Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 25 août 2026, n° 23/00304

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La Société Générale de Commerce (la SOGECO), bailleresse, et la SOGECORE, devenue la Compagnie Automobile de [Localité 1] (la CAT), preneuse, ont signé le 19 février 2007 un bail commercial portant sur un ensemble immobilier d'environ 3985 m² situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Ce bail prévoyait comme condition expresse la signature d'une convention d'occupation précaire portant sur un terrain adjacent d'environ 900 m², qui a été été signée par les parties le même jour.

Cette convention d'occupation précaire s'est poursuivie jusqu'à la délivrance d'un congé donné par la bailleresse le 27 mai 2022.

Par exploit délivré le 27 décembre 2022 la société CAT a saisi ce tribunal pour demander la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 26 novembre 2025 la société CAT demande :

- la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial au visa des articles L 145-5-1 et L 145-1, I, 2° du code de commerce ;
- l'annulation du congé délivré le 27 mai 2002 ;
- subsidiairement, l'inopposabilité du congé délivré le 27 mai 2022 ;
- la condamnation de la SOGECO à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

A l'appui de sa demande de requalification, elle soutient, à titre principal, que les deux conditions cumulatives prévues par l'article L 145-5-1 ne sont pas remplies et que l'ensemble pris à bail constituait, dans l'esprit des deux parties, une unité économique indispensable à l'exploitation commerciale de la société locataire.

A titre subsidiaire, elle soutient qu'elle remplit les conditions posées par l'article L 145-1, I, 2° du code de commerce pour avoir édifié, avec l'accord de la bailleresse, des constructions destinées à son activité commerciale.

Plus subsidiairement elle demande l'annulation du congé délivré par le bailleur en violation de l'article 2 de la convention et demande, à titre infiniment subsidiaire, que le congé lui soit déclaré inopposable en ce qu'il a été notifié à la SOGECORE et non à la société CAT.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 13 mars 2026 la SOGECO demande au tribunal de :

-REJETER la demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial ;
-DEBOUTER la CAT de sa demande d'annulation et sa demande d’inopposabilité du congé du 27 mai 2022 ;
-DIRE ET JUGER que la CAT occupe sans droit ni titre le terrain objet de la convention précaire depuis le 1er décembre 2022 ;
-ORDONNER son expulsion au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification à intervenir, et ce, avec exécution provisoire ;
-CONDAMNER la CAT à payer à la SOGECO la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la CAT aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la commune intention des parties était de soustraire la convention au statut des baux commerciaux ; elle ajoute que les deux conditions cumulatives posée par l'article L 145 -5-1, tenant à la précarité, et aux circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, étaient remplies et qu'elle n'a pas pu réaliser son projet de construction en raison de circonstances extérieures et imprévisibles.

Elle considère que la construction modulaire édifiée par la locataire est dépourvue de fixité et de solidité de sorte que les conditions posées par l'article L 145-1,I, 2° ne sont pas remplies. Elle estime que le congé a été régulièrement délivré dans un délai raisonnable et que la locataire n'est pas fondée à soulever l'inopposabilité du congé.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux conclusions respectives des parties.

L'affaire a été clôturée le 16 mars 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes de requalification en bail commercial

En l'espèce, le preneur sollicite la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial, ce à quoi la bailleresse s'oppose, sans que soit discutée la prescription de l'action en requalification du contrat litigieux en bail commercial.

Sur la requalification au visa de l'article L 145-5-1 du code de commerce

Avant l'entrée en vigueur, le 20 juin 2014, des nouvelles dispositions de la L 145 -5-1 du code de commerce, il était admis d'écarter l'application du statut des baux commerciaux lors de la mise à disposition d'un local commercial par la conclusion d'une convention d'occupation précaire, à la condition que la précarité soit justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties expressément mentionnées dans la convention.

