Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/05665

N° RG 24/05665 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKDM

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50G

N° RG 24/05665
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKDM






AFFAIRE :

[Z] [O]
[E] [O]
[K] [O]
C/
[F] [Q]

INTERVENANT VOLONTAIRE :
SAS HUMAN IMMOBILIER

 




Décision nativement numérique à : 

Me Hélène BREDY
Me Catherine LATAPIE-SAYO
SELARL MP AVOCAT



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur, 

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Mai 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

Madame [Z] [O]
née le 21 Mars 1975 à [Localité 2] (SEINE-[Localité 3])
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX




Monsieur [E] [O]
né le 13 Décembre 1977 à [Localité 5] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [K] [O]
né le 31 Octobre 1980 à [Localité 5] (HAUTS DE SEINE)
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Q]
né le 19 Avril 1983 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Hélène BREDY, avocat au barreau de BORDEAUX



PARTIE INTERVENANTE

SAS HUMAN IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 janvier 2023, une promesse synallagmatique de vente d’une maison individuelle d’habitation située à [Adresse 6], cadastrée section KM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ainsi que trois emplacements de stationnement au [Adresse 7], cadastrés section KM n°[Cadastre 4], était régularisée entre, 
Madame [Z] [O], Monsieur [E] [O] et Monsieur [K] [O], vendeurs coindivisaires,
Et Monsieur [F] [Q], acquéreur. 
Ladite promesse de vente étant régularisée moyennant le prix de 1.250.000 euros, frais de négociation en sus à la charge de l’acquéreur pour un montant de 43.000 euros. 
Préalablement à ladite promesse, un mandat de vente du 02 juin 2021 avait été régularisé entre les vendeurs et la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, aujourd’hui dénommée HUMAN IMMOBILIER.
En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de l’acquéreur celui-ci ayant déclaré financer l’acquisition du bien par des fonds propres. 
Il était inséré une condition suspensive relative à la constitution d’un gage-espèces entre les mains du notaire rédacteur, d’une somme égale au montant du prix et des frais, à remettre par l’acquéreur au plus tard le jour de la date la plus tardive pour la signature de l’acte authentique.
La date de réitération de la vente était fixée au plus tard le 15 avril 2023.
Il était convenu d’un dépôt de garantie d’un montant de 62 500 euros à remettre au notaire rédacteur, Maître [P], dans les quinze jours de la signature de la promesse. Ce dépôt n’a pas été effectué.
Il était convenu, dans l'hypothèse de l'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles, d'une pénalité à titre de dommages-intérêts de 10% du prix de vente.
Faute de réitération dans les délais convenus, les vendeurs faisaient citer Monsieur [Q] devant l’Etude de Maître [P] aux fins de signature de l’acte de vente, pour le 17 mai 2023. Un procès-verbal de carence était rédigé par ledit Office notarial le 17 mai 2023, faute de comparution de l’acquéreur.
Considérant que l’acte de vente n’avait pu être régularisé par la carence de l’acquéreur, malgré la réalisation des conditions de droit commun, et en l’absence de règlement de la clause pénale, les consorts [O] faisaient assigner, par acte du 04 juillet 2024, Monsieur [Q] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter, au visa des articles 1101, 1240, 1231-5 et 1231-1 du code civil, la condamnation de Monsieur [Q] au paiement de la somme de 125.000 euros au titre de la clause pénale, la somme de 62.500 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance, et la somme de 6.000 euros au titre d’un préjudice d’anxiété, outre 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Par acte du 08 août 2024, la SAS HUMAN IMMOBILIER faisait signifier à Monsieur [Q] ses conclusions en intervention volontaire aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 43.000 euros, montant de la commission, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. A titre subsidiaire, de le condamner au paiement de la somme de 43.000 euros à titre de dommage et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. En toute hypothèse, lui allouer une indemnité de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Lesdites conclusions ont été notifiées par voie électronique le 1er août 2024 aux consorts [O].

