Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 21 août 2026, n° 24/06680

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] est copropriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1]. La gestion de l’immeuble a été effectuée par Monsieur [T] [R] en qualité de syndic bénévole du 29 juin 2017 au 30 juin 2020, puis à [E] [X] en qualité de syndic bénévole et Monsieur [T] [R] en qualité de syndic bénévole suppléant du 30 juin 2020 au 30 juin 2022, puis Monsieur [T] [R]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est désormais représenté par la société VINCENT HUET, syndicat professionnel

Le syndicat des copropriétaires était assuré par la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2015, Monsieur [F] a donné à bail un appartement aux consorts [I]-[Q] pour un loyer mensuel de 633€.

Le 14 décembre 2023, Monsieur [F] a donné un congé pour vendre à ses locataires.

Le 9 février 2024, Monsieur [I] et Madame [Q] ont assigné Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes notamment afin d’obtenir réparation au titre d’un préjudice de jouissance et de leurs préjudices moraux.

Suivant exploit de commissaires de justice en date des 29, 31 et 5 août 2024, Monsieur [F] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES et Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes

A l’audience du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a refusé la jonction des instances.

Par jugement du 30 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a notamment :
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] la somme de 14 875,50€, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision, en réparation de leur préjudice de jouissance
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] es qualité de représentants légaux de l’enfant [N] [I]-[Q] la somme de 600€, avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la décision, en réparation de son préjudice moral ;
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] es qualité de représentants légaux de l’enfant [C] [I]-[Q] la somme de 300€, avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la décision, en réparation de son préjudice moral ;
- Ordonné, pour chacune de ces condamnations à paiement énoncées, la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions développées à l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [B] [F], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE et Monsieur [R] à régler à Monsieur [F] la somme de 9863€ au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE et Monsieur [R] à régler à Monsieur [F] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE, Monsieur [R] de leurs demandes
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE et Monsieur [R] à régler les dépens de l’instance.

Il est notamment évoqué qu’il y a une responsabilité sans faute du syndic, qu’il y avait un défaut dans le conduit de cheminée qui est une partie commune, que Monsieur [R] n’a pas fait les travaux de réparation sur le conduit de cheminée et qu’il n’avait pas déclaré le sinistre à l’assureur.

Dans ses dernières conclusions développées à l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [T] [R], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal
- Débouter Monsieur [F] de ses demandes
- Débouter toute autre partie de toute demande formée à l’encontre de Monsieur [R]
A titre reconventionnel
- Condamner Monsieur [F] à verser à Monsieur [R] la somme de 5000€ en réparation de son préjudice moral et des troubles et tracas engendrés par la présente procédure
Subsidiairement
- Limiter la condamnation de Monsieur [R] à garantir Monsieur [F] à la somme de 1899€
- Condamner la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à garantir Monsieur [R] de toutes les condamnations prononcées à son encontre
En tout état de cause
- Condamner Monsieur [F] à payer à Monsieur [R] la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Il est notamment évoqué que Monsieur [R] était syndic bénévole et que Monsieur [F] doit prouver sa faute, qu’il a eu connaissance d’une difficulté sur le conduit en 2019 et qu’il n’y avait pas eu de problème signalé avant mars 2022, qu’il avait sollicité des entreprises et qu’il ne savait pas qu’il y avait une urgence, que les travaux ont été réalisés en septembre, qu’il n’y avait pas de sinistre à l’époque car sa responsabilité civile n’a pas été engagée.


Dans ses dernières conclusions développées à l’audience du 7 mai 2026, la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter Monsieur [B] [F], ainsi que toutes autres parties, de toutes demandes dirigées à son encontre en tant que la garantie n’est pas acquise
Subsidiairement
- Débouter Monsieur [B] [F], ainsi que toutes autres parties, de toutes demandes dirigées à l’encontre de la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES en tant que la garantie n’est pas acquise en raison de l’absence d’aléa et de faute du syndicat de copropriété
- Débouter Monsieur [B] [F] ainsi que toutes autres parties de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
- Condamner Monsieur [B] [F] au paiement de la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- Débouter Monsieur [B] [F] de sa demande de condamnation in solidum de la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES aux entiers dépens

Il est notamment précisé que le problème n’était pas dans les locaux assurés, qu’il n’y a pas eu d’entretien du conduit et qu’il s’agit d’une faute du syndic.

Concernant le syndic de copropriété de l’immeuble, il a été représenté jusqu’aux audiences du 11 septembre 2025. Le 28 novembre 2025, le représentant de la société a mentionné ne pas pouvoir remettre ses conclusions en l’absence de réception des écritures adverses. Il était mentionné sur l’entête du courrier « audience du 19 mars 2026 ». Aucun représentant n’a été présent lors de l’audience du 19 mars 2026.

Par courrier du 20 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a écrit au syndicat précisant que les conseils avaient une semaine pour lui remettre les écritures et qu’il avait jusqu’au 16 avril le cas échéant pour faire valoir ses arguments en retour, que Monsieur [F] aurait jusqu’au 30 avril pour répondre aux écritures et que Monsieur [R] et la MATMUT auraient jusqu’au 4 mai pour répondre, que le dossier serait retenu lors de l’audience du 7 avril à 9h15.

A l’audience du 7 mai 2026, le syndic de copropriété n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 21 aout 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, concernant la connaissance de l’audience par le syndic de copropriété, il est mentionné sur le courrier du juge des contentieux de la protection que l’audience aurait lieu le 7 avril. Il s’agit cependant d’une erreur de plume qui se déduisait des autres dates du calendrier mentionné au courrier qui allaient jusqu’au 4 mai. De plus, les conclusions de Me [Z] envoyées en recommandé et réceptionnées par le syndicat de copropriétaire le 20 mars 2026 sont accompagnées d’un courrier explicatif mentionnant l’audience du 7 mai 2026, et un représentant du syndic a pris attache avec la juridiction le 20 avril 2026 mentionnant reprendre la gestion du dossier, vouloir connaître l’historique et échanger avec la juridiction pour en comprendre les enjeux. Il lui a été répondu de prendre attache avec les différents conseils dont les contacts étaient donnés et que le litige concernait l’occupation d’un logement dont ils étaient le gestionnaire.

