Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 26 août 2026, n° 23/02074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026







N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 23/02074 - N° Portalis DBZH-W-B7H-C5NJL



[E] [B], [W] [T] [P], [C] [S]

C/

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA MORBIHAN 







COPIE EXECUTOIRE LE
26 Août 2026
à 
Me Typhaine GUENNEC 
Me PLAUD-LE GUEN



entre :

Monsieur [E] [B]
né le 19 Novembre 1961 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [W] [T] [P]
né le 22 Juin 1946 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [C] [P] née [S]
née le 21 Avril 1947 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Clothilde PLAUD-LE GUEN, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et : 

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA MORBIHAN ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 6] prise en son agence de [Localité 7] située [Adresse 4]

représenté par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame KASBARIAN, Vice-Président, Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Président 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et Madame SCHEURER lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame KASBARIAN, et prononcée en premier ressort par Madame KASBARIAN,, par sa mise à disposition au greffe le 26 Août 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Madame KASBARIAN, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.























































EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure
Par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2023, M. [E] [B], M. [W] [T] [P] et Mme [C] [P] née [S] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] sis à cette adresse à Lorient, représenté par son Syndic, la société Foncia Morbihan, devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins en substance de voir juger et déclarer nulle la résolution n°15 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2023 en ce qu’elle a supprimé la condition de la validation des travaux par les copropriétaires du 3ème étage pour permettre le changement de destination d’un grenier en habitation situé au 4ème étage.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société Foncia Morbihan, a constitué avocat.

Prétentions et moyens
Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 février 2026, M. [E] [B], M. [W] [T] [P], Mme [C] [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 9, 25 b), 26, 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 al.1 du décret du 17 mars 1967, 
 
Vu les articles 637 et suivants, 1103, 1104, 1106, 1193 et 1189 et suivants du code civil, 

Juger et déclarer nulle la résolution n°15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2023 par laquelle à la demande de la SCI Le Menhiric, il a été décidé de supprimer le paragraphe « sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13 14 15 9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12 », du modificatif au règlement de copropriété publié le 29 décembre 2021,
 
Juger que la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2023 porte une atteinte directe et substantielle aux droits de jouissance privatifs 
des propriétaires des lots n°9 et 26, en ce qu’elle autorise la réalisation de travaux impliquant la création de servitudes techniques et de nuisances sur leurs parties privatives, 
 
Juger qu’il ne peut être créé une servitude de canalisations traversant les appartements du 3ème étage de l’immeuble sans l’assentiment de l’accord de M. [B], M. et Mme [P] et de l’assemblée générale des copropriétaires, 
 
Débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
Dispenser M. [P] et M. [B] de toute participation aux dépenses communes des frais de procédure, dont la charge restera répartie entre les autres copropriétaires,
 
Condamner le Syndicat de copropriété du [Adresse 2] aux entiers dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs indiquent les moyens suivants :

- la résolution n°15 doit être déclarée nulle car elle devait être adoptée à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’elle porte une atteinte directe et substantielle aux droits de jouissance privatifs des propriétaires des lots n°9 et 26, en ce qu’elle autorise la réalisation de travaux impliquant la création de servitudes techniques et de nuisances sur leurs parties privatives ;

-il ne peut être créé une servitude de canalisations traversant les appartements du 3 ème étage de l’immeuble sans l’assentiment de Monsieur [B], Monsieur et Madame [P] et de l’assemblée générale des copropriétaires ; 

-il s’agit d’une modification du règlement de copropriété qui concerne également la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, ces dispositions indiquent que l’assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ;

-l’impact sonore potentiel pour l’appartement de M. [B] existe puisque le plancher du couloir d’accès au lot 11 situé juste au dessus n’est pas isolé, l’usage de ce couloir plus intensif en cas d’aménagement en habitation, avec l’installation de canalisation d’évacuation dans ce couloir étant de nature à créer un trouble certain et permanent ;

-le plan du 4ème étage dressé le 21 avril 2010 et actualisé le 25 février 2013 indique que le lot 11 est “non aménageable en habitation” suivant assemblée générale du 29 juin 2010 ;

