notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCPCIVIL, 6 août 2026, n° 25/03187

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Biens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Janvier 2026 
date des débats : 29 Juin 2026
délibéré au : 06 Août 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° RG 25/03187 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OBDH

COPIES AUX PARTIES LE :


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [H] est propriétaire d'une maison avec jardin divisée en trois logements distincts située [Adresse 3]. 

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2024, Madame [Z] [H] a mis à disposition de monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] une partie de son logement sous réserve de la réception de l'attestation d'assurance du logement, de l'établissement d'un état des lieux et moyennant un chèque de caution de 500 euros encaissé le 16 décembre 2024.

Les conditions du prêt à usage étaient les suivantes : 
 - Occuper le logement en bon père de famille
 - Payer à compter de février 2025 une cotisation d'assurance 
 - Payer les impôts locaux (taxe foncière au titre de l'année 2024 : 579 euros)
 - Elaguer, débroussailler, passer le motoculteur, aménager des allées en bétons et pierres de [Localité 2], refaire des joints murs et rafraîchir la chambre mansardée ;

Le 18 mars 2025, Madame [Z] [H] a notifié à monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] un préavis d'un mois pour quitter le logement aux motifs du non-respect des engagements prévus par le contrat. Le 29 avril 2025, une sommation de déguerpir a également été notifiée aux occupants. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, madame [Z] [H] a assigné monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de : 
 - Ordonner l'expulsion de monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] et tout occupant de leurs faits, du logement et annexes qu'ils occupent indûment depuis la fin du préavis délivré le 18 mars 2025 ; 
 - Condamner solidairement monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] au paiement des sommes suivantes : 
o 1000 euros au titre des dommages et intérêts fondés sur les articles 1231-6 et 1240 du code civil 
o 500 euros par mois au titre d'une indemnité d'occupation, ce, depuis la fin du délai accordé dans le préavis délivré le 18 mars 2025, jusqu'à libération complète des lieux occupés ; 
o 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût de la sommation de déguerpir et l'assignation

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 juin 2026. 

A l'audience, Madame [Z] [H] maintient que le contrat signé avec monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] correspond bien à un prêt à usage. Elle indique que, contrairement aux obligations prévues dans le contrat signé par les parties, les occupants n'ont pas entretenu les espaces verts (déjections canines, poule morte, traces de barbecue sur les murs), si bien qu'ils ont manqué à leurs obligations. 
En outre, elle allègue que les frais mis à leur charge dans le contrat n'ont pas été payés. Elle s'oppose à la requalification du contrat en bail dès lors que les frais demandés ne s'élèvent qu'à 61 euros par mois, ce qui ne peut constituer une contrepartie financière. 

Elle maintient les demandes comprises dans l'assignation et sollicite en outre le paiement des charges dues à hauteur de 410,10 euros par mois. 

A titre subsidiaire, si le contrat était requalifié, madame [Z] [H] sollicite la fixation du loyer à hauteur de 500 euros par mois, la condamnation des occupants à payer l'entièreté des loyers depuis leur entrée dans les lieux, la résiliation du bail et une indemnité d'occupation jusqu'à sortie effective des lieux. 

Enfin, elle réfute l'insalubrité du logement, les états des lieux précédents faisant état d'un logement propre. 

Monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] sollicitent la requalification du prêt à usage en contrat de bail. Ils exposent que les travaux demandés par la propriétaire visent à modifier le logement et excèdent le simple entretien du logement. Sur les frais demandés, ils allèguent que la taxe foncière doit rester à la charge du propriétaire. Ils relèvent que le logement est insalubre du fait de l'inondation des caves générant une très forte humidité : l'agence régionale de santé a notamment été saisie en vue de le constater. 

Monsieur [R] et madame [Y] exposent que si le contrat est requalifié, la nullité du commandement de payer doit être prononcée et l'indemnité d'occupation sollicitée n'est pas justifiée tant par son montant que par sa nature du fait de l'insalubrité du logement. 

En tout état de cause, ils sollicitent un délai, de 6 mois pour quitter les lieux, ayant déposé une demande de relogement. 

