Décision de justice
Cour d'appel de Bordeaux, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 31 août 2026, n° 23/05779
AutreDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige
* * * EXPOSE DU LITIGE 1. Par acte sous-seing privé du 1er janvier 2010, M. [J] [F], agissant en qualité de propriétaire indivis d'un ensemble immobilier sis au [Adresse 4] [Localité 1] a donné à bail à M. [J] [F], en qualité de propriétaire exploitant d'un fonds de commerce de bar-restaurant-hôtel à l'enseigne Chez [J], des locaux à usage commercial dépendant de cet immeuble et ce pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2010, moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros HT (une partie de l'ensemble immobilier n'étant pas comprise dans le bail). Par un second acte acte sous seing privé du même jour, M. [F] et Mme [L] ont constitué la SARL Cocopat, ayant pour objet l'exploitation de tous commerces de bar-restaurant et hôtel. Enfin, le même jour, M. [J] [F] a donné en location-gérance à la société Cocopat le fonds de commerce dont il était propriétaire, exploité dans les murs loués. Puis, le 2 janvier 2010 a été signé un avenant au bail commercial, prévoyant notamment pendant les 5 premières années une diminution du montant du loyer de 800 euros, sous condition que le locataire gérant soit toujours la société Cocopat, afin de faciliter son démarrage d'activité, puis, pendant la période de la cinquième à la douzième année, une diminution du loyer de 500 euros au seul profit de la société Cocopat, la base du loyer (1 700 euros) étant toutefois augmentée de 6%. Par avenant du 25 mai 2012, le montant du loyer a été porté à 1 807,80 euros, mais avec une réduction du prix à payer par la société Cocopat, de 800 euros par mois du 1er mai 2012 au 31 décembre 2014, et de 500 euros par mois du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2021; ces réductions étaient consenties sous condition que M. [F] et Mme [Q] [U] soient les deux associés de la société Cocopat. Par acte distinct du 25 mai 2012, M. [F] a vendu son fonds de commerce à la société Cocopat au prix de 98 000 euros, en ce compris le droit au bail. Le 31 mai 2015, M. [F] a cédé les parts sociales qu'il détenait dans la société Cocopat. Le 29 octobre 2015, M. [F] a donné à bail à Mme [U] un local distinct et indépendant, de 10 m² environ, destiné à l'activité exclusive de débit de tabac. Par acte notarié du 16 juin 2020, M. [F] a vendu à la SCI Les Voyageurs son ensemble immobilier, dont le droit au bail avait été cédé à la SARL Cocopat. Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2021, la société Les Voyageurs a fait délivrer congé à la société Cocopat aux fins de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années et moyennant un nouveau loyer de 21 600 euros HT par an, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées. Par acte du 29 juillet 2021, la société Cocopat a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022, mais en refusant le nouveau loyer proposé. Par acte extrajudiciaire du 4 avril 2022, la société Les Voyageurs a fait délivrer à la société Cocopat un commandement de payer la somme en principal de 12 908,40 euros au titre des loyers échus du 16 juin 2020 au 31 décembre 2021 (10 932,48 euros) et du 1er janvier 2022 au 1er mars 2022 (1 794 euros). 2. Par exploit d'huissier du 21 avril 2022, la société Cocopat a fait assigner la société Les Voyageurs devant le tribunal judiciaire de Périgueux pour voir prononcer la nullité du commandement de payer et de ses effets. La société Les Voyageurs a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail commercial liant les parties en application de la clause résolutoire, subsidiairement, la résolution judiciaire du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 3. Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - constaté la validité du commandement de payer du 05 avril 2022, en conséquence : - rejeté la demande visant à faire déclarer sa nullité, - constaté la validité de l'avenant au bail du 25 mai 2012, en conséquence : - rejeté la demande visant à faire déclarer sa nullité, - condamné la société Cocopat à payer la somme de 10 250 euros à la société Les Voyageurs au titre des loyers impayés, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société Les Voyageurs et la société Cocopat à compter du 04 mai 2022, - ordonné l'expulsion de la société Cocopat et de toutes personnes, se trouvant dans les lieux de son chef, à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, avec une astreinte de 30 euros par jour de retard exigible au 04 de chaque mois, - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Cocopat à payer à la société Les Voyageurs une indemnité d'occupation des locaux à hauteur de 1 800 euros HT par mois à compter du 4 mai 2022, exigible le 4 de chaque mois, jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamné la société Cocopat à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Les Voyageurs, - condamné la société Cocopat aux entiers dépens, - rejeté le surplus des demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 4. Par déclaration au greffe du 21 décembre 2023, la société Cocopat a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Les Voyageurs. Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal de commerce de Périgueux a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde de la société Cocopat, et désigné la société LGA en qualité de mandataire judiciaire, la société Les Voyageurs ayant déclaré sa créance à la procédure pour un montant de 25 237,50 euros par lettre recommandée avec avis de réception du 20 février 2024. Par jugement du 7 janvier 2025, le tribunal a arrêté le plan de sauvegarde de la société Cocopat et maintenu la société LGA en qualité de commissaire à l'exécution du plan. 5. Par arrêt avant dire droit du 13 novembre 2025, la quatrième chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a : - constaté que l'instance d'appel a été interrompue par l'effet du jugement du tribunal de commerce de Périgueux du 23 janvier 2024 prononçant l'ouverture de la sauvegarde de la société Cocopat, à l'encontre de laquelle la société Les Voyageurs avait antérieurement formé une action en paiement de loyers, en résiliation de plein droit ou résolution judiciaire de bail commercial, et expulsion, - constaté que l'instance n'a pas été régulièrement reprise, et demeure interrompue jusqu'à régularisation de la procédure, par intervention forcée ou volontaire de la société LGA, prise en la personne de Maître [T], en sa qualité de mandataire puis de commissaire à l'exécution du plan de la société Cocopat, - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture, et le renvoi de l'affaire devant le conseiller de la mise en état en son audience du 27 janvier 2026. 6. Par exploit délivré à personne habilitée le 8 janvier 2026, la société Cocopat a fait assigner la société LGA, ès qualités, en intervention forcée devant la cour. 7. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 26 mai 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 8. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Cocopat demande à la cour de : Vu le jugement déféré du 28 novembre 2023, Vu le commandement délivré le 5 avril 2022, Vu les dispositions des article L. 145-8 et suivants du code de commerce, Vu les dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce, Vu les dispositions de l'article 2241 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1101 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1174 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1714 du code civil, Vu les dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - recevoir la société Cocopat en son appel, - débouter la société Les Voyageurs de ses demandes, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 28 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Périgueux, - juger nul le bail commercial de 2010, - juger nul l'avenant du 15 mai 2012, - juger nul le commandement délivré le 5 avril 2022 visant la clause résolutoire du bail, - condamner la société Les Voyageurs à payer à la société Cocopat la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire - juger que suspension des poursuites individuelles s'oppose à toute condamnation en paiement à l'encontre de la société Cocopat durant le plan de sauvegarde, - juger que la suspension des poursuites individuelles s'oppose à toute résolution du bail et expulsion de la société Cocopat durant le plan de sauvegarde. 9. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 février 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Voyageurs demande à la cour de : Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, Vu l'article 1184 du code civil, Vu l'article 1106 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux, le 28 novembre 2023, A titre principal, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux, le 28 novembre 2023, - prendre acte que la société Les Voyageurs ne s'oppose pas à l'intervention forcée de la société LGA, prise en la personne de Maître [T], en qualité de mandataire judiciaire de la société Cocopat, - constater la résiliation du bail commercial liant la société Les Voyageurs et la société Cocopat du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 mai 2022, - constater qu'à compter du 4 mai 2022, la société Cocopat est devenue occupante sans droit ni titre, A titre subsidiaire, - prononcer la résolution judiciaire du bail commercial liant la société Les Voyageurs et la société Cocopat en raison des manquements graves de la société Cocopat, En conséquence et en tout état de cause, - ordonner l'expulsion de la société Cocopat ainsi que tous occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L.411-1 du code des procédure civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 4 mai 2022 par la société Cocopat jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, au montant de 1 800 euros HT, soit 2 160 euros TTC, - condamner la société Cocopat à régler à la société Les Voyageurs la somme de 12 726,48 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés dans leur intégralité, à compter du 4 avril 2022, date de la délivrance du commandement de payer, et, en tant que de besoin, fixer la dite somme au passif de la société Cocopat, - débouter la société Cocopat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire, - juger que la société Cocopat ne pourra plus user de la Licence IV, appartenant en propre à la société Les Voyageurs et lui interdire d'exploitation ladite Licence en tant que de besoin, - condamner la société Cocopat, à payer à société Les Voyageurs, la somme de 8 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire, - condamner société Cocopat, en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution de la décision à intervenir. 10. La société LGA, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Cocopat, ne s'est pas constituée. La société Les Voyageurs lui a fait signifier ses conclusions par acte de commissaire de justice délivré à personne habilitée le 26 février 2026. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
