Cour d'appel de Bastia, Chambre civile Section 1, 9 septembre 2026, n° 24/00639

Chambre civile 

Section 1



ARRÊT N°



du 

9 SEPTEMBRE 2026



N° RG 24/639 

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJYV EZ-C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 5 novembre 2024, enregistrée sous le n° 24/527





S.A.S. [I] [E]



C/



S.E.L.A.R.L. 

[O] [Z]

S.C.I. DU MOULIN





















Copies exécutoires délivrées aux avocats le 











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



NEUF SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-SIX





APPELANTE : 



S.A.S. [I] [E]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1] 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA





INTIMÉES :



S.E.L.A.R.L. [O] [Z]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Défaillante





S.C.I. DU MOULIN 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [Q] [J], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocate au barreau de BASTIA













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mai 2026, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère



En présence de Chloé GRISONI, attachée de justice





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Andy DUBOIS



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2026





ARRÊT : 



Réputé contradictoire.



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Emmanuelle ZAMO, conseillère, Valérie LEBRETON, présidente de chambre légitimement empêchée, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.























Par acte authentique reçu le 5 avril 2023 par Me [D] [F], la société civile immobilière DU MOULIN (S.C.I. DU MOULIN) a consenti à la société par action simplifiée [I] [E] (la S.A.S. [I] [E]) une promesse unilatérale de vente assortie notamment d'une condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire et portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 4] (Yvelines), [Adresse 5], comprenant notamment des ateliers, réserves, bureaux, toilettes et douches et un appartement à usage d'habitation, cadastré section G n° [Cadastre 1], pour un prix de 1.600.000 €. 

Estimant que la S.A.S. [I] [E] n'avait pas respecté son obligation de dépôt du permis dans le délai prorogé, la S.C.I. DU MOULIN a, par l'intermédiaire de son notaire, adressé plusieurs relances au notaire des acquéreurs, puis indiqué par courriel du 6 décembre 2023 se prévaloir de la caducité de la promesse, avant de solliciter le versement de l'indemnité d'immobilisation par courriel du 29 décembre 2023. 

 

Par courrier recommandé de son conseil du 12 janvier 2024, la S.C.I. DU MOULIN a fait délivrer à la S.A.S. [I] [E] une mise en demeure notifiant la caducité de la promesse et réclamant le paiement de 80.000 € d'indemnité d'immobilisation. 

 

Par acte du 9 avril 2024, la S.C.I. DU MOULIN a fait assigner la S.A.S. [I] [E] devant le tribunal judiciaire de Bastia pour la voir condamner au paiement de cette indemnité, outre intérêts et indemnité de procédure. 

 

Par jugement réputé contradictoire du 5 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a : 



' ' condamné la S.A.S. [I] [E] à payer à la S.C.I. DU MOULIN la somme de 80.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 ; 

' rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; 

' condamné la S.A.S. [I] [E] à payer 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ; 

' condamné la S.A.S. [I] [E] aux dépens '. 



Par déclaration au greffe du 20 novembre 2024 enregistrée le 25 novembre 2024, la S.A.S. [I] [E] a fait relever appel du jugement rendu le 5 novembre 2024 en toutes ses dispositions. 



Par jugement du 11 février 2025, le tribunal de commerce de Bastia a prononcé le redressement judiciaire de la S.A.S. [I] [E], fixé la date de cessation des paiements au 7 mai 2025 et désigné la S.E.L.A.R.L. [O] [Z] comme mandataire judiciaire. 















Par courrier du 25 mars 2025, la S.C.I. du MOULIN a déclaré une créance chirographaire de 88 920,23 €. 



Par acte du 24 avril 2025 enregistré sous le n° RG 24/00639, la S.C.I. du MOULIN a fait assigner en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. [O] [Z]. 



Les instances ont été jointes par mention au dossier le 11 juin 2025 sous le seul n° RG 24/00639. 



Aux termes des dernières écritures de son conseil signifiées le 27 février 2026, la S.A.S. [I] [E] demande à la cour de : 



' 1. À titre principal 

o Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bastia ; 

Statuant à nouveau : 

o Juger que la S.C.I. DU MOULIN n'a pas respecté le formalisme contractuel prévu à l'article 23.2.9 de la promesse, en ce qu'aucune notification régulière de la caducité n'a été adressée au Bénéficiaire avant les démarches opérées auprès des seuls notaires ; 

En conséquence, 

o Juger que la caducité conventionnelle de la promesse n'est pas acquise dans les conditions prévues au contrat et que l'indemnité d'immobilisation n'est pas exigible ; 

o Débouter la S.C.I. DU MOULIN de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la S.A.S. [I] [E], notamment de sa demande en paiement de la somme de 80.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation. 