A l'issue de l'audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 06 août 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Motifs

MOTIFS

Sur la qualification du contrat de mise à disposition du bien

L'article 1875 du code civil dispose que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par l'emprunteur de la rendre après s'en être servie. Selon l'article 1876 du même code, ce prêt est essentiellement gratuit.
En application de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.

Si le prêt à usage et le bail se caractérisent tous deux par la mise à disposition temporaire d'un bien au profit d'une personne, ceux-ci se distinguent en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux supposant l'existence d'une contrepartie. 
Le prix fixé correspondant au loyer doit être réel, sérieux et non dérisoire. De jurisprudence constante, le paiement des charges notamment l'impôt incombe à tout occupant privatif d'un immeuble d'habitation et ne peut constituer la contrepartie onéreuse caractérisant l'existence d'un contrat de bail. 

En outre l'article 1880 du code civil dispose que l'emprunteur est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée, il ne peut s'en servir qu'à l'usage déterminé par sa nature ou par la convention, le tout à peine de dommages et intérêts s'il y a lieu. 
Ainsi, l'existence d'une contrepartie n'exclut pas nécessairement la qualification de prêt à usage. La gratuité du prêt n'est pas incompatible avec la prise en charge par l'emprunteur des dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée.

Il appartient à celui qui conteste l'existence du prêt à usage de démontrer l'existence d'une contrepartie réelle et sérieuse.

En l'espèce, monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] exposent que le prêt à usage doit être requalifié en contrat de bail dès lors que les travaux à réaliser par les occupants s'apparentent en réalité à des travaux de gros œuvre et non d'entretien et que le paiement de la taxe foncière, qui incombe en réalité au propriétaire, constitue une contrepartie financière caractéristique d'un loyer. 
 
D'une part, il ressort du contrat de prêt à usage signé entre les parties que les travaux à réaliser (entretien des espaces verts, aménagements des allées du jardin, réfection des joints des murs et de la chambre mansardée) ne constituent pas des travaux de gros-œuvre (qui concernent l'ossature d'un bâtiment) mais s'apparentent à des travaux d'entretien du logement prêté. En outre, s'il est acquis aux débats que les travaux d'entretien n'ont pas été réalisés, ceux-ci ne constituent pas une contrepartie mais bien une condition d'usage personnalisé des lieux. 

D'autre part, il est acquis que le paiement des charges afférentes à l'occupation et la conservation du logement (taxe foncière, assurance habitation) restent à la charge de l'occupant sans que ces charges ne s'apparent à une contrepartie financière. 

Les défendeurs ne sauraient ainsi se prévaloir que le paiement de la taxe foncière (579 euros par an pour l'année 2024) s'apparente à un loyer qui, le cas échéant, ne pourrait être considéré comme réel, sérieux et non dérisoire.

En tout état de cause, monsieur [R] et Madame [Y] n'apportent pas la preuve que la volonté des parties, au jour de la signature du contrat du prêt à usage, consistait en une mise à disposition onéreuse des lieux. 
Ils seront ainsi déboutés de leur demande de requalification du contrat de prêt à usage. 

Sur la résiliation du prêt à usage et l'expulsion des occupants

L'article 1103 du Code civil expose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

L'article 1888 du code civil prévoit que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. 

Il est constant que lorsqu'aucun terme n'est convenu pour le prêt du bien et qu'aucun terme naturel n'est identifiable, le prêteur peut mettre fin au prêt à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable. 
En l'espèce, le contrat de prêt à usage a été établi selon plusieurs conditions : la transmission d'une attestation d'assurance habitation, les paiements des cotisations d'assurance et de la taxe foncière et la remise d'un chèque de caution d'un montant de 500 euros, outre les travaux d'entretien. 

Le présent contrat mentionne également que " si Monsieur [R] et sa compagne n'honorent pas leur engagement, Madame [H] reprendra le logement qui était mis [à disposition] à titre gratuit ". Cette disposition contractuelle étant claire et non-équivoque, il y a lieu de considérer qu'elle constitue un terme au contrat de prêt à usage valablement conclu entre les parties et justifiant la résolution du contrat en cas d'inexécution par les contractants. 

