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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nîmes, Expropriation, 16 juillet 2026, n° 26/00002

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE

Le 29 juillet 2008, un protocole d'intention a été signé entre l'Etat, les Régions Provence-Alpes-Côte d'Azur, Languedoc-[Localité 2] et Réseau Ferré de France (RFF), qui a fixé le choix d'un contrat Partenariat-Public-Privé pour la réalisation de la ligne à grande vitesse Contournement ferroviaire [Localité 1] -[Localité 3].

Le processus de désignation du partenaire privé a retenu la société OC'VIA, comme titulaire du partenariat et le contrat de Partenariat-Public-Privé pour la future ligne mixte à grande vitesse a été signé le 28 juin 2012 entre RFF et la Société OC'VIA.

Par arrêtés préfectoraux du 29 décembre 2000 pour l'Hérault et du 2 janvier 2001 pour l'Aude et les Pyrénées Orientales, la « ligne nouvelle Languedoc-[Localité 2] » a été qualifiée de projet d'intérêt général.

Dans le périmètre de ce projet d'utilité publique, se trouve une parcelle située sur le territoire de la commune de [Localité 4], cadastrée Section AW n° [Cadastre 1], d'une superficie de 45 m², sise [Adresse 4].

Par une ordonnance d'expropriation du 27/02/2020 (RG 20/00004), le transfert de propriété de la parcelle susvisée (ancienne parcelle AW [Cadastre 2]) a été prononcée au profit de SNCF RESEAU représentée par la société OC'VIA en sa qualité de partenaire privé.

La société OC'VIA à notifiée son offre d'indemnité datée du 19 septembre 2025.

A défaut d’accord amiable, la Société OC’VIA a, par mémoire enregistré au greffe le 14 janvier 2026, saisi le Juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité globale de dépossession revenant à Monsieur [S] [Q] à la somme globale de 81 euros comprenant : 
- une indemnité principale de 67,50 euros ; et,
- une indemnité de remploi de 13,50 euros.

Par ordonnance en date du 10 mars 2026, la date de visite des lieux a été fixée au 7 avril 2026.

Le transport virtuel (photographies avant/après) s’est déroulé à cette date au sein du Tribunal judiciaire de Nîmes en présence du Conseil de la partie expropriante et du commissaire du gouvernement, Monsieur [S] [Q] n’ayant pas comparu. 

A l’issue, l’affaire a été renvoyée en audience publique au 28 mai 2026.

Venue à cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire de saisine) :

La Société OC’VIA entend retenir une date de référence au 17/10/2024, le bien objet de la présente procédure étant compris dans un emplacement réservé de sorte que la date de référence à prendre en compte pour les biens appartenant aux expropriés, utiles à la réalisation du Contournement ferroviaire [Localité 1] - [Localité 3], est celle de la modification du PLU de [Localité 5].

A cette date, le bien exproprié était situé en zone A du PLU de [Localité 5] laquelle comprenant les terrains faisant l'objet d'une protection particulière en raison de la valeur et du potentiel agronomique biologique et économique des terres agricoles.
L'emprise est totale et porte sur une surface de 45 m².

La Société OC’VIA estime qu’il ressort d’un terme de référence qu’elle produit, que des terrains en nature de landes, terres, taillis, chemin de fer à [Localité 5] ont une valeur moyenne de 1 €/m².

Compte tenu de la nature des parcelles expropriées, la société OC'VIA propose une indemnité d'un montant 1,50 €/m².

Compte tenu de ce qui précède, la Société OC'VIA demande au Tribunal de fixer l'indemnité d'expropriation du bien, comme suit :
Indemnité principale :
45 m² x 1,50 € : 67,50€
Indemnité de remploi :
67,50 € × 20 % = 13.50 €
INDEMNITÉ TOTALE 81 €


Demandes de la partie expropriée :

Monsieur [S] [Q], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat. 


Propositions du Commissaire du Gouvernement :

L’emprise expropriée correspond à 45 m² de l’ancienne parcelle AW [Cadastre 2] de 275 m² qui a été divisée pour l’expropriation en 2 parcelles : AW [Cadastre 1] = 45 m² (emprise expropriée) et AW [Cadastre 3] = 230 m².

La date d’appréciation de la consistance des biens est celle de la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 27 février 2020.

Le terrain est en nature de terre non cultivée.