-la résolution n°15 porte gravement atteinte à leurs droits de jouissance privatifs en revenant sur ce que l’assemblée générale du 25 septembre 2013 avait déjà relevé, rejetant l’autorisation de modification de la destination du lot 11 pour une absence de projet et demande écrite mais en précisant que cela apporterait des nuisances importantes pour les occupants des appartements des lots n°9, 10 (constituant aujourd'hui le lot n°26), 15 et 26 inscrits au nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division situés aux 3ème et 4ème étages de cet immeuble, outre un préjudice sur le plan technique car le grenier lot n°11 est dépourvu totalement de raccordement aux différentes évacuations de l'immeuble et d'alimentation en eaux et électrique indépendantes, un tel raccordement n'est visiblement possible qu'en passant et/ou en modifiant les parties communes, ce qui n'a pas été le cas pour les lots 13,14, 15 et 26 autorisés à être en usage d'habitation car ces derniers sont situés au-dessus et raccordés à chaque appartement lots 9 ou 10 - (ce dernier lot constituant aujourd'hui le lot n°26) - situés au 3ème étage de la copropriété ; ils précisent que la configuration des lieux est la même, et donc l’impact sur les parties communes et les nuisances aux propriétaires des lots 9 et 26 restent identiques ;

-le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 24 février 2025, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les décisions prises en assemblée générale établissent que le lot 11 est dépourvu de toute canalisation, étant observé que le syndic n’a pas indiqué dans son compte-rendu de visite technique du 26 novembre 2024 l’absence de canalisation d’évacuation des eaux usées reliant le lot 11 alors que cela fait partie de sa mission prévue à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ne nécessite pas de compétence technique ;

-le mail du 30 janvier 2020 entre Mme [Q] (et non pas M. [B]) et M. [K] (gérant de la SARL Ile Blanche alors propriétaire du grenier au dessus) n’est pas suffisant pour créer juridiquement une servitude d’écoulement des eaux et n’autorise pas le passage de nouvelles canalisations à travers les parties communes ; il s’agit d’un accord de principe pour une mise en attente du tuyau d’évacuation dans le faux plafond en cours de réalisation, pour l’hypothèse où l’aménagement serait autorisé par la copropriété ;

-la résolution adoptée en 2017 autorisant l’aménagement sous condition de l’accord des copropriétaires du 3ème étage forme un tout indivisible, la suppression dans la résolution de 2023 ne peut pas porter que sur les conditions de la transformation du grenier en habitation, en laissant perdurer l’autorisation d’aménagement ;

-l’assemblée générale ne peut imposer une servitude à certains copropriétaires qui ne soit commandée par l’intérêt collectif ;

-l’assemblée générale du 4 mai 2017 n’a pas autorisé le percement de la dalle béton séparant les étages 3 et 4 ;

-le seul point d’évacuation des eaux usées du 4ème étage se situe dans les WC du lot 14, la descente des eaux usées passe à l’aplomb dans les WC de l’appartement de M. [B] qui est toujours propriétaire du grenier non aménagé lot 13;





-le lot 11 situé à l’Est du bâtiment se trouve en dehors de l’assiette fonctionnelle du réseau initial, les grosses canalisations montant à l’Ouest avec des dérivations à chacun des 3 premiers étages partant des colonnes montantes pour alimenter les appartements, la mise en place de l’évacuation du lot 11 suppose la création d’une servitude découlement des eaux usées à travers les lots privatifs de M. [B] et des époux [P] ; en outre la dalle entre les deux étages est une partie commune qui suppose l’accord préalable de l’assemblée générale en application des articles 72b); 74c) et 25b) de la loi du 10 juillet 1985, l’assemblée générale du 4 mai 2017 n’ayant qu’envisagé ces travaux ;
 
-la demande visant à voir reconnaître comme non écrite la clause de 2017 est irrecevable et mal fondée car la contestation devait être interoduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée générale en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et devait être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants et non le syndicat qui n’a pas qualité pour agir (Ccass 3ème 4 juin 1985) ; 

