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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 27 août 2026, n° 22/06530

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurRelations avec les personnes publiquesDroits d'enregistrement et assimilés
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [G] [T] [H] est décédé le [Date décès 1] 2017, laissant pour lui succéder ses héritiers, parmi lesquels sa petite-fille, Madame [P] [A] épouse [R].
Le patrimoine successoral comprenait notamment un bien immobilier à usage commercial et d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] (cadastré Section LD n°[Cadastre 1], lots 1, 2, 5, 6 et 11). Dans la déclaration de succession établie le 23 juin 2018, ce bien a été évalué à la somme de 400 000 €, sur la base d'une estimation fournie le 11 avril 2018 par l'agence d'Albret à la demande du notaire liquidateur.
Par acte notarié du 23 juin 2018, la pleine propriété de cet immeuble a été attribuée à Madame [P] [R] et la déclaration de succession de M [G] [H] a été déposée le 23 juin 2018 par Maître [U] [X]. Après plusieurs tentatives infructueuses de mise en vente au prix de 450 000 € puis 400 000 € et le constat des facteurs de moins-value du bien, l'immeuble a finalement été vendu le 17 novembre 2021 à la société locataire moyennant le prix de 300 000 €.
Mme [P] [R] considérant que la valeur qui avait été déclarée et sur la base de laquelle elle avait payé les droits de mutation était supérieure d’un tiers à la valeur réelle de l’immeuble, a formé une réclamation contentieuse le 3 février 2022 puis le 24 mai 2022 (réclamation complémentaire), sollicitant le dégrèvement partiel des droits de mutation à titre gratuit (à hauteur de 56 000 €) et des droits de frais de partage (à hauteur de 2 500 €).
Les réclamations ont fait l'objet de décisions explicites de rejet en date du 22 mars 2022 et du 5 juillet 2022 par le service fiscal comme étant tardive et du fait que les documents produits étaient illisibles. 
Par acte d'huissier du 05 septembre 2022, Madame [P] [R] a assigné l'Administration des finances publiques devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux d’une contestation de cette décision de rejet.
Par jugement avant dire droit en date du 07 mars 2024, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré la contestation recevable et ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'estimer la valeur vénale de l'immeuble au jour du décès et a sursis à statuer en attente du dépôt du rapport d’expertise et renvoyé l’affaire.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 3 septembre 2024 aux termes duquel il retient une valeur vénale de 300 000 € à la date du [Date décès 1] 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 06 octobre 2025( et notifiées par RPVA le 07 octobre 2025), Mme [P] [A] épouse [R], demande au tribunal, au visa des articles 761 du code général des impôts, des articles R 196-1 et R-194-1, L208 du Livre des procédures fiscales, de :
N° RG 22/06530 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH

JUGER recevable les réclamations contentieuses présentées par Mme [P] [R] à la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde les 3 février 2022 et 24 mai 2022,
FIXER la valeur vénale réelle de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] à 300 000 euros au jour du décès de M. [G] [H],
PRONONCER le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit versés à tort par Mme [P] [R] à hauteur de 56 000 euros,
PRONONCER le dégrèvement des droits de partage indûment versés par Mme [P] [R] sur la somme de 100 000 euros, soit un dégrèvement de 2 500 euros ( 100 000x2,5%),
CONDAMNER la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde à verser à Mme [P] [R] des intérêts moratoires sur les sommes versées à tort depuis le 23 juin 2018 en application de l’article L 208 du Livre des procédures fiscales,
CONDAMNER la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde à verser à Mme [P] [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l’objet d’un recouvrement direct en application de l‘article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGAVOCATS, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2025, l’Administration des Finances Publiques demande au tribunal de :
JUGER que la valeur déclarée du bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] n’est pas rapportée ;
DÉBOUTER la requérante de sa demande de dégrèvement des droits de succession ;
DÉBOUTER de sa demande de restitution des droits de partage dont il n’est pas justifié ;
LA CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;
DIRE ET JUGER que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge ;
REJETER la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2026.