Or, il ressort du procès-verbal de constat par un commissaire de justice en date du 11 août 2025 non-contradictoire mais non-contesté par les parties, que les espaces verts ne sont pas entretenus et laissés à l'abandon (jardin envahi par les ronces et la végétation) avec notamment la présence de nombreuses défections canines sur la pelouse et de suie noire sur le mur auquel est adossé un barbecue. 

En outre, madame [Z] [H] produit le certificat de non-encaissement du chèque de caution faute de fonds suffisants sur le compte débiteur.

Ainsi, il est manifeste que les conditions du contrat de prêt à usage auxquelles monsieur [R] et madame [Y] se sont engagés n'ont pas été respectées, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les occupants, et justifie la résiliation du prêt à usage.
 
Madame [Z] [H] a fait signifier le 18 mars 2025 à Monsieur [R] et Madame [Y] un préavis d'un mois puis une sommation de déguerpir sous un délai de quinze jours le 29 avril 2025. 

Les défendeurs ne sauraient se prévaloir du caractère déraisonnable du délai dès lors qu'ils n'ont toujours pas quitté le logement et n'ont déposé une demande de logement social qu'au mois de janvier 2026, soit plus de 6 mois après l'expiration du préavis. 

Ce délai étant parfaitement raisonnable, le contrat de prêt à usage du logement sis [Adresse 3] sera résilié à la date du 18 avril 2025. 

L'expulsion de monsieur [R], madame [Y] ou de tout occupant sera ordonnée avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux matérialisée par une remise effective des clés et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. 

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l'indemnité d'occupation

S'agissant de l'indemnité d'occupation, celle-ci est due en cas de maintien dans le logement par des occupants sans droit ni titre et fixée sur la base de la valeur locative du bien. 

En l'espèce, les défendeurs exposent n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'occupation dans la mesure où le logement est insalubre du fait de sa forte humidité avec l'apparition de nombreuses moisissures, ne résultant pas du fait des occupants. 
Ils indiquent que madame [Y] est enceinte, qu'elle a contracté plusieurs infections pulmonaires perturbant sa grossesse et qu'une saisine de l'Agence Régionale de Santé visant à faire constater l'insalubrité du logement a été déposée. Monsieur [R] et madame [Y] font état d'un arrêté d'insalubrité qui aurait été rendu concernant le logement avec mise en demeure au propriétaire d'effectuer des travaux. 

A l'appui, ils produisent des photos du logement avec des moisissures ainsi qu'une capture d'écran de la déclaration d'insalubrité à l'[Localité 4]. 
En réponse, la demanderesse expose que le logement est loué depuis 2004 sans qu'aucune difficulté n'ait été relevée depuis par les précédents locataires. Elle expose avoir fait changer le bloc VMC et un radiateur défectueux en décembre 2024. 
Madame [Z] [H] produit à l'appui, la facture du changement de la VMC et du radiateur ainsi que les états des lieux des précédents locataires. 

Il apparaît que les preuves versées aux débats par les défendeurs sont insuffisantes à établir l'état d'insalubrité du logement ; l'arrêté d'insalubrité n'étant pas produit, aucune attestation officielle de dépôt de dossier auprès de l'[Localité 4] n'étant apportée et les photos produites par les défendeurs n'étant pas datées. 

Ainsi, monsieur [R] et madame [Y] seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation depuis la demande d'indemnisation, conformément à l'article 1231 du code civil, soit à compter du 19 août 2025, date de l'assignation qui formalise la première demande. 

Cette indemnité sera fixée à la somme mensuelle de 500 euros, ce qui correspond au montant du dépôt de garantie à défaut de production de tout autre élément de comparaison. 

Sur les sommes dues au titre de l'inexécution du contrat 

L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

En l'espèce, il est acquis que monsieur [R] et madame [Y] ne se sont jamais acquittés des charges depuis leur entrée dans les lieux alors que les parties en faisaient une condition d'occupation du logement prêté. 