Motifs
MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du bail du 1er janvier 2010 contenant la clause résolutoire: Moyens des parties: 11. Se fondant sur les dispositions de l'article 1101 (ancien) du code civil, et sur le principe de l'unicité du patrimoine, la société Cocopat soutient que le bail du 1er janvier 2010 doit être jugé inexistant, de même que la clause résolutoire qu'il contient, dès lors qu'il ne comporte qu'une seule partie. Elle en déduit que la relation de location entre M. [J] [F], aux droits de laquelle se trouve la SCI les Voyageurs, et la société Cocopat résulte d'un bail de fait, conformément aux dispositions de l'article 1714 du code civil. Elle ajoute que la vente du fonds de commerce en ce compris le droit au bail ne saurait compenser le défaut de contrat. 12. La SCI les Voyageurs réplique que le contrat a été conclu entre deux personnes morales différentes, à savoir le bailleur représenté par M. [J] [E] agissant en qualité de propriétaire de l'immeuble, et le preneur, représenté par M. [J] [F], agissant en tant qu'exploitant du fonds de commerce Chez [J]. Elle ajoute que les obligations n'étaient pas du fait d'une seule personne, ainsi que le rappelle la juridiction de première instance. Réponse de la cour: 13. Selon les dispositions de l'article 1101 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. 14. Selon les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. 15. Un contrat synallagmatique tel qu'un bail commercial ne peut exister que par un échange de consentement entre deux parties distinctes, personnes physiques ou personnes morales. 16. En l'espèce, et contrairement à ce que soutient l'intimée devant la cour, le bail n'a pas été conclu par deux personnes morales, l'une bailleur, et l'autre preneur, qui auraient eu toutes deux M. [E] pour représentant légal. La simple lecture de l'acte révèle d'emblée qu'il a été signé à deux reprises par la même personne physique, à savoir par M. [J] [F], né le 25 juin 1963 à [Localité 2], agissant à la fois comme bailleur, devenu propriétaire de l'immeuble par suite de la donation faite par sa mère, Mme [R] [O], et comme preneur, en qualité de propriétaire-exploitant du fonds de commerce de bar-hôtel-restaurant à l'enseigne Chez [J]. 17. La propriété du fonds de commerce n'a pu conférer à M. [J] [F] une personnalité juridique différente de celle dont il jouit en qualité de personne physique, propriétaire de l'immeuble. En application de l'article 1101 du code civil susvisé, l'appelante est fondée à soutenir que l'acte intitulé Bail commercial est inexistant, comme ne pouvant faire naître des obligations au profit et à l'encontre de la même personne physique, titulaire en 2010 d'un patrimoine et d'une personnalité juridique unique. 18. Partant, l'acte de cession du fonds de commerce du 25 mai 2012 entre M. [F] et la SARL Cocopat n'a pu emporter cession à cette dernière du bénéfice du contrat de bail commercial du 1er janvier 2010, dont les clauses et conditions lui sont parfaitement inopposables, d'autant plus qu'elles n'ont pas été rappelées dans l'acte de cession, que la société Cocopat, acquéreur, ne s'est pas engagée à les respecter et qu'au rebours des clauses usuelles dans les actes de cession de fonds de commerce, seul le vendeur (à savoir M. [F]) a déclaré parfaitement les connaître. Seul l'acte du 25 mai 2012, portant les signatures de M. [F] et de Mme [U], a pu consacrer un échange valable de consentements entre le propriétaire de l'immeuble et la société Cocopat, en vue de la mise à disposition des locaux commerciaux de [Localité 3] en contrepartie du paiement d'un loyer, valant donc bail commercial entre les parties jusqu'au terme convenu du 31 décembre 2021. 19. Contrairement à ce que soutient l'intimée, le fait que Mme [U] ait signé le contrat du 31 mai 2015, aux termes duquel M. [J] [F] lui a cédé ses parts dans le capital de la SARL Cocopat, ne saurait faire échec au caractère inopposable du bail que M. [F] a cru pouvoir se consentir à lui-même, le 1er janvier 2010. Sur la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail : 20. Aucune résiliation de plein droit d'un bail commercial n'a pu résulter de la signification du commandement de payer les loyers du 4 avril 2022 puisque cet acte vise une clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2010, qui est jugé inexistant. 21. Le tribunal a donc considéré à tort que la clause résolutoire avait pu produire effet. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau de rejeter la demande formée de ce chef. Sur la demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail: Moyens des parties: 22. La SCI Les voyageurs sollicite la résolution judiciaire du bail au visa des articles 1106 et 1184 du code civil (ancien), en soutenant que le preneur a manqué gravement à ses obligations, par défaut de paiement de plusieurs mois de loyer (la dette locative s'élevant à 12726.48 euros), avant comme après le jugement de sauvegarde, et également en raison du défaut d'exploitation continue du fonds de commerce, le restaurant étant fermé sans motif légitime pendant les heures normales d'ouverture annoncées sur Google. 