Motifs

***

MOTIVATION

1°/SUR LA DEMANDE DE DÉTERMINATION DE LA VALEUR VENALE DE L’ IMMEUBLE 
Mme [P] [R] sollicite en application des articles 761 du code général des impôts et R 194.1 du Livre des procédures fiscales, la réduction de l’imposition dans le cadre de la liquidation des droits de mutation à titre gratuit en raison de la surévaluation de la valeur vénale du bien à la date de transmission.
Elle soutient qu'une erreur d'évaluation a été commise en 2018 par méconnaissance des contraintes d'urbanisme, de la situation locative et de l'état du bien. L'immeuble comportait un bail commercial en cours soumis au statut d'ordre public, percevant un loyer modique plafonné (10 116 € HT/an au moment du décès), bien en-dessous du prix du marché. En outre, les 5 lots formaient un ensemble indivisible selon le règlement de copropriété sans accès indépendant pour le logement du premier étage, et ce dernier présentait une vétusté manifeste nécessitant d'importants travaux non répercutables.
Elle indique que la valeur vénale d’un bien immobilier, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale, peut être déterminée de différentes façons, par principe, par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires qui lui sont intervenues à la date du fait générateur de l’impôt, soit en l’occurrence à la date du décès de M [G] [H] ( le [Date décès 1] 2017). 
Madame [R] fait valoir qu'en l'absence de transactions sur des biens intrinsèquement similaires sur le marché bordelais à la date du décès, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse, il y a lieu d'admettre, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 16 avril 2013, n°12-16266), la prise en compte d'éléments postérieurs à la mutation, à savoir la vente effective intervenue à 300 000 €.
 Elle approuve les conclusions de l'expert judiciaire qui combine la méthode par capitalisation et la méthode par comparaison au mètre carré corrigée par un abattement pour occupation et indivisibilité de 50 %, reflétant la réalité économique et le coût prévisible d'une indemnité d'éviction (estimée à environ 200 000 €).
Enfin, elle rétorque à la partie adverse que la valorisation initiale du bien a été opérée par l’Agence d’Albret, elle-même mandaté par l’Etude notariale de Maître [U] [X] qui n’a pas effectué d’évaluation circonstanciée du bien et qu’elle n’a fait que signer la déclaration de succession au même titre que les autres héritiers.
Elle conclut à la réévaluation du bien litigieux à sa valeur vénale réelle au jour du décès de M [G] [H], laquelle sera fixée à la somme de 300 000 euros.

L’Administration des Finances Publiques, pour justifier le maintien de la valeur initiale du bien, fonde principalement son raisonnement sur la combinaison des dispositions des articles 761 du Code général des impôts et R* 194-1 du Livre des procédures fiscales.
Elle fait valoir que les droits de mutation à titre gratuit ainsi que les droits de partage ont été calculés et recouvrés sur la base exacte des éléments actés en toute liberté par les héritiers dans la déclaration de succession du 23 juin 2018, dans laquelle l'immeuble avait été estimé à la somme de 400 000 €.
En application de l'article R* 194-1 du Livre des procédures fiscales, dès lors qu'un contribuable entend contester une imposition établie conformément à ses propres déclarations initiales, il lui incombe d'apporter la preuve matérielle, certaine et irréfutable de l'existence d'une erreur manifestement commise lors de cette évaluation. Elle estime ainsi que la simple réclamation ultérieure de l'héritière ne suffit pas à renverser la présomption de sincérité qui s'attachait à son évaluation d'origine.
L'Administration des Finances Publiques conteste fermement la démarche consistant à prendre en considération des événements ou des transactions intervenus plusieurs années après l'ouverture de la succession. Elle rappelle que la valeur vénale d'un immeuble doit être appréciée de manière rigoureuse à la date précise du fait générateur de l'impôt sur les successions, c'est-à-dire au jour exact du décès de Monsieur [G] [H], survenu le [Date décès 1] 2017 et par comparaison avec des mutations réelles similaires, des biens « intrinsèquement similaires » .
Elle soutient que le prix de 300 000 € négocié et formalisé lors de la vente du 17 novembre 2021 au profit de la société locataire constitue un élément postérieur qui ne saurait refléter fidèlement l'état du marché immobilier bordelais au [Date décès 1] 2017. Selon elle, les conditions économiques, les négociations privées ou l'évolution des prix survenues quatre ans après le décès ne peuvent pas être retenues pour remettre en cause rétrospectivement une évaluation fiscale valablement arrêtée à la date de la transmission.
Dans le cadre du débat sur le rapport rendu par l'expert judiciaire, Monsieur [L] [N], l'administration fiscale réfute la méthodologie employée en critiquant deux éléments clés :
-l'arbitraire du taux de capitalisation retenu : le service fiscal reproche à l'expert judiciaire d'avoir appliqué un taux de capitalisation de 3,5 % sur les revenus locatifs sans apporter une étude de marché comparative suffisamment étayée ni démontrer par des données empiriques précises en quoi ce taux particulier correspondait à la réalité du secteur géographique de la [Adresse 4] à la fin de l'année 2017 ;
-le caractère disproportionné des abattements appliqués : elle conteste vivement l'abattement forfaitaire de 50 % appliqué par l'expert judiciaire pour prendre en compte l'occupation commerciale du bien et l'indivisibilité des lots. Elle affirme qu’une réfaction d'une telle ampleur dénature la valeur réelle du bien et s'avère totalement exagérée au regard des pratiques habituelles observées sur le marché immobilier des locaux commerciaux bordelais.
Enfin, elle soutient que les références de transactions immobilières qu'elle a produites au dossier démontrent que l'estimation initiale était parfaitement fondée. Elle fait valoir que son propre échantillonnage de ventes portant sur des immeubles présentant des caractéristiques similaires et situées dans le même secteur géographique démontre que la valeur de 400 000 € déclarée en 2018 était en adéquation directe avec les prix du marché pratiqués à la date du décès. Dès lors que la demanderesse n'apporte pas la preuve indiscutable d'une dépréciation spécifique affectant l'immeuble au [Date décès 1] 2017, l'administration fiscale conclut que la valeur de 400 000 € doit être maintenue et sollicite par conséquent le rejet intégral des demandes de dégrèvement des droits de succession et des droits de partage.