En l'absence de contestation des défendeurs sur ce point, madame [Z] [H], qui produit les justificatifs d'assurance et de la taxe foncière, est en droit de solliciter le paiement des sommes suivantes conformément au contrat : 

Au titre de la taxe foncière et d'enlèvement des ordures ménagères :

- 154,35 euros pour l'année 2024
- 177,27 euros pour l'année 2025 (591€/12 mois = 49,25€ x 3 mois et 18 jours)
Au titre des cotisations d'assurance : 
- 35,13 euros pour l'année 2024
- 43,35 euros pour l'année 2025 (144,68 €/12 mois = 12,05€ x 3 mois et 19 jours)
Soit la somme totale de 410,10 euros. 

Monsieur [R] et madame [Y] seront condamnés in solidum à la somme de 410,10 euros au titre des charges liées à l'exécution du contrat. 

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution expose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "

L'article L.412-4 du présent code précise notamment que, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

En l'espère, les défendeurs sollicitent à l'audience un délai de six mois pour quitter les lieux. 

Or, il ressort de la procédure que monsieur [R] et madame [Y] justifient exclusivement d'une demande de logement social déposé en janvier 2026, soit plus de six mois après la résiliation du bail, et ils ne justifient d'aucune autre recherche. 

Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais supplémentaires. 

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de condamner in solidum les occupants au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les occupants au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût de la sommation de déguerpir et du procès-verbal de constat.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] de leur demande de requalification du contrat de prêt à usage signé le 25 septembre 2024 en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; 
CONSTATE la résiliation du contrat de prêt à usage signé le 25 septembre 2024 entre Madame [Z] [H], monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à la date du 18 avril 2025 ; 

ORDONNE en conséquence à monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut pour les occupants d'avoir libéré les lieux après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 500 euros par mois à compter du 19 août 2025 et jusqu'à sortie des lieux ; 

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à payer à Madame [Z] [H] la somme de 410,10 euros au titre des frais liés à l'exécution du contrat ; 

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formulée par monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à payer à Madame [Z] [H] la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] aux dépens qui comprendront les frais de sommation de déguerpir et le procès-verbal de constat ; 

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ; 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
N. DEPIERROIS Jean-Marc BOURCY
Texte intégral
Minute n° 26/452 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
============
JUGEMENT du 06 Août 2026
__________________________________________


DEMANDEUR :

Madame [Z] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Demanderesse assistée par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES - 257 

D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [X] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [B] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Défendeurs représentés par Me Simon DESPIERRE, avocat au barreau de NANTES - 201 

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER lors des débats : Mélodie BARSAC
GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Janvier 2026 
date des débats : 29 Juin 2026
délibéré au : 06 Août 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° RG 25/03187 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OBDH

COPIES AUX PARTIES LE :


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [H] est propriétaire d'une maison avec jardin divisée en trois logements distincts située [Adresse 3]. 

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2024, Madame [Z] [H] a mis à disposition de monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] une partie de son logement sous réserve de la réception de l'attestation d'assurance du logement, de l'établissement d'un état des lieux et moyennant un chèque de caution de 500 euros encaissé le 16 décembre 2024.

Les conditions du prêt à usage étaient les suivantes : 
 - Occuper le logement en bon père de famille
 - Payer à compter de février 2025 une cotisation d'assurance 
 - Payer les impôts locaux (taxe foncière au titre de l'année 2024 : 579 euros)
 - Elaguer, débroussailler, passer le motoculteur, aménager des allées en bétons et pierres de [Localité 2], refaire des joints murs et rafraîchir la chambre mansardée ;

Le 18 mars 2025, Madame [Z] [H] a notifié à monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] un préavis d'un mois pour quitter le logement aux motifs du non-respect des engagements prévus par le contrat. Le 29 avril 2025, une sommation de déguerpir a également été notifiée aux occupants. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, madame [Z] [H] a assigné monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de : 
 - Ordonner l'expulsion de monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] et tout occupant de leurs faits, du logement et annexes qu'ils occupent indûment depuis la fin du préavis délivré le 18 mars 2025 ; 
 - Condamner solidairement monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] au paiement des sommes suivantes : 
o 1000 euros au titre des dommages et intérêts fondés sur les articles 1231-6 et 1240 du code civil 
o 500 euros par mois au titre d'une indemnité d'occupation, ce, depuis la fin du délai accordé dans le préavis délivré le 18 mars 2025, jusqu'à libération complète des lieux occupés ; 
o 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût de la sommation de déguerpir et l'assignation

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 juin 2026. 

