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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 14 février 2025, n° 24/07882

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 7 mai 2013 (bail n°0344001502), l'Office Public d'Habitation à loyer modéré CUS HABITAT devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg, ci-après l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H], qui se sont engagés solidairement, un logement au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer de 546,59 euros outre 216,13 euros de provisions sur charges, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par acte sous seing-privé du 6 mai 2013 (bail n°0344402102), CUS HABITAT devenu l'OPHEA a donné en location à Monsieur [V] [H] un garage situé à la même adresse.

Par courriers des 16 et 21 décembre 2022 dont les accusé de réception ne sont pas produits puis par courriers des 20 et 21 décembre 2022 signifiés à personne le 10 février 2023, l’OPHEA a notifié à Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » afférent au local d'habitation ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 054,53 euros jusqu’au 30 novembre 2022 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par courrier recommandé du 3 février 2023 avec accusé de réception signé le 8 février 2023, l'OPHEA a notifié à Monsieur [V] [H] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » afférents au garage.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné les défendeurs par actes de commissaire de justice du 13 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que les congés délivrés pour le local d'habitation et le garage sont réguliers,
* PRONONCER la déchéance des parties défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par eux,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire des deux contrats de bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 11 103,53 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires afférents au local d'habitation et la somme de 866,90 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires afférents au garage, ces sommes avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation des deux contrats de bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la défendeurs à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 1 068,67 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens,
* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l'article 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 14 août 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 décembre 2022.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 13 août 2024 sauf à actualiser la dette à 18 761,36 euros pour l'arriéré locatif afférent au local d'habitation au 4 décembre 2024 et à 951,76 euros pour l'arriéré locatif afférent au garage au 4 décembre 2024. Elle précise que les locataires ne paient plus les loyers depuis octobre 2023 pour le logement et que les paiements afférents au garage ne sont que partiels. Elle explique que le garage loué se trouve dans le même immeuble et précise que le loyer du local d'habitation est actuellement de 1 086,24 euros.

Monsieur [V] [H] comparait en personne. Il explique qu'il n'est pas muni d'un pouvoir pour représenter Madame [S] [O] qui est son épouse.
Il ne conteste pas la dette et explique souhaiter déposer un dossier de surendettement. Il indique travailler et repousser la date de sa retraite en raison du montant important de la dette locative. Son épouse ne travaille pas. Le couple a sept enfants dont un mineur qui vit au domicile familial. Il confirme n'avoir pas repris le paiement du loyer courant et souhaite le faire toutefois, il indique qu'il ne peut verser 500 euros en sus du loyer pour apurer sa dette dans le délai de 3 ans. Il souhaite faire des démarches avec les services de la mairie pour trouver un logement plus petit.

Madame [S] [O] épouse [H], bien que citée à personne, ne comparait pas.

Il a été fait lecture des conclusions du rapport de l'enquête sociale reçu le 21 novembre 2024 selon lequel la baisse massive des aides sociales ainsi que l'arrêt des versements directs du loyer par l'employeur de Monsieur [V] [H] au bailleur ont amené à augmenter la dette locative, le couple n'ayant pas repris le règlement des loyers courant depuis octobre 2023. Le plan mis en place par la commission de surendettement en 2019 serait devenu caduc. Le couple s'engage à reprendre le paiement du loyer à compter de fin novembre, au plus tard début décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été signifié aux défendeurs pour le 31 mars 2023 au vu des impayés de loyers existant au 21 décembre 2022, il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mars 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité des congés délivrés pour le local d'habitation ainsi que pour le garage de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation des deux contrat de bail à cette date par suite du congé.


Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 13 août 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 11 103,53 euros pour le local d'habitation et à 866,90 euros pour le garage selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ces montants conséquents et notamment de la dette afférente au local d'habitation et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux.


Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé et de l'absence de contestation, Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] doivent être solidairement condamnés au règlement de la somme de 18 761,36 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges afférents au local d'habitation au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 inclus) et à la somme de 951,76 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges afférents au garage au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 inclus).

