Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile TGI, 28 août 2026, n° 23/00078

ARRÊT N° 26-255

CO





R.G : N° RG 23/00078 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F3VG 













S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 1]





C/



[Q]

Société CRÉATIVE S.A.R.L. D'ARCHITECTURE

Société BRIT INSURANCE LIMITED

S.A.R.L. AMILEX

S.C.C.V RÉSIDENCE [Adresse 1]

Compagnie d'assurance CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED

SOCIÉTÉ MUTUELLE D'ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)

S.A. SMA

Entreprise RUN ALU

S.A.R.L. RÉUNION PROMOTION

S.A.M.C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

S.A. LLOYD'S INSURANCE COMPANY

Compagnie d'assurance L'AUXILIAIRE

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH















RG 1èRE INSTANCE : 16/02252 











COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 28 AOÛT 2026



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 22 NOVEMBRE 2022 RG n°: 16/02252 suivant déclaration d'appel en date du 12 JANVIER 2023



APPELANTE :



S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 1]

c/o S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER [Adresse 2]

[Adresse 2]- [Localité 1]

Représentant : Me Virginie GARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION





INTIMÉES :



Madame [Z] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



Société CRÉATIVE S.A.R.L. D'ARCHITECTURE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Société BRIT INSURANCE LIMITED

c/o SAS LES LLOYD'S FRANCE [Adresse 5]

[Localité 4]



S.A.R.L. AMILEX

[Adresse 6]

[Localité 5]



S.C.C.V RÉSIDENCE [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Compagnie d'assurance CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED

suite [Adresse 7] [Localité 6]

Représentant : Me Nawal BEIKRIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION













Société SOCIÉTÉ MUTUELLE D'ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : Me Guillaume Jean Hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN,Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



S.A. SMA

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN,Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



Entreprise RUN ALU

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN,Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



S.A.R.L. RÉUNION PROMOTION

[Adresse 10]

[Localité 9]



S.A.M.C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentant : Me Estelle CHASSARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION - Représentant : Me Audrey BOUVIER, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



S.A. LLOYD'S INSURANCE COMPANY

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Me Céline CAUCHEPIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



Compagnie d'assurance L'AUXILIAIRE

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentant : Me Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES,Plaidant/Postulant,avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH

[Adresse 13]

[Localité 9]



CLÔTURE LE : 28 août 2025



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Février 2026 devant la Cour composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère





Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 28 Août 2026. 



Greffier lors des débats et de la mise a disposition : Mme Agnès CAMINADE, cadre-greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Août 2026. 



* * *

LA COUR



EXPOSÉ DU LITIGE



1- Par acte notarié du 12 mai 2008, Mme [Z] [Q] a acquis de la SCCV résidence [Adresse 1] (ci-après la SCCV) un appartement en l'état futur d'achèvement, au sein d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 14] à [Localité 5].



2- La gestion locative de l'appartement (numéro 23) a été confiée à la société GETIM IMMOBILIER.



3- Le 3 août 2010, la société GETIM IMMOBILIER a déclaré au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER, un sinistre de dégâts des eaux affectant la chambre de l'appartement, précisant qu'il avait été constaté que les infiltrations proviendraient de la terrasse du dessus.



4- Le syndic a effectué deux déclarations de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage, la SA CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) successivement le 17 décembre 2010 puis le 20 juillet 2011.



5- L'expert désigné par l'assureur dommages-ouvrage, le cabinet EURISK, a établi 3 rapports successifs, le 23 février 2011, puis le 10 novembre 2011 et enfin le 6 décembre 2011.



6- Seules les réparations en parties privatives ont donné lieu à une proposition de prise en charge pour un montant de 541, 30 euros.



7- Par lettre du 29 décembre 2011, la société GETIM IMMOBILIER a accepté cette proposition et un chèque a été adressé par l'assureur, lequel a été refusé par Mme [Z] [Q].



8- Par ordonnance de référé du 27 juin 2013, Mme [Z] [Q] a obtenu la désignation d'un expert judiciaire.



9- L'expert a remis son rapport le 29 septembre 2015.



10- Par actes d'huissier des 15 et 27 juin 2016, Mme [Z] [Q] a ensuite fait assigner la SCCV et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.



11- Par acte d'huissier du 1er décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a appelé en intervention forcée l'assureur dommages-ouvrage, lequel a lui-même assigné divers constructeurs et assureurs aux fins de garantie.



12- Les procédures ont été jointes.





13- Par jugement réputé contradictoire prononcé le 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :



" DONNE ACTE à la SA LLOYD'S INSURANCE COMPANY de ce qu'elle vient aux droits de la SAS les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES,



DÉCLARE Madame [Q] recevable et bien-fondée en ses demandes,



CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à payer à Madame [Q] la somme de 96.544,73 euros en réparation de son préjudice financier, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision,



CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] in solidum avec la société CGICE à payer à Madame [Q] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice matériel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation au fond après expertise,



DÉBOUTE le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de sa demande en garantie,



CONDAMNE la compagnie d'assurances l'AUXILIAIRE, en sa qualité d'assureur de la S.A.R.L. JPHD, à garantir la société CGICE de toute condamnation prononcée contre elle, sur justificatif de règlement,



DÉBOUTE la société CGICE du surplus de ses demandes,



CONDAMNE in solidum la société CGICE et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à payer à Madame [Q] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile,



DÉBOUTE les autres parties au litige de leur demande formulée à ce titre, ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,



CONDAMNE la société CGICE et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise. 



14- Par déclaration déposée sur le RPVA le 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a formé appel à l'encontre du dit jugement.



15- Par une ordonnance du 4 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires à l'égard de la société SMA, de la SMABTP et de la société RUN ALU.



16- La SCCV Résidence [Adresse 1], la société CRÉATIVE S.A.R.L. d'ARCHITECTURE, la société BRIT INSURANCE LIMITED, la société RÉUNION PROMOTION, la société AMILEX et la SELARL FRANKLIN BACH n'ont pas constitué avocat.



17- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 28 AOÛT 2025.



18- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 13 février 2026.











MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



19- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



" CONFIRMER le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il condamné la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE s'agissant du préjudice matériel de Madame [Z] [Q] à hauteur de 800 € ;



CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la compagnie CGICE de ses demandes pécuniaires à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;



INFIRMER le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a écarté la garantie de la SCCV [Adresse 1], promoteur et vendeur de l'immeuble au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la garantie de l'assureur CNR, LLOYD'S OF LONDON ;



INFIRMER le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a écarté la garantie de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] au titre des dommages immatériels ;



INFIRMER le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnisation du préjudice financier de Madame [Z] [Q] à la somme de 96 544,73 euros ;



Évoquant,



DÉBOUTER Madame [Q] de toute demande au titre du préjudice financier pour :



- La période d'expertise judiciaire du 27 juin 2013, date de l'ordonnance de référé désignant l'expert judiciaire au 29 septembre 2015, date du dépôt du rapport d'expertise ;



- La période postérieure aux travaux de reprise effectuée par le syndicat des copropriétaires le 16 novembre 2018.



Subsidiairement, RAMENER le montant de l'indemnisation du préjudice découlant des dommages immatériels à de plus justes proportions ;



En tout état de cause CONDAMNER in solidum la SCCV RÉSIDENCE [Adresse 1], le LLOYD'S OF LONDON et la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE, assureur dommages-ouvrage, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [Z] [Q] au titre des dommages immatériels ;



CONDAMNER in solidum tous succombant à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNER in solidum tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise ;



Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Virginie GARNIER pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. "



20- Pour l'essentiel, le syndicat des copropriétaires fait valoir :



- que la CGICE a manqué à ses obligations d'assureur dommages-ouvrages, ne missionnant son expert que tardivement et s'abstenant de conduire des investigations suffisantes ;



- que sa faute est aux causes de l'aggravation du préjudice locatif dont Mme [Q] demande réparation ;



- qu'elle doit garantir le syndicat pour les préjudices immatériels au titre de sa responsabilité contractuelle ;



- que la responsabilité de la SCCV est engagée de plein droit sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;



- que le délai couru pour la réalisation de la mesure d'expertise s'analyse comme une cause étrangère l'exonérant sur la période concernée (2 ans) de toute responsabilité à l'égard de la perte de loyers invoquée par Mme [Q];



- que les travaux sur parties commune ont été réalisés en novembre 2018 de sorte que la perte de loyers ne peut lui être imputée après le 16/ 11/ 2018 ;



21- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 7 juillet 2023 Mme [Z] [Q] demande à la cour de :



" - CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à verser à Madame [Q] la somme de 96 544,73 euros correspondant à la perte de loyers et à l'impossibilité de récupérer les charges récupérables,



- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire,



- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à verser à Madame [Q] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,



Statuant à nouveau sur ce point,



- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à verser à Madame [Z] [Q] la somme de 17.984,37 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



- Le condamner aux dépens en cause d'appel. "



22- Pour l'essentiel, Mme [Z] [Q] fait valoir : 



- que le dommage provient d'un vice de construction affectant l'étanchéité de la terrasse de l'appartement n°30, partie commune dont le Syndicat a la charge de la conservation ;



- que le syndicat a été défaillant, tardant à déclarer le sinistre à l'assureur dommages-ouvrages, puis à réaliser les travaux et enfin à entreprendre une action contre l'assureur, le promoteur et les constructeurs ;



- que les travaux réalisés par l'entreprise ORDO selon facture du 16/11/2018 sont des travaux provisoires qui auraient dû être suivis de travaux portant sur l'intégralité de la terrasse ;







- que les infiltrations ont persisté après 2018 ainsi que cela ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 24/04/2021 et d'un constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 23/06/2022 ;



- qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de répercuter sur un locataire les charges communes récupérables ;



- qu'elle a été contrainte de s'acquitter en pure perte d'une assurance PNO et de la taxe foncière ;



- qu'elle a ainsi subi un préjudice financier qu'elle est fondée à voir indemniser ;



- qu'elle est fondée à se prévaloir de l'article 10-1, al. 6 de la loi de 1965 sur les copropriétés et ainsi à être dispensée de sa quote-part liée à sa propre indemnisation ;



- que l'indemnité pour frais irrépétibles qui lui a été allouée ne couvre pas les frais qu'elle a été contrainte d'engager dans le cadre de la procédure.



23- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 10 février 2025, la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY (CGICE), demande à la cour de :



" DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;



REFORMER le jugement en ce qu'il a condamné CGICE au titre du préjudice matériel de Madame [Q] ;



Statuant de nouveau,



A titre principal,



DÉCLARER les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires et Madame [Q] irrecevables à l'encontre de CGICE,



- En l'absence de déclaration de sinistre préalable au titre de l'aggravation des désordres,

- toute déclaration étant désormais prescrite ;



A titre subsidiaire,



DÉBOUTER Madame [Q] et le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes, en les déclarant mal fondées à l'égard de CGICE, dès lors que :



- CGICE a d'ores et déjà indemnisé Madame [Q] de son préjudice matériel,

- L'aggravation du préjudice ne résulte que du défaut de diligences du Syndicat qui n'a pas engagé les travaux réparatoires nécessaires pour faire cesser les infiltrations,

- Le surplus correspond à la reprise des pièces n'ayant fait l'objet d'aucune déclaration de sinistre préalable à CGICE ;



En conséquence,



METTRE purement et simplement hors de cause, CGICE recherchée en sa qualité d'assureur " Dommages ouvrage ";



En tout état de cause,



CONFIRMER le jugement en ce qu'il a exclu l'application des garanties de CGICE au titre des préjudices immatériels de Madame [Q] ;



A titre très subsidiaire, si la Cour venait à confirmer le jugement du chef des condamnations prononcées au titre du préjudice matériel de Madame [Q],



CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné L'AUXILIAIRE prise en sa qualité d'assureur de la société PJHD à relever et garantir intégralement CGICE de toute condamnation ;



Si la Cour était amenée à infirmer ce chef de jugement et à analyser de nouveau les recours de CGICE, il lui serait alors demandé d'y faire droit et de:



