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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, CONTENTIEUX PRESIDENCE, 19 août 2026, n° 25/08294

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, la SNC MEA ASSET MANAGEMENT est propriétaire des lots 18, 27, 28 et 35 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 1].
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] a mis en demeure la SNC MEA ASSET MANAGEMENT d’avoir à régler les charges impayées. 
Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 2], a fait assigner la SNC MEA ASSET MANAGEMENT devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des charges impayées, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 13 mai 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il sollicite, au visa des articles 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :
DECLARER la demande recevable et bien fondée, et en conséquence CONDAMNER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à lui payer la somme de 12 887,57 € décomposée comme suit, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 date de la sommation, et application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) :
397,11 € au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes devenant immédiatement exigibles10 249,46 € au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux2241 € au titre des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ;CONDAMNER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;
DEBOUTER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 13 mai 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SNC MEA ASSET MANAGEMENT sollicite, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » au paiement d’une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
JUGER qu’elle sera dispensée de contribuer à cette somme par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » aux dépens.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes principales :
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. 
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »
La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007) 
De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

La SNC MEA ASSET MANAGEMENT a été mise en demeure le 21 août 2025 de régler la somme de 4253,67 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 1er avril 2026 et des appels de fonds pour les travaux votés. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : 
- la matrice cadastrale confirmant la propriété de la SNC MEA ASSET MANAGEMENT ;
- les décomptes des sommes dues, en dernier lieu au 23 septembre 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2023 à 2025, approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant ;
- les appels de fonds ;
- les différentes relances et la lettre de mise en demeure précitée du 21 août 2025 au titre des charges impayées ;
- le règlement de copropriété ainsi que le contrat de syndic.

La SNC MEA ASSET MANAGEMENT conteste l’exigibilité des charges au motif que l’immeuble, qu’elle a acquis en l’état futur d’achèvement, ne serait pas achevé.
L’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L.261-2 du présent code, et de l’article L.261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L.261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L.261-5 du présent code, et de l’article L.242-1 du code des assurances. »
Le syndicat requérant observe que le procès-verbal de « réception » du 19 août 2025 fourni par la défenderesse emporte en réalité livraison du bien immobilier vendu à la SNC MEA ASSET MANAGEMENT et que les désordres qui sont dénoncés par cette dernière, dans ledit procès-verbal comme dans la lettre du 24 septembre 2025 à sa venderesse listant des réserves complémentaires, ne sont manifestement pas susceptibles de qualifier une absence d’achèvement au sens de l’article R.261-1 précité. Il s’agit en effet de désordres affectant les finitions de l’immeuble et il n’est pas démontré qu’ils affectent la destination d’habitation dudit immeuble. 
La défenderesse invoque un défaut de fonctionnalité d’équipements substantiels des parties communes, en particulier des ascenseurs et du parking en sous-sol qui ne seraient pas utilisables et auraient conduit à une procédure d’expertise menée en référé devant le président du tribunal de commerce de Fréjus par le constructeur non réalisateur de l’immeuble, la SARL ALCYOM, action reprise par le syndicat requérant. Néanmoins, il n’est pas versé aux débats la preuve d’une telle procédure ni d’un défaut de livraison des parties communes.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires a bien été constitué, avec des charges à assumer dont il est justifié l’exigibilité et avec des comptes approuvés en assemblée générale.
Aussi, il ne peut être sérieusement contesté l’exigibilité des charges appelées.
Le contentieux potentiel entre la défenderesse et l’assemblée générale des copropriétaires sur la destination à usage de location commerciale des lots n’est pas un élément opérant pour contester l’exigibilité des charges appelées.
Il est ainsi justifié du montant des charges et frais dus à la date du 21 août 2025 d’un montant de 10 538,57 euros, auquel il convient d’ajouter la somme de 2241 euros pour les provisions dues jusqu’au 1er avril 2026.
Il sera fait droit à la demande principale en condamnant la défenderesse à payer la somme totale de 12 779,57 euros, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A défaut d’intérêts échus dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil. 

Sur la demande principale au titre des dommages et intérêts, l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, le défaut de paiement est caractérisé mais aucun élément ne permet de conclure à la mauvaise foi de la défenderesse, résultant de sa simple carence dans le paiement des charges.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.


Sur les demandes accessoires :

La SNC MEA ASSET MANAGEMENT, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation à la présente instance, par application de l’article 695 du code de procédure civile, mais non le coût d’une sommation d’huissier ou de commissaire de justice non imposée par la loi ou par une décision de justice, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ces chefs.

La défenderesse étant la partie perdante, elle ne pourra être dispensée de la contribution générale aux frais de la présente instance par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera déboutée de sa demande à ce titre.


PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 2], la somme de 12 779,57 euros (DOUZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET CINQUANTE-SEPT CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, au titre des charges, frais, provisions et appels de fonds pour travaux dus à la date du 21 août 2025, comprenant les provisions appelées jusqu’au 1er avril 2026. 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT, du surplus de ses demandes principales au titre des charges et au titre des dommages et intérêts.
CONDAMNE la SNC MEA ASSET MANAGEMENT aux entiers dépens.
CONDAMNE la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 2], la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.
Texte intégral
T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
____________


JUGEMENT 
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 



REFERE n° : N° RG 25/08294 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K4EM

MINUTE n° : 26/00126

DATE : 19 Août 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON



DEMANDERESSE

SDC [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON



DEFENDERESSE

S.N.C. MEA ASSET MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 13 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026 puis a été prorogée au 19 Août 2026, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire (signature électronique) à 
Me Lionel ALVAREZ
Me Olivier REVAH


copie dossier

délivrées le 



 


EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, la SNC MEA ASSET MANAGEMENT est propriétaire des lots 18, 27, 28 et 35 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 1].
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] a mis en demeure la SNC MEA ASSET MANAGEMENT d’avoir à régler les charges impayées. 
Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 2], a fait assigner la SNC MEA ASSET MANAGEMENT devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des charges impayées, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 13 mai 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il sollicite, au visa des articles 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :
DECLARER la demande recevable et bien fondée, et en conséquence CONDAMNER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à lui payer la somme de 12 887,57 € décomposée comme suit, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 date de la sommation, et application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) :
397,11 € au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes devenant immédiatement exigibles10 249,46 € au titre des provisions résultant du budget prévisionnel et du vote de travaux2241 € au titre des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ;CONDAMNER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ;
DEBOUTER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 13 mai 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SNC MEA ASSET MANAGEMENT sollicite, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » au paiement d’une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
JUGER qu’elle sera dispensée de contribuer à cette somme par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » aux dépens.
MOTIFS

Sur les demandes principales :
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. 
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »
La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007) 
De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

La SNC MEA ASSET MANAGEMENT a été mise en demeure le 21 août 2025 de régler la somme de 4253,67 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 1er avril 2026 et des appels de fonds pour les travaux votés. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : 
- la matrice cadastrale confirmant la propriété de la SNC MEA ASSET MANAGEMENT ;
- les décomptes des sommes dues, en dernier lieu au 23 septembre 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2023 à 2025, approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant ;
- les appels de fonds ;
- les différentes relances et la lettre de mise en demeure précitée du 21 août 2025 au titre des charges impayées ;
- le règlement de copropriété ainsi que le contrat de syndic.

La SNC MEA ASSET MANAGEMENT conteste l’exigibilité des charges au motif que l’immeuble, qu’elle a acquis en l’état futur d’achèvement, ne serait pas achevé.
L’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L.261-2 du présent code, et de l’article L.261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L.261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L.261-5 du présent code, et de l’article L.242-1 du code des assurances. »
Le syndicat requérant observe que le procès-verbal de « réception » du 19 août 2025 fourni par la défenderesse emporte en réalité livraison du bien immobilier vendu à la SNC MEA ASSET MANAGEMENT et que les désordres qui sont dénoncés par cette dernière, dans ledit procès-verbal comme dans la lettre du 24 septembre 2025 à sa venderesse listant des réserves complémentaires, ne sont manifestement pas susceptibles de qualifier une absence d’achèvement au sens de l’article R.261-1 précité. Il s’agit en effet de désordres affectant les finitions de l’immeuble et il n’est pas démontré qu’ils affectent la destination d’habitation dudit immeuble. 
La défenderesse invoque un défaut de fonctionnalité d’équipements substantiels des parties communes, en particulier des ascenseurs et du parking en sous-sol qui ne seraient pas utilisables et auraient conduit à une procédure d’expertise menée en référé devant le président du tribunal de commerce de Fréjus par le constructeur non réalisateur de l’immeuble, la SARL ALCYOM, action reprise par le syndicat requérant. Néanmoins, il n’est pas versé aux débats la preuve d’une telle procédure ni d’un défaut de livraison des parties communes.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires a bien été constitué, avec des charges à assumer dont il est justifié l’exigibilité et avec des comptes approuvés en assemblée générale.
Aussi, il ne peut être sérieusement contesté l’exigibilité des charges appelées.
Le contentieux potentiel entre la défenderesse et l’assemblée générale des copropriétaires sur la destination à usage de location commerciale des lots n’est pas un élément opérant pour contester l’exigibilité des charges appelées.
Il est ainsi justifié du montant des charges et frais dus à la date du 21 août 2025 d’un montant de 10 538,57 euros, auquel il convient d’ajouter la somme de 2241 euros pour les provisions dues jusqu’au 1er avril 2026.
Il sera fait droit à la demande principale en condamnant la défenderesse à payer la somme totale de 12 779,57 euros, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A défaut d’intérêts échus dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil. 

Sur la demande principale au titre des dommages et intérêts, l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, le défaut de paiement est caractérisé mais aucun élément ne permet de conclure à la mauvaise foi de la défenderesse, résultant de sa simple carence dans le paiement des charges.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.


Sur les demandes accessoires :

La SNC MEA ASSET MANAGEMENT, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation à la présente instance, par application de l’article 695 du code de procédure civile, mais non le coût d’une sommation d’huissier ou de commissaire de justice non imposée par la loi ou par une décision de justice, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ces chefs.

La défenderesse étant la partie perdante, elle ne pourra être dispensée de la contribution générale aux frais de la présente instance par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera déboutée de sa demande à ce titre.


PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 2], la somme de 12 779,57 euros (DOUZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET CINQUANTE-SEPT CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, au titre des charges, frais, provisions et appels de fonds pour travaux dus à la date du 21 août 2025, comprenant les provisions appelées jusqu’au 1er avril 2026. 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SQUARE HABITAT, du surplus de ses demandes principales au titre des charges et au titre des dommages et intérêts.
CONDAMNE la SNC MEA ASSET MANAGEMENT aux entiers dépens.
CONDAMNE la SNC MEA ASSET MANAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 2], la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.



LE GREFFIER LE PRESIDENT












En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1601-2, code des assurances L242-1, code civil 1642-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-20T19:12:32.651Z.