Ces éléments mettent en évidence que le syndic de copropriété a bien eu connaissance de la date d’audience du 7 mai 2026 , qu’il n’a pas comparu, n’a pas envoyé d’écritures à la juridiction et il ne s’est pas fait représenter et le dossier peut être retenu.

En application de l’article 469 du code de procédure civile et au regard de la comparution des autres parties, le jugement est contradictoire.

I) Sur les demandes en paiement formulées par Monsieur [F]

A) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Monsieur [F] mentionne qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il y a une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, qu’il n’y a pas besoin de démontrer une faute mais uniquement un dommage ; qu’en application de l’article 1242 du code civil, le gardien de la chose qui a été l’instrument d’un dommage est tenu à réparation intégrale à la victime. Le demandeur expose que les dysfonctionnements de la chaudière de l’appartement loué par Monsieur [F] ont pour origine le conduit de cheminée qui est une partie commune, que lors de l’intervention d’ENGIE suite à la fuite du monoxyde de carbone, il avait été relevé la nécessité de faire vérifier le conduit de cheminée, que l’agence puis Monsieur [R] avaient été avisés mais aucune intervention suffisante n’avait été effectuée malgré les différentes relances par plusieurs acteurs.

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 1242 alinéa 1 du code civil ajoute que « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

En l’espèce, il est mentionné dans le jugement du 30 janvier 2025 « au vu des comptes-rendus d’intervention de la société ENGIE produits dans le cadre de l’entretien de la chaudière, il est établi que le 4 décembre 2019, le technicien a coupé la chaudière en raison de la présence de « monoxyde de carbone supérieur à 20 ppm ». Il indique la nécessité de faire vérifier le conduit de cheminée.
Lors de l’entretien annuel suivant réalisé le 24 novembre 2020, il mentionne que l’essai est « ok » mais que le conduit de cheminé est à surveiller car il est très abîmé. Une nouvelle intervention a lieu le 24 avril 2021 où il est noté que ledit conduit est complètement bouché, que persiste un souci de tirage, même fenêtre ouverte, avec un taux de monoxyde de carbone très dangereux à revoir « d’urgence ». Dans les suites de cette visite, par courrier en date du 22 avril 2021, l’existence d’un « danger grave immédiat » est signalé par ENGIE ayant nécessité la mise à l’arrêt de la chaudière.
De nouveau, lors de l’intervention du technicien le 4 mars 2022, ce même danger est signalé, la chaudière est mise à l’arrêt et la vanne de gaz fermée, avec un rapport envoyé à PGA immobilier.
Le 27 septembre 2022, il est noté qu’après le nettoyage du conduit, il n’y a plus de monoxyde.
Le 7 juillet 2023, au vu de la présence de monoxyde de carbone, en raison d’un conduit écrasé dans les combles, la chaudière est mise à l’arrêt par le technicien d’ENGIE »

Il ressort de ces éléments que les préjudices causés aux locataires de Monsieur [F] en lien avec l’arret de la chaudière ont leur origine avec un défaut du conduit de cheminée qui est une partie commune du logement.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les moyens du demandeur et l’application de la responsabilité de plein droit prévu par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et il n’est pas évoqué une diminution de la part de responsabilité évoquée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à régler à Monsieur [F] la somme de 9863€ au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425

B) Sur la responsabilité de la société INTER MUTUELLE ENTREPRISES

Monsieur [F] énonce que l’assureur confond l’assurance des biens et l’assurance responsabilité civile, qu’il n’y a pas de demande fondée sur les dommages matériels du conduit mais sur les préjudices subis par les locataires qui relèvent de la garantie de responsabilité civile du syndicat

La société INTER MUTUELLE ENTREPRISES précise qu’au titre de l’assurance de biens les dommages matériels et immatériels envers les tiers sont pris en charge lorsque l’événement a pris naissance dans les locaux assurés et qu’au titre de l’assurance des responsabilités, il y a une garantie des dommages aux tiers lorsque les dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux conditions particulières, qu’au surplus le dommage relève d’un défaut d’entretien et non d’un évènement aléatoire et que les garanties ne peuvent être dues en absence d’aléa, que le cas échéant la faute dolosive de l’assuré exclue la garantie.

Monsieur [R] énonce que la garantie contractuelle doit s’appliquer, qu’il n’est pas démontré la preuve d’un défaut d’entretien et qu’il n’existait pas de défaut d’aléa au moment de la souscription du contrat ; qu’il n’y avait pas de volonté de créer le dommage.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, l’article 32 des conditions d’assurance mentionne « matmut entreprises garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaires des responsabilités civiles qu’il peut encourir en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers lorsque ces dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux conditions particulières »

L’attestation d’assurance du 12 mars 2024 mentionne qu’il y a une garantie accordée au titre de la « responsabilité civile relative aux biens immobiliers assurés » Alors que le préjudice subi est en lien avec une partie commune du logement relevant de la responsabilité du syndicat de copropriétaire, le contrat a vocation à s’appliquer.

L’article 121-15 du code des assurances dispose que « L'assurance est nulle si, au moment du contrat, la chose assurée a déjà péri ou ne peut plus être exposée aux risques. »

L’article L113-1 du code des assurances dispose que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »

En l’espèce, alors que des défauts sont apparus en 2019, la société INTERMUTUELLE ENTREPRISE, qui ne conteste pas la conclusion du contrat en 2014, ne démontre pas que l’aléa n’était pas présent au moment de la conclusion du contrat d’assurance.

