Tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre civile, 17 juin 2025, n° 23/00485

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022, Mme [Y] [I] a donné mandat à la Sas [...] de vendre un appartement sis à [Localité 1] au prix de 429 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge du vendeur, ayant été fixée à la somme de 28 000 euros. 

Par acte d’engagement en date du 7 novembre 2022, M. [A] [S] et Mme [O] [S] se sont portés acquéreur du bien au prix de vente.

Par courrier du 12 décembre 2022, Mme [I] a indiqué à la Sas [...] qu’elle renonçait à vendre son bien. 

Aux termes d’une attestation établie le 23 décembre 2022, Mme [I] a reconnu devoir à la [D] [Z], responsable de l’agence, la somme de 17 000 euros pour prestation de service.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 24 janvier 2023, la Sas [...] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [I] de lui régler la somme de 17 000 euros.


Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la Sas [...] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, de la voir condamner à lui verser la somme de 28 000 euros.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2023.

Par jugement avant-dire droit en date du 10 novembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée et les débats ont été réouverts afin de permettre à Mme [I] de déposer ses conclusions.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la Sas [...] demande au tribunal de :
- débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,
- condamner Mme [I] à lui verser la somme de 28 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 24 janvier 2023, au titre du préjudice subi,
- condamner Mme [I] à lui verser la somme de 2 000,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [I] aux entiers frais et dépens,
- rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la Sas [...] soutient, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, pour l’essentiel :
- qu’en vertu d’une jurisprudence constante, l’agent immobilier a droit à la réparation de son préjudice constitué par la perte de ses honoraires s’il rapporte la preuve d’une faute de son mandant ayant empêché la réalisation de la vente,
- qu’elle a parfaitement accompli ses obligations puisqu’elle a trouvé un acquéreur au prix indiqué au mandat de vente deux semaines après la conclusion du mandat,
- que la vente n’a pu aboutir qu’en raison du refus injustifié de Mme [I], de sorte que celle-ci a manqué à son obligation de bonne foi,
- qu’elle a reconnu avoir manqué à ses obligations contractuelles par courrier du 23 décembre 2022, ce qui constitue un aveu judiciaire de sa responsabilité,
- que le refus de Mme [I] a également porté atteinte à son image,
- que Mme [I] ne démontre pas que le mandat de vente aurait été conclu hors établissement, étant précisé qu’il résulte des stipulations dudit contrat que celui-ci a été conclu à [Localité 2], siège de la Sas [...], alors que Mme [I] demeure à [Localité 1],
- que l’exemplaire produit par Mme [I] n’est pas signé par ses soins de sorte qu’elle ne peut pas prétendre qu’il s’agit de l’original et que ce document n’a aucune force probante,
- qu’elle verse l’exemplaire signé par Mme [I] sur lequel la mention “hors établissement” a bien été biffée,
- que la case selon laquelle le mandant reconnaît avoir reçu le formulaire de rétractation n’a pas été cochée, un tel formulaire n’étant pas obligatoire lorsque le contrat n’a pas été conclu hors établissement,
- que Mme [B] [C] a attesté le 3 décembre 2024 avoir vu Mme [I] à l’agence de la Sas [...] afin de signer le mandat de vente, cette attestation étant précise, contrairement aux attestations produites par Mme [I],
- que l’attestation établie par Mme [T] ne permet pas d’établir que la gérante de la Sas [...] se serait rendue au domicile de Mme [I] et se borne à retranscrire les déclarations de la défenderesse, tout comme l’attestation de Mme [G],
- que Mme [I] n’établit pas davantage qu’elle aurait souffert d’une altération de son discernement.


