notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 6 août 2026, n° 25/04553

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023 à effet du 7 avril 2023, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a conclu un bail à usage d'habitation avec Mme [J] [I] et M. [H] [P], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 1], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 366.54 €, charges récupérables en sus. 

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Mme [J] [I] et M. [H] [P] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1883.32 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 6 juin 2024.

Le 17 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [J] [I].

Le 9 septembre 2025, la même commission a définitivement arrêté les mesures imposées dans le cadre du dossier de surendettement déposé par Mme [J] [I].

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait assigner Mme [J] [I] et M. [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de:
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement, 
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [J] [I] et M. [H] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à lui payer :
. la somme de 2168.87 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 500.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 1er octobre 2025.

L'affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2026.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4570.19€ au 27 mai 2026, faisant valoir que les mesures imposées le 9 septembre 2025 par la commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire ont été rompues car non-respectées.

Mme [J] [I] et M. [H] [P], régulièrement assignés à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe à leur sujet indique ce qui suit : 
Mme [I] est salariée en CDI depuis douze ans dans une entreprise de [Localité 1] et perçoit habituellement à ce titre des revenus mensuels de 1380 €. Elle a subi un premier arrêt maladie de juin à août 2025, puis un second arrêt maladie en mars 2026, faisant baisser ses revenus mensuels à 1000 € durant ces périodes. M. [P] bénéficie de l'AAH pour 1033 €. Outre les charges de la vie courante, le couple évoque des dépenses de 80 € par mois relatives à des réparations de véhicule consécutives à des dégradations commises sur la voie publique et à la location d'un box pour éviter qu'elles ne se renouvèlent.

Interrogé sur l'existence d'éventuelles mesures de surendettement concernant M. [H] [P], l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a indiqué n'en être pas informé.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'incidence de la non-comparution des défendeurs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. 

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [J] [I] et M. [H] [P] le 6 juin 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 30 septembre 2025.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT verse également aux débats la preuve que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'Indre et Loire le 1er octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande au regard de la situation de surendettement de Mme [J] [I]

Par arrêt du 23 septembre 2004, la deuxième chambre civile de la cour de cassation a permis aux créanciers de recouvrer leur droit de poursuite individuelle sans saisie préalable du juge de l’exécution si le plan de redressement non exécuté prévoyait une clause de caducité.

Par arrêt du 9 janvier 2020 (Cass 2ème Civ, 20 janv. 2020 n° 18-19846), elle est venu apporter les précisions suivantes : Il résulte de l'article L. 331-9 du code de la consommation, dans sa version issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 et antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, devenu L. 733-17 puis L. 733-16 du même code, applicables aux mesures imposées, qu'en cas d'inexécution par le débiteur desdites mesures, le créancier ne recouvre le droit de poursuite que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement, soit par l'effet d'une clause résolutoire prévue par ces mesures ou par la décision les homologuant.

Enfin, il est de droit que les mesures imposées n'ont d'effet que sur les sommes déclarées et retenues à l'état détaillé des dettes ; elles ne dispensent pas le locataire de s'acquitter des loyers et charges courants, exigibles postérieurement.

En l'espèce, la décision de la commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire du 9 septembre 2025, validant définitivement les mesures imposées, ne comporte pas de clause résolutoire et l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT ne verse aux débats aucun autre élément permettant de considérer que ces mesures sont devenues caduques.

Cependant, il faut souligner que ces mesures imposées ne concernent que Mme [J] [I], et en aucune manière M. [H] [P], débiteur solidaire des obligations découlant du bail en vertu de la stipulation expresse figurant en page 1 de celui-ci.

En outre, il faut également souligner que ces mesures recommandées révèlent une somme restant due de 632,92 € au 9 septembre 2025, date de leur mise en application, payable en trois mensualités consécutives de 210,97 € chacune, couvrant l'arriéré locatif dû au 16 avril 2025 et définitivement fixé le 30 mai 2025, date de génération de l'état détaillé des dettes.

Or l'analyse du décompte locatif actualisé au 27 mai 2026 révèle que, indépendamment du non respect des mesures imposées, les échéances courantes de loyers et charges exigibles postérieurement au 16 avril 2025, n'ont pas davantage été honorées régulièrement ni complètement.