Par dernières écritures notifiées le 14 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] [O], Monsieur [E] [O] et Monsieur [K] [O], maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de leur assignation : 
Vu les articles 1101 et suivants, Vu les articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, 
JUGER que Monsieur [Q] a commis une faute contractuelle en ne signant pas l’acte authentique de vente comme prévu dans le compromis de vente et causant un préjudice aux consorts [O],
DEBOUTER Monsieur [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre des consorts [O],
Par conséquent, 
CONDAMNER Monsieur [Q] à verser la somme de 125.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, aux consorts [O],
CONDAMNER Monsieur [Q] à verser la somme de 62.500 euros au titre du préjudice de perte de chance subi par les requérants,
CONDAMNER Monsieur [Q] à verser la somme de 6.000 euros au titre du préjudice d’anxiété subi par les requérants,



En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [Q] à verser la somme de 4.000 euros aux consorts [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Les demandeurs exposent que, malgré les nombreuses relances de la part de Maître [P], Monsieur [Q] n’a jamais versé les fonds et ne s’est jamais présenté afin de signer l’acte authentique de vente repoussée au 17 mai 2023. Il a laissé sans réponse la sommation d’avoir à réitérer l’acte de vente le 17 mai 2023, délivrée par commissaire de justice en date du 27 avril 2023 et la demande de versement du prix de vente.
Un procès-verbal de carence a donc été dressé par le notaire instrumentaire de l’acte.
Ils précisent n’avoir découvert que le 17 mai 2023, l’absence de versement du dépôt de garantie d’un montant de 62.500 euros.
Ils soutiennent être bien fondés à solliciter la condamnation de Monsieur [Q] au paiement de la clause pénale de 125.000 euros prévue dans le compromis de vente. De surcroît, ils soutiennent avoir subi un préjudice de perte de chance de pouvoir vendre le bien sous des conditions avantageuses et plus rapidement. En effet, s’ils avaient eu connaissance dès le 26 janvier 2023, soit quinze jours après la signature du compromis de vente, que le dépôt de garantie n’avait pas été versé, ils auraient renoncé à vendre leur bien à Monsieur [Q] ou sous d’autres conditions.
Ils font valoir que le comportement du défendeur a fait perdre un temps considérable aux consorts [O] qui, aujourd’hui, et au regard du contexte actuel du marché de l’immobilier, n’ont pas pu vendre leur bien.
En outre, la maison ayant été vidée de tout son mobilier, la maison vide est plus difficile à vendre. Ainsi, la perte de chance de vendre le bien dans de meilleures conditions doit être évaluée au montant du dépôt de garantie non versé par Monsieur [Q]. Enfin, cette situation ayant provoqué beaucoup de stress, d’angoisse et de désagréments personnels chez les demandeurs, il est également sollicité la réparation d’un préjudice d’anxiété évalué à la somme de 6.000 euros.
Sur l’argument du défendeur selon lequel la vente serait caduque du fait de la substitution d’une société HLA PATRIMOINE, en « cours de constitution », ils précisent que la prétendue société n’a jamais été immatriculée, et qu’en tout état de cause, aucune clause de substitution au sein de l’acte notarié, n’a été intégrée.




D’autre part, il est soutenu que c’est à tort que le défendeur soulève, de mauvaise foi, une prétendue force majeure qui reposerait sur sa mise en examen, intervenue le 14 décembre 2022. En effet, son contrôle judiciaire est intervenu bien avant la signature du compromis de vente du 11 janvier 2023, il en avait donc connaissance en amont.
En dernier lieu, s’agissant de l’argument du défendeur selon lequel il n’a pas été mis en demeure par les demandeurs, ces derniers soulignent que l’article 1231-5 du code civil prévoit que la mise en demeure est nécessaire sauf en cas d’inexécution définitive. Or, en l’espèce, l’inexécution était définitive, l’acte authentique n’ayant jamais été réitéré. 

Par dernières écritures notifiées le 05 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [F] [Q] demande au Tribunal,
Au visa des articles 1186, 1218 et 1231-5 du code civil, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, sur le compromis de vente en date du 11 janvier 2023, 
JUGER que le compromis de vente en date du 11 janvier 2023 est caduc, sans autre formalité, du fait du non-paiement par Monsieur [Q] du dépôt de garantie dans le délai impératif de 15 jours, soit avant la date du 26 janvier 2023, 
Sur la pénalité prévue par le compromis de vente du 11 janvier 2023,
A titre principal,
JUGER irrégulière la mise en demeure adressée par voie de citation à comparaître signifiée le 27 avril 2023 à Monsieur [Q] à la diligence de leur notaire [P] pour défaut de cause en raison de la caducité du compromis de vente, 
JUGER que la pénalité ne peut pas être mise en jeu faute de toute mise en demeure préalable et régulière adressée par les propriétaires-vendeurs à l’acquéreur, 
En conséquence, DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de paiement de la pénalité prévue au compromis de vente en date du 11 janvier 2023, pour la somme de 125.000 euros, 
A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal devrait reconnaître la validité de la pénalité,
JUGER que des événements imprévisibles et irrésistibles relevant d’un cas de force majeure ont empêché Monsieur [Q] de procéder au versement du dépôt de garantie dans le délai impératif de 15 jours à compter de la date de signature du compromis de vente, 