-le syndic a requis le notaire pour la modification du règlement de copropriété et son état descriptif de manière prématurée et erronée en présentant le grenier comme un duplex, aucun accord sur les travaux n’ayant été délivrés par les propriétaires des appartements du 3ème étage ;

-la situation des autres lots du 4ème étage n’est pas comparable avec l’aménagement du lot 11, ces derniers étant complètement au-dessus des appartements des mêmes propriétaires avec alimentations et évacuations en relations directes avec eux, sans possible préjudice à un tiers ; cette configuration révèle d’ailleurs la faible isolation phonique des dalles et du réseau des eaux usées ; dans ces conditions, l’autorisation de transformation d’un grenier en pièces d’habitation donnée par jugement du 25 février 2009 par le tribunal de grande isntance de Lorient pour les lots 13,14 et 15 n’est pas transposable.


Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic la société Foncia Morbihan demande au tribunal de :

A titre principal, 
Débouter M. [W] [P] et Mme [C] [P] et M. [E] [B] de leur demande de nullité de la résolution n°15 votée lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2023,

A titre subsidiaire, 
Constater le caractère non écrit de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle «La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et n°12 en habitation pourra intervenir librement à l’initiative des propriétaires concernés, sous l’unique réserve d’obtenir l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26 inscrits au modificatif du règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12 », 

En conséquence, 
Autoriser le Syndicat des copropriétaires à mettre en conformité le règlement de copropriété et à canceller de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et n°12 en habitation pourra intervenir librement à l’initiative des propriétaires concernés, sous l’unique réserve d’obtenir l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26 inscrits au modificatif du règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12 », 

En toute hypothèse, 
Condamner solidairement M. [W] [P], Mme [C] [P] et M. [E] [B] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [W] [P] et Mme [C] [P] et M. [E] [B] aux entiers dépens,

S’il devait être fait droit à l’une quelconque des demandes des consorts [R], écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, le défendeur indique les moyens suivants :

-la majorité d’au moins 2/3 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable pour une modification du règlement de copropriété qui entraîne une modification de la jouissance, l’usage et/ou l’administration des parties communes, la cour de cassation écartant le vote à l’unanimité de la modification d’une clause contraire à la loi (3ème 2 octobre 2012 n°11-22.990), la suppression pouvait donc être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-le principe de l’aménagement des greniers de la résidence a été admis pour trois d’entre eux et même validé par le tribunal de grande instance de Lorient par jugement du 25 février 2009 en ce qu’ils ne généraient pas de nuisances contraires à la destination de l’immeuble ; en 2005, le propriétaire a été autorisé à aménager le lot 16 et en 2009 le propriétaire a été autorisé à aménager les lots 13, 14 et 15 cédés ensuite à M. [B] ; en 2017, le changement de destination du lot 11 est autorisé mais les travaux soumis au bon vouloir des propriétaires du 3ème étage ;

-il n’y a pas d’atteinte à la jouissance des parties privatives de ces copropriétaires, ces derniers ne démontrant pas que les travaux d’aménagement, et non la transformation en habitation déjà acté en 2017, emportent des nuisances ;

-pas besoin de servitude entre un lot privatif et une partie commune, et M. [B] a donné son accord pour les travaux et ne s’est jamais opposé à leur réalisation, donc il ne peut alléguer des nuisances à ce titre ; s’agissant des possibles nuisances sonores, elles ne sont pas prouvées ; le lot 11 est déjà raccordé; les normes en vigueur aujourd’hui sont plus strictes et permettent moins de nuisances ; les possibles nuisances liées aux allées et venues dans le couloir correspondent à la destination d’habitation de l’ensemble et au droit de propriété ; ces nuisances sont hypothétiques, à charge pour le nouvel occupant de mettre en oeuvre des travaux évitant les nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

