Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 28 août 2026, n° 24/02675

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [C] [N], [V] [O] épouse [N], Société AGENCE [R] c/ [P] [E]
 
MINUTE N° 2026/483
Du 28 Août 2026
 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/02675 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2RW 
 












Grosse délivrée à 
Me CHAHOUAR BORGNA
Me FERRO

expédition délivrée à 

le 
mentions diverses















Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du 
vingt huit Août deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;


DÉBATS

A l'audience publique du 26 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Août 2026 après prorogations du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 




DEMANDEURS: 

Monsieur [C] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [V] [O] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Société AGENCE [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEUR:

Monsieur [P] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Rita FERRO, avocat au barreau de NICE, avocat postulant et Me Christian BROCAS, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant





*****
































EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 18 juillet 2024, M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] ont fait assigner M. [P] [E] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARLU AGENCE [R] demandent au Tribunal, au visa des articles 1583 et suivants du code civil, de :
Recevoir Monsieur [C] [N], Madame [V] [O] épouse [N] et la société Agence [R] et les déclarer bien fondés ;Débouter Monsieur [P] [E] de ses arguments fins et prétentions ;En conséquence, Juger la vente parfaite entre les parties en application des dispositions des articles 1583 et 1589 du Code civil ;Juger en conséquence que la propriété appartenant à Monsieur [P], [W] [E], né à [Localité 4] le 13 avril 1938, retraité, demeurant à [Adresse 4].Dont l’identité est certifiée conforme
Description :
Dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 5] (ALPES-MARITIMES) [Localité 6], lieudit [Adresse 5] intérieure, [Adresse 6], comprenant :
Maison d'habitation élevée partie sur terre-plein et surplus sur sous-sol, formant rez-de-jardin coté Ouest, d'un rez-de-chaussée et d'un étage, comprenant :au rez-de-jardin : deux appartements,au rez-de-chaussée : quatre appartements,au premier étage : quatre appartements ;Figurant ainsi au cadastre :
Section IR N°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 03 a 95 ca
ADRESSE POSTALE
L’adresse postale du BIEN objet des présentes est la suivante : [Adresse 8] à [Localité 7]
DESIGNATION DES BIENS ET DROITS IMMOBILIERS
Lot numéro sept (7)
Un appartement situé au rez-de-chaussée, auquel on accède par un escalier situé au numéro [Adresse 9], composé de :
Un séjour, une cuisine, deux chambres, un water closet.La jouissance exclusive et perpétuelle d'une terrasse au droit dudit appartement, avec les parties communes afférentes audit lot, telles qu'elles résultent des usages et de la loi, non déterminées.
Mention de la superficie de la partie privative – Application
La superficie de la partie privative des lots de copropriété soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de :
47,99 M² pour le lot numéro SEPT (7).
ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET REGLEMENT DE COPROPRIETE
L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet :
d’un état descriptif de division établi aux termes d'un acte reçu par Maître [G] notaire à [Localité 8] le 27 mars 1991 publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 avril 1991, volume 1991P, numéro 3456.d’un état descriptif de division et règlement de copropriété aux termes d'un acte reçu par Maître [G], notaire à [Localité 8] le 25 mai 1993 et les 27 mai 1993 et 24 août 1993, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 21 septembre 1994 et 19 décembre 1994, et 18 avril et 29 juin 1994, volume 1993P, numéro 6146.Une attestation rectificative a été établie par le notaire le 21 décembre 1993 et publiée au service de la publicité foncière le 18 avril 1994 et 29 juin 1994 volume 1993P numéro 8862.
Une attestation rectificative a été établie par le notaire le 14 avril 1994 et publiée au service de la publicité foncière le 18 avril 1994 et 29 juin 1994 volume 1994P numéro 3088.
Une attestation rectificative a été établie par le notaire le 24 juin 1994 et publiée au service de la publicité foncière le 29 juin 1994 volume 1994P numéro 5320.
L'état descriptif de division - règlement de copropriété a été modifié :
aux termes d'un acte reçu par Maître [M] [I], notaire à [Localité 5] le 13 décembre 2000, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 31 janvier 2001, volume 2001P, numéro 974.Origine de propriété :
Acquisition suivant acte reçu par Maître [J] [G] notaire à [Localité 8] le 16 mai 1991, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1
est acquise par les époux Monsieur [C] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] moyennant le versement de la somme de 150.000,00 €
Condamner Monsieur [P] [E] à venir régulariser par acte authentique avec Monsieur [C] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] la vente par devant notaire, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir ;Juger que, faute pour les requis de s’exécuter dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le Jugement rendu tiendra lieu d’acte de vente et vaudra titre de propriété ;Ordonner en ce cas la publication au bureau de la Conservation des hypothèques territorialement compétent ;Condamner Monsieur [P] [E] au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre des dommages et intérêts au bénéfice de Monsieur [C] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] ;Condamner Monsieur [P] [E] au paiement de la somme de 6.000,00 € au titre des dommages et intérêts au bénéfice de la société AGENCE [R] ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [P] [E] au paiement de la somme de 2.500,00 € Monsieur [C] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] et la même somme au bénéfice de la société AGENCE [R] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [P] [E] demande au Tribunal, au visa des dispositions de la loi HOGUET, loi n° 70-7 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 janvier 1972, des articles 6 et 7 de la loi HOGUET, 51, 73, 78 et 92 du décret HOGUET, de :
DECLARER, sur la forme, nul et de nul effet, le mandat de vente donné par Monsieur [E] à l'Agence [R] ;Au fond :
JUGER que l’expression du consentement de Monsieur [E] à la vente de son appartement du [Adresse 8] à [Localité 5], n’a jamais été exprimée, aucun accord de sa part sur la chose et sur le prix n’étant caractérisée ;DEBOUTER purement et simplement les époux [N] de leurs demandes, ainsi que l’Agence [R] ;CONDAMNER les trois demandeurs, solidairement, à payer à Monsieur [E] une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en raison du préjudice moral subi par celui-ci ;CONDAMNER les mêmes, solidairement, à payer à Monsieur [E] une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Au besoin :
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sauf à rappeler qu’elle l’est de droit ;CONDAMNER les demandeurs, solidairement, aux entiers dépens de l’instance directement distraits au profit de Me Christian BROCAS, avocat au Barreau d’Annecy, sur son affirmation de droit.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 janvier 2026 par ordonnance du 6 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande relative à la vente

Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, M. et Mme [N] et l'agence [R] exposent qu'en vue de la vente de son appartement à [Localité 5], M. [E] a donné mandat de vente à la société [R] le 9 mai 2024.
Ils font valoir qu'un accord sur la chose et sur le prix est intervenu le 21 mai 2024 pour un prix de 150 000 €, comprenant une commission de 6 000 € TTC.
M. [E] ayant ensuite refusé de se présenter devant notaire en vue de la signature de l'avant contrat, les demandeurs sollicitent que la vente soit déclarée parfaite et que le défendeur soit condamné à se rendre devant notaire pour régulariser l'acte.

En réponse, M. [E] estime d'une part que le mandat le liant à l'agence [R] est nul et d'autre part, qu'il n'a pas donné son consentement.


Sur la nullité du mandat

M. [E] se fonde sur la loi n°70-7 du 2 janvier 1970 et invoque plusieurs causes de nullité du mandat signé auprès de l'agence [R].
Il relève, sur le fondement des articles 6 et 7 de cette loi, que :
 ne figurent pas au mandat les modalités selon lesquelles le mandataire rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée ; le mandat n'est pas reporté au registre prévu à l'article 51 du décret n°2015-502 du 19 juin 2015, il ajoute que le mandat indique en page 16 qu'il ne porte pas de numéro ; le mandat est stipulé avoir été fait en un seul exemplaire en page 11, alors qu'il est indiqué ensuite « dont l'un est remis au mandant qui le reconnaît et l'autre est conservé par le mandataire », concluant ainsi que le mandat n'a pas été établi en deux exemplaires et que le mandataire n'en a jamais reçu copie, en violation des dispositions de l'article 1375 du code civil ; le formulaire de rétractation obligatoire conformément à l'article L.220-25 du code de la consommation n'est pas conforme à la loi en ce qu'il ne vise pas le délai de 14 jours prévu à l'article L.221-20 du même code ; il est ajouté que ce formulaire n'a pas été remis à M. [E] qui n'a pas reçu de copie du mandat ; Mme [B] est qualifiée de représentante légale de l'agence [R], mais n'est pas dûment habilitée, aucune pièce n'étant versée à ce sujet ; le prix de vente n'est pas fixé de manière certaine puisqu'il est stipulé dans le mandat un prix de 180 000 € « HAI », cet acronyme ne permettant pas de déterminer le prix de manière certaine.Tout d'abord, s'agissant du moyen tiré de l'absence des modalités selon lesquelles le mandataire rend compte au mandat des actions effectuées pour son compte selon une périodicité déterminée : comme le relèvent les demandeurs, ces modalités sont indiquées en page 8 du mandat. Il est en effet stipulé que « Pendant la durée de l'exclusivité et à compter de la date de signature du présent mandat, le MANDATAIRE tiendra le MANDANT informé de la réalisation de ses actions de communication mensuellement par mail ». Il est ajouté s'agissant du suivi des actions de communication que pendant toute la durée du mandat, le mandataire, suivant chaque visite, réalisera un compte rendu en indiquant l'identité et les observations du prospect, qu'il transmettra ; suivant sa réception, toute offre ou proposition écrite sur les biens désignés et dont il sera destinataire, etc... Il est ainsi renvoyé à la page 8 pour la lecture des modalités.

M. [E] relève ensuite que le mandat n'est pas reporté au registre prévu à cet effet et qu'il est indiqué en page 16 qu'il ne porte pas de numéro. Le numéro du mandat figure toutefois sur la page de couverture du mandat.

Il est encore relevé qu'en page 11, il est précisé que le mandat a été réalisé en un seul exemplaire alors qu'il est ensuite ajouté « dont l'un est remis au MANDANT qui le reconnaît et l'autre conservé par le MANDATAIRE ». M. [E] considère qu'il s'agit d'une violation de l'article 1375 du code civil. Toutefois cet article précise que celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut opposer le défaut de la pluralité d'originaux ou de la mention de leur nombre.
Or, il est démontré que M. [E] a transmis un courriel à l'agence [R], par l'intermédiaire de Mme [B], selon lequel il acceptait l'offre à 150 000 €. Maître [T], notaire de M. [E], a par ailleurs transmis à l'agence [R] le titre de propriété du défendeur le 23 mai 2024. Ces éléments démontrent une exécution du contrat, même partielle.
De plus, M. [E] a apposé sa signature avec la mention « lu et approuvé » juste après la phrase selon laquelle un exemplaire a été remis au mandant qui le reconnaît, et l'autre conservé par le mandataire.

M. [E] évoque ensuite que le formulaire de rétractation obligatoire prévu à l'article L.220-25 du code de la consommation n'est pas conforme à la loi, ne visant pas le délai de 14 jours et qu'en outre, ce formulaire n'a pas été remis à M. [E].
Or, le mandat de vente comporte bien un paragraphe « Droit de rétractation » qui indique expressément le délai de 14 jours. Le formulaire de rétractation y figure également et aucun texte n'impose que ce délai soit à nouveau repris dans ledit formulaire. Par ailleurs, M. [E] indique que le formulaire ne lui a pas été remis. Toutefois le formulaire est bien intégré au mandat de vente et M. [E] a apposé sa signature après la mention selon laquelle un exemplaire lui avait été remis.
Dès lors aucune nullité n'est encourue de ce chef.

M. [E] indique ensuite que le nom de Mme [B] figure dans le mandat de vente en qualité de représentante légale de l'agence [R] alors qu'elle n'est pas habilitée. Néanmoins c'est le nom de M. [U] qui figure en page 2 comme étant le représentant légal de l'agence, titulaire de la carte professionnelle. La Cour de cassation rappelle à ce titre que l'agent titulaire de la carte professionnelle a la faculté de déléguer à un agent négociateur le pouvoir de signer le mandat. En l'espèce ce pouvoir a été délégué à Mme [B], mentionnée comme représentant M. [U].

