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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, PROC INF 10 000 EUROS, 28 août 2026, n° 24/02207

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrats d'intermédiaire
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Exposé du litige

EXPOSÉ

Selon acte authentique en date du 17 mars 2021, la société à responsabilité limitée [U] [N] (la société [U] [N]) a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [J] [R] et Madame [V] [H] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] comprise dans un ensemble de quatre maisons.

La maison a été livrée aux acquéreurs le 26 avril 2021 qui l’ont revendue en décembre 2023.

Par acte authentique en date du 21 décembre 2023, une nouvelle servitude de passage a été créée.

Monsieur [J] [R] a mis en demeure la société [U] [N] le 2 avril 2024 lui réclamant la somme de 3 450 euros arguant qu’elle devait supporter les frais de Notaire nécessités par la finalisation des servitudes de passage selon le contrat de réservation du 25 juillet 2020.

La mise en demeure étant demeurée infructueuse, Monsieur [J] [R] a saisi le Conciliateur de justice de [Localité 3] lequel a dressé, le 28 mai 2024, un constat de carence.
|
Par requête déposée le 24 septembre 2024, Monsieur [J] [R] a sollicité la condamnation de la société [U] [N] à lui payer la somme de 3 450 euros correspondant aux frais relatifs à la modification des actes notariés et la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été régulièrement convoquées, le 26 septembre 2024, par le Greffe, à l’audience du 13 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024. Monsieur [J] [R] n’a pas comparu. Madame [K], présente, a exposé être son ancienne compagne. La société [U] [N], représentée par son Conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire afin notamment que son intervention volontaire soit confirmée.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 mars 2025 lors de laquelle Monsieur [J] [R] a comparu en personne et a indiqué que Madame [K] n’intervenait pas dans la procédure.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 18 avril 2025 pour permettre aux parties d’échanger leurs arguements.

Le 18 avril 2025, les parties ont déposé leurs dernières écritures.

Selon ses conclusions n°1, Monsieur [J] [R] a demandé, invoquant les article 682, 697, 698, 700, 702 et 1104 du code civil, 
A titre principal, 
- de juger que la société [U] [N] était effectivement responsable de l’établissement et de la prise en charge financière des servitudes de passage ;
En conséquence, 
- de condamner la société [U] [N] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 3 450 euros au titre du remboursement des sommes exposées par lui ;
- de débouter la société [U] [N] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;
En tout état de cause, 
- de condamner la société [U] [N] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la société [U] [N] aux entiers dépens.







Monsieur [J] [R] relate que la servitude de passage permettant de traverser les trois autres fonds compris dans l’opération a été oubliée par le Notaire en charge de l’acte de vente de sa maison qui s’est retrouvée enclavée et considére que la responsabilité du promoteur est engagée. Il affirme que le régime de cette responsabilité relève de l’article 1104 du code civil et non pas de ses articles 1642-1 et 1648 et reproche à la société [U] [N] de ne pas avoir respecté son engagement contractuel de régulariser les servitudes alors même qu’elle a ensuite mandaté un Notaire et un géomètre et de ne pas lui avoir transmis de procès-verbal de livraison, ne lui ayant pas permis de d’émettre une réserve lors de la livraison.

Selon ses conclusions n°2 prises sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2, 682, 1792 et 1190 du code civil, la société [U] [N] demande au Tribunal de :
- juger irrecevables compte tenu de la forclusion et, à défaut, mal fondées les demandes de Monsieur [J] [R] ;
- débouter Monsieur [J] [R] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société [U] [N] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [J] [R] aux dépens.

La société [U] [N] considère que Monsieur [J] [R] recherche sa responsabilité de vendeur d'immeuble à construire, selon le régime spécial de responsabilité prévu à l'article 1642-1 du code civil, et que cette action est atteinte de forclusion.

La décision a été mise en délibérée pour être rendue à la date du 28 août 2026 après prorogations.

