Monsieur [O] [M] par lettre recommandée du 20 décembre 2024 avec avis de réception signé retourné avec la mention "pli non réclamé" puis signifié par exploit de commissaire de justice le 18 février 2025, à effet du 31 mars 2025 au vu des impayés de loyers à cette date d'un montant de 1594.98 euros. Le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [O] [M] ne conteste pas la régularité dudit congé.

Le congé ayant pris effet le 30 juin 2025 à minuit, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit 10 septembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 2212.80 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse, selon extrait de compte du 11 mai 2026.

Il est relevé que la dette locative a augmenté à la somme de 5215.39 euros au 30 avril 2026.

Si Monsieur [O] [M] justifie la dette locative en raison de difficultés personnelles suite au décès de son épouse le 30 décembre 2023 et d'une altération de ses facultés mentales nécessitant la mise en place d'une mesure de tutelles selon décision du 3 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en qualité de juge des tutelles sur saisine du procureur de la république, il est toutefois relevé que le compte est constamment débiteur depuis le 9 février 2024, la dette locative augmentant sans cesse et qu'en dépit de la mesure de tutelles il ressort du décompte du 11 mai 2026 que seuls trois versements sont intervenus de montants respectifs de 150.00 euros le 20 mai 2025, de 100.00 euros le 5 juin 2025 et de 100.00 euros le 5 août 2026 ne couvrant pas le loyer courant.

Compte tenu de la dette locative existante et de l'absence de paiement des loyers et charges aux dates convenues au contrat de bail même s'il est relevé une reprise du règlement des loyers courants au titre de mois de janvier et février 2026, et de l'ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis le 9 février 2024, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [O] [M].

Monsieur [O] [M] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application de l'article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte précisé que la dette locative s'élève au 30 avril 2026 à la somme de 5215.39 euros, échéance d'avril 2026 comprise.

Par conséquent Monsieur [O] [M] sera condamné à payer à OPHEA la somme de 5215.39 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 11 mai 0226, échéance d'avril 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date de l'assignation, sur la somme de 2212.80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.




Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [O] [M] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 31 mars 2025 à minuit et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [O] [M] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5215.39 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 mars 2025 à minuit.

Sur la demande de capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l'article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, il ressort du décompte précité que Monsieur [O] [M] a repris partiellement le règlement des loyers courants, soit ceux des mois de janvier et de février 2026 étant relevé qu'il ressort de l'enquête sociale réalisée le 25 février 2026 que l'association en charge de la tutelle a rencontré des difficultés administratives et n'a pu ouvrir un compte de tutelle qu'à la fin de l'année 2025.

Il est également justifié de revenus mensuels à hauteur de la somme de 568.94 euros au titre du revenu de solidarité active dans l'attente d'une pension de retraite Monsieur [O] [M] étant âgé de 61 ans.

Monsieur [O] [M] justifie également de la recevabilité de son dossier de surendettement selon décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 8 avril 2026 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation consistant en un effacement des dettes dont la dette locative déclarée à hauteur de la somme de 4051.67 euros.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [O] [M], il sera accordé à ce dernier des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 



Si Monsieur [O] [M] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

La demande d'astreinte dont l'utilité n'est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
 
En l'espèce si OPHEA est fondée à obtenir un titre exécutoire à l'encontre de Monsieur [O] [M] aux fins de recouvrement de sa créance, il est rappelé que toutes les procédures d'exécution sont suspendues depuis le 8 avril 2026. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [M], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l'instance.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge d'OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d'une part, et Monsieur [O] [M] d'autre part, portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à OPHEA, la somme de 5215.39 euros (cinq mille deux cent quinze euros et trente neuf centimes) au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 11 mai 0226, échéance d'avril 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 2212.80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;




ACCORDE à Monsieur [O] [M] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s'acquitter de la dette locative et dit qu'il devra le faire en 24 mensualités de 40.00 euros (quarante euros) chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement ; 

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de respect de ces modalités d'apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu'en revanche, faute de règlement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement :

- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;
- OPHEA sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [M], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution);
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [O] [M] sera condamné à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 31 mars 2025 à minuit, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [O] [M] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5215.39 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 mars 2025 à minuit ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d'OPHEA tendant à l'expulsion de Monsieur [O] [M] et à sa condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;

RAPPELLE que la décision de recevabilité de la commission de surendettement suspend toutes les procédures d'exécution forcée à l'encontre de Monsieur [O] [M] à compter du 8 avril 2026 ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.




Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP Catherine KRUMMER

N° RG 25/11116 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBT4


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/11116 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBT4

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Maître Steeve WEIBEL
Me Christel GRETHEL


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Maître Steeve WEIBEL de la SELARL CSW CABINET D’AVOCATS
Me Christel GRETHEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 07 AOUT 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 2]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 2], [Localité 2] 
représentée par Maître Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253


DEFENDEUR :

Monsieur [O] [M]
représenté par l’Association tutélaire d’Alsace, es-qualité de tuteur
demeurant [Adresse 3], [Localité 3]
représenté par Me Christel GRETHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 338


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Août 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière 

N° RG 25/11116 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBT4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 10 septembre 2018, OPHEA, a donné en location à Monsieur [O] [M] et Madame [V] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer de 367.79 euros outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Madame [V] [X] est décédée le 30 décembre 2023.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2024 avec avis de réception signé retourné avec la mention "pli non réclamé" puis signifié par exploit de commissaire de justice le 18 février 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [O] [M] un congé pour le 31 mars 2025 pour "non-paiement de loyers et accessoires" visant les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour un montant de 1594.58 euros.

Par acte délivré le 10 septembre 2025, OPHEA a fait citer Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions en actualisant la créance aux fins de voir :

- Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,
- Juger que le congé délivré est régulier,
- Prononcer la déchéance du défendeur de tout droit au maintien dans les lieux, 
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 5215.39 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date du congé sur une somme de 3098.97 euros et à compter du 12 mai 2026, date des conclusions et à défaut de l'assignation pour le surplus,
A titre subsidiaire :
- Constater les manquements graves de Monsieur [O] [M] à ses obligations,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 5215.39 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date du congé sur une somme de 2482.229 euros et à compter du 12 mai 2026, date des conclusions et à défaut de l'assignation pour le surplus,
En toutes occasions :
- Ordonner l'expulsion sans délai, corps et biens, de Monsieur [O] [M] et de tout occupant de son chef des locaux sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux,
- Ordonner le concours de la force publique à défaut d'évacuation volontaire,
- Ordonner l'évacuation des meubles laissés sur place aux frais de Monsieur [O] [M] à défaut de libération volontaire,
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 12 mai 2026 jusqu'au jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer une d'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de non-résiliation du bail et payable dans les mêmes conditions que le bail avec intérêts au taux légal à compter de la chaque échéance et jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive, 
- Ordonner la révision de l'indemnité d'occupation annuellement au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyer, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
- Condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 766.31 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [O] [M] aux dépens y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d'huissier, et en particulier tous les frais de recouvrement et d'encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier.
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
Sur la demande reconventionnelle :
- Déclarer les demandes de Monsieur [O] [M] mal fondées,
- Débouter Monsieur [O] [M] de ses demandes.

OPHEA, fait valoir, en vertu des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et de la jurisprudence constante, que la mauvaise foi de Monsieur [O] [M] est démontrée en ce qu'il n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative s'élève à la somme de 5215.39 euros au 11 mai 2026. OPHEA considère en effet que les difficultés personnelles et financières dont fait état Monsieur [O] [M] ne sont pas de nature à faire la preuve de sa bonne foi.

OPHEA s'oppose à la demande de délais de paiement en soutenant que Monsieur [O] [M] qui n'a fait aucun effort pendant de nombreux mois pour apurer la dette locative a bénéficié de fait de délais et observe que bien que le défendeur soit sous tutelle depuis le 28 avril 2025, un premier versement n'est intervenu que le 10 février 2026.

Monsieur [O] [M], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

- Dire que la demande est recevable mais mal fondée,
- Débouter OPHEA de ses demandes,
- Constater sa bonne foi,
- Dire qu'il n'y a pas lieu à prononcer la déchéance du maintien dans les lieux,
- Lui accorder des délais de paiement pour une durée de deux années,
- Dire que les procédures d'exécution engagées par OPHEA sont suspendues,
- Condamner OPHEA aux dépens.

Monsieur [O] [M] expose avoir rencontré des difficultés importantes depuis le décès de son épouse et une altération de ses facultés mentales justifiant la saisine par le Procureur de la République du juge des tutelles qui a placé le défendeur sous tutelle par décision du 3 avril 2025 parallèlement à la présente procédure. Il soutient que ces difficultés justifient la dette locative. Il prétend également que l'association en charge de la tutelle a particulièrement été volontaire dans la recherche de solutions de relogement et mis tout en œuvre pour stabiliser et réduire la dette locative si bien qu'il ne saurait être retenu une quelconque mauvaise foi de sa part qui justifierait la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

Il sollicite également, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, l'octroi de délais de paiement en faisant valoir que la bonne gestion de l'association en charge de la tutelle devrait améliorer sa situation par un accroissement de ses ressources pouvant bénéficier d'une pension de retraite et la stabilisation de ses dépenses courantes.