A l'audience, Madame [Z] [H] maintient que le contrat signé avec monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] correspond bien à un prêt à usage. Elle indique que, contrairement aux obligations prévues dans le contrat signé par les parties, les occupants n'ont pas entretenu les espaces verts (déjections canines, poule morte, traces de barbecue sur les murs), si bien qu'ils ont manqué à leurs obligations. 
En outre, elle allègue que les frais mis à leur charge dans le contrat n'ont pas été payés. Elle s'oppose à la requalification du contrat en bail dès lors que les frais demandés ne s'élèvent qu'à 61 euros par mois, ce qui ne peut constituer une contrepartie financière. 

Elle maintient les demandes comprises dans l'assignation et sollicite en outre le paiement des charges dues à hauteur de 410,10 euros par mois. 

A titre subsidiaire, si le contrat était requalifié, madame [Z] [H] sollicite la fixation du loyer à hauteur de 500 euros par mois, la condamnation des occupants à payer l'entièreté des loyers depuis leur entrée dans les lieux, la résiliation du bail et une indemnité d'occupation jusqu'à sortie effective des lieux. 

Enfin, elle réfute l'insalubrité du logement, les états des lieux précédents faisant état d'un logement propre. 

Monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] sollicitent la requalification du prêt à usage en contrat de bail. Ils exposent que les travaux demandés par la propriétaire visent à modifier le logement et excèdent le simple entretien du logement. Sur les frais demandés, ils allèguent que la taxe foncière doit rester à la charge du propriétaire. Ils relèvent que le logement est insalubre du fait de l'inondation des caves générant une très forte humidité : l'agence régionale de santé a notamment été saisie en vue de le constater. 

Monsieur [R] et madame [Y] exposent que si le contrat est requalifié, la nullité du commandement de payer doit être prononcée et l'indemnité d'occupation sollicitée n'est pas justifiée tant par son montant que par sa nature du fait de l'insalubrité du logement. 

En tout état de cause, ils sollicitent un délai, de 6 mois pour quitter les lieux, ayant déposé une demande de relogement. 

A l'issue de l'audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 06 août 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

MOTIFS

Sur la qualification du contrat de mise à disposition du bien

L'article 1875 du code civil dispose que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par l'emprunteur de la rendre après s'en être servie. Selon l'article 1876 du même code, ce prêt est essentiellement gratuit.
En application de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.

Si le prêt à usage et le bail se caractérisent tous deux par la mise à disposition temporaire d'un bien au profit d'une personne, ceux-ci se distinguent en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux supposant l'existence d'une contrepartie. 
Le prix fixé correspondant au loyer doit être réel, sérieux et non dérisoire. De jurisprudence constante, le paiement des charges notamment l'impôt incombe à tout occupant privatif d'un immeuble d'habitation et ne peut constituer la contrepartie onéreuse caractérisant l'existence d'un contrat de bail. 

En outre l'article 1880 du code civil dispose que l'emprunteur est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée, il ne peut s'en servir qu'à l'usage déterminé par sa nature ou par la convention, le tout à peine de dommages et intérêts s'il y a lieu. 
Ainsi, l'existence d'une contrepartie n'exclut pas nécessairement la qualification de prêt à usage. La gratuité du prêt n'est pas incompatible avec la prise en charge par l'emprunteur des dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée.

Il appartient à celui qui conteste l'existence du prêt à usage de démontrer l'existence d'une contrepartie réelle et sérieuse.

En l'espèce, monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] exposent que le prêt à usage doit être requalifié en contrat de bail dès lors que les travaux à réaliser par les occupants s'apparentent en réalité à des travaux de gros œuvre et non d'entretien et que le paiement de la taxe foncière, qui incombe en réalité au propriétaire, constitue une contrepartie financière caractéristique d'un loyer. 
 
D'une part, il ressort du contrat de prêt à usage signé entre les parties que les travaux à réaliser (entretien des espaces verts, aménagements des allées du jardin, réfection des joints des murs et de la chambre mansardée) ne constituent pas des travaux de gros-œuvre (qui concernent l'ossature d'un bâtiment) mais s'apparentent à des travaux d'entretien du logement prêté. En outre, s'il est acquis aux débats que les travaux d'entretien n'ont pas été réalisés, ceux-ci ne constituent pas une contrepartie mais bien une condition d'usage personnalisé des lieux. 