23. Au visa de l'article 1224 du code civil, applicable selon elle au nouveau bail en vigueur, résultant de la dénonciation du précédent à la date du 31 décembre 2021, la société Cocopat fait valoir qu'elle n'était tenue contractuellement à aucune obligation d'amplitude d'ouverture, et qu'aucun arriéré de loyer n'était dû pour la période antérieure au 31 décembre 2021. Elle expose par ailleurs que le bailleur a lui-même manqué à ses obligations, du fait de la vétusté générale des structures, des infiltrations en résultant, de la non-conformité des installations électriques, de l'absence de compteur divisionnaire d'eau, et du défaut de remise des rapports techniques. Réponse de la cour: 24. Il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article L.622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°- A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° - A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 25. Il en résulte que le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Périgueux, prononçant l'ouverture de la sauvegarde de la société Cocopat, rend irrecevable l'action tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial pour un défaut de paiement des loyers échus jusqu'à cette date. 26. Par ailleurs, le moyen tiré du défaut de paiement des loyers dans le cadre du plan de sauvegarde manque en fait, dès lors que la SCI ne donne aucune précision sur les échéances qui auraient été impayées après le jugement d'ouverture, ni sur le montant qu'elle estime dû à ce titre. Elle n'a communiqué en effet aucun décompte actualisé de la dette locative qu'elle invoque; la seule mise en demeure au titre des loyers étant celle résultant du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 avril 2022. La société Cocopat fait au surplus valoir, sans être aucunement contredite sur ce point, qu'elle règle actuellement le même loyer que celui en vigueur avant le 31 décembre 2021, compte tenu de la contestation, non encore tranchée, concernant le montant du loyer du bail renouvelé. 27. Par ailleurs, dès lors qu'il n'est justifié d'aucune clause contractuelle opposable à la société Cocopat, la contraignant à respecter une amplitude d'ouverture, ou à exploiter en permanence son fonds de commerce. 28. Aucune conséquence ne peut être dès lors tirée du constat opéré par commissaire de justice (pièce 12 de la SCI), faisant état de la fermeture du restaurant à huit dates, de janvier à avril 2022. Surabondamment, il ressort des données chiffrées communiquées par l'appelante (et non contredites) que l'exploitation du bar-restaurant a généré un chiffre d'affaires de 161 373 euros de janvier à aout 2022, ce qui démontre que l'activité commerciale était maintenue, ce qui au demeurant a permis au tribunal de commerce de Périgueux d'homologuer le plan de sauvegarde le 7 janvier 2025. 29. Au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent, la société Les Voyageurs sera déboutée de sa demande en résolution judiciaire, expulsion et paiement d'indemnité d'occupation et d'arriéré locatif. 30. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens. Sur l'usage de la licence IV par la société Cocopat Moyens des parties 31. La société Les Voyageurs demande à la cour d'interdire à la société Cocopat d'exploiter la licence IV, celle-ci lui appartenant en propre. 32. La société Cocopat ne conclut pas sur ce point. Réponse de la cour 33. Il ressort des productions qu'aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce du 25 mai 2012 entre la société Cocopat et M. [F], ce dernier est resté propriétaire de la licence IV puis a ensuite cédé la propriété de cette licence à la société Les Voyageurs lors de la vente de son ensemble immobilier par acte notarié du 16 juin 2020. 34. S'il est donc établi que la société Les Voyageurs est bien propriétaire de la licence IV permettant d'exploiter l'activité bar du fonds de commerce, il n'est ni invoqué ni démontré que la société Cocopat serait dépourvue de tout droit d'exploiter ladite licence (déclaration, permis d'exploitation). 35. La demande tendant à voir interdire l'exploitation de la licence IV par la société Cocopat au seul motif qu'elle n'en serait pas propriétaire sera par conséquent rejetée. Sur les demandes accessoires 36. Partie perdante, la société Les Voyageurs sera condamnée aux dépens et sera équitablement condamnée à payer la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort : Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Déboute la société Les Voyageurs de l'ensemble de ses demandes, Condamne la société Les Voyageurs aux dépens de première instance et d'appel, Condamne la société Les Voyageurs à payer la somme de 2 400 euros à la société Cocopat sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 31 AOUT 2026 N° RG 23/05779 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NR6L S.A.R.L. COCOPAT c/ S.C.I. LES VOYAGEURS S.E.L.A.R.L. LGA Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : 31 août 2026 aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 novembre 2023 (R.G. 22/00541) par le Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 21 décembre 2023 APPELANTE : S.A.R.L. COCOPAT, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] Représentée par Maître Nadège TRION de la SELARL