La somme de 18 761,36 euros portera intérêt au taux légal sur la somme de 11 103,53 euros à compter du 13 août 2024, date de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

La somme de 951,76 euros portera intérêt au taux légal sur la somme de 866,90 euros à compter du 13 août 2024, date de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si les deux contrat de bail n’avaient pas été résiliés à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.


Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la dette locative de Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] a augmenté depuis leur assignation. Il ressort de l'enquête sociale que leurs ressources mensuelles sont en moyenne de 2 232,78 euros et que leurs charges s'élèvent à 1 425,73 euros par mois. Le couple ne paie plus les loyers du local d'habitation depuis le 2 octobre 2023, pour le garage les versements du loyers sont irréguliers et toujours incomplets.

Il n’est ainsi pas démontré que Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] sont en capacité d’apurer l’arriéré compte tenu du montant excessif de la dette locative qu'ils ont constituée depuis plus d'un an et de leurs ressources financières. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut leur être accordé.


Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O], succombant, supporteront solidairement les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA (anciennement CUS HABITAT), d’une part, et Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] d’autre part, portant sur un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 4] ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA (anciennement CUS HABITAT), d’une part, et Monsieur [V] [H] d’autre part, portant sur un garage situé au [Adresse 1] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 18 761,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 4 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 11 103,53 euros à compter de l'assignation du 13 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 951,76 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 4 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 866,90 euros à compter de l'assignation du 13 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation, pour l'occupation du local d'habitation ainsi qu'une indemnité d'occupation pour le garage, équivalentes au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés, et ce, à compter du terme du mois de décembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n'y avoir lieu à des délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 24/07882 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M74P

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]



11ème civ. S1

N° RG 24/07882
N° Portalis DB2E-W-B7I-M74P

Minute n°25/




























Copie exec. à :
- Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
- défendeurs

Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 14 FEVRIER 2025


DEMANDERESSE :

OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (anciennement CUS HABITAT)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, substituée par Me Steeve WEIBEL, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168


DEFENDEURS :

Monsieur [V] [H]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [S] [C] [O] épouse [H]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, non représentée


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 7 mai 2013 (bail n°0344001502), l'Office Public d'Habitation à loyer modéré CUS HABITAT devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg, ci-après l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H], qui se sont engagés solidairement, un logement au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer de 546,59 euros outre 216,13 euros de provisions sur charges, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par acte sous seing-privé du 6 mai 2013 (bail n°0344402102), CUS HABITAT devenu l'OPHEA a donné en location à Monsieur [V] [H] un garage situé à la même adresse.

Par courriers des 16 et 21 décembre 2022 dont les accusé de réception ne sont pas produits puis par courriers des 20 et 21 décembre 2022 signifiés à personne le 10 février 2023, l’OPHEA a notifié à Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » afférent au local d'habitation ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 054,53 euros jusqu’au 30 novembre 2022 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par courrier recommandé du 3 février 2023 avec accusé de réception signé le 8 février 2023, l'OPHEA a notifié à Monsieur [V] [H] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » afférents au garage.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné les défendeurs par actes de commissaire de justice du 13 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que les congés délivrés pour le local d'habitation et le garage sont réguliers,
* PRONONCER la déchéance des parties défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par eux,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire des deux contrats de bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 11 103,53 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires afférents au local d'habitation et la somme de 866,90 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires afférents au garage, ces sommes avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation des deux contrats de bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la défendeurs à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 1 068,67 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens,
* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l'article 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 14 août 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 décembre 2022.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 13 août 2024 sauf à actualiser la dette à 18 761,36 euros pour l'arriéré locatif afférent au local d'habitation au 4 décembre 2024 et à 951,76 euros pour l'arriéré locatif afférent au garage au 4 décembre 2024. Elle précise que les locataires ne paient plus les loyers depuis octobre 2023 pour le logement et que les paiements afférents au garage ne sont que partiels. Elle explique que le garage loué se trouve dans le même immeuble et précise que le loyer du local d'habitation est actuellement de 1 086,24 euros.