En conséquence, l'action de l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

Par ailleurs, une procédure de surendettement initiée après l'acquisition de la clause ne peut avoir pour conséquence d'annuler les effets produits par celle-ci. Seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai du commandement de payer peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 6 des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Mme [J] [I] et M. [H] [P] le 28 août 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1883,32 € dans le délai de six semaines.

Le bail stipule une durée plus longue que celui imparti par ce commandement. Formant la loi des parties, il prime sur ce commandement.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT justifie également que Mme [J] [I] et M. [H] [P] n'ont pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 29 octobre 2024, dans la mesure où le décompte locatif produit révèle que les locataires demeuraient redevables de la somme de 1876,04 € à cette date.

La commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire n'ayant prononcé la recevabilité du dossier présenté par Mme [J] [I] que le 17 avril 2025, sa décision ne pouvait avoir pour conséquence d'annuler les effets produits par la clause résolutoire définitivement acquise avant cette date.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 octobre 2024 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.


Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4.570,19 € au 27 mai 2026.

Ce décompte apparaît régulier, exception faite des "frais d'huissier" et des "FRAIS DE PENALITE ENQUETE" comptabilisés à hauteur de 488,03 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges ou ne sont pas justifiés au dossier, de sorte qu'il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 4.082,16 € au 27 mai 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 4.082,16 €, au titre de l'arriéré locatif dû au 27 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge est souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde ces délais ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 27 mai 2026, qu'une reprise de versement intégral du loyer courant est intervenue avant la date de l'audience, puisque le loyer d'avril ressort à 394,81 € après indexation, que le montant de l'échéance complète du même mois ressort à 648,56 € (loyer et charges) et que le 14 avril 2026 un règlement de 1000,00 € a été enregistré. 

Pour autant, la situation actuelle de Mme [J] [I] est inconnue, notamment au regard de l'arrêt maladie qu'elle avait indiqué subir à nouveau en mars 2026, au travailleur social rencontré dans le cadre du diagnostic social et financier, de sorte que ses capacités financières sont inconnues.

En outre, le décompte locatif actualisé au 27 mai 2026 révèle que, qu'indépendamment du non respect des mesures recommandées dans l'intérêt de Mme [J] [I], le couple ne s'est pas une fois acquittées à bonne date et pour le bon montant d'une échéance de loyer et charges depuis l'échéance d'avril 2025, y compris durant des périodes au cours desquelles Mme [J] [I] n'était pas en arrêt maladie et disposait donc de ses pleins revenus ; ce dont il se déduit que le couple n'est malheureusement pas en situation de régler sa dette locative, y compris au moyen de délais de paiement. 

En toute hypothèse, l'octroi d'office de délais de paiement n'aurait eu aucune incidence sur les effets attachés à la clause résolutoire, définitivement acquise en l'absence de demande des locataires ou du bailleur pour que les effets de celle-ci soient suspendus.

Enfin, il ne peut utilement être renvoyé aux délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers puisqu'il est acquis que ces délais et modalités ne concernaient que les sommes exigibles au 16 avril 2025 et qu'ils n'avaient effet que durant trois mois à compter du 9 septembre 2025.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Mme [J] [I] et M. [H] [P], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.




Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [J] [I] et M. [H] [P] se trouvent en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 29 octobre 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail. 

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 4082,16 € au 27 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. 

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX .

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT à l'encontre de Mme [J] [I] et M. [H] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 à effet du 7 avril 2023 entre l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Mme [J] [I] et M. [H] [P], d’autre part, sont réunies au 29 octobre 2024, relativement au logement sis [Adresse 5], à [Localité 1], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 4.082,16 € (QUATRE MILLE QUATRE-VINGT-DEUX EUROS SEIZE CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 27 mai 2026 ;

DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Mme [J] [I] et M. [H] [P] ; 

DIT que Mme [J] [I] et M. [H] [P] occupent sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [I] et M. [H] [P] de restituer ces lieux à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT ;

DIT qu'à défaut, pour Mme [J] [I] et M. [H] [P] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, en deniers ou quittance, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formulée par l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT au titre des frais irrépétibles;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
MINUTE N° : 26/00574


JUGEMENT
DU 06 Août 2026




N° RC 25/04553







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[Localité 1] METROPOLE HABITAT (OPH)


ET : 

[J] [I]
[H] [P]




Débats à l'audience du 28 Mai 2026



le 

copie et grosse :
à TMH


copie :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 1] METROPOLE HABITAT (OPH), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [X] munie d’un pouvoir en date du 14/04/2026



D'une Part ;

ET :

Madame [J] [I]
née le 03 Décembre 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [H] [P]
né le 02 Octobre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
non comparant


D'autre Part ;


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023 à effet du 7 avril 2023, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a conclu un bail à usage d'habitation avec Mme [J] [I] et M. [H] [P], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 1], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 366.54 €, charges récupérables en sus. 