Motifs

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement
L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble àconstruire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant I'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En vertu de l’article 1648 de ce code, dans le cas prévu par I'articIe 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il sera rappelé que la responsabilité de droit commun ne peut être choisie pour contourner le délai strict de l’article 1648 précité.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] s’appuie sur l’article 1104 du code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, pour considérer que l’obligation de bonne foi imposée au promoteur se traduit par le respect de ses engagements “notamment en matière de conformité de l’immeuble” (page 14 de ses écritures).

Il est établi que la servitude initiale entre les quatre fonds résultant de la division devait être modifiée et que la maison de Monsieur [J] [R] s’est retrouvée enclavée.

Même si elle résulte d’un manquement contractuel, l’absence de servitude de passage constituait donc bien une non-conformité puisque lors de sa livraison à Monsieur [J] [R], sa maison ne bénéficiait pas du passage prévu par l’acte de réservation de la vente, ce qui aurait nécessité de corriger l'assiette de la servitude de passage auprès d’un Notaire. 

Or, la maison ayant été livrée le 26 mai 2021, Monsieur [J] [R] disposait jusqu’au 26 mai 2022 pour dénoncer cette non-conformité qui était apparente sans qu’il ait à détenir le procès-verbal de livraison puisqu’il lui incombait d’émettre une réserve sur l’inexistence des droits de passge au regard des plans joints à l’acte de vente. Son action, engagée le 24 septembre 2024, est par conséquent frappée de forclusion.




2. Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [R] , qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance prévus à l’article 695 du code de procédure civile.

Aucune considération tenant à l’équité ou à la situation économique de Monsieur [J] [R], qui succombe, ne justifie qu’il ne soit pas condamnée à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 euros à la société défenderesse.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE l’action comme étant forclose ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la société à responsabilité limitée [U] [N] la somme de 1 200 euros euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l'instance.


EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par la Juge et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

MINUTE N° : 



DOSSIER : N° RG 24/02207 - N° Portalis DB2S-W-B7I-FA5V
AFFAIRE : [J] [G] [R] / S.A.R.L. [U] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement 

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente 
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 18 Avril 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier 

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G] [R] né le 20 Août 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Comparant



DEFENDEUR

S.A.R.L. [U] [N], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,






Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à













EXPOSÉ

Selon acte authentique en date du 17 mars 2021, la société à responsabilité limitée [U] [N] (la société [U] [N]) a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [J] [R] et Madame [V] [H] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] comprise dans un ensemble de quatre maisons.

La maison a été livrée aux acquéreurs le 26 avril 2021 qui l’ont revendue en décembre 2023.

Par acte authentique en date du 21 décembre 2023, une nouvelle servitude de passage a été créée.

Monsieur [J] [R] a mis en demeure la société [U] [N] le 2 avril 2024 lui réclamant la somme de 3 450 euros arguant qu’elle devait supporter les frais de Notaire nécessités par la finalisation des servitudes de passage selon le contrat de réservation du 25 juillet 2020.

La mise en demeure étant demeurée infructueuse, Monsieur [J] [R] a saisi le Conciliateur de justice de [Localité 3] lequel a dressé, le 28 mai 2024, un constat de carence.
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Par requête déposée le 24 septembre 2024, Monsieur [J] [R] a sollicité la condamnation de la société [U] [N] à lui payer la somme de 3 450 euros correspondant aux frais relatifs à la modification des actes notariés et la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été régulièrement convoquées, le 26 septembre 2024, par le Greffe, à l’audience du 13 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024. Monsieur [J] [R] n’a pas comparu. Madame [K], présente, a exposé être son ancienne compagne. La société [U] [N], représentée par son Conseil, a sollicité le renvoi de l’affaire afin notamment que son intervention volontaire soit confirmée.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 mars 2025 lors de laquelle Monsieur [J] [R] a comparu en personne et a indiqué que Madame [K] n’intervenait pas dans la procédure.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 18 avril 2025 pour permettre aux parties d’échanger leurs arguements.

Le 18 avril 2025, les parties ont déposé leurs dernières écritures.