Par conclusions signifiées par Rpva le 10 janvier 2025, Mme [I] sollicite du tribunal de :
- débouter la société [...] de ses fins, moyens et conclusions,
- condamner la société [...] au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société [...] aux frais et dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] fait valoir, en substance :
- que les deux originaux du mandat ne sont pas identiques, puisque la mention hors établissement a été biffée sur l’exemplaire détenu par la Sas [...] mais ne l’a pas été sur son exemplaire, de sorte qu’en vertu de l’article 1375 du code civil, le mandat n’a pas été valablement conclu, étant précisé qu’il importe peu qu’elle n’ait pas signé l’exemplaire qu’elle détient, puisqu’il est revêtu de la signature de la gérante de la Sas [...], 
- qu’en vertu de l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé,
- que le mandat de vente conclu avec la Sas [...] a été signé à son domicile de sorte qu’il a été conclu hors établissement et que les dispositions de l’article L.221-1 du code de la consommation, qui imposent au professionnel d’informer le consommateur de son droit de rétractation, n’ont pas été respectées de sorte qu’elle bénéficiait d’un délai supplémentaire de douze mois pour se rétracter, délai dans lequel est intervenue la rétractation par courrier du 13 décembre 2022,
- que l’écrit du 23 décembre 2022 lui a été dicté par la gérante de la société [...] venue à son domicile, ainsi que cela résulte des attestations établies par Mme [Q] [T] et Mme [F] [G],
- qu’en vertu de la loi Hoguet, l’agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission qu’une fois l’acte authentique de vente signé.


Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

Motifs

MOTIFS


Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sas [...]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Il est constant que, sur le fondement de ce texte, l’agent immobilier auquel aucune commission n’est due lorsque la vente n’est pas effectivement conclue alors qu’il a concouru à l’opération, peut prétendre à des dommages et intérêts s’il prouve une faute de son mandant qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient à la Sas [...] d’apporter la preuve d’un comportement fautif du mandant l’ayant privée de la réalisation de la vente (1re Civ., 9 décembre 2010, pourvoi n° 09-66.288).


Sur la validité du contrat de mandat

En vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 1375 du code civil, “L'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.
Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits”.

Il est constant que l’inobservation de l'article 1375 n'entraîne pas la nullité de la convention, mais prive seulement de sa force l'acte considéré comme moyen de preuve (Cass. civ., 15 janv. 1946).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, sur le contrat de mandat conclu le 27 septembre 2022 produit par la Sas [...], la mention “hors établissement” a été biffée, alors que cette mention demeure sur le contrat de mandat produit par Mme [I].

La Sas [...] soutient, en vain, que l’exemplaire versé aux débats par Mme [I] n’est pas un exemplaire original alors que le contrat synallagmatique doit être établi en autant d’exemplaire qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct et que le fait que l’exemplaire en possession de Mme [I] soit dépourvu de sa signature n’affecte pas la validité de cet acte, puisqu’ainsi que le rappelle la défenderesse, il suffit que l’exemplaire détenu par une partie porte la signature de l’autre, étant par ailleurs observé que le document produit par Mme [I] supporte la signature de Mme [Z] ainsi que le cachet de la société [...] en original.

Si la comparaison de ces deux documents fait apparaître qu’ils ne sont pas identiques, s’agissant de la mention “hors établissement”, cette non-conformité n’a pas pour effet d’invalider le contrat, mais seulement d’en affecter sa valeur probante.

Dès lors, Mme [I] n’est pas fondée à arguer du défaut de concordance des deux exemplaires du contrat pour soutenir que le contrat n’est pas valable.


Sur le délai de rétractation

Aux termes des articles L.221-1, L.221-5 et L.221-18 du code de la consommation, dans les contrats conclus hors établissement, c’est-à-dire dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, le professionnel doit fournir au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les conditions, le délai et les modalités d'exercice du droit de rétractation de quatorze jours à compter de la conclusion du contrat, ainsi que le formulaire type de rétractation.

L’article L.221-20 du même code précise le délai de rétractation est prolongé de douze mois à l’expiration du délai de rétractation initial lorsque les informations relatives au droit de rétractation n’ont pas été fournies au consommateur dans les conditions prévues à l’article L.221-5 du code de la consommation.