CONDAMNER in solidum sur simple justification du règlement des condamnations mises à sa charge :



- La SMABTP en qualité d'assureur de la société JAM CARRELAGE,

- L'AUXILIAIRE en qualité d'assureur de la société PJHD et de la société ETAPE,

- La SCCV,

- LES SOUSCRIPTEURS DES LLOYD'S en leur qualité d'assureur CNR ;

- Le Syndicat des copropriétaires,

- La SMA SA venant aux droits de la SAGENA en sa qualité d'assureur de la société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME, maître d''uvre,

- La société RÉUNION PROMOTION en qualité de maître d'ouvrage délégué et maître d''uvre d'exécution,

- La société AMILEX intervenue en succession de la société RÉUNION PROMOTION, tant en qualité de maître d'ouvrage délégué, qu'en qualité de maître d''uvre d'exécution, et son assureur la SMABTP,

- La société RUN ALU, son mandataire, et son assureur la SMABTP,

- La société CRÉATIVE S.A.R.L. D'ARCHITECTURE qui vient désormais aux droits de la société IMAGINE ARCHITECTURE,

- La MAF, prise en sa qualité d'assureur de la société IMAGINE ARCHITECTURE (selon n° adhérent 254728D),

- BRIT INSURANCE LIMITED en qualité d'assureur des sociétés IMAGINE ARCHITECTURE et CRÉATIVE S.A.R.L. D'ARCHITECTURE selon contrat B11770366A/03/18,



à relever et garantir indemne la Compagnie d'assurances CGICE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des réclamations de Madame [Q] et du Syndicat des copropriétaires et/ou de toutes indemnités qu'elle pourrait être amenée à leur verser amiablement et ce, tant en principal qu'intérêts et frais, avec anatocisme des dits intérêts et sur simple justificatif de règlement des condamnation mises à sa charge ;



En tout état de cause,



REFORMER le jugement en ce qu'il a écarté la demande reconventionnelle de CGICE ;



Statuant de nouveau,



CONDAMNER in solidum tout succombant à rembourser à CGICE la somme de 378,91 € versée au bénéfice de Madame [Q] ;



ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;



REFORMER le jugement en ce qu'il a condamné CGICE aux frais irrépétibles de la première instance ;



REJETER toute demande de condamnation de CGICE au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNER tout succombant, sous la même solidarité, à verser à la Compagnie d'assurances CGICE la somme de 5.000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de lui laisser supporter et aux entiers dépens de la présente instance, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître BEIKRIT. "



24- Pour l'essentiel, la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY ( CGICE) fait valoir :



- que l'extension des infiltrations à l'ensemble de l'appartement et la nécessité de reprendre intégralement les embellissements en partie privative constituent une aggravation qui aurait dû donner lieu à une déclaration de sinistre spécifique ;



- qu'à défaut, les demandes sont irrecevables ;



- que plus de deux ans se sont écoulés depuis l'aggravation en sorte que la prescription de l'article L. 114- 1 du code des assurances est acquise ;



- que Mme [Q] a déjà été indemnisée au titre de la remise en état des parties privatives par le versement de la somme de 541,30 € ce qui exclut toute nouvelle condamnation de ce chef ou à tout le moins la déduction de ce qui a déjà été versé ;



- que l'extension du dommage en parties privatives est liée à la non réalisation des travaux qu'elle avait offert de prendre en charge de sorte qu'elle ne lui est pas imputable ;



- qu'elle n'est tenue par la loi que des travaux de réparation des dommages aux ouvrages de nature décennale, à l'exclusion des pertes économiques ;



- qu'aucune garantie complémentaire n'a été souscrite ;



- qu'elle n'a commis aucune faute dans la gestion du sinistre de sorte qu'elle n'encourt aucune sanction ;



- que les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs doit venir la relever de toute condamnation. 



25- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 29 septembre 2023, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY demande à la cour de :



" Observations liminaires, sur les entités concernées



DONNER ACTE à la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA de ce qu'elle vient aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES (Syndicats BEAZLEY AFB 623 et AFB 2623) ;



CONSTATER que " le LLOYD'S OF LONDON " n'est pas une compagnie d'assurance mais un marché d'assurance ;















A titre principal,



CONFIRMER le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de SAINT- DENIS DE LA RÉUNION en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation à l'encontre de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES recherchée en qualité d'assureur " Constructeur non réalisateur " suivant police n°0712CNBZ00283 ;



En conséquence,



DÉCLARER IRRECEVABLES les demandes formées ou qui seraient formées par le Syndicat des copropriétaires à l'encontre de " LLOYD'S OF LONDON " ou de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES, car nouvelles en cause d'appel ;



DÉBOUTER toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées ou qui seraient formées à l'encontre de " LLOYD'S OF LONDON " ou de la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES ;



DÉBOUTER la CGICE de sa demande formée à l'encontre de " tout succombant " au titre de son recours subrogatoire d'un montant de 378,91 €;



A titre subsidiaire,



Si par extraordinaire la Cour infirmait la décision entreprise et considérait que les garanties délivrées au titre de la police " Constructeur non réalisateur " n°0712CNBZ00283 étaient mobilisables,



DÉDUIRE de toute condamnation prononcée à l'encontre des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES aux droits desquels vient la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY le montant de la franchise contractuelle, opposable à la société SCCV RÉSIDENCE [Adresse 1];



CONDAMNER in solidum la société AMILEX, la société RÉUNION PROMOTION, la SMABTP en qualité d'assureur de la société JAM CARRELAGE et de la société AMILEX, la SMA SA en qualité d'assureur de la société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME, la Compagnie L'AUXILIAIRE en qualité d'assureur de la société PJHD, la MAF en qualité d'assureur de la société IMAGINE ARCHITECTURE, à relever et garantir les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES aux droits desquels vient la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY de toutes condamnations, tant en principal qu'intérêts et frais qui pourraient être prononcées à leur encontre dans le cadre du présent litige ;



En tout état de cause,



DÉBOUTER toute partie de ses demandes formées à l'encontre des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES aux droits desquels vient la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ou des dépens ;



CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure entre les mains des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES aux droits desquels vient la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY, outre les entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Céline CAUCHEPIN ".