Il n’est pas non plus démontré que le défaut du conduit était en lien avec un défaut d’entretien ou que le dommage sur le conduit serait apparu par le biais d’une faute intentionnelle du syndicat de copropriétaire ou du syndic.

Ils doivent donc garantir le dommage.

N’étant pas en lien avec la responsabilité délictuelle, la condamnation ne sera pas prononcée in solidum. Il sera dit que l’assureur devra garantir le syndicat de copropriétaire et Monsieur [R] à concurrence des sommes dues.

C) Sur la responsabilité de Monsieur [R], syndic bénévole

Monsieur [F] indique qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, un propriétaire peut engager la responsabilité du syndic sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle ; que Monsieur [R] était tenu de veiller à la conservation de l’immeuble et à la réalisation des travaux urgents, que les locataires de son logement ont subi des dommages pour lesquels il a été condamné et qu’il a subi un préjudice ; qu’en dépit des alertes, il n’a pas suffisamment agi alors qu’il avait été avisé des difficultés dès 2019 et qu’il a reconnu avoir des doutes sur l’intervention d’ENGIE dès 2020 ; que le tableau produit ne démontre pas la réalité des démarches effectuées et qu’il n’y a pas lieu à réduire l’indemnisation à son égard alors que l’entretien et la réparation relevait exclusivement de la compétence du syndicat des copropriétaires et que le préjudice n’est pas une perte de chance.

Monsieur [R] énonce, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1992 du code civil qu’il est nécessaire de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, qu’il n’est tenu à l’égard du syndicat de copropriétaire que d’une obligation de moyen,qu’il doit être vérifié que les diligences normales ont été effectuées et qu’il doit être tenu compte du caractère gratuit de son mandat. Il ajoute qu’il a multiplié les démarches pour faire réaliser les travaux nécessaires sur le conduit de fumée, qu’il avait été avisé fin 2019 que d’une nécessité de vérification et qu’aucune autre alerte n’avait été donnée sur une nécessité de remplacement avant le 5 mars 2022 et qu’il avait effectué de nombreuses sollicitations pour intervention et qu’il avait signalé l’urgence ; qu’il n’a pas commis de faute en ne faisant pas de déclaration d’assurance.
A titre subsidiaire, il évoque que la garantie devrait être réduite car il n’a été avisé qu’en mars 2022, qu’il n’y aurait qu’une perte de chance de résoudre la difficulté plus rapidement qui ne pourrait être supérieure à 50 % ; que Monsieur [F] ne sollicite pas la condamnation en garantie du syndic pour le préjudice de jouissance des enfants et qu’il ne peut donc être tenu responsable de leur préjudice moral, que les frais irrépétibles étaient également au-delà de la question du conduit de fumée.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « -Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci -de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L112-1 du code des assurances »

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, les pièces suivantes déterminent la connaissance par Monsieur [R] de la nécessité de procéder des travaux sur le conduit :
* Monsieur [F] produit un courrier envoyé à Monsieur [R] du 17 juin 2022 le mettant en demeure d’effectuer des actions concernant le problème de conduit de cheminée de l’immeuble.
* Un courrier du 7 juillet 2022 de la ville de [Localité 1] mentionne avoir adressé à Monsieur [R] un courrier sollicitant la communication d’une attestation selon laquelle le conduit assure la bonne évacuation des produits de combustion.
* Un échange de mail avec l’agence PGA immobilier du 11 juillet 2022 évoquant les difficultés
* Le courrier du conseil de Monsieur [F] du 05 aout 2022 évoquant les difficultés

Le compte rendu d’intervention d’ENGIE du 4 décembre 2019 mentionne la nécessité de faire vérifier le conduit de cheminée ; qu’il y a une présence de monoxyde de carbone supérieur à 20 ppm. Monsieur [R] précise avoir fait intervenir la société A TRAVERS TOIT, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [F].

Concernant le mail de Monsieur [I] avec la société PGA IMMOBILIER de mai 2020 mentionnant une discussion entre Monsieur [R], GRDF et un pompier, il mentionne que Monsieur [R] allait faire intervenir une société. Ce dernier mentionne avoir fait intervenir la société RENNAISE DE COUVERTURE, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [F]. Monsieur [R] mentionne dans son mail du 7 mars 2022 que la société était intervenue et que « tout était rentré dans l’ordre ». Il mentionne en amont « avoir eu des doutes sur l’efficience de l’intervention »

Le compte rendu du 24 novembre 2020 précise « à surveiller conduit dans grenier déjà signaler très abîmé ppm à ce jour » ; Le compte rendu du 21 avril 2021 mentionne « cde complètement bouche 300 ppm au 1er essai déjà nettoie ? Tjs soucis tirage sur conduit meme fenetre ouverte pas assez tirage 20ppm très dangereux à revoir d’urgence ». Le 22 avril 2021, la société ENGIE précise « notre devoir de conseil nous oblige à vous recommander de réaliser des travaux qui seront utiles au respect de la réglementation en vigueur » . Le 04 mars 2022, la société ENGIE mentionne « chaudière probleme sur eternit mise a l’arret chaudiere danger grave immediat, renvoye rapport PGA immobilier fermeture vanne gaz ». Le 27 septembre 2022, il est précisé qu’il n’y a plus de monoxyde et le 07 juillet 2023 il est mentionné « poblème de tirage, conduit ecrase dans les combles probleme déjà signalé précedemment ». Si ces comptes rendus sont sans équivoques sur les difficultés en lien avec le conduit et la nécessité de procéder à des travaux, ils sont adressés à Monsieur et Madame [Q]. Monsieur [F] ne prouve pas avoir transmis ces éléments d’information au syndic.

Il ressort de ces éléments que Monsieur [R] a été avisé de la nécessité de faire vérifier le conduit en 2019 et qu’une société est intervenue ; que si une nouvelle difficulté est apparue en 2020, une nouvelle société est intervenue et Monsieur [R] ne démontre pas que les sociétés avaient mentionnées avoir résolu les difficultés et qu’il n’y avait pas de nécessité d’approfondir les travaux à effectuer. Il a donc commis une faute à ce titre en n’effectuant pas les travaux suffisants pour remédier au dommage. En revanche, il est établi que l’urgence de la situation n’a été porté à sa connaissance qu’à compter de mars 2022.