D'autre part, il est acquis que le paiement des charges afférentes à l'occupation et la conservation du logement (taxe foncière, assurance habitation) restent à la charge de l'occupant sans que ces charges ne s'apparent à une contrepartie financière. 

Les défendeurs ne sauraient ainsi se prévaloir que le paiement de la taxe foncière (579 euros par an pour l'année 2024) s'apparente à un loyer qui, le cas échéant, ne pourrait être considéré comme réel, sérieux et non dérisoire.

En tout état de cause, monsieur [R] et Madame [Y] n'apportent pas la preuve que la volonté des parties, au jour de la signature du contrat du prêt à usage, consistait en une mise à disposition onéreuse des lieux. 
Ils seront ainsi déboutés de leur demande de requalification du contrat de prêt à usage. 

Sur la résiliation du prêt à usage et l'expulsion des occupants

L'article 1103 du Code civil expose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

L'article 1888 du code civil prévoit que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. 

Il est constant que lorsqu'aucun terme n'est convenu pour le prêt du bien et qu'aucun terme naturel n'est identifiable, le prêteur peut mettre fin au prêt à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable. 
En l'espèce, le contrat de prêt à usage a été établi selon plusieurs conditions : la transmission d'une attestation d'assurance habitation, les paiements des cotisations d'assurance et de la taxe foncière et la remise d'un chèque de caution d'un montant de 500 euros, outre les travaux d'entretien. 

Le présent contrat mentionne également que " si Monsieur [R] et sa compagne n'honorent pas leur engagement, Madame [H] reprendra le logement qui était mis [à disposition] à titre gratuit ". Cette disposition contractuelle étant claire et non-équivoque, il y a lieu de considérer qu'elle constitue un terme au contrat de prêt à usage valablement conclu entre les parties et justifiant la résolution du contrat en cas d'inexécution par les contractants. 

Or, il ressort du procès-verbal de constat par un commissaire de justice en date du 11 août 2025 non-contradictoire mais non-contesté par les parties, que les espaces verts ne sont pas entretenus et laissés à l'abandon (jardin envahi par les ronces et la végétation) avec notamment la présence de nombreuses défections canines sur la pelouse et de suie noire sur le mur auquel est adossé un barbecue. 

En outre, madame [Z] [H] produit le certificat de non-encaissement du chèque de caution faute de fonds suffisants sur le compte débiteur.

Ainsi, il est manifeste que les conditions du contrat de prêt à usage auxquelles monsieur [R] et madame [Y] se sont engagés n'ont pas été respectées, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les occupants, et justifie la résiliation du prêt à usage.
 
Madame [Z] [H] a fait signifier le 18 mars 2025 à Monsieur [R] et Madame [Y] un préavis d'un mois puis une sommation de déguerpir sous un délai de quinze jours le 29 avril 2025. 

Les défendeurs ne sauraient se prévaloir du caractère déraisonnable du délai dès lors qu'ils n'ont toujours pas quitté le logement et n'ont déposé une demande de logement social qu'au mois de janvier 2026, soit plus de 6 mois après l'expiration du préavis. 

Ce délai étant parfaitement raisonnable, le contrat de prêt à usage du logement sis [Adresse 3] sera résilié à la date du 18 avril 2025. 

L'expulsion de monsieur [R], madame [Y] ou de tout occupant sera ordonnée avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux matérialisée par une remise effective des clés et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. 

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l'indemnité d'occupation

S'agissant de l'indemnité d'occupation, celle-ci est due en cas de maintien dans le logement par des occupants sans droit ni titre et fixée sur la base de la valeur locative du bien. 

En l'espèce, les défendeurs exposent n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'occupation dans la mesure où le logement est insalubre du fait de sa forte humidité avec l'apparition de nombreuses moisissures, ne résultant pas du fait des occupants. 
Ils indiquent que madame [Y] est enceinte, qu'elle a contracté plusieurs infections pulmonaires perturbant sa grossesse et qu'une saisine de l'Agence Régionale de Santé visant à faire constater l'insalubrité du logement a été déposée. Monsieur [R] et madame [Y] font état d'un arrêté d'insalubrité qui aurait été rendu concernant le logement avec mise en demeure au propriétaire d'effectuer des travaux. 