 

2. Subsidiairement, si par impossible la cour estimait la clause applicable 

o Juger que la défaillance de la condition suspensive de dépôt de la demande de permis de construire ne résulte pas d'un comportement fautif de la S.A.S. [I] [E] au sens de l'article 1304-3 du code civil, compte tenu de l'ampleur du projet et de la brièveté du délai contractuel ; 

o Juger que la somme de 80.000 €, stipulée à l'article 24 de la promesse, présente le caractère d'une clause pénale pouvant être révisée sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil ; 

o Réduire cette somme à un montant purement symbolique (1 600€), voire de la dire non due, au regard de l'absence de préjudice démontré et de la situation de redressement judiciaire de la S.A.S. [I] [E]. 

 

3. En tout état de cause 

o Condamner la S.C.I. DU MOULIN à payer à la S.A.S. [I] [E] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

o Condamner la S.C.I. DU MOULIN aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de la S.A.S. [I] [E], conformément à l'article 699 du code de procédure civile '. 











Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 3 mars 2026, la S.C.I. DU MOULIN demande à la cour de : 



' - dire et juger tant irrecevable que mal fondée la société [I] [E] en son appel 

 

- dire et juger l'arrêt à intervenir opposable à la S.E.L.A.R.L. [O] [Z] représentée par Maître [X] [R] mandataire judiciaire, désigné par le tribunal judiciaire de Bastia, suivant jugement du 11 février 2025, prononçant le redressement judiciaire de la société [I] [E] ; 

 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré. 

 

- dire et juger que l'indemnité d'immobilisation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à la S.C.I. [I] [E] d'avoir à verser le montant de l'indemnité d'immobilisation entre les mains de la S.C.I. DU MOULIN. 

 

- condamner la société [I] [E] à payer à la S.C.I. DU MOULIN la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

 

- la condamner aux entiers dépens 

 

- fixer l'intégralité des condamnations prononcées contre la société [I] [E] au passif de la procédure collective '. 



La S.E.L.A.R.L. [O] [Z], assignée en intervention forcée par acte du 24 avril 2025 remis à sa personne n'a pas constitué avocat. 



Par ordonnance du 1er avril 2026, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction, l'intervention éventuelle du notaire n'étant pas démontrée et ne pouvant retarder plus cette procédure et renvoyé l'affaire pour être plaidée devant le conseiller rapporteur le 11 mai 2026 à 08 heures 30. 



A l'audience de plaidoiries du 11 mai 2026, la date de mise à disposition au greffe a été annoncée au 9 septembre 2026. 

Après délibéré, le présent arrêt réputé contradictoire a été rendu le 9 septembre 2026. 



























MOTIFS 



I Sur la caducité de la promesse de vente 



Pour soutenir que la caducité de la promesse de vente consentie par la société DU MOULIN n'est pas acquise, la société [I] [E] fait valoir que le formalisme contractuel qui doit s'interpréter strictement n'a pas été respecté s'agissant de la notification de la caducité de la promesse et que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable tandis que la société DU MOULIN soutient que le formalisme critiqué a été respecté et que la défaillance de la condition suspensive est imputable à la seule appelante. 



Sur le non -respect du formalisme contractuel 



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 23.2.9 de la promesse de vente du 5 avril 2023 stipule : 

« 23.2.9. Obtention d'un permis de construire exprès valant, le cas échéant, permis de démolir devenu définitif. 

La Réalisation de la Vente est soumise à la Condition Suspensive de l'obtention par le Bénéficiaire, d'un permis de construire exprès valant le cas échéant permis de démolir conforme aux règles d'urbanisme en vigueur dans la zone considérée et permettant l'édification sur l'emprise de l'Opération de Construction ci-dessus à l'article 5.1. 

 

Le Bénéficiaire s'oblige à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 5 juillet 2023. 

Le Bénéficiaire notifiera au notaire soussigné et participant le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire. 

Passé la date du 5 juillet 2023, faute pour le Bénéficiaire d'avoir déposé la demande de permis de construire, la Promesse deviendra alors caduque si bon semble au Promettant et après notification par courrier recommandé avec accusé de réception, ou par courriel au Bénéficiaire, et l'Indemnité d'Immobilisation sera due au Promettant ». 



Comme le soutient l'appelant et à l'examen de cette clause, la cour retient que le contrat comporte sur ce point trois éléments indissociables à savoir que la caducité n'est pas automatique, qu'elle suppose un choix exprès du promettant et que ce choix ne produit effet et ne déclenche l'exigibilité de l'indemnité qu'après notification adressée au bénéficiaire. 





















Si en cause d'appel, la S.A.S. [I] [E] soutient que la notification à elle faite par l'intermédiaire de son notaire n'a pas respecté le formalisme de notification ainsi stipulé, la cour ne rejoint pas cette allégation puisqu'il est justifié à ses débats de ce que : 



- le 6 décembre 2023, Maître [F] a informé par courriel le notaire de la société [I] [E] du souhait de Monsieur [J], gérant de la société DU MOULIN de se prévaloir de la caducité de la promesse par suite de l'absence de dépôt de la demande de permis de construire. 