En conséquence, DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de paiement de la pénalité pour la somme de 125.000 euros,
A titre infiniment subsidiaire,
Sur la modération de la pénalité, JUGER que la pénalité à hauteur de 125.000 euros est excessive dans son montant compte tenu de la courte durée d’immobilisation du bien immobilier et des circonstances exceptionnelles qui ont empêché la réalisation de la vente définitive, 
En conséquence, JUGER que la pénalité sera réduite dans son montant pour telle somme qu’il plaira au Tribunal de fixer, 
Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de perte de chance, DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de paiement de dommages-intérêts pour perte de chance, pour la somme de 62.500 euros, celle-ci n’étant pas démontrée et constituant un enrichissement sans cause en regard de leur demande de paiement de la pénalité d’immobilisation, 
Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice d’anxiété, DEBOUTER les consorts [O] de leur demande de paiement de dommages-intérêts pour préjudice d’anxiété, pour la somme de 6.000 euros,
Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société HUMAN IMMOBILIER, DEBOUTER le mandataire HUMAN IMMOBILIER de sa demande financière à hauteur de 43.000 euros au titre de la perte de sa commission, 
En tout état de cause, JUGER y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, CONDAMNER solidairement les consorts [O] et la société HUMAN IMMOBILIER au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Monsieur [Q] expose en substance que l’absence de règlement du dépôt de garantie a entraîné la caducité du compromis de vente, devenu nul et non avenu, sans nécessité d’une quelconque formalité. Il explique par ailleurs avoir notifié au notaire rédacteur sa volonté de se voir substituer à la vente par la SCI HLA PATRIMOINE, société en cours de constitution.
Il soulève également avoir été mis en examen le 14 décembre 2022, avec placement sous contrôle judiciaire, et saisie de ses avoirs l’empêchant de procéder au versement de la somme de 62.500 euros à titre du dépôt de garantie.
Il soutient n’avoir commis aucune faute ni avoir causé une longue immobilisation du bien, qu’en conséquence, en l’absence de faute, les demandes des consorts [O] et la demande indemnitaire du mandataire HUMAN IMMOBILIER, doivent être rejetées.
N° RG 24/05665 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKDM


Par dernières écritures notifiées le 28 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, la SAS HUMAN IMMOBILIER demande désormais au Tribunal,
Vu l’article 1240 du code civil, vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile, 
DÉCLARER RECEVABLE l’intervention volontaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER, 
DEBOUTER Monsieur [F] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
A titre principal, 
VOIR CONDAMNER Monsieur [F] [Q] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 43.000 Euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 11 janvier 2023 contenant engagement des parties, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2023, 
A titre subsidiaire, 
VOIR CONDAMNER Monsieur [F] [Q] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 43.000 Euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 
En toute hypothèse, 
VOIR CONDAMNER Monsieur [F] [Q] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 4.000 Euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,
RAPPELER l’exécution provisoire de droit.
La SAS HUMAN IMMOBILIER expose en substance qu’elle a rempli la mission qui lui a été confiée, que le comportement fautif de l’acquéreur l’a privé de sa juste rémunération.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 13 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.






MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que les demandes tendant à « juger que » et « à dire et juger » figurant dans les conclusions des parties, ne sont pas des prétentions au sens du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu, par conséquent, de statuer sur celles-ci.
Sur l’application de la pénalité :
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De même, conformément à l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 
La promesse de vente synallagmatique conclue le 11 janvier 2023 entre les parties, n’était assortie que de conditions suspensives de droit commun à l’exception d’une condition suspensive de constitution d’un gage-espèces au profit des vendeurs, ainsi rédigée (page 24) :

Qu’il soit versé par l’acquéreur ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l’acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais, sous déduction des fonds versées le cas échéant à titre de dépôt de garantie-séquestre (…). Ce versement sera fait par l’acquéreur à titre de sûreté en garantie de son engagement d’acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l’acte authentique (…). La condition sera censée défaillie à défaut de production par l’acquéreur du justificatif de ce versement, sans préjudice de l’application de l’article 1304-3 du code civil ».