26- Pour l'essentiel, la société LLOYD'S INSURANCE COMPANY fait valoir:



- que le contrat souscrit par la SCCV a été transféré à la LLOYD'S INSURANCE COMPANY SA via un Part VII transfer autorisé par la High Court (ordonnance du 25/11/2020) ;



- que la demande que le syndicat forme à son encontre en cause d'appel aux fins d'être relevé et garanti de ses condamnations est irrecevable pour être nouvelle ;



- que son contrat (CNR) couvre les "dommages à la construction" ie le coût des réparations et de la remise en état, pas les préjudices immatériels ;



- que les "embellissements" que l'assureur dommages-ouvrages a indemnisés pour la somme de 800 euros est un poste assimilé à un préjudice immatériel que sa garantie ne couvre pas ;

 

- que le dommage n'est pas imputable à son assuré la SCCV ;



- que la CGICE ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle a versé la somme de 541, 30 euros dont elle demande le remboursement à hauteur de 378, 91 euros ;

 

- que la franchise de son contrat est opposable à l'assuré ;



- que les constructeurs auxquels les dommages sont imputables doivent la relever de toute condamnation. 



27- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 14 novembre 2023, la compagnie L'Auxiliaire demande à la cour de :



" INFIRMER la décision du 22.11.2022 en ce qu'elle a condamné l'AUXILIAIRE en sa qualité d'assureur de la S.A.R.L. JPHD, à garantir la CEGICE de toute condamnation prononcée contre elle, sur justificatif de règlement ;



Confirmer pour le surplus, STATUANT DE NOUVEAU,



DÉCLARER que le domaine d'intervention de PJHD ne couvre pas les travaux d'étanchéité et donc aucunement la pose ou la mise en place d'un caniveau qui ne relève pas de ses compétences ;



JUGER que les travaux de réalisation d'un caniveau par PJHD ne sont pas couverts par le contrat passé avec la Cie AUXILIAIRE ;



DÉCLARER que les investigations menées par l'expert judiciaire sur le site n'ont pas mis en évidence un quelconque défaut de pose du caniveau susceptible de provoquer la cause des infiltrations dans ledit logement 23 ;



CONSTATER que la CGICE ne démontre pas que l'AUXILIAIRE serait tenue de garantir ETAPE en l'absence de déclaration de chantier et qu'aucune prime n'a été appliquée ni réglée pour ce chantier ;



JUGER que l'article 2 des CONDITIONS DE GARANTIE précise que concernant les travaux, ils doivent avoir été réalisés par un applicateur agréé (art. 2.1), et que l'assuré doit déclarer chaque chantier réalisé (art. 2.2) ;



Juger que par chiffre d'affaires il faut entendre le montant des encaissements correspondant aux activités assurées et recensées aux conditions particulières, figurant sur les déclarations de chantier adressées à L'AUXILIAIRE conformément à l'article 2.2 3º alinéa de la convention ;



DÉCLARER QUE la Cie AUXILIAIRE ne saurait mobiliser une quelconque garantie en contrepartie ;



EN CONSÉQUENCE



DÉBOUTER la Cie CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED de ses demandes en garantie formées abusivement contre la Compagnie AUXILIAIRE ;



LA CONDAMNER à payer à la concluante la somme de 3.000 C au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. "



28- Pour l'essentiel, la compagnie L'Auxiliaire fait valoir :



- que sa garantie couvre l'entreprise PJHD pour des activités de plomberie, pas pour la pose de caniveau de sorte qu'elle ne peut être mobilisée pour la malfaçon qui lui est reprochée ;



- qu'il n'est pas démontré que le caniveau en litige aurait été effectivement posé par PJHD ;



- qu'il n'est pas non plus établi que les infiltrations proviennent du dit ouvrage;



- que le contrat conclu avec le fournisseur MAUVILAC ne peut être mobilisé au titre de la responsabilité de l'entreprise ETAPE en charge du lot étanchéité, faute pour le chantier d'avoir été déclaré ;



- qu'aucune n'a été appliquée de sorte que sa garantie ne peut être due.



29- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 23 avril 2025, la mutuelle des architectes français demande à la cour de :



" CONFIRMER le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la Société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME et en conséquence la MAF.



En conséquence,



REJETER l'appel.



Dans l'hypothèse d'une réformation quant à la mise hors de cause de la Société IMAGINE ARCHITECTURE ET PAYSAGE,



METTRE en tout état de cause, la MAF hors de cause.



REJETER toutes demandes à son égard du chef des garanties facultatives et par conséquent du préjudice immatériel, la MAF n'étant pas l'assureur à la date de la réclamation.



Dans l'hypothèse d'une condamnation quelconque de la MAF,

 

REJETER toutes demandes de condamnations in solidum.



CONDAMNER in solidum la SMABTP et l'AUXILIAIRE à la relever et garantir intégralement.



REJETER toutes demandes de condamnations excédant les conditions et limites de sa police.



CONDAMNER tous succombants à payer à la MAF la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers. "



30- Pour l'essentiel, la mutuelle des architectes français fait valoir :



- que le désordre n'est pas imputable à son assuré, la société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME de sorte qu'elle doit être mise hors de cause ; 



- que son assuré a omis de déclarer l'opération litigieuse au titre de son activité ainsi que son contrat lui en fait l'obligation de sorte qu'elle est fondée à opposer une absence de garantie ;



- que la mission n'ayant pas été déclarée, aucune cotisation spécifique n'a été payée de sorte que l'indemnité doit être réduite à zéro en application de l'article L.113-9 du Code des assurances ;



- que les désordres sont imputables aux entreprises d'exécution lesquelles doivent la relever de toute condamnation ;



- que son contrat comporte des limites de garantie qui sont opposables aux tiers lésés lorsque la garantie est mobilisée en dehors du champ de l'assurance obligatoire.