Monsieur [R] justifie avoir envoyé une 60aine de demandes d’intervention pour le ramonage du conduit d’évacuation à compter du mois d’avril 2022, puis la nécessité d’effectuer un replacement d’une partie du conduit. Ce nombre de demandes met en évidence qu’il a effectué les démarches nécessaires pour tenter de remédier à l’urgence de la difficulté qui lui était soulevée.

Monsieur [F] évoque que son préjudice est le suivant :
- 6963€ au titre du préjudice de jouissance de Monsieur et Madame [I] concernant l’absence d’eau chaude et de chauffage et la présence de monoxyde de carbone.
- 600 et 400€ au titre du préjudice moral des enfants
- 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Concernant le préjudice de jouissance, le jugement du 30 janvier 2025 mentionne qu’un préjudice a eu lieu en décembre 2019, en mai 2020, en avril 2021, entre mars 2022 et septembre 2022 et en juillet 2023 à hauteur de 633€ par mois.

Alors même que Monsieur [F] lui-même pouvait aviser le syndic que les difficultés persistaient et que de nouveaux travaux étaient nécessaires, Monsieur [R] sera responsable de 70 % du préjudice sur la période de décembre 2019 à mars 2022 inclus, soit la somme de 1772,4€.

Concernant la période d’avril 2022 à juillet 2023, alors que Monsieur [R] a multiplié les démarches pour obtenir une intervention dès cette date et qu’il n’a pas commis de faute, il ne sera pas condamné in solidum pour le règlement de ces sommes.

Concernant le préjudice moral des enfants, le juge relève dans son jugement du 30 janvier 2025 que « [N] [I], bien que souffrant d’asthme, a été contrainte de vivre dans un logement humide, en présence de moisissures, malgré une contre-indication médicale. De plus, tels que cela résulte des attestations produites, les deux enfants ont été contraints de renoncer à accueillir leurs camarades à leur domicile au vu de l’état du logement ». Si Monsieur [F] ne sollicite pas la condamnation in solidum pour la diminution de loyer, ce préjudice moral est corrélé avec l’absence de chauffage et d’eau chaude qui trouve pour partie son lien dans la faute de Monsieur [R] pour la période de décembre 2019 à mars 2022 inclus.

Il sera considéré que la faute de Monsieur [R] a concouru à hauteur de 20 % à ce préjudice et il sera du la somme de 180€

Concernant les sommes en lien avec l’article 700 du code de procédure civile, alors même que la procédure judiciaire et la condamnation a été prononcée en lien avec les manquements du bailleur a ses propres obligations, Monsieur [R] ne sera pas tenu in solidum au paiement de ces sommes.
Ainsi, il sera dit que Monsieur [R] sera tenu in solidum de lui régler la somme de 1952,4€ dans les conditions fixées au dispositif de la décision.
 
II) Sur la demande en paiement formulée par Monsieur [R]

Monsieur [R] mentionne avoir subi un préjudice moral en lien avec la mise en cause effectuée par Monsieur [F] alors qu’il ne s’était jamais investi dans la gestion de la copropriété et qu’il critiquait les décisions prises par le syndicat, que la probabilité d’être condamné solidairement alors que Monsieur [F] ne s’occupait pas de son bien lui génère un stress immense.

Monsieur [F] précise que Monsieur [R] devait intervenir en qualité de syndic, qu’il n’était pas totalement bénévole car il avait une indemnité, qu’il était tenu aux mêmes obligations et responsabilité qu’un syndicat professionnel, qu’il avait géré son bien et que le litige relève de la chaine de responsabilité, qu’il ne prouve pas avoir subi un préjudice.

Alors qu’il a été mis en évidence que Monsieur [R] a commis une faute relevée par Monsieur [F], sa demande au titre du préjudice moral sera rejetée.


III) Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Chaque partie a tout ou partie de ses prétentions rejetées ou réduites. Elles seront donc condamnées in solidum aux dépens de l’instance.
•    Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Chaque partie étant perdante et condamnée aux dépens, il ne sera donc pas fait droit aux demandes sur l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] à régler à Monsieur [F] la somme de 9863€, soit NEUF MILLE HUIT CENT SOIXANTE TROIS EUROS au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425

DIT que concernant cette somme de 9863€, Monsieur [R] [T] est condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] à régler à Monsieur [F] la somme de 1952,40€, soit MILLE NEUF CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET QUARANTE CENTIMES au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425

CONDAMNE la société INTERMUTUELLE ENTREPRISE à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] et Monsieur [R] [T] de ces condamnations prononcées à leur encontre vis à vis de Monsieur [F] ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [F] en réparation au titre d’un préjudice moral ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédures civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [F], Monsieur [R], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la société INTERMUTUELLES ENTREPRISES aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 aout 2026 , la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 21 Août 2026 

N° RG 24/06680 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LF6Q

Jugement du 21 Août 2026 
N°: 26/803 

[B] [F]

C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 1], representé par la société VINCENT HUET
Société MATMUT-INTER MUTUELLES ENTREPRISES 
[T] [R]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me FROMAGER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GARET 
à Me PHILIPNET
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [B] [F]
[Adresse 3] - [Localité 2]
représenté par Me Elisa FROMAGER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 1], representé par la société VINCENT HUET
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Société MATMUT- INTER MUTUELLES ENTREPRISES 
[Adresse 5] - [Localité 3]
représentée par Maître GARET de la SCP CABINET GOSSELIN, avocats au barreau de RENNES

M. [T] [R]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Maître Julie PHILIPONET de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] est copropriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1]. La gestion de l’immeuble a été effectuée par Monsieur [T] [R] en qualité de syndic bénévole du 29 juin 2017 au 30 juin 2020, puis à [E] [X] en qualité de syndic bénévole et Monsieur [T] [R] en qualité de syndic bénévole suppléant du 30 juin 2020 au 30 juin 2022, puis Monsieur [T] [R]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est désormais représenté par la société VINCENT HUET, syndicat professionnel

Le syndicat des copropriétaires était assuré par la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2015, Monsieur [F] a donné à bail un appartement aux consorts [I]-[Q] pour un loyer mensuel de 633€.