En l'espèce, la convention d'occupation précaire signe le 19 février 2007 expose ceci:

« le bailleur est propriétaire d'un terrain d'environ 900 m² à [Localité 5] sur lequel il envisage d'y édifier une construction à usage commercial, industriel ou artisanal. L'étude du projet est actuellement en cours. En conséquence, le bailleur ne peut concéder de droit au renouvellement au preneur, ni l'assurer d'une durée déterminée du bail, celui-ci devra prendre fin en même temps que les raisons déterminantes qui ont conduit à la conclusion de la présente convention. »

L'article 2 prévoit notamment ceci : «  la présente convention est consentie pour une durée indéterminée mais qui ne pourra en aucune façon se poursuivre au-delà de la concrétisation du projet de construction de l'immeuble énoncée dans l'exposé qui précède, sur production du récépissé de la déclaration de travaux, adressé au preneur par lettre recommandée trois mois avant le terme envisagé. En conséquence et de convention expresse entre les parties formant la condition déterminante, la présente convention est exclue du statut des baux commerciaux. »

Les parties sont engagées par une convention d'occupation précaire dans laquelle elles ont exprimé leur volonté non équivoque de renoncer au droit du statut. Toutefois, cette convention n’est valable qu’à la condition que la précarité soit justifiée par un motif légitime indépendant de la volonté des parties.

La SOGECO explique avoir été empêchée de réaliser le projet de construction immobilière visé dans la convention par des circonstances liées à l'existence d'une procédure collective et au caractère inconstructible de la parcelle.

En premier lieu, il est constant que le projet de construction n'a donné lieu à aucune construction et que l’occupation précaire se poursuit depuis près de 20 ans. Une telle durée constitue d’ores et déjà, à elle seule, un obstacle à la qualification de convention d’occupation précaire.

En second lieu, la SOGECO a engagé ce projet de construction bien avant 2007 puisqu'elle a obtenu un permis de construire en 1990, suivi d'une déclaration d'ouverture de chantier en 1992 à la suite de laquelle elle ne justifie d’aucun motif l’ayant empêché de concrétiser son projet.

Elle a fait l'objet d'un redressement judiciaire prononcé le 14 février 1996, suivi d'un plan de continuation puis d'une liquidation judiciaire prononcée le 29 octobre 2014. 

L’ouverture de cette procédure collective étant postérieure de plus de trois ans à la déclaration d'ouverture de chantier, le sort de la construction immobilière n’était pas lié à cette procédure collective. Elle ne saurait donc constituer un motif d’empêchement valable.

Par ailleurs, la SOGECO fait état du reclassement en zone inconstructible de la quasi-totalité de la parcelle de terrain BN [Cadastre 1] sur lequel la construction était envisagée, pour affirmer que les seuls aménagements possibles sont des aménagements des constructions existantes.

Ce reclassement ayant eu lieu en 2016, il s’en déduit alors que le projet de construction envisagé, qui constituait la cause de la précarité, avait disparu par voie de conséquence. Pour autant, l’occupation précaire a perduré.

Il se déduit de tout ce qui précède que le sort de la construction envisagée dans la convention en 2007 était sous le contrôle de la SOGECO qui ne l’a, en réalité, jamais mis en œuvre pour des motifs divers indépendants de la procédure collective.

Il s’en déduit également que le motif de la précarité a nécessairement disparu en 2016.

La requalification de la convention litigieuse en bail commercial s'impose donc. Partant le congé délivré 27 mai 2022, en violation des règles applicables au bail commercial, est nul.

La SOGECO, qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande de la condamner à payer à la CAT la somme de 2.800 € au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REQUALIFIE la convention d'occupation précaire signée le 19 février 2007 entre la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) et la COMPAGNIE AUTOMOBILE DE TRANSPORT en bail commercial ;

ANNULE le congé délivré le 27 mai 2022 par la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) à payer à la COMPAGNIE AUTOMOBILE DE [Localité 1] la somme de 2.800 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) aux dépens.



Et le présent jugement a été signé par Patricia BERTRAND, Présidente 
et Magalie MOLLY, Greffière


La Greffière La Présidente

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/00304 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GGKK

NAC : 30E

JUGEMENT CIVIL
 DU 25 AOUT 2026



DEMANDERESSE

COMPAGNIE AUTOMOBILE DE [Localité 1] (CAT AUTOMOBILES)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DÉFENDERESSE

SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Magalie MOLLY, greffière


*****

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 mars 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 1er avril 2026, et la mise à disposition du jugement au 28 mai 2026, prorogée au 22 juin 2026, puis au 25 août 2026.


JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Août 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier


*****



Copie exécutoire délivrée le : 
CCC délivrée le : 
à Me Jean pierre LIONNET
Me Jean jacques MOREL


En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE

La Société Générale de Commerce (la SOGECO), bailleresse, et la SOGECORE, devenue la Compagnie Automobile de [Localité 1] (la CAT), preneuse, ont signé le 19 février 2007 un bail commercial portant sur un ensemble immobilier d'environ 3985 m² situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Ce bail prévoyait comme condition expresse la signature d'une convention d'occupation précaire portant sur un terrain adjacent d'environ 900 m², qui a été été signée par les parties le même jour.

Cette convention d'occupation précaire s'est poursuivie jusqu'à la délivrance d'un congé donné par la bailleresse le 27 mai 2022.

Par exploit délivré le 27 décembre 2022 la société CAT a saisi ce tribunal pour demander la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 26 novembre 2025 la société CAT demande :

- la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial au visa des articles L 145-5-1 et L 145-1, I, 2° du code de commerce ;
- l'annulation du congé délivré le 27 mai 2002 ;
- subsidiairement, l'inopposabilité du congé délivré le 27 mai 2022 ;
- la condamnation de la SOGECO à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

A l'appui de sa demande de requalification, elle soutient, à titre principal, que les deux conditions cumulatives prévues par l'article L 145-5-1 ne sont pas remplies et que l'ensemble pris à bail constituait, dans l'esprit des deux parties, une unité économique indispensable à l'exploitation commerciale de la société locataire.

A titre subsidiaire, elle soutient qu'elle remplit les conditions posées par l'article L 145-1, I, 2° du code de commerce pour avoir édifié, avec l'accord de la bailleresse, des constructions destinées à son activité commerciale.

Plus subsidiairement elle demande l'annulation du congé délivré par le bailleur en violation de l'article 2 de la convention et demande, à titre infiniment subsidiaire, que le congé lui soit déclaré inopposable en ce qu'il a été notifié à la SOGECORE et non à la société CAT.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 13 mars 2026 la SOGECO demande au tribunal de :

-REJETER la demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial ;
-DEBOUTER la CAT de sa demande d'annulation et sa demande d’inopposabilité du congé du 27 mai 2022 ;
-DIRE ET JUGER que la CAT occupe sans droit ni titre le terrain objet de la convention précaire depuis le 1er décembre 2022 ;
-ORDONNER son expulsion au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification à intervenir, et ce, avec exécution provisoire ;
-CONDAMNER la CAT à payer à la SOGECO la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la CAT aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la commune intention des parties était de soustraire la convention au statut des baux commerciaux ; elle ajoute que les deux conditions cumulatives posée par l'article L 145 -5-1, tenant à la précarité, et aux circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, étaient remplies et qu'elle n'a pas pu réaliser son projet de construction en raison de circonstances extérieures et imprévisibles.

Elle considère que la construction modulaire édifiée par la locataire est dépourvue de fixité et de solidité de sorte que les conditions posées par l'article L 145-1,I, 2° ne sont pas remplies. Elle estime que le congé a été régulièrement délivré dans un délai raisonnable et que la locataire n'est pas fondée à soulever l'inopposabilité du congé.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux conclusions respectives des parties.

L'affaire a été clôturée le 16 mars 2026.


MOTIFS

Sur les demandes de requalification en bail commercial

En l'espèce, le preneur sollicite la requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial, ce à quoi la bailleresse s'oppose, sans que soit discutée la prescription de l'action en requalification du contrat litigieux en bail commercial.

Sur la requalification au visa de l'article L 145-5-1 du code de commerce

Avant l'entrée en vigueur, le 20 juin 2014, des nouvelles dispositions de la L 145 -5-1 du code de commerce, il était admis d'écarter l'application du statut des baux commerciaux lors de la mise à disposition d'un local commercial par la conclusion d'une convention d'occupation précaire, à la condition que la précarité soit justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties expressément mentionnées dans la convention.