Un rapport d'enquête sociale réalisé le 25 février 2026 a été communiqué au tribunal.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux(...). Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié Monsieur [O] [M] par lettre recommandée du 20 décembre 2024 avec avis de réception signé retourné avec la mention "pli non réclamé" puis signifié par exploit de commissaire de justice le 18 février 2025, à effet du 31 mars 2025 au vu des impayés de loyers à cette date d'un montant de 1594.98 euros. Le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [O] [M] ne conteste pas la régularité dudit congé.

Le congé ayant pris effet le 30 juin 2025 à minuit, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit 10 septembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 2212.80 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse, selon extrait de compte du 11 mai 2026.

Il est relevé que la dette locative a augmenté à la somme de 5215.39 euros au 30 avril 2026.

Si Monsieur [O] [M] justifie la dette locative en raison de difficultés personnelles suite au décès de son épouse le 30 décembre 2023 et d'une altération de ses facultés mentales nécessitant la mise en place d'une mesure de tutelles selon décision du 3 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en qualité de juge des tutelles sur saisine du procureur de la république, il est toutefois relevé que le compte est constamment débiteur depuis le 9 février 2024, la dette locative augmentant sans cesse et qu'en dépit de la mesure de tutelles il ressort du décompte du 11 mai 2026 que seuls trois versements sont intervenus de montants respectifs de 150.00 euros le 20 mai 2025, de 100.00 euros le 5 juin 2025 et de 100.00 euros le 5 août 2026 ne couvrant pas le loyer courant.

Compte tenu de la dette locative existante et de l'absence de paiement des loyers et charges aux dates convenues au contrat de bail même s'il est relevé une reprise du règlement des loyers courants au titre de mois de janvier et février 2026, et de l'ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis le 9 février 2024, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [O] [M].

Monsieur [O] [M] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application de l'article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte précisé que la dette locative s'élève au 30 avril 2026 à la somme de 5215.39 euros, échéance d'avril 2026 comprise.

Par conséquent Monsieur [O] [M] sera condamné à payer à OPHEA la somme de 5215.39 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 11 mai 0226, échéance d'avril 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date de l'assignation, sur la somme de 2212.80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.




Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [O] [M] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 31 mars 2025 à minuit et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [O] [M] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5215.39 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 mars 2025 à minuit.

Sur la demande de capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l'article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, il ressort du décompte précité que Monsieur [O] [M] a repris partiellement le règlement des loyers courants, soit ceux des mois de janvier et de février 2026 étant relevé qu'il ressort de l'enquête sociale réalisée le 25 février 2026 que l'association en charge de la tutelle a rencontré des difficultés administratives et n'a pu ouvrir un compte de tutelle qu'à la fin de l'année 2025.

Il est également justifié de revenus mensuels à hauteur de la somme de 568.94 euros au titre du revenu de solidarité active dans l'attente d'une pension de retraite Monsieur [O] [M] étant âgé de 61 ans.

Monsieur [O] [M] justifie également de la recevabilité de son dossier de surendettement selon décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 8 avril 2026 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation consistant en un effacement des dettes dont la dette locative déclarée à hauteur de la somme de 4051.67 euros.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [O] [M], il sera accordé à ce dernier des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 



Si Monsieur [O] [M] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

La demande d'astreinte dont l'utilité n'est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement.

En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
 
En l'espèce si OPHEA est fondée à obtenir un titre exécutoire à l'encontre de Monsieur [O] [M] aux fins de recouvrement de sa créance, il est rappelé que toutes les procédures d'exécution sont suspendues depuis le 8 avril 2026. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [M], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l'instance.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge d'OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS
 
La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d'une part, et Monsieur [O] [M] d'autre part, portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à OPHEA, la somme de 5215.39 euros (cinq mille deux cent quinze euros et trente neuf centimes) au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 11 mai 0226, échéance d'avril 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 2212.80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;




ACCORDE à Monsieur [O] [M] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s'acquitter de la dette locative et dit qu'il devra le faire en 24 mensualités de 40.00 euros (quarante euros) chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement ; 

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de respect de ces modalités d'apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu'en revanche, faute de règlement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement :

- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;
- OPHEA sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [M], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution);
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [O] [M] sera condamné à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 31 mars 2025 à minuit, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [O] [M] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5215.39 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 mars 2025 à minuit ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d'OPHEA tendant à l'expulsion de Monsieur [O] [M] et à sa condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;

RAPPELLE que la décision de recevabilité de la commission de surendettement suspend toutes les procédures d'exécution forcée à l'encontre de Monsieur [O] [M] à compter du 8 avril 2026 ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.




Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP Catherine KRUMMER

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Mise à jour de la source le 2026-08-07T21:33:47.457Z.