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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 17 janvier 2025, n° 24/02626

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], ci-après l’OPHEA, a donné en location à Madame [P] [V] un logement situé au 2ème étage, porte 5, au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer de 542,04 euros outre provisions sur charges comprises, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 décembre 2022, non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 30 janvier 2023 l’OPHEA a notifié à Madame [P] [V] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 394,80 euros jusqu’au 30 novembre 2022 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné la défenderesse, par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la défenderesse ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par lui,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer la somme de 5 674,06 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 628 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer la somme de 560 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse aux entiers dépens,
* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l'article 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 8 janvier 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 décembre 2022.

Une enquête sociale a été réalisée en date du 27 mai 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 septembre 2024 puis renvoyée à la demande de la défenderesse.

A l'audience du 12 novembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 5 janvier 2024 sauf à actualiser la dette à 9 059,84 euros au 8 novembre 2024. Elle précise que Madame [P] [V] n'a procédé qu'à deux versements, en juin puis en août 2024 ; qu'il n'y a ainsi pas de reprise du paiement du loyer courant ni aucun effort fourni ; dans ces conditions, elle s'oppose à des délais de paiement.

Madame [P] [V], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 6 novembre 2024 aux termes desquelles elle sollicite :
à titre principal, des délais de paiement sur trois années conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose qu'elle est désormais en capacité d'apurer sa dette locative, ayant trouvé un emploi à temps partiel, que ses revenus complétés d'allocations sociales lui permettent de faire face à ses loyers et de payer un supplément, qu'elle a repris le paiement du loyer courant, qu'elle a à sa charge un enfant de 3 ans qui souffre d'asthme sévère nécessitant d'être constamment sous nébuliseur à domicile,à titre subsidiaire, un délai d'un an pour quitter les lieux avec son fils conformément aux dispositions de l'article L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Elle expose que la dette locative a été générée à la suite d'une perte d'emploi, que la situation est temporaire.
L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à la défenderesse pour le 31 mars 2023 au vu des impayés de loyers existant au 30 novembre 2022, il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 mars 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.
Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 5 janvier 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 674,06 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Madame [P] [V] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé et de l'absence de contestation, Madame [P] [V] doit être condamnée au règlement de la somme de 9 059,84 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 8 novembre 2024 (dernière échéance incluse : octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la dette locative de Madame [P] [V] a augmenté depuis son assignation. Il ressort de l'enquête sociale et des pièces qu'elle verse aux débats que ses ressources mensuelles sont en moyenne de 1 060 euros et constituées principalement d'allocations sociales et que ses charges s'élèvent à 756 euros par mois. Bien que percevant déjà l'aide au retour à l'emploi depuis le mois d'avril 2024, force est de constater qu'elle n'a procédé qu'à 5 versements partiels depuis, augmentant de manière importante sa dette locative. Contrairement à ce qu'elle affirme, elle n'a pas repris le paiement du loyer et charges courants.

Il n’est ainsi pas démontré que Madame [P] [V] est en capacité d’apurer l’arriéré. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé. Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de délai de paiement.

Sur les délais de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution

L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L' article L412-4 du code des procédures civiles d' exécution prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il y a lieu de relever que Madame [P] [V] ne démontre pas en quoi son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales ni les démarches qui ont été effectuées dans le cadre d'un relogement.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que les dispositions de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution ne s'appliquent pas aux locataires de mauvaise foi.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [P] [V] de sa demande de délai sur le fondement de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [V], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;
CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Madame [P] [V] d’autre part, portant sur un logement situé au 2ème étage, porte 5, au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [P] [V] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de [P] [V] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 9 059,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 8 novembre 2024, loyer du mois d'octobre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du terme du mois de novembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [P] [V] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE Madame [P] [V] de sa demande de délai au titre des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 24/02626 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MUBH

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 8]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 5]



11ème civ. S1

N° RG 24/02626
N° Portalis DB2E-W-B7I-MUBH

Minute n°25/



























Copie exec. à :
- Me Célia HAMM
- Me Steeve WEIBEL

Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier
Célia HAMM
Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025


DEMANDERESSE :

OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8] (anciennement CUS HABITAT)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253


DEFENDERESSE :

Madame [P] [V]
née le 08 Novembre 1971 à [Localité 8] (67)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Célia HAMM, substituée par Me François BLEYKASTEN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 38
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-67482-2024-006703 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [M] [I], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 18 juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], ci-après l’OPHEA, a donné en location à Madame [P] [V] un logement situé au 2ème étage, porte 5, au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer de 542,04 euros outre provisions sur charges comprises, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 décembre 2022, non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 30 janvier 2023 l’OPHEA a notifié à Madame [P] [V] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 394,80 euros jusqu’au 30 novembre 2022 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné la défenderesse, par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la défenderesse ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par lui,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer la somme de 5 674,06 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer à l’OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 628 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse à payer la somme de 560 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement la défenderesse aux entiers dépens,
* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l'article 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 8 janvier 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 décembre 2022.

Une enquête sociale a été réalisée en date du 27 mai 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 septembre 2024 puis renvoyée à la demande de la défenderesse.

A l'audience du 12 novembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 5 janvier 2024 sauf à actualiser la dette à 9 059,84 euros au 8 novembre 2024. Elle précise que Madame [P] [V] n'a procédé qu'à deux versements, en juin puis en août 2024 ; qu'il n'y a ainsi pas de reprise du paiement du loyer courant ni aucun effort fourni ; dans ces conditions, elle s'oppose à des délais de paiement.

Madame [P] [V], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 6 novembre 2024 aux termes desquelles elle sollicite :
à titre principal, des délais de paiement sur trois années conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose qu'elle est désormais en capacité d'apurer sa dette locative, ayant trouvé un emploi à temps partiel, que ses revenus complétés d'allocations sociales lui permettent de faire face à ses loyers et de payer un supplément, qu'elle a repris le paiement du loyer courant, qu'elle a à sa charge un enfant de 3 ans qui souffre d'asthme sévère nécessitant d'être constamment sous nébuliseur à domicile,à titre subsidiaire, un délai d'un an pour quitter les lieux avec son fils conformément aux dispositions de l'article L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Elle expose que la dette locative a été générée à la suite d'une perte d'emploi, que la situation est temporaire.
L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à la défenderesse pour le 31 mars 2023 au vu des impayés de loyers existant au 30 novembre 2022, il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 mars 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.
Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 5 janvier 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 674,06 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Madame [P] [V] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé et de l'absence de contestation, Madame [P] [V] doit être condamnée au règlement de la somme de 9 059,84 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 8 novembre 2024 (dernière échéance incluse : octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la dette locative de Madame [P] [V] a augmenté depuis son assignation. Il ressort de l'enquête sociale et des pièces qu'elle verse aux débats que ses ressources mensuelles sont en moyenne de 1 060 euros et constituées principalement d'allocations sociales et que ses charges s'élèvent à 756 euros par mois. Bien que percevant déjà l'aide au retour à l'emploi depuis le mois d'avril 2024, force est de constater qu'elle n'a procédé qu'à 5 versements partiels depuis, augmentant de manière importante sa dette locative. Contrairement à ce qu'elle affirme, elle n'a pas repris le paiement du loyer et charges courants.

Il n’est ainsi pas démontré que Madame [P] [V] est en capacité d’apurer l’arriéré. Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé. Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de délai de paiement.

Sur les délais de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution

L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L' article L412-4 du code des procédures civiles d' exécution prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, il y a lieu de relever que Madame [P] [V] ne démontre pas en quoi son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales ni les démarches qui ont été effectuées dans le cadre d'un relogement.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que les dispositions de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution ne s'appliquent pas aux locataires de mauvaise foi.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [P] [V] de sa demande de délai sur le fondement de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [V], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;
CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Madame [P] [V] d’autre part, portant sur un logement situé au 2ème étage, porte 5, au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [P] [V] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de [P] [V] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 9 059,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 8 novembre 2024, loyer du mois d'octobre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du terme du mois de novembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [P] [V] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE Madame [P] [V] de sa demande de délai au titre des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS

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Mise à jour de la source le 2025-01-29T22:40:11.802Z.