- le 29 décembre 2023, Maître [F] a sollicité par courriel de son confrère le versement entre ses mains de la somme de 80 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation. 



- le 12 janvier 2024 et par lettre recommandée avec accusé de réception, le conseil de la société DU MOULIN a mis en demeure la société [I] [E] de régler la somme de 80 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation après avoir rappelé que la société DU MOULIN s'est prévalue de la caducité de la vente faute pour le bénéficiaire d'avoir justifié de son dépôt de permis de construire. 



En suite de ces éléments, la cour relève d'une part que la notification exigée l'a été soit par courriel, soit par lettre recommandée et donc conformément aux stipulations de la clause litigieuse, d'autre part, que cette notification a été adressée soit au notaire mandaté par la société [I] [E] pour la représenter, soit à la personne morale elle-même ainsi que l'avis de réception distribué le 20 janvier 2024 le démontre. 



Dès lors elle considère en application des stipulations contractuelles susvisées que le formalisme exigé par elles a été strictement respecté pour avoir parfaitement mis la société [I] [E] en mesure de répondre à ses obligations. 



La cour écarte donc le moyen tenant au non respect du formalisme contractuel. 



Sur la défaillance de la condition suspensive et son imputabilité 



Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.



Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.











Selon l'article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 



Pour contester l'imputabilité de la défaillance de la condition suspensive contractuellement prorogée de l'accord des deux parties au 20 juillet 2023, la société[I] [E] fait valoir que l'intimé ne rapporte pas la preuve que [I] [E] aurait sciemment empêché la réalisation de la condition dans son intérêt et s'est borné à constater que le permis n'a pas été déposé dans les délais ce qui à son sens ne suffit à faire réputée accomplie la condition à son profit ni à aggraver la position contractuelle du bénéficiaire. 



En réplique, la société DU MOULIN fait valoir qu'il est établi que la défaillance de la condition suspensive est imputable à la société [I] [E] bénéficiaire qui n' a pas déposé de demande de permis de construire, justifiant ainsi de la caducité et du paiement de l'indemnité d'immobilisation. 



En l'espèce, il est justifié aux débats de la cour de la prorogation du délai à la date du 20 juillet 2023 pour accomplir l'obtention par le Bénéficiaire, d'un permis de construire exprès valant le cas échéant permis de démolir conforme aux règles d'urbanisme en vigueur dans la zone considérée et permettant l'édification sur l'emprise de l'Opération de Construction ci-dessus à l'article 5.1. 



Il est aussi justifié selon courriels produits à ses débats de ce que le notaire de la société DU MOULIN a sollicité du notaire de la société [I] [E] la preuve à la fois de la réalisation des études techniques et du dépôt de la demande de permis de construire, étant rappelé que la condition suspensive réside en son obtention et non son dépôt. 



La cour doit enfin constater que des courriels de rappels en ce sens ont été adressés par le notaire de la société DU MOULIN à la fois au notaire de la société [I] [E] et au mandataire de la société [I] [E], Monsieur [T] tel que désigné dans l'acte authentique, le 20 juillet 2023, le 25 juillet 2023, le 28 novembre 2023, le 30 novembre 2023 et le 29 décembre 2023, éléments dont il résulte qu'à la date du 15 décembre 2023, la demande de permis de construire n'a pas été déposée, cette condition et donc obligation reposant sur le seul bénéficiaire de la promesse. 



En la matière et sauf à démontrer l'existence d'un cas de force majeure ayant empêché l'exécution de l'obligation ce qu'elle n'offre pas de prouver et renversant la charge de la preuve en soutenant que l'intimée ne démontre pas que la société appelante aurait sciemment empêché la réalisation de la condition dans son intérêt, la société [I] [E] doit être considérée comme ayant défailli à la condition à elle imposée par le contrat auquel elle a souscrit en connaissance de cause le 5 avril 2023. 









La cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté la caducité de plein droit de la promesse de vente. 



II Sur l'indemnité d'immobilisation 



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



En cause d'appel, la société [I] [E] soutient que la clause contractuelle stipulant une indemnité d'immobilisation à hauteur de la somme de 80 000 € s'analyse en une clause pénale sur laquelle le juge conserve un pouvoir de réduction et de modération dont elle demande à la cour de faire usage en réduisant le montant de l'indemnité à hauteur de la somme de 1 600 € voire en l'absence de préjudice démontrée d'en neutraliser les effets. 



La société DU MOULIN conteste cette qualification de clause pénale, l'indemnité d'immobilisation visant à être la contrepartie versées par le bénéficiaire au promettant d'une exclusivité consentie pendant un certain délai et rémunérant l'immobilisation par le promettant au profit du bénéficiaire. 