En vertu de l’article 1368 du code civil, à défaut de dispositions ou de conventions contraires, le juge règle les conflits de preuve par écrit en déterminant par tout moyen le titre le plus vraisemblable. 

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les deux exemplaires du contrat produits par les parties sont contradictoires, l’un mentionnant que le contrat de mandat a été conclu hors établissement, l’autre supportant une rayure sur la mention “hors établissement”.

Dès lors, il s’agit d’un conflit de preuves littérales qui doit être réglé par le tribunal, et non d’une ambiguité qui devrait être interprétée par le juge de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 1190 du code civil invoquées par Mme [I].

A cet égard, les deux exemplaires produits par les parties supportent la mention “fait à [Localité 2]” étant observé que la société [...] y a son siège, alors que Mme [I], qui soutient que le mandat a été conclu à son domicile, réside à [Localité 1]. 

En outre, la Sas [...] produit l’attestation établie le 3 décembre 2024 par Mme [B] [C] aux termes de laquelle la secrétaire de la gérante atteste que Mme [I] est venue à l’agence le 27 septembre 2022 pour signer la vente de son appartement.

Si Mme [C] présente un lien de subordination avec la demanderesse, force est de constater que ces déclarations corroborent la mention du lieu de conclusion du contrat figurant sur les deux exemplaires produits.

Par ailleurs, seul l’exemplaire détenu par la société [...] est revêtu de la signature des deux parties, contrairement à l’exemplaire détenu par Mme [I], étant observé que celle-ci a apposé la mention “Lu et approuvé Bon pour mandat” et sa signature immédiatement au-dessous de l’indication de la ville de [Localité 2] comme étant le lieu de conclusion du contrat.

Dès lors, il convient de retenir que le contrat produit par la Sas [...] doit prévaloir de sorte que, le contrat n’ayant pas été conclu hors établissement, les dispositions des articles L.221-1 et suivants du code de la consommation relatives au droit de rétractation ne trouvent pas à s’appliquer.


Si la société [...] n’a pas rayé les mentions relatives au droit de rétractation, force est de constater qu’il est précisé, aux termes des conditions générales du contrat, que le droit de rétractation s’applique aux contrats conclus à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement de sorte que la société [...] n’a pas entendu se soumettre volontairement aux dispositions de l’article L.221-18 et L.221-21 du code de la consommation en s’abstenant de rayer ces mentions.

Le moyen selon lequel la demanderesse aurait frauduleusement modifié l’exemplaire en sa possession en rayant la mention “hors établissement” est inopérant, Mme [I] ne rapportant pas la preuve de cette affirmation. 

Si Mme [I] produit un certificat médical établi par le Dr [U] le 6 décembre 2022 et une ordonnance en date du 15 novembre 2022, ces éléments sont insuffisants pour établir une diminution de sa mobilité ou une altération de ses facultés de discernement à la date de conclusion du contrat de mandat, le 27 septembre 2022. 

Enfin, les attestations établies par Mme [Q] [T] et Mme [F] [G], qui se bornent à reprendre les déclarations de Mme [I] et à faire état de la présence d’une dame brune sortant de l’ascenseur ne permettent pas d’établir que le courrier du 23 décembre 2022 aurait été rédigé sous la contrainte de la gérante de la société [...], étant relevé, au demeurant, que la demanderesse ne fonde pas ses demandes sur ce document, mais sur le contrat de mandat.

Par conséquent, Mme [I] n’est pas fondée à se prévaloir du non respect des dispositions de l’article L.221-1 et suivants du code de la consommation.