-l’unanimité n’est pas requise s’agissant des autres raccordements dès lors que cela peut être réalisé par les parties communes ; la SCI Menhiric qui a racheté le lot 11 n’a pas à imposer à ses voisins une servitude d’égoût, les canalisations sont des parties communes installées dans des parties communes, le branchement a été réalisé, “en plafond de l’appartement de M. [B] avec leur accord” ; la canalisation a été sectionnée au ras comme constaté par le commissaire de justice avec un rebouchage sauvage par du béton; cette réalisation n’avait pas à être autorisée par la création d’une servitude sur la partie commune qui n’existe pas et il ne s’agit pas d’analyser la réalisation des travaux mais la validité de la stipulation litigieuse ; les travaux devront être soumis au vote en ce qu’ils affectent les parties communes jusqu’au raccordement au collecteur principal de la résidence ; M. [B] a quant à lui accepté les travaux chez lui et l’autorisation de travaux en partie commune a déjà été donnée le 4 mai 2017 ; rien ne démontre la nécessité de traverser des lots privatifs et en tout état de cause, il n’est pas demandé au tribunal d’autoriser à procéder aux travaux mais d’annuler la stipulation du règlement de copropriété, la question de la servitude ne devant se poser qu’au moment de la réalisation effective des travaux ;

-les copropriétaires ont acté le 4 mai 2017 sans réserve le changement d’affectation du lot 11 ne mettant la condition de l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13, 14, 15, 9 et 26 que pour encadrer les travaux devant être réalisés dans cet appartement ; le règlement de copropriété a fait l’objet d’un état descriptif de division modificatif par acte notarié du 29 décembre 2021 actant le changement de destination qui ne peut plus être contesté ; la Sarl Ile Blanche avait obtenu le changement de destination de son lot 11 et a obtenu l’accord de Mme [Q] par mail du 30 janvier 2020 pour procéder aux travaux de préparation d’un tube de vidange des eaux usées avec passage dans le plafond de l’appartement de M. [B] et Mme [Q], la Sarl Ile Blanche ayant arrêté l’aménagement et vendu le lot 11 à la SCI Le Menhiric par acte du 2 février 2023 dans lequel la désignation correspond au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 29 décembre 2021 “dans les combles un appartement en duplex...désignation actuelle : un grenier à l’état brut à aménager” ;

-la suppression de l’accord préalable ne vient pas modifier les modalités de jouissance des parties privatives des concluants ; 



- subsidiairement, la clause soumettant l’aménagement du grenier formant le lot n°11 à l’accord préalable des concluants est illicite car réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 puisque contraire au code civil et en application de l’article 1304-2 du code civil, elle est potestative, la réalisation de la condition ne pouvant dépendre de la seule volonté de celui qui s’engage ; en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la restriction aux droits des copropriétaires ne peut se justifier que par la destination de l’immeuble et les droits des autres propriétaires, la modification des greniers en habitation ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres propriétaires ; les demandeurs ne peuvent opposer l’indivisibilité de la stipulation en soutenant que la suppression porte sur la totalité de la clause y compris le changement de destination du lot dès lors que la condition de l’accord porte sur les travaux d’aménagement du lot et que seule cette seconde clause crée un déséquilibre entre les droits et obligations des parties ;

-la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande de voir la clause réputée non écrite n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état compétent en application de l’article 789 du code de procédure civile et ne peut être soulevée dans le cadre de la procédure au fond ; par ailleurs, il s’agit d’une demande reconventionnelle visant à voir constater le caractère non écrit de la stipulation illégale du règlement de copropriété qui peut être formulée par le syndicat des copropriétaires (3ème 10 septembre 2020 n°019-17.045) à tout moment (3ème 28 janvier 2016 n°14-26.921) et non un moyen de contestation de la résolution. 


Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mars 2026 par ordonnance du juge de la mise en état. 