Le 14 décembre 2023, Monsieur [F] a donné un congé pour vendre à ses locataires.

Le 9 février 2024, Monsieur [I] et Madame [Q] ont assigné Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes notamment afin d’obtenir réparation au titre d’un préjudice de jouissance et de leurs préjudices moraux.

Suivant exploit de commissaires de justice en date des 29, 31 et 5 août 2024, Monsieur [F] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES et Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes

A l’audience du 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a refusé la jonction des instances.

Par jugement du 30 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a notamment :
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] la somme de 14 875,50€, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision, en réparation de leur préjudice de jouissance
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] es qualité de représentants légaux de l’enfant [N] [I]-[Q] la somme de 600€, avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la décision, en réparation de son préjudice moral ;
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] es qualité de représentants légaux de l’enfant [C] [I]-[Q] la somme de 300€, avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la décision, en réparation de son préjudice moral ;
- Ordonné, pour chacune de ces condamnations à paiement énoncées, la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil
- Condamné Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [Q] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions développées à l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [B] [F], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE et Monsieur [R] à régler à Monsieur [F] la somme de 9863€ au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE et Monsieur [R] à régler à Monsieur [F] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE, Monsieur [R] de leurs demandes
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], son assureur la société INTER MUTUELLE ENTREPRISE et Monsieur [R] à régler les dépens de l’instance.

Il est notamment évoqué qu’il y a une responsabilité sans faute du syndic, qu’il y avait un défaut dans le conduit de cheminée qui est une partie commune, que Monsieur [R] n’a pas fait les travaux de réparation sur le conduit de cheminée et qu’il n’avait pas déclaré le sinistre à l’assureur.

Dans ses dernières conclusions développées à l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [T] [R], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal
- Débouter Monsieur [F] de ses demandes
- Débouter toute autre partie de toute demande formée à l’encontre de Monsieur [R]
A titre reconventionnel
- Condamner Monsieur [F] à verser à Monsieur [R] la somme de 5000€ en réparation de son préjudice moral et des troubles et tracas engendrés par la présente procédure
Subsidiairement
- Limiter la condamnation de Monsieur [R] à garantir Monsieur [F] à la somme de 1899€
- Condamner la SA INTERMUTUELLES ENTREPRISES à garantir Monsieur [R] de toutes les condamnations prononcées à son encontre
En tout état de cause
- Condamner Monsieur [F] à payer à Monsieur [R] la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Il est notamment évoqué que Monsieur [R] était syndic bénévole et que Monsieur [F] doit prouver sa faute, qu’il a eu connaissance d’une difficulté sur le conduit en 2019 et qu’il n’y avait pas eu de problème signalé avant mars 2022, qu’il avait sollicité des entreprises et qu’il ne savait pas qu’il y avait une urgence, que les travaux ont été réalisés en septembre, qu’il n’y avait pas de sinistre à l’époque car sa responsabilité civile n’a pas été engagée.


Dans ses dernières conclusions développées à l’audience du 7 mai 2026, la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter Monsieur [B] [F], ainsi que toutes autres parties, de toutes demandes dirigées à son encontre en tant que la garantie n’est pas acquise
Subsidiairement
- Débouter Monsieur [B] [F], ainsi que toutes autres parties, de toutes demandes dirigées à l’encontre de la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES en tant que la garantie n’est pas acquise en raison de l’absence d’aléa et de faute du syndicat de copropriété
- Débouter Monsieur [B] [F] ainsi que toutes autres parties de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
- Condamner Monsieur [B] [F] au paiement de la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- Débouter Monsieur [B] [F] de sa demande de condamnation in solidum de la SA INTER MUTUELLES ENTREPRISES aux entiers dépens

Il est notamment précisé que le problème n’était pas dans les locaux assurés, qu’il n’y a pas eu d’entretien du conduit et qu’il s’agit d’une faute du syndic.

Concernant le syndic de copropriété de l’immeuble, il a été représenté jusqu’aux audiences du 11 septembre 2025. Le 28 novembre 2025, le représentant de la société a mentionné ne pas pouvoir remettre ses conclusions en l’absence de réception des écritures adverses. Il était mentionné sur l’entête du courrier « audience du 19 mars 2026 ». Aucun représentant n’a été présent lors de l’audience du 19 mars 2026.

Par courrier du 20 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a écrit au syndicat précisant que les conseils avaient une semaine pour lui remettre les écritures et qu’il avait jusqu’au 16 avril le cas échéant pour faire valoir ses arguments en retour, que Monsieur [F] aurait jusqu’au 30 avril pour répondre aux écritures et que Monsieur [R] et la MATMUT auraient jusqu’au 4 mai pour répondre, que le dossier serait retenu lors de l’audience du 7 avril à 9h15.

A l’audience du 7 mai 2026, le syndic de copropriété n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 21 aout 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, concernant la connaissance de l’audience par le syndic de copropriété, il est mentionné sur le courrier du juge des contentieux de la protection que l’audience aurait lieu le 7 avril. Il s’agit cependant d’une erreur de plume qui se déduisait des autres dates du calendrier mentionné au courrier qui allaient jusqu’au 4 mai. De plus, les conclusions de Me [Z] envoyées en recommandé et réceptionnées par le syndicat de copropriétaire le 20 mars 2026 sont accompagnées d’un courrier explicatif mentionnant l’audience du 7 mai 2026, et un représentant du syndic a pris attache avec la juridiction le 20 avril 2026 mentionnant reprendre la gestion du dossier, vouloir connaître l’historique et échanger avec la juridiction pour en comprendre les enjeux. Il lui a été répondu de prendre attache avec les différents conseils dont les contacts étaient donnés et que le litige concernait l’occupation d’un logement dont ils étaient le gestionnaire.