Sur le comportement fautif du mandant

En l’espèce, aux termes de l’acte d’engagement du 7 novembre 2022, M. [A] [S] et Mme [O] [S] se sont engagés à acquérir le bien sis à [Localité 1] au prix demandé de 429 000 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il s’en évince que si la Sas [...] a accompli les diligences qui lui incombaient en vertu du contrat de mandat en trouvant un acquéreur pour le bien visé au contrat au prix demandé par Mme [I], celle-ci ne rapporte toutefois pas la preuve que le comportement de Mme [I] l’a privée de la réalisation de la vente, l’engagement ayant été contracté par les époux [S] sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, étant observé que la Sas [...] ne produit aucun document susceptible d’établir que la condition suspensive aurait pu être réalisée. 

Dès lors, si la Sas [...] apporte la preuve de la faute commise par Mme [I], elle ne justifie pas du lien de causalité direct entre la faute et son préjudice résultant de la perte de la commission.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la Sas [...] sera rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [I]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder l’instance ou de décourager la partie adverse. Le principe du droit d'agir implique qu’il ne suffise pas que la décision judiciaire retienne le caractère infondé des prétentions pour caractériser l'abus de l'exercice du droit. 

En l’espèce, Mme [I] n’apporte la preuve d’aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière imputable à la Sas [...] de sorte que sa demande ne peut pas prospérer.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [I] sera rejetée.


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sas [...], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

La Sas As Immo sera également condamné à payer à Mme [I], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la Sas [...], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,


REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la Sas [...] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] [I] ;

CONDAMNE la Sas [...] à verser à Mme [Y] [I] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sas [...], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [...] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement. 


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
----------------------------
Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 23/00485 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ILSV

KG/BD
République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 17 juin 2025
Dans la procédure introduite par :

S.A.S. AS IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

Madame [Y] [I]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pascale LAMBERT de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

- partie défenderesse -


CONCERNE : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé
 
Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :













EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022, Mme [Y] [I] a donné mandat à la Sas [...] de vendre un appartement sis à [Localité 1] au prix de 429 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge du vendeur, ayant été fixée à la somme de 28 000 euros. 

Par acte d’engagement en date du 7 novembre 2022, M. [A] [S] et Mme [O] [S] se sont portés acquéreur du bien au prix de vente.

Par courrier du 12 décembre 2022, Mme [I] a indiqué à la Sas [...] qu’elle renonçait à vendre son bien. 

Aux termes d’une attestation établie le 23 décembre 2022, Mme [I] a reconnu devoir à la [D] [Z], responsable de l’agence, la somme de 17 000 euros pour prestation de service.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 24 janvier 2023, la Sas [...] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [I] de lui régler la somme de 17 000 euros.


Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la Sas [...] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, de la voir condamner à lui verser la somme de 28 000 euros.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2023.