Enfin, M. [E] expose que le prix de vente n'est pas fixé de manière certaine puisqu'il est stipulé un prix « HAI » sans que cet acronyme ne permette de déterminer le prix.
Le paragraphe suivant indique qu'en cas de réalisation de l'opération, le mandataire aura droit à une rémunération de 4% du prix de vente tel que fixé à la clause prix. Dès lors, même si M. [E] ignorait la signification de l'acronyme « HAI », la clause suivante permettait de comprendre que le prix de vente s'entendait du prix mentionné, réduit de 4% de frais d'agence.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, M. [E] ne démontre pas que le mandat de vente serait nul. Sa demande en nullité sera donc rejetée.
Sur la rencontre des volontés

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l'espèce, les demandeurs font valoir que M. [E] a accepté leur offre pour un prix de 150 000 €, qu'il y a dès lors accord sur la chose et sur le prix.
Cet élément résulte d'un courriel de M. [E] ainsi rédigé :
« bon pour accord
acceptation de l'offre à 150.000 E
Le propriétaire
[P] degrange ».

La date de ce courriel ne figure pas sur le document. Par ailleurs, ce courriel est envoyé en réponse au courriel de Mme [B], daté du 21 mai 2024, indiquant au défendeur :
« Je viens d'avoir un retour de l'acquéreur, ils ont réfléchis avec sa compagne à votre contre proposition à 160
Nous avons longuement discuter ensemble et nous avons trouver un compromis, ils sont prêt à faire un dern
Je pense que cette nouvelle proposition mérite votre attention, de plus nous avons reçu qu'une seule deman
Dans l'attente de votre retour (...) ».

La fin des phrases est tronquée dans le document remis au Tribunal. Il est permis de supposer que M. et Mme [N] ont entendu faire une proposition à hauteur de 150 000 € mais le courriel n'est pas produit en intégralité.
En tout état de cause, aucune condition suspensive n'est mentionnée. Même si la fin des phrases n'apparaît pas, aucune phrase ne fait état d'une quelconque condition.
Or le projet de compromis versé aux débats comporte en page 13 une condition suspensive relative au changement de la structure en bois de la terrasse. Aucune pièce ne démontre que cette condition a été portée à la connaissance de M. [E] et qu'il s'est ainsi engagé en connaissance de cause – étant rappelé que le prix proposé à M. [E] n'est pas non plus démontré en l'état de la pièce produite.

Les demandeurs indiquent que la condition est inopposable puisque le compromis n'a pas été signé. Toutefois ils sollicitent en justice la vente forcée du bien et qu'il soit ainsi déclaré que la vente est parfaite, alors que M. [E] n'avait pas connaissance de l'existence d'une condition suspensive lorsqu'il a donné son accord. Il lui est ensuite reproché de ne pas s'être rendu chez le notaire en vue de la signature du compromis alors que l'existence d'une condition suspensive est un élément de nature à modifier l'économie du contrat.

En conséquence, les pièces versées aux débats ne démontrent pas que la vente est parfaite.

L'ensemble des demandes formulées par M. et Mme [N] seront ainsi rejetées, en ce compris les demandes en dommages et intérêts fondées sur le refus de vente de M. [E].


Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

M. [E] sollicite la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en raison du préjudice moral subi.

M. [E] ne démontre pas quelle serait la faute commise par les demandeurs qui serait constitutive d'un abus du droit d'ester en justice.

La demande sera en conséquence rejetée.


Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, M. et Mme [N] et l'agence [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Christian BROCAS, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.


Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [N] et l'agence [R] seront condamnés in solidum à verser à M. [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.
Les demandes formulées à ce titre par M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] seront rejetées.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en nullité du mandat de vente soulevée par M. [P] [E] ;

REJETTE la demande tendant à déclarer la vente parfaite, formulée par M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R], ainsi que les demandes subséquentes ;

REJETTE les demandes en dommages et intérêts formulées par M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par M. [P] [E] ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] à verser à M. [P] [E] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formulées par M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Christian BROCAS, avocat, à recouvrer directement contre M. [C] [N], Mme [V] [O] épouse [N] et la SARL AGENCE [R] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés


LE GREFFIER LA PRESIDENTE