Ces éléments mettent en évidence que le syndic de copropriété a bien eu connaissance de la date d’audience du 7 mai 2026 , qu’il n’a pas comparu, n’a pas envoyé d’écritures à la juridiction et il ne s’est pas fait représenter et le dossier peut être retenu.

En application de l’article 469 du code de procédure civile et au regard de la comparution des autres parties, le jugement est contradictoire.

I) Sur les demandes en paiement formulées par Monsieur [F]

A) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Monsieur [F] mentionne qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il y a une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, qu’il n’y a pas besoin de démontrer une faute mais uniquement un dommage ; qu’en application de l’article 1242 du code civil, le gardien de la chose qui a été l’instrument d’un dommage est tenu à réparation intégrale à la victime. Le demandeur expose que les dysfonctionnements de la chaudière de l’appartement loué par Monsieur [F] ont pour origine le conduit de cheminée qui est une partie commune, que lors de l’intervention d’ENGIE suite à la fuite du monoxyde de carbone, il avait été relevé la nécessité de faire vérifier le conduit de cheminée, que l’agence puis Monsieur [R] avaient été avisés mais aucune intervention suffisante n’avait été effectuée malgré les différentes relances par plusieurs acteurs.

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 1242 alinéa 1 du code civil ajoute que « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

En l’espèce, il est mentionné dans le jugement du 30 janvier 2025 « au vu des comptes-rendus d’intervention de la société ENGIE produits dans le cadre de l’entretien de la chaudière, il est établi que le 4 décembre 2019, le technicien a coupé la chaudière en raison de la présence de « monoxyde de carbone supérieur à 20 ppm ». Il indique la nécessité de faire vérifier le conduit de cheminée.
Lors de l’entretien annuel suivant réalisé le 24 novembre 2020, il mentionne que l’essai est « ok » mais que le conduit de cheminé est à surveiller car il est très abîmé. Une nouvelle intervention a lieu le 24 avril 2021 où il est noté que ledit conduit est complètement bouché, que persiste un souci de tirage, même fenêtre ouverte, avec un taux de monoxyde de carbone très dangereux à revoir « d’urgence ». Dans les suites de cette visite, par courrier en date du 22 avril 2021, l’existence d’un « danger grave immédiat » est signalé par ENGIE ayant nécessité la mise à l’arrêt de la chaudière.
De nouveau, lors de l’intervention du technicien le 4 mars 2022, ce même danger est signalé, la chaudière est mise à l’arrêt et la vanne de gaz fermée, avec un rapport envoyé à PGA immobilier.
Le 27 septembre 2022, il est noté qu’après le nettoyage du conduit, il n’y a plus de monoxyde.
Le 7 juillet 2023, au vu de la présence de monoxyde de carbone, en raison d’un conduit écrasé dans les combles, la chaudière est mise à l’arrêt par le technicien d’ENGIE »

Il ressort de ces éléments que les préjudices causés aux locataires de Monsieur [F] en lien avec l’arret de la chaudière ont leur origine avec un défaut du conduit de cheminée qui est une partie commune du logement.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les moyens du demandeur et l’application de la responsabilité de plein droit prévu par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et il n’est pas évoqué une diminution de la part de responsabilité évoquée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à régler à Monsieur [F] la somme de 9863€ au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425

B) Sur la responsabilité de la société INTER MUTUELLE ENTREPRISES

Monsieur [F] énonce que l’assureur confond l’assurance des biens et l’assurance responsabilité civile, qu’il n’y a pas de demande fondée sur les dommages matériels du conduit mais sur les préjudices subis par les locataires qui relèvent de la garantie de responsabilité civile du syndicat

La société INTER MUTUELLE ENTREPRISES précise qu’au titre de l’assurance de biens les dommages matériels et immatériels envers les tiers sont pris en charge lorsque l’événement a pris naissance dans les locaux assurés et qu’au titre de l’assurance des responsabilités, il y a une garantie des dommages aux tiers lorsque les dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux conditions particulières, qu’au surplus le dommage relève d’un défaut d’entretien et non d’un évènement aléatoire et que les garanties ne peuvent être dues en absence d’aléa, que le cas échéant la faute dolosive de l’assuré exclue la garantie.

Monsieur [R] énonce que la garantie contractuelle doit s’appliquer, qu’il n’est pas démontré la preuve d’un défaut d’entretien et qu’il n’existait pas de défaut d’aléa au moment de la souscription du contrat ; qu’il n’y avait pas de volonté de créer le dommage.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, l’article 32 des conditions d’assurance mentionne « matmut entreprises garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaires des responsabilités civiles qu’il peut encourir en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers lorsque ces dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux conditions particulières »

L’attestation d’assurance du 12 mars 2024 mentionne qu’il y a une garantie accordée au titre de la « responsabilité civile relative aux biens immobiliers assurés » Alors que le préjudice subi est en lien avec une partie commune du logement relevant de la responsabilité du syndicat de copropriétaire, le contrat a vocation à s’appliquer.

L’article 121-15 du code des assurances dispose que « L'assurance est nulle si, au moment du contrat, la chose assurée a déjà péri ou ne peut plus être exposée aux risques. »

L’article L113-1 du code des assurances dispose que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »

En l’espèce, alors que des défauts sont apparus en 2019, la société INTERMUTUELLE ENTREPRISE, qui ne conteste pas la conclusion du contrat en 2014, ne démontre pas que l’aléa n’était pas présent au moment de la conclusion du contrat d’assurance.