Par jugement avant-dire droit en date du 10 novembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée et les débats ont été réouverts afin de permettre à Mme [I] de déposer ses conclusions.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la Sas [...] demande au tribunal de :
- débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,
- condamner Mme [I] à lui verser la somme de 28 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 24 janvier 2023, au titre du préjudice subi,
- condamner Mme [I] à lui verser la somme de 2 000,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [I] aux entiers frais et dépens,
- rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, la Sas [...] soutient, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, pour l’essentiel :
- qu’en vertu d’une jurisprudence constante, l’agent immobilier a droit à la réparation de son préjudice constitué par la perte de ses honoraires s’il rapporte la preuve d’une faute de son mandant ayant empêché la réalisation de la vente,
- qu’elle a parfaitement accompli ses obligations puisqu’elle a trouvé un acquéreur au prix indiqué au mandat de vente deux semaines après la conclusion du mandat,
- que la vente n’a pu aboutir qu’en raison du refus injustifié de Mme [I], de sorte que celle-ci a manqué à son obligation de bonne foi,
- qu’elle a reconnu avoir manqué à ses obligations contractuelles par courrier du 23 décembre 2022, ce qui constitue un aveu judiciaire de sa responsabilité,
- que le refus de Mme [I] a également porté atteinte à son image,
- que Mme [I] ne démontre pas que le mandat de vente aurait été conclu hors établissement, étant précisé qu’il résulte des stipulations dudit contrat que celui-ci a été conclu à [Localité 2], siège de la Sas [...], alors que Mme [I] demeure à [Localité 1],
- que l’exemplaire produit par Mme [I] n’est pas signé par ses soins de sorte qu’elle ne peut pas prétendre qu’il s’agit de l’original et que ce document n’a aucune force probante,
- qu’elle verse l’exemplaire signé par Mme [I] sur lequel la mention “hors établissement” a bien été biffée,
- que la case selon laquelle le mandant reconnaît avoir reçu le formulaire de rétractation n’a pas été cochée, un tel formulaire n’étant pas obligatoire lorsque le contrat n’a pas été conclu hors établissement,
- que Mme [B] [C] a attesté le 3 décembre 2024 avoir vu Mme [I] à l’agence de la Sas [...] afin de signer le mandat de vente, cette attestation étant précise, contrairement aux attestations produites par Mme [I],
- que l’attestation établie par Mme [T] ne permet pas d’établir que la gérante de la Sas [...] se serait rendue au domicile de Mme [I] et se borne à retranscrire les déclarations de la défenderesse, tout comme l’attestation de Mme [G],
- que Mme [I] n’établit pas davantage qu’elle aurait souffert d’une altération de son discernement.


Par conclusions signifiées par Rpva le 10 janvier 2025, Mme [I] sollicite du tribunal de :
- débouter la société [...] de ses fins, moyens et conclusions,
- condamner la société [...] au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société [...] aux frais et dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] fait valoir, en substance :
- que les deux originaux du mandat ne sont pas identiques, puisque la mention hors établissement a été biffée sur l’exemplaire détenu par la Sas [...] mais ne l’a pas été sur son exemplaire, de sorte qu’en vertu de l’article 1375 du code civil, le mandat n’a pas été valablement conclu, étant précisé qu’il importe peu qu’elle n’ait pas signé l’exemplaire qu’elle détient, puisqu’il est revêtu de la signature de la gérante de la Sas [...], 
- qu’en vertu de l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé,
- que le mandat de vente conclu avec la Sas [...] a été signé à son domicile de sorte qu’il a été conclu hors établissement et que les dispositions de l’article L.221-1 du code de la consommation, qui imposent au professionnel d’informer le consommateur de son droit de rétractation, n’ont pas été respectées de sorte qu’elle bénéficiait d’un délai supplémentaire de douze mois pour se rétracter, délai dans lequel est intervenue la rétractation par courrier du 13 décembre 2022,
- que l’écrit du 23 décembre 2022 lui a été dicté par la gérante de la société [...] venue à son domicile, ainsi que cela résulte des attestations établies par Mme [Q] [T] et Mme [F] [G],
- qu’en vertu de la loi Hoguet, l’agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission qu’une fois l’acte authentique de vente signé.


Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.


MOTIFS


Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sas [...]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Il est constant que, sur le fondement de ce texte, l’agent immobilier auquel aucune commission n’est due lorsque la vente n’est pas effectivement conclue alors qu’il a concouru à l’opération, peut prétendre à des dommages et intérêts s’il prouve une faute de son mandant qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient à la Sas [...] d’apporter la preuve d’un comportement fautif du mandant l’ayant privée de la réalisation de la vente (1re Civ., 9 décembre 2010, pourvoi n° 09-66.288).


Sur la validité du contrat de mandat

En vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 1375 du code civil, “L'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.
Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits”.

Il est constant que l’inobservation de l'article 1375 n'entraîne pas la nullité de la convention, mais prive seulement de sa force l'acte considéré comme moyen de preuve (Cass. civ., 15 janv. 1946).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, sur le contrat de mandat conclu le 27 septembre 2022 produit par la Sas [...], la mention “hors établissement” a été biffée, alors que cette mention demeure sur le contrat de mandat produit par Mme [I].