Selon la société OC’VIA la parcelle serait en emplacement réservé et la date de référence serait celle de la dernière modification du PLU soit le 17 octobre 2024. Selon les informations recensées sur géoportail et sur le règlement graphique du PLU de la commune, la parcelle ne serait ni en emplacement réservé ni en droit de préemption urbain ni dans le périmètre d’une ZAD-ZAD.
En vertu de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, seul sera pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la D.U.P. 
L’ouverture de l’enquête a eu lieu le 1er avril 2011 et la fin de l'enquête le 2 mai 2011. Si le terrain n’est pas en emplacement réservé, la date de référence est le 1er avril 2010.
A cette date de référence, la commune d’[Localité 5] disposait d’un Plan d’Occupation des Sols (POS). L’emprise (alors cadastrée section AW n° [Cadastre 4]) se situait en zone NC du POS de la commune.
A la date de référence et encore aujourd’hui, l’emprise n’a pas la qualité de terrain à bâtir.

La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

Compte tenu des quatre termes de comparaison produits, il est retenu une valeur de « 1,90 » €/m² : 45 m² X 1,80 €/m² = 81 €.

L’indemnité de remploi est fixée à 20% de la valeur vénale entre 0 € et 5.000 €, 15% de la valeur vénale entre 5.000 € et 15.000 € et 10% de la valeur vénale au-delà :
81 € X 20 % = 16,20 €

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Le Juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

L’article L. 222-2 du Code de l’expropriation dispose en ses alinéas 1 & 2 que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R. 311-22 du même Code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l'indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l'exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l'offre faite par l'entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.


1 - Sur le bien exproprié

L’emprise de 45 m² correspond à la parcelle section AW numéro [Cadastre 1] qui provient de la division de l’ancienne parcelle AW [Cadastre 2]. Il s’agit d’une parcelle longiligne en nature de terre non cultivée.

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :
« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 6] [Localité 7], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

Il est constant que le terrain en nature de terre ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation. 

Conformément à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation, la date de référence se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Toutefois, ce principe est assorti d’exceptions, notamment pour les biens qui sont compris dans un emplacement réservé par le PLU. Dans ce cas, en application de l’article L. 322-6 du Code de l’expropriation, la date de référence est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du même code. Selon cet article, la date de référence correspond : « à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. »

Au cas particulier, la société OC’VIA affirme, sans apporter d’éléments probants, que la parcelle serait comprise dans un emplacement réservé.

Des éléments versés aux débats par la commissaire du gouvernement, la parcelle n’est pas dans un emplacement réservé.

La date de référence est donc fixée au 1er avril 2010, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

A cette date, le bien exproprié est classé en zone non constructible du PLU.


2 - Sur l’indemnisation 

* Indemnité principale :

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.
Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu'il utilise pour évaluer l'indemnité, à l'exception des procédures d'expropriation poursuivie sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

En l’espèce, les parties comparantes s’accordent sur la méthode d’évaluation par comparaison tenant le marché immobilier local.

La Société OC’VIA détaille un seul terme de comparaison :
Une vente de parcelles du 27 février 2020 [Adresse 5] pour proposer 1,50 €/m².

L’étude de cette vente met en évidence une valeur moyenne de 1 €/m² dans le cadre d’une cession de plusieurs parcelles de natures multiples :




Les quatre termes de comparaison produits par la commissaire du gouvernement sont les suivants :






Le premier terme est écarté car il s’agit d’une parcelle en nature de jardin à proximité d’une zone d’habitations.
Les trois autres termes mettent en évidence une valeur de 1,73 € à 1,99 € / m² pour des parcelles de grande superficie (plus de 3000 m²).


En conséquence, le prix de 1,80 euros le m² proposé par la commissaire du gouvernement est insuffisamment étayé de termes de référence pertinents pour une parcelle de petite superficie pour être retenu, à l’inverse du prix de 1,50 euros par m² proposé par la Société OC’VIA.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à : 1,50 €/m² X 45 m² = 67,50 €.


* Indemnité de remploi :

Cette indemnité de remploi vient compenser les frais de recherche et d'acquisition d'un nouveau bien équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Les parties comparantes s’accordent sur l’application des taux dégressifs suivants :
- 20 % entre 0 et 5 000 euros ; 
- 15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros ; et,
- 10 % au-delà de 15 000 euros.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à 20 % de l’indemnité principale soit : 67,50 x 20% = 13,50 euros. 


3- Sur les dépens

En application de l’article L. 312- 1 du Code de l'expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire en premier ressort, 
- FIXONS à :
67,50 euros l’indemnité principale,13,50 euros l’indemnité de remploi, indemnités revenant à Monsieur [S] [Q] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 1] sise au [Adresse 6] à [Localité 4] ;

- DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.


La Greffière La Juge de l’expropriation
Texte intégral
DOSSIER N° : N° RG 26/00002 - N° Portalis DBX2-W-B7K-LMNM


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation


JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026


EXPROPRIANT
OC’VIA
société anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 539 928 911, representée par son Directeur Général,, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître France CHARBONNEL de la SCP BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS


EXPROPRIE
M. [S] [Q], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant


PARTIE INTERVENANTE
Madame le Commissaire du Gouvernement,
dont le siège social est sis M le Commissaire du Gouvernement - [Adresse 3]


Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Aurélie VIALLE, Cadre Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 mai 2026, en présence de Madame le Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 


FAITS, PROCÉDURE

Le 29 juillet 2008, un protocole d'intention a été signé entre l'Etat, les Régions Provence-Alpes-Côte d'Azur, Languedoc-[Localité 2] et Réseau Ferré de France (RFF), qui a fixé le choix d'un contrat Partenariat-Public-Privé pour la réalisation de la ligne à grande vitesse Contournement ferroviaire [Localité 1] -[Localité 3].

Le processus de désignation du partenaire privé a retenu la société OC'VIA, comme titulaire du partenariat et le contrat de Partenariat-Public-Privé pour la future ligne mixte à grande vitesse a été signé le 28 juin 2012 entre RFF et la Société OC'VIA.

Par arrêtés préfectoraux du 29 décembre 2000 pour l'Hérault et du 2 janvier 2001 pour l'Aude et les Pyrénées Orientales, la « ligne nouvelle Languedoc-[Localité 2] » a été qualifiée de projet d'intérêt général.

Dans le périmètre de ce projet d'utilité publique, se trouve une parcelle située sur le territoire de la commune de [Localité 4], cadastrée Section AW n° [Cadastre 1], d'une superficie de 45 m², sise [Adresse 4].

Par une ordonnance d'expropriation du 27/02/2020 (RG 20/00004), le transfert de propriété de la parcelle susvisée (ancienne parcelle AW [Cadastre 2]) a été prononcée au profit de SNCF RESEAU représentée par la société OC'VIA en sa qualité de partenaire privé.

La société OC'VIA à notifiée son offre d'indemnité datée du 19 septembre 2025.

A défaut d’accord amiable, la Société OC’VIA a, par mémoire enregistré au greffe le 14 janvier 2026, saisi le Juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité globale de dépossession revenant à Monsieur [S] [Q] à la somme globale de 81 euros comprenant : 
- une indemnité principale de 67,50 euros ; et,
- une indemnité de remploi de 13,50 euros.

Par ordonnance en date du 10 mars 2026, la date de visite des lieux a été fixée au 7 avril 2026.

Le transport virtuel (photographies avant/après) s’est déroulé à cette date au sein du Tribunal judiciaire de Nîmes en présence du Conseil de la partie expropriante et du commissaire du gouvernement, Monsieur [S] [Q] n’ayant pas comparu. 

A l’issue, l’affaire a été renvoyée en audience publique au 28 mai 2026.

Venue à cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire de saisine) :

La Société OC’VIA entend retenir une date de référence au 17/10/2024, le bien objet de la présente procédure étant compris dans un emplacement réservé de sorte que la date de référence à prendre en compte pour les biens appartenant aux expropriés, utiles à la réalisation du Contournement ferroviaire [Localité 1] - [Localité 3], est celle de la modification du PLU de [Localité 5].

A cette date, le bien exproprié était situé en zone A du PLU de [Localité 5] laquelle comprenant les terrains faisant l'objet d'une protection particulière en raison de la valeur et du potentiel agronomique biologique et économique des terres agricoles.
L'emprise est totale et porte sur une surface de 45 m².

La Société OC’VIA estime qu’il ressort d’un terme de référence qu’elle produit, que des terrains en nature de landes, terres, taillis, chemin de fer à [Localité 5] ont une valeur moyenne de 1 €/m².

Compte tenu de la nature des parcelles expropriées, la société OC'VIA propose une indemnité d'un montant 1,50 €/m².

Compte tenu de ce qui précède, la Société OC'VIA demande au Tribunal de fixer l'indemnité d'expropriation du bien, comme suit :
Indemnité principale :
45 m² x 1,50 € : 67,50€
Indemnité de remploi :
67,50 € × 20 % = 13.50 €
INDEMNITÉ TOTALE 81 €


Demandes de la partie expropriée :

Monsieur [S] [Q], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat. 


Propositions du Commissaire du Gouvernement :

L’emprise expropriée correspond à 45 m² de l’ancienne parcelle AW [Cadastre 2] de 275 m² qui a été divisée pour l’expropriation en 2 parcelles : AW [Cadastre 1] = 45 m² (emprise expropriée) et AW [Cadastre 3] = 230 m².

La date d’appréciation de la consistance des biens est celle de la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 27 février 2020.

Le terrain est en nature de terre non cultivée.