Réponse du tribunal 
Aux termes de l'article 761 du Code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties.
Selon l'article R* 194-1 du Livre des procédures fiscales, lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par le contribuable, il appartient à ce dernier de démontrer le caractère exagéré de l'imposition en établissant l'erreur d'évaluation commise lors du dépôt de la déclaration.
La valeur vénale est définie par la jurisprudence constante comme le prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente d'un bien déterminé, à un moment donné, compte tenu des facteurs physiques, juridiques et économiques du marché, à la date du fait générateur de l'impôt ( Com 04 février 1997 n° 95-10.128). 
Si la valeur se détermine en principe par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires intervenues à la date du décès, il est admis, lorsqu'aucun terme de comparaison probant et directement similaire n'existe sur le marché local au moment de la mutation, de prendre en considération des facteurs ou des transactions postérieurs pour apprécier la valeur réelle du bien au jour du fait générateur (Cass. Com., 16 avril 2013, n° 12-16266).
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, ainsi que des conclusions explicites de l'expert judiciaire Monsieur [L] [N] :
D'une part, que l'immeuble du [Adresse 3] présentait des contraintes physiques et juridiques majeures qui n'avaient pas été prises en compte lors de l'estimation sommaire initiale de l'agence d'Albret. Il s'agit d'un ensemble de 5 lots indissociables aux termes du règlement de copropriété. L'étage à usage d'habitation ne dispose d'aucun accès extérieur autonome et n'est accessible que par l'escalier intérieur de la boutique commerciale. De surcroît, le premier étage et les dépendances se trouvaient au jour du décès dans un état de vétusté manifeste, impropres à l'habitation en l'état ;
D'autre part, le bien était grevé d'un bail commercial renouvelé encadré par les dispositions d'ordre public du Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants), générant un loyer modique de 10 116 € HT/an, équivalant à la moitié des valeurs locatives de marché. L'acheteur éventuel se trouvait confronté soit à l'impossibilité d'ajuster le loyer en raison du plafonnement (art. L. 145-34 C. com.), soit à l'obligation de débourser une indemnité d'éviction considérable (évaluée à près de 200 000 € d'après le barème professionnel applicable à la boulangerie-pâtisserie) s'il entendait libérer les lieux ;
Enfin, l'expertise judiciaire a valablement démontré l'absence sur les parcelles cadastrées LD et KX de transactions portant sur des immeubles intrinsèquement similaires (comportant la combinaison d'un local commercial d'angle, d'un logement indissociable vétuste et d'un bail commercial fortement minoré) à la date exacte du décès.
Dès lors, l'expert judiciaire a pu à juste titre écarter la méthode comparative stricte au profit de la méthode par capitalisation du loyer effectif (conduisant à une valeur de 292 886 €) et de la méthode par comparaison par nature corrigée d'un abattement pour occupation et indivisibilité de 50 %, tout à fait justifié au regard de la dépréciation subie (conduisant à une valeur de 300 620 €).
La valeur intermédiaire de 300 000 € retenue par l'expert est en parfait accord avec le prix réellement tiré de la vente de l'immeuble le 17 novembre 2021 (300 000 €) après plusieurs années de mise en vente infructueuse aux prix de 450 000 € et 400 000 €.
Ainsi, Madame [P] [R] apporte la preuve qui lui incombe de l'erreur d'évaluation commise lors de la déclaration de succession du 23 juin 2018. 
Il convient en conséquence de fixer la valeur vénale réelle de l'immeuble à la somme de 300 000 € au [Date décès 1] 2017.

2°/SUR LES DEMANDES DE DEGREVEMENTS 
Mme [P] [R] sollicite le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit versés à tort, soit la somme de 56 000 euros. Elle précise, au regard des calculs développés dans ses conclusions, que la réduction de 100 000 € de la valeur de l'actif immobilier attribué entraîne une diminution directe de sa part nette taxable dans la succession, générant un indu de droits de succession réglés à tort à hauteur de 56 000 € : les droits bruts à payer s’élevaient à la somme de 408 134 euros et ayant déjà payé la somme de 464 134 euros, l’indu est de 56 000 euros. 
Elle sollicite également la restitution des droits de partage indûment versés sur la somme de 100 000 euros, soit la somme de 2 500 euros ( 100 000x2,5%=2500 euros). Elle soutient que l'assiette servant au calcul du droit de partage retenu à l'acte notarié incluait à tort la valeur surévaluée de l'immeuble ainsi que des legs particuliers non soumis aux droits de partage en vertu de l'article 746 du Code général des impôts.
Enfin, elle sollicite également en application de l’article L 208 du Livre des procédures fiscales le versement d’intérêts moratoires à compter du 23 juin 2018.

L’administration des Finances publiques soutient que la preuve de l’exagération de l’évaluation du bien litigieux n’étant pas rapportée, il y a lieu de rejeter la demande subséquente de dégrèvement au titre des droits de succession. Elle ajoute que la restitution des droits de partage indûment versés sur la somme de 100 000 euros n’étant pas fondée juridiquement, il y a lieu de débouter Mme [R] de sa demande. 
Enfin, s’agissant du versement d’intérêts moratoires en application des dispositions d l’article L 208 du Livre des procédures fiscales est de droit lorsque l’Etat est condamné au dégrèvement de l’impôt.

Réponse du tribunal
Sur le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit
La rectification de la valeur vénale réelle de l'immeuble retenu dans l'actif successoral imposable de 400 000 € à 300 000 € réduit à due concurrence de 100 000 € l'assiette nette imposable attribuée à Madame [P] [R].
En conséquence de la diminution de cette part nette taxable, le montant des droits de succession légalement dus par la demanderesse s'en trouve recalculé à la baisse. La liquidation rectificative faisant apparaître un surcroît de droits de mutation à titre gratuit perçus à tort par l'Administration des Finances Publiques d'un montant exact de 56 000 €, il convient d'ordonner le dégrèvement intégral et la restitution de cette somme au profit de Madame [P] [R].
Sur le dégrèvement et la restitution des Droits de Partage
En application des articles 746 et 747 du Code général des impôts, le droit d'enregistrement de 2,50 % perçu au titre du partage est liquidé sur le montant net de l'actif partagé entre les cohéritiers, à l'exclusion stricte des legs particuliers.
Il ressort des pièces du dossier que l'assiette ayant servi au calcul du droit de partage de 2,50 % lors de la rédaction de l'acte de liquidation successorale du 23 juin 2018 a été artificiellement majorée de la somme de 100 000 € découlant de la surévaluation initiale du bien immobilier sis [Adresse 3].
L'assiette du partage devant être réajustée à la baisse pour tenir compte de la valeur vénale réelle de 300 000 €, l'Administration fiscale a perçu indûment un surplus de droits de partage égal à 2,50 % de l'excédent de 100 000 €, soit la somme de 2 500 €. Il y a donc lieu d'ordonner le dégrèvement et la restitution immédiate de cette somme de 2 500 € en faveur de la demanderesse.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes de l'article L. 208 du Livre des procédures fiscales, lorsque le Tribunal prononce le dégrèvement d'impositions payées à tort à la suite d'une réclamation contentieuse ou d'une instance judiciaire, des intérêts moratoires sont dus de plein droit au contribuable sur la totalité des sommes restituées.
L'Administration des Finances Publiques sera en conséquence condamnée à verser à Madame [P] [R] les intérêts moratoires calculés au taux légal sur la somme totale dégrevée de 58 500 € (soit 56 000 € au titre des DMTG et 2 500 € au titre des droits de partage), à compter de la date du paiement effectif de ces impositions indues ( soit le 23 juin 2018) jusqu'à la date de leur restitution complète.



3°/SUR LES DEMANDES ANNEXES
L'Administration des Finances Publiques succombant principalement à l'instance, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.
Il y a lieu cependant de rejeter la demande subséquente au titre de l’article 699 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [R] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il y a lieu de condamner l'Administration des Finances Publiques à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne justifiant d'écarter cette exécution provisoire.


 PAR CES MOTIFS
Le tribunal
VU le jugement avant dire droit en date du 07 mars 2024 ;
FIXE la valeur vénale réelle de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], cadastré Section LD n°[Cadastre 1] , à la somme de 300 000 € (trois cent mille euros) au jour du décès de Monsieur [G] [T] [H], le [Date décès 1] 2017 ;
PRONONCE le dégrèvement au profit de Madame [P] [R] des droits de mutation à titre gratuit payés en excédent à hauteur de 56 000 € (cinquante-six mille euros) ;
PRONONCE le dégrèvement et la restitution au profit de Madame [P] [R] des droits de partage indûment versés à hauteur de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) ;
CONDAMNE l'Administration des Finances Publiques (Direction Régionale des Finances Publiques de la Nouvelle-Aquitaine Gironde) à payer à Madame [P] [R] les intérêts moratoires sur les impositions restituées (58 500 €) à compter de la date de leur paiement indu, soit le 23 juin 2018 ;
CONDAMNE l'Administration des Finances Publiques à payer à Madame [P] [R] la somme de 3 000 € (six mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE l'Administration des Finances Publiques aux entiers dépens de l'instance ;
 REJETTE le bénéfice du recouvrement direct prévu à l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 22/06530 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





91C

N° RG 22/06530 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH





AFFAIRE :


[P] [S] [A] épouse [R]

C/


DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET DES BOUCHES DU RHONE




 


Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à 
Avocats : la SELARL CGAVOCATS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 27 Août 2026 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026 prorogé au 27 août 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

Madame [P] [S] [A] épouse [R]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1] 
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDERESSE :

Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du Rhône
Division des affaires Juridiques - Pôle Juridictionnel Judiciaire
[Adresse 2]
[Localité 3]





EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [G] [T] [H] est décédé le [Date décès 1] 2017, laissant pour lui succéder ses héritiers, parmi lesquels sa petite-fille, Madame [P] [A] épouse [R].
Le patrimoine successoral comprenait notamment un bien immobilier à usage commercial et d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] (cadastré Section LD n°[Cadastre 1], lots 1, 2, 5, 6 et 11). Dans la déclaration de succession établie le 23 juin 2018, ce bien a été évalué à la somme de 400 000 €, sur la base d'une estimation fournie le 11 avril 2018 par l'agence d'Albret à la demande du notaire liquidateur.
Par acte notarié du 23 juin 2018, la pleine propriété de cet immeuble a été attribuée à Madame [P] [R] et la déclaration de succession de M [G] [H] a été déposée le 23 juin 2018 par Maître [U] [X]. Après plusieurs tentatives infructueuses de mise en vente au prix de 450 000 € puis 400 000 € et le constat des facteurs de moins-value du bien, l'immeuble a finalement été vendu le 17 novembre 2021 à la société locataire moyennant le prix de 300 000 €.
Mme [P] [R] considérant que la valeur qui avait été déclarée et sur la base de laquelle elle avait payé les droits de mutation était supérieure d’un tiers à la valeur réelle de l’immeuble, a formé une réclamation contentieuse le 3 février 2022 puis le 24 mai 2022 (réclamation complémentaire), sollicitant le dégrèvement partiel des droits de mutation à titre gratuit (à hauteur de 56 000 €) et des droits de frais de partage (à hauteur de 2 500 €).
Les réclamations ont fait l'objet de décisions explicites de rejet en date du 22 mars 2022 et du 5 juillet 2022 par le service fiscal comme étant tardive et du fait que les documents produits étaient illisibles. 
Par acte d'huissier du 05 septembre 2022, Madame [P] [R] a assigné l'Administration des finances publiques devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux d’une contestation de cette décision de rejet.
Par jugement avant dire droit en date du 07 mars 2024, le Tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré la contestation recevable et ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'estimer la valeur vénale de l'immeuble au jour du décès et a sursis à statuer en attente du dépôt du rapport d’expertise et renvoyé l’affaire.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 3 septembre 2024 aux termes duquel il retient une valeur vénale de 300 000 € à la date du [Date décès 1] 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 06 octobre 2025( et notifiées par RPVA le 07 octobre 2025), Mme [P] [A] épouse [R], demande au tribunal, au visa des articles 761 du code général des impôts, des articles R 196-1 et R-194-1, L208 du Livre des procédures fiscales, de :
N° RG 22/06530 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH

JUGER recevable les réclamations contentieuses présentées par Mme [P] [R] à la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde les 3 février 2022 et 24 mai 2022,
FIXER la valeur vénale réelle de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] à 300 000 euros au jour du décès de M. [G] [H],
PRONONCER le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit versés à tort par Mme [P] [R] à hauteur de 56 000 euros,
PRONONCER le dégrèvement des droits de partage indûment versés par Mme [P] [R] sur la somme de 100 000 euros, soit un dégrèvement de 2 500 euros ( 100 000x2,5%),
CONDAMNER la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde à verser à Mme [P] [R] des intérêts moratoires sur les sommes versées à tort depuis le 23 juin 2018 en application de l’article L 208 du Livre des procédures fiscales,
CONDAMNER la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde à verser à Mme [P] [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l’objet d’un recouvrement direct en application de l‘article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGAVOCATS, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2025, l’Administration des Finances Publiques demande au tribunal de :
JUGER que la valeur déclarée du bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] n’est pas rapportée ;
DÉBOUTER la requérante de sa demande de dégrèvement des droits de succession ;
DÉBOUTER de sa demande de restitution des droits de partage dont il n’est pas justifié ;
LA CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;
DIRE ET JUGER que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge ;
REJETER la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2026.

 ***

MOTIVATION

1°/SUR LA DEMANDE DE DÉTERMINATION DE LA VALEUR VENALE DE L’ IMMEUBLE 
Mme [P] [R] sollicite en application des articles 761 du code général des impôts et R 194.1 du Livre des procédures fiscales, la réduction de l’imposition dans le cadre de la liquidation des droits de mutation à titre gratuit en raison de la surévaluation de la valeur vénale du bien à la date de transmission.
Elle soutient qu'une erreur d'évaluation a été commise en 2018 par méconnaissance des contraintes d'urbanisme, de la situation locative et de l'état du bien. L'immeuble comportait un bail commercial en cours soumis au statut d'ordre public, percevant un loyer modique plafonné (10 116 € HT/an au moment du décès), bien en-dessous du prix du marché. En outre, les 5 lots formaient un ensemble indivisible selon le règlement de copropriété sans accès indépendant pour le logement du premier étage, et ce dernier présentait une vétusté manifeste nécessitant d'importants travaux non répercutables.
Elle indique que la valeur vénale d’un bien immobilier, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale, peut être déterminée de différentes façons, par principe, par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires qui lui sont intervenues à la date du fait générateur de l’impôt, soit en l’occurrence à la date du décès de M [G] [H] ( le [Date décès 1] 2017). 
Madame [R] fait valoir qu'en l'absence de transactions sur des biens intrinsèquement similaires sur le marché bordelais à la date du décès, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse, il y a lieu d'admettre, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 16 avril 2013, n°12-16266), la prise en compte d'éléments postérieurs à la mutation, à savoir la vente effective intervenue à 300 000 €.
 Elle approuve les conclusions de l'expert judiciaire qui combine la méthode par capitalisation et la méthode par comparaison au mètre carré corrigée par un abattement pour occupation et indivisibilité de 50 %, reflétant la réalité économique et le coût prévisible d'une indemnité d'éviction (estimée à environ 200 000 €).
Enfin, elle rétorque à la partie adverse que la valorisation initiale du bien a été opérée par l’Agence d’Albret, elle-même mandaté par l’Etude notariale de Maître [U] [X] qui n’a pas effectué d’évaluation circonstanciée du bien et qu’elle n’a fait que signer la déclaration de succession au même titre que les autres héritiers.
Elle conclut à la réévaluation du bien litigieux à sa valeur vénale réelle au jour du décès de M [G] [H], laquelle sera fixée à la somme de 300 000 euros.

L’Administration des Finances Publiques, pour justifier le maintien de la valeur initiale du bien, fonde principalement son raisonnement sur la combinaison des dispositions des articles 761 du Code général des impôts et R* 194-1 du Livre des procédures fiscales.
Elle fait valoir que les droits de mutation à titre gratuit ainsi que les droits de partage ont été calculés et recouvrés sur la base exacte des éléments actés en toute liberté par les héritiers dans la déclaration de succession du 23 juin 2018, dans laquelle l'immeuble avait été estimé à la somme de 400 000 €.
En application de l'article R* 194-1 du Livre des procédures fiscales, dès lors qu'un contribuable entend contester une imposition établie conformément à ses propres déclarations initiales, il lui incombe d'apporter la preuve matérielle, certaine et irréfutable de l'existence d'une erreur manifestement commise lors de cette évaluation. Elle estime ainsi que la simple réclamation ultérieure de l'héritière ne suffit pas à renverser la présomption de sincérité qui s'attachait à son évaluation d'origine.
L'Administration des Finances Publiques conteste fermement la démarche consistant à prendre en considération des événements ou des transactions intervenus plusieurs années après l'ouverture de la succession. Elle rappelle que la valeur vénale d'un immeuble doit être appréciée de manière rigoureuse à la date précise du fait générateur de l'impôt sur les successions, c'est-à-dire au jour exact du décès de Monsieur [G] [H], survenu le [Date décès 1] 2017 et par comparaison avec des mutations réelles similaires, des biens « intrinsèquement similaires » .
Elle soutient que le prix de 300 000 € négocié et formalisé lors de la vente du 17 novembre 2021 au profit de la société locataire constitue un élément postérieur qui ne saurait refléter fidèlement l'état du marché immobilier bordelais au [Date décès 1] 2017. Selon elle, les conditions économiques, les négociations privées ou l'évolution des prix survenues quatre ans après le décès ne peuvent pas être retenues pour remettre en cause rétrospectivement une évaluation fiscale valablement arrêtée à la date de la transmission.
Dans le cadre du débat sur le rapport rendu par l'expert judiciaire, Monsieur [L] [N], l'administration fiscale réfute la méthodologie employée en critiquant deux éléments clés :
-l'arbitraire du taux de capitalisation retenu : le service fiscal reproche à l'expert judiciaire d'avoir appliqué un taux de capitalisation de 3,5 % sur les revenus locatifs sans apporter une étude de marché comparative suffisamment étayée ni démontrer par des données empiriques précises en quoi ce taux particulier correspondait à la réalité du secteur géographique de la [Adresse 4] à la fin de l'année 2017 ;
-le caractère disproportionné des abattements appliqués : elle conteste vivement l'abattement forfaitaire de 50 % appliqué par l'expert judiciaire pour prendre en compte l'occupation commerciale du bien et l'indivisibilité des lots. Elle affirme qu’une réfaction d'une telle ampleur dénature la valeur réelle du bien et s'avère totalement exagérée au regard des pratiques habituelles observées sur le marché immobilier des locaux commerciaux bordelais.
Enfin, elle soutient que les références de transactions immobilières qu'elle a produites au dossier démontrent que l'estimation initiale était parfaitement fondée. Elle fait valoir que son propre échantillonnage de ventes portant sur des immeubles présentant des caractéristiques similaires et situées dans le même secteur géographique démontre que la valeur de 400 000 € déclarée en 2018 était en adéquation directe avec les prix du marché pratiqués à la date du décès. Dès lors que la demanderesse n'apporte pas la preuve indiscutable d'une dépréciation spécifique affectant l'immeuble au [Date décès 1] 2017, l'administration fiscale conclut que la valeur de 400 000 € doit être maintenue et sollicite par conséquent le rejet intégral des demandes de dégrèvement des droits de succession et des droits de partage.

Réponse du tribunal 
Aux termes de l'article 761 du Code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties.
Selon l'article R* 194-1 du Livre des procédures fiscales, lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par le contribuable, il appartient à ce dernier de démontrer le caractère exagéré de l'imposition en établissant l'erreur d'évaluation commise lors du dépôt de la déclaration.
La valeur vénale est définie par la jurisprudence constante comme le prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente d'un bien déterminé, à un moment donné, compte tenu des facteurs physiques, juridiques et économiques du marché, à la date du fait générateur de l'impôt ( Com 04 février 1997 n° 95-10.128). 
Si la valeur se détermine en principe par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires intervenues à la date du décès, il est admis, lorsqu'aucun terme de comparaison probant et directement similaire n'existe sur le marché local au moment de la mutation, de prendre en considération des facteurs ou des transactions postérieurs pour apprécier la valeur réelle du bien au jour du fait générateur (Cass. Com., 16 avril 2013, n° 12-16266).
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, ainsi que des conclusions explicites de l'expert judiciaire Monsieur [L] [N] :
D'une part, que l'immeuble du [Adresse 3] présentait des contraintes physiques et juridiques majeures qui n'avaient pas été prises en compte lors de l'estimation sommaire initiale de l'agence d'Albret. Il s'agit d'un ensemble de 5 lots indissociables aux termes du règlement de copropriété. L'étage à usage d'habitation ne dispose d'aucun accès extérieur autonome et n'est accessible que par l'escalier intérieur de la boutique commerciale. De surcroît, le premier étage et les dépendances se trouvaient au jour du décès dans un état de vétusté manifeste, impropres à l'habitation en l'état ;
D'autre part, le bien était grevé d'un bail commercial renouvelé encadré par les dispositions d'ordre public du Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants), générant un loyer modique de 10 116 € HT/an, équivalant à la moitié des valeurs locatives de marché. L'acheteur éventuel se trouvait confronté soit à l'impossibilité d'ajuster le loyer en raison du plafonnement (art. L. 145-34 C. com.), soit à l'obligation de débourser une indemnité d'éviction considérable (évaluée à près de 200 000 € d'après le barème professionnel applicable à la boulangerie-pâtisserie) s'il entendait libérer les lieux ;
Enfin, l'expertise judiciaire a valablement démontré l'absence sur les parcelles cadastrées LD et KX de transactions portant sur des immeubles intrinsèquement similaires (comportant la combinaison d'un local commercial d'angle, d'un logement indissociable vétuste et d'un bail commercial fortement minoré) à la date exacte du décès.
Dès lors, l'expert judiciaire a pu à juste titre écarter la méthode comparative stricte au profit de la méthode par capitalisation du loyer effectif (conduisant à une valeur de 292 886 €) et de la méthode par comparaison par nature corrigée d'un abattement pour occupation et indivisibilité de 50 %, tout à fait justifié au regard de la dépréciation subie (conduisant à une valeur de 300 620 €).
La valeur intermédiaire de 300 000 € retenue par l'expert est en parfait accord avec le prix réellement tiré de la vente de l'immeuble le 17 novembre 2021 (300 000 €) après plusieurs années de mise en vente infructueuse aux prix de 450 000 € et 400 000 €.
Ainsi, Madame [P] [R] apporte la preuve qui lui incombe de l'erreur d'évaluation commise lors de la déclaration de succession du 23 juin 2018. 
Il convient en conséquence de fixer la valeur vénale réelle de l'immeuble à la somme de 300 000 € au [Date décès 1] 2017.

2°/SUR LES DEMANDES DE DEGREVEMENTS 
Mme [P] [R] sollicite le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit versés à tort, soit la somme de 56 000 euros. Elle précise, au regard des calculs développés dans ses conclusions, que la réduction de 100 000 € de la valeur de l'actif immobilier attribué entraîne une diminution directe de sa part nette taxable dans la succession, générant un indu de droits de succession réglés à tort à hauteur de 56 000 € : les droits bruts à payer s’élevaient à la somme de 408 134 euros et ayant déjà payé la somme de 464 134 euros, l’indu est de 56 000 euros. 
Elle sollicite également la restitution des droits de partage indûment versés sur la somme de 100 000 euros, soit la somme de 2 500 euros ( 100 000x2,5%=2500 euros). Elle soutient que l'assiette servant au calcul du droit de partage retenu à l'acte notarié incluait à tort la valeur surévaluée de l'immeuble ainsi que des legs particuliers non soumis aux droits de partage en vertu de l'article 746 du Code général des impôts.
Enfin, elle sollicite également en application de l’article L 208 du Livre des procédures fiscales le versement d’intérêts moratoires à compter du 23 juin 2018.