La Sas [...] soutient, en vain, que l’exemplaire versé aux débats par Mme [I] n’est pas un exemplaire original alors que le contrat synallagmatique doit être établi en autant d’exemplaire qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct et que le fait que l’exemplaire en possession de Mme [I] soit dépourvu de sa signature n’affecte pas la validité de cet acte, puisqu’ainsi que le rappelle la défenderesse, il suffit que l’exemplaire détenu par une partie porte la signature de l’autre, étant par ailleurs observé que le document produit par Mme [I] supporte la signature de Mme [Z] ainsi que le cachet de la société [...] en original.

Si la comparaison de ces deux documents fait apparaître qu’ils ne sont pas identiques, s’agissant de la mention “hors établissement”, cette non-conformité n’a pas pour effet d’invalider le contrat, mais seulement d’en affecter sa valeur probante.

Dès lors, Mme [I] n’est pas fondée à arguer du défaut de concordance des deux exemplaires du contrat pour soutenir que le contrat n’est pas valable.


Sur le délai de rétractation

Aux termes des articles L.221-1, L.221-5 et L.221-18 du code de la consommation, dans les contrats conclus hors établissement, c’est-à-dire dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, le professionnel doit fournir au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les conditions, le délai et les modalités d'exercice du droit de rétractation de quatorze jours à compter de la conclusion du contrat, ainsi que le formulaire type de rétractation.

L’article L.221-20 du même code précise le délai de rétractation est prolongé de douze mois à l’expiration du délai de rétractation initial lorsque les informations relatives au droit de rétractation n’ont pas été fournies au consommateur dans les conditions prévues à l’article L.221-5 du code de la consommation.

En vertu de l’article 1368 du code civil, à défaut de dispositions ou de conventions contraires, le juge règle les conflits de preuve par écrit en déterminant par tout moyen le titre le plus vraisemblable. 

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les deux exemplaires du contrat produits par les parties sont contradictoires, l’un mentionnant que le contrat de mandat a été conclu hors établissement, l’autre supportant une rayure sur la mention “hors établissement”.

Dès lors, il s’agit d’un conflit de preuves littérales qui doit être réglé par le tribunal, et non d’une ambiguité qui devrait être interprétée par le juge de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 1190 du code civil invoquées par Mme [I].

A cet égard, les deux exemplaires produits par les parties supportent la mention “fait à [Localité 2]” étant observé que la société [...] y a son siège, alors que Mme [I], qui soutient que le mandat a été conclu à son domicile, réside à [Localité 1]. 

En outre, la Sas [...] produit l’attestation établie le 3 décembre 2024 par Mme [B] [C] aux termes de laquelle la secrétaire de la gérante atteste que Mme [I] est venue à l’agence le 27 septembre 2022 pour signer la vente de son appartement.

Si Mme [C] présente un lien de subordination avec la demanderesse, force est de constater que ces déclarations corroborent la mention du lieu de conclusion du contrat figurant sur les deux exemplaires produits.

Par ailleurs, seul l’exemplaire détenu par la société [...] est revêtu de la signature des deux parties, contrairement à l’exemplaire détenu par Mme [I], étant observé que celle-ci a apposé la mention “Lu et approuvé Bon pour mandat” et sa signature immédiatement au-dessous de l’indication de la ville de [Localité 2] comme étant le lieu de conclusion du contrat.

Dès lors, il convient de retenir que le contrat produit par la Sas [...] doit prévaloir de sorte que, le contrat n’ayant pas été conclu hors établissement, les dispositions des articles L.221-1 et suivants du code de la consommation relatives au droit de rétractation ne trouvent pas à s’appliquer.