31- Aux termes de leurs dernières écritures déposées sur le RPVA le 28 juillet 2025, la SA SMA, la société SMABTP et l'entreprise individuelle RUN ALU demandent à la cour de :



" JUGER en considération des seuls chefs de jugement expressément critiqués par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] aux termes de sa déclaration d'appel du 12 Janvier 2023 que la saisine de la présente Cour d'appel ne s'étend pas aux dispositions du jugement du TJ de Saint Denis du 22.11.2022 favorables aux sociétés SMA, SMABTP et RUN ALU ;



En conséquence,



CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il rejeté toute demande, fin et prétention dirigée à l'encontre des sociétés SMA, SMABTP et RUN ALU.



En tout état de cause, JUGER que dès lors que la caducité de l'appel principal a été prononcée par ordonnance sur incident du conseiller de la mise en état du 04.10.2024, la présente instance d'appel à l'égard des sociétés SMABTP, SMA et RUN ALU doit être déclarée comme étant éteinte et JUGER que la Cour n'est plus saisie des appels incidents des autres co-intimés dirigées à l'encontre des concluantes.



DANS L'HYPOTHÈSE IMPOSSIBLE OU LES APPELS INCIDENTS DES AUTRES INTIMES SERAIENT JUGES RECEVABLES, SPÉCIALEMENT CELUI DE L'ASSUREUR [C] :



JUGER que la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE ne rapporte pas la preuve du règlement des indemnités au titre de son obligation de préfinancement faisant ainsi obstacle à l'exercice de toute recours subrogatoire au titre des préjudices invoqués par Madame [Q] et notamment son préjudice matériel au titre des travaux réparatoires à réaliser pour mettre fin aux causes et conséquences des désordres affectant son appartement ;











JUGER que le préjudice financier allégué par Madame [Q] est dont elle réclame la réparation uniquement auprès de l'assureur [C] et du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] a pour cause exclusive les fautes conjuguées de la compagnie CGICE et du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] dans la gestion du sinistre de la demanderesse, comme cela ressort explicitement du rapport d'expertise judiciaire de M. [R] et CONFIRMER le jugement dont appel quant aux responsabilités retenues dans la survenance des désordres ;



DÉBOUTER la CGICE de son recours subrogatoire à l'encontre des sociétés SMA, SMABTP et RUN ALU ;



Si par impossible, la compagnie CGICE est reconnue comme étant recevable et bien fondée à exercer son recours subrogatoire à l'encontre des constructeurs responsables et leurs assureurs ;



JUGER que la SA SMA n'a pas la qualité d'assureur de la société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME à la date de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier (DROC) ;



JUGER que les conditions d'applications de la police d'assurance de la SA SMA excluent toute mobilisation de garantie pour le chantier dont s'agit ;



JUGER que la garantie d'assurance souscrite auprès de la SA SMA ne couvre que la responsabilité civile professionnelle ;



JUGER que la SMABTP n'a pas la qualité d'assureur de la société AMILEX à la date de déclaration réglementaire d'ouverture de chantier (DROC) ;



JUGER que les désordres concernés ont été réservés ou à tout le moins étaient apparents à la réception ;



JUGER que la garantie de la SMABTP recherchée ès qualité d'assureur de JAM CARRELAGE et RUN ALU ne peut être mobilisée au regard de la date d'apparition des désordres puisque la police d'assurance ne couvre que la responsabilité décennale et la responsabilité délictuelle ;



JUGER que selon les conclusions du rapport d'expertise définitif de Monsieur [R], la cause des désordres réside dans une malfaçon d'exécution du lot étanchéité exclusivement confié à la société ETAPE ;



JUGER qu'aucune imputabilité des désordres ne peut être retenue à l'égard des sociétés JAM CARRELAGE, RUN ALU, IMAGINE ARCHITECTURES ET URBANISME et AMILEX ;



JUGER qu'aucune garantie souscrite auprès de la SMABTP ne couvre la responsabilité contractuelle de la société JAM CARRELAGE si un manquement au devoir de conseil de cette dernière devait être retenue ;



JUGER que le rapport d'expertise définitif de M. [R] du 29.09.2015 ne peut servir de fondement exclusif à une quelconque demande de condamnation à l'encontre de la société RUN ALU et de la SMABTP ès qualité d'assureur des sociétés RUN ALU et AMILEX ;



En conséquence,



DÉBOUTER la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE ou toute autre intimé de toute demande, fin et prétention dirigée à l'encontre de la SA SMA, de la SMABTP et de la société RUN ALU ;



REJETER tout appel en garantie formé à l'encontre des concluantes ;



DÉBOUTER la SA LLOYD'S INSURANCE COMPANY venant au droit des SOUSCRIPTEURS DES LLOYD'S DE LONDRES ès qualités d'assureur CNR de la SCCV RÉSIDENCE [Adresse 1] de son appel en garantie formé à l'encontre des concluantes ;



JUGER l'appel en garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) dirigées à l'encontre de la SMABTP ès qualité d'assureur de la société JAM CARRELAGE comme étant irrecevable, en application de l'article 564 du CPC, et en tout état de cause mal fondé et le REJETER ;



REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires ;



CONDAMNER la compagnie CASUALTY & GENERAL INSURANCE ou toutes parties succombantes à payer à la SMA, à la SMABTP et à la société RUN ALU la somme de 3.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Guillaume de GERY, avocat au barreau de Saint- Denis, membre de la SAS GERY-SCHAEPMAN. "



32- Pour l'essentiel, la SA SMA, la société SMABTP et l'entreprise individuelle RUN ALU font valoir :



- que la cour n'est saisie d'aucune prétention du syndicat de copropriété à leur encontre ;



- que la déclaration d'appel du syndicat de copropriété a été déclarée caduque à leur endroit de sorte que l'instance d'appel est éteinte à leur égard ;

 

- que la garantie de la CGICE assureur dommages-ouvrages n'a pas vocation à s'appliquer de sorte que l'appel en garantie n'est pas fondé ;



- que la CGICE n'a pas justifié de son paiement de sorte qu'elle doit être déboutée de son appel en garantie ;