SELARL TRION AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX, et assistée de Maître Michel PROUZERGUE de la SCP AJC, avocat au barreau de TULLE INTIMÉE : S.C.I. LES VOYAGEURS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] Représentée par Maître Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX INTERVENANTE : S.E.L.A.R.L. LGA, agissant en qualité de mandataire judiciaire dans la procédure de sauvegarde de la S.A.R.L. SOCOPAT, domicilié en cette qualité [Adresse 3] Non représentée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Madame Bérengère VALLEE, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. * * * EXPOSE DU LITIGE 1. Par acte sous-seing privé du 1er janvier 2010, M. [J] [F], agissant en qualité de propriétaire indivis d'un ensemble immobilier sis au [Adresse 4] [Localité 1] a donné à bail à M. [J] [F], en qualité de propriétaire exploitant d'un fonds de commerce de bar-restaurant-hôtel à l'enseigne Chez [J], des locaux à usage commercial dépendant de cet immeuble et ce pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2010, moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros HT (une partie de l'ensemble immobilier n'étant pas comprise dans le bail). Par un second acte acte sous seing privé du même jour, M. [F] et Mme [L] ont constitué la SARL Cocopat, ayant pour objet l'exploitation de tous commerces de bar-restaurant et hôtel. Enfin, le même jour, M. [J] [F] a donné en location-gérance à la société Cocopat le fonds de commerce dont il était propriétaire, exploité dans les murs loués. Puis, le 2 janvier 2010 a été signé un avenant au bail commercial, prévoyant notamment pendant les 5 premières années une diminution du montant du loyer de 800 euros, sous condition que le locataire gérant soit toujours la société Cocopat, afin de faciliter son démarrage d'activité, puis, pendant la période de la cinquième à la douzième année, une diminution du loyer de 500 euros au seul profit de la société Cocopat, la base du loyer (1 700 euros) étant toutefois augmentée de 6%. Par avenant du 25 mai 2012, le montant du loyer a été porté à 1 807,80 euros, mais avec une réduction du prix à payer par la société Cocopat, de 800 euros par mois du 1er mai 2012 au 31 décembre 2014, et de 500 euros par mois du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2021; ces réductions étaient consenties sous condition que M. [F] et Mme [Q] [U] soient les deux associés de la société Cocopat. Par acte distinct du 25 mai 2012, M. [F] a vendu son fonds de commerce à la société Cocopat au prix de 98 000 euros, en ce compris le droit au bail. Le 31 mai 2015, M. [F] a cédé les parts sociales qu'il détenait dans la société Cocopat. Le 29 octobre 2015, M. [F] a donné à bail à Mme [U] un local distinct et indépendant, de 10 m² environ, destiné à l'activité exclusive de débit de tabac. Par acte notarié du 16 juin 2020, M. [F] a vendu à la SCI Les Voyageurs son ensemble immobilier, dont le droit au bail avait été cédé à la SARL Cocopat. Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2021, la société Les Voyageurs a fait délivrer congé à la société Cocopat aux fins de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années et moyennant un nouveau loyer de 21 600 euros HT par an, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées. Par acte du 29 juillet 2021, la société Cocopat a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022, mais en refusant le nouveau loyer proposé. Par acte extrajudiciaire du 4 avril 2022, la société Les Voyageurs a fait délivrer à la société Cocopat un commandement de payer la somme en principal de 12 908,40 euros au titre des loyers échus du 16 juin 2020 au 31 décembre 2021 (10 932,48 euros) et du 1er janvier 2022 au 1er mars 2022 (1 794 euros). 2. Par exploit d'huissier du 21 avril 2022, la société Cocopat a fait assigner la société Les Voyageurs devant le tribunal judiciaire de Périgueux pour voir prononcer la nullité du commandement de payer et de ses effets. La société Les Voyageurs a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail commercial liant les parties en application de la clause résolutoire, subsidiairement, la résolution judiciaire du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 3. Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - constaté la validité du commandement de payer du 05 avril 2022, en conséquence : - rejeté la demande visant à faire déclarer sa nullité, - constaté la validité de l'avenant au bail du 25 mai 2012, en conséquence : - rejeté la demande visant à faire déclarer sa nullité, - condamné la société Cocopat à payer la somme de 10 250 euros à la société Les Voyageurs au titre des loyers impayés, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société Les Voyageurs et la société Cocopat à compter du 04 mai 2022, - ordonné l'expulsion de la société Cocopat et de toutes personnes, se trouvant dans les lieux de son chef, à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, avec une astreinte de 30 euros par jour de retard exigible au 04 de chaque mois, - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Cocopat à payer à la société Les Voyageurs une indemnité d'occupation des locaux à hauteur de 1 800 euros HT par mois à compter du 4 mai 2022, exigible le 4 de chaque mois, jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamné la société Cocopat à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Les Voyageurs, - condamné la société Cocopat aux entiers dépens, - rejeté le surplus des demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 4. Par déclaration au greffe du 21 décembre 2023, la société Cocopat a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Les Voyageurs. Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal de commerce de Périgueux a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde de la société Cocopat, et désigné la société LGA en qualité de mandataire judiciaire, la société Les Voyageurs ayant déclaré sa créance à la procédure pour un montant de 25 237,50 euros par lettre recommandée avec avis de réception du 20 février 2024. Par jugement du 7 janvier 2025, le tribunal a arrêté le plan de sauvegarde de la société Cocopat et maintenu la société LGA en qualité de commissaire à l'exécution du plan. 5. Par arrêt avant dire droit du 13 novembre 2025, la quatrième chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a : - constaté que l'instance d'appel a été interrompue par l'effet du jugement du tribunal de commerce de Périgueux du 23 janvier 2024 prononçant l'ouverture de la sauvegarde de la société Cocopat, à l'encontre de laquelle la société Les Voyageurs avait antérieurement formé une action en paiement de loyers, en résiliation de plein droit ou résolution judiciaire de bail commercial, et expulsion, - constaté que l'instance n'a pas été régulièrement reprise, et demeure interrompue jusqu'à régularisation de la procédure, par intervention forcée ou volontaire de la société LGA, prise en la personne de Maître [T], en sa qualité de mandataire puis de commissaire à l'exécution du plan de la société Cocopat, - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture, et le renvoi de l'affaire devant le conseiller de la mise en état en son audience du 27 janvier 2026. 6. Par exploit délivré à personne habilitée le 8 janvier 2026, la société Cocopat a fait assigner la société LGA, ès qualités, en intervention forcée devant la cour. 7. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 26 mai 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 8. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Cocopat demande à la cour de : Vu le jugement déféré du 28 novembre 2023, Vu le commandement délivré le 5 avril 2022, Vu les dispositions des article L. 145-8 et suivants du code de commerce, Vu les dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce, Vu les dispositions de l'article 2241 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1101 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1174 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1714 du code civil, Vu les dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - recevoir la société Cocopat en son appel, - débouter la société Les Voyageurs de ses demandes, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 28 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Périgueux, - juger nul le bail commercial de 2010, - juger nul l'avenant du 15 mai 2012, - juger nul le commandement délivré le 5 avril 2022 visant la clause résolutoire du bail, - condamner la société Les Voyageurs à payer à la société Cocopat la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire - juger que suspension des poursuites individuelles s'oppose à toute condamnation en paiement à l'encontre de la société Cocopat durant le plan de sauvegarde, - juger que la suspension des poursuites individuelles s'oppose à toute résolution du bail et expulsion de la société Cocopat durant le plan de sauvegarde. 9. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 février 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Voyageurs demande à la cour de : Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, Vu l'article 1184 du code civil, Vu l'article 1106 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux, le 28 novembre 2023, A titre principal, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux, le 28 novembre 2023, - prendre acte que la société Les Voyageurs ne s'oppose pas à l'intervention forcée de la société LGA, prise en la personne de Maître [T], en qualité de mandataire judiciaire de la société Cocopat, - constater la résiliation du bail commercial liant la société Les Voyageurs et la société Cocopat du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 mai 2022, - constater qu'à compter du 4 mai 2022, la société Cocopat est devenue occupante sans droit ni titre, A titre subsidiaire, - prononcer la résolution judiciaire du bail commercial liant la société Les Voyageurs et la société Cocopat en raison des manquements graves de la société Cocopat, En conséquence et en tout état de cause, - ordonner l'expulsion de la société Cocopat ainsi que tous occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L.411-1 du code des procédure civiles d'exécution et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 4 mai 2022 par la société Cocopat jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, au montant de 1 800 euros HT, soit 2 160 euros TTC, - condamner la société Cocopat à régler à la société Les Voyageurs la somme de 12 726,48 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés dans leur intégralité, à compter du 4 avril 2022, date de la délivrance du commandement de payer, et, en tant que de besoin, fixer la dite somme au passif de la société Cocopat, - débouter la société Cocopat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire, - juger que la société Cocopat ne pourra plus user de la Licence IV, appartenant en propre à la société Les Voyageurs et lui interdire d'exploitation ladite Licence en tant que de besoin, - condamner la société Cocopat, à payer à société Les Voyageurs, la somme de 8 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire, - condamner société Cocopat, en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution de la décision à intervenir. 