Monsieur [V] [H] comparait en personne. Il explique qu'il n'est pas muni d'un pouvoir pour représenter Madame [S] [O] qui est son épouse.
Il ne conteste pas la dette et explique souhaiter déposer un dossier de surendettement. Il indique travailler et repousser la date de sa retraite en raison du montant important de la dette locative. Son épouse ne travaille pas. Le couple a sept enfants dont un mineur qui vit au domicile familial. Il confirme n'avoir pas repris le paiement du loyer courant et souhaite le faire toutefois, il indique qu'il ne peut verser 500 euros en sus du loyer pour apurer sa dette dans le délai de 3 ans. Il souhaite faire des démarches avec les services de la mairie pour trouver un logement plus petit.

Madame [S] [O] épouse [H], bien que citée à personne, ne comparait pas.

Il a été fait lecture des conclusions du rapport de l'enquête sociale reçu le 21 novembre 2024 selon lequel la baisse massive des aides sociales ainsi que l'arrêt des versements directs du loyer par l'employeur de Monsieur [V] [H] au bailleur ont amené à augmenter la dette locative, le couple n'ayant pas repris le règlement des loyers courant depuis octobre 2023. Le plan mis en place par la commission de surendettement en 2019 serait devenu caduc. Le couple s'engage à reprendre le paiement du loyer à compter de fin novembre, au plus tard début décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été signifié aux défendeurs pour le 31 mars 2023 au vu des impayés de loyers existant au 21 décembre 2022, il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mars 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité des congés délivrés pour le local d'habitation ainsi que pour le garage de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation des deux contrat de bail à cette date par suite du congé.


Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 13 août 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 11 103,53 euros pour le local d'habitation et à 866,90 euros pour le garage selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ces montants conséquents et notamment de la dette afférente au local d'habitation et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux.


Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé et de l'absence de contestation, Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] doivent être solidairement condamnés au règlement de la somme de 18 761,36 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges afférents au local d'habitation au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 inclus) et à la somme de 951,76 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges afférents au garage au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 inclus).

La somme de 18 761,36 euros portera intérêt au taux légal sur la somme de 11 103,53 euros à compter du 13 août 2024, date de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

La somme de 951,76 euros portera intérêt au taux légal sur la somme de 866,90 euros à compter du 13 août 2024, date de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si les deux contrat de bail n’avaient pas été résiliés à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.


Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la dette locative de Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] a augmenté depuis leur assignation. Il ressort de l'enquête sociale que leurs ressources mensuelles sont en moyenne de 2 232,78 euros et que leurs charges s'élèvent à 1 425,73 euros par mois. Le couple ne paie plus les loyers du local d'habitation depuis le 2 octobre 2023, pour le garage les versements du loyers sont irréguliers et toujours incomplets.

Il n’est ainsi pas démontré que Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] sont en capacité d’apurer l’arriéré compte tenu du montant excessif de la dette locative qu'ils ont constituée depuis plus d'un an et de leurs ressources financières. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut leur être accordé.


Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O], succombant, supporteront solidairement les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.


PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA (anciennement CUS HABITAT), d’une part, et Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] d’autre part, portant sur un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 4] ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA (anciennement CUS HABITAT), d’une part, et Monsieur [V] [H] d’autre part, portant sur un garage situé au [Adresse 1] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 18 761,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 4 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 11 103,53 euros à compter de l'assignation du 13 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 951,76 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 4 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 866,90 euros à compter de l'assignation du 13 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation, pour l'occupation du local d'habitation ainsi qu'une indemnité d'occupation pour le garage, équivalentes au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés, et ce, à compter du terme du mois de décembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n'y avoir lieu à des délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [S] [O] épouse [H] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS

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Mise à jour de la source le 2025-02-14T22:31:06.800Z.