- que la SMA n'est pas l'assureur de la société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME à la date de la DROC ;



- que la CGICE ne rapporte pas la preuve de ce que la société IMAGINE ARCHITECTURE ET URBANISME était assurée auprès d'elle au titre de sa responsabilité décennale ;



- que son contrat ne produit effet que pour les missions et travaux exécutés en France métropolitaine ;



- que la SMABTP n'était pas l'assureur de la société AMILEX à la date de la DROC ; 



- que le désordre était apparent à la livraison de l'appartement ;



- qu'elle ne couvre pas la responsabilité contractuelle des sociétés JAM CARRELAGE et RUN ALU de sorte qu'un manquement au devoir de conseil de la part de ses assurés ne peut relever de sa garantie ; 



-que la malfaçon affectant le relevé d'étanchéité aux causes du dommage est imputable à la seule société ETAPE et ne peut engager la responsabilité de JAM CARRELAGE, RUN ALU, IMAGINE ARCHITECTURE ou AMILEX ;



- que AMILEX et RUN ALU n'ont pas été parties aux opérations d'expertise de sorte que le rapport non contradictoire ne peut, à lui seul, fonder une condamnation.



MOTIFS



Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :



33- La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifiée par une ordonnance n° 2019 - 1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

 

34- L'instance était déjà engagée lors de l'entrée en vigueur, le 1er juin 2020, de cette ordonnance et les dispositions transitoires que celle-ci contient ne prévoient pas d'application aux procédures en cours.



35- Ce sont donc les dispositions antérieures à ladite ordonnance qu'il convient en l'espèce d'appliquer.



36- Selon le dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019- 1101 du 30 octobre 2019, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



37- Il est établi par les constatations de l'expert judiciaire que les infiltrations qui affectent l'appartement de Mme [Z] [Q] trouvent leur origine dans un défaut de l'étanchéité du balcon de l'appartement n° 30 situé à l'étage sus-jacent.



38- Ce défaut qui a été précisément localisé et déterminé tient à l'absence de relevé d'étanchéité sur le mur pignon OUEST.



39- Il s'agit, ainsi que le précise l'expert, d'une malfaçon dans la mise en 'uvre de l'étanchéité lors de la construction de l'immeuble et par conséquent d'un vice de la construction portant sur une partie commune de l'immeuble.



40- Dés lors, le syndicat doit être déclaré responsable des dommages causés à Mme [Z] [Q] sans qu'il soit nécessaire de rechercher s'il a commis une faute dans l'exécution de ses missions.



Sur l'étendue de la réparation :



41- La réparation du préjudice doit être intégrale de sorte que le syndicat doit prendre en charge non seulement le coût des travaux nécessaires pour remédier aux dommages mais également l'indemnisation des préjudices immatériels que les désordres dont il est responsable ont pu venir causer.



En ce qui concerne le préjudice matériel :



42- Le vice affectant l'étanchéité de l'immeuble au niveau du balcon de l'appartement n°30 a provoqué des infiltrations importantes qui sont venues endommager l'appartement de Mme [Z] [Q].



43- C'est à bon droit que Mme [Z] [Q] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge, dans les limites des préconisations de l'expert, les enduits et peintures de son appartement.



44- Le chèque d'un montant de 541, 10 euros que la CGICE lui avait initialement adressé au titre de la remise en état de son appartement n'a pas été encaissé.



45- La condamnation prononcée par le premier juge à hauteur de 800 euros sera par conséquent confirmée.



En ce qui concerne la perte locative :



46- Par leur localisation, leur importance et leurs effets induits, développement de moisissures et taux d'humidité excessif (cf vues photographiques du rapport d'expertise), les infiltrations en provenance de l'appartement n° 30 ont rendu inutilisable la seule chambre de l'appartement de Mme [Q].



47- Les désordres ont convaincu la locataire de Mme [Q] de quitter les lieux le 13 juillet 2011 ainsi que cela ressort de la procédure.



48- Il est manifeste, au vu des constatations de l'expert, que ces importantes infiltrations et les désordres associés (moisissure et humidité) n'étaient pas compatibles avec une remise en location de l'appartement avant qu'il n'y soit remédié.



49- Il est établi par le constat d'huissier que Mme [Q] a fait dresser le 23 juin 2022 qu'à cette date les dommages à son appartement n'avaient toujours pas été réparés et que celui-ci se trouvait toujours inoccupé.



50- Cependant, la copropriété justifie qu'à la date du 16/11/2018, les travaux de reprise d'étanchéité préconisés par l'expert avaient été réalisés par l'entreprise ORDO (cf facture définitive de l'entreprise).



51- La durée des opérations d'expertise ne peut s'analyser comme une cause étrangère venant exonérer la copropriété ne serait-ce que pour partie de sa responsabilité dans la mesure où les causes du désordre, et l'absence de relevé d'étanchéité sur le mur pignon OUEST de l'appartement n° 30, avaient été identifiées dès le 23 février 2011 lors de la première intervention du cabinet EURISK commis par l'assureur dommages-ouvrages.

 

52- Le vote intervenu lors de l'assemblée générale du 24 avril 2021 a porté sur la réfection de l'étanchéité des varangues des appartements 7, 14, 21 et 28, ie sur la réalisation de travaux distincts.



53- Mme [Q] ne peut donc pas être suivie lorsqu'elle soutient que les travaux réparatoires à la charge de la copropriété pour remédier aux défauts de l'étanchéité de l'appartement n° 30 n'étaient pas encore réalisés à la date de son constat d'huissier le 23 juin 2022. 



54- Il est manifeste au vu des indications de la facture de la société ORDO que le balcon de l'appartement n° 30 a été repris en son entier conformément aux préconisations de l'expert et non pas dans le cadre d'une intervention localisée et provisoire ainsi que croit pouvoir l'affirmer Mme [Q].



55- Le constat d'huissier du 23 juin 2022 fait ressortir la présence de moisissures et de décollement de peinture mais il ne permet pas d'établir que les infiltrations seraient toujours actives en dépit de l'intervention de la société ORDO.