Il est également prévu au paragraphe « clause pénale » (page 26) ; « Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de CENT VINGT CINQ MILLE EUROS (125 000 euros) (…) Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuive judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.

« Il est expressément convenu entre les parties que la caducité des présentes conventions n’emportera pas caducité de la présente clause ».

Enfin, au chapitre « caducité des présentes conventions », (page 25), il est stipulé qu’en l’absence de réitération à la date fixée, la promesse deviendra caduque de plein droit, que les parties seront alors déliées de tout engagement l’une envers l’autre, sauf application des dispositions relatives aux paragraphes constitution de séquestre, versement à titre d’acompte sur le prix et clause pénale.


Cette clause sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies ou réputées telles, et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice. 

Aucune ambiguïté ne peut être soulevée à propos du paiement par apport personnel de l’acquéreur, ni à propos de la caducité de plein droit de la promesse après le 15 avril 2023, l’exécution forcée de la vente n’étant qu’optionnelle.

En l’espèce, il n’est pas débattu qu’aucun fonds n’a été versé entre les mains du notaire instrumentaire, ni au titre du dépôt de garantie, ni au titre de la garantie de versement-séquestre, avant la date la plus tardive de la signature, et ce, malgré une sommation d’assister à la vente, par acte du 27 avril 2023.

C’est par une mauvaise interprétation de l’acte notarié qu’il est soutenu par le défendeur que le défaut de paiement du dépôt de garantie rend inopérante l’application de la clause pénale. En effet, cette affirmation ne peut prospérer sans vider la clause pénale de sa substance et de son intérêt. C’est la raison pour laquelle l’acte du 11 janvier 2023 stipule, visant la clause pénale : « Il est expressément convenu entre les parties que la caducité des présentes conventions n’emportera pas caducité de la présente clause ». Ce maintien de la pénalité est confirmé par une jurisprudence constante (Cass.Com. 22 mars 2011, n°09-16.660).

La circonstance que Monsieur [Q] n’ait pas réglé le dépôt de garantie n’entraîne de ce fait aucune conséquence sur l’application de la pénalité pour absence de réitération.

Sur la faculté de substitution de l’acquéreur :

Monsieur [Q] fait état d’un courriel du 14 avril 2023 adressé à l’office notarial de Maître [A], son notaire, et à la SAS HUMAN IMMOBILIER, les informant qu’il n’intervenait plus à la vente, et que la SCI HLA PATRIMOINE, en cours d’immatriculation, devait désormais se substituer à lui afin de poursuivre le processus de la vente. 

Le paragraphe « faculté de substitution » en page 3 du compromis, prévoit la possibilité de substitution de l’acquéreur par une personne physique ou morale, désignée par lettre RAR dans un « délai maximum de 45 jours à compter des présentes » et stipule en outre que l’acquéreur sera « tenu solidairement avec ledit substitué, de tous les engagements pris envers le vendeur (…).

Or, nonobstant la circonstance qu’il n’est démontré aucune immatriculation de ladite société (le notaire du défendeur précisant le 20 avril 2023, que l’immatriculation n’était pas effectuée), ni, par conséquent, son obtention de la personnalité morale, il est constant que la notification produite par le défendeur ne respecte ni les délais (plus de 45 jours) ni la forme (simple courriel), stipulés dans l’acte de promesse.
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Par conséquent, aucune substitution de l’acquéreur ne peut être légitimement soulevée, ce dernier demeurant en tout état de cause solidaire des engagements pris envers les vendeurs.

Sur la force majeure soulevée par le défendeur :

Selon les dispositions de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin de discuter plus avant sur le caractère extérieur ou irrésistible de l’événement, force est de constater que la saisie des avoirs de Monsieur [Q] était d’ores et déjà connue de lui, et donc prévisible, dès le 14 décembre 2022, soit près d’un mois avant la signature du compromis. Dans ces conditions, les critères de la force majeure, lesquels sont cumulatifs, ne sont pas réunis
Sur l’absence de mise en demeure soulevée par le défendeur :
Monsieur [Q] excipe d’une absence de mise en demeure d’avoir à régler le montant de la clause pénale, émanant des demandeurs.
L’article 1231-5 du code civil dispose en son dernier alinéa : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
Or, il ne peut être raisonnablement soutenu que le défaut de règlement, en l’espèce, n’est pas définitif. Surabondamment, il sera relevé que l’acte introductif d’instance du 4 juillet 2024 réclame de manière non équivoque le montant de la pénalité.
Force est de constater que le compromis de vente litigieux n’a pas été réitéré par un acte authentique dans le délai contractuellement prévu, malgré une sommation d’avoir à signer la réitération, et en raison de l’absence de versement des fonds par le défendeur, ainsi qu’il s’y était engagé par un apport de fonds propres, cette absence de fonds constituant le seul obstacle à la vente. 
L’absence de réitération de l’acte de vente étant imputable au défendeur, dont la défaillance malgré l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun et le caractère parfait de la vente, est seule à l’origine du défaut de réitération, il sera fait application à son égard des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil et de la clause pénale insérée à la promesse de vente. 
Il résulte de l’article 1231-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.