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 20 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 août 2026, date du présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nullité de la résolution n°15 du 25 septembre 2023

Il résulte des pièces de procédure les éléments suivants :

-un état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi par acte de Maître [F], notaire à [Localité 7], le 28 avril 1995 publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] 1er le 14 juin 1995 volume 1995P numéro 2864, modifié une première fois selon acte reçu également par Maître [F] le 25 octobre 2002, puis une seconde fois par acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 7], le 25 septembre 2013 ;

-ce dernier acte de modification portait sur un refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autorisation de changer la destination du lot 11 correspondant à un grenier en locaux d’habitation en raison d’une absence de projet et demande écrite, la délibération précisant qu’un tel changement “apportera de nombreuses et importantes nuisances, tant vis-à-vis que sur le plan sonore pour les propriétaires et/ou locataires des appartements des lots n°9, 10 (constituant aujourd'hui le lot n°26), 15 et 26 inscrits au nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division situés aux 3ème et 4ème étages de cet immeuble”, étant ajouté que “la copropriété subira également un préjudice sur le plan technique car le grenier lot n°11 est dépourvu totalement de raccordement aux différentes évacuations de l'immeuble et d'alimentation en eaux et électrique indépendantes ; et qu'un tel raccordement n'est visiblement possible qu'en passant et/ou en modifiant les parties communes, ce qui n'a pas été le cas pour les lots 13,14, 15 et 26 autorisés à être en usage d'habitation car ces derniers sont situés au-dessus et raccordés à chaque appartement lots 9 ou 10 - (ce dernier lot constituant aujourd'hui le lot n°26) - situés au 3ème étage de la copropriété” ;



-l’assemblée générale du 4 mai 2017 a cependant approuvé à l’unanimité une possible modification du lot 11 sous les conditions suivantes : « La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et 12 en habitation pourra intervenir librement à l'initiative des propriétaires concernés, sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12. Le propriétaire du lot 11 doit faire son affaire personnelle afin de procéder à la suppression de la fenêtre principale de son lot donnant sur la cour privative du lot n°9 et un vis-à-vis direct sur le lot n°15 pour préserver la tranquillité et l'intimité des propriétaires concernés. À cette occasion il pourrait être effectué dans les dalles, le percement de trémies destinées à recevoir les escaliers privatifs entre niveaux, et être créées, les ouvertures permettant l'installation d'ouvrage type VELUX ou chiens assis sur les toits (sous réserve des dispositions ci-après). Toutefois le propriétaire devra veiller impérativement à ce que les travaux soient effectués dans le respect des normes en vigueur et sans risque pour la sécurité de l'immeuble. Ainsi ces travaux devront être réalisés, après en avoir informé le syndic, sous contrôle d'un homme de l'art. Enfin, le propriétaire concerné fera son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation de son projet et prendra à sa charge l'établissement des documents modificatifs de copropriété (état descriptif de division, tableau de répartition des charges…) et tous les frais y afférents » ;

-la SCI Le Menhiric a acquis de la Sarl Ile Blanche le lot 11 par acte du 2 février 2023 et a demandé au syndicat des copropriétaires d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 septembre 2023 la modification du paragraphe « Aménagement des greniers » du modificatif au règlement de copropriété publié le 21 décembre 2021 en supprimant le paragraphe : « sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13 ,14, 15, 9 et 26 inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12.» ;

-cette résolution n°15 a été adoptée à la majorité des 2/3 des voix ;

-Par procès-verbal du commissaire de justice du 24 février 2025, Maître [N] constate au 4ème étage les restes affleurants d’une canalisation en PVC gris, la section PVC étant remplie de béton.


Il n’est pas demandé au tribunal d’autoriser les travaux.

Le tribunal doit répondre à la demande d’annulation de la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale du 15 septembre 2023 qui prévoit à la majorité des 2/3 des voix la suppression du modificatif au règlement de compropriété publié le 29 décembre 2021 du paragraphe “sous l’unique réserve d’obtenir l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013 qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12". 