En l'espèce, la convention d'occupation précaire signe le 19 février 2007 expose ceci:

« le bailleur est propriétaire d'un terrain d'environ 900 m² à [Localité 5] sur lequel il envisage d'y édifier une construction à usage commercial, industriel ou artisanal. L'étude du projet est actuellement en cours. En conséquence, le bailleur ne peut concéder de droit au renouvellement au preneur, ni l'assurer d'une durée déterminée du bail, celui-ci devra prendre fin en même temps que les raisons déterminantes qui ont conduit à la conclusion de la présente convention. »

L'article 2 prévoit notamment ceci : «  la présente convention est consentie pour une durée indéterminée mais qui ne pourra en aucune façon se poursuivre au-delà de la concrétisation du projet de construction de l'immeuble énoncée dans l'exposé qui précède, sur production du récépissé de la déclaration de travaux, adressé au preneur par lettre recommandée trois mois avant le terme envisagé. En conséquence et de convention expresse entre les parties formant la condition déterminante, la présente convention est exclue du statut des baux commerciaux. »

Les parties sont engagées par une convention d'occupation précaire dans laquelle elles ont exprimé leur volonté non équivoque de renoncer au droit du statut. Toutefois, cette convention n’est valable qu’à la condition que la précarité soit justifiée par un motif légitime indépendant de la volonté des parties.

La SOGECO explique avoir été empêchée de réaliser le projet de construction immobilière visé dans la convention par des circonstances liées à l'existence d'une procédure collective et au caractère inconstructible de la parcelle.

En premier lieu, il est constant que le projet de construction n'a donné lieu à aucune construction et que l’occupation précaire se poursuit depuis près de 20 ans. Une telle durée constitue d’ores et déjà, à elle seule, un obstacle à la qualification de convention d’occupation précaire.

En second lieu, la SOGECO a engagé ce projet de construction bien avant 2007 puisqu'elle a obtenu un permis de construire en 1990, suivi d'une déclaration d'ouverture de chantier en 1992 à la suite de laquelle elle ne justifie d’aucun motif l’ayant empêché de concrétiser son projet.

Elle a fait l'objet d'un redressement judiciaire prononcé le 14 février 1996, suivi d'un plan de continuation puis d'une liquidation judiciaire prononcée le 29 octobre 2014. 

L’ouverture de cette procédure collective étant postérieure de plus de trois ans à la déclaration d'ouverture de chantier, le sort de la construction immobilière n’était pas lié à cette procédure collective. Elle ne saurait donc constituer un motif d’empêchement valable.

Par ailleurs, la SOGECO fait état du reclassement en zone inconstructible de la quasi-totalité de la parcelle de terrain BN [Cadastre 1] sur lequel la construction était envisagée, pour affirmer que les seuls aménagements possibles sont des aménagements des constructions existantes.

Ce reclassement ayant eu lieu en 2016, il s’en déduit alors que le projet de construction envisagé, qui constituait la cause de la précarité, avait disparu par voie de conséquence. Pour autant, l’occupation précaire a perduré.

Il se déduit de tout ce qui précède que le sort de la construction envisagée dans la convention en 2007 était sous le contrôle de la SOGECO qui ne l’a, en réalité, jamais mis en œuvre pour des motifs divers indépendants de la procédure collective.

Il s’en déduit également que le motif de la précarité a nécessairement disparu en 2016.

La requalification de la convention litigieuse en bail commercial s'impose donc. Partant le congé délivré 27 mai 2022, en violation des règles applicables au bail commercial, est nul.

La SOGECO, qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande de la condamner à payer à la CAT la somme de 2.800 € au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REQUALIFIE la convention d'occupation précaire signée le 19 février 2007 entre la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) et la COMPAGNIE AUTOMOBILE DE TRANSPORT en bail commercial ;

ANNULE le congé délivré le 27 mai 2022 par la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) à payer à la COMPAGNIE AUTOMOBILE DE [Localité 1] la somme de 2.800 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SOCIETE GENERALE DE COMMERCE (SOGECO) aux dépens.



Et le présent jugement a été signé par Patricia BERTRAND, Présidente 
et Magalie MOLLY, Greffière


La Greffière La Présidente



















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
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Mise à jour de la source le 2026-08-31T16:42:07.356Z.