Si la société [...] n’a pas rayé les mentions relatives au droit de rétractation, force est de constater qu’il est précisé, aux termes des conditions générales du contrat, que le droit de rétractation s’applique aux contrats conclus à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement de sorte que la société [...] n’a pas entendu se soumettre volontairement aux dispositions de l’article L.221-18 et L.221-21 du code de la consommation en s’abstenant de rayer ces mentions.

Le moyen selon lequel la demanderesse aurait frauduleusement modifié l’exemplaire en sa possession en rayant la mention “hors établissement” est inopérant, Mme [I] ne rapportant pas la preuve de cette affirmation. 

Si Mme [I] produit un certificat médical établi par le Dr [U] le 6 décembre 2022 et une ordonnance en date du 15 novembre 2022, ces éléments sont insuffisants pour établir une diminution de sa mobilité ou une altération de ses facultés de discernement à la date de conclusion du contrat de mandat, le 27 septembre 2022. 

Enfin, les attestations établies par Mme [Q] [T] et Mme [F] [G], qui se bornent à reprendre les déclarations de Mme [I] et à faire état de la présence d’une dame brune sortant de l’ascenseur ne permettent pas d’établir que le courrier du 23 décembre 2022 aurait été rédigé sous la contrainte de la gérante de la société [...], étant relevé, au demeurant, que la demanderesse ne fonde pas ses demandes sur ce document, mais sur le contrat de mandat.

Par conséquent, Mme [I] n’est pas fondée à se prévaloir du non respect des dispositions de l’article L.221-1 et suivants du code de la consommation.


Sur le comportement fautif du mandant

En l’espèce, aux termes de l’acte d’engagement du 7 novembre 2022, M. [A] [S] et Mme [O] [S] se sont engagés à acquérir le bien sis à [Localité 1] au prix demandé de 429 000 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il s’en évince que si la Sas [...] a accompli les diligences qui lui incombaient en vertu du contrat de mandat en trouvant un acquéreur pour le bien visé au contrat au prix demandé par Mme [I], celle-ci ne rapporte toutefois pas la preuve que le comportement de Mme [I] l’a privée de la réalisation de la vente, l’engagement ayant été contracté par les époux [S] sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, étant observé que la Sas [...] ne produit aucun document susceptible d’établir que la condition suspensive aurait pu être réalisée. 

Dès lors, si la Sas [...] apporte la preuve de la faute commise par Mme [I], elle ne justifie pas du lien de causalité direct entre la faute et son préjudice résultant de la perte de la commission.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la Sas [...] sera rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [I]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder l’instance ou de décourager la partie adverse. Le principe du droit d'agir implique qu’il ne suffise pas que la décision judiciaire retienne le caractère infondé des prétentions pour caractériser l'abus de l'exercice du droit. 

En l’espèce, Mme [I] n’apporte la preuve d’aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière imputable à la Sas [...] de sorte que sa demande ne peut pas prospérer.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [I] sera rejetée.


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sas [...], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

La Sas As Immo sera également condamné à payer à Mme [I], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la Sas [...], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,


REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la Sas [...] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] [I] ;

CONDAMNE la Sas [...] à verser à Mme [Y] [I] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sas [...], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [...] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement. 


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L221-1, code civil 1368, code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5, code civil 1190, code civil 1375). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 8 septembre 2026 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 24/03668

  en commun : code de la consommation L221-1, code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5, code civil 1190

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 23/12192

  en commun : code de la consommation L221-1, code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Beauvais · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02102

  en commun : code de la consommation L221-1, code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5

• 4 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03764

  en commun : code de la consommation L221-1, code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18

• 2 avril 2026 · Tribunal de commerce d'Orléans · n° J2025000019

  en commun : code de la consommation L221-1, code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18

• 21 mai 2026 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 22/04391

  en commun : code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/04552

  en commun : code de la consommation L221-21, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Coutances · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00012

  en commun : code de la consommation L221-1, code de la consommation L221-20, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-5

Mise à jour de la source le 2025-06-17T21:01:06.490Z.