En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de ce que le bien se trouve toujours en vente, ni à quel prix, de sorte que l’application stricte de la clause pénale apparaît excessive au regard de la durée d’immobilisation attestée (à savoir du 11 janvier 2023 au 17 mai 2023).

En conséquence, le montant de l’indemnité allouée sera fixé à la somme de 40.000 euros.
Monsieur [Q] sera en conséquence condamné à régler à aux consorts [O] la somme de 40.000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale. 
Sur la demande de dommage et intérêts au titre d’une perte de chance :
Les consorts [O] exposent que le comportement du défendeur leur a fait perdre une chance de conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnisation dans le cas d’une faute de ce dernier, et de vendre le bien sous d’autres conditions. Cependant, cette demande apparaît redondante avec celle de l’indemnisation déjà accordée, outre l’absence de justification d’une future transaction moins profitable.
Par ailleurs, les demandeurs n’expliquent ni ne justifient en quoi l’échec de la vente du bien litigieux a pu revêtir un caractère anxiogène, dès lors qu’il n’est pas démontré que cette vente s’inscrivait dans un projet particulier qui aurait été remis en cause.
Les demandes indemnitaires seront en conséquence rejetées.
Sur la demande de la SAS HUMAN IMMOBILIER :
En application de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat.

L’article 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, dite Loi Hoguet, prévoit dans son alinéa 8 qu’aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Cette disposition est rappelée dans la promesse litigieuse, en page 5 ; « cette rémunération ne deviendra exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente ».
Selon une jurisprudence bien établie, lorsque la transaction n’est pas réitérée par le comportement fautif de l’acquéreur, il peut être alloué à l’agent immobilier qui a mis en rapport les parties, une indemnité sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, en réparation de son préjudice.
En l’espèce, il est constant que la SAS HUMAN IMMOBILIER a mis en rapport les vendeurs et l’acquéreur, tel que cela est formellement reconnu en page 5 du compromis, au paragraphe « rémunération du mandataire à la charge de l’acquéreur »



Il est produit en outre le mandat n°21-57067V du 02 juin 2021, le bon de visite du 06 octobre 2022, ainsi que le compte-rendu de visite du 10 octobre 2021. HUMAN IMMOBILIER expose avoir fait visiter le bien à trois reprises à Monsieur [Q] dont une visite avec son architecte.
La SAS HUMAN IMMOBILIER apparaît fondée à invoquer un préjudice correspondant à la perte de chance de percevoir la rémunération dont elle a été privée.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments pour la SAS HUMAN IMMOBILIER, la perte d’une chance de percevoir une rémunération tirée du mandat, alors que sa mission a été accomplie.
Les peines et soins de la SAS HUMAN IMMOBILIER étant limitées en l’espèce, l’indemnité compensatrice sera fixée à la somme de 15.000 euros.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le défendeur sera par conséquent condamné aux dépens.
En outre, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Il apparaît équitable d’allouer aux parties qui ont gain de cause une indemnité de 2.000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
CONDAMNE Monsieur [F] [Q] à régler à Madame [Z] [O], Monsieur [E] [O] et Monsieur [K] [O], ensemble, la somme de 40.000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale,
DEBOUTE Madame [Z] [O], Monsieur [E] [O] et Monsieur [K] [O] du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE Monsieur [F] [Q] à régler à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 15.000 euros à titre d’indemnité avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



DEBOUTE la SAS HUMAN IMMOBILIER du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [F] [Q] à régler à Madame [Z] [O], Monsieur [E] [O] et Monsieur [K] [O], ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [F] [Q] à régler à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [F] [Q] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 
 
 










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.