Selon ses conclusions n°1, Monsieur [J] [R] a demandé, invoquant les article 682, 697, 698, 700, 702 et 1104 du code civil, 
A titre principal, 
- de juger que la société [U] [N] était effectivement responsable de l’établissement et de la prise en charge financière des servitudes de passage ;
En conséquence, 
- de condamner la société [U] [N] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 3 450 euros au titre du remboursement des sommes exposées par lui ;
- de débouter la société [U] [N] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;
En tout état de cause, 
- de condamner la société [U] [N] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la société [U] [N] aux entiers dépens.







Monsieur [J] [R] relate que la servitude de passage permettant de traverser les trois autres fonds compris dans l’opération a été oubliée par le Notaire en charge de l’acte de vente de sa maison qui s’est retrouvée enclavée et considére que la responsabilité du promoteur est engagée. Il affirme que le régime de cette responsabilité relève de l’article 1104 du code civil et non pas de ses articles 1642-1 et 1648 et reproche à la société [U] [N] de ne pas avoir respecté son engagement contractuel de régulariser les servitudes alors même qu’elle a ensuite mandaté un Notaire et un géomètre et de ne pas lui avoir transmis de procès-verbal de livraison, ne lui ayant pas permis de d’émettre une réserve lors de la livraison.

Selon ses conclusions n°2 prises sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2, 682, 1792 et 1190 du code civil, la société [U] [N] demande au Tribunal de :
- juger irrecevables compte tenu de la forclusion et, à défaut, mal fondées les demandes de Monsieur [J] [R] ;
- débouter Monsieur [J] [R] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner Monsieur [J] [R] à payer à la société [U] [N] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [J] [R] aux dépens.

La société [U] [N] considère que Monsieur [J] [R] recherche sa responsabilité de vendeur d'immeuble à construire, selon le régime spécial de responsabilité prévu à l'article 1642-1 du code civil, et que cette action est atteinte de forclusion.

La décision a été mise en délibérée pour être rendue à la date du 28 août 2026 après prorogations.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement
L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble àconstruire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant I'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En vertu de l’article 1648 de ce code, dans le cas prévu par I'articIe 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il sera rappelé que la responsabilité de droit commun ne peut être choisie pour contourner le délai strict de l’article 1648 précité.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] s’appuie sur l’article 1104 du code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, pour considérer que l’obligation de bonne foi imposée au promoteur se traduit par le respect de ses engagements “notamment en matière de conformité de l’immeuble” (page 14 de ses écritures).

Il est établi que la servitude initiale entre les quatre fonds résultant de la division devait être modifiée et que la maison de Monsieur [J] [R] s’est retrouvée enclavée.

Même si elle résulte d’un manquement contractuel, l’absence de servitude de passage constituait donc bien une non-conformité puisque lors de sa livraison à Monsieur [J] [R], sa maison ne bénéficiait pas du passage prévu par l’acte de réservation de la vente, ce qui aurait nécessité de corriger l'assiette de la servitude de passage auprès d’un Notaire. 

Or, la maison ayant été livrée le 26 mai 2021, Monsieur [J] [R] disposait jusqu’au 26 mai 2022 pour dénoncer cette non-conformité qui était apparente sans qu’il ait à détenir le procès-verbal de livraison puisqu’il lui incombait d’émettre une réserve sur l’inexistence des droits de passge au regard des plans joints à l’acte de vente. Son action, engagée le 24 septembre 2024, est par conséquent frappée de forclusion.




2. Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [R] , qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance prévus à l’article 695 du code de procédure civile.

Aucune considération tenant à l’équité ou à la situation économique de Monsieur [J] [R], qui succombe, ne justifie qu’il ne soit pas condamnée à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 200 euros à la société défenderesse. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE l’action comme étant forclose ; 

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la société à responsabilité limitée [U] [N] la somme de 1 200 euros euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l'instance.


EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par la Juge et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-08-28T19:16:51.321Z.