56- Dès lors, il apparaît que la perte locative dont Mme [Q] peut se prévaloir s'étend entre le 15 juillet 2011 et le 16 novembre 2018 ce qui représente compte tenu du montant du dernier loyer, un préjudice de 48 175, 60 euros (547, 45 euros X 88 mois).



En ce qui concerne la taxe foncière et l'assurance propriétaire non occupant:



57- La taxe foncière comme l'obligation d'assurance sont la contrepartie du droit de propriété de Mme [Q] sur l'appartement n° 23.



58- Il ne s'agit pas de charges locatives récupérables.



59- Mme [Q] ne peut donc se prévaloir d'aucun préjudice réparable du chef des taxes foncières et des primes d'assurance qu'elle a été amenée à acquitter sur la période courue entre le 15 juillet 2011 et le 17 novembre 2018.



En ce qui concerne les charges locatives récupérables :



60- Le vice de construction affectant l'étanchéité du balcon de l'appartement n° 30 a rendu impossible jusqu'à ce qu'il y soit remédié, le 16 novembre 2018, la remise en location de l'appartement de Mme [Q].



61- Mme [Q] n'a pas pu récupérer la part des dépenses de copropriété à la charge du locataire (charges dites locatives).



62- Elle a ainsi subi un préjudice, en lien de cause à effet avec le désordre, qu'elle est fondée à voir réparer.



63- Elle justifie par les pièces qu'elle produit que les charges récupérables sur la période courue entre le départ du dernier locataire, le 15 juillet 2011, et la réalisation des travaux d'étanchéité, le 17 novembre 2018, représentent la somme de 4090, 86 euros.



64- Le syndicat de copropriété sera condamné à lui rembourser cette somme au titre de la réparation de son préjudice financier.



Sur les actions récursoires du syndicat de copropriété :



Vis-à-vis de l'assureur dommages-ouvrages (la CGICE) :



65- Les sinistres doivent être déclarés à l'assureur dommages-ouvrages dans le délai de la prescription biennale de l'article L. 114- 1 du code des assurances.



66- Selon les éléments recueillis par l'expert, les ouvrages ont été réceptionnés courant octobre 2009 et les infiltrations ont été signalées pour la première fois le 16 mars 2010 à l'occasion de la livraison de l'appartement à Mme [Q].



67- Le procès-verbal de livraison de l'appartement mentionne un petit impact côté placard au niveau du plafond et quelques traces au niveau du mur côté OUEST, et un désordre encore limité qui n'en est encore qu'à ses premières manifestations.



68- La copropriété justifie de deux déclarations de sinistre successives auprès de son assureur dommages-ouvrages, le 17 décembre 2010 puis le 20 juillet 2011.



69- La CGICE ne rapporte pas la preuve que les infiltrations auraient été visibles plus de 2 années avant la première déclaration de sinistre de la copropriété.



70- La procédure ne fait pas ressortir de travaux qui auraient été réalisés entre les déclarations de sinistre et les réparations réalisées par la copropriété, le 16 novembre 2018, en exécution des préconisations de l'expert.



71- Il n'est donc pas établi de nouveau sinistre par rapport à celui qui avait été signalé à deux reprises à l'assureur dommages-ouvrages et il ne peut être fait grief au syndicat de copropriété, par conséquent, d'avoir omis d'effectuer une 3 ème déclaration de sinistre.







72- Les fins de non- recevoir que la CGICE croit pouvoir articuler au motif d'un manquement du syndicat de copropriété aux obligations déclaratives de sinistre seront dès lors écartées.



73- L'assureur dommages-ouvrages qui ne respecte pas un délai de 60 jours pour prendre position sur le principe de la garantie et un délai de 90 jours pour proposer une offre d'indemnité, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, perd la possibilité de contester sa garantie et doit indemniser l'assuré des dépenses nécessaires à la réparation des dommages résultant du sinistre déclaré.



74- La responsabilité contractuelle de l'assureur dommages-ouvrage peut en outre être recherchée lorsqu'il n'exécute pas son obligation de préfinancement de travaux efficaces et pérennes.



75- En l'espèce, la CGICE a fait savoir le 24 novembre 2011 qu'elle acceptait sur son principe de prendre en charge le sinistre et qu'elle reviendrait vers l'assuré avec un chiffrage définitif.



76- Par lettre du 7 décembre 2011, la CGICE a offert d'indemniser les dommages en partie privative pour la somme de 541, 10 euros et a adressé un chèque à la copropriété.



77- Elle ne justifie pas, par contre, être revenue vers la copropriété, à un moment ou à un autre, avec une solution réparatoire précise et chiffrée permettant de remédier aux désordres affectant l'étanchéité du bâtiment.



78- Si des travaux ont été exécutés en novembre 2018, c'est à l'initiative de la copropriété qui a fait établir un devis et financé par elle-même les travaux d'étanchéité du balcon de l'appartement numéro 30.



79- La CGICE a par conséquent manqué aux obligations auxquelles elle était tenue en sa qualité d'assureur dommages-ouvrages et engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat de copropriété sur le fondement de l'article 1147 du code civil en sa rédaction applicable au litige.



80- Si la CGICE avait satisfait à son obligation de préfinancer des travaux efficaces et pérennes, permettant de remédier au vice affectant l'étanchéité de l'appartement n° 30, le syndicat n'aurait pas eu à indemniser les préjudices immatériels subis par Mme [Z] [Q].



81- Le fait que celle-ci n'ait pas remis en état son appartement après que les travaux d'étanchéité du balcon aient été exécutés en novembre 2018 ne peut venir limiter l'action récursoire du syndicat de copropriété dès lors que les préjudices de Mme [Q] ne se trouvent indemnisés que pour la période courue jusqu'à la réalisation des dits travaux.



82- C'est à bon droit dès lors que le syndicat demande à la CGICE de le relever et de le garantir des condamnations prononcées à son encontre.



Vis-à-vis du constructeur (la SCCV) :



83- Le syndicat de copropriété responsable des vices de construction à l'égard du copropriétaire dispose d'une action récursoire à l'encontre de celui qui est à l'origine du désordre. 