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
...
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
...
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.”.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble” 


La suppression du paragraphe litigieux telle qu’elle a été opérée par la résolution n°15 de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 doit être traitée comme une modification de règlement de copropriété-état descriptif de division.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Décider de changer la destination de parties privatives telles qu’un “grenier non aménageable” en usage d’habitation, grenier appartenant à un copropriétaire et situé au-dessus de parties privatives à usage d’habitation appartenant à d’autres copropriétaires est de nature à modifier les modalités de jouissance de ces derniers qui vivent directement à proximité.

Ainsi, la modification de la destination d'un lot et des modalités de la jouissance des parties privatives que cela peut impliquer ne peut être validée par l’assemblée générale sans l'accord des titulaires.

Le 4 mars 2017, l’état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés n’est pas présenté à l’assemblée générale. Les titulaires des lots pouvant subir une modification des modalités de leur jouissance si la modification de la destination du grenier en habitation est acceptée n’ont alors pas d’éléments suffisants pour donner leur consentement au changement de destination du grenier car suivant la qualité des matériaux et des précautions techniques employées pour les futurs travaux, la jouissance de leur partie privative peut être troublée par des nuisances, de même que par le tracé des raccordements qui peut impliquer une servitude sur leur partie privative, notamment de canalisation d’évacuation des eaux usées qui n’existent pas le 4 mai 2017 puisqu’elles ne seront partiellement réalisées qu’ultérieurement par la Sarl Ile Blanche au vu des pièces produites (mails, factures et constat de commissaire de justice du 24 février 2025).

L’exigence de l’accord de chaque propriétaire de la partie privative dont la modification des modalités de la jouissance de ses parties privatives est en jeu, n’est pas fondée sur l’existence établie de l’atteinte à cette jouissance mais sur la possibilité de cette atteinte, du fait de la proximité entre son lot à usage d’habitation et le lot situé juste au-dessus dont l’usage n’était pas jusqu’alors pour une habitation mais pour un grenier qui n’implique aucun raccordement, écoulement d’eaux, et bruits de la vie courante.

Ainsi, la résolution n°4 de l’assemblée générale du 4 mars 2017 a respecté l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en votant à l’unanimité, et donc avec l’accord des propriétaires des lots jugés par la copropriété comme étant objectivement susceptibles d’être impactés en leur jouissance, le changement de destination du grenier en habitation avec la réserve de la validation par ces copropriétaires de l’état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés ; cette réserve est légitime en ce que les copropriétaires concernés ne pouvaient donner leur accord sans avoir les garanties techniquement présentées par le propriétaire du grenier que leur jouissance ne sera pas impactée.

Il n’y a pas déséquilibre entre les copropriétaires dès lors que conformément à la loi, seuls les propriétaires dont les modalités de leur jouissance sont amenées à être modifiées doivent impérativement donner leur consentement, l'assemblée générale ne pouvant, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de la jouissance de ses parties privatives.

Il y a nécessairement indivisibilité entre la modification de la destination du grenier en habitation et la condition de validation des travaux concrètement présentés sous la forme d’un état exhaustif et descriptif définitif car sans cette condition, les titulaires des lots dont les modalités de jouissance peuvent être modifiées n’auraient pas donné leur consentement, ce qui ne permettait pas le changement de destination du grenier en habitation.

Le fait que M. [B] ait donné son accord pour l’installation d’une canalisation dans son faux plafond, le commissaire de justice constatant effectivement la sortie d’une canalisation au-dessus de son appartement, d’une part ne remet pas en cause la possibilité de nuisances suivant la suite des travaux de transformation projetée du grenier en habitation et d’autre part n’a pas d’incidence sur la présente décision qui ne porte pas sur une demande d’autorisation judiciaire des travaux mais sur une demande d’annulation de résolution qui supprime une condition de réalisation des travaux.

Dans ces conditions, la résolution n°15 de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 a été adoptée à la majorité des 2/3 ; cette décision de supprimer la condition de l’accord préalable des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013 doit être annulée en ce que supprimer la condition de l’accord des propriétaires des lots dont les modalités de jouissance peuvent être modifiées par le changement de destination du grenier revient à supprimer l’accord de ces derniers qui était conditionnel, et donc à contrevenir à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle stipule que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; la majorité des 2/3 de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 ne permettait pas de passer outre l’absence d’accord de ces propritéraires des lots dont les modalités de leur jouissance peuvent être défavorablement changées par la modification de la destination du grenier en habitation au-dessus de leurs lots.

La résolution n°15 de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 est donc annulée.


Sur le caractère non écrit de la stipulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 4 mars 2017

En application de l’article 789 du code de procédure civile, une fin de non-recevoir peut être soulevée devant le tribunal après le dessaisissement du juge de la mise en état qui n’a pas été saisi de l’incident par conclusions selon l’article 791 du code de procédure civile, et ce jusqu’à l’ouverture des débats qui le dessaisit.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. 

L'action tendant à voir déclarer réputée non écrite une clause est imprescriptible. 

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour demander qu’une clause du règlement de copropriété soit déclarée non écrite.

En l’espèce, au cas où la résolution n°15 de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 serait annulée, le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] demande de voir constater le caractère non écrit de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et 12 en habitation pourra intervenir librement à l'initiative des propriétaires concernés, sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12.”.

Si cette demande est recevable en la forme dès lors qu’elle n’est pas prescriptible et peut être engagée par le syndicat des copropriétaires, elle est infondée pour les raisons susvisées qui ont du être abordées pour statuer sur la validité de la résolution qui emportait suppression de cette stipulation.

Cette condition de l’accord préalable à l’unanimité de certains copropriétaires est conforme à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 exigeant l’accord des copropriétaires dont les modalités de jouissance de parties privatives peuvent être modifiées, elle ne remet pas en cause la destination de l'immeuble, elle est reconnue comme indivisible de la modification de la destination du grenier en habitation, elle ne déséquilibre pas les droits entre copropriétaires puisque la modification des modalités de jouissance de parties privatives pouvant être impliquée par la modification de la destination du grenier en habitation n’est pas en jeu pour les autres copropriétaires dont les lots ne sont pas situés à la même proximité. 

Dans ces conditions, la demande est rejetée. 


Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose en substance que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] est condamné aux dépens et à payer à M. [E] [B], M. [W] [T] [P] et Mme [C] [P] née [S] la somme totale de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser M. [W] [T] [P], Mme [C] [P] née [S] et M. [E] [B] de toute participation aux dépenses communes des frais de procédure, dont la charge restera répartie entre les autres copropriétaires.
 
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 
L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire puisque la présente décision n’autorise pas les travaux, les propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par le propriétaire des lots 11 et 12 conformément à la résolution du 4 mai 2017, le refus de l’un d’eux pouvant, s’il est estimé infondé, justifier l’ouverture d’une autre instance à soumettre à l’appréciation du tribunal.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déclare nulle la résolution n°15 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 15 septembre 2023 par laquelle à la demande de la SCI Le Menhiric, il a été décidé de supprimer le paragraphe « sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13 14 15 9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12 », du modificatif au règlement de copropriété publié le 29 décembre 2021;

Déclare recevable la demande du Syndicat de copropriété de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société Foncia Morbihan, de voir constater le caractère non écrit de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et 12 en habitation pourra intervenir librement à l'initiative des propriétaires concernés, sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12.” ;

Déboute le Syndicat de copropriété de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société Foncia Morbihan, de sa demande de voir constater le caractère non écrit de la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et 12 en habitation pourra intervenir librement à l'initiative des propriétaires concernés, sous l'unique réserve d'obtenir l'accord à l'unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013, qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12.” ;

Condamne le Syndicat de copropriété de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société Foncia Morbihan, aux entiers dépens ;

Condamne le Syndicat de copropriété de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société Foncia Morbihan, à payer à M. [E] [B], M. [W] [T] [P] et Mme [C] [P] née [S] la somme totale de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Dispense M. [E] [B], M. [W] [T] [P] et Mme [C] [P] née [S] de toute participation aux dépenses communes des frais de procédure, dont la charge restera répartie entre les autres copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. 


Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 26 août 2026


LE GREFFIER LE PRESIDENT