L’administration des Finances publiques soutient que la preuve de l’exagération de l’évaluation du bien litigieux n’étant pas rapportée, il y a lieu de rejeter la demande subséquente de dégrèvement au titre des droits de succession. Elle ajoute que la restitution des droits de partage indûment versés sur la somme de 100 000 euros n’étant pas fondée juridiquement, il y a lieu de débouter Mme [R] de sa demande. 
Enfin, s’agissant du versement d’intérêts moratoires en application des dispositions d l’article L 208 du Livre des procédures fiscales est de droit lorsque l’Etat est condamné au dégrèvement de l’impôt.

Réponse du tribunal
Sur le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit
La rectification de la valeur vénale réelle de l'immeuble retenu dans l'actif successoral imposable de 400 000 € à 300 000 € réduit à due concurrence de 100 000 € l'assiette nette imposable attribuée à Madame [P] [R].
En conséquence de la diminution de cette part nette taxable, le montant des droits de succession légalement dus par la demanderesse s'en trouve recalculé à la baisse. La liquidation rectificative faisant apparaître un surcroît de droits de mutation à titre gratuit perçus à tort par l'Administration des Finances Publiques d'un montant exact de 56 000 €, il convient d'ordonner le dégrèvement intégral et la restitution de cette somme au profit de Madame [P] [R].
Sur le dégrèvement et la restitution des Droits de Partage
En application des articles 746 et 747 du Code général des impôts, le droit d'enregistrement de 2,50 % perçu au titre du partage est liquidé sur le montant net de l'actif partagé entre les cohéritiers, à l'exclusion stricte des legs particuliers.
Il ressort des pièces du dossier que l'assiette ayant servi au calcul du droit de partage de 2,50 % lors de la rédaction de l'acte de liquidation successorale du 23 juin 2018 a été artificiellement majorée de la somme de 100 000 € découlant de la surévaluation initiale du bien immobilier sis [Adresse 3].
L'assiette du partage devant être réajustée à la baisse pour tenir compte de la valeur vénale réelle de 300 000 €, l'Administration fiscale a perçu indûment un surplus de droits de partage égal à 2,50 % de l'excédent de 100 000 €, soit la somme de 2 500 €. Il y a donc lieu d'ordonner le dégrèvement et la restitution immédiate de cette somme de 2 500 € en faveur de la demanderesse.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes de l'article L. 208 du Livre des procédures fiscales, lorsque le Tribunal prononce le dégrèvement d'impositions payées à tort à la suite d'une réclamation contentieuse ou d'une instance judiciaire, des intérêts moratoires sont dus de plein droit au contribuable sur la totalité des sommes restituées.
L'Administration des Finances Publiques sera en conséquence condamnée à verser à Madame [P] [R] les intérêts moratoires calculés au taux légal sur la somme totale dégrevée de 58 500 € (soit 56 000 € au titre des DMTG et 2 500 € au titre des droits de partage), à compter de la date du paiement effectif de ces impositions indues ( soit le 23 juin 2018) jusqu'à la date de leur restitution complète.



3°/SUR LES DEMANDES ANNEXES
L'Administration des Finances Publiques succombant principalement à l'instance, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.
Il y a lieu cependant de rejeter la demande subséquente au titre de l’article 699 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [R] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il y a lieu de condamner l'Administration des Finances Publiques à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne justifiant d'écarter cette exécution provisoire.


 PAR CES MOTIFS
Le tribunal
VU le jugement avant dire droit en date du 07 mars 2024 ;
FIXE la valeur vénale réelle de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], cadastré Section LD n°[Cadastre 1] , à la somme de 300 000 € (trois cent mille euros) au jour du décès de Monsieur [G] [T] [H], le [Date décès 1] 2017 ;
PRONONCE le dégrèvement au profit de Madame [P] [R] des droits de mutation à titre gratuit payés en excédent à hauteur de 56 000 € (cinquante-six mille euros) ;
PRONONCE le dégrèvement et la restitution au profit de Madame [P] [R] des droits de partage indûment versés à hauteur de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) ;
CONDAMNE l'Administration des Finances Publiques (Direction Régionale des Finances Publiques de la Nouvelle-Aquitaine Gironde) à payer à Madame [P] [R] les intérêts moratoires sur les impositions restituées (58 500 €) à compter de la date de leur paiement indu, soit le 23 juin 2018 ;
CONDAMNE l'Administration des Finances Publiques à payer à Madame [P] [R] la somme de 3 000 € (six mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE l'Administration des Finances Publiques aux entiers dépens de l'instance ;
 REJETTE le bénéfice du recouvrement direct prévu à l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-08-28T18:20:18.582Z.