84- Comme le syndicat vient aux droits du maître d'ouvrage, il peut exercer son action contre les locateurs d'ouvrage sur le fondement de leur responsabilité décennale lorsque les conditions de celle-ci se trouvent réunies.





85- Selon les dispositions de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination.



86- Aux termes des dispositions de l'article 1646- 1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les locateurs d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil.



87- Par leur importance, les infiltrations qui affectent l'appartement de Mme [Z] [Q] rendent l'ouvrage impropre à sa destination.



88- Les conditions sont donc réunies pour que la SCCV résidence [Adresse 1] vienne relever et garantir le syndicat de copropriété des condamnations prononcées à son encontre en faveur de Mme [Z] [Q].



Vis-à-vis de l'assureur constructeur non réalisateur de la SCCV (SA LLOYD'S INSURANCE COMPANY) :



89- Selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



90- En première instance, le syndicat de copropriété n'avait présenté aucune demande à l'encontre de l'assureur CNR de la SCCV.



91- Les demandes qu'il forme en cause d'appel ne sont ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire à celles qu'il avait formées à l'encontre du seul syndicat de copropriété.



92- C'est donc à bon droit que SA LLOYD'S INSURANCE COMPANY soutient qu'elles doivent être écartées pour être irrecevables.



Sur l'action récursoire de la CGICE :



En ce qui concerne la caducité prononcée par le conseiller de la mise en état:



93- Lorsque la caducité n'est prononcée qu'à l'égard de certains intimés, elle laisse subsister la possibilité de faire un appel incident même lorsque celui-ci est dirigé contre la partie à l'égard de laquelle l'appel principal initial a été déclaré caduque.



94- C'est donc à tort que la SMA, la SMABTP et l'entreprise RUN ALU soutiennent que l'instance est éteinte à leur endroit des suites de l'ordonnance du conseiller de la mise en état prononçant le 4 octobre 2024 la caducité partielle, à leur égard, de la déclaration d'appel du syndicat de copropriété.



En ce qui concerne son bien- fondé :



95- La faute de l'assureur dommages-ouvrage ne le prive pas de la possibilité d'exercer une action récursoire contre les constructeurs auxquels les désordres sont imputables et leurs assureurs respectifs.



96- Il est établi par les constatations de l'expert que l'absence de relevé d'étanchéité au niveau du mur pignon OUEST du balcon de l'appartement n° 30 à l'origine du sinistre est imputable à l'entreprise ETAPE, titulaire du lot étanchéité.



97- La CGICE n'est donc pas fondée à exercer un quelconque recours à l'encontre de la SCCV, de son assureur CNR ou encore des autres locateurs d'ouvrage intervenus dans la réalisation de l'immeuble.



En ce qui concerne la garantie de L'AUXILIAIRE assureur de l'entreprise ETAPE :



98- Il appartient à la CGICE, partie demanderesse à l'action récursoire, de rapporter la preuve de l'existence du contrat d'assurance qu'elle entend mobiliser.



99- Il n'est pas établi en l'espèce que l'entreprise ETAPE faisait partie des applicateurs agréés par le fabriquant de peinture MAUVILAC ni que le chantier de la SCCV [Adresse 1] sur lequel elle est intervenue a été déclaré à l'assureur l'AUXILIAIRE.



100- Il n'est donc pas démontré que le contrat d'assurance conclu entre l'AUXILIAIRE et la société MAUVILAC pour couvrir la responsabilité décennale de ses applicateurs agréés est susceptible de trouver application.



101- C'est à bon droit par conséquent que le premier juge a débouté la CGICE de son action à l'encontre de l'AUXILIAIRE.



Sur la participation de Mme [Z] [Q] aux frais de remise en état et de procédure :



102- Selon le dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



103- Mme [Z] [Q] sera par conséquent dispensée de toute participation aux condamnations prononcées à l'encontre du syndicat de copropriété au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



104- En revanche, aucune disposition de la loi n'autorise le juge à dispenser un copropriétaire de sa participation aux frais de remise en état que le syndicat a été condamné à prendre en charge.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :

 

105- Le syndicat des copropriétaires et la CGICE, parties succombantes au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront, in solidum, la charge des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.



106- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



107- Il serait inéquitable par ailleurs de laisser Mme [Z] [Q] supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été amenée à exposer en première instance et en cause d'appel.



108- La décision de première instance sera confirmée et le syndicat des copropriétaires et la CGICE seront condamnés, in solidum, à lui verser une nouvelle indemnité à hauteur de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



109- Il convient de préciser que, dans leurs rapports entre eux, la CGICE devra relever et garantir le syndicat de copropriété de la part des dépens et des frais irrépétibles qu'il aura pris en charge.



110- Enfin, l'équité ne justifie aucune autre application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

PAR CES MOTIFS,



La cour,



statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ,



Confirme le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE, in solidum, à payer à Mme [Z] [Q] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice matériel avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond après expertise outre, la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire ;



Infirme le- dit jugement pour le surplus ;



Statuant de nouveau et y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE, in solidum, à payer à Mme [Z] [Q] la somme de 48 175, 60 euros au titre de sa perte locative et celle de 4090, 86 euros au titre de son préjudice financier ;



Ecarte les fins de non- recevoir soulevées par la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE à l'encontre de l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;



Condamne la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE et la SCCV résidence [Adresse 1], in solidum, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] des condamnations prononcées à son encontre ;



Dit que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à l'encontre de la SA LLOYD'S INSURANCE COMPANY sont irrecevables ;



Déboute la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE de son action récursoire ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE, in solidum, à payer à Mme [Z] [Q] la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



Déboute les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Dit que les dépens de l'appel seront supportés, in solidum, par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE ;



Dit que dans leurs rapports entre eux, la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de la part des dépens et des frais irrépétibles qu'il aura pris en charge ;



Dit que Mme [Z] [Q] est dispensée de toute participation aux condamnations prononcées à l'encontre du syndicat de copropriété au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par Mme Agnès CAMINADE, cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT