notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 18 août 2026, n° 26/01580

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2005, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]), désormais dénommé [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le règlement d'un loyer mensuel hors charges de 318,98 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier à Madame [G] [S] un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 14 101,63 euros, en visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte de commissaire de justice du même jour, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait sommation à Madame [G] [S] de justifier, dans le délai d'un mois, de l'occupation effective du logement, puis, selon procès-verbal du 21 octobre 2025, a fait constater son état d'abandon.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- l'expulsion de Madame [G] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,
- la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- la condamnation de Madame [G] [S] au paiement de la somme de 19 646,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de 30 %, avec revalorisation de droit telle que prévue par le contrat de bail,
- le rejet de toute demande de grâce,
- la condamnation de Madame [G] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT-OPH se prévaut de l'absence d'occupation personnelle des lieux loués par Madame [G] [S] et du défaut de paiement des loyers et charges, en violation des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience du 17 juin 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 39 343,41 euros, échéance de mai 2026 incluse, selon décompte arrêté au 15 juin 2026, comprenant un supplément de loyer de solidarité (SLS) facturé à compter de janvier 2025, faute pour la locataire d'avoir justifié de ses ressources.

Assignée à étude, Madame [G] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l'appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 août 2026.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 5 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989. 

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du bail, devenu l'article 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1741 du code civil, dont la rédaction est demeurée inchangée, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, devenu l'article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice et qu'il appartient à la juridiction saisie d'apprécier si le manquement reproché présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

À l'appui de sa demande, [Localité 1] HABITAT-OPH invoque un manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus ainsi qu'à son obligation d'occuper personnellement les lieux loués.

Sur le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers et charges aux termes convenus, en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [G] [S], le 4 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et produit un décompte faisant apparaître que la locataire serait redevable, au 15 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, de la somme de 39 343,41 euros.

Ce décompte intègre un supplément de loyer de solidarité appliqué à compter de janvier 2025, d'un montant mensuel de 2 289,57 euros de janvier à décembre 2025, puis de 2 334,88 euros de janvier à juin 2026, soit un total de 41 484,12 euros (2 289,57 euros × 12 + 2 334,88 euros × 6), ainsi que des frais d'enquête de 25 euros.

Dès lors que le bail concerne un logement appartenant au parc social, il est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l'habitation, en application desquelles l'organisme d'habitation à loyer modéré demande annuellement au locataire la communication de son avis d'imposition et des renseignements nécessaires afin de déterminer s'il est redevable d'un supplément de loyer de solidarité. À défaut de réponse, le locataire est susceptible de se voir appliquer un supplément de loyer de solidarité.
Il résulte de ces dispositions que l'organisme d'habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer maximum exigible qu'après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant quinze jours. Il lui appartient dès lors de justifier non seulement de l'établissement de cette mise en demeure, mais également de sa réception par le locataire.

Or, si [Localité 1] HABITAT-OPH produit l'enquête SLS/OPS adressée à Madame [G] [S] le 20 octobre 2025, la mise en demeure du 4 décembre 2025 ainsi que la notification d'application du supplément de loyer de solidarité du 15 janvier 2026, il ne justifie pas que cette mise en demeure a été effectivement reçue par la locataire, aucun accusé de réception ni aucun autre justificatif de remise n'étant produit.
Il y a lieu en conséquence de déduire de la créance réclamée l'intégralité des suppléments de loyer de solidarité, soit 41 484,12 euros (2 289,57 euros × 12 + 2 334,88 euros × 6), les frais d'enquête de 25 euros ainsi que les frais de contentieux de 192,60 euros facturés le 7 janvier 2026, ces derniers relevant des dépens.

Il s'ensuit qu'après déduction de ces sommes, Madame [G] [S] n'est redevable d'aucun arriéré locatif, de sorte que la demande de résiliation judiciaire du bail ne peut être accueillie sur ce fondement.

Sur le manquement à l'obligation d'occuper personnellement le logement

En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S'agissant de la preuve d'une absence d'occupation des lieux, celle-ci peut être rapportée par tout moyen. À ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, les relevés de consommation d'eau froide produits par [Localité 1] HABITAT-OPH établissent qu'aucune consommation n'a été enregistrée entre le 20 juin 2024 et le 20 juin 2025, le compteur demeurant constamment au même index. Alerté par cette situation, le bailleur a adressé à Madame [G] [S] un courrier le 10 juillet 2025, puis lui a fait délivrer le 4 septembre 2025 une sommation de justifier de l'occupation effective du logement, laquelle est demeurée sans réponse. 

PARIS HABITAT-OPH produit également un procès-verbal de constat établi le 21 octobre 2025, dont il ressort que plusieurs voisins déclarent ne plus voir Madame [G] [S] depuis plusieurs mois, que sa boîte aux lettres déborde de courriers et que les volets demeurent fermés, le logement n'étant pas chauffé tandis que le réfrigérateur est entièrement vide. Si les photographies annexées au procès-verbal révèlent que le logement demeure meublé et contient encore divers effets personnels, cette seule circonstance n'est pas incompatible avec le défaut d'occupation personnelle des lieux

Pris dans leur ensemble, ces éléments constituent un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes établissant que Madame [G] [S] n'occupe plus les lieux à titre de résidence principale. La locataire, aujourd'hui non comparante, n'apporte aucun élément de nature à renverser cette présomption, le seul paiement des loyers étant insuffisant à démontrer une occupation effective des lieux. Ce manquement, qui porte sur l'une des obligations essentielles du contrat de bail, présente une gravité suffisante pour justifier sa résiliation judiciaire.

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera par conséquent ordonné aux torts de la locataire.

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement prévue à l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas abouti du fait du locataire. 

Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que celle-ci est entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH ne soutient ni que la procédure de relogement prévue à l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'aurait pas abouti du fait de la locataire, ni que cette dernière serait entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, si le défaut d'occupation personnelle des lieux justifie la résiliation judiciaire du bail, il ne caractérise pas à lui seul la mauvaise foi au sens de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît pas davantage nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à cette mesure par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La résiliation du bail mettant fin au droit d'occupation du preneur, le maintien dans les lieux postérieurement à cette résiliation constitue une occupation sans droit ni titre engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Le bailleur est dès lors fondé à obtenir une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice résultant de cette occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de condamner Madame [G] [S] à lui verser à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 565,51 euros charges comprises, aucune circonstance de l'espèce ne justifiant de fixer cette indemnité à un montant supérieur à la valeur locative du bien. Il sera précisé que le bail étant résilié, aucun supplément de loyer de solidarité ne peut être appliqué à cette indemnité.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Madame [G] [S] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de [Localité 1] HABITAT-OPH recevable,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 27 décembre 2005 entre [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [G] [S] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] (escalier 1, 1er étage, [Adresse 5]) à [Localité 2] aux torts de la locataire,

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [S] de restituer les clés du logement à [Localité 1] HABITAT-OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Madame [G] [S] d'avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de paiement au titre de l'arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (565,51 euros, charges comprises), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DIT qu'aucun supplément de loyer de solidarité ne pourra être appliqué à cette indemnité, le bail étant résilié,

CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. 

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [G] [S]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 26/01580 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCCQ6

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 18 août 2026


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500


DÉFENDERESSE
Madame [G] [S]
 demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière


Décision du 18 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01580 - N° Portalis 352J-W-B7J-DCCQ6


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2005, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]), désormais dénommé [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le règlement d'un loyer mensuel hors charges de 318,98 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier à Madame [G] [S] un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 14 101,63 euros, en visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte de commissaire de justice du même jour, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait sommation à Madame [G] [S] de justifier, dans le délai d'un mois, de l'occupation effective du logement, puis, selon procès-verbal du 21 octobre 2025, a fait constater son état d'abandon.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- l'expulsion de Madame [G] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,
- la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- la condamnation de Madame [G] [S] au paiement de la somme de 19 646,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré de 30 %, avec revalorisation de droit telle que prévue par le contrat de bail,
- le rejet de toute demande de grâce,
- la condamnation de Madame [G] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT-OPH se prévaut de l'absence d'occupation personnelle des lieux loués par Madame [G] [S] et du défaut de paiement des loyers et charges, en violation des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience du 17 juin 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 39 343,41 euros, échéance de mai 2026 incluse, selon décompte arrêté au 15 juin 2026, comprenant un supplément de loyer de solidarité (SLS) facturé à compter de janvier 2025, faute pour la locataire d'avoir justifié de ses ressources.

Assignée à étude, Madame [G] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l'appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 29 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 5 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989. 

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du bail, devenu l'article 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 1741 du code civil, dont la rédaction est demeurée inchangée, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, devenu l'article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice et qu'il appartient à la juridiction saisie d'apprécier si le manquement reproché présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

À l'appui de sa demande, [Localité 1] HABITAT-OPH invoque un manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus ainsi qu'à son obligation d'occuper personnellement les lieux loués.

Sur le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers et charges aux termes convenus, en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [G] [S], le 4 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et produit un décompte faisant apparaître que la locataire serait redevable, au 15 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, de la somme de 39 343,41 euros.

Ce décompte intègre un supplément de loyer de solidarité appliqué à compter de janvier 2025, d'un montant mensuel de 2 289,57 euros de janvier à décembre 2025, puis de 2 334,88 euros de janvier à juin 2026, soit un total de 41 484,12 euros (2 289,57 euros × 12 + 2 334,88 euros × 6), ainsi que des frais d'enquête de 25 euros.

Dès lors que le bail concerne un logement appartenant au parc social, il est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l'habitation, en application desquelles l'organisme d'habitation à loyer modéré demande annuellement au locataire la communication de son avis d'imposition et des renseignements nécessaires afin de déterminer s'il est redevable d'un supplément de loyer de solidarité. À défaut de réponse, le locataire est susceptible de se voir appliquer un supplément de loyer de solidarité.
Il résulte de ces dispositions que l'organisme d'habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer maximum exigible qu'après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant quinze jours. Il lui appartient dès lors de justifier non seulement de l'établissement de cette mise en demeure, mais également de sa réception par le locataire.

Or, si [Localité 1] HABITAT-OPH produit l'enquête SLS/OPS adressée à Madame [G] [S] le 20 octobre 2025, la mise en demeure du 4 décembre 2025 ainsi que la notification d'application du supplément de loyer de solidarité du 15 janvier 2026, il ne justifie pas que cette mise en demeure a été effectivement reçue par la locataire, aucun accusé de réception ni aucun autre justificatif de remise n'étant produit.
Il y a lieu en conséquence de déduire de la créance réclamée l'intégralité des suppléments de loyer de solidarité, soit 41 484,12 euros (2 289,57 euros × 12 + 2 334,88 euros × 6), les frais d'enquête de 25 euros ainsi que les frais de contentieux de 192,60 euros facturés le 7 janvier 2026, ces derniers relevant des dépens.

Il s'ensuit qu'après déduction de ces sommes, Madame [G] [S] n'est redevable d'aucun arriéré locatif, de sorte que la demande de résiliation judiciaire du bail ne peut être accueillie sur ce fondement.

Sur le manquement à l'obligation d'occuper personnellement le logement

En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S'agissant de la preuve d'une absence d'occupation des lieux, celle-ci peut être rapportée par tout moyen. À ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, les relevés de consommation d'eau froide produits par [Localité 1] HABITAT-OPH établissent qu'aucune consommation n'a été enregistrée entre le 20 juin 2024 et le 20 juin 2025, le compteur demeurant constamment au même index. Alerté par cette situation, le bailleur a adressé à Madame [G] [S] un courrier le 10 juillet 2025, puis lui a fait délivrer le 4 septembre 2025 une sommation de justifier de l'occupation effective du logement, laquelle est demeurée sans réponse. 

PARIS HABITAT-OPH produit également un procès-verbal de constat établi le 21 octobre 2025, dont il ressort que plusieurs voisins déclarent ne plus voir Madame [G] [S] depuis plusieurs mois, que sa boîte aux lettres déborde de courriers et que les volets demeurent fermés, le logement n'étant pas chauffé tandis que le réfrigérateur est entièrement vide. Si les photographies annexées au procès-verbal révèlent que le logement demeure meublé et contient encore divers effets personnels, cette seule circonstance n'est pas incompatible avec le défaut d'occupation personnelle des lieux

Pris dans leur ensemble, ces éléments constituent un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes établissant que Madame [G] [S] n'occupe plus les lieux à titre de résidence principale. La locataire, aujourd'hui non comparante, n'apporte aucun élément de nature à renverser cette présomption, le seul paiement des loyers étant insuffisant à démontrer une occupation effective des lieux. Ce manquement, qui porte sur l'une des obligations essentielles du contrat de bail, présente une gravité suffisante pour justifier sa résiliation judiciaire.

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera par conséquent ordonné aux torts de la locataire.

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement prévue à l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas abouti du fait du locataire. 

Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que celle-ci est entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH ne soutient ni que la procédure de relogement prévue à l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'aurait pas abouti du fait de la locataire, ni que cette dernière serait entrée dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, si le défaut d'occupation personnelle des lieux justifie la résiliation judiciaire du bail, il ne caractérise pas à lui seul la mauvaise foi au sens de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît pas davantage nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à cette mesure par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La résiliation du bail mettant fin au droit d'occupation du preneur, le maintien dans les lieux postérieurement à cette résiliation constitue une occupation sans droit ni titre engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Le bailleur est dès lors fondé à obtenir une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice résultant de cette occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de condamner Madame [G] [S] à lui verser à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 565,51 euros charges comprises, aucune circonstance de l'espèce ne justifiant de fixer cette indemnité à un montant supérieur à la valeur locative du bien. Il sera précisé que le bail étant résilié, aucun supplément de loyer de solidarité ne peut être appliqué à cette indemnité.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 1] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Madame [G] [S] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de [Localité 1] HABITAT-OPH recevable,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 27 décembre 2005 entre [Localité 1] HABITAT-OPH et Madame [G] [S] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] (escalier 1, 1er étage, [Adresse 5]) à [Localité 2] aux torts de la locataire,

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [S] de restituer les clés du logement à [Localité 1] HABITAT-OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Madame [G] [S] d'avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de paiement au titre de l'arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (565,51 euros, charges comprises), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DIT qu'aucun supplément de loyer de solidarité ne pourra être appliqué à cette indemnité, le bail étant résilié,

CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. 

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L442-3-5, code des procedures civiles d'execution L421-2, code de la construction et de l'habitation R641-1, code de la construction et de l'habitation L441-9, code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code civil 1741, code de la construction et de l'habitation L442-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-18T18:27:15.207Z.