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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 3 juillet 2026, n° 26/00014

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 3 décembre 2014 avec prise d’effet à la même date, l’Office Public d’Habitations à Loyer modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [C] [I] un logement situé [Adresse 6], au [Adresse 4] à [Localité 3] , moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 385,86 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2025, non réclamé, OPHEA a notifié à Madame [C] [I] un congé pour le 30 avril 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 540,88 euros jusqu’au 16 janvier 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [C] [I] par acte de commissaire de justice le 24 mars 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [C] [I], par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 511,76 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.



Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 12 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026.

À cette audience, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 21 avril 2026, transmis au tribunal, selon lequel Madame [C] [I] perçoit l’allocation adulte handicapé à hauteur de 1 033,32 euros par mois et a des charges mensuelles de l’ordre de 511 euros. Elle présente d’importantes problématiques de santé qui diminuent sa mobilité et son autonomie au quotidien, elle a un suivi régulier par des personnels de santé qui lui rendent visites régulièrement pour des soins. Elle s’est rendue compte qu’une proche amie l’avait escroquée à l’occasion de courses et autres démarches qu’elle effectue pour l’aider en abusant de l’utilisation de sa carte bancaire. Elle aurait déposé plainte. Les travailleurs sociaux lui ont proposé une MASP avec gestion avec laquelle elle est d’accord. Un rappel d’APL est attendu et avec un FSL maintien et une MASP il est préconisé un maintien dans les lieux.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 3 469,91 euros euros au 21 avril 2026 ; il est favorable à l’octroi de délais de grâce à raison de 80 euros par mois et un maintien dans les lieux. 

Madame [C] [I] citée à personne, ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »
Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [C] [I] pour le 30 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 16 janvier 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2025 , l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.


Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 5 novembre 2025 ; 479,70 euros (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de la dette locative qui remonte au 31 octobre 2023, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.






Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [C] [I] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3 469,91 euros euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au 21 avril 2026 (dernière échéance incluse : mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.


Elle doit être également condamnée au paiement au plus tard le 10 de chaque mois d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.


Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Les alinéas V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu de la position de l’OPHEA qui sollicite pour la locataire des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois avec maintien dans les lieux et de la situation de Madame [I] telle qu’exposée dans le diagnostic social et financier, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Madame [C] [I] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.


Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [C] [I], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [C] [I] d’autre part, portant sur un logement porte [Adresse 7] à [Localité 3] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [C] [I] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3 469,91 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 21 avril 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à payer à OPHEA au plus tard le 10 de chaque mois, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Madame [C] [I] un délai de 44 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 43 mensualités de 80 euros chacune et une 44ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet,
- OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [I], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;




DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [I] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.




La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 26/00014 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB2R


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S1

N° RG 26/00014 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB2R

Minute n°

















☐ Copie exec. à :

Me DIEBOLD-STROHL

Mme [C] [I]



☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
 
Le Greffier 



Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 03 JUILLET 2026


DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
Immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B276 700 028
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocate au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168


DEFENDERESSE :

Madame [C] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie RECK, Greffière 

DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection 
et par Nathalie RECK, Greffière






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 3 décembre 2014 avec prise d’effet à la même date, l’Office Public d’Habitations à Loyer modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [C] [I] un logement situé [Adresse 6], au [Adresse 4] à [Localité 3] , moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 385,86 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2025, non réclamé, OPHEA a notifié à Madame [C] [I] un congé pour le 30 avril 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 540,88 euros jusqu’au 16 janvier 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [C] [I] par acte de commissaire de justice le 24 mars 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [C] [I], par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 511,76 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.



Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 12 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026.

À cette audience, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 21 avril 2026, transmis au tribunal, selon lequel Madame [C] [I] perçoit l’allocation adulte handicapé à hauteur de 1 033,32 euros par mois et a des charges mensuelles de l’ordre de 511 euros. Elle présente d’importantes problématiques de santé qui diminuent sa mobilité et son autonomie au quotidien, elle a un suivi régulier par des personnels de santé qui lui rendent visites régulièrement pour des soins. Elle s’est rendue compte qu’une proche amie l’avait escroquée à l’occasion de courses et autres démarches qu’elle effectue pour l’aider en abusant de l’utilisation de sa carte bancaire. Elle aurait déposé plainte. Les travailleurs sociaux lui ont proposé une MASP avec gestion avec laquelle elle est d’accord. Un rappel d’APL est attendu et avec un FSL maintien et une MASP il est préconisé un maintien dans les lieux.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 3 469,91 euros euros au 21 avril 2026 ; il est favorable à l’octroi de délais de grâce à raison de 80 euros par mois et un maintien dans les lieux. 

Madame [C] [I] citée à personne, ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »
Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [C] [I] pour le 30 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 16 janvier 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2025 , l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.


Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 5 novembre 2025 ; 479,70 euros (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de la dette locative qui remonte au 31 octobre 2023, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.






Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [C] [I] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3 469,91 euros euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au 21 avril 2026 (dernière échéance incluse : mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.


Elle doit être également condamnée au paiement au plus tard le 10 de chaque mois d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.


Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Les alinéas V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu de la position de l’OPHEA qui sollicite pour la locataire des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois avec maintien dans les lieux et de la situation de Madame [I] telle qu’exposée dans le diagnostic social et financier, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Madame [C] [I] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.


Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [C] [I], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.








PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [C] [I] d’autre part, portant sur un logement porte [Adresse 7] à [Localité 3] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [C] [I] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3 469,91 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 21 avril 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [I] à payer à OPHEA au plus tard le 10 de chaque mois, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois d’avril 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Madame [C] [I] un délai de 44 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 43 mensualités de 80 euros chacune et une 44ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet,
- OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [I], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;




DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [I] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.




La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1741, code civil 1142, code de la construction et de l'habitation L442-6, code des procedures civiles d'execution 433-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-04T00:24:29.367Z.