A l'appui, ils produisent des photos du logement avec des moisissures ainsi qu'une capture d'écran de la déclaration d'insalubrité à l'[Localité 4]. 
En réponse, la demanderesse expose que le logement est loué depuis 2004 sans qu'aucune difficulté n'ait été relevée depuis par les précédents locataires. Elle expose avoir fait changer le bloc VMC et un radiateur défectueux en décembre 2024. 
Madame [Z] [H] produit à l'appui, la facture du changement de la VMC et du radiateur ainsi que les états des lieux des précédents locataires. 

Il apparaît que les preuves versées aux débats par les défendeurs sont insuffisantes à établir l'état d'insalubrité du logement ; l'arrêté d'insalubrité n'étant pas produit, aucune attestation officielle de dépôt de dossier auprès de l'[Localité 4] n'étant apportée et les photos produites par les défendeurs n'étant pas datées. 

Ainsi, monsieur [R] et madame [Y] seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation depuis la demande d'indemnisation, conformément à l'article 1231 du code civil, soit à compter du 19 août 2025, date de l'assignation qui formalise la première demande. 

Cette indemnité sera fixée à la somme mensuelle de 500 euros, ce qui correspond au montant du dépôt de garantie à défaut de production de tout autre élément de comparaison. 

Sur les sommes dues au titre de l'inexécution du contrat 

L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

En l'espèce, il est acquis que monsieur [R] et madame [Y] ne se sont jamais acquittés des charges depuis leur entrée dans les lieux alors que les parties en faisaient une condition d'occupation du logement prêté. 

En l'absence de contestation des défendeurs sur ce point, madame [Z] [H], qui produit les justificatifs d'assurance et de la taxe foncière, est en droit de solliciter le paiement des sommes suivantes conformément au contrat : 

Au titre de la taxe foncière et d'enlèvement des ordures ménagères :

- 154,35 euros pour l'année 2024
- 177,27 euros pour l'année 2025 (591€/12 mois = 49,25€ x 3 mois et 18 jours)
Au titre des cotisations d'assurance : 
- 35,13 euros pour l'année 2024
- 43,35 euros pour l'année 2025 (144,68 €/12 mois = 12,05€ x 3 mois et 19 jours)
Soit la somme totale de 410,10 euros. 

Monsieur [R] et madame [Y] seront condamnés in solidum à la somme de 410,10 euros au titre des charges liées à l'exécution du contrat. 

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution expose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "

L'article L.412-4 du présent code précise notamment que, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

En l'espère, les défendeurs sollicitent à l'audience un délai de six mois pour quitter les lieux. 

Or, il ressort de la procédure que monsieur [R] et madame [Y] justifient exclusivement d'une demande de logement social déposé en janvier 2026, soit plus de six mois après la résiliation du bail, et ils ne justifient d'aucune autre recherche. 

Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais supplémentaires. 

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de condamner in solidum les occupants au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les occupants au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût de la sommation de déguerpir et du procès-verbal de constat.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] de leur demande de requalification du contrat de prêt à usage signé le 25 septembre 2024 en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; 
CONSTATE la résiliation du contrat de prêt à usage signé le 25 septembre 2024 entre Madame [Z] [H], monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à la date du 18 avril 2025 ; 

ORDONNE en conséquence à monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu'à défaut pour les occupants d'avoir libéré les lieux après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 500 euros par mois à compter du 19 août 2025 et jusqu'à sortie des lieux ; 

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à payer à Madame [Z] [H] la somme de 410,10 euros au titre des frais liés à l'exécution du contrat ; 

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formulée par monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] à payer à Madame [Z] [H] la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [B] [R] et madame [X] [Y] aux dépens qui comprendront les frais de sommation de déguerpir et le procès-verbal de constat ; 

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ; 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
N. DEPIERROIS Jean-Marc BOURCY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1888, code civil 1880, code civil 1875, code civil 1876, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-10T19:31:31.452Z.