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Mme [J] [I] et M. [H] [P] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1883.32 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 6 juin 2024.

Le 17 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [J] [I].

Le 9 septembre 2025, la même commission a définitivement arrêté les mesures imposées dans le cadre du dossier de surendettement déposé par Mme [J] [I].

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a fait assigner Mme [J] [I] et M. [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de:
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement, 
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [J] [I] et M. [H] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à lui payer :
. la somme de 2168.87 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 500.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 1er octobre 2025.

L'affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2026.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4570.19€ au 27 mai 2026, faisant valoir que les mesures imposées le 9 septembre 2025 par la commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire ont été rompues car non-respectées.

Mme [J] [I] et M. [H] [P], régulièrement assignés à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe à leur sujet indique ce qui suit : 
Mme [I] est salariée en CDI depuis douze ans dans une entreprise de [Localité 1] et perçoit habituellement à ce titre des revenus mensuels de 1380 €. Elle a subi un premier arrêt maladie de juin à août 2025, puis un second arrêt maladie en mars 2026, faisant baisser ses revenus mensuels à 1000 € durant ces périodes. M. [P] bénéficie de l'AAH pour 1033 €. Outre les charges de la vie courante, le couple évoque des dépenses de 80 € par mois relatives à des réparations de véhicule consécutives à des dégradations commises sur la voie publique et à la location d'un box pour éviter qu'elles ne se renouvèlent.

Interrogé sur l'existence d'éventuelles mesures de surendettement concernant M. [H] [P], l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT a indiqué n'en être pas informé.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026. 




MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'incidence de la non-comparution des défendeurs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. 

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [J] [I] et M. [H] [P] le 6 juin 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 30 septembre 2025.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT verse également aux débats la preuve que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'Indre et Loire le 1er octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande au regard de la situation de surendettement de Mme [J] [I]

Par arrêt du 23 septembre 2004, la deuxième chambre civile de la cour de cassation a permis aux créanciers de recouvrer leur droit de poursuite individuelle sans saisie préalable du juge de l’exécution si le plan de redressement non exécuté prévoyait une clause de caducité.

Par arrêt du 9 janvier 2020 (Cass 2ème Civ, 20 janv. 2020 n° 18-19846), elle est venu apporter les précisions suivantes : Il résulte de l'article L. 331-9 du code de la consommation, dans sa version issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 et antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, devenu L. 733-17 puis L. 733-16 du même code, applicables aux mesures imposées, qu'en cas d'inexécution par le débiteur desdites mesures, le créancier ne recouvre le droit de poursuite que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement, soit par l'effet d'une clause résolutoire prévue par ces mesures ou par la décision les homologuant.

Enfin, il est de droit que les mesures imposées n'ont d'effet que sur les sommes déclarées et retenues à l'état détaillé des dettes ; elles ne dispensent pas le locataire de s'acquitter des loyers et charges courants, exigibles postérieurement.

En l'espèce, la décision de la commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire du 9 septembre 2025, validant définitivement les mesures imposées, ne comporte pas de clause résolutoire et l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT ne verse aux débats aucun autre élément permettant de considérer que ces mesures sont devenues caduques.

Cependant, il faut souligner que ces mesures imposées ne concernent que Mme [J] [I], et en aucune manière M. [H] [P], débiteur solidaire des obligations découlant du bail en vertu de la stipulation expresse figurant en page 1 de celui-ci.

En outre, il faut également souligner que ces mesures recommandées révèlent une somme restant due de 632,92 € au 9 septembre 2025, date de leur mise en application, payable en trois mensualités consécutives de 210,97 € chacune, couvrant l'arriéré locatif dû au 16 avril 2025 et définitivement fixé le 30 mai 2025, date de génération de l'état détaillé des dettes.

Or l'analyse du décompte locatif actualisé au 27 mai 2026 révèle que, indépendamment du non respect des mesures imposées, les échéances courantes de loyers et charges exigibles postérieurement au 16 avril 2025, n'ont pas davantage été honorées régulièrement ni complètement.

En conséquence, l'action de l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

Par ailleurs, une procédure de surendettement initiée après l'acquisition de la clause ne peut avoir pour conséquence d'annuler les effets produits par celle-ci. Seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai du commandement de payer peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 6 des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Mme [J] [I] et M. [H] [P] le 28 août 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1883,32 € dans le délai de six semaines.

Le bail stipule une durée plus longue que celui imparti par ce commandement. Formant la loi des parties, il prime sur ce commandement.

L'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT justifie également que Mme [J] [I] et M. [H] [P] n'ont pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 29 octobre 2024, dans la mesure où le décompte locatif produit révèle que les locataires demeuraient redevables de la somme de 1876,04 € à cette date.

La commission de surendettement des particuliers d'Indre-et-Loire n'ayant prononcé la recevabilité du dossier présenté par Mme [J] [I] que le 17 avril 2025, sa décision ne pouvait avoir pour conséquence d'annuler les effets produits par la clause résolutoire définitivement acquise avant cette date.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 octobre 2024 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.


Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4.570,19 € au 27 mai 2026.

Ce décompte apparaît régulier, exception faite des "frais d'huissier" et des "FRAIS DE PENALITE ENQUETE" comptabilisés à hauteur de 488,03 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges ou ne sont pas justifiés au dossier, de sorte qu'il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 4.082,16 € au 27 mai 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 4.082,16 €, au titre de l'arriéré locatif dû au 27 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge est souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde ces délais ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 27 mai 2026, qu'une reprise de versement intégral du loyer courant est intervenue avant la date de l'audience, puisque le loyer d'avril ressort à 394,81 € après indexation, que le montant de l'échéance complète du même mois ressort à 648,56 € (loyer et charges) et que le 14 avril 2026 un règlement de 1000,00 € a été enregistré. 

Pour autant, la situation actuelle de Mme [J] [I] est inconnue, notamment au regard de l'arrêt maladie qu'elle avait indiqué subir à nouveau en mars 2026, au travailleur social rencontré dans le cadre du diagnostic social et financier, de sorte que ses capacités financières sont inconnues.

En outre, le décompte locatif actualisé au 27 mai 2026 révèle que, qu'indépendamment du non respect des mesures recommandées dans l'intérêt de Mme [J] [I], le couple ne s'est pas une fois acquittées à bonne date et pour le bon montant d'une échéance de loyer et charges depuis l'échéance d'avril 2025, y compris durant des périodes au cours desquelles Mme [J] [I] n'était pas en arrêt maladie et disposait donc de ses pleins revenus ; ce dont il se déduit que le couple n'est malheureusement pas en situation de régler sa dette locative, y compris au moyen de délais de paiement. 

En toute hypothèse, l'octroi d'office de délais de paiement n'aurait eu aucune incidence sur les effets attachés à la clause résolutoire, définitivement acquise en l'absence de demande des locataires ou du bailleur pour que les effets de celle-ci soient suspendus.

Enfin, il ne peut utilement être renvoyé aux délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers puisqu'il est acquis que ces délais et modalités ne concernaient que les sommes exigibles au 16 avril 2025 et qu'ils n'avaient effet que durant trois mois à compter du 9 septembre 2025.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Mme [J] [I] et M. [H] [P], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.




Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [J] [I] et M. [H] [P] se trouvent en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 29 octobre 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail. 

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 4082,16 € au 27 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. 

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX .

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT à l'encontre de Mme [J] [I] et M. [H] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 à effet du 7 avril 2023 entre l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Mme [J] [I] et M. [H] [P], d’autre part, sont réunies au 29 octobre 2024, relativement au logement sis [Adresse 5], à [Localité 1], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 4.082,16 € (QUATRE MILLE QUATRE-VINGT-DEUX EUROS SEIZE CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 27 mai 2026 ;

DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Mme [J] [I] et M. [H] [P] ; 

DIT que Mme [J] [I] et M. [H] [P] occupent sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [I] et M. [H] [P] de restituer ces lieux à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT ;

DIT qu'à défaut, pour Mme [J] [I] et M. [H] [P] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT, en deniers ou quittance, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [I] et M. [H] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formulée par l'E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT au titre des frais irrépétibles;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L331-9, code de la consommation L733-16, code des procedures civiles d'execution L433-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-11T21:41:34.474Z.