Selon la société OC’VIA la parcelle serait en emplacement réservé et la date de référence serait celle de la dernière modification du PLU soit le 17 octobre 2024. Selon les informations recensées sur géoportail et sur le règlement graphique du PLU de la commune, la parcelle ne serait ni en emplacement réservé ni en droit de préemption urbain ni dans le périmètre d’une ZAD-ZAD.
En vertu de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, seul sera pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la D.U.P. 
L’ouverture de l’enquête a eu lieu le 1er avril 2011 et la fin de l'enquête le 2 mai 2011. Si le terrain n’est pas en emplacement réservé, la date de référence est le 1er avril 2010.
A cette date de référence, la commune d’[Localité 5] disposait d’un Plan d’Occupation des Sols (POS). L’emprise (alors cadastrée section AW n° [Cadastre 4]) se situait en zone NC du POS de la commune.
A la date de référence et encore aujourd’hui, l’emprise n’a pas la qualité de terrain à bâtir.

La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

Compte tenu des quatre termes de comparaison produits, il est retenu une valeur de « 1,90 » €/m² : 45 m² X 1,80 €/m² = 81 €.

L’indemnité de remploi est fixée à 20% de la valeur vénale entre 0 € et 5.000 €, 15% de la valeur vénale entre 5.000 € et 15.000 € et 10% de la valeur vénale au-delà :
81 € X 20 % = 16,20 €


MOTIFS DE LA DECISION

Le Juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

L’article L. 222-2 du Code de l’expropriation dispose en ses alinéas 1 & 2 que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R. 311-22 du même Code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l'indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l'exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l'offre faite par l'entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.


1 - Sur le bien exproprié

L’emprise de 45 m² correspond à la parcelle section AW numéro [Cadastre 1] qui provient de la division de l’ancienne parcelle AW [Cadastre 2]. Il s’agit d’une parcelle longiligne en nature de terre non cultivée.

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :
« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 6] [Localité 7], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

Il est constant que le terrain en nature de terre ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation. 

Conformément à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation, la date de référence se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Toutefois, ce principe est assorti d’exceptions, notamment pour les biens qui sont compris dans un emplacement réservé par le PLU. Dans ce cas, en application de l’article L. 322-6 du Code de l’expropriation, la date de référence est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du même code. Selon cet article, la date de référence correspond : « à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. »

Au cas particulier, la société OC’VIA affirme, sans apporter d’éléments probants, que la parcelle serait comprise dans un emplacement réservé.

Des éléments versés aux débats par la commissaire du gouvernement, la parcelle n’est pas dans un emplacement réservé.

La date de référence est donc fixée au 1er avril 2010, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

A cette date, le bien exproprié est classé en zone non constructible du PLU.


2 - Sur l’indemnisation 

* Indemnité principale :

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.
Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu'il utilise pour évaluer l'indemnité, à l'exception des procédures d'expropriation poursuivie sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

En l’espèce, les parties comparantes s’accordent sur la méthode d’évaluation par comparaison tenant le marché immobilier local.

La Société OC’VIA détaille un seul terme de comparaison :
Une vente de parcelles du 27 février 2020 [Adresse 5] pour proposer 1,50 €/m².

L’étude de cette vente met en évidence une valeur moyenne de 1 €/m² dans le cadre d’une cession de plusieurs parcelles de natures multiples :




Les quatre termes de comparaison produits par la commissaire du gouvernement sont les suivants :






Le premier terme est écarté car il s’agit d’une parcelle en nature de jardin à proximité d’une zone d’habitations.
Les trois autres termes mettent en évidence une valeur de 1,73 € à 1,99 € / m² pour des parcelles de grande superficie (plus de 3000 m²).


En conséquence, le prix de 1,80 euros le m² proposé par la commissaire du gouvernement est insuffisamment étayé de termes de référence pertinents pour une parcelle de petite superficie pour être retenu, à l’inverse du prix de 1,50 euros par m² proposé par la Société OC’VIA.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à : 1,50 €/m² X 45 m² = 67,50 €.


* Indemnité de remploi :

Cette indemnité de remploi vient compenser les frais de recherche et d'acquisition d'un nouveau bien équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Les parties comparantes s’accordent sur l’application des taux dégressifs suivants :
- 20 % entre 0 et 5 000 euros ; 
- 15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros ; et,
- 10 % au-delà de 15 000 euros.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à 20 % de l’indemnité principale soit : 67,50 x 20% = 13,50 euros. 


3- Sur les dépens

En application de l’article L. 312- 1 du Code de l'expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire en premier ressort, 
- FIXONS à :
67,50 euros l’indemnité principale,13,50 euros l’indemnité de remploi, indemnités revenant à Monsieur [S] [Q] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 1] sise au [Adresse 6] à [Localité 4] ;

- DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.


La Greffière La Juge de l’expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-08-14T21:19:34.251Z.