Aux termes de l'article 24 de l'acte du 6 avril 2023, il est stipulé : « 24. INDEMNITE D'IMMOBILISATION En considération de la Promesse et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le Promettant de la non signature de l'Acte de Vente par le seul fait du Bénéficiaire dans les conditions fixées ci-dessus, toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l'immobilisation de l'Immeuble, les Parties conviennent de fixer le montant de l'Indemnité d'Immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT MILLE EUROS (80 000,00 EUR) représentant 5% du Prix ». 

 

L'article 24.1 y ajoute que « A la garantie du paiement de cette somme, le Bénéficiaire remettra au plus tard dans le mois suivant le dépôt de la demande de permis de construire et au plus tard le 5 juin 2023, l'original d'une caution bancaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, émanant d'un établissement financier notoirement connu sur le marché financier français et expirant dans les DEUX (2) mois de la réalisation des Présentes soit au plus tard le 5 novembre 2024. 

Un nouvel engagement sera délivré dans l'hypothèse de la mise en 'uvre de toutes prorogations, majoré de plus de deux mois ». 

 





L'article 24.2.dispose enfin que : « l'engagement de caution sera actionné afin que l'indemnité d'immobilisation soit versée au Promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible en cas de défaut de dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prévu aux présentes ». 



La cour rappelle que la jurisprudence a parfois requalifié une indemnité d'immobilisation en clause pénale notamment si la stipulation a pour objet de sanctionner le contractant qui refuse d'acquérir (Civ. 3e, 30 janv. 2020, no 18-24.105, Civ. 3e, 19 juin 2012, no 11-18.381 ) mais que ce n'est pas le cas de l'espèce, la société [I] [E] n'ayant pas refusé d'acquérir mais ayant défailli dans la condition suspensive d'obtention du permis de construire. 



En outre et à l'examen des stipulations contractuelles, la cour n'en déduit pas qu'elles constituent une clause pénale qui sanctionne l'inexécution d'un contrat mais bien comme une clause d'immobilisation visant à sanctionner l'absence de formation dudit contrat qui certes a pris la peine de préciser que l'indemnité ainsi stipulée à hauteur de 5% du prix vise à réparer le préjudice résultant de l'immobilisation de l'immeuble pendant le délai accordé puis en l'espèce prorogé. 



La cour qualifie donc la clause susvisée de clause d'immobilisation. 



En la matière, le juge ne détient pas comme le soutient l'appelante et le conteste l'intimée, sauf clause contraire stipulée par les parties que la cour n'a pas retrouvée à la lecture de l'acte du 6 avril 2023, de pouvoir de modération ou de réduction et n'a pas plus à examiner la sanction de la non formation du contrat sous l'angle de l'existence démontré du préjudice subi par le promettant qui a immobilisé le bien donné à la vente pendant le délai accordé, les parties s'étant accordée dès le 6 avril 2023 à en chiffrer le montant. 



La cour confirme donc la décision déférée en ce qu'elle a condamné la S.A.S. [I] [E] à payer à la S.C.I. DU MOULIN la somme de 80.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024. 



Sur la procédure collective 



Etant observé que, par jugement du 11 février 2025, le tribunal de commerce de Bastia a prononcé le redressement judiciaire de la S.A.S. [I] [E], fixé la date de cessation des paiements au 7 mai 2025 et désigné la S.E.L.A.R.L. [O] [Z] comme mandataire judiciaire, que par courrier du 25 mars 2025, la S.C.I. du MOULIN a déclaré une créance chirographaire de 88 920,23 € auprès du mandataire judiciaire et que la S.E.L.A.R.L. [O] [Z] a été assignée en intervention forcée par acte du 24 avril 2025 dans la présente instance d'appel, il convient donc, ainsi que le demande l'intimée, de déclarer le présent arrêt opposable à la S.E.L.A.R.L. [O] [Z] représentée par Maître [X] [R] mandataire judiciaire, désigné par le tribunal judiciaire de Bastia, suivant jugement du 11 février 2025, prononçant le redressement judiciaire de la société [I] [E]. 









Sur les frais irrépétibles et les dépens 



En équité, l'appelante est condamnée à payer à la société du MOULIN la somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel. 



Elle doit également supporter les dépens de la présente instance d'appel auquel elle succombe. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, publiquement, par arrêt réputé contradictoire, 



- confirme la décision déférée en toutes ses dispositions critiquées 



y ajoutant, 



- déclare le présent arrêt opposable à la S.E.L.A.R.L. [O] [Z] représentée par Maître [X] [R] mandataire judiciaire



- condamne la S.A.S. [I] [E] à payer à la S.C.I. du MOULIN la somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel 



- condamne la S.A.S. [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel. 









LA GREFFIÈRE 



P/LA PRÉSIDENTE