10. La société LGA, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Cocopat, ne s'est pas constituée. La société Les Voyageurs lui a fait signifier ses conclusions par acte de commissaire de justice délivré à personne habilitée le 26 février 2026. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du bail du 1er janvier 2010 contenant la clause résolutoire: Moyens des parties: 11. Se fondant sur les dispositions de l'article 1101 (ancien) du code civil, et sur le principe de l'unicité du patrimoine, la société Cocopat soutient que le bail du 1er janvier 2010 doit être jugé inexistant, de même que la clause résolutoire qu'il contient, dès lors qu'il ne comporte qu'une seule partie. Elle en déduit que la relation de location entre M. [J] [F], aux droits de laquelle se trouve la SCI les Voyageurs, et la société Cocopat résulte d'un bail de fait, conformément aux dispositions de l'article 1714 du code civil. Elle ajoute que la vente du fonds de commerce en ce compris le droit au bail ne saurait compenser le défaut de contrat. 12. La SCI les Voyageurs réplique que le contrat a été conclu entre deux personnes morales différentes, à savoir le bailleur représenté par M. [J] [E] agissant en qualité de propriétaire de l'immeuble, et le preneur, représenté par M. [J] [F], agissant en tant qu'exploitant du fonds de commerce Chez [J]. Elle ajoute que les obligations n'étaient pas du fait d'une seule personne, ainsi que le rappelle la juridiction de première instance. Réponse de la cour: 13. Selon les dispositions de l'article 1101 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. 14. Selon les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. 15. Un contrat synallagmatique tel qu'un bail commercial ne peut exister que par un échange de consentement entre deux parties distinctes, personnes physiques ou personnes morales. 16. En l'espèce, et contrairement à ce que soutient l'intimée devant la cour, le bail n'a pas été conclu par deux personnes morales, l'une bailleur, et l'autre preneur, qui auraient eu toutes deux M. [E] pour représentant légal. La simple lecture de l'acte révèle d'emblée qu'il a été signé à deux reprises par la même personne physique, à savoir par M. [J] [F], né le 25 juin 1963 à [Localité 2], agissant à la fois comme bailleur, devenu propriétaire de l'immeuble par suite de la donation faite par sa mère, Mme [R] [O], et comme preneur, en qualité de propriétaire-exploitant du fonds de commerce de bar-hôtel-restaurant à l'enseigne Chez [J]. 17. La propriété du fonds de commerce n'a pu conférer à M. [J] [F] une personnalité juridique différente de celle dont il jouit en qualité de personne physique, propriétaire de l'immeuble. En application de l'article 1101 du code civil susvisé, l'appelante est fondée à soutenir que l'acte intitulé Bail commercial est inexistant, comme ne pouvant faire naître des obligations au profit et à l'encontre de la même personne physique, titulaire en 2010 d'un patrimoine et d'une personnalité juridique unique. 18. Partant, l'acte de cession du fonds de commerce du 25 mai 2012 entre M. [F] et la SARL Cocopat n'a pu emporter cession à cette dernière du bénéfice du contrat de bail commercial du 1er janvier 2010, dont les clauses et conditions lui sont parfaitement inopposables, d'autant plus qu'elles n'ont pas été rappelées dans l'acte de cession, que la société Cocopat, acquéreur, ne s'est pas engagée à les respecter et qu'au rebours des clauses usuelles dans les actes de cession de fonds de commerce, seul le vendeur (à savoir M. [F]) a déclaré parfaitement les connaître. Seul l'acte du 25 mai 2012, portant les signatures de M. [F] et de Mme [U], a pu consacrer un échange valable de consentements entre le propriétaire de l'immeuble et la société Cocopat, en vue de la mise à disposition des locaux commerciaux de [Localité 3] en contrepartie du paiement d'un loyer, valant donc bail commercial entre les parties jusqu'au terme convenu du 31 décembre 2021. 19. Contrairement à ce que soutient l'intimée, le fait que Mme [U] ait signé le contrat du 31 mai 2015, aux termes duquel M. [J] [F] lui a cédé ses parts dans le capital de la SARL Cocopat, ne saurait faire échec au caractère inopposable du bail que M. [F] a cru pouvoir se consentir à lui-même, le 1er janvier 2010. Sur la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail : 20. Aucune résiliation de plein droit d'un bail commercial n'a pu résulter de la signification du commandement de payer les loyers du 4 avril 2022 puisque cet acte vise une clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2010, qui est jugé inexistant. 21. Le tribunal a donc considéré à tort que la clause résolutoire avait pu produire effet. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau de rejeter la demande formée de ce chef. Sur la demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail: Moyens des parties: 22. La SCI Les voyageurs sollicite la résolution judiciaire du bail au visa des articles 1106 et 1184 du code civil (ancien), en soutenant que le preneur a manqué gravement à ses obligations, par défaut de paiement de plusieurs mois de loyer (la dette locative s'élevant à 12726.48 euros), avant comme après le jugement de sauvegarde, et également en raison du défaut d'exploitation continue du fonds de commerce, le restaurant étant fermé sans motif légitime pendant les heures normales d'ouverture annoncées sur Google. 23. Au visa de l'article 1224 du code civil, applicable selon elle au nouveau bail en vigueur, résultant de la dénonciation du précédent à la date du 31 décembre 2021, la société Cocopat fait valoir qu'elle n'était tenue contractuellement à aucune obligation d'amplitude d'ouverture, et qu'aucun arriéré de loyer n'était dû pour la période antérieure au 31 décembre 2021. Elle expose par ailleurs que le bailleur a lui-même manqué à ses obligations, du fait de la vétusté générale des structures, des infiltrations en résultant, de la non-conformité des installations électriques, de l'absence de compteur divisionnaire d'eau, et du défaut de remise des rapports techniques. Réponse de la cour: 24. Il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article L.622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1°- A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° - A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 25. Il en résulte que le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Périgueux, prononçant l'ouverture de la sauvegarde de la société Cocopat, rend irrecevable l'action tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial pour un défaut de paiement des loyers échus jusqu'à cette date. 26. Par ailleurs, le moyen tiré du défaut de paiement des loyers dans le cadre du plan de sauvegarde manque en fait, dès lors que la SCI ne donne aucune précision sur les échéances qui auraient été impayées après le jugement d'ouverture, ni sur le montant qu'elle estime dû à ce titre. Elle n'a communiqué en effet aucun décompte actualisé de la dette locative qu'elle invoque; la seule mise en demeure au titre des loyers étant celle résultant du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 avril 2022. La société Cocopat fait au surplus valoir, sans être aucunement contredite sur ce point, qu'elle règle actuellement le même loyer que celui en vigueur avant le 31 décembre 2021, compte tenu de la contestation, non encore tranchée, concernant le montant du loyer du bail renouvelé. 27. Par ailleurs, dès lors qu'il n'est justifié d'aucune clause contractuelle opposable à la société Cocopat, la contraignant à respecter une amplitude d'ouverture, ou à exploiter en permanence son fonds de commerce. 28. Aucune conséquence ne peut être dès lors tirée du constat opéré par commissaire de justice (pièce 12 de la SCI), faisant état de la fermeture du restaurant à huit dates, de janvier à avril 2022. Surabondamment, il ressort des données chiffrées communiquées par l'appelante (et non contredites) que l'exploitation du bar-restaurant a généré un chiffre d'affaires de 161 373 euros de janvier à aout 2022, ce qui démontre que l'activité commerciale était maintenue, ce qui au demeurant a permis au tribunal de commerce de Périgueux d'homologuer le plan de sauvegarde le 7 janvier 2025. 29. Au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent, la société Les Voyageurs sera déboutée de sa demande en résolution judiciaire, expulsion et paiement d'indemnité d'occupation et d'arriéré locatif. 30. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens. Sur l'usage de la licence IV par la société Cocopat Moyens des parties 31. La société Les Voyageurs demande à la cour d'interdire à la société Cocopat d'exploiter la licence IV, celle-ci lui appartenant en propre. 32. La société Cocopat ne conclut pas sur ce point. Réponse de la cour 33. Il ressort des productions qu'aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce du 25 mai 2012 entre la société Cocopat et M. [F], ce dernier est resté propriétaire de la licence IV puis a ensuite cédé la propriété de cette licence à la société Les Voyageurs lors de la vente de son ensemble immobilier par acte notarié du 16 juin 2020. 34. S'il est donc établi que la société Les Voyageurs est bien propriétaire de la licence IV permettant d'exploiter l'activité bar du fonds de commerce, il n'est ni invoqué ni démontré que la société Cocopat serait dépourvue de tout droit d'exploiter ladite licence (déclaration, permis d'exploitation). 35. La demande tendant à voir interdire l'exploitation de la licence IV par la société Cocopat au seul motif qu'elle n'en serait pas propriétaire sera par conséquent rejetée. Sur les demandes accessoires 36. Partie perdante, la société Les Voyageurs sera condamnée aux dépens et sera équitablement condamnée à payer la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort : Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Déboute la société Les Voyageurs de l'ensemble de ses demandes, Condamne la société Les Voyageurs aux dépens de première instance et d'appel, Condamne la société Les Voyageurs à payer la somme de 2 400 euros à la société Cocopat sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
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Mise à jour de la source le 2026-09-09T16:35:08.680Z.