Il n’est pas non plus démontré que le défaut du conduit était en lien avec un défaut d’entretien ou que le dommage sur le conduit serait apparu par le biais d’une faute intentionnelle du syndicat de copropriétaire ou du syndic.

Ils doivent donc garantir le dommage.

N’étant pas en lien avec la responsabilité délictuelle, la condamnation ne sera pas prononcée in solidum. Il sera dit que l’assureur devra garantir le syndicat de copropriétaire et Monsieur [R] à concurrence des sommes dues.

C) Sur la responsabilité de Monsieur [R], syndic bénévole

Monsieur [F] indique qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, un propriétaire peut engager la responsabilité du syndic sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle ; que Monsieur [R] était tenu de veiller à la conservation de l’immeuble et à la réalisation des travaux urgents, que les locataires de son logement ont subi des dommages pour lesquels il a été condamné et qu’il a subi un préjudice ; qu’en dépit des alertes, il n’a pas suffisamment agi alors qu’il avait été avisé des difficultés dès 2019 et qu’il a reconnu avoir des doutes sur l’intervention d’ENGIE dès 2020 ; que le tableau produit ne démontre pas la réalité des démarches effectuées et qu’il n’y a pas lieu à réduire l’indemnisation à son égard alors que l’entretien et la réparation relevait exclusivement de la compétence du syndicat des copropriétaires et que le préjudice n’est pas une perte de chance.

Monsieur [R] énonce, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1992 du code civil qu’il est nécessaire de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, qu’il n’est tenu à l’égard du syndicat de copropriétaire que d’une obligation de moyen,qu’il doit être vérifié que les diligences normales ont été effectuées et qu’il doit être tenu compte du caractère gratuit de son mandat. Il ajoute qu’il a multiplié les démarches pour faire réaliser les travaux nécessaires sur le conduit de fumée, qu’il avait été avisé fin 2019 que d’une nécessité de vérification et qu’aucune autre alerte n’avait été donnée sur une nécessité de remplacement avant le 5 mars 2022 et qu’il avait effectué de nombreuses sollicitations pour intervention et qu’il avait signalé l’urgence ; qu’il n’a pas commis de faute en ne faisant pas de déclaration d’assurance.
A titre subsidiaire, il évoque que la garantie devrait être réduite car il n’a été avisé qu’en mars 2022, qu’il n’y aurait qu’une perte de chance de résoudre la difficulté plus rapidement qui ne pourrait être supérieure à 50 % ; que Monsieur [F] ne sollicite pas la condamnation en garantie du syndic pour le préjudice de jouissance des enfants et qu’il ne peut donc être tenu responsable de leur préjudice moral, que les frais irrépétibles étaient également au-delà de la question du conduit de fumée.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « -Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci -de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L112-1 du code des assurances »

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, les pièces suivantes déterminent la connaissance par Monsieur [R] de la nécessité de procéder des travaux sur le conduit :
* Monsieur [F] produit un courrier envoyé à Monsieur [R] du 17 juin 2022 le mettant en demeure d’effectuer des actions concernant le problème de conduit de cheminée de l’immeuble.
* Un courrier du 7 juillet 2022 de la ville de [Localité 1] mentionne avoir adressé à Monsieur [R] un courrier sollicitant la communication d’une attestation selon laquelle le conduit assure la bonne évacuation des produits de combustion.
* Un échange de mail avec l’agence PGA immobilier du 11 juillet 2022 évoquant les difficultés
* Le courrier du conseil de Monsieur [F] du 05 aout 2022 évoquant les difficultés

Le compte rendu d’intervention d’ENGIE du 4 décembre 2019 mentionne la nécessité de faire vérifier le conduit de cheminée ; qu’il y a une présence de monoxyde de carbone supérieur à 20 ppm. Monsieur [R] précise avoir fait intervenir la société A TRAVERS TOIT, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [F].

Concernant le mail de Monsieur [I] avec la société PGA IMMOBILIER de mai 2020 mentionnant une discussion entre Monsieur [R], GRDF et un pompier, il mentionne que Monsieur [R] allait faire intervenir une société. Ce dernier mentionne avoir fait intervenir la société RENNAISE DE COUVERTURE, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [F]. Monsieur [R] mentionne dans son mail du 7 mars 2022 que la société était intervenue et que « tout était rentré dans l’ordre ». Il mentionne en amont « avoir eu des doutes sur l’efficience de l’intervention »

Le compte rendu du 24 novembre 2020 précise « à surveiller conduit dans grenier déjà signaler très abîmé ppm à ce jour » ; Le compte rendu du 21 avril 2021 mentionne « cde complètement bouche 300 ppm au 1er essai déjà nettoie ? Tjs soucis tirage sur conduit meme fenetre ouverte pas assez tirage 20ppm très dangereux à revoir d’urgence ». Le 22 avril 2021, la société ENGIE précise « notre devoir de conseil nous oblige à vous recommander de réaliser des travaux qui seront utiles au respect de la réglementation en vigueur » . Le 04 mars 2022, la société ENGIE mentionne « chaudière probleme sur eternit mise a l’arret chaudiere danger grave immediat, renvoye rapport PGA immobilier fermeture vanne gaz ». Le 27 septembre 2022, il est précisé qu’il n’y a plus de monoxyde et le 07 juillet 2023 il est mentionné « poblème de tirage, conduit ecrase dans les combles probleme déjà signalé précedemment ». Si ces comptes rendus sont sans équivoques sur les difficultés en lien avec le conduit et la nécessité de procéder à des travaux, ils sont adressés à Monsieur et Madame [Q]. Monsieur [F] ne prouve pas avoir transmis ces éléments d’information au syndic.

Il ressort de ces éléments que Monsieur [R] a été avisé de la nécessité de faire vérifier le conduit en 2019 et qu’une société est intervenue ; que si une nouvelle difficulté est apparue en 2020, une nouvelle société est intervenue et Monsieur [R] ne démontre pas que les sociétés avaient mentionnées avoir résolu les difficultés et qu’il n’y avait pas de nécessité d’approfondir les travaux à effectuer. Il a donc commis une faute à ce titre en n’effectuant pas les travaux suffisants pour remédier au dommage. En revanche, il est établi que l’urgence de la situation n’a été porté à sa connaissance qu’à compter de mars 2022.

Monsieur [R] justifie avoir envoyé une 60aine de demandes d’intervention pour le ramonage du conduit d’évacuation à compter du mois d’avril 2022, puis la nécessité d’effectuer un replacement d’une partie du conduit. Ce nombre de demandes met en évidence qu’il a effectué les démarches nécessaires pour tenter de remédier à l’urgence de la difficulté qui lui était soulevée.

Monsieur [F] évoque que son préjudice est le suivant :
- 6963€ au titre du préjudice de jouissance de Monsieur et Madame [I] concernant l’absence d’eau chaude et de chauffage et la présence de monoxyde de carbone.
- 600 et 400€ au titre du préjudice moral des enfants
- 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Concernant le préjudice de jouissance, le jugement du 30 janvier 2025 mentionne qu’un préjudice a eu lieu en décembre 2019, en mai 2020, en avril 2021, entre mars 2022 et septembre 2022 et en juillet 2023 à hauteur de 633€ par mois.

Alors même que Monsieur [F] lui-même pouvait aviser le syndic que les difficultés persistaient et que de nouveaux travaux étaient nécessaires, Monsieur [R] sera responsable de 70 % du préjudice sur la période de décembre 2019 à mars 2022 inclus, soit la somme de 1772,4€.

Concernant la période d’avril 2022 à juillet 2023, alors que Monsieur [R] a multiplié les démarches pour obtenir une intervention dès cette date et qu’il n’a pas commis de faute, il ne sera pas condamné in solidum pour le règlement de ces sommes.

Concernant le préjudice moral des enfants, le juge relève dans son jugement du 30 janvier 2025 que « [N] [I], bien que souffrant d’asthme, a été contrainte de vivre dans un logement humide, en présence de moisissures, malgré une contre-indication médicale. De plus, tels que cela résulte des attestations produites, les deux enfants ont été contraints de renoncer à accueillir leurs camarades à leur domicile au vu de l’état du logement ». Si Monsieur [F] ne sollicite pas la condamnation in solidum pour la diminution de loyer, ce préjudice moral est corrélé avec l’absence de chauffage et d’eau chaude qui trouve pour partie son lien dans la faute de Monsieur [R] pour la période de décembre 2019 à mars 2022 inclus.

Il sera considéré que la faute de Monsieur [R] a concouru à hauteur de 20 % à ce préjudice et il sera du la somme de 180€

Concernant les sommes en lien avec l’article 700 du code de procédure civile, alors même que la procédure judiciaire et la condamnation a été prononcée en lien avec les manquements du bailleur a ses propres obligations, Monsieur [R] ne sera pas tenu in solidum au paiement de ces sommes.
Ainsi, il sera dit que Monsieur [R] sera tenu in solidum de lui régler la somme de 1952,4€ dans les conditions fixées au dispositif de la décision.
 
II) Sur la demande en paiement formulée par Monsieur [R]

Monsieur [R] mentionne avoir subi un préjudice moral en lien avec la mise en cause effectuée par Monsieur [F] alors qu’il ne s’était jamais investi dans la gestion de la copropriété et qu’il critiquait les décisions prises par le syndicat, que la probabilité d’être condamné solidairement alors que Monsieur [F] ne s’occupait pas de son bien lui génère un stress immense.

Monsieur [F] précise que Monsieur [R] devait intervenir en qualité de syndic, qu’il n’était pas totalement bénévole car il avait une indemnité, qu’il était tenu aux mêmes obligations et responsabilité qu’un syndicat professionnel, qu’il avait géré son bien et que le litige relève de la chaine de responsabilité, qu’il ne prouve pas avoir subi un préjudice.

Alors qu’il a été mis en évidence que Monsieur [R] a commis une faute relevée par Monsieur [F], sa demande au titre du préjudice moral sera rejetée.


III) Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Chaque partie a tout ou partie de ses prétentions rejetées ou réduites. Elles seront donc condamnées in solidum aux dépens de l’instance.
•    Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Chaque partie étant perdante et condamnée aux dépens, il ne sera donc pas fait droit aux demandes sur l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] à régler à Monsieur [F] la somme de 9863€, soit NEUF MILLE HUIT CENT SOIXANTE TROIS EUROS au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425

DIT que concernant cette somme de 9863€, Monsieur [R] [T] est condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] à régler à Monsieur [F] la somme de 1952,40€, soit MILLE NEUF CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET QUARANTE CENTIMES au titre de condamnations prononcées à son encontre dans l’instance enregistrée sous le n°RG 24/01425

CONDAMNE la société INTERMUTUELLE ENTREPRISE à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] et Monsieur [R] [T] de ces condamnations prononcées à leur encontre vis à vis de Monsieur [F] ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [F] en réparation au titre d’un préjudice moral ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédures civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [F], Monsieur [R], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la société INTERMUTUELLES ENTREPRISES aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 aout 2026 , la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances 121-15, code civil 1992, code des assurances L113-1, code de procedure civile 469, code des assurances L112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 13 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01297

  en commun : code des assurances 121-15, code des assurances L113-1

• 27 février 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 19/03682

  en commun : code des assurances 121-15

• 6 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 18/07663

  en commun : code des assurances 121-15

• 16 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/09110

  en commun : code des assurances 121-15

• 2 décembre 2025 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 24/04528

  en commun : code des assurances 121-15

• 19 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00368

  en commun : code des assurances 121-15

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01195

  en commun : code civil 1992, code des assurances L112-1

• 28 août 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02856

  en commun : code civil 1992, code des assurances L112-1

Mise à jour de la source le 2026-08-28T18:38:49.506Z.